apostila-contabilidade-construtoras

6.138 visualizações

Publicada em

apostila de contabilidade contrutoras

Publicada em: Indústria automotiva
0 comentários
3 gostaram
Estatísticas
Notas
  • Seja o primeiro a comentar

Sem downloads
Visualizações
Visualizações totais
6.138
No SlideShare
0
A partir de incorporações
0
Número de incorporações
10
Ações
Compartilhamentos
0
Downloads
316
Comentários
0
Gostaram
3
Incorporações 0
Nenhuma incorporação

Nenhuma nota no slide

apostila-contabilidade-construtoras

  1. 1. “ P ROJ ET O E DUC AÇ ÃO C ONTINU AD A” CONTABILIDADE DE CONSTRUTORAS ANTONIO DORVALINO DOS SANTOS KEILA M. HOOG PASTA Janeiro/Fevereiro / 2007 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 1
  2. 2. SUMÁRIO 1 “PROJETO EDUCAÇÃO CONTINUADA”..............................................................................................................................1 JANEIRO/FEVEREIRO / 2007....................................................................................................................................................1 SUMÁRIO......................................................................................................................................................................................2 1. ASPECTOS CONTÁBEIS........................................................................................................................................................5 1.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA..........................................................................................................................................5 1.2 PLANO DE CONTAS...............................................................................................................................................................5 1.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE...................................................................................................................................................7 1.3.1 REGISTRO PERMANENTE DE ESTOQUE.............................................................................................................................................7 1.3.2 LIVRO REGISTRO DE INVENTÁRIO...................................................................................................................................................8 1.4 FORMAÇÃO DO CUSTO........................................................................................................................................................8 NÃO COMPÕE O CUSTO DA OBRA:..........................................................................................................................................................8 1.4.1 APROPRIAÇÃO DOS CUSTOS...........................................................................................................................................................8 1.4.1.1 CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS..................................................................................................................................................8 CONSIDERANDO QUE A EMPRESA CONSTRUTORA INICIOU UMA OBRA EM JANEIRO DE X6, O “RESIDENCIAL ALFA” COMPOSTO POR 05 UNIDADES AUTÔNOMAS E RESPECTIVAS GARAGENS E UTILIZOU 50% DO MATERIAL ADQUIRIDO NA MESMA, TERÍAMOS O SEGUINTE:.....................................9 A)REGISTRO DA UTILIZAÇÃO DO MATERIAL NA OBRA “RESIDENCIAL ALFA”:..................................................................................................9 B)RATEIO A CADA UNIDADE DA OBRA, PELOS CUSTOS INCORRIDOS EM JANEIRO DE X6:....................................................................................9 COMO VIMOS OS CUSTOS PAGOS OU INCORRIDOS NA OBRA, DURANTE O PROCESSO DE CONSTRUÇÃO, SERÃO CONTROLADOS EM CONTA ESPECÍFICA DO PLANO DE CONTAS CHAMADA ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO. O REGISTRO DESTES CUSTOS SERÁ REALIZADO PELO REGIME DE COMPETÊNCIA INDEPENDENTE DE TER SIDO PAGO OU NÃO. ....................................................................................................................10 1.4.1.2 CUSTOS CONTRATADOS............................................................................................................................................................10 1.4.1.3 CUSTO ORÇADO.....................................................................................................................................................................12 1.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA.......................................................................................................15 1.5.1 VENDAS DE UNIDADES CONCLUÍDAS..............................................................................................................................................15 1.5.1.1 VENDAS A VISTA DE UNIDADES CONCLUÍDAS...............................................................................................................................15 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DA VENDA EM 07/X6............................................................................................................................15 1.5.1.2 VENDAS A PRAZO DE UNIDADES CONCLUÍDAS..............................................................................................................................16 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DA VENDA EM 07/X6............................................................................................................................17 A RECEITA RECEBIDA NO MÊS REPRESENTA 7,50% DO TOTAL DO CONTRATO (37.500,00 / 500.000,00 X100 = 7,5%). ENTÃO O CUSTO A SER RECONHECIDO NO PERÍODO SERÁ IGUAL A 273.218,75 X 7,5%, OU SEJA, 20.491,41. SE O CÁLCULO FOSSE REALIZADO PELO OUTRO MÉTODO TERÍAMOS O MESMO RESULTADO, COMO SEGUE:....................................................................................................................................17 RELAÇÃO ENTRE LUCRO BRUTO E RECEITA EXCLUSIVA DE VENDA = 45,3563% - LUCRO BRUTO = 37.500,00 X 45,3563% .......................17 LUCRO BRUTO = 17.008,59 E CUSTO DO PERÍODO = 37.500,00 – 17.008,59 = CUSTO DO PERÍODO = 20.491,41....................................17 CONSIDERANDO O RECEBIMENTO DA PARCELA 01/12, O RESULTADO DO MÊS 08/X6 SERIA ASSIM REPRESENTADO:.............................................17 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 08/X6............................................................................................................................................17 SEGUE PLANILHA PARA CONTROLE DAS CONTAS DE RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS:............................................................................18 1.5.2 VENDA DE UNIDADES EM CONSTRUÇÃO..........................................................................................................................................18 1.5.2.1 VENDA A VISTA DE UNIDADE EM CONSTRUÇÃO, SEM ADOÇÃO DO CUSTO ORÇADO. ............................................................................18 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................19 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................19 SUPONDO QUE NO MÊS DE FEVEREIRO INCORRERAM CUSTOS CONFORME PLANILHA A SEGUIR:...........................................................................19 1.5.2.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES EM CONSTRUÇÃO, COM ADOÇÃO DO CUSTO ORÇADO. ..........................................................................19 PELO REGISTRO DA PARCELA DE CUSTO ORÇADO A INCORRER APURADOS CONFORME PLANILHA.......................................................................20 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................21 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 2
  3. 3. DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................21 CÁLCULO E LANÇAMENTO DO CUSTO A SER LEVADO A RESULTADO PELO RECEBIMENTO DA 1ª PARCELA DO CONTRATO:.........................................23 O RESULTADO NA DATA DA VENDA SERIA O SEGUINTE:..............................................................................................................................23 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO EM 10/02/X6......................................................................................................................................23 SUPONDO QUE NO MÊS DE FEVEREIRO INCORRERAM CUSTOS CONFORME PLANILHA A SEGUIR:...........................................................................24 1.5.3 DIFERENÇA ENTRE O VALOR DO CUSTO ORÇADO E O CUSTO REALIZADO...........................................................................................28 DE ACORDO COM O DISPOSTO TEMOS O SEGUINTE:................................................................................................30 A)UNIDADE NÃO CONCLUÍDA VENDIDA COM RECEBIMENTO NO PERÍODO-BASE DA VENDA....................30 B)UNIDADE NÃO CONCLUÍDA VENDIDA COM RECEBIMENTO APÓS O PERÍODO-BASE DA VENDA...........30 UTILIZANDO O MESMO EXEMPLO CITADO ANTERIORMENTE (SOBRE INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO), PORÉM AGORA SUPONDO UM EXCESSO DE CUSTO REALIZADO PARA A UNIDADE A1 G1 TERÍAMOS O SEGUINTE AJUSTE, DE ACORDO COM O DISPOSTO:.....................................................................31 1.5.4 PERMUTAS................................................................................................................................................................................31 OUTRA FORMA DE CONTABILIZAR A OPERAÇÃO DE PERMUTA SERIA A SEGUINTE:.....................................32 1.5.4.1 PERMUTA DE TERRENO POR ÁREA A CONSTRUIR..........................................................................................33 A LEGISLAÇÃO DETERMINA QUE O CUSTO A SER CONSIDERADO COMO DE AQUISIÇÃO DO TERRENO, E QUE SABEMOS, DEVERÁ COMPOR O CUSTO DO EMPREENDIMENTO, É O CUSTO RELATIVO À CONSTRUÇÃO DAS UNIDADES QUE SERÃO POSTERIORMENTE DADAS EM PERMUTA. POREM, AS DITAS UNIDADES AINDA NÃO ESTÃO PRONTAS, LOGO, AINDA NÃO SABEMOS QUANTO CUSTOU O TERRENO. A SOLUÇÃO NA VERDADE É BASTANTE SIMPLES, BASTA FAZER O RATEIO DO CUSTO DE CONSTRUÇÃO DE TODAS AS UNIDADES, PELAS UNIDADES CONSTRUÍDAS MENOS AS PERMUTADAS. 