Estudio de viabilidad

ESTUDIO DE VIABILIDAD


Proyecto Inmobiliario

Maestría en Dirección de Empresas
Constructoras e Inmobiliarias (MDI)
07/03/2012

Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 1
Módulo 10. Sistemas de
Información
Arq. Roberto Ponce.


Contenido
INDICE.................................................................................................................................................. 2
I. ANÁLISIS DEL SITIO: .......................................................................................................................... 6
ZONA 15 ...................................................................................................................................... 6
PERCEPCIÓN DE LA ZONA DESDE EL PUNTO DE VISTA INMOBILIARIO ....................................... 6
UBICACIÓN .................................................................................................................................. 6
TRÁFICO ....................................................................................................................................... 7
SERVICIOS GENERALES ................................................................................................................ 8
COBERTURA DE AGUA POTABLE ................................................................................................. 8
DISPOSICIÓN DE LA BASURA ....................................................................................................... 9
SEGURIDAD .................................................................................................................................. 9
PERCEPCIÓN DE LA ZONA EN COMPARACIÓN CON OTRAS ZONAS .......................................... 10
ENTORNO INMEDIATO .............................................................................................................. 11
PERCEPCIÓN DEL ENTORNO ...................................................................................................... 11
PLANO DE DEFINICIÓN DEL ENTORNO INMEDIATO.................................................................. 11
DESARROLLO INMOBILIARIO DEL ENTORNO ............................................................................ 11
RESIDENCIAL .............................................................................................................................. 12
VACÍOS DE OFERTA .................................................................................................................... 12
MADUREZ Y TENDENCIA DEL ENTORNO ................................................................................... 12
VALOR DEL SUELO DEL ENTORNO ............................................................................................. 13
SEGURIDAD ................................................................................................................................ 13
TAMAÑO Y TOPOGRAFÍA ........................................................................................................... 14
UBICACIÓN DEL PREDIO ............................................................................................................ 14
PLANO DE UBICACIÓN DENTRO DE LA ZONA 15 ....................................................................... 14
DIMENSIONES E INFORMACIÓN GENERAL DEL TERRENO......................................................... 14
INFORMACIÓN CATASTRAL Y DEFINICIÓN DE ZONAS SEGÚN POT ........................................... 15
PLANO DE DISTRIBUCIÓN DE ÁREAS SEGÚN POT ..................................................................... 15
PLANO DE CURVAS A NIVEL GENERALES DEL TERRENO ........................................................... 16
CÁLCULOS DE ACTUACIÓN POSIBLE SEGÚN POT ...................................................................... 17
VISIBILIDAD ................................................................................................................................ 18
REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL ENTORNO INMEDIATO ............................................................. 18
REGISTRO FOTOGRÁFICO DEL TERRENO ................................................................................... 18



ACCESOS .................................................................................................................................... 19
PLANO GENERAL DE ACCESOS INMEDIATOS ............................................................................ 19
DESCRIPCIÓN DEL TRÁFICO EN ENTORNO INMEDIATO ........................................................... 19
OFERTA INMOBILIARIA EN EL SECTOR....................................................................................... 19
PLANO DE UBICACIÓN DE LA OFERTA ....................................................................................... 19
DESCRIPCIÓN DE LA OFERTA EXISTENTE ................................................................................... 19
SELECCIÓN DE POSIBLE PROYECTO ........................................................................................... 20
DEFINICIÓN DE USO DE SUELO ÓPTIMO PARA EL TERRENO .................................................... 20
CONSIDERACIONES TÉCNICAS DEL TERRENO PARA DEFINIR PROPUESTA ................................ 20
PLANO ESQUEMÁTICO DE PROPUESTA PRELIMINAR................................................................. 22
CONSIDERACIONES PARA ESTIMAR EL VALOR DE LA TIERRA..................................................... 23
PRELIMINAR ANÁLISIS FINANCIERO DEL PROYECTO ................................................................... 24
PERCEPCIÓN DEL SITIO EN BASE A ENCUESTA DE EXPERTOS Y USUARIOS, UTILIZANDO EL
MÉTODO DELPHI. .......................................................................................................................... 24
MATRIZ DE RESULTADOS............................................................................................................. 24
CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS DE SITIO ........................................................................ 25
II. ANÁLISIS MACROECONÓMICO:..................................................................................................... 27
MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA ............................................................................................ 29
MACRO GUATEMALA .................................................................................................................... 32
MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION ................................................................................ 34
MERCADOS GEOGRÁFICOS ........................................................................................................... 39
DENSIDAD POBLACIONAL .............................................................................................................. 39
INDICADORES ................................................................................................................................ 43
CORRELACIONES............................................................................................................................ 47
CONCLUSIONES RESPECTO AL ANÁLISIS MACROECONÓMICO..................................................... 48
III. ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA .................................................................................................... 52
OBJETIVOS DEL ANÁLISIS: .............................................................................................................. 52
ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA: .................................................................................................... 52
INFORMACIÓN DE LOS PROYECTOS COMPETIDORES ................................................................... 53
INFORMACIÓN ESPECÍFICA DE LOS PROYECTOS ........................................................................... 54
GRÁFICAS COMPARATIVAS PARA ANÁLISIS DE COMPETENCIA .................................................... 55
MAGNITUD DE LOS PROYECTOS: ................................................................................................... 55



