Katja Johannessen og Kim Astrups (NIBR) presentasjon under CIENS Forskning til frokost 30. januar 2014: Unges etablering på boligmarkedet – er stigen trukket opp?

1. Unges etablering på
boligmarkedet – er stigen
trukket opp?
CIENS Frokostseminar 30/1-14.
Norsk institutt for by- og regionforskning
Katja Johannessen, Kim Astrup og Per Medby

2. Unges boligetablering
Tre hovedproblemstillinger:
1) Utviklingstrekk i unges boligetablering siste 5-7
årene
2) Samfunns- og velferdsmessige konsekvenser og
utfordringer som berører ungdoms evne og
muligheter til å anskaffe egen bolig?
3) Tiltak som kan gjøre overgangen lettere og
motvirke (potensielt) uheldige utviklingstrekk

3. Metode
• Analyser av EU-SILC (2007 og 2012)
• Analyser av Folke- og boligtellingen (2001 og
2011)
• Analyse av startlåndata
• Intervjuer i fire casekommuner (Oslo,
Stavanger, Tromsø og Stjørdal)
• Intervjuer med 11 unge i etableringsfasen

4. Viktige spørsmål
• Har det blitt vanskeligere å komme
inn?
• Når er man etablert på
boligmarkedet?
• Hva er konsekvensen av ikke å
komme inn på boligmarkedet?
• Hva kan gjøres for å senke
etableringsterskelen?

5. Etableringsterskelen i dag
• Høye boligpriser
• Finanstilsynets retningslinjer:
1. Lånet må ikke overstige 85 prosent av
boligens markedsverdi
2. Belåningsgraden skal omfatte alle lån med
pant i boligen
3. Bankene må ta høyde for en renteøkning på
minst fem prosentpoeng

6. Etableringsbegrepet
Vi ønsker å legge et mer dynamisk perspektiv til
grunn
• Gjeldsbelastning
• Boutgiftandel
• Trangboddhet

7. Etablering i eid eller leid bolig
Den boligpolitiske kontekst
•
•
•
•
Et politisk mål at flere skal eie bolig
Økonomiske omkostninger ved leie
Leiemarkedet – lite og flyktig
Stabilitet og trygghet

8. Bokostnader ved eie og leie

9. Boligpriser i historisk perspektiv

10. Utvikling i boligpriser, inntekt
og renter

11. Boligprisutviklingen i ulike norske
byene
50 000
45 000
Oslo
40 000
Stavanger
35 000
Tromsø
30 000
Sarpsborg
25 000
Fredrikstad
20 000
Sandnes
15 000
Kristiansand
10 000
Drammen
Hamar
5 000
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013

12. Boligprisutvikling innad i Oslo

13. Hva med leiemarkedet?
12000
10000
oslo med Bærum
8000
Bergen, Trondheim,
Stavanger og Tromsø
6000
Tettsteder med 20 000
innbyggere eller flere
4000
Tettsteder med 2 00019 999 innbyggere
2000
0
2006
2007
2008
2009
2010
2011

14. Utvikling i eierandel blant unge
2007
2012
10
12
Leieboer
35
37
Boligeier
55
52
100
100
Bor hjemme
.
Sum

15. Utviklingen i eierandel blant unge, etter alder
20-24 år
25-29 år
30-34 år
2007
2012
2007
2012
2007
2012
Bor
hjemme
25
33
7
4
4
1
Leieboer
54
48
39
44
22
24
Boligeie
r
21
19
54
52
74
74
100
100
100
100
100
100
Sum

16. Startlånsbruk fra 2007
60
50
40
Unges andel antall lån
30
Unges andel lånebeløp
20
10
0
2007
2008
2009
2010
2011
2012

17. Sparepotensialet og inntekt
Inntekt
Sparepotensialet
(leie 7000)
Sparepotensialet
(leie 8000)
300 000
35 046
23 046
350 000
67 146
55 146
400 000
99 246
87 246
450 000
131 346
119 346
500 000
162 546
150 546

18. Sparetid og tilgangen til kausjonering
Lønn
290 000
300 000
310 000
320 000
330 000
340 000
350 000
360 000
370 000
380 000
390 000
400 000
410 000
420 000
430 000
440 000
450 000
460 000
470 000
480 000
490 000
500 000
SparetidUten kausjon
13
11
9
7
6
5
5
4
4
3
3
3
3
2
2
2
2
2
2
2
1
1
SparetidMed kausjon
13
10
7
5
3
1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Kausjonseffekt
0
1
2
2
3
4
5
4
4
3
3
3
3
2
2
2
2
2
2
2
1
1

19. Gjeldsbetjeningsevne og renterisiko
Inntekt
Nettoinntekt
Maks_lån_fr_4,75%
Maks_lån_rente_7%
Maks_lån_rente_9%
300 000
222 840
1 628 947
1 105 357
859 722
320 000
237 696
1 737 544
1 179 048
917 037
340 000
252 552
1 846 140
1 252 738
974 352
360 000
267 408
1 954 737
1 326 429
1 031 667
380 000
282 264
2 063 333
1 400 119
1 088 981
400 000
297 120
2 171 930
1 473 810
1 146 296
420 000
311 976
2 280 526
1 547 500
1 203 611
440 000
326 832
2 389 123
1 621 190
1 260 926
460 000
341 688
2 497 719
1 694 881
1 318 241
480 000
356 544
2 606 316
1 768 571
1 375 556
500 000
371 400
2 714 912
1 842 262
1 432 870

20. Casestudiene viser:
• Svært ulik praksis i fordelingen av startlån i
kommunene
• Bankene har forskjellige holdninger til
samfinansiering
• Egenkapitalkravet skaper et skille
• Noen banker ønsker større frihet i forhold til
egenkapitalkravet

21. Casestudiene viser:
• Unge kommer inn på boligmarkedet på ulike
måter. Alt fra «tilfeldigheter» til foreldrehjelp.
• Ulik praksis mellom kommune og bank når
det gjelder fastrente
• Bankene utøver skjønn, men ikke mye
• BSU brukes ikke alltid til første boligkjøp

22. Viktige funn - oppsummert
• Etableringsbetingelsene har endret seg for
unge
• Foreldrehjelp har blitt viktigere
• Skille mellom unge som kan få hjelp, og de
som ikke kan det
• En innskjerping av startlån kan skape en ny
gruppe «vanskeligstilte».
• Etablering på boligmarkedet kan knyttes til
medborgerskap

23. Hva kan gjøres for å redusere
terskelen?
1.
2.
3.
4.
Utvidet bruk av fastrente overfor unge
Egen låneordning for unge i etableringsfasen
Redusere egenkapitalkravet
En utvidet BSU-ordning