La RICS a réuni autour de la table des experts immobiliers ainsi que des spécialistes de la réforme fiscale actuellement en préparation (RIE III) par les autorités afin de débattre sur l’impact de ce projet sur le marché immobilier Suisse en général et Genevois en particulier. La principale conclusion de ce groupe d’experts est l’absolue nécessité de la poursuite de cette réforme afin de garantir les conditions cadres de l’économie suisse. Le principal risque serait en effet pour les autorités Suisse de ne pas réagir suffisamment rapidement afin de lever le voile d’incertitude pouvant peser sur les décisions des sociétés internationales ou nationales. S’il est difficile d’estimer le bénéfice qui pourra être retirée de RIE III, il est certain le manque éventuel de réforme sera lourd de conséquence pour l’économie, et par conséquent, pour le marché immobilier Suisse.

1.
RICS-Impulse
Réforme de l'imposition
des entreprises III

2.
La RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) est une
association mondiale de professionnels de l’immobilier
comprenant plus de 110’000 membres dans plus de 140
pays. La RICS défini des standards professionnels dans
tous les domaines immobiliers, incluant l’expertise, l’immo-
bilier résidentiel et commercial, la construction, le dévelop-
pement et l’environnement.
La RICS régule et promeut la profession sur la base de stan-
dards professionnels et étiques stricts. Elle est considérée
comme la source principale de connaissance dans tous les
secteurs immobilier et fourni un conseil indépendant et im-
partial pour ses membres, le public et diverses institutions
internationales ou organisations professionnelles.
Les RICS Impulse sont des articles publiés par RICS Suis-
se plusieurs fois par an sur diverses thématiques d’actualité
pouvant impacter l’industrie immobilière suisse. Ces articles
sont indépendants et destinés aux preneurs de décisions du
monde public et privés. Les participants et rédacteurs sont
choisis au sein de groupes d’experts pertinents, qu’ils soient
membres du RICS ou non.
Comité de redaction RICS Impulse
Modérateur Vincent Leroux MRICS, Director
CBRE
Participants Daniel Loeffler, Directeur, Département des af-
faires régionales, de l‘économie et de la santé
(DARES) / Service de la promotion écono-
mique
Frédéric Neukomm, Partner, Attorney at Law,
Certified Tax Expert, LL.M, Lenz Staehelin
Charles Spierer FRICS, Chairman,
CGi IMMOBILIER
Yves Jeanrenaud MRICS, Partner, Attorney at
Law, LL.M, Schellenberg Wittmer
Pierre Stämpfli MRICS, Managing Partner, DTZ
Rédacteur Vincent Leroux

3.
Sommaire exécutif
La RICS a réuni autour de la table des experts immobiliers ain-
si que des spécialistes de la réforme fiscale actuellement en
préparation (RIE III) par les autorités afin de débattre sur l’im-
pact de ce projet sur le marché immobilier Suisse en général et
Genevois en particulier. La principale conclusion de ce groupe
d’experts est l’absolue nécessité de la poursuite de cette réfor-
me afin de garantir les conditions cadres de l’économie suisse.
Le principal risque serait en effet pour les autorités Suisse de ne
pas réagir suffisamment rapidement afin de lever le voile d’in-
certitude pouvant peser sur les décisions des sociétés interna-
tionales ou nationales. S’il est difficile d’estimer le bénéfice qui
pourra être retirée de RIE III, il est certain le manque éventuel
de réforme sera lourd de conséquence pour l’économie, et par
conséquent, pour le marché immobilier Suisse.
Un projet de réforme majeur
Au mois de septembre 2014, la Confédération suisse a entamé
la consultation pour le projet de Réforme de l’imposition des
entreprises (RIE III) jusqu’au 31 janvier 2015. Cette période de
consultation est l’occasion pour le RICS de réunir des experts
du secteur immobilier et comprendre l’implication de ce pro-
jet de réforme sur le marché immobilier suisse en général et
genevois en particulier. Il est en effet important de relever que
le secteur immobilier représente une part de 18% du produit
intérieur brut de la Suisse et 14% de l‘emploi total en Suisse.
Genève est en effet concernée au premier rang par la réforme
à venir puisque contribuant à hauteur de 20% pour les recettes
fiscales de la Confédération provenant des sociétés jouissant
d’un statut fiscal cantonal, soit environ CHF 720 millions sur un
total de CHF 3.6 milliards. Ce montant représente la moitié du
total des recettes fédérales tirées de l’imposition des bénéfices.