33 DAÇÃO EM PAGAMENTO.....................................................................................................................................................33 1.5.5 DISTRATOS........................................................................................................................................................................33 OS DISTRATOS, OU DEVOLUÇÃO DE VENDAS, OU OUTRO NOME SEMELHANTE QUE SE QUEIRA UTILIZAR NADA MAIS SÃO, EM TERMOS DE CONTABILIZAÇÃO, DO QUE A INVERSÃO DOS LANÇAMENTOS DE VENDAS.............................................................................................................................................33 SUPONHAMOS QUE SE TENHA FEITO UMA VENDA, CONFORME OS LANÇAMENTOS QUE SERÃO DEMONSTRADOS A SEGUIR, E POSTERIORMENTE O CLIENTE TENHA DEVOLVIDO O IMÓVEL, SENDO QUE A EMPRESA VENDEDORA DEVOLVERÁ 70% DO VALOR RECEBIDO:........................................................33 SABENDO QUE HOUVE UM DISTRATO DO REFERIDO CONTRATO EM 07/X6, TERÍAMOS OS SEGUINTES LANÇAMENTOS:...................................................................................................................................................................33 PELO SALDO DEVEDOR DO CLIENTE NA DATA DO DISTRATO:..............................................................................33 PELO RETORNO AO ESTOQUE DOS CUSTOS APROPRIADOS:..................................................................................33 PELO REGISTRO DO VALOR DEVOLVIDO AO CLIENTE:...........................................................................................33 ANEXO I – MODE DE REGISTRO DE INVENTÁRIO........................................................................................................33 2 ASPECTOS TRIBUTÁRIOS...................................................................................................................................................34 2.1 LUCRO REAL.......................................................................................................................................................................34 2.1.1 TRATAMENTO FISCAL DA INSUFICIÊNCIA DE CUSTO REALIZADO..............................................................34 PARA FINS TRIBUTÁRIOS, O CONTRIBUINTE DEVE DETERMINAR A RELAÇÃO PERCENTUAL EXISTENTE ENTRE A INSUFICIÊNCIA DE CUSTO E O TOTAL DO ORÇAMENTO, INCLUÍDO NESTE OS RESPECTIVOS ACRÉSCIMOS............................................................................................................................................34 2.1.2 TRATAMENTO FISCAL DO EXCESSO DE CUSTO REALIZADO..........................................................................35 2.1.3 - APURAÇÃO DO LUCRO REAL TRIMESTRAL.......................................................................................................36 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO ACUMULADO EM 02/X6.........................................................................................................................38 2.1.4 INCENTIVOS FISCAIS DEDUTÍVEIS...........................................................................................................................39 2.2 - TRIBUTAÇÃO DO LUCRO PRESUMIDO – ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS..........................................................39 2.2.1 RESTRIÇÃO À OPÇÃO PELO LUCRO PRESUMIDO...............................................................................................40 2.2.2 OPÇÃO APÓS A CONCLUSÃO DAS OPERAÇÕES COM REGISTRO DE CUSTO ORÇADO...........................40 2.2.3 ADOÇÃO DO REGIME DE CAIXA ...............................................................................................................................40 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 3
  4. 4. 2.2.4 ALTERAÇÃO DO CRITÉRIO (DE CAIXA PARA COMPETÊNCIA).......................................................................41 2.2.5 VARIAÇÕES MONETÁRIAS...........................................................................................................................................41 2.2.6 PERMUTA – IRPJ E CSL..................................................................................................................................................41 2.2.7 - DETERMINAÇÃO DO IMPOSTO DEVIDO - ALÍQUOTA .....................................................................................42 2.2.8 DISTRIBUIÇÃO DE LUCROS ........................................................................................................................................43 2.2.9 CÁLCULO DA CONTRIBUIÇÃO SOCIAL PELO CRITÉRIO DE LUCRO PRESUMIDO..................................43 2.3 PIS/PASEP E COFINS – NÃO CUMULATIVO ................................................................................................................44 2.3.1 FATO GERADOR..............................................................................................................................................................44 2.3.2 BASE DE CÁLCULO........................................................................................................................................................44 2.3.3 ALÍQUOTAS ......................................................................................................................................................................44 2.3.4 UTILIZAÇÃO DE CRÉDITOS - CUSTOS DAS UNIDADES IMOBILIÁRIAS VENDIDAS..................................45 2.3.5 CUSTOS ORÇADOS - CRÉDITO PRESUMIDO .........................................................................................................46 2.4 PIS E COFINS NA PERMUTA DE IMÓVEIS...................................................................................................................53 2 .5 PIS E COFINS CUMULATIVOS.......................................................................................................................................53 2.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO..........................................................................................................................................54 3. DIMOB – DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS .......................................57 3.1 PERGUNTA E REPOSTAS DA SRF...................................................................................................................................58 4. COAF - NOVA OBRIGAÇÃO ACESSÓRIA........................................................................................................................62 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 4
  5. 5. 1. ASPECTOS CONTÁBEIS A legislação fiscal brasileira, especificamente aquela que foi criada para regulamentar os tributos incidentes sobre o lucro, que é definida pela Secretaria da Receita Federal, veio delimitar os procedimentos para contabilização das operações efetuadas pelas empresas de atividades imobiliárias. Tal regulamentação está definida, para fins de apuração do lucro Real, nos arts. 410 a 414 do RIR/1999 e também pela Instrução Normativa (IN) nº. 84, de 20 de dezembro de 1979, com as modificações introduzidas pela IN 23/1983 e posteriormente a IN 67/1988, que veio com normas alternativas e complementares e disciplinam a tributação nas atividades de compra, venda, loteamento, incorporação e construção de imóveis. 1.1 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A incorporação imobiliária é definida pelo artigo 28 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 como sendo a atividade exercida com a finalidade de promover e realizar a construção, para alienação, total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Esta atividade se caracteriza por meio do comprometimento ou da efetivação da venda de frações ideais de terreno com vinculação de tais frações às unidades autônomas. A Formalização da Incorporação Imobiliária dá-se por meio do Instrumento de Incorporação Imobiliária que, registrado em cartório, permite que a empresa comercialize as unidades, provenientes de uma edificação, ainda em construção. 1.2 PLANO DE CONTAS Modelo de um plano de contas para empresas Construtoras e Incorporadoras: Contas Sintéticas Contas Analíticas Descrição das Contas 1 ATIVO 1.1 CIRCULANTE 1.1.1 DISPONIVEL 1.1.1.1 CAIXA 1.1.1.1.01 1.1.1.2 Caixa geral BANCOS 1.1.1.2.01 Banco do Brasil 1.1.1.3 APLICAÇÕES FINANCEIRAS DE CURTO PRAZO 1.1.2 CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS 1.1.2.1 CLIENTES – EMPREENDIMENTO ALFA 1.1.2.1.01 Cliente A 1.1.2.1.98 (-) Títulos descontados Empreendimento Alfa 1.1.2.1.99 (-) Prov. p/ Créditos de Liq. Duvidosa – Empreendimento Alfa 1.1.3 IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES A RECUPERAR 1.1.4 CRÉDITOS POR ADIANTAMENTOS 1.1.4.1 ADIANTAMENTO A FORNECEDORES 1.1.4.1.01 Fornecedor X 1.1.5 ESTOQUES 1.1.5.1 ESTOQUE DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS 1.1.5.1.01 RESIDENCIAL LUCA PACIOLI 1.1.5.1.01.01 Unidade A 1.1.5.2 ESTOQUE DE OBRAS EM ANDAMENTO 1.1.5.2.01 OBRA EM ANDAMENTO – RESIDENCIAL ALFA 1.1.5.2.01.01 Salários 1.1.5.2.01.02 Empreiteiros 1.1.5.2.01.03 Material Aplicado 1.1.5.3 ESTOQUES DE MATERIAIS 1.1.5.3.01 ESTOQUE DE MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO 1.1.5.3.01.01 Cimento 1.1.6 DESPESAS DE EXERCÍCIOS SEGUINTES 1.1.6.1 CUSTOS E DESPESAS ANTECIPADAS 1.1.7 OUTROS CRÉDITOS 1.2 REALIZÁVEL A LONGO PRAZO 1.2.1 CRÉDITOS POR VENDA DE IMÓVEIS 1.2.1.1 CLIENTES – EMPREENDIMENTO ALFA Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 5
  6. 6. 1.2.1.1.01 Cliente A 1.3 PERMANENTE 1.3.1 INVESTIMENTOS 1.3.2 IMOBILIZADO 1.3.3 DIFERIDO 2 PASSIVO 2.1 CIRCULANTE 2.1.1 EXIGÍVEL A CURTO PRAZO 2.1.1.1 FORNECEDORES DE MATERIAIS E SERVIÇOS 2.1.1.2 EMPRÉSTIMOS E FINANCIAMENTOS 2.1.1.3 OBRIGAÇÕES SOCIAIS 2.1.1.4 OBRIGAÇÕES TRIBUTÁRIAS 2.1.1.5 OUTRAS OBRIGAÇÕES DE CURTO PRAZO 2.1.1.5.01 ADIANTAMENTO DE CLIENTES 2.1.1.5.02 PROVISÕES 2.1.1.6 CUSTO ORÇADO 2.1.1.6.01 CUSTO ORÇADO – RESIDENCIAL ALFA 2.1.1.6.01.01 Custo Orçado 2.1.1.6.01.02 (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado 2.1.1.7 CUSTO ORÇADO 2.1.1.7.01 CUSTO ORÇADO – RESIDENCIAL ALFA 2.1.1.7.01.01 Custo Orçado 2.1.1.7.01.02 (-) Custo Orçado Efetivamente Realizado 2.2 EXIGÍVEL A LONGO PRAZO 2.3 RESULTADO DE EXERCÍCIOS FUTUROS 2.3.1 RECEITA DIFERIDA 2.3.1.1 RECEITA DEFERIDA – RESIDENCIAL ALFA 2.3.1.1.01 Receita Diferida de Venda 2.3.1.1.02 Receita Diferida de Juros 2.3.1.1.03 Receita Diferida de Variações Monetárias 2.3.2 CUSTO DIFERIDO 2.3.2.1 CUSTO DIFERIDO RESIDENCIAL ALFA 2.3.2.1.01 Custo Diferido de Venda 2.4 PATRIMÔNIO LIQUIDO 2.4.1 CAPITAL SOCIAL 2.4.2 RESERVAS DE CAPITAL 2.4.3 RESERVAS DE REAVALIAÇÃO 2.4.4 RESERVAS DE LUCROS 2.4.5 LUCROS OU PREJUÍZOS ACUMULADOS 3 DEMONSTRAÇÃO DO RESULTADO DO EXERCÍCIO 3.1 RECEITAS OPERACIONAIS 3.1.1 RECEITAS OPERACIONAIS LÍQUIDAS 3.1.1.1 RECEITAS BRUTAS DE VENDAS 3.1.1.1.01 RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS CONCLUÍDOS 3.1.1.1.01.01 3.1.1.1.02 Receitas de Vendas – Residencial Luca Pacioli RECEITAS DE VENDAS DE IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO 3.1.1.1.02.01 3.1.1.1.03 Receitas de Vendas – Residencial Alfa RECEITAS FINANCEIRAS 3.1.1.1.03.01 Variações Monetárias Ativas 3.1.1.1.03.02 Juros Contratuais Recebidos 3.1.1.1.03.03 Outras Receitas Financeiras 3.1.1.2 (-) DEDUÇÕES DA RECEITA BRUTA 3.1.1.2.01 TRIBUTOS INCIDENTES S/ RECEITAS 3.1.1.2.02 OUTRAS DEDUÇÕES 3.2 CUSTOS E DESPESAS OPERACIONAIS 3.2.1 CUSTO DOS IMÓVEIS VENDIDOS 3.2.1.1 IMÓVEIS CONCLUÍDOS Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 6
