SERVICE Magazine 19.1 Thema: Binnenstedelijke Herstructurering More information: www.service-studievereniging.nl\ Inhoud: Lectori Salutem: Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar? - door ir. L.A.M.C. van de Ven Maatschappelijk vastgoed nader gedefinieerd - door ing. J. Veuger MRE FRICS Parkeren of investeren? - door ing. L.J.J. Prikken & ir. P. Sengers High Performance Tendering® - door ir. S.J.J.M. Vermeulen COLUMN: Transformaties - door ir. R.F.T. Stroink THEMA: Binnenstedelijke herstructurering - door Tim Op Heij Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed - door ir. J.M.P. van Rooij MBA MRICS Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders - door prof. mr. C.W.T.F. de Zeeuw Risicomanagement van projectenportefeuilles: door de bomen het bos zien - door ir. S.G. Albers & ir. R. van den Nieuwenhof De binnenstad heeft toekomst voor winkelen - door drs. ing. A.G.N. Ruigrok Place attachment: Processen van binding aan wijken in relatie tot wijkvernieuwing nader bekeken - door ir. D.W.Q. Havermans Vastgoed in het buitenland: Het nieuwe World Trade Center - door Paul Jansen Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend - door drs. P.J.M. Sprenger & S.I.M. Heesbeen MSc Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering - door ir. S.J.E. Maussen MRE

1. ja argang 19
NUMMER 1
december 2011
MAGAZINE
Thema
binnenstedelijke
herstructurering
g Parkeren of investeren?
High Performance Tendering: Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs
Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend
Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering

2. Colofon Redactioneel
Algemeen Geachte lezer,
SERVICE Magazine is een uitgave van Stichting
SERVICE Magazine. Stichting SERVICE Magazine
wordt beheerd door studievereniging SERVICE, de De vastgoedmarkt is constant in beweging en kenmerkt zich door verandering. Deze editie
studievereniging van de studierichting Real Estate van het SERVICE Magazine draagt het thema ‘binnenstedelijke herstructurering’, waarbinnen
Management and Development van de faculteit betrokken partijen de laatste jaren voor uitdagende vraagstukken hebben gestaan en creatief
Bouwkunde aan de Technische Universiteit Eindhoven.
Het magazine verschijnt drie keer per jaar in een hebben moeten handelen om te kunnen functioneren op een wijze waar de aan sterke
oplage van circa 1400 exemplaren. verandering onderhevige situatie naar verlangt. Het zal duidelijk worden dat stedelijke
herstructurering verder gaat dan alleen het simpelweg fysiek vernieuwen van een bestaande
Bronnen stad. In de eerste editie van deze jaargang van het magazine komen verschillende
Voor onderzoeks- en studiedoeleinden mogen delen
uit dit magazine gedupliceerd worden, mits voorzien veranderingen naar voren, waaronder duurzaamheid, vraaggerichtheid en krimp.
van bronvermelding. Verveelvuldiging voor overige Niet alleen de vastgoedmarkt, maar ook studievereniging SERVICE en de redactie van
doeleinden is alleen toegestaan met toestemming van SERVICE Magazine zijn in beweging. Namens mijzelf en de huidige redactieleden dank ik
het bestuur. Ten aanzien van de juistheid van de inhoud
kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard. voormalig hoofdredacteur Stefan Janssen en zijn redactie voor het neerzetten van drie zeer
geslaagde edities van het magazine. Er rest ons niets anders dan ervoor te zorgen dat de
Bestuur inmiddels jarenlang durende opwaartse mars wordt voortgezet in deze negentiende jaargang.
Tim Schelle Voorzitter Inspelen op verandering middels verandering zal komend jaar centraal staan. Hierbij is het
Janneke Koeleman Secretaris
Marco van der Spank Penningmeester essentieel wat de lezers, maar ook de auteurs van het magazine verwachten, ook dat willen
Rick Willems Acquisiteur we dit jaar duidelijk stellen.
Tim Op Heij Hoofdredacteur magazine
Judith Wintraecken Hoofdcommissaris
reiscommissie Wanneer we het over belangrijke veranderingen hebben mag digitalisering niet ontbreken.
Dit geldt voor zowel het bestuur en het magazine als de wereld daarbuiten. In de rubriek
Raad van Advies ‘SERVICE Actief’ worden de ambities van het bestuur voor het komende jaar beschreven.
drs. ing. N.J.T. Bol (Grontmij | Kats & Waalwijk groep) Vanuit het oogpunt van de redactie is digitalisering één van de meeste belangrijke ambities.
ir. L.M.A.C. van de Ven (Technische Universiteit Eindhoven)
drs. R.M. Weisz RA (Timevest) Meer en meer blijkt dat het op digitale wijze verkrijgen van informatie de tastbare vorm zoals
boeken reeds ver voorbij is gestreefd. Voor u ligt een hard copy versie van het SERVICE
Redactie Magazine welke, in ieder geval de komende edities, zijn vorm zal behouden. Wel zien wij een
Tim Op Heij Hoofdredacteur toekomst met mogelijkheden waar u, ongeacht de locatie, moeiteloos door een digitale versie
Jonne Besselink
Michel van Dinther van het magazine kunt bladeren waarbij u interactieve functies kunt genieten die in een
Stefan Janssen papieren versie niet mogelijk zijn. Dit geeft ons de gelegenheid koppelingen te creëren met de
Paul Jansen social media, welke wij intensief trachten te gaan gebruiken. Dit jaar zal dus voor een groot
Als je doet wat
Philip van Sustante
deel in het teken staan van het analyseren van de haalbaarheid, potentie en de mogelijkheden
Vormgeving
betreffende een digitale versie van het magazine. Het streven is om het volgende bestuur en
leuk
Eline Pellis Lay-out & kaft de volgende redactie een gedegen basis te geven waarop zij voort kunnen borduren.
vindt hoef je
www.elinepellis.com
Naast de artikelen van diverse partijen met ieder hun eigen visie omtrent het thema ‘binnen-
je
Drukwerk
stedelijke herstructurering’ bevat dit magazine nog een aantal artikelen over andere actuele
nooit te werken,
Drukkerij van Druenen BV
onderwerpen binnen de vastgoedwereld. Ook de vaste rubrieken waaronder ‘Vastgoed in
Sponsoren het buitenland’, ‘Eén jaar in de praktijk’, de ‘Column’ en het ‘Lectori Salutem’ ontbreken niet.
Brink Groep, Bouwkunde Bedrijvendagen, De laatstgenoemde rubriek is geschreven door ir. L.M.A.C. van de Ven, die dit studiejaar haar
Continu Engineering, DTZ Zadelhoff, DHV,
Interface, IVBN, Syntrus Achmea verbondenheid aan de TU/e zal beëindigen. Ik ben er zeker van dat ik ook namens mijn
voorgangers spreek wanneer ik haar hartelijk dank voor de jarenlange bijdrage aan het
dat noemen wij passie. Contactgegevens SERVICE Magazine.
Stichting SERVICE Magazine
Vertigo 08H09
Postbus 513 Tot slot wens ik u fijne feestdagen, een goed 2012 en natuurlijk veel
5600 MB Eindhoven leesplezier toe. We zullen als redactie ervoor staan om er een zo mooi
en succesvol mogelijk negentiende jaargang van te maken.