COMPARACIÓN DE ÁREAS (m2) DE APARTAMENTOS: .................................................................. 56
PROMEDIO DE ÁREAS (m2) POR APARTAMENTO: .................................................................... 56
COMPARACIÓN DE PRECIOS MAYORES POR m2.: .................................................................... 57
COMPARACIÓN DE PRECIOS MENORES POR m2: ..................................................................... 57
PRECIO PROMEDIO POR m2: ..................................................................................................... 58
PORCENTAJES DE ABSORCIÓN - VELOCIDAD DE VENTAS: ........................................................ 59
DISEÑO ARQUITECTÓNICO: ....................................................................................................... 60
IV. DETERMINACIÓN DE LA DEMANDA ............................................................................................. 72
TABLA DE DATOS GENERALES DE PROYECTOS COMPETIDORES. ............................................... 72
CORRELACIONES ENTRE TODAS LAS VARIABLES ......................................................................... 73
ANÁLISIS DE REGRESIÓN SIMPLE................................................................................................. 74
PRONÓSTICO DEL PRECIO MAYOR, RESPECTO AL ÁREA DE LOS APARTAMENTOS. ................... 75
PRONÓSTICO DEL PRECIO MENOR, SEGÚN EL ÁREA MÍNIMA DE LOS APARTAMENTOS: ........... 76
ANÁLISIS DE REGRESIÓN MÚLTIPLE ............................................................................................. 77
V. CONCLUSIÓN PRINCIPAL DEL PROYECTO...................................................................................... 79
CONCLUSIONES GENERALES DEL SECTOR INMOBILIARIO: ........................................................... 79



ANÁLISIS DE SITIO
GRUPO 1
Arq. Juan Luis Montes
Arq. Erwin González
Arq. Julio Castellanos
Ing. Hugo Peña



I. Análisis del sitio:
a. Zona 15
Lo que hasta hace una década era una zona residencial con casas muy grandes,
habitadas por hogares en su mayoría AB y C+, ha atraído la atención a
comerciantes y desarrolladores de vivienda en altura, quienes estiman que el área
es de alto tráfico y que aún no está completamente desarrollada.

i. Percepción de la zona desde el punto de vista inmobiliario
Consultores inmobiliarios comparten que los atractivos de la zona 15 en la
actualidad son, la posibilidad de conseguir rentas mas baratas que las de la zona 10
y 14, posición geográfica estratégica porque está muy cerca de los polos de trabajo
tradicionales de la capital y sirve de enlace con las áreas de crecimiento residencial
del oeste (carretera a El Salvador) de la ciudad.

ii. Ubicación

|



I. Tráfico

A pesar que la zona de Carretera a El Salvador es el mercado mas competitivo de
Guatemala, el desorden que causó el crecimiento habitacional y comercial del área en
general ocasionó grandes problemas de tránsito que ahuyenta a los potenciales
compradores.

De acuerdo con las estadísticas de las autoridades de EMETRA, un promedio de 40 mil
vehículos circulan a diario por el boulevard Vista Hermosa y vías afluentes, siendo sus
mayores usuarios los estudiantes de las universidades Rafael Landívar y Del Valle, de
colegios y personas que viven en el sector pero sin descartar quienes utilizan la zona
como puente.



II. Servicios generales
a. Cobertura de Agua Potable

b. Cobertura de Drenajes

c. Cobertura de Electricidad



d. Disposición de la basura

III. Seguridad



iii. Percepción de la zona en comparación con otras zonas

COMPARACION ZONAS EQUIVALENTES

1 SEGURIDAD
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17 TOTAL
Hechos delictivos en general 40 17 34 12 16 19 138
Asesinatos 26 19 21 8 9 20 103
sumas 66 36 55 20 25 39 241
porcentaje 27% 15% 23% 8% 10% 16% 100%
PONDERACIÓN 1 4 2 6 5 3

2 CALIDAD DE VIVIENDA
DEFINICIÓN / ZONAS 9 10 13 14 15 17
Índice Integrado de Calidad R5 R5 R3 R4 R5 R4

3 COBERTURA DE AGUA POTABLE
Servicio Municipal exclusivo 95.59 88.97 77.67 81.53 91.30 79.72
Servicio Municipal compartido 0.19 0.27 5.08 0.79 3.37 5.09
Pozo propio 2.68 5.24 2.34 2.49 1.54 1.06
Servicio por camión 0.00 0.59 4.15 8.16 0.18 5.58
sumas 98.46 95.07 89.24 92.97 96.39 91.45

4 COBERTURA DE DRENAJES
% Drenaje Individual 90.8 95.83 79.46 84.45 89.91 76.42
% Drenaje Compartido 0.19 0.27 4.98 0.81 3.48 5.49
sumas 90.99 96.1 84.44 85.26 93.39 81.91

5 COBERTURA DE ELECTRICIDAD
% Hogares servidos EEGSA 99.43 98.49 98.01 98.35 99.11 97.93

6 COBERTURA DE ELECTRICIDAD
% de escolaridad superior 25.98 34.77 11.79 24.15 43.36 20.55
% de escolaridad media 34.70 32.40 37.58 31.85 29.67 36.02
sumas 60.68 67.17 49.37 56.00 73.03 56.57

TOTAL COMPARATIVO 26 28 9 20 31 13
UBICACIÓN FINAL 3 2 6 4 1 5



b. Entorno Inmediato
i. Percepción del entorno
I. Plano de definición del entorno inmediato

TERRENO

II. Desarrollo inmobiliario del entorno

TERRENO



Residencial

Comercial

TERRENO

TERRENO

III. Vacíos de oferta
Se pudo constatar que en el entorno inmediato aunque si bien es cierto existen las
oficinas de los colegios profesionales de Guatemala, no hay ni locales ni edificios para
oficinas. Así mismo no hay locales para entretenimiento ni edificios para residencia
especializada como estudiantes universitarios o tercera edad.
IV. Madurez y tendencia del entorno
De acuerdo a las entrevistas realizadas con vecinos en función de los montos de las
rentas cobradas en alquiler, mismas que han decrecido en los últimos cinco años se
puede inferir que el entorno está en decadencia pero mas sin embargo el desarrollo
de edificios residenciales y de comercios permite pensar que la tendencia es hacia la
estabilidad del valor de la tierra



V. Valor del suelo del entorno

Sobre el boulevard Vista Hermosa se cotiza la tierra entre 301 y 400 dólares la vara
cuadrada, en las calles adyacentes se cotiza entre 201 y 300 dólares la vara cuadrada,
según la municipalidad de Guatemala y la revista Inmobilia.