  7. 7. 3.2.1.1.01 3.2.1.2 Custo dos Imóveis Vendidos – Residencial Luca Pacioli IMÓVEIS EM CONSTRUÇÃO 3.2.1.2.01 Custo dos Imóveis Vendidos – Residencial Alfa 3.2.1.2.02 Custo de Exercícios Anteriores 3.2.2 DESPESAS OPERACIONAIS 3.2.2.1 DESPESAS ADMINISTRATIVAS 3.2.2.2 DESPESAS COM VENDAS 3.2.2.3 DESPESAS FINANCEIRAS 3.2.2.4 DESPESAS TRIBUTÁRIAS 3.2.2.5 DESPESAS COM OBRAS CONCLUÍDAS 3.3 RESULTADO NÃO OPERACIONAL 3.4 IMPOSTOS E CONTRIBUIÇÕES S/ LUCRO 1.3 FORMAÇÃO DO ESTOQUE Na contabilidade deve ser apropriada, detalhadamente, a totalidade dos custos incorridos na construção, desde o terreno até a mão de obra e os materiais aplicados, permitindo um controle rigoroso da evolução da obra e sua comparação com o orçamento fornecido e aprovado pela empresa construtora. As empresas do ramo de Incorporação Imobiliária seguem regras específicas para o registro permanente de Estoque e Livro Registro de Inventário como segue: 1.3.1 Registro Permanente de Estoque De acordo com o RIR/1999, art. 260, inciso IV, as empresas Construtoras e Incorporadoras deverão manter registro permanente de estoque para determinar o custo dos imóveis vendidos. O controle poderá ser feito por meio de fichas, formulário, livro, ou mapas, a critério do contribuinte, observando as seguintes regras: a) O modelo deve seguir as fichas usuais de controle de estoque, porém deve conter informações específicas da atividade Imobiliária; b) O Registro Permanente de Estoque não precisa ser autenticado em nenhum órgão, mas deve conter termos de abertura e encerramento assinados pelo contribuinte e contabilista legalmente habilitado. Devem ser adotadas, em relação aos termos de abertura e encerramento, as mesmas regras aplicáveis em caso de substituição do livro diário por fichas ou formulários contínuos. Observação: A pessoa física equiparada à pessoa jurídica, pela pratica de operações imobiliárias, deverá autenticar o Livro para Registro Permanente de Estoque na Secretaria da Receita Federal, de acordo com o art. 260 § 4º, do RIR/1999. c) A escrituração do registro permanente de estoque deverá ser feita com base nos custos pagos ou incorridos e nas baixas de estoques, constantes da escrita comercial. O registro deverá ser feito mediante referência a folha e ao nº. do livro diário em que tais lançamentos foram contabilizados, ou então, referindo-se apenas ao número do lançamento contábil, no caso de escrita por meio de processamento de dados; d) O registro de estoque deverá mencionar todos os imóveis destinados à venda, inclusive terrenos, edificações em andamento e prédios prontos para comercialização. Quando o empreendimento compreender duas ou mais unidades a serem vendidas separadamente, o registro de estoque deverá detalhar, ao menos para encerramento do balanço, o custo de cada unidade distinta. A falta de controle permanente de estoque a disposição do fisco, sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado por ocasião de uma eventual fiscalização. De acordo com a IN SRF nº. 084/1979, o contribuinte que mantiver a escrituração dos empreendimentos ou unidades, individualmente, em conta analítica do razão, pode valer-se de cópia da ficha sintética ou da ficha analítica dos lançamentos respectivos para suprimento da exigência do registro permanente de estoque. Porém, para ser dispensado desta obrigação, o fisco exige que esse controle seja ampliado por mapas complementares para neles se indicar a quantidade de unidades construídas, de unidades vendidas e de unidades em estoque, bem como das áreas correspondentes em metros quadrados ou em frações ideais. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 7
  8. 8. 1.3.2 Livro Registro de Inventário Assim como no Registro Permanente de Estoque, no Livro Registro de Inventário deverão constar todos os imóveis destinados à venda, unidade por unidade, inclusive terrenos oriundos de desmembramento ou loteamento, edificações em andamento e respectivos terrenos e prédios prontos para comercialização. É o registro permanente de estoque que irá subsidiar o registro de inventário no que se refere à determinação do custo e discriminação das unidades. De acordo com o disposto no regulamento do Imposto de Renda, o livro Registro de Inventário deverá ser registrado e autenticado no Departamento Nacional de Registro do Comércio ou pelas juntas comerciais. Já a IN da SRF nº. 56/92 determinou que a pessoa jurídica com apuração de lucro real até 1996 e trimestral a partir de 1997, está obrigada a legalizar o livro registro de inventário até a data marcada para pagamento do imposto do mês em questão. Com os atuais vencimentos, significa dizer que deverão estar registrados os livros de inventário, até o último dia útil do mês seguinte ao do encerramento do trimestre. Diz ainda, a referida instrução normativa, que o não cumprimento destas normas sujeitará a pessoa jurídica ao arbitramento do resultado. Quanto às pessoas jurídicas que optarem por apurar o imposto de renda de forma anual, estas terão até a data tempestiva da entrega da declaração para autenticar o livro em questão. A legislação não determinou um modelo padronizado de livro de registro de inventário. O contribuinte poderá criar um modelo próprio, que atenda os objetivos e satisfaça as necessidades do seu negócio. Poderá também utilizar algum livro exigido por outra lei fiscal ou substituir o livro por fichas numeradas. Poderá, ainda, utilizar o sistema de processamento de dados (art. 266 do RIR/99). 1.4 FORMAÇÃO DO CUSTO De acordo com o Decreto-Lei nº. 1.598, de 26 de dezembro de 1977 o custo dos imóveis compreenderá obrigatoriamente: I - O custo de aquisição de terrenos ou prédios, inclusive os tributos devidos na aquisição e as despesas de legalização; II - Os custos de estudo, planejamento, legalização e execução dos planos ou projetos de desmembramento, loteamento, incorporação, construção e quaisquer obras ou melhoramentos. As atividades a que se refere o item II correspondem à atividade de produção de bens mencionada no art. 290 o RIR/1999. De acordo com o previsto neste artigo compõe o custo da obra, desde que diretamente relacionados com o respectivo projeto: • Os materiais aplicados ou bens consumidos na produção, inclusive os custos com transporte e tributos gastos na aquisição desses insumos; • A mão de obra, própria ou de terceiros, e seus encargos sociais, inclusive os serviços de engenheiros, apontadores, almoxarifes, segurança e demais responsáveis que prestarem serviços na obra; • Terreno e projeto; • As despesas com legalização, água, energia, telefone, cópias heliográficas, etc. • A locação e manutenção de bens aplicados na produção alem dos seus encargos de depreciação; • Os encargos de amortização e exaustão diretamente relacionados com a produção; • Encargos financeiros provenientes de financiamento obtido especificamente para construção; Não Compõe o Custo da obra: • As despesas com vendas, como comissões, publicidade, etc.; • Despesas financeiras não vinculadas ao empreendimento. • Despesas gerais e administrativas não vinculadas diretamente à obra. 1.4.1 Apropriação dos Custos A contabilidade da incorporação imobiliária tem características próprias relacionadas aos custos envolvidos no processo de produção. Nesta atividade podem ser adotados os custos incorridos, contratados e orçados para apropriação nos registros contábeis. 1.4.1.1 Custos Pagos ou Incorridos Os custos pagos ou incorridos, admitidos na formação do custo do imóvel vendido, são aqueles que além de estarem pagos, se refiram, a bens ou serviços adquiridos para aplicação específica no empreendimento de que a unidade negociada faça parte. O reconhecimento destes custos no resultado do exercício somente será feito no momento da venda das unidades. A IN nº. 84/79 dispõe que: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 8
  9. 9. a) Os bens adquiridos para estocagem (portanto, sem destinação específica) devem ser debitados a uma conta de almoxarifado e somente se tornarão apropriáveis ao custo de qualquer empreendimento quando nele aplicados; b) Todos os custos pagos ou incorridos devem ser, primeiramente, debitados a uma conta representativa das obras em andamento, classificável no Ativo Circulante (obras em andamento), para depois serem considerados na formação do custo de cada unidade vendida; c) Os custos pagos ou incorridos referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. Exemplo Prático 01: Uma empresa construtora adquire (a prazo) para aplicação em diversas obras determinada quantidade de cimento no valor de R$ 500.000,00. O lançamento Contábil seria o seguinte, considerando que a empresa é optante pela tributação com base no Lucro Real. Pela compra em dezembro de X5: D – Estoque de Materiais p/ Construção (AC) 453.750,00 D – PIS a Recuperar (AC) 8.250,00 D – COFINS a Recuperar (AC) 38.000,00 C – Fornecedores (PC) 500.000,00 Hist.: Apropriação NF nº. X do Fornecedor Y. Considerando que a empresa construtora iniciou uma obra em janeiro de X6, o “Residencial Alfa” composto por 05 unidades autônomas e respectivas garagens e utilizou 50% do material adquirido na mesma, teríamos o seguinte: a) Registro da utilização do material na obra “Residencial Alfa”: D – Obra em Andamento – Resid. Alfa (AC) 226.875,00 C – Estoque de Materiais p/ Construção (AC) 226.875,00 Hist.: Apropriação de custos incorridos em janeiro de X6 – Residencial Alfa b) Rateio a cada unidade da obra, pelos custos incorridos em janeiro de X6: Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio (m2): 1.000 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado 226.875,00 Custo Incorrido no Mês Unidade 226.875,00 Área m2 Saldo Inicial 01/X6 Saldo Final A1 G1 250 - 56.718,75 56.718,75 A2 G2 250 - 56.718,75 56.718,75 A3 G3 250 - 56.718,75 56.718,75 A4 G4 250 - 56.718,75 56.718,75 226.875,00 226.875,00 A5 G5 Total 1000 área permutada 300m2 Área Total 1300m2 Os custos incorridos durante a construção da obra deverão ser controlados em planilha de controle de estoque e rateados proporcionalmente entre todas as unidades do empreendimento respeitando a relação entre área da unidade e área total. O documento necessário para elaboração da planilha de controle de estoque é denominado NB – 140 e compõe o processo jurídico da incorporação Imobiliária. A NB-140, que deverá ser fornecida pela empresa incorporadora, é o documento oficial que informa à contabilidade a área total de cada unidade autônoma e a sua relação percentual com a área total do empreendimento permitindo, dessa forma, o rateio dos custos de construção entre todas as unidades, vendidas ou não. No exemplo 01, como a empresa construtora ainda não vendeu nenhuma unidade do Residencial Alfa é feito apenas o controle dos custos na planilha de Controle Permanente de Estoque. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 9
  10. 10. Como vimos os custos pagos ou incorridos na obra, durante o processo de construção, serão controlados em conta específica do plano de Contas chamada Estoque de Obras em Andamento. O registro destes custos será realizado pelo regime de competência independente de ter sido pago ou não. 1.4.1.2 Custos Contratados Os custos contratados podem ser definidos como custos adicionais aos pagos ou incorridos relacionados às unidades vendidas. São custos contratados para aplicação futura na obra. Como nos custos incorridos, a apropriação dos custos contratados é feita no momento da venda da unidade. Aplicam-se a tais valores as seguintes regras: a) Os custos contratados relativos a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. b) Os custos contratados poderão ser atualizados monetariamente, desde que cláusula contratual nesse sentido tenha sido estipulada entre o contribuinte e o fornecedor de bens e serviços. c) Os valores referentes à atualização monetária dos custos contratados serão computados, no custo de cada unidade vendida, mediante rateio baseado em critério usual no tipo de empreendimento imobiliário. É importante observar que o contribuinte fica obrigado a manter, à disposição da fiscalização ou dos órgãos da Receita Federal, demonstração analítica, por empreendimento, dos custos contratados incluídos na formação do custo de cada unidade vendida, assim como dos efeitos da atualização monetária dos respectivos contratos de fornecimento de bens ou serviços. Embora estas demonstrações sejam dispensadas de registro ou autenticação em qualquer órgão ou repartição, o contribuinte fica obrigado a manter em boa ordem e guarda tais demonstrações. O custo contratado será contabilizado apenas após a venda das unidades. A contabilidade não registrará custos contratados a unidades por vender. Vale ressaltar que a forma como foi realizada a venda, neste caso, influi diretamente na forma de contabilização destes custos. Se a empresa optar por computar os custos contratados na formação do custo do imóvel vendido, os lançamentos contábeis ficariam registrados conforme segue: a) A IN SRF Nº. 84/1979 determina que no caso de venda a vista ou a prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda o valor dos custos contratados referentes ao imóvel vendido devem ser contabilizados da seguinte forma: D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Custos Contratados (PC ou PELP) Contabilização no momento da execução dos custos contratados: D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC) b) Já na venda a prestação com pagamento restante ou total previsto para depois do período-base da venda, a IN SRF Nº. 84/1979 prevê o seguinte, quanto aos custos contratados: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Contratados (PC ou PELP) Pela execução dos custos contratados: D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC) c) Os Custos contratados após o dia da efetivação da venda, bem como as atualizações dos contratos de fornecimento de bens ou serviços ocorridos depois dessa data, serão assim contabilizados: D – Custo do Imóvel vendido (RE) ou Custo Diferido (REF) C – Custos Contratados (PC ou PELP) d) À medida que os fornecedores de bens ou serviços vão cumprindo os contratos em que sejam partes, o contribuinte deve proceder, contabilmente, da seguinte forma pelo valor do custo contratado apropriável a cada unidade vendida: D – Custos Contratados (PC ou PELP) C – Obras em Andamento (AC) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 10
