1. Rosalie de Boer
14 januari 2013
MCD 9
Studentnummer 364984 18
Essay
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling.
Over ethisch besef en verdienmodellen.
Ethiek en project- en gebiedsontwikkeling zijn dagelijks in het nieuws. Meestal gaat het
over graaiers en zelfverrijking van individuen. Maar ethiek is juist ook relevant in de
‘ gewone praktijk’ bij dagelijkse keuzes van consument en verkoper. Mijn stelling is dat
‘de markt’ hier in de dagelijkse praktijk te kort schiet en moreel gevaar ‘Moral Harard’
dreigt.
Tijdens het Master City Developer (MCD) college over zelfbouw in het Homeruskwartier
in Almere, werden foto’s van verschillende zelfbouwwoningen getoond. Van grote
zwarte doos, tot een zelfbouwer die een schuur van zes meter lang bouwde voor zijn
boot. Ik vroeg mij af of deze bouwwerken op termijn wel courant genoeg zijn; een
belangrijk criterium voor de verkoopwaarde. Op mijn vraag aan Jacqueline Tellinga
( gemeente Almere ) of de gemeente een morele plicht voelt om de zelfbouwer over dit
risico te informeren, werd ontkennend geantwoord; “ Courantheid bestaat niet en we
gaan uit van de eigen verantwoordelijkheid van de burger”. Toen kwam het Ik-Bouw-
Betaalbaar-in- Almere concept IBBA (www.ikbouwbetaalbaarinalmere.nl) ter sprake. Dit
concept steunt doelgroepen met een modaal inkomen met een starterslening. De
gemeente bleek hier het ontwerp wel te toetsen op courantheid. Het risico op een in de
toekomst onverkoopbare woning werd dus wel degelijk als risico van zelfbouw gezien.
De spanning tussen ‘eigen verantwoordelijkheid’ en ‘ publieke verantwoordelijkheid’
werd me duidelijk.
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 1

2. “ De particulier die zijn droomhuis bouwt, niet gehinderd door te veel wetten en
praktische bezwaren,” dat is de ideologie van de wethouder voor Ruimtelijke Orde en
Wonen van Almere Adri Duivesteijn. (De Verkoopbrochure Almerekwartier Oost 2009)
liegt er niet om.“ In Homeruskwartier Oost bouwt u uw ideale woning in de voor uw
meest aantrekkelijke woonomgeving” Wie wil dat nu niet?
Almere was in 2006 de pionier in Nederland van naoorlogse (Collectief) Particulier
opdrachtgeverschap ook wel CPO of PO genoemd. In de hoogtijd dagen voor de crisis
vlogen de kavels als warme broodjes over de toonbank. Ontwikkelaars waren overbodig,
net als andere tussenpersonen. Door zelf te bouwen konden mensen niet alleen hun
ideale huis bouwen, ook was het mogelijk volgens de gemeente om flink onder de waarde
te bouwen. (Donker van Heel,2008) Dat was dus snel verdient.
Het bouwen van een woning kan niet zonder risico’s. Dat weten de gemeente, corporaties
en ontwikkelaars maar al te goed. Uitgebreide risicoanalyses worden gedaan voordat er
een besluit tot investering wordt genomen. Maar zijn al deze risico’s ook bekend bij de
particulier? Of laat die zich vooral verblinden door de schittering van zijn of haar
droomhuis? En is het dan ook niet de rol van een de gemeente of andere
gebiedsontwikkelaar om ook de keerzijde van de medaille te tonen?
Partijen in de gebiedsontwikkeling; privaat of publiek spreken de afgelopen jaren in hun
planvorming steeds meer in termen van (Collectief) Particulier opdrachtgeverschap
‘eindgebruiker centraal’,‘bottum up’ en ‘organische ontwikkeling’ als ze het hebben over
hun ontwikkelstrategie. Deze moto’s zijn de nieuwe geloofsartikelen. De burger aan het
roer als de nieuwe manier om de ontwikkeling van een gebied vorm te geven. Nu
iedereen na de crisis op zoek is naar de oplossing voor de stilliggende, bouwproductie
wordt zelfs geopperd dat meer particulier opdrachtgeverschap het panacee is. (C)PO zou
een nieuw verdienmodel zijn dat brede toepassing verdiend. (Peek en Remmen 2012) De
kostenreductie en risicovermindering maken dat het voordeel heeft voor de gemeente.
Weg met de ontwikkelaar en andere tussenpartijen. De burger weet zelf heel goed wat hij
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 2