VI. Seguridad

A pesar que existe una sub estación es la policía nacional civil muy
cerca del terreno, los vecinos indican que la zona en general es
muy peligrosa, que muchos propietarios han tenido que construir



muros altos en zonas que no les pertenecen y algunos otros han tenido que dejar sus casas vacías.

1.2 Tamaño y topografía
a. Ubicación del predio
i. Plano de ubicación dentro de la zona 15

b. Dimensiones e información general del terreno

i. Plano del terreno con dimensiones generales estimadas



ii. Información catastral y definición de zonas según POT

iii. Plano de distribución de áreas según POT

c. Topografía del terreno



i. Plano de curvas a nivel generales del terreno

ii. Plano topográfico según POT



d. Cálculos de actuación posible según POT

DIRECCIÓN 0 calle 15-98 zona 15 Colonia El Maestro
Número Catastral 150011002
Área Catastral 8,454.86 m2 1.43115 12,100.17 v2

Zonas y áreas según POT
G4/G5 969.25 m2 1,387.15 v2
G5 8.82 m2 12.62 v2
G1 6,569.20 m2 9,401.51 v2
G0 907.59 m2 1,298.89 v2

Cálculo de Edificabilidad

G5
BASE 6.00 978.07 5,868.43 m2
AMPLIADO 9.00 978.07 8,802.65 m2

Sótanos estimados 2.00 1,320.00 m2 2,640.00 m2
Planta típica estimada 850.00 m2
BASE 3.80 850.00 m2 3,228.43 m2
AMPLIADO 7.25 850.00 m2 6,162.65 m2

TODAS LAS PLANTAS SE SEPARAN 5 METROS DE LAS COLINDANCIAS PARA CUMPLIR
CON LA RESTRICCIÓN DEL BLOQUE SUPERIOR

SEGÚN PLANO POT EN LA ZONA SE PUEDEN CONSTRUIR HASTA 56 M. DE ALTURA
NUESTRO CASO 8 NIVELES POR 4 M. ALTURA C/U ES IGUAL A 32 METROS DE
ALTURA TOTAL POR LO CUÁL SI SE CUMPLE

G1

BASE 1.20 6,569.20 7,883.04 m2
AMPLIADO 1.80 11,824.56 m2

LA MAXIMA ALTURA PERMISIBLE ES 16 METROS



1.3 Visibilidad
a. Registro fotográfico del entorno inmediato

b. Registro fotográfico del terreno



1.4 Accesos
a. Plano general de accesos inmediatos

b. Descripción del tráfico en entorno inmediato
Según la empresa municipal de transporte y la empresa SkyscraperCity
Por el boulevard de Vista Hermosa circulan en horas pico un promedio de 5,000 vehículos
y en total un promedio de 48,500 vehículos diarios.

1.5 Oferta Inmobiliaria en el sector
a. Plano de ubicación de la oferta

b. Descripción de la oferta existente



1.6 Selección de posible proyecto
a. Definición de uso de suelo óptimo para el terreno

Se decide entonces que el proyecto a evaluar será un edificio de apartamentos,
tomándose como premisa que debe de ser para el segmento C+, con dimensiones entre
80 y 110 m2. Esta hipótesis deberá comprobarse en los capítulos siguientes del presente
trabajo.

b. Consideraciones técnicas del terreno para definir propuesta
Matriz resultado de encuestas para definir peso de ponderación en matriz de evaluación
del sitio.



Matriz de definición de evaluación del sitio



En función del resultado de la matriz se puede sugerir seguir adelante con la posibilidad de
emplear el terreno para el desarrollo de algún proyecto.

c. Plano esquemático de propuesta preliminar



Consideraciones para estimar el valor de la tierra



d. Preliminar análisis financiero del proyecto

e. Percepción del sitio en base a encuesta de expertos y usuarios, utilizando el método
Delphi.

MATRIZ DE RESULTADOS



Conclusiones respecto al Análisis de Sitio

 La zona 15 está siendo bien apreciada por los actores del mercado inmobiliario con
respecto a otras zonas.
 El terreno propuesto en zona 15 tiene muchas posibilidades de ser empleado para una
promoción inmobiliaria respecto a terrenos equivalentes en las zonas comparadas.
 Las diferentes condicionantes tanto en pre factibilidad legal y técnica indican que el
terreno es aprovechable y permite una promoción inmobiliaria.
 Siempre y cuando el precio de la tierra sea un valor razonable y se pueda negociar su
forma de pago, el proyecto puede ser rentable.
 Una posible cadena de “steak holders” define la zona, el terreno y el proyecto como
interesante.
 Vale la pena seguir con el análisis de las siguientes fases para determinar el proyecto
ad-hoc en el terreno.



ANÁLISIS
MACROECONÓMICO
GRUPO 2



II. Análisis Macroeconómico:
Este análisis se circunscribe a Guatemala y comprende el período 2007-2012. Las variables
macroeconómicas describen los resultados de las decisiones relacionadas con los problemas
económicos de un país

Para el caso que nos interesa en esta tarea, el crecimiento económico de Guatemala en los
últimos cinco años muestra una tendencia de aumento, sin embargo para en el año 2009 denota
una baja de 2.72 (miles millones de USD) ver cuadro No.1 y gráfica No. 1

En contraste, el índice de inflación denota un crecimiento durante el período 2006-2008, sin
embargo en el año 2009 refleja un baja considerable y adquiere valores muy bajos, el año
en el 2010 comienza a crecer. Una posible explicación sobre los valores adquiridos es que la
influencia del encarecimiento de los insumos de la producción (importados) así como la
perdida en el poder adquisitivo de los guatemaltecos en ese año, obligaron a los productores y
proveedores de bienes de consumo y servicios a no aumentar precios en el año 2009.

La información disponible indica que la tasa de desempleo en Guatemala desde el año 2007 al
año 2012 es del 3.2% colocándonos entre los países con la menor tasa de desempleo ocupando
la posición 25 año 2010 en el ranking mundial.