  11. 11. Exemplo Prático 02: No exemplo a seguir vamos admitir que fosse vendida, a vista, a unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000,00 em 10/02/X6. O custo contratado de uma empresa que fornece a mão-de-obra para concluir o empreendimento é de R$ 300.000,00. Assim, teríamos os seguintes lançamentos contábeis: Apropriação dos custos incorridos até a data da venda, conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 56.718,75 C – Obras em Andamento (AC) 56.718,75 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 Para registrar o custo contratado até o término do empreendimento, proporcional a unidade vendida, será necessário manter controle a parte destes custos nos mesmos moldes de rateio dos custos incorridos conforme planilha a seguir: Controle dos Custos Contratados Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.300m2 Controle dos Custos Contratados Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro PJ Unidade Área m2 300.000,00 01/X6 A1 G1 250 75.000,00 A2 G2 250 75.000,00 A3 G3 250 75.000,00 A4 G4 250 75.000,00 1000 300.000,00 A5 G5 - Total área permutada 300m2 Área Total 1300 m2 Registro dos custos contratados da unidade A1 G1 na data da venda: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 68.062,50 D – PIS a Recuperar (AC) 1.237,50 D – COFINS a Recuperar (AC) 5.700,00 C – Custos Contratados (PC ou PELP) 75.000,00 Hist.: Apropriação dos Custos Contratados ref. Unidade A1 G1 Lançamento das Notas Fiscais de Prestação de Serviços emitidas pela Empreiteira: D – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) D – PIS a Recuperar (AC) D – COFINS a Recuperar (AC) 272.250,00 4.950,00 22.800,00 C – Fornecedores de Serviços (PC) 267.000,00 C – INSS Retido a Recolher (PC) 33.000,00 Hist.: Apropriação NF X do Empreiteiro Y – Residencial Alfa Baixa do custo contratado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1: D – Custos Contratados (PC ou PELP) 75.000,00 C – PIS a Recuperar (AC) 1.237,50 C – COFINS a Recuperar (AC) 5.700,00 C – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) 68.062,50 Hist.: Baixa do custo contratado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa. A vantagem de utilizar o custo contratado na apuração do resultado é que, por meio deste instrumento legal, o contribuinte poderá evitar a antecipação de tributação. Por exemplo, na venda acima o resultado seria o seguinte sem a apropriação do custo contratado: Receita com Vendas (-) Custo Incorrido até a data da venda = Lucro Bruto 500.000,00 56.718,75 443.281,25 Já com a apropriação dos serviços de empreiteiro contratados até a data da venda, o resultado bruto seria: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 11
  12. 12. Receita com Vendas 500.000,00 (-) Custo Incorrido até a data da venda 56.718,75 (-) Custos Contratados até a data da venda 68.062,50 = Lucro Bruto 375.218,75 Como o contribuinte, no exemplo citado, optou por apropriar os custos contratados obteve uma redução no lucro bruto, para fins de Imposto de Renda e Contribuição Social de 68.062,50 (legalmente). 1.4.1.3 Custo Orçado Se a venda da unidade imobiliária for realizada antes da conclusão do empreendimento o contribuinte poderá optar pelo cômputo dos custos orçados, além dos incorridos e contratados, no custo da unidade vendida. Assim como os custos incorridos e contratados, os custos orçados somente poderão ser apropriados às unidades quando efetuada as respectivas vendas. O custo orçado para conclusão do empreendimento pode sofrer alterações. Estas são decorrentes de: atualização monetária (quando as despesas são feitas por um preço diferente do que foi orçado), alterações no projeto (relacionadas à quantidade ou qualidade dos materiais) e correção monetária (utilizando o mesmo índice de correção do saldo devedor das unidades vendidas a prazo). A opção pelo custo orçado poderá resultar no surgimento de duas situações na comparação do orçamento com o realizado: a) Insuficiência de Custo Realizado – quando o custo orçado for superior ao realizado. b) Excesso de Custo Realizado – quando o custo orçado for inferior ao realizado. É importante ressaltar que a escolha do custo a ser adotado na contabilização das unidades comercializadas poderá ser feita, por empreendimento, até o momento da venda da primeira unidade. Após a opção pelo cômputo dos custos orçados e contratados na apropriação dos custos, este critério deverá ser mantido até a venda da última unidade do empreendimento. Os custos orçados referentes a empreendimento que compreenda duas ou mais unidades e suas atualizações ou modificações, deverão ser apropriados, a cada uma delas, mediante rateio baseado em critérios usuais em empreendimentos imobiliários. O tratamento contábil dos custos orçados será o seguinte: a) Quanto ao valor dos custos orçados referentes ao imóvel não concluído, vendido à vista ou a prazo, com pagamento total para o curso do período-base da venda: D – Custo do Imóvel vendido (RE) C – Custos Orçados (PC ou PELP) b) Quanto ao valor dos custos orçados referentes ao imóvel não concluído, vendido a prazo, com pagamento restante ou total previsto para depois do curso do período-base da venda: D – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Orçados (PC ou PELP) c) Já as modificações ocorridas no valor do orçamento da unidade vendida serão contabilizadas da seguinte forma: D – Custo do Imóvel vendido (RE) ou Custo Diferido das unidades vendidas (REF) C – Custos Orçados (PC ou PELP) A IN da SRF nº. 67/88 permite a atualização monetária dos custos orçados baseada no índice estabelecido no contrato. Se o contribuinte optar pela utilização deste critério deverá contabilizar a atualização conforme segue: D – Variação monetária Passiva (RE) C – Custos Orçados (PC ou PELP) O contribuinte fica obrigado a manter, a disposição da fiscalização da Receita Federal ou de qualquer outro órgão fiscalizador, demonstração analítica, por empreendimento, dos valores computados como custo orçado de cada unidade vendida, bem como dos efeitos da atualização monetária e de alterações nas especificações do orçamento, independente do quadro demonstrativo do custo orçado. Exemplo Prático 03: Consideremos a mesma venda do exemplo prático 02, agora de posse das seguintes informações sobre a obra: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 12
  13. 13. Apropriação do custo da unidade A1 G1 vendida em 10/02/X6 por R$500.000,00 a vista: Registro dos custos incorridos até a data da venda, conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 56.718,75 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 56.718,75 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 Para apropriação do custo orçado referente à unidade vendida, é necessário fazer o controle desse custo por meio de planilha, conforme se verifica a seguir: Controle do Custo Orçado – Rateio Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.300m2 Custo Orcado (-) Custos Incorridos Custo Orcado Total 01/X6 Saldo a Incorrer Mão de Obra Própria 100.000,00 Material de Construção 750.000,00 Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro PJ 300.000,00 Encargos Sociais 100.000,00 250.000,00 300.000,00 40.000,00 Total 500.000,00 40.000,00 1.190.000,00 Unidade 250.000,00 940.000,00 Área m2 A1 G1 250 297.500,00 62.500,00 235.000,00 A2 G2 250 297.500,00 62.500,00 235.000,00 A3 G3 250 297.500,00 62.500,00 235.000,00 A4 G4 250 297.500,00 62.500,00 235.000,00 A5 G5 - Total 1000 área permutada 1.190.000,00 250.000,00 940.000,00 300m2 Área Total - 1300 m2 Na hipótese de venda de unidade imobiliária não concluída, a pessoa jurídica pode utilizar crédito presumido, em relação ao custo orçado. Estes custos devem ser ajustados pela exclusão dos valores a serem pagos a Pessoa Física, encargos trabalhistas, sociais e previdenciários, e dos bens e serviços, acrescidos dos tributos incidentes na importação, adquiridos de pessoa física ou jurídica domiciliada no exterior. È importante lembrar que estes créditos serão utilizados na proporção da receita recebida em relação ao valor de venda da unidade imobiliária. Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda, conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 216.500,00 D – PIS a Recuperar (AC) 3.300,00 D – COFINS a Recuperar (AC) 15.200,00 C – Custos Orçados (PC ou PELP) 235.000,00 Hist.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid. Alfa Até o final da obra incorrerão os custos apropriados como orçados no momento da venda da unidade. O registro destes a medida da execução seriam os seguintes: Lançamento das Notas Fiscais de compra de materiais emitidas pelo fornecedor: D – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) 453.750,00 D – PIS a Recuperar (AC) 8.250,00 D – COFINS a Recuperar (AC) 38.000,00 C – Fornecedores de Materiais (PC) 500.000,00 Hist.: Apropriação NF X do Fornecedor Y – Residencial Alfa Lançamento das Notas Fiscais de Prestação de Serviços emitidas pela Empreiteira: D – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) 272.250,00 D – PIS a Recuperar (AC) 4.950,00 D – COFINS a Recuperar (AC) 22.800,00 C – Fornecedores de Serviços (PC) 267.000,00 C – INSS Retido a Recolher (PC) 33.000,00 Hist.: Apropriação NF X do Empreiteiro Y – Residencial Alfa Lançamento Mão de obra própria: D – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) C – Folha de Pagamento a Pagar Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 100.000,00 100.000,00 13