T: 040 24 750 93
F: 040 24 384 88
W: www.service-studievereniging.nl
E: info@service-studievereniging.nl Tim Op Heij
Hoofdredacteur SERVICE Magazine
2011 – 2012
Kijk voor het meest actuele aanbod van vacatures
binnen bouw en techniek op www.continu.nl
Altijd de juiste mensen S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1

3. “De crisis kan juist
de gelegenheid bieden
om de kwaliteit van
de duurzame verstede-
Inhoud
lijking een impuls te
4 Lectori Salutem - Is er leven na de crisis voor de projectontwikkelaar?
geven.” - Pagina 19
9 6 Maatschappelijk vastgoed nader gedefinieerd
9 Parkeren of investeren?
13 High Performance Tendering®
9 Aanbesteden op prestatie in plaats van op prijs
16 Column - Transformaties
37
Thema
17 Introductie thema: Binnenstedelijke herstructurering
19 Focus binnen duurzame stedelijke ontwikkeling in tijden van tegenspoed
22 Binnenstedelijk ontwikkelen moet op alle fronten anders
37 26 Risicomanagement van projectenportefeuilles: door de bomen het bos zien
43 De noodzaak voor risicomanagement groeit
29 De binnenstad heeft toekomst voor winkelen
Intensiveren, vervangen en vooral ….. toevoegen van betekenissen
33 Place attachment:
“Risicomanagement is
Processen van binding aan wijken in relatie tot wijkvernieuwing nader bekeken
vooral van toegevoegde
waarde wanneer het 43
37 Vastgoed in het buitenland - Het nieuwe World Trade Center
integraal onderdeel uit-
40 Effectiviteit van maatschappelijk vastgoed onbekend
maakt van het reguliere
43 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en herstructurering
ontwikkelingsproces.” - Pagina 26
De opgave in de Bloemenbuurt-Zuid te Eindhoven
46 SerVicE Actief
48 Eén jaar in de praktijk
“Binnensteden zijn 48 50 Afstudeerder TU/e - Een goed gebiedsconcept is de verzekering van een toekomst?
niet langer alleen Conceptionele gebiedsontwikkeling: ontwikkelen vanuit een mentaliteitspropositie
‘Places-to-Buy’ maar 53 Afstudeerverslagen TU/e - REMD
moeten ook ‘Places- 59 Contact studievereniging SerVicE
to-Be’ worden." - Pagina 29 60 Contact SerVicE magazine
29

4. Lectori
Ir. L.A.M.C. van de Ven Hoe moet de toekomstige ontwikkelaar zich aanpassen? Woorden als Alleen wanneer de projectontwikkelaars bereid zijn zich
Leonie van de Ven is jaren werkzaam geweest stabiel, duurzaam, transparant, klantgericht, teamspeler en acceptabel structureel aan te passen aan de nieuwe vraag zullen er
in de vastgoedontwikkeling bij commerciële
ontwikkelaars. Momenteel is zij als universitair risico worden niet direct geassocieerd met ontwikkelaars. Hier is dus nog kansen zijn dat zij deze grote crisis zullen overleven.
docent binnen de mastertrack Real Estate een wereld te winnen. De toekomst vraagt om een nieuw type ontwikkelaar: Er zal een stabiele, duurzame, transparante en klantgerichte
Salutem
Management & Development van de faculteit • In de eerste plaats dient het een betrouwbare partner te zijn, teamspeler moeten opstaan met een afgewogen risicoprofiel
Bouwkunde verbonden aan de Technische
Universiteit Eindhoven. Tevens bekleedt zij Betrouwbaar voor wat betreft handelen en doen. Deze imagoverbetering die bereid is naar de klant te luisteren.
een aantal maatschappelijke functies en die de branche hard nodig heeft zal niet van de ene op de andere dag
commissariaten. gerealiseerd zijn maar moet actief nagestreefd worden. “Zo kan deze crisis niet alleen
Is er leven na de crisis voor
• Stabiel en duurzaam betekent dat de onderneming niet alleen kijkt naar
de korte termijn; niet alleen kijkt naar het snelle gewin maar meewerkt
overwonnen worden, maar komt
aan duurzame oplossingen en streeft naar solide relaties voor de langere er nog iets goeds van ook!"
de projectontwikkelaar? Het ontwikkelen van vastgoed is complexer en steeds termijn.
grootschaliger geworden. Ook in het verleden zijn er crises • Ook bij financiering moet alles op tafel komen; de ontwikkelaar moet Leonie van de Ven
geweest die het werk van de ontwikkelaar veranderd hebben. open en transparant communiceren met de andere partijen.
De huidige crisis is echter heviger en duurt langer. • Specialisten zullen zich opwerpen die kansen in nichemarkten
Het kan niemand zijn ontgaan: Maar moeten we het wel zien als een crisis? Is het niet een gaan onderkennen. Voorbeelden zijn onder andere de zorgsector, Bronvermelding
gedwongen aanpassing aan maatschappelijke veranderingen herontwikkeling, duurzaamheid, tweede woning en leisure. Bakkers O. (2007) Financieringsmogelijkheden voor de
het is crisis in vastgoedland! die onomkeerbaar zijn? De verhoudingen tussen de • Andere verdienmodellen worden belangrijk, zoals exploitatie van het projectontwikkeling. TU/e Eindhoven
verschillende actoren in vastgoedland komen steeds meer ontwikkelde of langdurige samenwerking met andere actoren.
Brounen D. (2010) De projectontwikkelaar 2.0, Heruitvinding
De projectontwikkelaars zijn hard onder druk te staan.
van het vak. NEPROM Amsterdam
De economische situatie, zoals die zich nu aandient, zal voor een structurele
getroffen: aan de voorkant zijn de Zeer waarschijnlijk zal de projectontwikkeling in een andere onomkeerbare verandering zorgen voor de projectontwikkelaar. Verande- ING (2006). Projectontwikkeling Marktperspectief en integrale
vorm voortbestaan: ringen als beter luisteren naar de klant, minder risico nemen, lange termijn gebiedsgerichte herstructurering.
mogelijkheden voor financiering • Veel mensen veronderstellen dat de denken, zorgen voor een beter imago, het vertrouwen in de sector herstel-
Ven, van de L. (2003) Vastgoedontwikkeling. TU/e, Eindhoven.
projectontwikkelaar meer een projectmanager wordt; len, transparant zijn, meer inbreng van het eigen vermogen en samenwer-
uiterst beperkt geworden en door de echter wel een die behoeften in de markt zou kunnen ken met andere partijen worden van groot belang voor de projectontwikke- Zöld R. (2011) Projectontwikkelaars in crisistijd. TU/e Eindhoven.
opsporen en analyseren. laar. Bovendien zouden zij zich op andere terreinen kunnen gaan begeven
marktstagnatie is aan het einde van het • De projectontwikkelaar wordt meer een teamspeler. en zich meer gaan specialiseren.