Dans les différents cantons, ce ne sont pas moins de CHF 2 mil-
liards qui sont tirés de l’imposition des sociétés jouissant d’un
statut fiscal cantonal, soit 20% des recettes annuelles de l’impôt
sur le bénéfice des cantons et communes.
La mise en consultation de ce projet répond aux critiques émi-
ses par l’UE et l’OCDE sur le régime fiscal suisse réservé aux
sociétés holding, sociétés de domicile et sociétés auxiliaires
permettant d‘imposer de façon privilégié les revenus de sour-
ce étrangère. Au-delà de la suppression des régimes fiscaux
cantonaux, le projet propose la mise en place de mesures com-
plémentaires telles que les « licences Box », la déduction des
intérêts notionnels, un système de « step-up » ou encore l’intro-
duction d’une imposition des plus-values sur les participations
pour les personnes physiques.
Proactivité des autorités cantonales
Ces mesures n’étant à ce jour pas clairement définies le résultat
est actuellement un attentisme clair des sociétés en Suisse, qu’il
s’agisse de sociétés déjà établies sur le territoire ou désireuses
de s’y implanter. Afin de limiter cette perception, le canton de
Genève est en contact régulier avec les entreprises et a par
ailleurs très rapidement communiqué sur l’instauration d’un taux
unique d’imposition des entreprises à 13%. Il est intéressant de
noter que les cantons de Vaud et de Fribourg ont annoncé des
taux similaires alors que Lucerne propose d’ores et déjà un taux
unique de 12% et Neuchâtel un taux de 15%. Le but de cette
réforme est de maintenir dans le canton les entreprises béné-
ficiant d‘un statut et représentant plus de 50‘000 emplois (étude
de l‘institut CREA).
Toutefois, la communication auprès des entreprises étudiant
une potentielle implantation dans le canton a dû être revue.
Alors que le discours visait précédemment à mettre en avant les
conditions cadre optimales dont pouvaient bénéficier une ent-
reprise privilégiant une implantation dans le Canton de Genève,
l’accent est dorénavant mis sur l’accompagnement rapproché
dont pourront bénéficier ces entreprises pour la mise en œuvre
de leur projet. Il est néanmoins évident que ces mêmes entre-
prises ne continueront à considérer le canton comme une alter-
native d’implantation viable que si les conditions fiscales sont
transparentes et compétitives.
Un impact difficilement quantifiable
Les impacts de cette réforme sur le marché immobilier sont dif-
ficiles à identifier dans un contexte de transformation importante
du paysage économique, réglementaire et social en Suisse. Il
est toutefois certain que le coût d’opportunité sera important et
que cette réforme est une condition essentielle pour conserver
la compétitivité de la Suisse et donc la santé de son marché im-
mobilier. De manière plus spécifique, les observations suivantes
peuvent être émises pour différentes problématiques :
Marché immobilier industriel
Ce marché est essentiellement supporté par des entreprises
desservant un bassin de population locale. Il parait intuitif de
conclure que la réforme actuellement en consultation apportera
une bouffée d’oxygène aux entrepreneurs en diminuant dras-
tiquement leur taux d’imposition. Il est toutefois plus difficile d’i-
soler un impact sur le marché immobilier alors que le secteur
dans son ensemble subit de plein fouet le ralentissement
économique ainsi que l’impact de l’abandon du PEG. L’appli-
cation du RIE III n’aura pas d’impact immédiat sur le secteur
économique local qui ne va pas soudainement augmenter ses
activités, et donc ses besoins d’espaces, ou rapatrier des fonc-
tions de l’étranger. Toutefois, à long terme, ceci permettra de
pérenniser les zones industrielles à Genève et ailleurs en Suisse
en donnant des conditions cadre favorable au développement
des activités.
Une mesure complémentaire proposée dans le cadre du pro-
jet de réforme pourra toutefois venir en contre-pied de l’impact
positif sur les entrepreneurs locaux. Il est en effet envisagé de
revoir à la hausse l’imposition sur la distribution de dividendes
(en réduisant le pourcentage d’exonération des dividendes sur
participations qualifiées). Ceci pourra amoindrir l’impact de la
réduction du taux d’impôt sur le bénéfice.

4.
Marché immobilier résidentiel
La question qui se pose sur le marché résidentiel n’est pas
tant celle de l’impact éventuel de la réforme que celle du cout
d’opportunité si cette réforme ne devait pas être menée à bien.