  14. 14. Hist.: Apropriação Folha de Pagamento do Mês. Lançamento dos Encargos Sociais s/ Mão de obra própria: D – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) 40.000,00 C – Encargos Sociais a Recolher 40.000,00 Hist.: Apropriação Encargos Sociais s/Folha de Pagamento do Mês. Baixa do custo orçado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1: D – Custo Orçado Efetivamente realizado (PC ou PELP) 235.000,00 C – PIS a Recuperar (AC) 3.300,00 C – COFINS a Recuperar (AC) 15.200,00 C – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) 216.500,00 Hist.: Baixa do custo Orçado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa. Segue modelo de planilha para controle do custo orçado apropriado à unidade vendida, considerando os custos incorridos em 02/X6 – Custo incorrido da unidade vendida R$22.000,00. Planilha 04 - Movimentação da Conta de Custo Orçado - 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1000 CUSTO ORÇADO Cliente Unidade Fulano Saldo Inicial A1 G1 Adições - 235.000,00 CUSTO ORÇADO REALIZADO V. Monetária Saldo Final - Saldo Inicial 235.000,00 - Adições 22.000,00 SALDO Saldo Final A REALIZAR 22.000,00 213.000,00 NOTA ITC: Observe que o valor lançado como custo orçado é antes da dedução do credito presumido de PIS e COFINS, porém pela apropriação dos créditos, o valor a ser registrado na conta estoque de obras e andamento e posteriormente baixado da conta custo orçado será o valor do custo MENOS o crédito presumido de PIS e COFINS (para empresas que pagam estas contribuições pela não-cumulatividade). No final da obra, depois de incorridos todos os custos para conclusão do empreendimento, deverão ser transferidos da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imóveis Concluídos detalhando os valores referentes às unidades não comercializadas durante o processo de construção, conforme exemplo a seguir: Exemplo Prático 04: D – Estoque de Imóveis Concluídos – Resid. Alfa (AC) 273.218,75 C – Obras em Andamento Resid. Alfa (AC) 273.218,75 Hist.: transf. da conta estoque de obras em andamento para estoque de imóveis concluídos resid. Alfa unid. A2 G2 pela conclusão da obra. O valor contabilizado anteriormente foi informado por meio da atualização da planilha de controle permanente de estoque, conforme segue: Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque - Atualização pela conclusao da obra Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1.000m2 ESTOQUE DE IMOVEIS CONCLUIDOS X6 Custo Acumulado 226.875,00 Custo Incorrido no Mês 226.875,00 866.000,00 01/X6 conclusao da obra Unidade Área m2 Saldo Inicial 1.092.875,00 56.718,75 Saldo Final A1 G1 250 A2 G2 250 - 56.718,75 216.500,00 273.218,75 A3 G3 250 - 56.718,75 216.500,00 273.218,75 A4 G4 250 - 56.718,75 216.500,00 273.218,75 A5 G5 Total - 750 - 226.875,00 649.500,00 819.656,25 conclusao da obra Saldo Final 273.218,75 273.218,75 273.218,75 273.218,75 922.718,75 1.092.875,00 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Unidade Área m2 A1 G1 250 Total Saldo Inicial 250 Total Geral 1000 área permutada 226.875,00 300m2 Área Total 01/X6 - 1300m2 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 14
  15. 15. Os gastos incorridos após o encerramento da obra, como IPTU, condomínio, manutenção, dentre outros, poderão ser registrados como despesas do exercício na conta de resultado Despesas com Obras Concluídas, pois estes valores não farão parte do custo do imóvel. 1.5 COMERCIALIZAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA A legislação fiscal, por meio da IN 84/1979, considera efetivada ou realizada a venda de uma unidade imobiliária quando: a) Contratada a operação de compra e venda, ainda que mediante instrumento de promessa, carta de reserva com princípio de pagamento ou qualquer outro documento representativo de compromisso, ou quando implementada a condição suspensiva a que estiver sujeita essa venda. Segundo essa norma, é suspensiva a condição que: a) Subordine a aquisição do direito à verificação ou ocorrência do fato nela previsto, tal como a cláusula que faça a eficácia da operação de compra e venda dependente de financiamento do saldo devedor do preço, ou a que sujeite essa eficácia à liberação de hipoteca que esteja gravando o bem negociado. O registro das vendas sob e após condição suspensiva deve ser feito da seguinte forma: a) Enquanto o bem estiver sob condição suspensiva o contribuinte poderá registrar os valores recebidos na conta adiantamento de clientes, no grupo Passivo Circulante; b) No momento em que for implementada a condição suspensiva que tenha sido convencionada, o contribuinte deverá converter em receita do período de apuração da efetivação da venda. Ainda em relação às vendas de unidades imobiliárias, estas podem ser de unidades concluídas ou não, e à vista ou a prestações. A seguir verifica-se cada um desses casos individualmente. 1.5.1 Vendas de unidades concluídas 1.5.1.1 Vendas a vista de unidades concluídas Quando se tratar de venda à vista de unidade concluída, o lucro bruto será apurado e reconhecido no resultado do exercício social, na data em que se efetivar a negociação. Os lançamentos contábeis serão os seguintes: Pela venda à vista de unidade concluída: D – Caixa/bancos (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Pelo reconhecimento dos custos das unidades vendidas: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque de Imóveis Concluídos (AC) Sendo assim, o lucro bruto será igual ao valor da receita de unidades vendidas diminuído do valor do custo de unidades vendidas. Nesse caso, o lucro bruto deverá ser reconhecido no resultado do período-base, na data em que se efetivar a transação. Exemplo Prático 05: Consideremos a conclusão da obra Residencial Alfa em 06/X6, após todos os custos incorridos as unidades foram transferidas da conta Estoque de Obras em Andamento para a conta Estoque de Imóveis Concluídos. Vamos supor que em 07/X6 foi vendida a unidade A2 G2 do residencial Alfa nas seguintes condições: Valor da venda: 500.000,00 Condições: a vista Pela venda à vista da unidade A2 G2 do Residencial Alfa: D – Caixa/Bancos (AC) 500.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 500.000,00 Hist.: Venda da Unidade A2 G2 do Residencial Alfa Pelo reconhecimento dos custos das unidades vendidas: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 273.218,75 C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) 273.218,75 Hist. Baixa do estoque conforme venda da Unidade A2 G2 em 07/X6 Demonstração do resultado da venda em 07/X6 Receita com Vendas 500.000,00 (-) Custo do Imóvel Vendido 273.218,75 = resultado bruto 226.781,25 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 15
  16. 16. 1.5.1.2 Vendas a prazo de unidades concluídas De acordo com a IN 84/1979, a legislação fiscal determina que nas vendas a prazo de unidades concluídas devem ser adotados os procedimentos conforme se verifica a seguir: a) Venda a prazo de unidades concluídas, com pagamento total no mesmo exercício o qual ocorreu a venda. Os registros contábeis da venda e dos custos seriam assim representados: Registro da Receita: D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Registro do Custo: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Nesse caso o lucro bruto deverá ser apurado e reconhecido no resultado do exercício social, na data em que ocorreu a venda da mesma forma como ocorre nas vendas a vista. b) Vendas a prazo de unidade concluída, com pagamento restante ou total previsto para depois do exercício da venda. Segundo a IN 84/1979, o lucro bruto apurado poderá, para efeito de determinação do lucro real, ser reconhecido nas contas de resultado de cada exercício social, proporcionalmente à receita de venda recebida observando-se as seguintes normas determinadas por esta instrução normativa: • O lucro bruto deverá ser controlado mediante a utilização de conta ou contas do grupo de resultados de exercícios futuros, nas quais se registrarão a receita bruta da venda e o custo do imóvel. • Por ocasião da venda, será determinada a relação entre o lucro bruto e a receita exclusiva da venda e, até o final de cada período base, será transferida, para o resultado do exercício, parte do lucro bruto proporcional à referida receita nele recebida. Dessa forma, os registros contábeis das operações mencionadas na alínea “b” seriam os seguintes: Pelo Registro da Venda: D – Clientes (AC) C – Receita Diferida de Unidades Vendidas (Resultado de Exercícios Futuros - REF) Pelo registro dos custos do imóvel vendido: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) Pelos recebimentos no mesmo exercício em que ocorreu a venda: D – Caixa/Bancos (AC) C – Clientes (AC) Pelo registro da receita a ser tributada: D – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Reconhecimento do custo, proporcional a receita recebida: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Como se pode observar, o grupo Resultado de Exercícios Futuros é bastante utilizado nas empresas de incorporação imobiliária. As empresas assim o fazem devido às orientações fornecidas pela legislação fiscal. Observe que, o que determina a possibilidade, ou não, de diferir a tributação, é o prazo de vencimento. Se a venda for contratada com parcelas a vencer após o ano-calendário da venda, poderá ser utilizado o critério de diferimento. Ao contrário se as parcelas vencerem integralmente, de acordo com o contrato, até 31 de dezembro do próprio ano da venda, não poderá haver diferimento. Exemplo Prático 06: Considerando a venda da unidade A2 G2 do Residencial Alfa, vendida a prazo em 07/X6, admitindo que o recebimento pela venda fosse realizado da seguinte forma: uma parcela no ato da venda e o restante sendo dividido em 12 parcelas mensais, vencendo a primeira em 08/X6 e a última em 07/X7. Admitamos, ainda, os seguintes dados: Valor da Venda (-) Custo Incorridos e pagos = Lucro Bruto Apurado 1ª parcela no ato – 10% 12 parcelas mensais 500.000,00 273.218,75 226.781,25 50.000,00 37.500,00 Os lançamentos contábeis pela venda, recebimento do ato e receita a ser tributada em 07/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 50.000,00 450.000,00 50.000,00 16
  17. 17. C – Receita Diferida – Resid. Alfa (REF) 450.000,00 Hist.: Venda a prazo da Unidade A2 G2 do Residencial Alfa e Recebimento do ato. Pelo registro da baixa do estoque de imóveis concluídos e reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês da venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) 27.321,88 D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 245.896,88 C – Estoque de Unidades Concluídas (AC) 273.218,75 Hist.: Baixa do Estoque pela venda do apto. A2 G2 Resid. Alfa Sendo assim, o resultado bruto referente ao mês 07/X6 seria o seguinte: Demonstração do resultado da venda em 07/X6 Receita com Vendas 50.000,00 (-) Custo do Imóvel Vendido 27.321,88 = resultado bruto 22.678,12 Primeiramente é importante observar a relação existente entre o custo do imóvel vendido e seu preço de venda, ou seja, 273.218,75 dividido por 500.000,00 que é igual a 54,6438%. Sabe-se então que o Resultado Bruto representa 45,3563% do valor da venda. Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato, o mesmo percentual do custo da unidade deve ser apropriado no resultado do período, enquanto os restantes 90% serão diferidos para apropriação quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda. No exemplo acima teremos o seguinte cálculo para conhecer o custo a ser apropriado: 273.218,75 (custo total) X 10% (percentual recebido) é igual a 27.321,88. Outra forma de calcular o custo, porém chegando-se no mesmo resultado, seria: 50.000,00 (valor recebido) X 45,3563% (Resultado Bruto) = 22.678,12. Se conhecermos o resultado do período, para calcular o custo a ser apropriado basta uma operação básica de subtração, ou seja, o valor recebido 50.000,00 menos o resultado bruto 22.678,12 que é igual a 27.321,88. Quando o cliente efetuar o pagamento da 1ª parcela no valor de R$ 37.500,00, os seguintes lançamentos serão necessários: Registro do recebimento da 1ª parcela no mês 08/X6: D – Caixa/Bancos (AC) 37.500,00 C – Clientes (AC) 37.500,00 Hist.: Recebimento 1ª parcela apto. A2 G2 Resid. Alfa Pelo registro da receita a ser tributada em 08/X6: D – Receita Diferida – Resid. Alfa (REF) 37.500,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 37.500,00 Hist.: Recebimento 1ª parcela apto. A2 G2 Resid. Alfa Reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês 08/X6: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) 20.491,41 C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 20.491,41 Hist.: Custo do imóvel vendido ref. Unidade A2 G2 Resid. Alfa 08/X6 A receita recebida no mês representa 7,50% do total do contrato (37.500,00 / 500.000,00 x100 = 7,5%). Então o custo a ser reconhecido no período será igual a 273.218,75 X 7,5%, ou seja, 20.491,41. Se o cálculo fosse realizado pelo outro método teríamos o mesmo resultado, como segue: Relação entre lucro bruto e Receita exclusiva de venda = 45,3563% - Lucro Bruto = 37.500,00 X 45,3563% Lucro Bruto = 17.008,59 e Custo do Período = 37.500,00 – 17.008,59 = custo do Período = 20.491,41 Considerando o recebimento da parcela 01/12, o resultado do mês 08/X6 seria assim representado: Demonstração do resultado em 08/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = Lucro Bruto 37.500,00 20.491,41 17.008,59 O mesmo lançamento contábil será realizado para o recebimento das demais parcelas até 07/X7, quando será recebida a última parcela do contrato. Observe que o reconhecimento da receita bem como do custo correspondente será feito proporcionalmente a receita recebida. Portanto, deverá ser mantida planilha de controle de reconhecimento dos custos e receitas efetivos como segue: Planilha 02 - Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 17