En cifras se resume que Guatemala tiene el 70% de la PEA (Población Económicamente Activa) y
una tasa de migración de 2.17 por cada 1,000 habitantes.

El IMAE (índice mensual de actividad económica) fue modificado en el año 2009 tratando de
involucrar el cambio en la actividad económica que en ese momento se vivía. Esto ha generado
por un lado incertidumbre en la manera de cálculo así como una mejor aproximación a la
realidad que se vive en el país. La actividad económica más importante que se refleja en el IMAE
es la producción de bines y servicios. El IMAE se encuentra en valor de 3.28 en contraposición del
año 2007 que fue de 5.20 observándose una reducción del 1.92 en los cinco años observados.

El crédito tanto público como privado se observa que va en crecimiento desde el año 2007 al
2012, lo que significa que el sistema bancario se ha adaptado a las necesidades tanto públicas
como privadas.

El tipo de cambio se ha mantenido estable salvo por un aumento que se observó a partir de
marzo 2008 y que se mantuvo hasta finales del 2011. Esta variable no refleja realmente la
cotización de la moneda USD ya que el Banco de Guatemala interviene comprando y vendiendo
dólares según sea la conveniencia.

El ingreso y el gasto público están desequilibrados ya que el gobierno parte de un presupuesto
basado en proyectos de inversión que no es capaz de ejecutar por la mala gestión del gasto
público.



La principal fuente de ingreso del gobierno debería ser la recaudación fiscal, sin embargo la mala
planificación presupuestal obliga a financiar el déficit fiscal por medio de préstamos a entidades
internacionales y adicionalmente a la colocación de bonos del estado.

La estabilidad macroeconómica de Guatemala es un fuerte atractivo para el inversionista, cuenta
con PIB de US$ 66.4 millones representando el 39.8% del PIB total de Centroamérica.

La meta al 2013 es una inversión extranjera directa de US$ 1,512 millones, que junto a una
inversión local de US 10,650 millones equivaldrían al 25% del PIB. Esto refleja el alto potencial
productivo del país siendo uno los principales motores de la economía los sectores de la industria
de la construcción, donde ha experimentado tasas de crecimiento importantes que han
contribuido al crecimiento económico del país, donde está proyectado para este 2012 según el
BANGUAT un crecimiento del 3.9%.

Según las previsiones de la Evolución del PIB en las principales economías del mundo para el 2013
serán las siguientes: USA -0.3, Japón – 0.4, China -0.7, India -0.8, Alemania -0.9, Italia -1.1, Brasil -
0.2, México -0.2. Por lo que la recuperación mundial está siendo amenazada por los significativos
daños en el área del euro y fragilidad en otras regiones. Lo cual nos lleva a pensar que las
condiciones financieras se deterioraran, disminuirá el crecimiento y aumentaran los riegos.

Las tasas de interés y el tipo de cambio mantienen la tendencia a la baja y de una forma constante
lo cual beneficia al sector de la construcción, impulsando la adquisición de vivienda.

La calificación soberana de Guatemala es de BB+ (estable), lo que destaca un mejor perfil
crediticio del país según la firma FITCH Ratings, lo que nos da una mayor certeza para la inversión
extranjera y nos impulsa a una mejora en los ingresos tributables, para lo que es necesario una
reforma fiscal y una solución a los problemas

Tratados de Libre Comercio con Chile, México, Colombia, promueven la inversión extranjera
directa, permiten mejores oportunidades y mejoran las relaciones entre los países internacionales.

Guatemala exporta más de 4000 productos a más de 131 mercados y cuenta con más de 4000
compañías que promueven el comercio Guatemalteco, es el primer exportador en cardamomo,
hule, café para la cadena Internacional Starbucks.

La diversificación de productos y destinos, ha permitido un crecimiento de las exportaciones de
productos no tradicionales, textiles, artesanías, manufacturas, hidrobiológicos, verduras, frutas
entre otros. Entre todos suman el 65% del total de las exportaciones y el 35% son productos
tradicionales.

Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de
Guatemala a lo largo de su historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y
estable, con la volatilidad en crecimiento del PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2012.



I. MACRO REGIÓN C.A. Y GUATEMALA
La República de Guatemala, con una extensión de 108.889 kilómetros, es la tercera nación
en tamaño en la región centroamericana y es el país más poblado. Su territorio está dividido en 22
departamentos, su capital, Ciudad de Guatemala, tiene 2 millones de habitantes. La población
urbana en Guatemala es del 64% con una densidad de 98 habitantes por Km2
Población estimada (2011) y Tasa de Crecimiento de la población en el Área C.A. (2010)
POBLACIÓN ESTIMADA (2011) TASA DE CRECIMIENTODE LA POBLACIÓN EN EL
-en millones- ÁREA (2010)
-en porcentaje-
3 2.5
20 2.5 2.1 1.9

porcentaje
14.4 2
15 1.3
1.5 1
8 1
10 6.1 5.7 0.5
4.6 0
5
0
GUATEMALA HONDURAS EL NICARAGUA COSTARICA
SALVADOR

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

Como se puede observar en la gráfica Guatemala cuenta con la población y la tasa de crecimiento
más grande de Centroamérica, en este sentido, Guatemala cuneta con 13.018.759 habitantes de los
cuales el 50.4% son hombre y el 49.6% son mujeres. Con relación a los diferentes grupo étnicos del
país el 55% son mestizos, el 43% con indígenas y al 2 % restantes pertenecen a otros grupos.
La mayoría de la población habita en las zonas urbanas del país mientras que sólo el 36% vive en el
campo. La ciudad de Guatemala es la de más alta densidad con un 20.8%
La distribución de la población según rangos de edad es de 0-14 años el 43.6%, 15 a 59 años el 51.1%
y con más de 60 años el 5.3%.
Guatemala presenta la mayor tasa de crecimiento de Centroamérica. Se estima que para el 2015
Guatemala llegara a los 16 millones de habitantes. Aumentando así la demanda de vivienda en el
país.