3. of zij wil. De transformatie van burger als passieve volgende koper naar actieve
zelfbewuste ondernemende actor is ineens snel gemaakt.
De veranderde rol van de burger heeft direct effect op de rollen van de gemeente, private
ontwikkelaar en corporatie. Als de eindgebruiker centraal staat, zijn de grote partijen die
grond bezitten niet meer sturend. De grondbezitter verkoopt in het voorbeeld van (C)PO
de kavel aan de eindgebruiker die aan zelfbouw doet en is daarmee niet meer aan zet.
Wat de gemeente rest is op hoofdlijnen reguleren van de gebiedsontwikkeling (Buitenlaar
en van der Wouden, 2012) en het faciliteren van het bouw- en ontwikkelproces van de
particulier onder andere door belemmeringen weg te nemen. De private ontwikkelaar en
corporatie kunnen naast de rol van faciliteren ook financiële achtervang-opties aan de
particulier aanbieden. (www.iceb.nl) De nieuwe spelregels van gebiedsontwikkeling.
De malaise van de crisis maakt het verleidelijke beeld van particulier opdrachtgeverschap
riskant. De prijzen van huizen dalen nu nog steeds (ongeveer 15% sinds 2008) ( CPB,
Macro Economische Verkenning 2013) en de voorspellingen zijn dat dit zeker nog twee
jaar duurt. De mogelijke prijsstijging daarna is hoogst onzeker is en zal niet meer
spectaculair zijn ( van der Kleijn, 2012 ).De courantheid van een huis zal sterk bepalend
zijn voor de snelheid en de prijs waarvoor de woning wordt verkocht. Dus wat als men
alle investeringen in die specifieke droomwensen niet terug kan verdienen? Ontstaat er
dan een toename van ‘huizen onder water’?1 Is CPO dan nog een verdienmodel voor de
particulier, of enkel voor de gemeente of ontwikkelaar die haar groei wens waar kan
maken en de maximale grondprijs kan blijven vragen zonder te veel risico’s te lopen?
Wat is er dan nog over van het idealisme of de ideologie van ‘eindgebruiker centraal’?
Mijn stelling is dat deze ketenomkering in crisistijd niet het ideëel doel heeft de burger
meer zeggenschap te geven over eigen welzijn en welvaart. Als reactie op de crisis
proberen partijen hun project toch van de grond te krijgen of uit het slop te halen door de
risico’s in het ontwikkelproces te minimaliseren. Deze risico’s verdwijnen niet, maar
worden verschoven naar de vaak onwetende particulier. Ik doe een oproep aan
1
De verkoopwaarde van de woning is lager dan de hoogte van de hypothecaire lening
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 3

4. grondeigenaren ( gemeente, private ontwikkelaar of corporatie) om ook de belangen van
de individuele particulier een belangrijke plek te geven in beslissingen over de
ontwikkelingen van een gebied. Meer moreelbesef in de gebiedsontwikkeling. In dit
essay zal ik allereerst de historische context van de veranderende rol van de burger in
gebiedsontwikkeling uiteenzetten. Verder leg ik uit wat dit betekent voor de verschuiving
van ontwikkelrisico’s, wat ik onder als ‘Moral Hazard’ ( moreel gevaar) in
gebiedsontwikkeling versta en wat naar mijn idee verbetering behoeft.
Hoe het zo is gekomen; de burger van willoze volger naar gedwongen trekker
In de ontwikkelstrategieën van de overheid is het beeld en de rol van de burger in
stedelijke gebiedsontwikkeling sinds de wederopbouw na de tweede wereldoorlog sterk
veranderd. Waar in de jaren ’50 vanuit de verzorgingsstaat, het socialisme en de
maakbaarheid van de samenleving de staat wel wist wat goed en gezond was voor de
burger (Buunk, 2007) is de burger anno 2013 vooral zelf verantwoordelijk voor het
vormgeven van leven en leefomgeving. In de stedelijke gebiedsontwikkeling kenmerkt
zich dit door de verschuiving van blauwdruk masterplan bedacht en uitgevoerd onder
strenge sturing van gemeenten of 1-2tje van private ontwikkelaar en gemeente, naar
‘bottum up’ ‘organische ontwikkeling’ gestuurd door de (georganiseerde) initiatieven van
burgers (Buitenlaar en Feenstra, 2012).
De schaalvergroting en institutionalisering is door het wegvallen van particuliere
productie na de Eerste Wereldoorlog en de wederopbouw voor de woningnood na de
Tweede Wereldoorlog in een stroomversnelling gekomen. De grote woningnood en het
sociaal ruimtelijke concept van de wijkgedachte was bepalend voor de bouw. De verdere
uitbreiding van de verzorgingsstaart maakte de staat primair verantwoordelijk voor het
welzijn van de burger. De overheid voelde zich vooral verantwoordelijk om de burger op
te voeden en was ook bepalend in waar wat werd gebouwd. De woningnood was hoog,
dus de burger liet zich braaf leiden. (de Klerk, 2011) De grondspeculatie door toedoen
van het aanwijzen van VINEX locaties 1992 werkte door de grote voorinvesteringen als
katalysator van schaalvergroting. Institutionele partijen zoals ontwikkelaars, gemeenten
en corporaties werden allemaal gedreven door torenhoge ambities en ontwikkelpraktijken
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 4