  18. 18. Unidade: Area Total (m2) A2 G2 Cliente : Ciclano Data : 31/07/2006 Valor de venda: 250 500.000,00 Competência Total Recebido Valor Principal 50.000, jul/06 00 50.000, 450 .000,00 41 2.500,00 00 37.500, ago/06 Saldo Devedor 00 37.500, 00 % Receita % Receita Acumul. 10,0000% 10,0000% 7,5000% 17,5000% Custo Incorrido 273.218, 75 Custo Acumulado Custo Efetivo Acum. Custo Efetivo do Mês 27.321,88 27.321,88 47.813,28 20.491,41 273.218 ,75 273.218 ,75 Segue planilha para controle das Contas de Resultado de Exercícios Futuros: Planilha 03 - Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Empresa : Empreendimento: Atualizada em 08/X6 Construindo o Seu Futuro Ltda Residencial Alfa Área Total (m2) Cliente Ciclano 1300 Unidade A2 G2 Area p/ Rateio: Saldo Inicial 450.000, 00 1000 RECEITA DIFERIDA V. Receita Adições Monetária Realizada 37.500, 00 CUSTO DIFERIDO Saldo Final 412.500, 00 Saldo Inicial 245.896, 88 Adições V. Monetária - Custo Realizado 20.491,41 Saldo Final 225.405, 47 1.5.2 Venda de unidades em construção Os procedimentos a serem adotados no caso da venda de unidades em construção, bem como a apropriação dos custos, são bem diferenciados dos critérios utilizados nas vendas de unidades concluídas. Isto ocorre pelo fato de incorrer custos até o término da obra, pois a unidade ainda não foi concluída. Conforme ressalta Scherrer (2003, p. 33), “uma unidade imobiliária não é uma mercadoria que sai das gôndolas e o comprador leva para casa”. Na venda de unidades não concluídas sabe-se quanto será a receita, mas, em relação ao custo, este ainda não se conhece na íntegra. Os custos ainda não incorridos terão que ser apropriados e reconhecidos quando efetuada a venda das unidades em construção.Na seqüência verifica-se a modalidade de vendas de unidades em construção, a vista e a prazo, e ainda com e sem a adoção do custo orçado. 1.5.2.1 Venda a vista de unidade em construção, sem adoção do custo orçado. Quando o contribuinte não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, as apurações e apropriações de custo, a apuração e o reconhecimento do lucro bruto e as eventuais atualizações monetárias dos custos contratados serão feitos observando-se as seguintes normas: a) Inicialmente será apurado o custo da unidade vendida até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a data mencionada. b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, o lucro deverá ser apurado e, em seguida, computado integralmente no resultado do período-base, na data em que se efetivar a venda. A contabilização da venda será realizada da seguinte maneira: D – Caixa (AC) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Pelo reconhecimento dos custos incorridos até a data da venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) c) Os custos referentes à unidade vendida pagos, incorridos ou contratados após a data do reconhecimento do lucro bruto, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento terão o seguinte tratamento: Reconhecimento dos custos incorridos após a data venda: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 18
  19. 19. Dessa forma, os custos incorridos relacionados às unidades vendidas, serão registrados na medida em que incorrerem e no exercício a que pertencerem obedecendo ao mesmo critério do lançamento anterior. Exemplo Prático Nº. 07: Vamos supor que foi vendida, a vista, a unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000,00 em 10/02/X6. Pela venda à vista da unidade A1 G1 do Residencial Alfa em 02/X6: D – Caixa/Bancos (AC) 500.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 500.000,00 Hist.: Venda da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa Apropriação dos custos incorridos até a data da venda, conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 56.718,75 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 56.718,75 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas 500.000,00 (-) Custo do Imóvel Vendido 56.718,75 = resultado bruto 443.281,25 Supondo que no mês de fevereiro incorreram custos conforme planilha a seguir: ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado 226.875,00 309.325,00 Custo Incorrido no Mês 226.875,00 82.450,00 01/X6 02/X6 Saldo Final Unidade Área m2 Saldo Inicial A1 G1 250 56.718,75 A2 G2 250 - 56.718,75 20.612,50 77.331,25 A3 G3 250 - 56.718,75 20.612,50 77.331,25 A4 G4 250 - 56.718,75 20.612,50 77.331,25 A5 G5 Total 750 - 226.875,00 61.837,50 231.993,75 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Unidade Área m2 A1 G1 Total Saldo Inicial 250 01/X6 02/X6 Total Geral 1000 Area permutada 77.331,25 309.325,00 300m2 Área Total 77.331,25 77.331,25 250 Saldo Final 77.331,25 - 1300m2 Pelo Reconhecimento dos custos incorridos em 02/X6 referente à unidade vendida: (77.331,25 – 56.718,75 = 20.612,50) D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 20.612,50 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 20.612,50 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 – Referente custo adicional de venda. O mesmo lançamento será realizado até que incorram todos os custos da unidade vendida. Os custos incorridos após a data da venda poderão ser reconhecidos em contas específicas de Resultado como Custo Adicional de Venda (RE), para a parte apurada entre a data da venda e o final do período base em que esse fato ocorrer, ou Custo de Período Anterior (RE), quando os custos incorrerem em exercícios posteriores ao da venda. 1.5.2.2 Venda a vista de unidades em construção, com adoção do custo orçado. Em relação ao registro contábil da receita e dos custos incorridos até a data da venda, serão idênticos ao disposto no item 1.5.2.1. Em relação aos custos orçados, será apurado mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento. Posteriormente o registro dos custos orçados, correspondentes à unidade vendida será contabilizado da seguinte forma: Custo orçado – Custo incorrido = Custo orçado a incorrer: Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 19
  20. 20. D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custos Orçados a Incorrer (PC) Pelo registro dos custos incorridos após a venda: D – Custos Orçados Efetivamente Realizados (PC) C – Estoque Imóveis em Construção (AC) Exemplo Prático Nº. 08: Consideremos a mesma venda realizada no exemplo nº. 07, porém agora adotaremos o custo orçado na apropriação dos custos correspondentes à unidade vendida. Pela venda à vista da unidade A1 G1 do Residencial Alfa em 10/02/X6: D – Caixa/Bancos (AC) 500.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 500.000,00 Hist.: Venda da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa Apropriação dos custos incorridos até a data da venda, conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) 56.718,75 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 56.718,75 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 Pelo Registro da parcela de custo orçado a incorrer apurados conforme planilha. Controle do Custo Orçado – Rateio em 02/X06 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.300m2 Custos Custo Orcado Total Mão de Obra Própria 100.000,00 Material de Construção 500.000,00 Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro 300.000,00 Encargos Sociais 40.000,00 Total 940.000,00 Unidade Área m2 A1 G1 250 235.000,00 A2 G2 250 235.000,00 A3 G3 250 235.000,00 A4 G4 250 235.000,00 1000 940.000,00 A5 G5 - Total área permutada 300m2 Área Total 1300 m2 Rateio - Credito Presumido PIS - 1,65% S/ Custo Orcado Total Material de Construção 8.250,00 Serviços de Mão de Obra – Empreiteiro 4.950,00 Total 13.200,00 Unidade Área m2 A1 G1 250 3.300,00 Rateio - Credito Presumido COFINS - 7,6% S/ Custo Orcado Total Material de Construção 38.000,00 Serviços de Mão de Obra – Empreiteiro 22.800,00 Total 60.800,00 Unidade Área m2 A1 G1 250 15.200,00 Essa planilha representa o rateio do valor do custo orçado em 02/X6 para a conclusão das unidades do Residencial Alfa. Para realizar o próximo lançamento teremos que verificar o custo Orçado da unidade A1G1. Considerando o credito presumido de Pis e Cofins referentes ao custo orçado, tem-se os seguintes lançamentos. Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda, conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo do Imóvel Vendido (RE) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 216.500,00 20
  21. 21. D – PIS a Recuperar (AC) 3.300,00 D – COFINS a Recuperar (AC) 15.200,00 C – Custos Orçados (PC ou PELP) 235.000,00 Hist.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid. Alfa O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas 500.000,00 (-) Custo do Imóvel Vendido 273.218,75 = resultado bruto 226.781,25 Baixa do custo Orçado apropriado no momento da venda da unidade A1 G1 referente aos custos incorridos em 02/X6: D – Custos Orçado Efetivamente realizado (PC ou PELP) 22.000,00 C – PIS a Recuperar (AC) 247,50 C – COFINS a Recuperar (AC) 1.140,00 C – Obra em andamento – Res. Alfa (AC) 20.612,50 Hist.: Baixa do custo Orçado apropriado por ocasião da venda da unidade A1 G1 Resid Alfa. Para obter os valores acima e necessário manter a planilha de rateio de custos orçados e credito presumido atualizadas mensalmente. Rateio do Custo Orçado e Crédito Presumido - Atualização em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total 1.300m2 Custo Orcado Total (-) Custo Incorridos 250 .000,00 88.000,00 Saldo a Incorrer 80.000 ,00 500.000 ,00 240.000 ,00 32.000 ,00 852.000 ,00 297.500,00 62. 500,00 22.000,00 213.000 ,00 100.000,00 Material de Construção 750.000,00 Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro Encargos Sociais 20.000,00 A1 G1 250 S/ Custo Orcado Total Material de Construção 12.375,00 Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro 4.950,00 990,00 Saldo a Incorrer 8.250 ,00 3.960 ,00 12.210 ,00 247,50 3.052 ,50 4. 125,00 4.331,25 - 4. 125,00 250 1. 031,25 S/ Custo Orcado Total Material de Construção 57.000,00 Serviços de Mão de Obra - Empreiteiro 22.800,00 990,00 (-) Custos Incorridos 01/X6 19. 000,00 79.800,00 Total A1 G1 Custo Orcado 02/X6 Área m2 Rateio - Credito Presumido COFINS - 7,6% Unidade (-) Custos Incorridos 01/X6 17.325,00 Total A1 G1 8.000,00 Área m2 Rateio - Credito Presumido PIS 1,65% Unidade 60.000,00 40.000,00 Total 02/X6 250 .000,00 300.000,00 Unidade Custo Orcado 1.190.000,00 Mão de Obra Própria 01/X6 19. 000,00 19.950,00 4. 750,00 Custo Orcado 02/X6 4.560,00 Saldo a Incorrer 38.000 ,00 18.240 ,00 56.240 ,00 1.140,00 14.060 ,00 4.560,00 Área m2 250 1.5.2.3, Venda a prazo de unidade em construção sem adoção do custo orçado Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 21