Er zal niet meer op eigen initiatief maar op gezamenlijk
traject de afzet van projecten volledig initiatief worden ontwikkeld; gezamenlijk met en
gedragen door de andere actoren bij een ontwikkeling.
verdwenen. De werkgelegenheid van de • Een andere manier van handelen, een andere opstelling
van de projectontwikkelaar is hierbij een vereiste.
sector is ten opzichte van 2007 meer • Het risico dat projectontwikkelaars gewend zijn om te
Als jij de drive hebt,
nemen is te groot geworden. Mede onder invloed van
dan gehalveerd. Men schat dat er in de de terugtredende financiers.
• Er zullen nieuwe controlemechanismen moeten worden
projectontwikkeling nu zestig procent ontwikkeld om malversaties te voorkomen.
minder mensen werkzaam zijn. En dat Ook het type ontwikkelaar zal moeten veranderen:
• De kleine zelfstandige projectontwikkelaars zullen zich
krijg je van ons ruim baan.
terwijl sommigen voorspellers melden moeten gaan specialiseren in een bepaalde nichemarkt,
zodat zij een adviserende rol op zich kunnen nemen.
dat de grootste crisis nog moet komen! • De meeste ontwikkelaars gelieerd aan een financiële
instelling hebben zich al teruggetrokken. Rabo-Bouwfonds
Gaat er een nieuwe marktsituatie is een van de weinige partijen die nog bestaat; het is
Werken bij DTZ Zadelhoff betekent een gevarieerde baan bij dé markt-
echter de vraag of de bank vanwege veranderende eisen
ontstaan die grote invloed heeft op de opgelegd door de internationale financiële wereld deze leider van Nederland in bedrijfsmatig onroerend goed. Door middel
activiteit in de toekomst kan blijven voortzetten.
van vakinhoudelijke opleidingen en ‘learning on the job’ leiden wij onze
projectontwikkelaars? Natuurlijk doen • Hoewel door de crisis meerdere ontwikkelende beleggers
vanwege het afboeken op vastgoed een terugtrekkende mensen op tot vastgoedadviseur binnen één van onze specialismen.
de fraudes en blunders in vastgoedland beweging maken blijven zij op de markt actief. Zij geven W ij bieden je een open werksfeer in een professioneel, informeel
aan vanaf het begin betrokken te willen worden bij een
de sector geen goed. Zijn er nog wel ontwikkeling in verband met de aansturing. Kwaliteit en jong team. Je groei en carrière bepaal je bij ons zelf. Als jij de
en locatie van de ontwikkeling worden hierdoor steeds drive hebt, krijg je van ons ruim baan! Duidelijk. DTZ Zadelhoff
kansen voor de projectontwikkelaar om belangrijker.
• De vastgoedafdelingen van corporaties worden steeds
voort te bestaan; en in welke vorm zou belangrijker om woningen te ontwikkelen. Hun cultuur
dient echter drastisch veranderd te worden evenals de Meer weten? Voor meer informatie kun je contact
dat dan mogelijk zijn? financiële controle ervan. Zij hebben een maatschappelijke opnemen met de afdeling Human Resources van DTZ Zadelhoff
taak die in het verleden wel eens op de achtergrond is telefoon 020 5 711 449 of kijk op www.werkenbijdtz.nl.
geraakt door onbezonnen of megalomane projecten.
4

5. Maatschappelijk Ing. J. Veuger MRE FRICS
Ing. Jan Veuger MRE FRICS is eigenaar
van CORPORATE Real Estate Management
opbouwen en beheren van een maatschappelijke vastgoed-
portefeuille kan een risicovolle activiteit worden als we de
financiële consequenties niet goed in beeld hebben. Het op
2009 op vragen vanuit de Tweede Kamer over nevenactiviteiten en participa-
ties van corporaties op het gebied van maatschappelijk vastgoed (Van der
Laan, 2009). Bij de beoordeling door het voormalige ministerie van WWI of
(www.corporateREM.nl) . Dit artikel is geschreven
vastgoed nader binnen het kader van zijn promotieonderzoek
over Waardedenken & Besturen aan de Erasmus
Universiteit (PiD) met als promotor prof. dr. ing.
een financieel gezonde manier beheren van het maatschap-
pelijk vastgoed is zowel voor huurder/gebruiker als voor
andere betrokken maatschappelijke ondernemingen
investeringen in nevenactiviteiten zijn toegestaan hanteerden zij twee
criteria: de relatie met de kerntaken van de corporatie op het gebied van
volkshuisvesting en de financiële risico’s die verbonden zijn aan deze
gedefinieerd
T.W. Hardjono. Het onderzoek gaat over de
waardesturing van maatschappelijk vastgoed belangrijk, omdat hiermee ook op de langere termijn activiteiten. Hoe deze activiteiten passen binnen deze criteria wordt
in het publieke domein. ambities waargemaakt kunnen worden. Tegelijkertijd beschreven aan de hand van een drietal kenmerken: het voorziene gebruik
moeten we ons realiseren dat huurders/gebruikers van van het vastgoed, het doel dat de corporatie nastreeft met de activiteit en
maatschappelijk vastgoed geen (commerciële) onder- het financiële belang. Daarmee ontstaat wel een grotere interpretatie-
Maatschappelijk vastgoed nemingen zijn. In bijna alle gevallen zijn ze afhankelijk ruimte, doordat wordt gesproken over voorbeelden als reactie op gestelde
De rijksoverheid geeft corporaties en onderwijs-, zorg- en welzijnsinstellingen van gemeentelijke huisvesting- en exploitatiesubsidies, Kamervragen en niet op basis van een eigen definitie. De minister komt met
is een motor voor stedelijke steeds meer ruimte zich te manifesteren op het terrein van maatschappelijk vastgestelde normbedragen etc. Het is dus van belang om een aantal voorbeelden en concludeert dat de definitie van aanvaard
vastgoed. In de afgelopen jaren heeft de rijksoverheid de verantwoordelijkheid maatschappelijk rendement en meerwaarde inzichtelijk en maatschappelijk vastgoed is uitgebreid met welzijnsactiviteiten. En daarmee
vernieuwing. De kern is dat en de bijbehorende budgetten voor huisvesting van welzijn, zorg- en duidelijk te maken voor samenwerkingspartners (Veuger, is vastgoed voor onderwijs, eerstelijnsgezondheidszorg, sport en cultuur
onderwijsvoorzieningen gedecentraliseerd. In eerste instantie richting 2009, 2010, 2011). steeds meer geaccepteerd als toegestane activiteit voor corporaties in de
stedelijke vernieuwing moet lokale overheden en in toenemende mate richting de instellingen zelf. lijn van een goed woon- en leefklimaat. De opinie is bepalend geworden
Gelijktijdig met deze beweging zijn de instellingen zich meer en meer gaan “Maatschappelijk vastgoed maakt voor de acceptatievraag. Keeris (2006) geeft de onderneming een duidelijke
uitgaan van een gereguleerde toeleggen op hun kernactiviteit: het geven van onderwijs, verlenen van
deel uit van bedrijfsmatig vastgoed."