5. die op z’n zachts gezegd ‘ niet transparant’ genoemd kunnen worden. Er werd volop met
landbouwgrond gespeculeerd want de winst was in deze hoog conjunctuur met groeiende
bevolking gegarandeerd. De burger was ‘grof gezegd’ vooral zichtbaar als demografische
statistiek. Dit veranderde vanaf de jaren ’70 door de toenemende individualisering en
hogere eisen van de burgers aan de leefomgeving. Hierdoor kwam grootschalig markt
onderzoek van de grond. De burger werd gehoord. De burger was actor, maar nog geen
zelfstandig ondernemer. Dat is iets van de laatste jaren
Dit alles kwam door de financieel-economische crisis in 2008 in een stroomversnelling.
Die maakte een einde aan de grootschaligheid van de bouw. De vraag naar woningen
nam af onder andere door de terughoudendheid van de kredietverstrekkers. (Buitenlaar en
Hajer, 2011) . Grote gebiedsontwikkelingen vertraagden, werden opgeknipt of kwamen
zelfs volledig stil te liggen. Gemeentelijke grondbedrijven moeten inmiddels miljarden
afboeken omdat de aangekochte gronden hun toekomstige waardestijging niet meer waar
kunnen maken. De roep om nieuwe manieren van gebiedsontwikkeling en
verdienmodellen wordt steeds luider. Niet onterecht, maar ook niet zonder risico’s.
“ Het tijdperk van grootschaligheid is voorbij. Kleinschalige maakbaarheid in combinatie
met Hollandse ondernemersgeest dat is het uitgangspunt van Urhahn Urban Design” .
( bureau voor stedenbouwkundig ontwerp) “De gebruiker is aan zet”.( Broekmans et al.,
2010) Urhahn doet een roep om meer ruimte voor organische ontwikkeling gestuurd door
initiatieven van de burger. Deze rol wordt sinds de crisis door steeds meer partijen in de
gebiedsontwikkeling aan de burger toebedeelt. De partijen die in de groeitijd vanuit
abstracte marktkennis zelf tot plannen en woon producten kwamen, zien dat deze niet
meer gretig aftrek genieten. Ze zijn naarstig op zoek naar antwoord op de vraag “wat wil
de klant?” en wensen sturing door de klant/consument=burger. Het sympathiek beeld van
een burger die graag meedoet of zelfs regisseur is hoort hierbij.
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 5

