Dues formes de saldar un deute hipotecari, i les seves respectives implicacions fiscals, explicades de manera senzilla i clara per a no juristes.

1. PÍNDOLES DE
FISCALITAT
IMMOBILIÀRIA
PER A
PROFESSIONALS
DE LA BANCA
Assumpcions de deute
i
Dacions en pagament
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 1

2. ABANS DE COMENÇAR
l La fiscalitat de les operacions immobiliàries està centrada en dos
impostos: l’Impost sobre el Valor Afegit (IVA), d’àmbit estatal, i
l’Impost sobre els Actes Jurídics Documentats (AJD) i
Transmissions Patrimonials (TP), cedit a les Comunitats
Autònomes, i que presenta dues modalitats.
l Incompatibilitat: Quan un acte jurídic tributa per IVA, també tributa
per AJD, però llavors no pot tributar per TP. I a l’inrevés, si un acte
jurídic tributa per TP no ho fa per IVA-AJD.
l Tipus: el vigent tipus d’IVA pels habitatges és del 4 %, mentre que
que grava locals comercials, naus industrials, places d’aparcament,
trasters… etc., és del 18 %. I a Catalunya, pel que fa als AJD, el tipus
impositiu és de l’1,5%, i el tipus impositiu de les TP, és del 8%.
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 2

3. ASSUMPCIÓ DE DEUTE
l CONCEPTE: ens trobarem davant d’una assumpció de deute
hipotecari sempre que un tercer ocupi el lloc d’un deutor, davant d’un
creditor, assumint el deute hipotecari que aquest deutor no pot pagar.
l Exemple: jove deutor hipotecari que no pot fer front a les mensualitats
del préstec, i abans de que el banc executi la hipoteca (i es quedi la
finca), els pares d’aquest deutor, ocupen el seu lloc i es comprometen
a pagar el deute.
l FISCALITAT: Aquesta assumpció de deute està gravada per l’Impost
de Donacions, agafant com a base el total pendent del deute.
l Comentari: S’entén que aquest acte jurídic és una donació, ja que el
que ocupa el lloc del primer deutor i paga el deute, no rep res a canvi.
És com si donés els diners que paga.
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 3

4. DACIÓ EN PAGAMENT AMB IVA
l CONCEPTE: estarem davant d’una dació en pagament, quan un
deutor que no pugui fer front als pagaments d’un préstec hipotecari,
faci donació de la finca que el garantia, al creditor, de forma que si
aquest ho accepta, el deute queda saldat.
l Quan aquest bé immobiliari que es transmet és nou (prové per
exemple d’una obra nova i divisió horitzontal), aquesta transmissió
està gravada amb IVA, ja que es tracta d’una “primera transmissió”.
És el que anomenem dació en pagament amb IVA.
l FISCALITAT: Subjecta a l’Impost d’Actes Jurídics Documentats,
sempre que la transmissió estigui gravada amb IVA, i per tant:
impostos = 1,5 % del valor de la dació (a més a més de l’IVA).
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 4

5. DACIÓ EN PAGAMENT, O
ADJUDICACIÓ JUDICIAL, PER
TRANSMISSIONS
l CONCEPTE: estarem davant d’una dació en pagament, quan un
deutor que no pugui fer front als pagaments d’un préstec hipotecari,
faci donació de la finca que el garantia, al creditor, de forma que si
aquest ho accepta, el deute queda saldat.
l Quan aquest bé immobiliari que es transmet no és nou (és de “segona
mà”), aquesta transmissió està gravada amb l’Impost de TP. En aquest
cas ens trobem davant d’una dació en pagament per Transmissions.
l Un altre supòsit és quan en un procés judicial es declara l’adjudicació
d’una finca a favor d’un creditor, per a rescabalar-lo de l’impagament
d’un deute, sempre que aquesta adjudicació sigui per transmissions
(no meriti IVA).
l FISCALITAT: Subjecta a l’Impost de Transmissions Patrimonials
(TP) = 8 % del valor de la dació.
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 5

6. DACIÓ EN PAGAMENT, O
ADJUDICACIÓ JUDICIAL, AMB
RENÚNCIA A L’EXEMPCIÓ DE
L’IVA (I)
l CONCEPTE: estarem davant d’una dació en pagament, quan un
deutor que no pugui fer front als pagaments d’un préstec hipotecari,
faci donació de la finca que el garantia, al creditor, de forma que si
aquest ho accepta, el deute queda saldat.
l Quan aquest bé immobiliari que es transmet no és nou (és de “segona
mà”), aquesta transmissió està gravada amb l’Impost de TP. En aquest
cas ens trobem davant d’una dació en pagament per Transmissions, i
en aquests casos no es paga IVA.
l Però de vegades és preferible pagar l’IVA, renunciant a l’exempció, ja
que l’IVA és un impost que es compensa: trimestralment s’ha
d’ingressar a Hisenda la diferència entre IVA repercutit i IVA
suportat.
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 6

7. DACIÓ EN PAGAMENT, O
ADJUDICACIÓ JUDICIAL, AMB
RENÚNCIA A L’EXEMPCIÓ DE
L’IVA (i II)
l Per exemple: en comprar un local comercial és millor pagar un 18 %
d’IVA (que podem compensar-nos), més AJD, que un 8 % de TP (que
seria a fons perdut).
l Un altre supòsit és quan en un procés judicial es declara l’adjudicació
d’una finca a favor d’un creditor, per a rescabalar-lo de l’impagament
d’un deute, sempre que aquesta adjudicació sigui amb renúncia a
l’exempció de l’IVA.
l Requisits: que les dues parts (deutor i creditor) siguin subjectes passius
d’IVA, que qui rebi la finca actui en exercici de la seva activitat
empresarial o professional, que ho acceptin ambdues parts i ho facin
constar a l’escriptura o document judicial.
l FISCALITAT: Subjecta a AJD, però a un tipus impositiu especial, i
per tant: impostos = 1,8 % del valor de la dació.
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 7

8. ADJUDICACIÓ JUDICIAL AMB IVA
l CONCEPTE: supòsit que es produeix quan en un procés judicial es
declara l’adjudicació d’una finca a favor d’un creditor, per tal de
saldar un deute, i sempre que aquesta transmissió sigui d’un bé
immobiliari nou (“primera transmissió”), que per tant, estigui gravada
amb IVA.
l FISCALITAT: És un cas especial: quan es tracta d’una adjudicació
judicial a favor d’un creditor, que merita IVA ja que és primera
transmissió i no tributa per TP, està subjecta a AJD, però al mateix
temps, en ser un document judicial i no un document notarial, és un
document no subjecte, i per tant: impostos = 0,00.- euros.
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 8

9. FI
q(Espero haver-te estat útil)
qAlgunes imatges d’aquesta presentació han estat obtingudes de diferents recursos on line.
Donada la gran diversitat de llocs que existeixen és difícil conèixer l’autoria de les mateixes.
No obstant, si els seus autors desitgen el seu reconeixement o eliminació, no tenen més que
indicar-ho
Si detectes algun error o omissió, si us plau contacta amb mi a oliveriparesalbert@gmail.com
Albert Oliver i Parés; Maig 2012 9