rol in zijn interpretatie van definities van maatschappelijk vastgoed. De
zorg, sociaal-culturele activiteiten, sport etc. De vraag is of het in eigendom betrokkenheid van de onderneming is een feit doordat de onderneming
openbare ruimte en dat en in exploitatie hebben van dit type vastgoed wel nodig is om de publieke rechtens beschikt over dat specifieke vastgoed met alle consequenties
functies goed uit te voeren en de daarmee samenhangende doelstellingen Moeilijk te definiëren van dien. Daarmee maakt het maatschappelijk vastgoed onderdeel uit
clustering van maatschappelijk te dienen. Het uitbesteden van de vastgoedverantwoordelijkheid door de In de definitie van Van Leent (2007) schetst hij een beeld van bedrijfsmatig vastgoed – en kan daarmee geplaatst worden binnen
overheid noopt de instellingen tot professionalisering en/of samenwerking van maatschappelijk vastgoed vanuit het perspectief van het Corporate Real Estate Management (CREM) – maar met een eigen
vastgoed binnen die strakke met andere professionals op het gebied van vastgoed, want vastgoed is verblijfs- en publieke ruimte als een overlap in het veld van karakteristiek die specifiek betrekking heeft op het maatschappelijk belang.
kostbaar, risicovol en heeft een (markt)waarde die ingezet kan worden voor de openbare ruimte en bedrijfsonroerendgoed. Daarnaast Wel kan hier de vraag worden gesteld of er voldoende zicht is op de proces-
openbare ruimte kan de core business. Naast de toenemende vraag op dit gebied is er voor de definieert hij een viertal definities vanuit het perspectief van sen waar het maatschappelijk vastgoed ruimte aan biedt en waarop
verschillende sectoren ook sprake van een direct belang voor hun positie de functie (onder andere welzijn, zorg, onderwijs en sport), functionaliteit en prestatieniveau zijn afgestemd. Kenmerkend daarbij is
plaatsvinden. Daarnaast bij strategische overwegingen. In ‘Bouwstenen voor sociaal vastgoed voor gebruiker (gesubsidieerde of non-profitorganisaties), ook degene aan wie het vastgoed ter beschikking wordt gesteld, voor deze
voorzieningen - een handreiking’, spreekt het ministerie van VROM (2007) doelstelling of outcome of op basis van het gebouw. Van specifieke behoefte.
zijn er veel mogelijkheden over een aantal argumenten die aangeven waarom het zinvol en goed is te der Wal (2008) voegt naast de duiding op gebouwen die
investeren in maatschappelijk vastgoed. Deze observaties geven aan dat er door overheden worden gebruikt of op instellingen die door Een definitie van maatschappelijk vastgoed
binnen beleid en uitvoering nogal wat motieven en argumenten zijn die een actieve betrokkenheid van de overheid worden gesubsidieerd, de eigenaarrol en in het Maatschappelijk vastgoed kan dan ook als volgt nader worden gedefinieerd.
ondernemingen bij maatschappelijk vastgoed rechtvaardigen. Het ministe- bijzonder de samenvallende rollen binnen een onderneming De specifieke karakteristiek van het maatschappelijk vastgoed heeft
van woonconcepten, rie van VROM (2007) definieert maatschappelijk vastgoed als: ”Daaronder en de politieke beïnvloeding toe. Hij verklaart daarmee ook betrekking op:
kun je de (gebouwde) ruimte verstaan die nodig is voor alle voorzieningen de verschillen ten opzichte van de commerciële omgeving • een gebouwgerelateerde communicatie over en weer met derden;
waaronder particulier en activiteiten die voor leefbare en vitale wijken en buurten noodzakelijk doordat bij de overheid vrijwel geen onderscheid gemaakt • het faciliteren van activiteiten van derden of;
zijn.” Deze definitie geeft zoveel ruimte dat ook ander (commercieel) wordt tussen de vastgoedeigenaar, in de rol van belegger, • het voorzien in behoeften van derden.
opdrachtgeverschap. vastgoed, in welke vorm dan ook (Van der Laan, 2009), onder deze definitie de ontwikkelaar of de gebruiker. Dat de definitie moeilijk te Dit alles vanuit een bepaald erkend maatschappelijk belang, die de inzet
kan vallen en is daarmee niet duidelijk. Maar wat kunnen we hier dan wel maken is, blijkt ook wel uit de brieven van de minister in van het vastgoed en die betrokkenheid rechtvaardigt. Die maatschappelijke
Daarbinnen kan juist onder verstaan?
Figuur 1
maatschappelijk vastgoed “Maatschappelijk vastgoed bestaat niet." De positie van maatschappelijk vastgoed. (Veuger, 2010)
zorgen voor de benodigde Wat verstaan we onder maatschappelijk vastgoed?
Bij maatschappelijk vastgoed gaat het om de sociale en culturele voorzienin-
(duurzame) verbindingen gen. In de definitie van corporaties (Van der Laan, 2009) is er sprake van een
smallere toepassing dan het ministerie van VROM en de belastingdienst De vorm:
in de wijken. Onderzoek hanteren. Zo vallen projecten waarbij er sprake is van wonen met zorg of Maatschappelijke onderneming
projecten in de sfeer van de gezondheidszorg, zoals een HOED (Huisartsen
naar de juiste definitie van Onder Eén Dak), buiten de definitie. Ook voorzieningen zoals ‘maatschappelijke Public Corporate Real Estate
opvang’ of ‘Blijf van mijn Lijf huizen’ vallen niet onder deze definitie. Dat wil Multidiciplinairy Management
maatschappelijk vastgoed niet zeggen dat corporaties dergelijke projecten niet kunnen of willen
Vraag, vorm en eigendoms
situatie Vastgoed Het afgeleide:
realiseren. Want ook bij deze projecten is er sprake van onroerend goed
was daarom ook noodzakelijk. met een maatschappelijke functie, alleen gelden er andere (financiële)
Maatschappelijk Vastgoed
voorwaarden en condities, en vallen daarmee buiten haar bestek. De
diversiteit aan voorzieningen vormt echter een groot probleem bij het
vaststellen van de financiële parameters. Basisscholen hanteren immers Het doel: de publieke maatschappelijke opgave
andere financiële uitgangspunten dan een dorpshuis. Bij overname en
beheer van bestaand maatschappelijk vastgoed gelden weer andere regels Diensten Algemeen Economisch Belang (DAEB) - 2010
dan voor het ontwikkelen en bouwen van een nieuwe voorziening. Het
6 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 7

6. Parkeren of
onderneming is gedefinieerd volgens het wetsvoorstel Bronvermelding
Maatschappelijke Onderneming (WO) en werkt daar dan aan Keeris, W.G. (2001). Vastgoedbeheer Lexion. Wolters-Noordhof: Groningen.
mee vanuit een juridische positie volgens de WO en de Raad
Keeris, W.G. (2006). De Toegevoegde waarde van maatschappelijk vastgoed,
van State (2009). Daartoe kan worden besloten op basis van
investeren?
samenwerken aan vastgoed met maatschappelijk en economisch rendement.
een beschikkingsrecht betreffende dat maatschappelijk
Openingswoord dagvoorzitter congres Het Nederlands Vastgoedinstituut.
vastgoed. De speciale toegevoegde waarde is uit te drukken
in efficiëntie en effectiviteit, toegespitst op een gedefinieerd Leent, M. van (2007). Ondernemen met maatschappelijk vastgoed.
maatschappelijk en economisch rendement. De Kopgroep.
1 2
Laan, E.E. van der (2009). Brief Staatssteundossier woningcorporaties
“Toegevoegde waarde is uit te drukken 15.12.2009 van de minister van WWI.