6. Verschuiving van ontwikkel risico’s naar de burger
Een groot voordeel van deze kleinschalige stapsgewijze manier van ontwikkeling met de
burger aan het roer, is de verhoogde flexibiliteit en het verkleinen van institutionele
risico’s. (Buitenlaar en Hajer, 2012). Het risico voor de particulier is echter groter
geworden. Waar deze eerst een lening afsloot om een kant-en-klaar product te kopen, met
kwaliteitsgarantie en tijdige levering, is hij/zij nu zelf verantwoordelijk voor het
ontwikkelen en bouwen van A tot Z. Voor financieren van een woning bijvoorbeeld
moet een particulier (vaak nog te lenen) privé vermogen inbrengen. Dat levert al een
risico op. Verder kan er in de periode van ontwikkelingen, die gemakkelijk drie jaar
duurt, veel veranderen in de omgeving, bouwprijzen, rente, regelgeving, waarde
ontwikkeling. Ook verandering van persoonlijke omstandigheden ( scheiding, ziekte
overlijden) vormen een risico. (Munster, 2008) Dit soort risico’s neemt de gemeente,
ontwikkelaar of corporatie mee in haar investeringsbeslissing. Die daar vaak uitgebreide
risico analyses voor gebruikt. Natuurlijk heeft het verschil in schaalniveau ook effect op
de risico’s. Echter de uitgangspunten waarop risico’s geïnventariseerd worden zijn
eender. De meeste particulieren zijn niet op de hoogte van al deze uitgangspunten en ze
worden niet actief door de gemeente van alle risico’s op de hoogte worden gebracht.
Vervolgens hebben ze zelf niet de middelen om dergelijke analyses uit te voeren.
Evident is het grote risico van de burger die zijn eigen vermogen inzet. Dit betekent dat
als het misgaat, er niet alleen een droom uiteenspat, maar men ook financieel aan de
grond komt te zitten. Instituten zoals gemeenten, ontwikkelaars of corporaties hebben
veel meer instrumenten om risico’s weg te organiseren. Bijvoorbeeld een brede
ontwikkelportefeuille, groter vermogen en buffer om tegenvallers op te vangen. Het blijft
in essentie een andere situatie dan die van de individuele ontwikkelaar of projectmanager
die niet eigen geld inzet.
Moral Hazard
De verschuiving van risico’s naar de particulier is op zich geen probleem. Het is de
tijdsgeest en mogelijk een betere manier om de eindgebruiker actief te laten participeren
in gebiedsontwikkeling. Toch dient zich een moreel gevaar op. Een bekend fenomeen in
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 6

7. de financiële sector is ‘Moral Hazard’. ‘A Moral Hazard’, moreel gevaar, kan ontstaan
wanneer een partij het belang van een ander vertegenwoordigt, maar een incentive krijgt
als de partij haar eigen belang voorop stelt. Het verwijst naar verandering in het gedrag
van partijen als ze niet direct zelf risico lopen voor hun daden ( Dewan, 2012). In de
bancaire sector is duidelijk geworden dat dit tot wangedrag kan leiden. Forse hypotheken
werden verstrekt aan mensen met een laag inkomen en onvoldoende garantie op
vermogensstijging of voldoende inkomensstijging om deze lening ooit af te kunnen
lossen. De medewerker die de hypotheek had vertrekt, nam persoonlijk geen risico en
werd gedreven door een bonus in het verschiet. De banken waren vooral bezig met korte
termijn winst. En als er al belangen afweging plaats vond, werd vaak niet gekozen voor
het belang van de consument. De corrigerende mechanismen ontbraken.
Hoe vertaalt een dergelijk fenomeen zich naar de praktijk van de gebiedsontwikkeling.
Het is overdreven gebiedsontwikkeling met de bancaire praktijk één op één te
vergelijken. De publiek- en semipublieke partijen in de gebiedsontwikkeling zoals
gemeenten en corporaties hebben altijd een groot maatschappelijke rol en bewustheid
geclaimd. De traditie van actieve gemeentelijk grondbeleid heeft echter laten zien dat ook
daar de noodzaak van geldelijk gewin kan leiden tot een bepaalde mate van immoreel
gedag ( speculatie met publiek geld). Wanneer ontstaat het risico van ‘Moral Hazard’ bij
gebiedsontwikkeling? Laat ik het voorbeeld van Homeruskwartier aan het begin van dit
essay terug pakken. Wat zijn de belangenafwegingen van de gemeente? Het belang van
de gemeente is het Homeruskwartier verder tot ontwikkeling te laten komen is groot.
Niet alleen vanuit de groeiambities van Almere en de ‘drive’ om vanuit de ideologie te
laten zien dat zelfbouw loont, maar ook om de voorinvestering om tot bebouwbare kavels
terug te verdienen. Door verminderde vraag naar kavels is het belang van de gemeente
om tot verkoop te komen groter. Dit kan er toe leiden dat het zelfbouwen rooskleuriger
aan de particulier wordt voorgesteld, dan dat de gemeente uit ervaring weet. Ten slotte
wordt de particulier niet geïnformeerd over het risico van incourant bouwen voor de
verkoop van het vastgoed op termijn. Terwijl de gemeente dit wel als risico ziet.
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 7

