HD(FR) finansiering af ejendomme

Finansiering
af ejendomme
- 10 foranderlige år 2002-2012
af René Neesgaard
HD Finansiel Rådgivning
Maj 2013
Syddansk Universitet Kolding
af René Neesgaard
HD Finansiel Rådgivning
Maj 2013
Syddansk Universitet Kolding Vejleder: Jesper Raalskov

Finansiering af ejendomme – HD(fr) Syddansk Universitet Kolding
René Neesgaard
Side 2
Executive summery
Real Estate have had some large price changes over the last decade, in the period 2002 – 2012. First
a long period with price increases until 2007, and then a big drop in prices. The prices seem to be
stable now, without big in- and decrease, and therefore the time for evaluation has come.
In the same period the banks has changed their view on financing real estate. In the beginning banks
were focused on growth and therefore new loans to real estate were desirable. After the financial
crisis in 2008 there have been serious impairments with a big effect on the results.
At the same time the Danish Financial Supervisory Authority has introduced a new regulation
(“Tilsynsdiamanten”), which include restrictions on how big a portion of the balance are allowed to
be in real estate. At the same time there are a growing focus on solvency and capital base in the
banks.
In this paper the changes in how the banks have financed real estate are described. Furthermore the
rules of valuation of real estate are outlined, and also some of the risks of the different types of
properties are described, with focus on the rules of impairments in the banks.
Also in this paper there are carried out an analysis of financial ratios and key figures which are
affected when a bank provide loans to real estate. These key figures shows something about
earnings, Return on Equity (ROE) and Return on Assets (ROA), risk (solvency and impairment
ratio) and funding cost (WACC – Weighted Average Cost of Capital). These key figures are
described in general and specific in relation to two banks (Alm. Brand Bank A/S and Sydbank A/S).
Finally the impact in the organizations of the banks, from the change in the figures and how real
estate is financed, are described. How do the change effect the centralization of the organizations,
how can changes be carried out and how can the natural resistance to change be handled the best
way.

René Neesgaard
Side 3
INDHOLD
EXECUTIVE SUMMERY 2
INTRODUKTION 5
INDLEDNING 5
PROBLEMFORMULERING 7
METODE 7
AFGRÆNSNING 8
KILDEKRITIK 8
MÅLGRUPPE 9
OPBYGNING 9
EJENDOMME 11
INDLEDNING 11
TYPER AF EJENDOMME 11
VÆRDIANSÆTTELSE AF EJENDOMME 14
HISTORISK UDVIKLING I PENGEINSTITUTTERS FINANSIERING AF EJENDOMME 18
DELKONKLUSION 20
FINANSTILSYNETS ROLLE 23
INDLEDNING 23
TILSYNSDIAMANTEN 23
NEDSKRIVNINGER 27
DELKONKLUSION 31
NØGLETAL FOR PENGEINSTITUTTER 33
INDLEDNING 33
RETURN ON ASSETS - ROA 33
RETURN ON EQUITY - ROE 34
SOLVENS/BASISKAPITAL 35
NEDSKRIVNINGSPROCENT 37
BASISKAPITALFORRENTNING 37
WACC 38
DELKONKLUSION 40

René Neesgaard
Side 4
ANALYSE AF KONKRETE BANKER 41
INDLEDNING 41
EJENDOMSEKSPONERING 42
INDTJENING 43
RISIKO OG KREDITHÅNDVÆRK 45
FINANSIERINGSOMKOSTNINGER 48
DELKONKLUSION 49
ORGANISATION 51
INDLEDNING - ÆNDRET KREDITPOLITIK 51
CENTRALISERING/DECENTRALISERING 53
FORANDRINGER OG MODSTAND MOD FORANDRINGER 57
”SYNDEBUKKE” 70
DELKONKLUSION 73
KONKLUSION 75
KILDEFORTEGNELSE 78
BILAGSFORTEGNELSE 79
FIGUR-, TABEL- OG FORMELOVERSIGT 81

René Neesgaard
Side 5
Introduktion
Indledning
Ejendomme og finansiering heraf må siges at være noget af det mest omtalte de seneste år, både før
krisen og særligt efter.
Ejendomme er grundlæggende interessante af flere årsager. Ejendomme er for det første de
bygninger som danner vores byer og byrum, dvs. mange har en holdning til ejendomme i større eller
mindre omfang. Hvad enten det er parcelhuse, lejligheder, kontordomiciler, nye butikscentre eller
andet. Ejendomme påvirker vores liv og vores hverdag. Ejendomme giver muligheder og
begrænsninger og ejendomme kan gøre byer og områder spændende eller kedelige.
Dernæst så udgør ejendomme en stor del af manges økonomi i form af at eje deres egen bolig,
andelen udgjorde 51 % i 2008 1
og forventes at være på samme niveau i dag. Dermed har ændringer
i hus- og lejlighedspriser stor betydning for den enkeltes økonomi. En privatpersons klart største
investering vil sædvanligvis være hus- eller lejlighedskøb.
Samtidig har der netop på ejendomsmarkedet været en prisboble som naturligt har givet øget fokus.
Dette skyldes at ejendomme i en lang årrække har givet store værdistigninger og som det fremgår
nedenfor først en stabil positiv udvikling (1995-2005) og så en kraftig positiv udvikling (2005 –
2007) for så at opleve kraftige fald sidst i perioden.
Figur1: Prisindeks for ejendomssalg - forretningsejendomme
Kilde: www.statestikbanken.dk
1
Berlingske Business 29/8 2008

René Neesgaard
Side 6
Figur 2: Prisindeks for ejendomssalg – Fabriks- og lagerejendomme
Kilde: www.statestikbanken.dk
Endelig har finansiering af ejendomme været meget omtalt de seneste år. Først fordi flere
pengeinstitutter tjente godt på finansiering af ejendomme og senest fordi netop finansiering af
ejendomme og de store prisfald har været medvirkende til flere bankkrak. Faktisk presser netop
ejendomsfinansiering fortsat en række pengeinstitutter, de største pressede ejendomskunder opgøres
til ca. 40 mio.2
og f.eks. Alm. Brand melder ud at presset på udlejningsejendomme ikke er ovre, idet
flere og flere lokaler bliver ledige3
.
Udviklingen på ejendomsmarkedet har også medført at Finanstilsynet har stort fokus på finansiering
af ejendomme og nedskrivninger af denne type engagementer. Dette bl.a. ved indførsel af
Tilsynsdiamanten og hyppigere tilsynsbesøg i pengeinstitutterne. Men er den øgede fokus på
ejendomme berettiget og bliver den udført på den mest fornuftige måde, eller er der tale om en
overreaktion, både da ”alle” ønskede at finansiere ejendomme og nu hvor ”ingen” ønsker det. Bliver
der nu skabt et solidt grundlag for at undgå tilsvarende kriser i fremtiden, eller forværrer det blot
krisen. Spørgsmålene bliver i stigende grad stillet efterhånden som udviklingen kommer på
afstand4
.
Ovennævnte elementer gør at ejendomme i særlig grad nu er interessant at beskæftige sig med,
særligt med fokus på finansiering heraf.
2
Finanswatch den 27/7 2011 ”Ejendomme for 40 mia. kr. tynger bankerne”
3
Finanswatch den 26/2 2013 ”Alm Brand: Mælkeproducenter og tomme ejendomme bekymrer”
4
Finanswatch den 16/3 2013 ”Amageraktionærer vil trække ledelse, tilsynet og Finansiel Stabilitet i retten”

René Neesgaard
Side 7
Problemformulering
Finansiering af erhvervsejendomme. Hvilke ændringer er der sket i perioden 2002-2012 fra
pengeinstitutternes side og hvordan har det påvirket den finansielle sektor økonomisk og deres
interne organisation.
Metode
Synsvinkel
I afhandlingen er anvendt en deskriptiv synsvinkel, idet opgaven har til hensigt at beskrive
forholdende som de er. Dette gælder afsnittene omkring hvordan ejendomme prissættes og hvordan
de finansieres samt Finanstilsynets rolle. Dette gøres for at danne et grundlag for at kunne vurdere
på konsekvenser af tvangssalg af forskellige typer ejendomme og risikoen i forskellige typer
ejendomme.
I de mere konkluderende afsnit af afhandlingen vil der dog også blive anvendt en normativ
synsvinkel, som beskriver hvordan forholdende bør være efter min vurdering.
Dataindsamling og undersøgelser
Relevant litteratur er undersøgt, både ved fysisk gennemlæsning og desk research, hovedsageligt via
Internettet og bibliotek. Dataindsamling og litteraturstudie er foretaget for at opnå et dybere
kendskab og forståelse af emnet.
Særligt i afsnittene omkring ejendomstyper er min erfaring som ejendomsmægler anvendt. Jeg har
arbejdet med ejendomme de seneste 15 år, de sidste 8 år med særligt fokus på
investeringsejendomme i ét af Danmarks største erhvervsejendomsmæglerfirmaer.
De anvendte kilder er nævnt i fodnoter og i litteraturlisten sidst i afhandlingen.
Kvalitativ dataindsamling og empirisk undersøgelse
Jeg vil undersøge hvordan pengeinstitutter historisk set har finansieret ejendomme og hvor meget
de har fyldt på balancen for at give et kvalitativt indtryk af hvordan udviklingen har været.
Årsregnskaber for udvalgte banker vil blive gennemgået og analyseret. I analysen af regnskaberne
vil jeg fokusere på de nøgletal som påvirkes af finansiering af ejendomme, dvs. både nøgletal for