Parkeervastgoed kent de afgelopen Ing. L.J.J. Prikken & Ir. P. Sengers
Lammert Prikken 1 heeft jarenlange ervaring in de parkeerbranche en is
in efficiëntie en effectiviteit, toegespitst Laan, E.E. van der (2009). Brief Participaties van woningcorporaties Domein jaren een toenemende belangstelling momenteel werkzaam bij Prana Consult in Zeist als directeur/consultant
verkeer en parkeren en bij MPCFlexParking B.V. als CEO (semi-) permanente
op een gedefinieerd maatschappelijk en Woonplaats in de uitbreiding van het stadion de Grolsch Veste in Enschede licht gewicht parkeergarages. Daarnaast is hij erelid van brancheorganisatie
en economisch rendement."
02.09.2009 van de minister van WWI. van institutionele beleggers. Vexpan. Paul Sengers2 is een aantal jaar werkzaam geweest als vastgoedanalist
waar hij zich richtte op investeringen in parkeerfondsen. Momenteel is hij
Laan, E.E. van der (2009). Brief 24.07.2009 van de minister van WWI. werkzaam als locatiemanager bij NS poort.
Het maatschappelijk rendement slaat dan op het toegekende
Ministerie van Justitie (2006). Rapport van de projectgroep rechtsvorm
Het is onderdeel van de vastgoedsector
nut voor derden, de gebruikers van het maatschappelijk
maatschappelijke onderneming (2006). Ministerie van Justitie, Den Haag.
vastgoed. Het financieel rendement is daarbij dan de én heeft karakteristieken van infra-
consequentie van het geheel voor de onderneming, maar Ministerie van VROM (2007). Bouwstenen voor sociaal vastgoed voor Parkeren in binnensteden blijft aantrekkelijk
beide rendementen dienen dan wel geplaatst te worden in voorzieningen: een handreiking. Ministerie van VROM, Den Haag. structuur. Die combinatie bombardeert De Nederlandse binnensteden kenmerken zich door een
het onderliggende erkende maatschappelijk belang. hoge functiedichtheid en een continu proces van verdichting.
Ministerie van Justitie (2009). Wetsvoorstel maatschappelijke onderneming.
Bij het maatschappelijk ondernemen wordt uitgegaan van parkeervastgoed tot een interessante Daarnaast vormen ze zowel in economisch als sociaal-maat-
de ondernemingsactiviteiten die als primair proces van die Ministerie van Justitie, Den Haag. Staatscourant van het Koninkrijk der schappelijk opzicht het hart van een stad. Omdat de grote
onderneming gericht zijn op de invulling van de erkende Nederlanden (2010). optie als beleggingscategorie. Maar steden beschikken over een multifunctioneel centrum is hier,
maatschappelijke behoeften. In Figuur 1 op de vorige pagina onafhankelijk van het tijdstip, altijd vraag naar parkeerdien-
Raad van State (2009). Advies W03.08.0553/II inzake voorstel van wet tot
is de positie van het maatschappelijk vastgoed weergegeven.
wijziging van Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek houdende regels voor
er is meer. Als gekeken wordt naar sten. De parkeerfaciliteiten zijn hierbij ondersteunend aan
de overige functies zoals winkelen, werken, wonen en
de vereniging of stichting tot in standhouding van een maatschappelijke
onderneming. Kamerstukken II 2008/09, 32 003, nr. 4.
ontwikkelingen in de markt, blijkt dat ontspanning. De vraag is alleen: hoe reizen bezoekers af
naar de binnenstad? Het merendeel van de bezoekers (zowel
Veuger, J. (2009). Onderzoek voor maatschappelijk vastgoed noodzakelijk. er voldoende kansen liggen waardoor privé als zakelijk) prefereert de auto. Uit het onderzoek
Real Estate Magazine, Amsterdam. ‘Trends Binnenstad 2009’ blijkt dat 52 procent van de bezoe-
Veuger, J. (2010). Maatschappelijk ondernemen met vastgoed. Tiggertree,
een dergelijke investering interessant kers met de auto naar de binnenstad gaat, 13 procent kiest
het openbaar vervoer en de rest komt met de fiets of lopend.
Harderwijk.
is en blijft. In dit artikel wordt Dit gegeven, in combinatie met het feit dat de hoeveelheid
Veuger, J. & Schreurs, R. (2011). Vastgoed Meter Gemeenten. Tiggertree, openbare ruimte afneemt in binnensteden, maakt dat er een
Harderwijk. een aantal van die ontwikkelingen verhoogde druk op de infrastructuur komt te liggen en dat
is waar parkeergarages om de hoek komen kijken. Ze bieden
Veuger, J. (2011). Barometer Maatschappelijk Vastgoed: Trends &
ontwikkelingen in maatschappelijk vastgoed. Hanzehogeschool, Groningen.
beschreven en worden de voordelen op een relatief beperkte oppervlakte een oplossing voor
auto’s in de binnensteden.
Veuger, J. (2011). Gemeenten verkiezen corporaties boven marktpartijen van een vastgoedinvestering met
voor beheer vastgoed. Vastgoedmarkt, Amsterdam. In de meerjareninvesteringprogramma’s van gemeenten
Wal, R. van der (2008). Investeren in maatschappelijk vastgoed.
infrakenmerken uiteengezet. Tot slot worden pakketten aan maatregelen beschreven om de
toeloop naar de binnensteden op te vangen en de auto’s van
Real Estate Magazine, Amsterdam.
wordt ingezoomd op de parkeergarage de straat te halen. Enerzijds worden alternatieve vervoers-
wijzen gestimuleerd zoals openbaar vervoer, fiets en transferia.
als object. Daarbij wordt een overzicht Anderzijds blijkt uit de programma’s dat voor de komende vijf
jaar tweederde van de gemeenten bovengrondse parkeer-
geboden van de ‘ value drivers’. garages gepland heeft staan en eenderde ondergronds.
Bij voortzetting van het huidige beleid, ligt de investerings-
Want als puntje bij paaltje komt, wat vraag voor gebouwd parkeren de komende tien op circa 50-75
miljoen euro per jaar voor ondergrondse parkeergarages en
maakt een parkeergarage dan tot een op circa 60-80 miljoen euro per jaar voor bovengrondse
parkeergarages.
geschikt beleggingsobject?
De genoemde getallen zijn indicatief, maar maken duidelijk
dat overheden samen met private investeerders (vanuit hun
gezamenlijk belang) en de parkeerder (vanuit gebruikers-
belang) moeten samenwerken om de benodigde parkeer-
voorzieningen haalbaar, financierbaar en exploiteerbaar te
maken.