Producto Interno Bruto per cápita en la región C.A. (2009) y Crecimiento Real PIB (2010)
¨PRODUCTO INTERNO BRUTO PER CAPITA EN LA CRECIMIENTO REAL PIB (2010)
REGIÓN (2009) -en porcentaje-
-en US% per capita-
4 3.2
6908.6
8,000.00 3 2.1 2.2 2
6,000.00 3623.2 2
2,839.00 1
4,000.00 1829.3 1070.8 1
2,000.00 EN PORCENTAJE
0.00 US$. 0

Fuente: Proyección Fondo Monetario Internacional. Gráfica: Elaboración propia.

La composición del PIB Guatemalteco refleja el alto potencial productivo del país, siendo los
principales motores de la economía los sectores de la industria, la agricultura y el comercio.
Sectores como los servicios, el transporte y la construcción han experimentado tasas de
crecimiento importantes que han contribuido al crecimiento económico del país. La economía
Guatemalteca es la más diversificada de toda Centroamérica.
En los últimos años, se ha convertido en uno de los principales mercados emergentes de
Módulo 10, Sistemas de Información, MDI, Universidad del Istmorepresentando el 28,3% del
Latinoamérica, siendo la economía más grande de Centro América,
Guatemala. Página 29
Producto Interno Bruto (PIB) de la región, incluyendo a Belice y Panamá.


IMAE - Índice Mensual de Actividad Económica (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En
porcentajes Centro América & Panamá

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de Construcción de Guatemala con información de la Secretaría Ejecutiva
de SECMCA, Bancos Centrales y CAPAC

En el caso de la actividad de la construcción, alquileres de vivienda se incrementó de 5.61% a 12.14
% superior en 6.53 puntos porcentuales. Se estima que la población económicamente activa de
Guatemala en el año 2010 fue de 5,276,000 ( aproximadamente) siendo ésta la más alta de
Centroamérica con una tasa de crecimiento del 4.69%.
La tasa del desempleo desde el 2007 se mantiene en el 3.2%. lo que significa que la oferta de
empleo que Guatemala de tener para el sector productivo es de aproximadamente 5,107,168
empleos, siendo ésta la más alta de Centroamérica.
Guatemala se muestra como uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica
de la región. Pese a los últimos acontecimientos económicos mundiales.
Crecimiento Económico, Según País Años 2005 – 2015 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala con información del FMI; Bancos
Centrales; Contraloría de la República de Panamá y CAPAC Costa Rica: 2010 y 2011 Banco Central de Costa Rica; Guatemala: 2010 límite
superior (Banco de Guatemala); Honduras: 2010 y 2011 límites superiores (Banco Central de Honduras); Nicaragua: 2007, 2008 y 2009
preliminares (Banco Centra l de Nicaragua); Panamá: 2008, preliminar; 2009, estimado; 2010, proyectado. (Contraloría de la República
de Panama

En 2011 la economía Guatemalteca creció un 3.9%, el mejor desempeño 2007.
La expansión se vio impulsada por el dinamismo del consumo privado, se sustentó en el
ingreso de remesas familiares por un monto equivalente al del PIB. Con respecto a 2005, la
inflación se redujo de un 8,6% a un 6.6%, déficit fiscal fue ligeramente mayor —del 2.9%
estimado al 2011-del PIB en comparación con 1,7% del 2010 y el de la cuenta corriente de la
balanza de pagos, del 5,1% del PIB, varió. Aunque el déficit comercial fue elevado (17,6% del PIB),
la afluencia ingresos externos permitió que las reservas internacionales prosiguieran con
Guatemala es uno de los países Centroamericanos con mayor estabilidad económica de la
región. Pese aSistemas de Información, MDI,mundiales, el crecimiento Guatemala.proyectado al
Módulo 10, los acontecimientos económicos Universidad del Istmo económico Página 30
2015 se mantiene.


Tasa de Interés Activa de Corto Plazo en C.A. Años 2005 – 2010 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de SECMCA

Existen dos monedas que representan un gran volumen de movimientos crediticios y de ahorro:
Quetzal y Dólar. En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como
extranjera, han mantenido su tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema
bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva de 3,1% (ambas en moneda extranjera). La grafica muestra
la constante que ha tenido Guatemala en sus tasa de interés activa durante los últimos 10 años. Dicha
constante es comparable únicamente con países de la zona en el que su moneda oficial es el dólar.
Crecimiento de la Construcción en C.A. y Guatemala Años 2005 – 2011 / En porcentajes

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala.

A partir del 2010 Guatemala inicia el proceso de recuperación después de una fuerte crisis económica. No
todos los países de Centroamérica presentan MDI, Universidad del Istmo Guatemala. Página 31
Módulo 10, Sistemas de Información, el mismo comportamiento, el sector de la construcción es
uno de los principales indicadores de la lenta recuperación con un 17% de crecimiento para el 2012


Crédito Bancario al Sector Construcción en C.A. (Variación Interanual) Años 2005 – 2010 / En %.

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico con información de Bancos Centrales, SECMCA y Superintendencia de Bancos de Panamá
y Guatemala Costa Rica, El Salvador, Panamá y Rep. Dominicana.

La inversión extranjera proyectada al 2013 va hacer de un 15% del total de la inversión en el país. En
los últimos años dicha inversión aumento en un 25% anualmente.

II MACRO GUATEMALA
Inversión local y extranjera en Guatemala
Inversión en Guatemala 2001-2011 -2012 proyectada

24.7%
21.4% 22.8%
12000.00 18.2% 18.2% 17.7% 20.2%
10000.00
8000.00
6000.00
10650.00
4000.00 9021.00
7070.00 7642.00
5377.00 5566.00 1018.00 1512.00
2000.00 5057.00 535.00 685.00
105.00 131.00 226.00
0.00
2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

inversion local inversion extranjera directa total de la inversion

Fuente: Banguat, Cepal, Gross Capital Formation, cálculos Pronacom. Gráfica: Elaboración propia.