René Neesgaard
Side 8
indtjening og risiko. Herunder analyse af hvordan de påvirker hinanden og er afhængige af
hinanden og hvilke overvejelser det medfører når et pengeinstitut skal vælge hvor stor en del af
balancen der skal finansiere ejendomme, dvs. en afvejning af muligheder for indtjening og risikoen
herved.
Afgrænsning
For at sikre dybde i behandling af emnerne har jeg foretaget en række begrænsninger.
I videst muligt omfang vil privat beboelse ikke blive behandlet for at sikre mere dybde i
erhvervsejendomme og idet finansiering af erhvervsejendomme er langt mere kompleks og med
større volumen og dermed risiko.
I afhandlingen er den skattemæssige behandling af ejendomme ikke medtaget, hverken for
pengeinstitutter eller ejerne af ejendomme.
Der vil ikke blive foretaget en egentlig regnskabsanalyse af de valgte banker, idet fokus alene er på
ejendomsfinansiering og udviklingen heri og hvordan det har påvirket nøgletal i de valgte
pengeinstitutter. Nærmere omkring afgrænsning og opbygning af analysedelen findes i indledning
til analysen.
Der vil blive taget udgangspunkt i regnskaber for perioden 2002 – 2012, med særlig fokus på den
sidste del af perioden, idet det er den periode der ligner nutiden mest og derfor vurderes at være
mest relevant og interessant.
Afhandlingen omfatter ikke beskrivelse af konkrete finansieringsmuligheder som f.eks.
realkreditbelåning, prioritetslån eller andet, idet dette emne er omfangsrigt nok til en særskilt
afhandling.
Kildekritik
Afhandlingen bygger primært på materiale fra Internettet (primært myndigheder) og materiale
gennemgået i forbindelse med undervisning på HD(fr) på Syddansk Universitet i Kolding.
Hver enkel kilde er i hvert enkelt tilfælde vurderet og kun anvendt, hvis jeg har vurderet kilden var
troværdig, objektiv og relevant.
I min egen fremstilling har jeg forsøgt at være objektiv fsv. angår beskrivelse og analyser.
Subjektive meningstilkendegivelser vil dog forekomme i konklusioner og tolkninger.

René Neesgaard
Side 9
Målgruppe
Denne afhandling skrives som sidste led i HD studiet Finansiel Rådgivning på Syddansk Universitet
i Kolding. Den primære målgruppe er dermed vejleder og censor på opgaven.
Af sekundære målgrupper kan nævnes ejendomsinvestorer og finansieringskilder, idet afhandlingen
forsøger at se ejendomsfinansiering fra begge sider, både historisk og aktuelt.
Med sigte i målgruppen vil der forekomme grundlæggende begreber som ikke er uddybet eller
forklaret i dybden da målgruppen forventes at have kendskab hertil.
Opbygning
Opgaven er opbygget med følgende elementer:
1. Introduktion
Omfattende indledning og problemformulering, ligesom det metodevalg er beskrevet
nærmere, herunder også afgrænsninger.
2. Beskrivende del 1
I den første del af den beskrivende del 1 er de forskellige typer af ejendomme
beskrevet og deres karakteristika, for at afdække muligheder og risici. Dernæst
beskrives hvordan ejendomme sædvanligvis prissættes for senere at kunne
gennemskue de mekanismer der har betydning for prisudviklingen af ejendomme.
Slutteligt er den historiske udvikling i pengeinstitutters finansiering beregnet og
refereret som benchmark til senere brug i afhandlingen.
Det andet afsnit af den beskrivende del 1 omfatter de restriktioner der er specifikke
omkring ejendomme, herunder Finanstilsynets tilsynsdiamant og hvordan
nedskrivninger på ejendomme behandles.
3. Analyse
Analyse af to udvalgte banker, for at afdække hvordan ejendomsfinansiering har
påvirket disse banker. Analysen omfatter perioden 2002 til 2012 og der er alene fokus
på de nøgletal der påvirkes af finansiering af ejendomme, herunder indtjening, risiko
og finansieringsomkostninger.

René Neesgaard
Side 10
4. Beskrivende del 2
Krisen, både den finansielle og ejendomskrisen, har medført ændringer på det
organisatoriske plan for pengeinstitutter, herunder centralisering / decentralisering og
forandringer og modstand mod forandringer. Disse forhold beskrives nærmere i dette
afsnit.
5. Konklusion og perspektivering
Der udarbejdes delkonklusioner efter hvert hovedafsnit, beskrivende såvel som analyserende.

René Neesgaard
Side 11
Ejendomme
Indledning
Afsnittet indeholder grundlæggende viden som er nødvendig i forbindelse med senere konklusioner
i afhandlingen. Dette gælder både viden om forskellige ejendomstyper, hvordan ejendomme
prisfastsættes og hvilken historisk generel udvikling der har været i finansiering af ejendomme fra
pengeinstitutters side. For så vidt angår afsnittende omkring ejendomstyper og prissætning heraf er
der særlig fokus på hvordan dette influerer på risikoen for både ejendomsejere og
finansieringskilder.
Typer af ejendomme
Ejendomme som begreb er meget bredt og omfatter alle typer bygninger. Der er dog meget stor
forskel på de forskellige typer af ejendomme, både fsv. angår prissætning, risiko,
belåningsmuligheder og hvilke elementer der betyder noget for prisudviklingen af ejendommen.
I det kommende oplistes typer af ejendomme og de unikke forhold der gælder den pågældende type
og hvordan de prissættes i markedet.
Ejendomme kan opdeles efter typerne angivet i Regnskabsvejledning 16, hvor ejendommene
opdeles på samme vis som i IAS 405
.
1. Investeringsejendomme længere tidshorisont for ejerskab
2. Domicilejendomme anvendes hovedsageligt af virksomheden selv til
brug for egen virksomhed
3. Handelsejendomme kortere tidshorisont, købt med henblik på videresalg,
evt. efter ombygning eller lignende
4. Ejendomme under opførsel byggeprojekter
5
International Accounting Standard 40 Investment Property

René Neesgaard
Side 12
Derudover kommer forskellige typer af privat beboelse, parcelhuse, ejerlejligheder, fritidsboliger,
andelsboliger, mv. som ikke er en del af denne afhandling.
Investeringsejendomme
Denne type ejendomme er kendetegnet ved at være erhvervet med en lang tidshorisont for øje og
med fokus på det løbende cash flow og eventuelt værdistigning.
Én af årsagerne til at investere i ejendomme er at det sædvanligvis vil være en inflationssikker
investering, idet lejen i de fleste typer investeringsejendomme vil stige i minimum samme takst som
inflationen6
.
Investeringsejendomme kan opdeles efter den primære anvendelse; bolig, retail, lager/produktion og
kontor.
Generelt set er investeringsejendomme den type med de mindste udsving ud fra realisationsprincip
(tvang eller frivilligt), idet værdien baseres på et cash flow som, hvis det er intakt, giver værdi i
ejendommen. Denne generelle tendens dækker dog over kraftige udsving der både konkret på
ejendomsniveau og generelt afhængig af kategori og geografi.
Domicilejendomme
Domicilejendomme er ejendomme der fuldt ud eller i det væsentlige anvendes af ejeren til brug for
egen virksomhed. Ejendommen genererer dermed ikke noget afkast til ejeren, men tjener sit formål
ved at huse virksomheden. Anvendelsen af en domicilejendom kan være mangfoldig, det være sig
butik, kontor, lager eller produktion.
Domicilejendomme omtales også som brugerejendomme, idet de ejes af brugeren af ejendommen
og ikke en investor.
Værdien af en domicilejendom kan være meget forskellig afhængig af forudsætningerne. En
specialindrettet ejendom der nøje er tilpasset den pågældende virksomheds behov kan have en høj
værdi for virksomheden, men en lav værdi, såfremt virksomheden er fraflyttet. Årsagen til den store
forskel er at det kan være dyrt for virksomheden at flytte eller få bygget nyt. På den anden side så
vil der være meget få købere der netop vil kunne anvende de specialindretninger, og få købere vil
alt andet lige medføre en lav værdi.
6
Se bilag 37