8. In de huidige constellatie door de stilgevallen bouwproductie wordt er vooral gesproken
over ‘ hoe brengen we de ontwikkeling weer op gang’ en wat zijn de ‘verdienmodellen’
In dit essay, in mijn pleidooi, wil ik niet als moralist de gebiedsontwikkelaar vertellen
hoe te handelen. Ik wil pleiten voor meer discussie over belangenafwegingen en de
normen en waarden die we gezamenlijk in gebiedsontwikkeling hanteren. Het ‘opvoeden’
van de burger mag voorbij zijn, maar bij ‘ gebiedsontwikkeling nieuwe stijl’ past wel het
het ‘opleiden’ van de burger tot bouwer en ontwikkelaar. Dit lijkt mij een collectief
belang van alle gebiedsontwikkelaars.
Ik zie drie mogelijke manieren om een ‘Moral Hazard’ te voorkomen;
1. De belangen afweging ( publiek, privaat, particulier) en ethiek als discussiepunt
op de agenda van het vakgebied gebiedsontwikkeling plaatsen.
2. De burger nadrukkelijk wijzen op de risico’s van zelfbouw en risico analyses
aanbieden.
3. Eerlijk zijn en de vakwereld oproepen tot een beroepseed. Waarom zouden
bankiers dat wel moeten en gebiedsontwikkelaars niet?
In de 21ste eeuw zal succes in gebiedsontwikkeling gestoeld zijn op de goede balans
tussen kwaliteit en integriteit.
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 8

9. Literatuurlijst:
o Broekman, T., Feenstra, S., Urhahn, G. (2010) “De spontane Stad” . Urhahn
Design. Bispublisher pagina 12 [boek]
o Buitenlaar, E., Feenstra, S., Galle, M., Lekkerkerker, J., Sorel, H., Tennekes, J.
(2012) “ Vormgeven aan de spontane stad; belemmeringen en kansen voor
organische stedelijke herontwikkeling” Planbureau voor de Leefomgeving en
Urhanhn Design. Uitgeverij PBL Den Haag. 8-15 [onderzoek]
o Buitenlaar, E., Hajer, M. (2011) “Systeem verandering als opgave voor de
leefomgeving”. RO magazine, jaargang 29 nummer 12.12-15. [artikel]
o Buitenlaar, E., Wouden van der, R. ( 2012)” Binnenstedelijk en organisch” . RO
magazine, jaargang 30 nummer 6.12-15. [artikel]
o Buunk, W.W., ( 2007), Rapport van de Teldersstichtingwerkgroep ‘ Van ordening
naar ontwikkeling. Een liberaal perspectief op ruimtelijk beleid’ “Spontane
Ruimtelijke Orde; Een liberaal perspectief op ruimte en ruimtelijk beleid”.
hoofdstuk 1. 7-26. [onderzoek]
o Dewan, S., (2012) “ Moral Hazard; A Tempest-Tossed Idea” New York Times,
25 februari [artikel]
o Donker van Heel, B.(2008).” IkbouwmijnhuisinAlmere; het Homeruskwartier.
Particulier opdrachtgeverschap op grote schaal”. Tijdschrift NUL20 nummer 38,
mei 2008. [artikel]
o Kleijn van der W. ( 2012) “Toekomst woningmarkt staat vast: géén herstel!” op
www.vastgoedbeleggerskrant.nl. [column]
o Klerk de, L. (2011) “Terug naar AF uw Krediet is verdampt” Rooilijn, Jaargang
44. Nummer 6. 397-403 [artikel]
o Munster, B. ( 2008). “ het risico van CPO” op
www.particulieropdrachtgeverschap.nl [column]
o Peek, G.J., Remmen van, Y. (2012), “ Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe
stijl;” uitgave van Minister van Infrastructuur en Milieu, pagina 40. [brochure]
o CPB (2012). “Macro Economische Verkenning 2013” Sdu Uitgevers [onderzoek]
o De Verkoopbrochure Almerekwartier Oost 2009 [brochure]
o www.ikbouwbetaalbaarinalmere.nl [website]
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 9

10. o www.iceb.nl [website]
‘Moral Hazard’ in gebiedsontwikkeling. 10