8 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 9

7. Infra samengevat
Infrastructuur is een relatief nieuwe institutionele beleggingssector die zich gereglementeerde sectoren of bijna-monopolies. Het
uitstrekt over transport (o.a. parkeren), nutsbedrijven, sociale infrastructuur is met name de inflatiebescherming en het diversificatie-
en renewable energy. Infrastructuur kenmerkt zich vaak door voorspelbare potentieel dat infrastructuur een interessante sector voor
kasstromen, inkomsten gecorreleerd aan inflatie, een lage correlatie pensioenfondsen en andere langetermijnbeleggers maakt.
met andere beleggingssectoren, beperkte conjunctuurgevoeligheid en
Infrastructuurkenmerken bij parkeervastgoed Constante inkomstenstroom
Naast de hierboven beschreven ontwikkelingen zijn er nog meer factoren die Wanneer gekeken wordt naar de ontwikkelingen van de
een investering in parkeervastgoed interessant maken. Parkeervastgoed is inkomstenstroom van parkeergarages in de binnensteden
zoals gezegd een investering met infrakenmerken. De infrastructuurkenmer- komen de karakteristieken van infrastructuur naar boven.
ken van parkeervastgoed zijn voornamelijk van toepassing op de looptijden Met name de beperkte conjunctuurgevoeligheid ten opzichte
van de huurcontracten en de kasstromen. Dat is meteen het aspect dat deze van andere sectoren is een pre. In Nederland heeft een groot
categorie tot een interessante investeringskeuze kan maken. aantal bedrijven in de binnensteden afgelopen jaren last
ondervonden van de economische teruggang. Parkeergarages
Huurcontracten hebben in deze tijd daarentegen juist een constante en
In tegenstelling tot de reguliere vastgoedsectoren is de gebruiker niet de groeiende inkomstenstroom gegenereerd. Door de multi-
huurder, maar is er sprake van een parkeerconsument. De huurder van functionaliteit van binnensteden is de intensiteit van het
parkeervastgoed is de parkeerexploitant waarmee veelal langjarige gebruik hoog gebleven.
huurovereenkomsten worden afgesloten. In de parkeermarkt wordt onder-
scheid gemaakt tussen drie vormen van exploitatie van een parkeergarage: Rendement ontwikkeling van parkeerbeleggingen
• Eigenaar. De eigenaar heeft het eigendom van een parkeergarage. In de laatste vijf jaar stegen de huren van parkeergarages
Deze kan ervoor kiezen om de exploitatie in eigen beheer uit te voeren vaak sterker dan de inflatie. Het rendement van parkeren is
en heeft daarmee het recht op het directe rendement bestaande uit de de laatste jaren op peil gebleven. De kasstroom van parkeer-
exploitatieinkomsten en het indirecte rendement. garages bleek dan ook goed beschermd tegen de daling van Afbeelding 2
• Exploitant. De eigenaar kan kiezen voor het aangaan van een de economische groei. Dit wordt bevestigd door de cijfers Parkeergarage Hamburg airport in Duitsland
huurcontract met een parkeerexploitant om zich daarmee zeker te stellen van de ROZ/IPD-benchmark die de rendementen op vastgoed-
van een constante inkomstenstroom. In Europa is een beperkt aantal objecten in Nederland meet.
grote professionele parkeerexploitanten actief, waaronder Q-Park, van deze specifieke locatiekenmerken. Net als bij kantoorlocaties kan voor termen van snelheid, veiligheid en comfort vastgelegd. Dit
VINCI Park, APCOA, NCP off street,P1 en Interparking. De grootste Wanneer is een investering in parkeervastgoed in Nederlandse parkeergarages een onderscheid gemaakt worden in A-, B- en C-locaties, niveau wordt voor het ontwerp van nieuwe parkeergarages
Nederlandse aanbieder, Q-Park, die grotendeels gefinancierd is door binnensteden aantrekkelijk? waarbij binnenstedelijke multifunctionele parkeergarages tot de A-categorie besproken. In Nederland zijn hier kwaliteitsstandaards voor
institutionele beleggers, beheerde in 2010 zo’n 840.000 parkeerplaatsen Zoals bij vrijwel alle vastgoedsegmenten is de locatie bepalend behoren. opgesteld welke in 2010 zijn geactualiseerd en aangepast
in heel Europa. Hiermee staat het bedrijf in de top drie van Europese voor een gezonde exploitatie van parkeervastgoed. Naast een met meer nadruk op de eisen en wensen vanuit de parkeer-
parkeerondernemingen. Het binnenstedelijke multifunctioneel parkeren ruim aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen dient een Level of service niveau consument.
is voor deze exploitant de hoofdactiviteit. goede locatie te beschikken over uitstekende aanrijroutes, Naast de bereikbaarheid en het aanbod aan winkels en publieksvoorzieningen,
• Beheerder. De parkeerbeheerder voert het dagelijkse management uit goede verkeersafwikkelingsmogelijkheden en veilige loop- is de kwaliteit van de parkeergelegenheid zelf een belangrijke factor die tevens In het Programma van Eisen moet het niveau van de gebruiks-
van de parkeergarage. Bij deze parkeerbeheerder ligt de verantwoorde- routes naar de bestemmingen. Omgevingscondities (sociale bijdraagt aan de aantrekkelijkheid van een winkelgebied of stadscentrum. kwaliteit passend bij het verwachtingspatroon van de
lijkheid voor de operationele organisatie. Voor het beheer wordt een veiligheid, parkeerregulering, handhaving) moeten een toekomstige gebruikers naar dimensies, lay-out en inrichting
vergoeding ontvangen die, in de regel, niet afhankelijk is van de omzet. gezonde exploitatie van de parkeervoorziening mogelijk eenduidig worden vastgelegd. Hierdoor ontstaat zowel voor
maken. De waarde van de parkeergarage is sterk afhankelijk “Parkeren is meer en meer een belangrijke de ontwikkelaar/bouwer als de investeerder/exploitant een
helder toetsingscriterium voor de uiteindelijke gebruiks-
Afbeelding 1
‘dissatisfier’ voor de keuze van het te bezoeken kwaliteit van de, als maatwerk en op grond van kosten-
Parkeergarage Julianus te Tongeren België gebied. De kwaliteit van het parkeerproduct optimalisatie, ontwikkelde garage. Door het nadrukkelijker
afstemmen van de gebruikskwaliteit op de verwachtingen
vormt immers het visitekaartje van de omgeving. van de parkeerder kan worden gestreefd naar meer dubbel-
Het is de eerste kennismaking en de laatste gebruik van parkeerplaatsen. Hierbij kan een parkeergarage
overdag gebruikt worden door zakelijke klanten en gedurende
herinnering.” de avond door recreatieve bezoekers van de binnenstad. Een
dergelijke maatwerkbenadering past daarom niet alleen bij
Analyse van de waardering van de consument dient vooraf te gaan aan elke het verwachtingspatroon van de gebruiker, maar ook bij de
stap in het ontwikkelings- of verwervingsproces. Het ontwerp van de garage gewenste investeringsoptimalisatie van de financier/exploitant.
moet hierbij worden afgestemd op de eisen en wensen van de doelgroep.