De 2001 al 2010, la inversión extranjera directa anual aumentó de US$ 105 millones a US$ 686,8
millones, un crecimiento anualizado mayor al 50%. La meta al 2013 es una inversión extranjera
directa de US$ 1.500 millones anuales, junto a una inversión local de US$ 10.650 millones, lo que
equivaldría al 25% del PIB. Esta tasa de inversión sostendrá el crecimiento económico por encima
del 6% anual que el país tanto necesita para salir de la pobreza



Tasa de Crecimiento PIB Guatemala años 2003 a 2010 y PIB participación por Sector años 2011
Producto Interno Bruto
Tasa de crecimiento PIB (2003-2010)
Participación por Sector - 2011
-en porcentaje-
-en porcentaje-
8 6.3
5.4
6 MINAS Y CANTERAS 0.60%
porcentaje

2.50%
3.2 3.3 3.3 2.8 INTERMEDIACION FINANCIERA 4.30%
4 2.5 2.90%
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA 7.50%
2 0.5 10.70%
ALQUILER DE VIVIENDA 10.20%
0 13.30%
COMERCIO 11.20%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 16.30%
MANUFACTURA 17.90%
años 2003-2010
0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00%

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia.

En términos generales, la tendencia es hacia arriba, es decir muestra un crecimiento, sin embargo se
observan puntos de inflexión (cambio de tendencia) durante el año 2007,2008 y 2009. El primer punto de
inflexión indica una baja y posteriormente vuelve a subir. La explicación a este fenómeno observado es por
influencias directas de otras economías que sufrieron efectos económicos, concretamente se observa los
efectos de la crisis sufrida principalmente en Estados Unidos.
Para 2012 las autoridades proyectan un crecimiento del PIB de un 6.6%, que se vería favorecido por el inicio de
nuevas obras públicas; un rango meta de inflación de entre un 4% y un 6%, y un déficit del gobierno central de un
1,9% del PIB. Gráfica: Elaboración propia.
Fuente: BANGUAT.

Tasa de interés activa y pasiva y Tipo de cambio años 2001-2010
Tasa de Interés Activa y Pasiva Promedio Ponderado Tipo de Cambio
- en moneda extranjera y porcentaje - 8.20 8.10 8.11
14 8.07
8.10
12 8.00 7.93
4.0 3.9
3.8 7.90 7.82
10 3.8
3.6 3.6
3.4 3.1 7.80
8 3.0 3.1 7.70 7.69
8.8 tasa interés activa 7.70 Quetzalez x 1 $US.
8.5 8.6 7.59 7.61 7.60
6 7.4 7.6 7.6 7.6 7.60
6.8 6.9 7.2 tasa interés pasiva
4 7.50
2 7.40
7.30
0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Fuente: BANGUAT. Gráfica: Elaboración propia

En los últimos años, las tasas de interés en general, en moneda nacional como extranjera, han mantenido su
tendencia a la baja. La tasa de interés activa promedio del sistema bancario es del 7,6% (2010) y una pasiva
de 3,1% (ambas en moneda extranjera).
Guatemala tiene un sistema financiero muy sólido, con excelentes niveles de reservas internacionales y un
bajo nivel de deuda pública externa de US$ 6.382,5 millones (2011), la más baja de la región. Mientras que la
mayoría de los recursos financieros son manejados por bancos comerciales, una pequeña parte está
distribuida entre entidades no bancarias.



III. MACRO DEL SECTOR DE LA CONSTRUCCION
Crecimiento económico y inflación del sector de la Construcción años 2001-2011
Crecimiento Económico de la Construcción Inflación del Sector de la Construcción

8 20 16.4
6.3 14.6 14.2
5.4 13.6
6 15
3.9 9.3
4 3.2 3.3 3.3 10 7.9
2.4 2.5 2.8 6.5
3.6 4.5 4.7
2 0.5 5

0 0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

en porcentaje en porcentaje

Fuente: Departamento de Análisis Estadístico de la Cámara de la Construcción de Guatemala

El mercado de Guatemala presenta desde el 2010 un crecimiento normal, sin embargo es probable que la
crisis económica de Europa pueda golpear nuevamente a el sector de la construcción.

Crédito y crecimiento del sector de la construcción años 1998-2011

Crédito Total al Sector Construcción Crecimiento anual del sector de la construccion
Años 1991 -2011
15000
11512.2 9442.66 En porcentajes
9949.46 9801.2 10067.54
10000 20
6825.85
5572.49 15.4
2747.47 2679.58 2161.96 13.1
3234.47 10 12.1
5000 2723.63 2218.39 2407 8.8
4.5
0 0 -0.5 -1.4
-3.7
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
-10 -8.9 -10.8 -11.8

-20 -18.3
en Millones de Quetzalez


La apertura de créditos por parte de la banca local impacto positivamente en el repunte del sector
construcción a partir del 2011. Se espera que para el 2013, el crédito para construcción supere el obtenido
en el 2008.



Crecimiento del sector de la construccion y empleos generados año 2011

Porcentaje Empleos Generados por Sector Inmobiliario
- en porcentajes 2011 -
Vivienda Comercio Industria Otros

Vivienda Comercio Industria Otros

20%
45%
10% 25%
45%

25% 10%
20%


El sector de la vivienda ocupa la mayor parte de crecimiento en el sector de la construcción. El crecimiento
proyectado al 2015 de la población intensifica la necesidad de vivienda en el país.

Unidades habitacionales construidas (FHA) en el Municipio de Guatemala y en los Departamentos año 2011

Unidades Habitacionales Construidas en el Unidades Habitacionales Construidas por
5000 1000 Departamentos de Guatemala
Municipio de Guatemala
- FHA - 2790 - FHA - 522

1081 224
783 461
244 196 79 51 25
25
0 0

Unidades Habitacionales Unidades Habitacionales

Un 39% de las unidades realizadas por el FHA en el departamento de Guatemala, se ubican en el municipio
de Villanueva, un 28% se ubica en Fraijanes y un 17% en Mixco. Villanueva duplica el número de viviendas
en comparación al número de viviendas construidas en todo el interior del país.



