1. Los créditos hiptecarios en UDIs
En 1995 se establecieron créditos en UDIs.
Las UDIs son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al
consumidor en México. Si una persona debe 10 UDIs y la UDI vale 4 pesos, debe
40 pesos; si la UDI sube a 4.2, debe 42 pesos. Entonces, la deuda aumenta
cuando crece el valor de la UDI.
Los créditos en UDIs que hay en México pueden ser a tasa fija y pagaderos en
UDIs o a tasa fija y pagaderos en salarios. Normalmente en estos casos se
pueden hacer pagos anticipados sin ningún cargo por hacerlos. Los plazos de los
créditos en UDIs son máximo hasta 25 años.
Hipoteca en UDIs con tasa de interés fija
La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, el pago no varía en UDIs
y se sabe cuántas UDIs se pagarán mensualmente por el crédito. Las UDIs se
convierten a pesos el día del pago y éste se liquida en pesos.
Hipoteca en UDIs con tasa fija y pago en salarios
La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el pago se
efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. Al inicio del crédito el
pago se expresa en salarios mínimos. Por ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la
UDI vale 3.5 pesos, el pago en pesos es de 700. A pesar de que el valor de la
UDI crezca cada mes, el pago será de 700 pesos, en tanto no suba el salario
mínimo. Si el 1° de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito Federal
crece en 4%, el pago será de 728 pesos durante el tiempo en que esté vigente el
salario, lo que hace un pago más estable que si la hipoteca fuera pagadera en
UDIs.
Las Udis se crearon en México con el fin de manejar la crisis que se generó por la
devaluación de diciembre de 1994. Su intención fue la de pasar todos los créditos
a este indicador, de tal manera que se pudiera bajar el pago mensual que en aquel
entonces se había incrementado de manera impresionante por el aumento de las
tasas de interés. Como medida emergente fue correcta y funcionó", explicó Flavio
Franyuti Barreda, director ejecutivo de Crédito Hipotecario en Grupo Financiero
HSBC.
En este sentido, hay que recordar que en noviembre de 1994 una persona que
tenía un crédito hipotecario por 100 mil pesos pagaba aproximadamente una
mensualidad de tres mil pesos al mes, mientras que en abril de 1995 por el efecto
de la devaluación y las tasas de interés el monto que tenía que erogar era cercano
a 15 mil pesos.
Decreto de la creación de las UDIS por el Banco de México
El Banco de México es el responsable de calcular y publicar el valor diario (el

2. SATtambién publica del dato) , y las empresas que ofrecen hipotecas en UDIS
deben tomar el dato oficial para hacer sus cálculos. El valor de las UDIs cambia
TODOS LOS DÍAS; y normalmente casi siempre aumenta (son muy contadas las
ocasiones en que ha bajado de precio) , ¿qué ocurre entonces? que todos los días
la deuda AUMENTA aunque sea una fracción de peso ; además de que aumenta
todavía más por la tasa de interés del crédito.
Las
mensualidades de los créditos en UDIs entonces suben cada mes, y no hay
manera de pararlas. Habría además que agregarle que están a plazo de 30 años ,
por lo que terminarás pagando al menos 3 veces la deuda original.
Ventajas y desventajas
Los créditos referenciados a Udis y salarios mínimos permiten obtener mayor
capacidad de crédito a un mismo nivel de ingreso, porque al tener un pago inicial
menor se alcanza un mayor financiamiento, pero su desventaja es que los pagos
se van incrementando en el transcurso del tiempo. Por su parte, los créditos en
pesos ofrecen mayor certidumbre al acreditado, en cuanto al monto a pagar en el
transcurso del tiempo, pero tienen la desventaja de que el monto del crédito a
obtener es menor
De acuerdo con los expertos consultados, para determinar el monto del crédito a
otorgar, las instituciones financieras toman en cuenta el monto de los ingresos del
solicitante y consideran que 25 por ciento deberá ser destinado al pago del
financiamiento. El siguiente paso es considerar la cantidad que puede pagar el
solicitante y multiplicarla por el factor de pago al millar, que representa el crédito,
en función de la tasa de interés considerada y las comisiones incluidas. "Si el pago
inicial es más bajo requerimos un menor ingreso para darles el mismo monto de
crédito. Por ejemplo, si consideramos un crédito por un millón de pesos y
tomamos las tasas actuales que existen en el mercado a 15 años (11.8 por ciento
anual), la diferencia entre un préstamo en tasa referenciada a pesos o uno a Udis
o a salario mínimo es de 17 por ciento. Esto es así porque la mensualidad a cubrir
de manera inicial en Udis o salario mínimo es de 10 mil 143 pesos, mientras que
en pesos es de 11 mil 873 pesos"
En el caso de los créditos referenciados a las Udis y a los salarios mínimos, las
tasas que se cobran tienen dos componentes: uno fijo y otro variable. De esta
forma, los intermediarios señalan una tasa fija durante el plazo del crédito
hipotecario, pero para sacar una tasa comparativa a la de pesos, a las primeras
tasas se tiene que añadir la inflación en el caso de Udis y el aumento del salario
mínimo a las que están referenciadas a este indicador, destacando que en los
últimos años ambos han sido muy similares o cercanos.
Por ejemplo, si la tasa pactada en Udis es de 9 por ciento anual se tiene que
sumar a la misma 4.5 por inflación para sacar la tasa en pesos, de esta forma la
tasa comparativa sería de 13.5 por ciento. Para salarios mínimos, considerando
también 9 por ciento de tasa de interés, se tendría que añadir el incremento en
salario mínimo, por decir, 4 por ciento, lo que nos da una tasa nominal de 13 por
ciento.