René Neesgaard
Side 13
Derfor kan der for denne type ejendomme være meget stor forskel på værdien som going concern 7
eller som realisation indenfor en kortere periode.
Handelsejendomme og ejendomme under opførelse
Denne type ejendomme er ejendomme der er opført eller opkøbt med henblik på videresalg indenfor
en kortere årrække (2-3 år). Dermed er de ikke indkøbt med henblik på et løbende afkast, men
derimod en kapitalgevinst i form af en værdistigning. Sådanne ejendomme benævnes undertiden
også projekt- eller udviklingsejendomme.
Der kan f.eks. være tale om en erhvervet grund, en indgået betinget lejekontrakt med eksempelvis
en dagligvarebutik og en entreprisekontrakt. Når ejendommen er opført bliver det til en
investeringsejendom, men hvis den ikke opføres forsvinder en større eller mindre del af værdien.
Der kan også være tale om en lediggjort boligejendom i dårlig stand der er erhverves med henblik
på total ombygning og istandsættelse og herefter videresalg.
Denne ejendomstype kan indeholde store gevinstmuligheder for udvikleren, men også stor risiko,
idet der ikke er et længerevarende cash flow som ”sikkerhedsnet” i tilfælde af at projektet ikke kan
realiseres.
Der vil være meget stor forskel på værdien af en sådan ejendom, afhængig af om projektet
værdisættes som værende gennemført og dermed indregnet potentialet eller om værdien er til
realisation uden gennemført projekt.
Netop derfor er reglerne om nedskrivning afgørende for denne ejendomstype, idet fremtidige
udviklingsplaner ikke må tillægges værdi som udgangspunkt 8
. Dette emne beskrives nærmere i
afhandlingen i afsnittet om nedskrivninger under Finanstilsynets rolle.
7
Princippet i Årsregnskabsloven, hvor det forudsættes at virksomheden formodes at fortsætte sin drift i en
overskuelig fremtid
88
Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl., bilag 10 pkt. 43

René Neesgaard
Side 14
Værdiansættelse af ejendomme
Værdiansættelsen af ejendomme er helt grundlæggende, idet værdisætningen også viser hvilken
værdi en eventuel sikkerhedsstillelse har for finansieringskilden.
Der findes ikke faste regler for værdiansættelsen af ejendomme ved belåning i et pengeinstitut, men
retningslinjer for forretningsgangen heri 9
. Der skal ifølge denne bestemmelse foreligge en
forretningsgang for hvordan fast ejendom og pantebreve belånes. Forretningsgangen skal indeholde
følgende:
 Hvordan ejendommen prisfastsættes til en ”forsigtig værdiansættelse” herunder hvordan
værdien revurderes
 Hvilke oplysninger der skal foreligge, som beskriver bl.a. følgende forhold:
o Adresse, ejendomstype og beskrivelse
o Arealer, fordelt på type (kontor, lager, butik, mv.)
o Oplysninger om driften i ejendommen, indtægter, udgifter, afkastkrav, tomgang, mv.
o Nødvendige/planlagte investeringer
o Seneste købsdato og handelspris
o Aktuel/reel handelspris ved salg indenfor 6 måneder og handelsomkostninger
o Foranstående prioriteter med oplysning om aktuel restgæld og lånevilkår
 Hvilke typer af omkostninger der skal fradrages ved realisation af sikkerheder i fast
ejendom. F.eks. tinglysningsafgift, ejendomsmægler, mv.
 Hvordan belåningsprocenten ved pantebreve løbende overvåges og hvilke krav der stilles til
pantebrevene.
For så vidt angår metoden til værdiansættelse af erhvervsejendomme har jeg valgt at basere
afhandlingen på Bilag 9 i Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og
fondsmæglerselskaber. Bilaget beskriver hvordan pengeinstitutters egne investeringsejendomme og
domicilejendomme ansættes til dagsværdi. Dette bilag gælder ikke direkte værdiansættelse i
forbindelse med belåning, men i bilag 10 pkt. 43 henvises der til bilag 9 i tilfælde af behov for
nedskrivninger som følge af OIV 10
, jf. senere afsnit herom. Derfor er netop disse bestemmelser
omkring hvordan ejendomme værdiansættes relevante.
9
Bekendtgørelse om ledelse og styring af pengeinstitutter m.fl. bilag 1 pkt. 17
10
Objektiv indikation for værdiforringelse

René Neesgaard
Side 15
Bilaget giver mulighed for to metoder når der er tale om ejendomme som ikke tilhører en gruppe
der regelmæssigt omsættes, som f.eks. parcelhuse. Erhvervsejendomme vil som regel have specielle
forhold der skal tages højde for, hvorfor én følgende metoder skal anvendes:
Afkastmetoden
Metoden tager udgangspunkt i et normaliseret driftsafkast der kapitaliseres med en afkastprocent.
Formlen er som følger:
Formel 1: Afkastmetoden
Dagsværdi = normaliseret driftsafkast x 100 / afkastprocenten +/- korrektioner
Kilde: Egen tilvirkning
Der er som det fremgår tale om en simpel metode der indeholder tre faser:
Fase 1 Opgørelse af det normaliserede driftsafkast, baseret på den aktuelle lejeindtægt og
driftsudgifter, men normaliseret.
Fase 2 Fastsættelse af ejendommens forrentningskrav
Forrentningskravet skal svare til de handler der har fundet sted på ejendomsmarkedet
op til vurderingstidspunktet og som gør at ejendommen kan omsættes i løbet af højst 6
måneder.
Forrentningskravet påvirkes dels af nogle generelle samfundsmæssige forhold som
f.eks. obligationsrenten, konjunkturerne og inflationen, men også nogle specifikke
forhold som f.eks.:
o Ejendomstype
o Muligheder for genudlejning og alternative anvendelser
o Beliggenhed
o Indretning og vedligeholdelsesstand
o Uopsigelighed fra lejers side, aftalt lejeregulering og lejers bonitet

René Neesgaard
Side 16
Teoretisk ville forrentningskravet også kunne beregnes efter CAPM 11
:
Formel 2: CAPM
Kilde: Plancher fra Investeringsteori, HD(fr) SDU, Kolding
Modellen kan anvendes til at beregne, hvilket merafkast i forhold til den risikofri rente
(RF)der vil blive krævet ved at påtage sig en given risiko.
Beta (β) er den systematiske risiko der ikke kan bortdiversificeres, og angiver dermed
hvor meget dette aktiv vil reagere ved ændringer i markedet. En Beta på under 1
angiver at den systematiske risiko er lavere end markedsporteføljen og en Beta på
mere end 1 at den systematiske risiko er højere.
Modellen kan således teoretisk beregne hvilken risikopræmie en ejendomsinvestor vil
forlange i forhold til den givne risiko.
Fase 3 Eventuelle korrektioner til dagsværdien, f.eks. deposita, handelsomkostninger,
udskudt vedligeholdelse eller lignende.
Afkastmetoden har altså nogle generelle forudsætninger:
 At nettolejen betales uendeligt (uendelige annuitet), dvs.
o At lejen forudsættes at være den samme uendeligt
o At driftsudgifterne forudsættes at være de samme uendeligt
Disse forudsætninger gør at metoden er meget enkel at anvende og også fortsat den mest anvendte
ved prissætning af erhvervsejendomme og almindelig anerkendt i markedet. Ulempen er at metoden
tager udgangspunkt i vurderingstidspunktet og ikke i så stor grad fremtidige muligheder eller risici.
DCF-metoden
Denne metode vinder mere og mere anerkendelse, især hos de større og mere professionelle
ejendomsinvestorer. Årsagen hertil at den er mere dynamisk, idet modellen beregner nutidsværdien
11
Capital Asset Pricing Model
    FMiFi RRERRE  

René Neesgaard
Side 17
af en række betalinger (budgetperioden) og tillægger en terminalværdi hvorefter den samlede
dagsværdi kan findes.
Modellen behandler altså to perioder, budgetperioden og terminalperioden. Budgetperioden som er
den udspecificerede del skal minimum være på 5 år og normalt mellem 5 og 10 år. Indtægter og
udgifter estimeres for hvert enkelt år i budgetperioden. Denne specifikation gør at f.eks.
vedligehold, nyindretninger og tomgang kan ansættes efter de forventninger der er til ejendommens
udvikling. Terminalperioden er efter budgetperioden og tager udgangspunkt i at betalingsstrømmen
fra dette tidspunkt og frem vil være konstant, svarende til afkastmetoden, der må altså ikke arbejdes
med en uendelig vækst i terminalperioden. Derfor skal budgetperioden tilpasses den enkelte
ejendom og dens forventede udvikling indtil en konstant pengestrøm kan forventes.
Figur 3: DCF-modellen
Kilde: Værdiansættelse af investeringsejendomme udgivet af DE og Ejendomsforeningen Danmark
Slutteligt tilbagediskonteres de enkelte års betalingsstrømme i budgetperioden og terminalværdien
med en diskonteringsrente. Denne diskonteringsrente skal svare til forrentningskravet, jf.
afkastmetoden, tillagt den forventede inflation.
Som nævnt er det fortsat afkastmetoden der er mest anvendt, men DCF-metoden vinder frem. DCF
har den fordel at den er mere præcis og de givne forudsætninger i budgetperioden er mere tydelige
end i afkastmetoden. DCF-metoden er også mere dynamisk og kan løbende tilpasses. Ulempen er at