Variación anual del índice mensual de la construcción y variación de los préstamos al sector de la
construcción
15
Variacion anual del indice mensual de la actividad de la
construccion -IMACON- y PIB construccion Variacion de los prestamos y descuentos al sector de la
Años 2003 - 2011 construccion
10
En porcentajes años 2009-2011
5
400

0 300
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
-5 200

-10 100

-15 0

ago-09

ago-10
jun-09

sep-09

jun-10

jun-11
feb-09

feb-10

sep-10

feb-11
ene-09

nov-09
dic-09
ene-10

nov-10
dic-10
ene-11

may-11
mar-09
abr-09
may-09

jul-09

oct-09

mar-10
abr-10
may-10

jul-10

oct-10

mar-11
abr-11
-20 -100

Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del Banco de Guatemala.

El país tiene uno de los déficits fiscales más bajos de Latinoamérica 2,9% estimados para el 2011, la menor deuda
externa 13,5% del PIB (2010) y el mejor record de pago. Además, el país tiene los niveles de reservas más altos de
la región US$ 6.382,5 millones (2011). Guatemala no ha sufrido ninguna crisis bancaria o financiera desde la gran
depresión de los años 30.
Los estudios recientes de banca de inversión destacan la gran estabilidad económica de Guatemala a lo largo de su
historia. El crecimiento económico de Guatemala ha sido constante y estable, con la volatilidad en crecimiento del
PIB más baja de América Latina entre 1990 – 2010.

Variación interanual de las licencias de construcción autorizada y total de metros cuadrados autorizados años
2009-2011

Variacion Interanual del total de las licencias de Variación interanual del total de metros cuadrados
construccion autorizadas de construcción autorizados
años 2009-2011 Años 2009-2011
100
100
50
0
0
ene-09

jul-09
sep-09

sep-10
may-09

nov-09
ene-10

may-10
jul-10

nov-10
ene-11

may-11
mar-09

mar-10

mar-11

mar-10
ene-09
mar-09

sep-09

sep-10
may-09
jul-09

nov-09
ene-10

may-10
jul-10

nov-10
ene-11
mar-11
may-11
-50
-100 -100


Se observó un desempeño positivo de los sectores productivos. La construcción, el transporte y las
comunicaciones, y la banca y los seguros fueron las actividades más dinámicas. La notable evolución de la
construcción (21%) estuvo encabezada por el sector privado tras su recuperación de 2005. La actividad del sector
transporte y comunicaciones se elevó un 14%.
Licencias de construcción cayeron un 20.5 por ciento en el 2009, por lo que el sector de la construcción reporta
reducción en la cantidad de licencias y metros de construcción autorizados, lo que traduce la menor actividad en
el 2010. Por su lado, las licencias otorgadas muestran un comportamiento menos errático y aun cuando denota
una caída cercana al 40% desde finales de 2007 hasta mediados de 2009. La superficie autorizada de construcción
inició un lento proceso de recuperación hasta tocar el terreno positivo en mayo de 2011.


Precio promedio del quintal de varilla corrugada
Mes Varilla corrugada de 3/8 Varilla corrugada de 3/8
grado 40 (quintal), precio grado 60 (quintal), precio
Q560.00 dist. dist.2
jun-10 Q 346.08 Q 341.45
Q510.00
jul-10 Q 349.68 Q 345.05
Q460.00 ago-10 Q 349.68 Q 345.05
Varilla corrugada
de 3/8 grado 40 sep-10 Q 354.32 Q 349.61
Q410.00
(quintal), precio oct-10 Q 340.05 Q 335.61
Q360.00 dist.
Varilla corrugada nov-10 Q 340.05 Q 355.61
de 3/8 grado 60
Q310.00 dic-10 Q 346.98 Q 342.20
(quintal), precio
dist.2 ene-11 Q 366.22 Q 361.44
Q260.00 feb-11 Q 408.53 Q 397.78
mar-11 Q 408.53 Q 397.78
abr-11 Q 408.53 Q 397.78
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información del may-11 Q 408.53 Q 397.78
Banco de Guatemala. jun-11 Q 408.53 Q 397.78

El precio promedio del quintal de varilla corrugada ha tenido un comportamiento al alza a partir de julio de 2008.
Por su parte, el precio promedio del quintal de varilla corrugada ha sido volátil, marcándose un salto importante a
partir del 2006 hasta mediados de 2008, etapa que se atribuye al fuerte aumento del precio internacional del acero,
derivado de la mayor demanda mundial, principalmente de China. A finales de abril de 2011, el precio del hierro de
3/8” grado 40 se situó en Q408.53 y el del hierro de 3/8” grado 60 ascendió a Q397.60.
El petróleo guatemalteco empezó el año 2011 con buen pie, con incrementos considerables en el precio por barril
en comparación con los últimos meses de 2010. Observando las expectativas de ganancias que los bancos de
inversión calculan para el sector en 2012, se avecina un año de contracción económica. Más que nada, porque
esperan que el beneficio neto de las empresas petroleras se reduzca un 0,6% respecto al que han obtenido en 2011.
Además, la Agencia Internacional de la Energía y (AIE) y la OPEP contemplan una caída en la demanda de esta
materia prima.