3. Cavazos explicó que las tasas en pesos son las que comercialmente se usan en el
sistema financiero, y que las mismas han tenido una fuerte tendencia descendente
a partir del año 2003, cuando los bancos cobraban 18 por ciento anual para un
crédito hipotecario. Mientras que a la fecha lo hacen, en promedio, a niveles de 11
por ciento. Asimismo, los esquemas han cambiado, porque a principios de la
presente década ofrecían la opción de tasa variable con un tope máximo, mientras
que a la fecha la mayoría ofrece a sus clientes tasas fijas durante todo el plazo de
la hipoteca.
El comportamiento del crédito en Udis hace que los clientes no lo entiendan
perfectamente. Lo que preguntan es por qué, sí abonan a su cuenta,
posteriormente ven su saldo traducido a pesos, que implica incluso una deuda
mayor a la original. De esta forma, los créditos en Udis tienen la ventaja de que se
permite acceder a un mayor monto de crédito, porque se empieza con una
mensualidad más baja. No obstante, su desventaja es que el saldo en pesos
aumenta en los primeros años, y por lo tanto el pago en pesos va a crecer.
Además, si el salario de las personas no crece al mismo ritmo de la inflación
pueden tener problemas para cubrir el pago requerido en un futuro
http://www.realestatemarket.com.mx/inicio.cfm?pagina=contenidos_detalle&menu_
id=79&submenu_id=59&subsubmenu_id=117&idioma_id=1&tipo_contenido_id=1&
contenido_id=574&CFID=3778974&CFTOKEN=8ec5d46807ab9caa-9FD56EE9F9E8-020D40D102D687589422&jsessionid=8430be85b95aec46502f3d18616b346ddc2c
http://www.elpesonuestro.com/2010/04/10/que-son-y-como-funcionan-las-udis/
http://www.economia.com.mx/los_creditos_hiptecarios_en_udis.htm
1. Escribe en la siguiente tabla el valor de las UDIS en función del día.
t
(días)
Fecha
Domingo
0
Lunes
1
Martes
2
Miércoles
3
Jueves
4
Viernes
5
V valor de los UDIS
(en pesos)
4.68809*100,000=
476,880.9
4.953367*100,000=
495,336.7
4.954173*100,000=
495,417.3
4.954979*100,000=
495,497.9
4.955785*100,000=
495,578.5
4.956591*100,000=

4. Sábado
6
Domingo
7
t
(días)
0- 1
1- 2
2-3
3-4
4- 5
5-6
6-7
495,659.1
4.957398*100,000=
495,739.8
4.958204*100,000=
495820.4
Tomando los datos de la tabla anterior (con todos los decimales de las
UDIS) contesta lo indicado en la siguiente tabla.
¿Cuál es el cambio promedio en el
¿Cuál es el factor de cambio para el valor
valor de las UDIS en el intervalo
de las UDIS en el intervalo indicado
indicado?
- 0.265277
- 0.000806
- 0.000806
- 0.000806
- 0.000806
- 0.000807
- 0.001806
¿A qué tipo de función se ajusta más la función del valor de las UDIS?, justifica tu
respuesta.
3. Escribe la fórmula para el valor V de las UDIS como función del tiempo t
V = C(t)
4. Dibuja la gráfica de la función encontrada.
José desea comprar una casa y le ofrecen la opción de manejar su crédito
hipotecario en UDI´S. Para tomar la decisión necesita saber cuál es el valor de la
UDI en este momento y cuál va a ser el valor al final del plazo. Si José estará
pagando 650 UDIS por mes.
¿Cuál va a ser su pago (en pesos) al inicio? Toma el primer valor de la tabla de la
parte II como el valor de la UDI al inicio del contrato (t = 0)
V=
Normalmente un crédito hipotecario tiene un plazo de 20 o 30 años; si el plazo que
eligió José para pagar fue de 20 años ¿Cuál va a ser su pago (en pesos) al final
del plazo?
¿Le conviene a José tener una deuda en UDIS o es mejor manejarla en pesos?

5. ¿Piensas que el manejar una deuda hipotecaria en UDIS resulte
benéfico para el deudor? Tu respuesta debe ir acompañada de una
opinión personal sustentada en los resultados de tu investigación, la
actividad y lo que aprendiste en clase. Nota: tu aportación no deberá
exceder de 10 renglones.