René Neesgaard
Side 18
den er lidt mere tidskrævende og de forudsætninger som gøres får stor betydning for dagsværdien af
ejendommen. Disse forudsætninger gøres dog også ved afkastmetoden, men synliggøres blot ikke i
samme omfang.
Ved ejendomme med en særlig udvikling i løbet af f.eks. 10 år, vil DCF modellen være klart at
foretrække, f.eks. en ejendom til ombygning, en ejendom med stor tomgangsprocent eller en
ejendom hvor lejen afviger fra markedslejen.
Andre metoder
Ud over ovennævnte to modeller så kan den offentlige ejendomsvurdering anvendes, men dette
gælder alene mindre ejendomme som f.eks. enfamilieshuse, ejerlejligheder og fritidshuse.
Endelig kan dagsværdien fastsættes af en ekstern ekspert, f.eks. en erhvervsejendomsmægler.
Denne skal fortsat benytte én af de to hovedmetoder, men kan så bidrage i prisfastsættelsen med
yderligere viden om elementerne i modellen, herunder særligt afkastprocenten.
Historisk udvikling i pengeinstitutters finansiering af ejendomme
Ejendomme har altid været en betydelig del af et pengeinstituts udlånsbog, idet der sædvanligvis er
tale om betydelige investeringer og dermed lånebehov. Samtidig har ejendomme den fordel at
pengeinstitutter kan opnå pant i ejendommen og dermed en god sikkerhed for lånets værdi, forudsat
at værdiansættelsen, jf. det foregående afsnit er udarbejdet korrekt og uændret.
Opgørelsen af ejendomseksponeringen i danske pengeinstitutter er fra 2010 enkel, idet
Finanstilsynet dette år indførte Tilsynsdiamanten, hvor ét af de fem pejlemærker er
”Ejendomseksponering” der derfor opgøres i regnskaberne fra dette tidspunkt. Dette er dog ikke
tilstrækkeligt, idet det er ønsket i denne afhandling er at opgøre udviklingen før og efter krisen.
Pengeinstitutterne har dog i hele perioden opdelt udlån på sektorer og brancher overfor
Finanstilsynet, der årligt har lavet en samlet opgørelse heraf12
omfattende gruppe 1-3.
12
www.finanstilsynet.dk/da/tal-og-fakta/statistisk-materiale, jf. bilag 38

René Neesgaard
Side 19
Der er dog i perioden foretaget et skifte i opgørelsesmetoden, hvilket opmærksomheden henledes
på. I perioden 2002 – 2008 var den relevante branche ”Ejendomsadministration og –handel,
forretningsservice” baseret på Dansk Branchekode 1993, mens den relevante branche fra 2009 og
fremefter er ”Fast ejendom” baseret nu på Dansk Branchekode 2007. I øvrigt blev denne ændring
også præciseret ved en justering af tilsynsdiamanten i december 2010 således at kategorierne ”Fast
ejendom” og ”Gennemførelse af byggeprojekter” nu også er de brancher der udgør pejlemærket
”Ejendomseksponering” i Tilsynsdiamanten. Forskellene i brancherne er dog minimale og derfor
ændrer det ikke på konklusionen.
Opgørelsen af ejendomseksponeringen for pengeinstitutter i gruppe 1-3 kan herefter opgøres
således:
Tabel 1: Ejendomseksponering i perioden 2002 - 2011
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Indeks
udlån
100 104 115 134 171 202 214 194 187 165
Indeks
udlån
ejendomme
100 97 117 118 198 277 256 237 192 177
Andel
udlån til
ejendomme
i procent
11,6 10,8 11,8 10,3 13,4 15,9 13,9 14,2 11,9 12,4
Kilde: Egen tilvirkning på basis af tal fra Finanstilsynet, jf. bilag 24
Af ovennævnte oversigt fremgår følgende:
 Andelen af udlånene til ejendomme var stabil i perioden 2002 – 2005 i niveauet 10,3 –
11,8 %
 Andelen af udlån var i årene 2006 – 2009 noget højere, på 13,4 – 15,9 %, højest i 2007
 Andelen af udlån til ejendomme er i 2011 tilbage på 12,4 % og nærmer sig dermed
udgangspunktet i 2002
 Udlån til ejendomme i nominelle værdier med 2002 som indeks 100 steg kun til indeks 118
indtil 2005.

René Neesgaard
Side 20
 Udlån til ejendomme i nominelle værdier steg kraftigt fra 2006 og toppede i 2007 og 2008
med henholdsvis 277 og 256
 Udlån til ejendomme er fortsat i 2011 på et noget højere niveau end 2002 (100) og 2005
(118) nemlig 177. I sammenligning hermed er indeks for udlån steget fra 100 i 2002 til 165 i
2011.
 Andelen af udlån til ejendomme faldt kraftigt i 2010, hvilket er bemærkelsesværdiget falder
sammen med at Tilsynsdiamanten blev indført
Den tendens som var forventet er dermed bekræftet, ejendomsudlån både i procent og nominelt steg
meget kraftigt fra og med 2006. Fra 2005 til 2007 steg udlån til ejendomme fra 186 mio. DKK til
436 mio. DKK altså næsten en tredobling og samtidig også en stigning kraftigere end den øvrige
udlånsvækst som også var kraftig i denne periode, idet andel steg fra 10,3 % til 15, 9 %
Derudover er det værd at bemærke at niveauerne fra 2007 næsten blev holdt i 2008 og 2009. Først i
2010 skete der væsentlige korrektioner, idet andelen her er nede på 11,9 % og udlånet til
ejendomme i nominelle værdier var på 301 mio. DKK.
Endeligt er det værd at notere at udlån til ejendomme faldt igen i 2011, men ikke så meget som de
generelle udlån, hvorfor andelen af udlån steg fra 11,9 % til 12,4 %
Dernæst kan det noteres at det gennemsnitlige udlån til ejendomme i hele perioden er markant
lavere end pejlemærket for Tilsynsdiamanten, der har bestemt en grænse på 25 % Da en række
banker har haft problemer med at overholde denne, betyder det at ejendomseksponeringen i
bankerne i perioden har været meget forskellig, dette vil blive beskrevet nærmere når udvalgte
banker gennemgås.
Delkonklusion
De forskellige ejendomstyper har meget forskellige karakteristika. Disse kendetegn skal kendes ved
prissætning af ejendommene, særligt når risikoen ved ejendomstyperne skal bestemmes. Dette
skyldes bl.a. at visse typer ejendomme, f.eks. domicilejendomme eller ejendomme under opførsel
kan have meget forskellig værdi for domicilvirksomheden eller som færdigt udviklingsprojekt, i
forhold til en realisationspris. Derfor kan der være tale om betydelige nedskrivninger på særligt
disse typer ejendomme.

René Neesgaard
Side 21
Prissætning af ejendomme kan ske efter enten den afkastbaserede model eller DCF-metoden. Den
afkastbaserede er den mest enkle og mest anvendte, mens DCF-metoden især er anvendelig ved
ejendomme med uens udvikling i en årrække, f.eks. pga. tomgang eller markante ændringer i
lejeindtægten. Der findes ikke regler for prisfastsættelse eller lånegrænser omkring belåning af
ejendomme i pengeinstitutter, men derimod faste regler for prisfastsættelse i forbindelse med
nedskrivninger, mere herom senere i afhandlingen. Disse prisfastsættelsesmetoder bør derfor også
anvendes i større eller mindre grad ved kreditgivning, idet risikoen så er kendt for långiver.
Den generelle udvikling i pengeinstitutters finansiering af ejendomme er beskrevet og har i
perioden haft en stigende tendens, både i procent og faktiske tal. Stigningen skete i 2006 og 2007,
og andelen er igen reduceret primært fra 2009. Den generelle stigning er dog ikke voldsom, ligesom
andelen ligger væsentligt under den senere indførte grænseværdi i Tilsynsdiamanten fra
Finanstilsynet. Den generelle udvikling dækker over nogle institutter med en meget jævn udvikling
og institutter med markante og voldsomme udsving, et eksempel på begge findes i den senere
analysedel.

René Neesgaard
Side 22

René Neesgaard
Side 23
Finanstilsynets rolle
Indledning
Finanstilsynet har, som overordnet myndighed for sektoren, flere opgaver, der har betydning for
netop emnet omkring finansiering af ejendomme. Finanstilsynet skal sørge for at den finansielle
lovgivning overholdes for på den måde at fremme en stabil sektor, tilsynet omfatter både
kapitalgrundlaget og solvensen i forhold til den risiko det pågældende institut har påtaget sig. Dette
medfører en række generelle opgaver, men de konkrete med relevans for ejendomme som skal
beskrives i denne afhandling er indførslen af Tilsynsdiamanten og hvordan nedskrivninger på
ejendomsengagementer foretages.
Tilsynsdiamanten
Ud over at Finanstilsynet som anført i indledningen fører tilsyn med om solvensen er tilstrækkelig
for at sikre en stabil drift af det finansielle system i Danmark, så laver de også retningslinjer for at
søge at undgå problemer i fremtiden. Tilsynsdiamanten er netop et eksempel på dette.
Figur 4: Tilsynsdiamanten
Kilde: www.alm.nordjyskbank.dk/tilsynsdiamanten
Tilsynsdiamanten omfatter som det fremgår fem pejlemærker, hvoraf Ejendomseksponering er det
ene, som vil blive behandlet indgående senere.