In parkeergarages van professionele exploitanten wordt hier invulling aan Duurzaamheid
gegeven door de toepassing van onder andere gecoate vloeren, goede Naast het ‘Level of Service’ niveau speelt duurzaamheid een
bewegwijzering en een eigen huisstijl. Als uitgangspunt voor het Programma belangrijke rol bij de keuze voor een investering in nieuw
van Eisen en het ontwerp van de garage wordt daarom gepleit voor het te bouwen garages. Duurzaamheid van het parkeerconcept,
vooraf vaststellen van een ’Level-of-Service’ niveau. Hierin wordt kwaliteit in ontwerp en uitvoering is naast functionaliteit en belevings-
10 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 11

8. High
waarde één van de belangrijkste gebouweigenschappen. Bij de exploitatie Investeren in parkeren; samengevat
van een parkeergarage wordt veel energie verbruikt voor verlichting, Parkeervastgoed kent een beperkte volatiliteit en een
ventilatie en overige installaties. spreiding van risico’s door de mix van vastgoed en infrastruc-
tuurkenmerken. Gezien het lange termijn perspectief en het
Performance
Het is belangrijk om het aspect duurzaamheid al zo vroeg mogelijk in de feit dat het geen cyclische markt is, is de kasstroom relatief
planvorming te betrekken. Door al in de initiatieffase de ambities voor goed beschermd tegen daling van de economische groei. De
duurzaamheid vast te leggen wordt de toepassing van duurzame aspecten parkeersector is nog altijd in ontwikkeling als gevolg van
geborgd en gestimuleerd. Mogelijke ambities zijn het realiseren van een verdere toename van het autobezit, de bevolkingsontwikke-
Tendering ®
klimaatneutraal parkeergebouw. Voorbeelden hiervan zijn de toepassing van ling en mobiliteit en schaarser wordende ruimte in de steden. Ir. S.J.J.M. Vermeulen
‘groen’ beton, natuurlijke ventilatie, energiezuinige verlichting en het Echter, beleid ten aanzien van duurzaamheid is van belang Stan Vermeulen (56), oprichter van Stichting Roges, studeerde in 1979 af aan
de TU Eindhoven, (TUE FAGO, maart ‘79). Vanuit Berkel-Enschot begeleidt
faciliteren van milieuvriendelijke voertuigen zoals elektrische auto’s. Door voor goede parkeervoorzieningen. De beleggingsmarkt voor de stichting opdrachtgevers op het gebied van nieuwe vraagstrategieën voor
richting te geven aan de wijze waarop duurzaamheid in het project zal parkeren is dan ook op weg om een duurzame en volwaar- bouwprojecten en de vormgeving en begeleiding van bijbehorende alterna-
tieve inkoopprocessen. In de bijna 30 jaar dat hij aan de aanbodzijde actief is
Aanbesteden op prestatie
worden gemeten en beoordeeld, wordt de ideevorming in een zo vroeg dige markt te worden met de kenmerken van vastgoed en
geweest, heeft Vermeulen een ruime praktijkervaring opgebouwd met tal van
mogelijk stadium gestuurd. infrastructuur. bouworganisatievormen. Integratie van techniek en verantwoordelijkheden
van partijen vormt daarbij de rode draad in zijn carrière, die via een Turnkey-
bouwonderneming en een resultaatplichtig opererend bouwmanagementbu-
in plaats van op prijs reau leidde naar zijn huidige positie.
Stan Vermeulen publiceert regelmatig in vakbladen en organiseert kleinscha-
lige, zogeheten ‘projectsuccestafels’ met als doel om bruggen te slaan tussen
De aanbestedingspraktijk in de bouw de vraag- en de aanbodzijde van de bouwsector.
Roges verspreidt actief de door haar ontwikkelde (ervarings)kennis naar
is achterhaald. Vragen om de laagste aanleiding van onderzoeken en projecten op de kennisdatabank van haar
Knap
website www.roges.nl.
prijs is vragen om ellende.
De resultaten ervan zien we dagelijks
als je met je eerste
Met de ontwikkeling van High Performance Tendering® (HPT)
wil Stichting Roges een totale verandering aanbrengen in het
in het nieuws: faalkosten, meerwerk aanbestedingsproces. Door aan te besteden op prestatie in
plaats van op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als
carrièrestap Nederland en enorme budgetoverschrijdingen.
Enquêtes en maatschappelijke
opdrachtnemers optimaal rendement uit hun gezamenlijke
project. De reden voor de ontwikkeling van deze nieuwe
methode is simpel: het gaat in de bouw nog te vaak en te
veel fout.
vooruit brengt. verantwoording hebben de noodzaak
van een nieuwe bouwpraktijk op
Al decennia lang vinden studies plaats ten aanzien van de
verbetering van bouwproducten en bouwprocessen. In de
jaren zeventig van de vorige eeuw worden procesideeën
een schrijnende manier aan het licht ontwikkeld van integraal ontwerpen en doet turnkey-bouwen
zijn intrede. Baanbrekend is dit allemaal niet: slechts een
Management Advies Automatisering Bouw Huisvesting Vastgoed gebracht. De nieuwe realiteit van de enkele, specialistische sector merkt de voordelen. Het
overgrote deel van de markt gaat door op de bekende weg.
krimpende overheidsbudgetten maakt
Bij Brink Groep maak je de ambities waar van onze opdrachtgevers in bouw, huisvesting en vastgoed. Ook was al duidelijk geworden dat er in de bouwsector over
Dankzij onze medewerkers worden door heel Nederland prachtige projecten opgestart. Zo hebben we bovendien de noodzaak van een andere procesvernieuwing veel werd gepraat en geschreven, maar
de bouw van het ADO-stadion gecoached en maken we de High Tech Campus in Eindhoven duurzaam nog veel te weinig naar werd gehandeld. Hier ontvouwde zich
wijzer door de inzet van biodiversiteit. Nederland mooier maken klinkt goed, maar hoe zit het met werkwijze alleen maar dringender. het belang van de actie van vragers: als er niets anders wordt
jouw eigen ambities? Wij geven alle ruimte voor je eigen ontwikkeling. In een dynamische organisatie gevraagd, wordt er ook niet anders aangeboden. Een visie
met informele sfeer werk je samen met collega’s die graag denken én doen. In kleine gespecialiseerde zonder handelen ontstijgt nauwelijks het stadium van
teams kun je jouw vernieuwende ideeën kwijt en leer je elke dag bij. Dus, ben je afgestudeerd en wil je dromen; handelen zonder visie leidt tot dwalen. Visie én
het ver brengen? Ben je pragmatisch, ondernemend en ambitieus? handelen verzet bergen. Roges werkt inmiddels vier jaar
Kijk dan op onze website voor passend knap werk. met deze methode en een aantal projecten verder is de visie
ontwikkeld tot een praktische aanpak om de potentie van
brinkgroep.nl knap werk vernieuwing daadwerkelijk op projecten te laten renderen.
Onlangs is aan deze procesgang ook een naam gegeven: High
Performance Tendering®.
12 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 13

9. High Performance Tendering® valt uiteen in twee deelbegrippen: ander perspectief wordt nu mogelijk, namelijk het vragen om Figuur 1
een maakbare technische oplossing voor een zekere prijs. Schematische weergave HPT-aanbestedingsproces
• Tender: een afwegingsprocedure voor het verkrijgen van een dienst
en/of een product in het economische verkeer (aanbesteden). De kenmerken van High Performance Tendering®
• High performance: de prestaties van een proces en het resultaat ervan
(het bouwwerk) gericht op een zo hoog mogelijke gebruikskwaliteit.