  22. 22. Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento, total ou parcial contratado para depois do período base da venda e não se interessar pela inclusão do custo orçado no custo do imóvel vendido, deverá observar as normas a seguir: Quanto ao registro da venda no momento da assinatura do contrato, o lançamento contábil será o seguinte: D – Clientes (AC) C – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) Quanto às apurações iniciais do custo, do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: a) Deve ser apurado o custo da unidade vendida até o dia da efetivação da venda, mediante distribuição proporcional, por todas as unidades do empreendimento, dos custos pagos, incorridos ou contratados até a data mencionada. b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, será determinada a relação entre lucro bruto ate então apurado e a receita bruta de venda. Registro dos custos incorridos até o momento da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades em Construção (AC) Já em relação ao reconhecimento do lucro bruto deve-se observar: a) Que será feito proporcionalmente a receita da venda recebida em cada período base, mediante utilização de contas do grupo de resultado de exercícios futuros em que se registrarão a receita bruta de venda e os custos pagos, incorridos ou contratados. b) As transferências parciais do lucro bruto de resultado de exercícios futuros para o resultado de cada período base, serão feitas sempre com base na relação atualizada entre o lucro bruto e a receita bruta de venda. Pelo reconhecimento da receita recebida no período: D – Receita Diferida de Unidades Vendidas (REF) C – Receita de Unidades Vendidas (RE) Reconhecimento dos custos relativos ao recebimento do período: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) Efetuando os lançamentos acima já será possível definir o valor do lucro bruto a ser reconhecido referente recebimento da primeira parcela (ato) do contrato. Receita Bruta (recebida) – Custo = Lucro Bruto Exemplo Prático Nº. 09 Vamos supor a venda, a prazo, da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000,00 em 10/02/X6, com entrada de 10% no ato do contrato: Os lançamentos contábeis pela venda, recebimento do ato e receita a ser tributada em 02/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) D – Clientes (AC) 50.000,00 450.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 50.000,00 C – Receita Diferida – Resid. Alfa (REF) 450.000,00 Hist.: Venda a prazo da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa e Recebimento do ato. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 22
  23. 23. Apropriação dos custos incorridos até a data da venda, conforme planilha 1 – Controle Permanente de Estoque: Planilha 01 - Controle Permanente de Estoque Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio (m2): 1.000 ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade Área m2 Saldo Inicial A1 G1 250 A2 G2 250 A3 G3 250 A4 G4 250 A5 G5 Total 1000 área permutada 300m2 Área Total 1300m2 226.875,00 226.875,00 01/X6 56.718,75 56.718,75 56.718,75 56.718,75 Saldo Final 56.718,75 56.718,75 56.718,75 56.718,75 226.875,00 226.875,00 Lançamento Contábil dos Custos para Resultado de Exercícios Futuros: D – Custo Diferido do Imóvel Vendido (REF) 56.718,75 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 56.718,75 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 Cálculo e lançamento do custo a ser levado a resultado pelo recebimento da 1ª parcela do contrato: Planilha 02 - Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos Unidade A1 G1 Cliente : Total Recebido Saldo Devedor 10/02/X6 Valor de Venda: 250m2 Fulano Data : Area Total 500.000,00 Competência Valor Principal jan/06 fev/06 50.000,00 50.000 ,00 450.0 00,00 % Receita 0,0000% 10,0000% % Receita - Acumul. Custo Incorrido 0,0000% 56.718,75 10,0000% - Custo Acumulado 56.7 18,75 56.7 18,75 Custo Efetivo Acum. Custo Efetivo do Mês 0,00 0,00 5.671,88 5.671,88 Como o valor recebido no ato da venda representa 10% do valor total do contrato, o mesmo percentual do custo da unidade deve ser apropriado no resultado do período, enquanto os restantes 90% serão diferidos para apropriação quando do recebimento das demais parcelas do Contrato de Venda. No exemplo acima teremos o seguinte cálculo para conhecer o custo a ser apropriado: 56.718,75 (custo total) X 10% (percentual recebido) é igual a 5.671,88. Lançamento do custo a ser apropriado no resultado do período: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 5.671,88 5.671,88 Hist.: Custo do imóvel vendido ref. Unidade A1 G1 Resid. Alfa O resultado na data da venda seria o seguinte: Demonstração do resultado em 10/02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto 50.000,00 5.671,88 44.328,12 De acordo com a IN 84/79, os custos referentes às unidades vendidas incorridos entre a data da efetivação da venda e a data em que o cliente saldar o seu debito, sempre apurados mediante rateio de custos do empreendimento, devem ser transferidos da conta de obras em andamento, ou imóveis em construção, para conta especifica de resultados de exercícios futuros. Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 23
  24. 24. Supondo que no mês de fevereiro incorreram custos conforme planilha a seguir: Custo Acumulado Custo Incorrido no Mês Unidade Área m2 A1 G1 250 A2 G2 250 A3 G3 250 A4 G4 250 A5 G5 Total 750 Unidade A1 G1 Total Área m2 250 250 Total Geral Area permutada Área Total ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 226.875,00 309.325,00 226.875,00 82.450,00 Saldo Inicial 01/X6 02/X6 56.718,75 56.718,75 20.612,50 56.718,75 20.612,50 56.718,75 20.612,50 226.875,00 61.837,50 BAIXAS DO ESTOQUE DE OBRA EM ANDAMENTO X6 Saldo Inicial 01/X6 02/X6 77.331,25 77.331,25 Saldo Final 77.331,25 77.331,25 77.331,25 231.993,75 Saldo Final 77.331,25 77.331,25 1000 300m2 1300m2 309.325,00 A atualização da planilha do cliente também será necessária: Planilha 02 - Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos – Atualização em 02/X6 Unidade A1 G1 Cliente : Data : 500.000,00 Competência Valor Principal 250m2 10/02/X6 Valor de Venda: Area Total Fulano Total Recebido jan/06 50.00 0,00 fev/06 Saldo Devedor 50.000, 00 450.00 0,00 % Receita % Receita - Acumul. 0,0000% 0,0000% 10,0000% 10,0000% Custo Incorrido Custo Acumulado 5 6.718,75 2 0.612,50 Custo Efetivo Acum. Custo Efetivo do Mês 0,00 0,00 7.733,13 7.733,13 56.7 18,75 77.3 31,25 Planilha 03 - Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Atualizada em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) Cliente Ciclano 1300 Area p/ Rateio: Unidade A2 G2 Saldo Inicial - 1000 RECEITA DIFERIDA V. Receita Adições Monetária Realizada 500.000, 50.000, 00 00 CUSTO DIFERIDO Saldo Final 450.000, 00 Saldo Inicial Adições - V. Monetária 77.331, 25 Custo Realizado - Saldo Final 69.598, 13 7.733,13 Assim, após as atualizações do custo teríamos os seguintes lançamentos contábeis: Pelo registro do custo incorrido após a data da venda: D – Custo Diferido do Imóvel Vendido (REF) 20.612,50 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 20.612,50 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 pelos custos incorridos após a data da venda. Pelo reconhecimento do custo referente a parcela de custo incorrido após a data da venda: 7.733,13 - 5.671,88 = 2.062,25 ou seja 20.612,50 x 10% D – Custo das Unidades Vendidas (RE) 2.062,25 C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 2.062,25 Hist.: Custo do imóvel vendido ref. Unidade A1 G1 Resid. Alfa 02/X6 Portanto, o resultado do mês 02/X6 referente a venda realizada será o seguinte: Demonstração do resultado em 02/X6 Receita com Vendas (-) Custo do Imóvel Vendido = resultado bruto Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 50.000,00 7.733,13 42.266,87 24
  25. 25. 1.5.2.4 Venda a prazo de unidades em construção com adoção do custo orçado Quando o Contribuinte efetuar venda a prazo com pagamento, total ou parcial, contratado para depois do período base da venda de unidades em construção e optar pela inclusão dos custos orçados no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita recebida, deverá observar as normas dispostas a segui: Quanto às apurações do custo, do lucro bruto e da relação entre este e a receita bruta de venda: a) Inicialmente, deve ser apurado o custo da unidade vendida, considerando-se além dos custos pagos, incorridos ou contratados, os custos orçados para conclusão das obras até a data da venda. b) Uma vez conhecido o custo da unidade vendida, será determinada a relação entre lucro bruto até então apurado e a receita bruta de venda. Registro dos custos incorridos até o momento da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Estoque de Unidades em Construção (AC) Registro contábil do valor do custo orçado, referente à unidade vendida: D – Custo Diferido de Unidades Vendidas (REF) C – Custos Orçados a incorrer (PC) Exemplo Prático Nº. 10 Venda a prazo, da unidade A1 G1 do Residencial Alfa por R$ 500.000,00 em 10/02/X6 nas seguintes condições: Entrada de 10% no ato do contrato = 50.000,00 e 12 parcelas mensais de 37.500,00 Os lançamentos contábeis pela venda, recebimento do ato e receita a ser tributada em 10/02/X6 serão assim registrados: D – Caixa/Bancos (AC) 50.000,00 D – Clientes (AC) 450.000,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 50.000,00 C – Receita Diferida – Resid. Alfa (REF) 450.000,00 Hist.: Venda a prazo da Unidade A1 G1 do Residencial Alfa e Recebimento do ato. Lançamento Contábil dos Custos incorridos até a data da venda: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 56.718,75 C – Obras em Andamento – Resid. Alfa (AC) 56.718,75 Hist.: Baixa do estoque conforme venda da Unidade A1G1 em 10/02/X6 Registro dos custos Orçados da unidade A1 G1 na data da venda, conforme Controle do Custo Orçado e Crédito Presumido: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) D – PIS a Recuperar (AC) 216.500,00 3.300,00 D – COFINS a Recuperar (AC) 15.200,00 C – Custos Orçados (PC ou PELP) 235.000,00 Hist.: Apropriação dos Custos Orçados para conclusão da Unidade A1 G1 do Resid. Alfa Lançamento do custo a ser apropriado no resultado do período proporcionalmente a receita recebida: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 27.321,88 27.321,88 Hist.: Custo do imóvel vendido ref. Unidade A1 G1 Resid. Alfa Demonstração do resultado em 10/02/X6 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 25