René Neesgaard
Side 24
Tilsynsdiamanten blev indført i sommeren 2010 ved et brev til alle pengeinstitutter. For at give tid
til tilpasning af driften i pengeinstitutterne skulle diamantens fem elementer dog første være opfyldt
ultimo 2012 og er dermed fuldt ud gældende nu. Allerede fra 2010 skulle tilsynsdiamanten dog
fremgå af årsregnskabet13
ligesom Finanstilsynet i perioden frem til 2012 har anvendt dette redskab
til dialog med pengeinstitutterne for at arbejde på tilpasning af deres risiko. Derimod vil
overskridelse af ét eller flere af pejlemærkerne i tilsynsdiamanten efter denne introduktionsfase
medføre sanktioner efter tilsynsstigen.
Årsagen til indførsel af tilsynsdiamanten fremgår meget tydeligt af introduktionsbrevet til
pengeinstitutterne 14
:
”Erfaringsmæssigt er der en række fællestræk, som karakteriserer pengeinstitutter, der er kommet i
problemer under krisen. Kendetegnene er bl.a. høj udlånsvækst på bekostning af kreditkvalitet, for
optimistiske vurderinger af kreditrisici (bl.a. i forhold til ejendomseksponering) og manglende styring
af store engagementer. Dette er et mønster, som også er set under tidligere kriser”
Meningen med tilsynsdiamanten er altså at opstille nogle pejlemærker der kan forudse problemer
inden de faktisk indtræffer for at sikre en mere stabil drift af den finansielle sektor i Danmark end
tidligere.
Tilsynsdiamanten er indført i 2010 og først fuldt implementeret ultimo 2012, hvilket er 4 år efter
krisen og de første bankkrak som følge af krisen 15
. Dermed er dette redskab ikke indført for at
håndtere den nuværende krise, men for at undgå tilsvarende i fremtiden. Man må tolke ovennævnte
citat fra introduktionsskrivelsen som et udtryk for at hvis tilsynsdiamanten var indført i starten af
00’erne kunne det måske have givet en mere stabil udvikling i sektoren.
Dette nye tiltag medfører også en noget højere grad af central styring af pengeinstitutter og målet
har været at:
”Grænseværdierne er fastsat således, at de på den ene side skal modvirke overdreven risikopåtagning,
og på den anden side skal gøre det muligt for sunde pengeinstitutter at drive profitabel bankvirksomhed
og yde den nødvendige kredit til virksomheder og husholdninger”16
Altså et forsøg på at styre den balance der er mellem risiko og mulighed for indtjening.
13
Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber § 132 b
14
Brev af 25. juni 2010 til pengeinstitutter fra Finanstilsynet
15
Roskilde Bank i august 2008
16
Brev af 25. juni 2010 til pengeinstitutter fra Finanstilsynet, s. 2

René Neesgaard
Side 25
Samtidig blev der indført sanktionsmuligheder ved overtrædelse af pejlemærkerne fra ultimo 2012.
Disse sanktionsmuligheder vil ske efter tilsynsstigen17
som indeholder følgende
reaktionsmuligheder:
1. Skærpet overvågning
Der kan forlanges hyppigere indrapportering og løbende dialog med Finanstilsynet.
2. Risikooplysninger og samtidig offentliggørelse af disse
Finanstilsynet kan, ud fra en konkret vurdering, beslutte at give en risikooplysning om
overskridelse af en grænseværdi. En sådan risikooplysning skal offentliggøres af
pengeinstituttet på samme vis som egentlige påtaler og påbud18
. Et eksempel på en
sådan risikooplysning er BRFkredit Bank, idet ejendomseksponeringen var på 34 %19
3. Redegørelse og/eller undersøgelse af instituttet
Påbud om en redegørelse fra pengeinstituttet om den økonomiske stilling og
fremtidsudsigter20
. En sådan redegørelse forlanges, hvis Finanstilsynet vurderer at
instituttet kan få problemer i fremtiden, men ikke aktuelt overskrider lovgivningen,
f.eks. om solvenskrav.
4. Påbud
Finanstilsynet kan ultimativt udstede et påbud om at opfylde den givne grænseværdi
21
. Påbuddet vil være meget konkret som f.eks. ”lukning af filialer” eller lignende.
Sådan et påbud skal offentliggøres af pengeinstituttet.
Ejendomseksponering
Det relevante pejlemærke for denne afhandling er begrænsning af ejendomseksponeringen til under
25 %
Oprindeligt var de omfattede brancher i brevet af 25. juni baseret på Dansk Branchekode 1993 og
branchen ”Ejendomsadministration og –handel, forretningsservice”. Dette blev dog senere
17
Vejledning om tilsynsdiamanten for pengeinstitutter udgivet af Finanstilsynet gældende fra januar 2013
18
Bekendtgørelse om finansielle virksomheders og investeringsforeningers mv. pligt til at offentliggøre Finanstilsynets
vurdering af virksomheden og investeringsforeninger mv. § 2
19
Finanswatch 02.04.2013
20
Lov om finansiel virksomhed § 349
21
Lov om finansiel virksomhed § 350

René Neesgaard
Side 26
tilpasset22
til at basere sig på Dansk Branchekode 2007 og brancherne ”fast ejendom23
” og
”gennemførelse af byggeprojekter24
”. Det er i øvrigt bemærkelsesværdigt at branchen
”gennemførelse af byggeprojekter” omfatter ”udvikling af byggeprojekter”, mens selve opførelsen
af bygninger som findes i branchen ”opførelse af bygninger” ikke medtages. Branchen ”fast
ejendom” omfatter bl.a. køb og salg af egen fast ejendom, udlejning af fast ejendom,
ejendomsmæglere og ejendomsadministration. Det skal bemærkes at udlån til privates bolig ikke er
omfattet af disse brancher og dermed ikke omfattet af pejlemærket der begrænser udlån til
ejendomme. Dermed er den risiko der ligger i overbelånte boliger med afdragsfrie lån, evt. på
variabel rente, ikke afdækket af Tilsynsdiamantens pejlemærke omkring ejendomseksponering.
Finanstilsynet har dermed udvalgt en enkelt aktiv klasse som værende særlig risikofyldt på basis af
de pengeinstitutter der i nuværende krise har fået problemer og i tidligere kriser har været
overeksponeret mod fast ejendom. Om det er den høje eksponering, dårligt kredithåndværk eller det
finansielle klima for fast ejendom der har skylden for dette kan der være flere meninger om, og
dette vil blive belyst nærmere senere. I tidligere afsnit om pengeinstitutters historiske
ejendomseksponering fandt vi at for gruppe 1-3 var 2007 det år med den største andel mod disse
brancher, nemlig 15,9 % altså noget lavere end pejlemærket på 25 % Af eksempler på nogle af de
pengeinstitutter der havde en højere eksponering og fik problemer er følgende:
 Amagerbanken 2007 34,0 %25
 Løkken Sparekasse 2007 29 %26
Ovennævnte pengeinstitutter som efterfølgende er lukket gik altså ind i krisen med en markant
højere ejendomseksponering end gennemsnittet og også højere end senere anbefalet af
Finanstilsynet.
Da der ikke ligger egentlige forarbejder til grund for Tilsynsdiamanten, som der ville gøre det, hvis
der var tale om lovgivning, er det ikke muligt at finde ud af den mere præcise baggrund for
indførslen af tilsynsdiamanten og de valgte pejlemærker. Umiddelbart kan det virke påfaldende
hvorfor ét bestemt aktiv begrænses, idet ethvert aktiv, hvis det fylder meget i balancen hos et
22
Justering af tilsynsdiamanten udgivet af Finanstilsynet 15.12.2010
23
Branchekode 68 i Dansk Branchekode 2007
24
Branchekode 41.1 i Dansk Branchekode 2007
25
Årsregnskab for Amagerbanken 2007 s. 13
26
Årsregnskab for Løkken Sparekasse 2007 s. 25

René Neesgaard
Side 27
pengeinstitut og er præget af dårlig kredithåndværk og/eller konjunktur nedgang kan udgøre en
betydelig risiko. De årsager som jeg vurderer ligger til grund for beslutningen er følgende:
 Erfaring fra tidligere kriser, hvor ejendomme har været skyld i store nedskrivninger
 Erfaring fra de første år i denne krise, de pengeinstitutter der fik problemer var meget
eksponerede mod ejendomssektoren
 Ejendomme er som aktivtype en meget gearet investering, idet egenkapitalkravet for at købe
fast ejendom kan være meget lavt, især i perioden 2005 – 2007. Dette medfører at gevinster
og tab får meget større vægt for den enkelte kunde, ligesom renteudsving påvirker afkastet
betydeligt.
 Ejendomme er et forholdsvist illikvidt aktiv med en lang omsætningstid, især i krisetider.
Dermed kan ejendomme som aktiv ikke realiseres på kort tid, idet en forkortet salgsperiode
typisk vil resultere i markant lavere priser og dermed forringelse af pantets værdi.
 Forholdsvis store handelsomkostninger ved at sælge fast ejendom til tinglysning af skøde,
indfrielsesomkostninger af lån, ejendomsmægler, advokat og evt. revisor.
 Ejendomme er som beskrevet i afsnittet omkring ejendomstyper og værdiansættelse heraf et
langsigtet investeringsgode, som kan have en betydelig lavere værdi, hvis aktivet skal
realiseres på et bestemt og måske uhensigtsmæssigt tidspunkt.
Der er dermed gode grunde til at netop dette punkt er blevet et pejlemærke i Tilsynsdiamanten. Dog
er det et paradoks at fremtidig risiko primært opgøres på basis af en historisk udvikling og en
prisboble på ejendomsområdet. Paradokset består i at en evt. fremtidig boble, kan opstå indenfor
andre aktivklasser som så ikke er begrænset af Finanstilsynet. Det afgørende er kredithåndværket,
uanset aktivklassen. Dog er der, jf. ovenfor gode årsager til at ejendomme er et risikoelement, hvis
de udgør for stor en andel af udlånene i et institut.
Nedskrivninger
Nedskrivninger af engagementer er et andet forhold som Finanstilsynet påser, sker i fornødent
omfang. Det er ikke Finanstilsynet der foretager nedskrivninger, det er pengeinstituttet selv der
foretager denne vurdering på basis af de regler der ligger til grund herfor (mere herom senere).
Finanstilsynet fører tilsyn med den bemyndigelse som findes i Lov om finansiel virksomhed kapitel