HPT richt zich op aanbestedingsprocessen in de bouwsector
met een focus op de prestaties van bouwwerken gedurende
Het proces
de gebruiksfase. Hierbij staat exploitatie-denken centraal. Het (van initiatief naar contract)
High Performance Tendering® laat zich beschrijven als het uitvoeren van in belang toenemende gunningscriterium duurzaamheid is
de aanbesteding voor het verkrijgen van een bouwwerk met de hoogste een van de hoekstenen. De methode is toepasbaar binnen
gebruiksprestaties, onder meer in termen van toekomstbestendigheid, elke geïntegreerde of conceptuele bouworganisatievorm.
duurzaamheid, energiezuinigheid en minimaal onderhoud. Hierbij wordt op Essentieel in het proces is het organiseren van vraag- en Onderzoek Plan van Aanpak Inkoop Contractering
basis van een in hoofdzaak functioneel vraagpakket gezocht naar de beste beoordelingsdeskundigheid door middel van de formering
aanbieder met de beste oplossing. Deze oplossing moet geboden worden van een kwaliteitbegeleidingsteam (Q-team) als rechterhand
binnen een door de vrager vooraf bekend gemaakt investeringsplafond, wat van de opdrachtgever.
in feite als knock-outcriterium bij de selectie van opdrachtnemers geldt.
Op deze wijze kan de vrager door zijn vraagstelling bevorderen dat markt- Met High Performance Tendering® wordt een drietal 1. initiatief 3. procesafweging 7. Q-team
werking ontstaat op projectinhoudelijk gebied. Deze uitvraag anticipeert resultaten beoogd:
op onderscheidend vermogen van de aanbodzijde. De beste kwaliteit wint. • Allereerst proceseffectiviteit: het proces moet het goede 2. haalbaarheidssstudie 4. proceskeuze 8. vraagpakket 10. sok
resultaat opleveren in termen van producteigenschappen
“Door aan te besteden op prestatie in plaats van zoals toekomstbestendig, duurzaam, onderhoudsvrij,
5. marktorientatie 9. marktbenadering
energiezuinig e.d.
op laagste prijs halen zowel opdrachtgevers als • Daarnaast procesefficiency: het proces moet dit resultaat
opdrachtnemers optimaal rendement uit hun op de meest economische wijze tot stand brengen: 6. projectaanvraag
beheerst en in één keer goed
gezamenlijke project.” • Het resultaat daarvan zal faalkostenreductie en
doorlooptijdverkorting zijn, wat ook weer zijn positieve
Bij deze methode is niet langer de prijs maatgevend in de onderlinge effect zal hebben op de projectinvestering: minder (in)
concurrentie, maar de kwaliteit. Deze ommezwaai is een absoluut nood- directe projectkosten.
zakelijke reactie op de traditionele aanbestedingspraktijk van het vragen om
een onzekere prijs voor een niet maakbare technische oplossing. Een geheel Het gunningssysteem De hamvraag: hoe is de methode te
De keuze voor de beste aanbieding dient gemaakt te worden aan de hand van implementeren?
Tabel 1 twee criteria: Organisaties zijn vaak ingericht op het traditionele bouwpro-
De resultaten van High Performance Tendering®, afgezet tegen • gebruikskwaliteit; ces. HPT vraagt om een geheel andere marktbenadering en
het traditionele aanbestedingsproces • gebruikskosten. zal dus op enige weerstand stuiten, simpelweg vanwege
Beide grootheden dienen, afhankelijk van de belangen en waarden van de het overbekende principe onbekend maakt onbemind.
specifieke projectsituatie, nader omschreven te worden. De aanbieder met de
Traditioneel High Performance Tendering® hoogste gebruikskwaliteit voor de gunstigste gebruikskosten is de winnaar. Deze terughoudendheid kan maar op één manier overwonnen
worden: het inrichten van een veilige experimentele omgeving.
Expertise van uitvoerende bedrijven blijft buiten spel Expliciete inschakeling van de expertise van uitvoerende bedrijven “De aanbieders worden uitgenodigd om te Aan de betrokkenen dient de gelegenheid geboden te worden
zich met de methode vertrouwd te maken. Dit dient wel te
concurreren op inhoud, waarmee de volgende gebeuren met een positieve grondhouding: ontvankelijkheid
Balans in de uitvraag -tussen het vraagpakket en het Balans in de uitvraag wordt bewust aangebracht
beschikbare budget- blijft een verrassing
vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik voor verandering en de bereidheid het een kans willen
geven zijn essentiële voorwaarden. Na definitieve besluit-
maximaal krijgen voor dit budget?” vorming over de toepassing van HTP vindt de inrichting van
Het gunningscriterium ‘laagste prijs’ versterkt de focus op het gunningscriterium van de ‘Economisch Meest Voordelige het inkoop- of aanbestedingstraject plaats aan de hand van
eigenbelang Inschrijving (EMVI)’ verlegt de focus naar het projectbelang en HPT is een afdoend instrument in het doorbreken van traditionele aanbeste- het gekozen project: the proof of the pudding is in the eating.
stimuleert daarmee samenwerking en onderling vertrouwen dingspatronen, die hebben geleid tot een bouwpraktijk waarin betrokkenen In de contracteringsfase wordt het aanbestedingstraject
aan beide zijden van de onderhandelingstafel er baat bij lijken te hebben om afgesloten met de keuze voor de beste aanbieding en
Er is geen sprake van een gegarandeerde eindprijs Contractueel worden kwaliteiten als gegarandeerde eindprijs en een de bestaande situatie maar te laten voor wat hij is. De opdrachtgever bekrachtigd in een samenwerkingsovereenkomst. De
(bij oplevering) dan wel een foutloze oplevering foutloze oplevering overeengekomen budgetteert optimistisch om het project door besluitvormingsprocessen te resultaatplichtige aanbieding wordt vervolgens uitgewerkt
loodsen. De opdrachtnemer weet dit wel, maar zegt er niets van omdat zijn tot een uitvoeringsgereed pakket, waarna de realisatie-
projectrendement afhankelijk is van het meerwerk waar dus gegarandeerd overeenkomst wordt gesloten.
Het proces ‘garandeert’ meerwerk en tijdoverschrijding Er is gegarandeerd geen meerwerk (tenzij de opdrachtgever zelf sprake van zal zijn. HPT haalt de budgetangel uit het project, simpelweg
afwijkt van zijn vraagpakket) en geen tijdoverschrijding door het betreffende budget bekend te maken bij de aanbieders. Door het aanbestedingsproces om te keren krijgt de vrager
De aanbieders worden uitgenodigd om te concurreren op inhoud, waarmee wat hij wil en kan de aanbieder laten zien wat hij kan (figuur 1).
Er is veel correctie-energie nodig van de opdrachtgever of diens Er is veel minder correctie-energie nodig van de opdrachtgever, zelfs de volgende vraag weer centraal komt te staan: wat kan ik maximaal krijgen Het is dan ook niet langer de vraag wie het laagst durft in te
gemachtigden (bouwmanager, directievoerder, toezichthouder) in die mate dat inschakeling van gemachtigden niet meer nodig is of voor dit budget? schrijven, maar wie de lat het hoogst legt.
met een veel lagere intensiteit plaats vindt
Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn gebaseerd op Ontwerp-, begeleidings- en inspectiekosten zijn 25 tot 35% lager, dit
het traditionele bouwproces met inbegrip van de engineeringskosten van de aanbieder
14 S e r v i ce m a g a z i n e d ece m b e r 2 0 1 1 15