Les deux tranches du marché immobilier résidentiel qui sont le
plus impactées par l’activité économique sont le segment du
luxe (plus de 4’000CHF/mois à la location) et celui du milieu de
gamme (entre 2’000 et 4’000CHF/mois).
Le segment du luxe a d’ores-et-déjà été fortement impacté ces
deux dernières années par le contexte économique internatio-
nal qui a poussé nombre de multinationales à mettre en place
des programmes de réduction des coûts. Cela se traduit not-
amment par une baisse importante des « relocation packages »
permettant aux expatriés de disposer de logements payés par
leur employeur. Alors qu’auparavant les employeurs fournissai-
ent directement un logement, parfois de haut standing, à leur
collaborateurs, il est de plus en plus régulier de voir ceux-ci
devoir trouver eux-mêmes un logement sur la base d’un bud-
get défini. Ceci conduit très souvent à des choix plus modes-
tes des collaborateurs concernés. Il est toutefois évident que
la non-application d’une baisse drastique du taux d’imposition
pourra mener à des réductions budgétaires renforcées voire au
départ de certains employeurs et donc à un impact supplémen-
taire majeur sur ce marché.
Le marché immobilier du milieu de gamme pourra lui profiter
de la mise en place de cette réforme si ses effets se répercu-
tent sur les entreprises locales qui pourront offrir de meilleures
conditions à leurs collaborateurs. Le risque principal reste tou-
tefois une non-application de cette réforme qui aurait alors un
impact négatif significatif sur ce marché supporté par la classe
moyenne.
Marché immobilier tertiaire
Le marché immobilier de bureau est bien entendu concerné au
premier chef par cette réforme. Il est évident que le marché
immobilier tertiaire de l’arc lémanique dans son ensemble est
grandement dépendant de l’implantation de sociétés internatio-
nales et que tout mouvement pourra avoir des conséquences
majeures sur des localités telles que Rolle, Nyon, Morges et
bien entendu Genève.
A Genève toutefois, il sera à nouveau difficile d’isoler l’impact de
cette réforme alors que le marché est actuellement soumis à de
fortes pressions liées à la restructuration du secteur financier.
La vacance locative sur le marché des bureaux a ainsi doublé
en l’espace de deux ans sous l’effet combiné de la réduction
de l’espace occupé par diverses institutions financières et du
développement de nouveaux projets immobiliers. On dénombre
aujourd’hui plus de 260’000m2 de surfaces de bureaux dispo-
nibles à la location dans le Canton de Genève, alors que la
moyenne entre 2006 et 2012 s’établissait à 130’000m2.
Le canton abrite de nombreuses multinationales de poids
qui occupent une partie non négligeable du stock de bureau
et peuvent donc avoir un effet multiplicateur important sur la
santé du marché tertiaire. Il est donc primordial de fournir un
message limpide à ces sociétés devant planifier leur avenir
dans le canton.
Des impacts indirects
Au-delà de ces éléments dont l’appréciation peut se faire
de manière directe, d’autres mesures qui découlent direc-
tement ou indirectement de l’application éventuelle de cet-
te réforme pourront avoir un impact sur le marché immobi-
lier Suisse. L’un de ceux-ci est notamment l’imposition des
gains en capital lors de la vente de sociétés. La vente de so-
ciétés immobilières représente en effet une part importante
de l’activité de vente d’immeubles de rendement et celle-ci
se trouvera donc fortement impactée par la révision de la fis-
calité. Ceci pourrait avoir pour impact de favoriser la vente
en nom des actifs ou de reporter des ventes.
Un deuxième impact indirect qui pourrait découler de la
mise en œuvre de cette réforme est une éventuelle réfor-
me de l’impôt sur les plus-values. Au vu du coût budgétai-
re important que pourra avoir RIE III, certaines discussions
ont déjà pris forme autour d’une révision de l’imposition
des plus-values immobilières afin de compenser en partie
la perte pour les cantons. Si ceci devait effectivement être
mis en œuvre, l’impact sur le marché immobilier Suisse sera
considérable et poussera les investisseurs à revoir leur st-
ratégie d’investissement.
Un message clair
Alors que l’étude de l’impact d’une troisième réforme de la
fiscalité des entreprises sur le marché immobilier Suisse est
complexe et qu’il est impossible de sortir cet élément d’un
contexte économique plus vaste, le message qui est donné
par les experts réunis autour de la table est limpide : il est
essentiel de réaliser rapidement et de manière transparente
la mise en œuvre de cette réforme. Les entreprises présen-
tes en Suisse ou considérant la Suisse pour une implantation
future ont besoin de connaître le plus rapidement possible le
taux d’imposition dont elles pourront bénéficier dans le futur
et il est donc primordial que les autorités soient en mesure
de communiquer à brève échéance le taux qui sera mis en
place et à quelle date.