René Neesgaard
Side 28
21. Tilsynet af foretagne nedskrivninger er en del af solvenstilsynet, idet netop niveauet af
nedskrivninger har afgørende betydning for opgørelsen af et instituts solvens.
De nuværende regler for nedskrivninger trådte i kraft i 2005, hvor tidligere tiders hensættelser blev
afløst af nedskrivninger. Dette skifte var markant, idet man tidligere hensatte til sandsynlige tab,
mens man nu alene nedskriver, når tabet er overvejende sandsynligt efter objektive kriterier.
Ændringen var fra noget ”kan” ske til noget ”er” sket. Der var tale om et skifte fra et
”forsigtighedsprincip” til et ”neutralitetsprincip” som gør at nedskrivningerne først tages senere, når
de er meget nært forestående. Samtidig blev reglerne om minimumssolvens og individuel solvens
indført, som så skulle være en indikator for fremtidig risiko. Timingen i dette skifte af princip viste
sig uheldigt, idet tidspunktet var identisk med at ejendomspriserne var i gang med at toppe og
risikoen dermed var betydelig, skulle det vise sig senere.
Reglerne omkring nedskrivninger27
foreskriver at vurderingen foretages individuelt og gruppevis.
Den individuelle vurdering for at afdække konkrete forhold ved den konkrete kunde, mens den
gruppevise er for at afdække forhold som kun kan konstateres gruppevis, men ikke individuelt
endnu, f.eks. en arbejdsplads der lukker, hvorefter en del af de ansatte erfaringsmæssigt vil få
økonomiske problemer, det kan blot ikke vurderes individuelt hvem det vil være.
I vurderingen af om der skal foretages nedskrivninger søges der efter objektive indikationer for
værdiforringelse (OIV). Hvis der på baggrund af undersøgelser findes grund til nedskrivning, skal
lånet, jf. § 52, stk. 3, ”nedskrives med forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi før
nedskrivningen og nutidsværdien af de forventede fremtidige betalinger fra udlånet eller
tilgodehavendet”.
I forbindelse med denne afhandling er det interessant at afdække hvilke OIV’er der er for
kundeforhold der vedrører ejendomme og hvordan nedskrivningen skal ske.
Reglerne for vurdering af OIV foreskriver en række faste elementer i bekendtgørelsens § 52 som er
uddybet i bilag 10. Af elementer kan følgende nævnes med fokus på erhvervskunder:
 Betydelige økonomiske vanskeligheder
 Negativt resultat før skat og negativ eller spinkel egenkapital. Spinkel egenkapital defineres
som en egenkapital som forventes at være negativ inden for det kommende regnskabsår.
27
Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl.§§ 51-53

René Neesgaard
Side 29
Ligeledes vil virksomheder med svagt positivt resultat, men negativ egenkapital være i
betydelige økonomiske vanskeligheder. Virksomheder med dårlige resultater, men med
positiv egenkapital, vil også skulle vurderes f.eks. ved gennemgang af budgetter med
henblik på at vurdere sandsynligheden for fortsat drift. I vurderingen skal der vurderes om
positiv drift alene skyldes lavt forrentede lån, ligesom aktiver skal kunne afvikles med
værdiforringelsen af aktivet, dette gælder specifikt også ejendomme hvor der skal
”forudsættes en afvikling, som ikke er usædvanlig for kunder med tilsvarende risikoprofil”.
Der skal altså for ejendomskunder være plads til højere rente og at gælden afdrages i et ikke
nærmere specificeret omfang og stadig være positiv drift.
 Kontraktbrud, hvis kunden ikke overholder forpligtigelser i lånet til betaling, med mindre
det er kortvarigt og med forholdsvis små beløb.
 Lempelser af lånevilkår pga. låntagers økonomiske vanskeligheder, herunder også
konvertering af tilgodehavende til ansvarlig kapital hos kunden.
 Sandsynlighed for konkurs eller økonomisk rekonstruktion
Såfremt der konstateres OIV for en kunde skal der foretages en nedskrivning, enten efter konkret
vurdering eller efter sandsynlighedsberegning. Denne nedskrivning skal ske til dagsværdi28
.
Dagsværdien er den pris, ”hvortil ejendommen skønnes at kunne sælges ved en aftale mellem en
salgsinteresseret ejer og en uafhængig, villig køber inden for 6 måneder”. Der er dermed ikke tale
om en tvangsrealisationsværdi, hvor ejendommen forudsættes solgt på usædvanlig kort tid med fuld
ansvarsfraskrivelse (svarende til tvangsauktion) som vil være den lavest mulige værdi. Derimod er
der heller ikke tale om en langsigtet værdi, som først kan opnås efter f.eks. endt udvikling eller hvis
visse forhold opfyldes, f.eks. fuld udlejning eller lignende. Derudover er det direkte anført at denne
form for prissætning gælder alle typer ejendomme, dvs. også grunde og ejendomme under
opførelse. Dermed skal projektejendomme forudsættes solgt som de er og forefindes og fremtidige
udviklingsplaner må ikke give tillæg til værdien, med mindre det ved f.eks. underskrevne
lejekontrakter eller lignende vil kunne tillægges værdi ved salg inden for 6 måneder som det er
defineret i begrebet ”dagsværdi”. Med hensyn til værdiansættelsen henvises der i bestemmelsen til
at der kan tages udgangspunkt i andre tilsvarende ejendommes salgspris eller
værdiansættelsesmetoderne i bilag 9, som er beskrevet nærmere i forudgående afsnit i denne
afhandling.
28
Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. bilag 10 pkt. 43

René Neesgaard
Side 30
Derudover skal et pengeinstitut have fokus på at et efterstillet pant kan være værdiløst, hvis der ikke
er købere til ejendommen som indfrier pantet29
. Dette kan virke indlysende, men er fremhævet i
bekendtgørelsen. Årsagen er at en værdiansættelse efter reglerne i bekendtgørelsen ikke er en
tvangsrealisationspris, hvis det vurderes at ejendommen kan risikere at skulle omsættes på en
tvangsauktion så vil der typisk ikke være købere til den beregnede pris. Dermed kan et pengeinstitut
kun tillægge pantet værdi, såfremt det er sandsynligt at der vil være en køber til den beregnede
dagsværdi eller det nedskrevne beløb.
Nedskrivning til dagsværdi vil for nogle typer af ejendomme være mere uhensigtsmæssig end
andre, jf. denne afhandlings gennemgang af ejendomstyper:
 Investeringsejendomme
Vil som udgangspunkt ikke være så påvirket af en nedskrivning. Dog kan der være
sket væsentlige fald i værdien af den pågældende ejendom siden indkøb og dette skal
så udmåles. Dette strider mod hele grundlaget for investering i fast ejendom, som
sædvanligvis betragtes som en langsigtet investering som baseres på et solidt årligt
afkast og ikke baseres på værdistigninger. Dermed kan en ejendomsinvestor ved at
investere langsigtet og finansiere langsigtet have mindre fokus på ændringer i priserne
på ejendomsmarkedet. Undtagelsen er naturligvis, hvis den pågældende ejer er
nødsaget til at afhænde på et markedsmæssigt uklogt tidspunkt. At en afhændelse kan
komme på tale uden at være planlagt kan skyldes flere forhold, men ét af dem er
betydelige økonomiske vanskeligheder, som altså medfører OIV og dermed en
nedskrivning af ejendommene.
 Domicilejendomme
Som anført under beskrivelsen af ejendomstyper kan der være stor forskel på værdien
af en domicilejendom for den nuværende ejer, der måske har fået den opført eller
specialindrettet i større eller mindre omfang til eget brug. Hvis der konstateres OIV,
skal ejendommen nedskrives til dagsværdi, altså den værdi som ejendommen kan
omsættes for til tredjemand på 6 måneder. Denne værdi kan være betydeligt lavere
end værdien, som going concern og dermed vil denne type ejendomme kunne
indeholde betydelige nedskrivninger.
29
Bekendtgørelse om finansielle rapporter for kreditinstitutter og fondsmæglerselskaber m.fl. bilag 10 pkt. 34