Mercado de futuros de petróleo BRENT
BRENT WTI
300 (US$/barril) (US$/barril)2
250 jun-10 77.45 78.05
200
150 jul-10 78.18 78.95
100
50 ago-10 74.64 71.92
0 WTI sep-10 82.31 79.97
mar-11
jul-10

sep-10
ago-10

nov-10

ene-11

may-11
oct-10

dic-10

feb-11
jun-10

jun-11
abr-11

(US$/bar…
oct-10 83.41 82.18
nov-10 85.92 84.11
dic-10 93.03 89.84
ene-11 101.01 92.19
feb-11 111.86 96.97
Fuente: Departamento de Análisis Estadistico CGC con información mar-11 117.36 106.72
del Banco de Guatemala.
abr-11 125.89 113.52
may-11 116.73 100.29
jun-11 112.48 95.42



Precio promedio del cemento año 2011

Precio promedio del cemento US$/42.5 kg
Honduras Honduras El Salvador Guatemala Costa Rica
$12.00
$10.00
mar-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.55 $ 9.80
El Salvador
$8.00 abr-11 $ 7.15 $ 7.80 $ 8.92 $ 9.81
$6.00 Guatemala
$4.00 may-11 $ 7.15 $ 7.79 $ 8.89 $ 9.80
$2.00 Costa Rica jun-11 $ 7.15 $ 8.31 $ 8.75 $ 9.99
$-
mar-11 abr-11 may-11 jun-11


Tanto el índice de ventas como el de producción de cemento, muestran una leve mejora, aunque
volátil, a partir del 2010 hasta la fecha. A abril 2011, el precio promedio del saco de cemento de 42.5
kgs. fue de Q68.08.

Metros cuadrados de construcción autorizados de vivienda (FHA) años 2009-2011

Metros cuadrados de construcción de vivienda
autorizados FHA
Años 2009-2011
100,000.00
80,000.00
60,000.00
40,000.00
Metros Cuadrados
20,000.00
-
ene-09

jul-09

ene-10

jul-10

ene-11
oct-09

oct-10
abr-09

abr-10

abr-11


En el sector de la construcción el FHA se muestra como un indicador de la situación real de dicho
sector. A finales del 2010 la recuperación se ve reflejada por los altos picos que muestran el numero
de metros cuadrados construidos por el FHA



IV. MERCADOS GEOGRÁFICOS
Densidad poblacional

Fuente: Municipalidad de Guatemala

Vemos como la zona 15 es una excelente opción para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. Es
una de las zonas con menor densidad de habitantes de Guatemala.

Tendencia de hogares AB y Densidad de hogares AB año 1993- 2011

Tendencia de Hogares AB 7941
8000
7000
Zona 15
6000
1993 2003 2010 2015 5000 Zona 14
3407
3180
Zona 10 682 757 704 737 4000 2914 Zona 10
Zona 15 1579 1995 2454 2701 3000 Zona 16
1277 1443
Zona 16 1170 1746 2577 2885 2000
Zona 13
Zona 14 2353 3151 3813 4217 1000
Santa Catarina
Zona 13 1643 2007 2323 2518 0
Santa Catarina Pinula 2202 5378 8106 9717 DENSIDAD HOGARES
Fraijanes 789 1688 2279 2727 AB AL 2011

Fuente: Arq. Ponce

La zona 15 representa tan solo el 20% del sector AB del mercado primario. Se estima un crecimiento anual de
hogares AB en esta zona de un 10% al 2015.



Tendencia de profesionales exitosos y nivel de escolaridad de población

Tendencia de profesionales exitosos, Nivel de Escolaridad de Población mayor a 7 años
ejecutivos de alto nivel
12,000

10,000
Santa Catarina Zona 10
8,000
Zona 13 Zona 13
5,803
Zona 16 6,000
% de Profesionales Zona 14
3,970
Zona 14 4,000 Zona 15
3,066
Zona 15 Zona 16
2,000
zona 10 543
-
0% 10% 20% 30% 40% NINGUNA PRIMARIA MEDIA SUPERIOR

Fuente: Arq. Ponce

La zona 15 se presenta como una de las zonas con más altos índices de escolaridad y profesionales , debido a la
gran cantidad de colegios y universidades que se ubican en el sector.

Estratificación socioeconómica por sector censal


El NSE que predomina en la zona 15 , es el segmento AB, cabe aclarar que también encontramos A+ y C+.



Calidad de vivienda


Los segmentos AB, A+ y C+ presentes en la zona 15, desarrollan alta exigencia para los
desarrolladores inmobiliarios en lo referente a la calidad de sus viviendas.

Crímenes y tendencias

El mapa muestra que la zona 15 es una de las zonas con más baja intensidad de criminalidad entre los años 2006
y 2007 en comparación con todas las zonas que conforman el municipio de Guatemala.

Fuente: Mercado Inmobiliario y Violencia – Revista Plusvalía – Guatemala 2007

Dentro de las cifras reportadas de hechos delictivos se agrupan tanto asaltos, robos, violencia intrafamiliar así
como accidentes de tránsito. Siendo la zona 14 y la zona 15 las que poseen el menor número de hechos
delictivos de la Ciudad.



Zonas violentas año 2011

ZONAS MAS VIOLENTAS DURANTE 2011

Zona 15 0

Zona 14 1

Zona 16 6

Zona 13 10
MUERTES DURANTE ENERO
Zona 10 14 - AGOSTO 2011

San José Pínula 13

Santa Catarina Pínula 14

Fraijanes 4

0 5 10 15

Según el monitoreo del GAM, entre los meses de enero y agosto del 2011 antes de las elecciones presidenciales,
la zona 15 no presentaba ninguna muerte por violencia, mientras que las zonas que mayor reportaron fueron las
zonas 10, San José Pinula y Santa Catarina Pinula.
Fuente: GAM (Grupo de Apoyo Mutuo), área de transparencia, monitoreo en medios de comunicación.

Tráfico vehicular

Tráfico Vehícular en miles

250 233

200
153
150 Boulevar los Proceres
116
93 Boulevar Vista Hermosa
100 84 80
Boulevar Liberación
54
4338 45
50 1824

0
1990 1995 1999 2010

Fuente: Arq. Ponce

Según la información de la SAT el parque vehicular para el 2012 será de 2,051,000 vehículos, lo que
ha ocasionado que las arterias principales estén saturadas en las horas de ingreso y salida de la
ciudad.


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