Par ailleurs, une fois cette réforme mise en place, les
acteurs du marché immobilier appellent à une période d’ac-
calmie des réformes. La Suisse doit en effet pouvoir retrou-
ver dans l’esprit des principales sociétés internationales
son positionnement de pays stable bénéficiant de conditi-
ons cadres optimales pour le développement d’une activité
économique. Cette image a été considérablement écornée
durant ces deux dernières années et il est nécessaire de la
restaurer.

5.
ABSTRACT
Unternehmenssteuerreform III (USR III)
Eine Gruppe von Immobilienexperten hat auf Einladung von
RICS Switzerland die Auswirkungen der Unternehmenssteu-
er-Reform III (USR III) auf die Immobilienwirtschaft diskutiert.
Unter der Moderation von Vincent Leroux, (CBRE) erörterten
Daniel Löffler (Direktor des Genfer Amtes für wirtschaftliche
Entwicklung), Frédéric Neukomm (Lenz Staehelin), Charles
Spierer (CGi IMMOBILIER), Yves Jeanrenaud (Schellenberg
Wittmer) und Pierre Stämpfli (DTZ) den Einfluss der aktuellen
Reform auf den Schweizer Immobilienmarkt im Allgemeinen
und auf Genf im Besonderen.
Als wichtigste Erkenntnis wurde die Notwendigkeit der USR III
zur Sicherung der weiteren positiven wirtschaftlichen Entwick-
lung in der Schweiz betont. Die Teilnehmenden sehen denn
auch das grösste Risiko in einer zu zögerlichen Reaktion der
Schweizer Behörden. Bei Unternehmen, die bereits in der
Schweiz ansässig sind oder sich mit dem Gedanken befassen,
sich hier niederzulassen, können Verzögerungen der Reform zu
Unsicherheiten führen. Die USR III ist demnach für den Werk-
platz Schweiz unerlässlich.
Auch der Immobilienmarkt ist von der USR III betroffen, einer-
seits direkt im Zusammenhang mit neu anzusiedelnden Firmen,
die Flächenbedarf haben. Andererseits aber auch indirekt,
durch die Nachfrage nach Wohnraum der Mitarbeiter und Mit-
arbeiterinnen.
RICS Switzerland appelliert in diesem Sinne an die Schweizer
Behörden, die USR III konsequent voranzutreiben und klare Si-
gnale für den Wirtschaftsstandort Schweiz zu setzen.
Riforma III dell’imposizione delle imprese
(RI imprese III)
RICS si è riunita in una tavola rotonda con esperti immobiliari
e specialisti della riforma in atto per dibattere in merito all’im-
patto di questo progetto sul mercato immobiliare Svizzero, più
specificamente a Ginevra, con la presenza di Daniel Loeffler
dell’Ufficio per lo sviluppo economico Ginevrino. Tra gli esperti
si è potuto contare sulla presenza di Frédéric Neukomm (Lenz
Staehelin), Charles Spierer (CGi IMMOBILIER) e Pierre Stämpfli
(DTZ), mentre il dibattito è stato moderato da Vincent Leroux
(CBRE).
La conclusione principale è stata che la RI imprese III è un must
assoluto per assicurare la prosperità dell’attività economica in
Svizzera. Secondo i partecipanti alla tavola rotonda, il rischio
principale sarebbe costituito da una reazione non sufficien-
temente rapida da parte delle autorità Svizzere nell’eliminare i
dubbi che gravano su molte aziende già stabilitesi in Svizzera
o in procinto di farlo. Se è vero che il valore aggiunto della RI
imprese III sul sistema attuale non può essere istituito in modo
semplice, i costi dell’attesa improduttiva sarebbero spaventosi
nel contesto d’instabilità percepito in Svizzera per le aziende.
L’impatto sul mercato immobiliare sarebbe indiretto e legato a
una riduzione dell’attività economica, se la nuova regolamenta-
zione non fosse implementata velocemente.
Pertanto i partecipanti alla discussione richiedono alle autorità
di agire rapidamente per determinare un nuovo tasso di base
per l’imposizione delle imprese e divulgare la nuova regolamen-
tazione in modo efficiente a tutte le imprese.