René Neesgaard
Side 31
 Handelsejendomme og ejendomme under opførelse
I modsætning til investeringsejendomme er det ejendomme, der er anskaffet med
fokus på værditilvækst og ikke løbende afkast. Typisk vil projektejendomme, som de
også benævnes, være den type ejendomme med den potentielt største
gevinstmulighed, men samtidig også med den største risiko. Dette skyldes at ethvert
projekt f.eks. byggeri, ombygning, indgåelse af nye lejekontrakter, udarbejdelse af nye
lokalplaner er behæftet med risiko og usikkerhed. Når der konstateres OIV så må
fremtidige udviklingsplaner ikke tillægges værdi, ligesom der ikke må være forudsat
en udvikling i værdiansættelsen. Alene det potentiale som en uvildig køber vil
tillægge værdi ved salg på 6 måneder kan tillægges værdi. Dermed vil der typisk være
tale om betydelige nedskrivninger på denne type ejendomme, idet et afbrudt projekt,
for en ny investor eller udvikler typisk vil have en meget lavere værdi end et
gennemført projekt.
Delkonklusion
Finanstilsynet indførte i 2010 Tilsynsdiamanten med fem pejlemærker for risiko. Ét af dem var
graden af ejendomseksponering. Begrænsningen er baseret på historiske tal og erfaringer.
Grænseværdien er dog ansat noget over det generelle niveau og netop pengeinstitutter, der
overskred denne grænse var dem der fik problemer i krisen. Dette skyldes at ejendomme har nogle
indbyggede risici indbygget, bl.a. at der er tale om gearede investeringer, at ejendomme kan være
svære at omsætte og at omkostningerne ved at omsætte ejendomme er større end andre aktivklasser.
Derfor vurderes det at være fornuftigt at opsætte en begrænsning for netop ejendomseksponering,
idet en begrænsning før krisen sandsynligvis ville have mindsket problemerne for visse
pengeinstitutter. Dog var det at foretrække at der var fokus på kredithåndværket og ikke en bestemt
aktivklasse, da det er kredithåndværket der er det afgørende, også i forsøget på at undgå fremtidige
kriser.
Når der konstateres at en nedskrivning af et ejendomsengagement er nødvendigt påser
Finanstilsynet at nedskrivningerne sker efter reglerne. Her kontrolleres både om der er grundlag for
nedskrivning og hvordan nedskrivningen beregnes. For visse typer af ejendomme kan der være tale
om betydelige forskelle på værdien som ”going concern” og værdien når der er konstateret OIV.
Denne forskel er et udtryk for den risiko, som pengeinstituttet har påtaget sig og et forhold som der
skal tages højde for ved nye engagementer.

René Neesgaard
Side 32

René Neesgaard
Side 33
Nøgletal for pengeinstitutter
Indledning
Når man behandler ejendomsfinansiering i pengeinstitutter, er der en række nøgletal der er
interessante. Det skyldes at ejendomsfinansiering vil kunne påvirke indtjeningen, soliditeten og
fundingomkostninger, ligesom der vil kunne beregnes på hvor meget basiskapital der skal anvendes
til ejendomsfinansiering og hvordan det forrentes i sammenligning med andre
forretningsmuligheder.
I dette afsnit vil de relevante nøgletal blive behandlet generelt og den indbyrdes afhængighed
beskrevet.
Beregninger og analyser af konkrete pengeinstitutter vil følge i næste hovedafsnit.
Return on Assets - ROA
Afkastningsgraden er et udtryk for hvor profitabelt et pengeinstitut er, idet nettoresultatet
sammenholdes med den samlede aktivmasse. Jo højere afkastgrad, jo mere effektiv er
pengeinstituttet til at anvende sine aktiver til at skabe indtjening. I tilfældet med et pengeinstitut er
størstedelen af aktivmassen typisk udlån, obligationer og kassebeholdning, og det er evnen til skabe
afkast ud af disse aktiver der måles ved dette nøgletal.
Formel 3: ROA
Return on Assets (ROA) =
Kilde: Egen tilvirkning efter plancher fra Styring af finansielle virksomheder, HD(fr)
Udlån til ejendomme er dermed en del af aktiverne og afkastet heraf vil således påvirke
afkastgraden. Jo større del af aktivmassen der har et højt afkast, jo højere vil den samlede afkastgrad
blive. Dermed kan dette nøgletal forbedres ved at forøge andelen af aktiviteter med højt afkast. Da
risiko ikke er et element i dette nøgletal, vil en højere risikoprofil dermed alt andet lige forbedre
dette nøgletal, forudsat at der ikke realiseres unødigt store tab herpå, som vil påvirke resultatet.
Dermed kunne ejendomsfinansiering gavne ROA, idet det generelt er vanskeligt at opnå
finansiering til ejendomme, hvilket alt andet lige giver mulighed for en forbedret margin og dermed
højere afkast.

René Neesgaard
Side 34
Ændringer i nøgletallet kan enten skyldes ændringer i resultatet eller ændringer i aktivmassen. En
faldende aktivmasse med uændret resultat vil dermed forbedre ROA, idet det dermed er de dele af
aktivmassen, der giver det laveste afkast der er fjernet.
Return on Equity - ROE
Et nøgletal der er nært beslægtet med ROA er egenkapitalforrentningen. Her sammenholdes
nettoresultatet med egenkapitalen og ikke med aktivmassen.
Egenkapitalforrentningen er et nøgletal der kan ses som investors syn på en virksomhed, hvorledes
forrenter en given virksomhed, i dette tilfælde et pengeinstitut, den egenkapital der er i selskabet.
Formel 4: ROE
Return on Equity (ROE) =
Den opnåede egenkapitalforrentning vil af investorer blive sammenlignet med alternative
muligheder for investeringer. I en periode med et meget lavt renteniveau, vil der alt andet lige være
mindre krav til egenkapitalforrentningen. Dog skal man være opmærksom på at egenkapital er den
form for kapital, der har den højeste risiko og dermed forventes der sædvanligvis en høj forrentning
af egenkapitalen. Det er interessant at udover at egenkapitalforrentningen kan sammenlignes på
tværs af forskellige pengeinstitutter så anvendes egenkapitalforrentning også på helt andre typer
investering, f.eks. ejendomme som er aktuelt i afhandlingen. Ved investering i ejendomme vil man
sædvanligvis tale om 1. års afkast eller afkast i budget- og terminalperioden (jf. afsnittet om
værdiansættelse), men herudover vil man kunne beregne afkastet af egenkapitalen, altså den del af
ejendomskøbet som ikke er lånefinansieret. Også her vil der være betydeligt højere krav til
forrentning af egenkapitalen end kravet til 1. års afkast af den samlede investering netop pga.
risikomomentet ved egenkapital.
Netop egenkapitalforrentningen er afgørende for pengeinstitutter i dag, det kræver en anstændig
forrentning af egenkapitalen, hvis man som pengeinstitut skal gøre sig forhåbninger om, at der er
interesse for at investere i virksomheden, f.eks. af aktionærer. Da indtjeningen de senere år har
været lav, primært som følge af nedskrivninger, har egenkapitalforrentningen også generelt set
været lav.

René Neesgaard
Side 35
På samme vis som ved ROA vil finansiering af ejendomme i det nuværende finansielle marked
kunne bidrage til en forbedring heraf, idet marginerne på ejendomsfinansiering har været stigende
og dermed giver basis for en god indtjening.
Solvens/basiskapital
Solvensen er blevet ét af de mest omtalte nøgletal indenfor pengeinstitutter i de senere år. Solvensen
er udtryk for, hvor stor en likviditet et pengeinstitut har i forhold til udlån. Årsagen til fokus på dette
nøgletal er især, at Finanstilsynet har stort fokus herpå. Der er lovmæssigt krav til en
minimumssolvens på 8 %30
, men derudover skal den individuelle solvensprocent opgøres31
.
Solvensprocenten opgøres således:
Formel 5: Solvensprocent
Solvens =
Basiskapitalen består af følgende kapitalklasser
Kernekapital32
(tier 1 kapital) Aktie-, garant eller andelskapital
Reserver
Overført over- eller underskud
Hybrid kernekapital33
En mellemting mellem lånekapital og egentlig
kernekapital. Der er tale om lån, men som er ydet på
specielle vilkår, både med hensyn til løbetid (i princippet
uendelige lån) og hvornår pengene tabes (før andre
almindelige lån). Der er forskellige bestemmelser om hvor
stor en del af denne kapital der må medregnes til
30
Bekendtgørelse om kapitaldækning
31
Lov om finansiel virksomhed kapitel 10
32
Bekendtgørelse om opgørelse af basiskapital, § 4
33

René Neesgaard
Side 36
kernekapitalen, den resterende del medregnes i den
supplerende kapital.
Supplerende kapital34
(tier 2 kapital) Ansvarlig lånekapital
Hybrid kernekapital der ikke kan medregnes i
kernekapitalen
Opskrivningshensættelser
De risikovægtede poster er en risikovægtning af aktiverne. Netop denne vægtning skal ses i
sammenhæng med nedskrivningsreglerne, der er tidligere beskrevet. Forbindelsen er den at
nedskrivninger sker når der er OIV (Objektiv indikation for værdiforringelse) altså når der er meget
stor sandsynlighed for et tab, mens risikovægtning af aktiverne og dermed justering af den
individuelle solvensprocent justerer den risiko, som det pågældende pengeinstitut har påtaget sig. Jo
større risiko, jo større krav til basiskapitalen og jo højere krav til den individuelle solvens.
Risikovægtningen kan ske efter forskellige metoder, både standardiserede35
eller individuelle og
mere avancerede metoder, som skal godkendes af Finanstilsynet. Den standardiserede metode
angiver en lang række risikovægte, bl.a. følgende:
 Blancolån 75 %
 Beboelsesejendomme indenfor 80 % af værdien 35 %
 Kontor- og forretningsejendomme indenfor 50 % af værdien 50 %
 Produktionsejendomme 75 %
 Erhvervsvirksomheder, afhængig af kreditkvalitetstrin 20 – 150 %
Som det fremgår heraf er der for lån i ejendommen inden for nogle bestemte lånegrænser en ret lav
risikovægtning. Det er dog værd at bemærke, at det vil være forholdsvis sjældent at pengeinstitutter
vil finansiere indenfor disse grænser, idet disse lån typisk tegnes via realkreditinstitutterne. Dermed
vil risikovægtningen blive betydeligt større ved langt de fleste engagementer overfor ejendomme,
end det umiddelbart synes iflg. oversigten.
34
35
Bekendtgørelse om kapitaldækning, bilag 3