  26. 26. Receita com Vendas 50.000,00 (-) Custo do Imóvel Vendido 27.321,88 = resultado bruto 22.678,12 Registro do recebimento da 1ª parcela no mês 03/X6: D – Caixa/Bancos (AC) 37.500,00 C – Clientes (AC) 37.500,00 Hist.: Recebimento 1ª parcela apto. A2 G2 Resid. Alfa Pelo registro da receita a ser tributada em 03/X6: D – Receita Diferida – Resid. Alfa (REF) 37.500,00 C – Receita de Unidades Vendidas (RE) 37.500,00 Hist.: Recebimento 1ª parcela apto. A2 G2 Resid. Alfa Reconhecimento do custo proporcional à receita recebida no mês 03/X6: D – Custo das Unidades Vendidas (RE) 20.491,41 C – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 20.491,41 Hist.: Custo do imóvel vendido ref. Unidade A2 G2 Resid. Alfa 08/X6 Segue Planilha de base para atualização dos valores: Planilha 02 - Controle de Cliente e Receita X Custos Efetivos – Atualização em 03/X6 Unidade A1 G1 Cliente : Data : 250m2 10/02/X6 Valor de Venda: Area Total Fulano 500.000,00 Competência Valor Principal jan/06 50.00 0,00 37.50 0,00 fev/06 mar/06 Total Recebido 50.000, 00 37.500, 00 Saldo Devedor 450.000 ,00 412.50 0,00 % Receita % Receita Acumul. 0,0000% 0,0000% 10,0000% 10,0000% 7,5000% 17,5000% Custo Efetiv. Realizado 56.71 8,75 20.61 2,50 54.643 ,75 Custo Orçado Custo Efetivo Acum. Custo Efetivo do Mês 0,00 0,00 27.321,88 47.81 3,28 27.321,88 273. 218,75 273. 218,75 273. 218,75 20.491,41 1.5.2.5, Venda Contratada com Juros Nas vendas a prazo com pagamento parcial ou total previstos para depois do período base da venda os juros estipulados no contrato devem ser apropriados aos resultados do período a que competirem. No caso de o contribuinte optar pelo reconhecimento da receita a medida de seu recebimento deverá proceder da seguinte forma: Pelo registro dos juros a receber estipulados em contrato: D – Juros contratuais a receber (AC) C – Juros sobre venda de Imóveis (REF) Quando o Cliente efetuar o pagamento da parcela: D – Caixa (AC) C – Cliente (AC) – pelo valor da parcela (principal) C – Juros contratuais a receber (AC) – pelo valor dos juros recebidos 1.5.2.6 Venda Contratada com Cláusula de Correção Monetária De acordo com a IN 84/1979 e 23/1983, o critério a adotar em relação a correção monetária será o seguinte: a) Primeiramente o contribuinte deverá efetuar o seguinte lançamento contábil, pelo valor da correção do saldo credor do preço de acordo com as condições estipuladas em contrato: D – Cliente (AC) C – Receita Diferida (variação monetária) (REF) Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 26
  27. 27. b) Em seguida, registrará o valor que exceder à correção do saldo do lucro bruto referente a unidade vendida registrado em conta de resultado de exercício futuro, segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço antes dessa correção: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) C – Variações Monetárias Ativas (RE) Para efeito da aplicação das regras mencionadas anteriormente, os juros não integram o saldo credor do preço. A legislação sugere, ao contribuinte, que os débitos de correção monetária feitos ao cliente sejam controlados separando-se as quantias relativas à variações monetárias ativas e a correções monetárias do lucro bruto, levando-se esses valores para contas distintas do ativo circulante. Com o objetivo de aperfeiçoar a sistemática de apuração de resultados de operações imobiliárias, a receita federal através da IN Nº 67/88, baixou as seguintes orientações, que servem como alternativa aos procedimentos mencionados pelas IN 84/1979 e 23/1983, como pode ser verificado a seguir: A IN SRF nº 67/88 estabelece que, ao se corrigir o valor devido pelo adquirente, conforme pactuado no contrato de venda, deve-se contabilizar: Exemplo Prático Nº. 11 Considerando o exemplo citado anteriormente com correção monetária de 1% no período, conforme estipulado em contrato. Os lançamentos contábeis ficariam assim demonstrados: Pela correção do saldo devedor do preço no final do mês 02/X6: Saldo devedor = 450.000,00 x 1% = 4.500,00 D – Clientes (AC) 4.500,00 C – Receita Diferida (REF) 4.500,00 Hist.: Ref. Atualização monetária do contrato de venda da unidade A1 G1 Resid. Alfa A instrução normativa mencionada anteriormente determina que o saldo da conta do custo diferido deverá ser corrigido segundo o mesmo percentual utilizado na correção do saldo credor do preço, e sua contrapartida apropriada como receita do exercício, apesar de ainda não recebida. Nesse caso o lançamento da atualização do custo diferido do exemplo acima seria o seguinte: D – Custo Diferido das Unidades Vendidas (REF) 695,98 C – Variações Monetárias Ativas (RE) 695,98 Hist.: Atualização monetária do custo diferido Unid A1 G1 Resid. Alfa Atualização da Planilha 03 pelo lançamento da Variação Monetária: Planilha 03 - Controle das Contas de Receita e Custo Diferido Atualizada em 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1000 RECEITA DIFERIDA Cliente Fulano Unidade A1 G1 Saldo Inicial 450.000, 00 Adições - V. Monetária 4.500,0 0 CUSTO DIFERIDO Receita Realizada - Saldo Final 454.500, 00 Saldo Inicial 69.598, 13 Adições - Custo V. Monetária Realizado 695, 98 0,00 Saldo Final 70.294, 11 O art. 413, § 2º, do RIR/1999 autoriza a empresa imobiliária a registrar como variação monetária passiva as atualizações monetárias do custo contratado e do custo orçado, desde que o critério seja aplicado uniformemente. Assim, no caso de venda a prazo ou à prestação de unidade não concluída, contratada com cláusula de atualização/correção monetária, com pagamento parcial ou total contratado depois do período-base da venda, a pessoa jurídica pode, se optar pela inclusão do custa contratado e/ou custo orçado no custo do imóvel vendido e pelo reconhecimento do lucro bruto proporcionalmente à receita da venda recebida, adotar Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 27
  28. 28. os seguintes procedimentos alternativos para apuração e tributação do lucro (observadas as demais normas das IN SRF nºs 84/1979 e 23/1983, aqui focalizadas): Após a atualização do saldo credor do preço, bem como do custo diferido, a empresa efetuará a atualização, pelos mesmos índices dos saldos das contas de controle de custo orçado e contratado, a débito de variações monetárias passivas, conforme exemplo a seguir: D – Variação Monetária Passiva (RE) 2.130,00 C – Custo Orçado a Incorrer (PC) 2.130,00 Hist.: Variação Monetária do Custo Orçado. A1 G1 Resid. Alfa Planilha 04 - Movimentação da Conta de Custo Orçado - 02/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1000 CUSTO ORÇADO Cliente Fulano Unidade Saldo Inicial A1 G1 - Adições V. Monetária 213.000,00 2.130,00 CUSTO ORÇADO REALIZADO Saldo Final Saldo Inicial 215.130,00 Adições - SALDO Saldo Final - A REALIZAR - 215.130,00 Demonstração do Resultado de 02/X6 considerando a atualização monetária: Demonstração do resultado em 02/X6 Receita com Vendas 50.000,00 (-) Custo do Imóvel Vendido 27.321,88 Variações monetárias ativas 695,98 (-) Variações monetárias passivas = resultado bruto 2.130,00 21.244,10 1.5.3 Diferença entre o valor do Custo Orçado e o Custo Realizado Como mencionado anteriormente, o custo orçado para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido deve ser controlado por meio da utilização de conta específica do Passivo Circulante ou do Passivo Exigível a Longo Prazo. A diferença verificada entre o custo orçado e o custo realizado final para a conclusão das obras ou melhoramentos do imóvel vendido influenciará o resultado do período-base em que o empreendimento for concluído. Quando o custo orçado resultar superior ao custo realizado para a conclusão do empreendimento, a diferença constatada entre eles é intitulada "insuficiência de custo realizado" ou, simplesmente, "insuficiência de custo". Se, ao contrário, o custo orçado resultar inferior ao custo realizado para a conclusão das obras ou melhoramentos, a diferença verificada entre um e outro é intitulada "excesso de custo realizado" ou "excesso de custo". 1.5.3.1 Tratamento contábil da insuficiência de custo realizado a) Unidade (não concluída) vendida com recebimento no período-base da venda No caso de unidade não concluída vendida a vista, ou vendida a prazo ou à prestação com pagamento total contratado para o curso do período-base da venda, a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: • Se a conclusão se der entre a data do reconhecimento do lucro bruto e o final do período-base em que esse reconhecimento acontecer, a insuficiência de custo deverá ser: D - Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) - Recuperação de Custos do Exercício • Se a conclusão se der em período-base posterior ao período-base da venda a insuficiência de custo deverá ser: D - Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) - Recuperação de Custos de Exercícios Anteriores O lançamento acima representa um aumento do lucro bruto de vendas desse período-base posterior, já que houve em exercícios anteriores a diminuição do lucro pelo reconhecimento desse custo a maior. b) Unidade (não concluída) vendida com recebimento após o periodo-base da venda Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 28
  29. 29. No caso de unidade não concluída vendida a prazo ou à prestação, com pagamento restante ou pagamento total contratado para depois do período-base da venda, devem ser observados os seguintes procedimentos, em função da insuficiência de custo realizado: b.1) Quando a conclusão da obra ou melhoramento se der enquanto o cliente estiver pagando o seu débito: A insuficiência de custo será registrada, com o conseqüente reajustamento da relação entre o lucro bruto e a receita bruta da venda; D – Custo Orçado (PC) C – Custo Diferido das unidades vendidas (REF) Em seguida, o contribuinte deverá aplicar a relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda sobre o total das prestações recebidas até a data do lançamento citado em "b.1 ", inclusive valores recebidos em períodos-base anteriores; Por último, o contribuinte deve subtrair, do produto da operação indicada em "b.2", as parcelas do lucro bruto reconhecidas até a data do lançamento citado em "a.1", inclusive parcelas computadas em períodos-base anteriores, encontrando, no resultado desta subtração, o valor do lucro bruto adicional a ser transferido da conta própria do grupo de Resultados de Exercícios Futuros para o resultado do exercício; A relação reajustada entre o lucro bruto e a receita bruta da venda, a que se refere "b.1", passará a ser aplicada sobre cada prestação recebida após a conclusão do empreendimento, sendo passível de reajuste por ocasião de subseqüente correção monetária do saldo credor do preço. b.2) quando a conclusão da obra ou melhoramento se der após a data em que o cliente houver saldado o seu débito, a insuficiência de custo realizado terá o seguinte tratamento: D – Custo Orçado (PC) C – Custo das Unidades Vendidas (RE) Exemplo Prático Nº. 12 Vamos supor que o Residencial Alfa Termine em 06/X6. Em um dos exemplos utilizados anteriormente verificamos a hipótese de venda da unidade A1G1 a prazo com recebimento após o período base da venda. Informações sobre a venda: Valor da venda (-) Custo Incorrido até a data da venda (-) Custo Orçado (liquido de Pis e Cofins) Lucro Bruto Apurado Recebimentos até 06/X6 500.000,00 56.718,75 216.500,00 226.781,25 200.000,00 Após a conclusão da obra verificou-se a insuficiência de custo realizado conforme se verifica na planilha a seguir: Planilha 04 – Movimentação da Conta de Custo Orçado – 06/X6 Empresa : Construindo o Seu Futuro Ltda Empreendimento: Residencial Alfa Área Total (m2) 1300 Area p/ Rateio: 1000 CUSTO ORÇADO Cliente Fulano Unidade A1 G1 Saldo Inicial 273.218,75 Adições CUSTO ORÇADO REALIZADO V. Monetária - - Saldo Final Saldo Inicial 273.218,75 218.575,00 Adições 27.321,88 Saldo Final 245.896,88 SALDO A REALIZAR 27.321,87 Observe que a insuficiência de custo realizado no referente à unidade vendida é de 27.321,87. Lançamento Contábil da Insuficiência do custo realizado: D – Custo Orçado (PC) 27.321,87 C – Resultado de exercícios Futuros (REF) 27.321,87 Hist.: Ref. Ajuste da conta de custo orçado pela insuficiência de custo realizado – unid. A1 G1 Para concluir é necessário apurar e contabilizar a diferença entre o lucro bruto reconhecido até o exercício anterior e o apurado na conclusão da unidade. Para tanto, sugere-se o seguinte procedimento: Ajuste da relação percentual entre o lucro bruto e a receita bruta: Informações Anterior Após ajuste Valor da venda 500.000,00 500.000,00 (-) Custo Orçado para a conclusão da Unidade 273.218,75 245.896,88 Construção Civil – Aspectos Contábeis e Tributários 29

×