René Neesgaard
Side 37
Nedskrivningsprocent
Nedskrivningsprocenten udregnes ved at sætte årets nedskrivninger i forhold til det samlede udlån
og garantier.
Som tidligere beskrevet nedskrives efter de nuværende regler først, når der er konstateret OIV og
dermed når det er sandsynligt at lånet defaulter. Nedskrivningsprocenten er dels en klar indikation
på den generelle samfundsudvikling, men også et tydeligt tegn på hvordan kredithåndværket i det
pågældende institut har været, især når nedskrivningsprocenten sammenlignes mellem forskellige
pengeinstitutter.
Udlån til ejendomme indgår naturligvis både i de samlede udlån og nedskrivningerne, hvorfor
nedskrivninger på ejendomme vil påvirke nedskrivningsprocenten.
Det bemærkes at netop nedskrivninger har været én af de helt store årsager til dårlige resultater i de
danske pengeinstitutter. Kan nedskrivninger nedbringes til et minimum, så er det et utroligt godt
udgangspunkt for at skabe gode resultater, hvilket påvirker bl.a. ROA og ROE.
Som anført tidligere i afhandlingen, vil netop ejendomme kunne have en meget forskellig værdi,
afhængig af tidspunktet for realisering. Dermed er ejendomme en aktivklasse der giver risiko for
store nedskrivninger, hvis låntager får problemer med at opfylde sine forpligtigelser og
ejendommen og det dermed bliver nødvendigt at realisere aktivet.
Basiskapitalforrentning
Basiskapitalforrentningen er et nøgletal som er meget anvendeligt, når forskellige udlånsmuligheder
skal sammenlignes og vurderes. Årsagen hertil er at nøgletallet viser, hvor meget indtjening et lån
kan give i forhold til, hvor meget basiskapital der skal anvendes.
Basiskapitalens opgørelse er nærmere beskrevet under solvensprocenten.
Indtjeningen beregnes som forskellen mellem den rente som låntager betaler og pengeinstituttets
WACC, idet WACC, jf. senere, er et udtryk for den vægtede kapitalomkostning i det pågældende
institut. Basiskapitalforbruget beregnes som risikovægten36
gange den ønskede solvens.
36
Bekendtgørelse om kapitaldækning bilag 3

René Neesgaard
Side 38
I bilag 23 er der foretaget en række simuleringer på ovennævnte kategorier. Den ønskede solvens og
WACC er fastholdt, og således er der alene ændret på risikovægtningen alt efter lånetype samt
renteniveau, hvor der er beregnet på to forskellige satser for hver type.
Da basiskapital er en mangelvare er det afgørende for pengeinstitutter at få den basiskapital der er
til stede forrentet på bedst mulige vis. En højere basiskapitalforrentning vil alt andet lige også
påvirke ROE og ROA i positiv retning.
Ud fra simuleringerne i bilag 23 kan følgende udledes:
 Blancolån kan give en basiskapitalforrentning på 44 – 78 % afhængig af den forlangte rente
i et markedsspænd på 6 – 9 %
 Lån i boligejendomme kan med en lavere rente give en noget højere basiskapitalforrentning,
forudsat at der er tale om lån indenfor 80 % af værdien, nemlig mellem 48 og 95 %, med en
betydeligt lavere rente i spændet 4 – 6 %
 Lån i produktionsejendomme vægtes som blancolån, men har dog en pantmulighed, som
dog ikke medfører en lavere risikovægtning, dvs. at pantets værdi ikke i denne kontekst
tillægges værdi. Det kan derfor være vanskeligt at opnå en høj basiskapitalforrentning i dette
segment, det vil kræve en rente svarende til blancolån.
WACC
Weighted Average Cost of Capital eller de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger udviser
både omkostningen ved fremmedkapital og egenkapitalen og hvordan de vægtes.
WACC beregnes efter følgende formel:
Formel 6: WACC
Delelementerne er følgende:
Kd Prisen på fremmedkapitalen som beregnes som renteudgifter/rentebærende gæld
T Skattesatsen, som er ændret flere gange i perioden 2002 - 2012

René Neesgaard
Side 39
L Andelen af fremmedkapital altså vægtningen
Ke Afkastkravet til egenkapitalen som udregnes ud fra den risikofri rente, markedsrenten
og beta på det pågældende pengeinstitut.
Nøgletallet indeholder en række interessante oplysninger, generelt og i relation til
ejendomsfinansiering:
 Hvordan er det pågældende institut gearet, dvs. andelen af fremmedkapital
 Prisen på fremmedkapital, vil normalt være et udtryk for den risiko, som långivere til
pengeinstituttet mener, er til stede37
.
 Afkastkravet til egenkapitalen, primært bestemt af den systematiske risiko i det pågældende
institut (beta=β).
 Den gennemsnitlige finansieringsomkostning i pengeinstituttet
En lav WACC og gerne lavere end renteniveauet i markedet, f.eks. CIBOR 3 er afgørende for om et
pengeinstitut kan tjene penge i markedet. Samtidig anvendes WACC, som diskonteringsfaktor ved
udregningen af prisen på et pengeinstitut ud fra DCF-metoden, som ikke behandles i denne
afhandling, dermed vil en ændring i WACC have stor betydning for værdien af det pågældende
pengeinstitut, både direkte i indtjeningsmuligheder og indirekte som værdisættelsesfaktor.
Med det fokus der er på risikoen ved at finansiere ejendomme, kan der være risiko for at en høj
ejendomseksponering kan påvirke omverdenens syn på det pågældende institut i en negativ retning
og øget risiko vil kræve øget betaling og dermed en højere pris på fremmedkapitalen. Der er dog
naturligvis mange elementer i hvordan et pengeinstituts risiko ses i markedet, hvoraf
ejendomseksponering blot er et enkelt.
I beregningerne af WACC er en række forudsætninger antaget:
Den risikofri rente er ansat til renten på en tysk 10-årig statsobligation, jf. bilag 36. Der kunne også
være anvendt f.eks. en CIBOR, men denne rente er ikke udtryk for en egentlig rentedannelse,
hvorfor den ikke anvendes som risikofri rente.
Markedsafkastet er ansat til 8 % ud fra det historiske afkast fra OMXC20. Da Beta fra
www.proinvestor.dk, netop beregnes i forhold til OMXC20, er det en relevant sammenligning.
37
Analyse af finansieringsomkostninger for udvalgte pengeinstitutter for året 2012, Lars Krull

René Neesgaard
Side 40
Begge de valgte banker er på fondsbørsen og den aktuelle beta kan aflæses til 1,080 for Sydbank og
0,920 for Alm. Brand38
. Disse værdier er dog ikke anvendt af flere årsager. Dels er der ikke adgang
til historiske værdier for tidligere år, dels er Alm. Brand ikke kun banken, men omfatter også
forsikring, og dels kan den beregnede beta være behæftet med en del usikkerhed, da manglende
likviditet i markedet for finansielle aktier, gør at beta ikke kan beregnes præcist og kan være
decideret misvisende. Derfor er det valgt at beregne ud fra en beta på 1, så der hverken sker en
påvirkning i positiv eller negativ retning af det samlede resultat.
Skattesatsen er sat til selskabsskatteprocenten, som er ændret fra 30 – 25 % i perioden.
De nærmere beregninger af WACC fremgår af analysedelen, men WACC er et yderst afgørende
nøgletal for ethvert pengeinstitut generelt set og også i relation til ejendomsfinansiering.
Delkonklusion
En række nøgletal er interessante, når pengeinstitutter analyseres med særlig fokus på finansiering
af fast ejendom.
Alle nøgletal har dog elementer af andre forhold end blot ejendomme, hvorfor den efterfølgende
analyse beror på en forudsætning om ”alt andet lige”.
Nøgletallene kan både vise hvordan indtjeningen er i form af ROE og ROA, hvordan risikoen er i
form af solvensprocenten og WACC og hvordan kredithåndværket er i form af
nedskrivningsprocenten.
Som det fremgår af beregningerne af basiskapitalforrentningen, er der grund til at have
opmærksomheden rettet mod hvor meget basiskapital de forskellige udlånsmuligheder forbruger,
idet forrentningen af denne ressource er afgørende. Beregningerne viser at der er særdeles gode
muligheder for at skabe indtjening ved finansiering af ejendomme, hvis det er indenfor de fastsatte
værdier og hvis der sammenlignes med blancolån og til dels også almindelige erhvervsudlån,
afhængig af kreditkvaliteten af virksomheden.
38
www.proinvestor.dk

René Neesgaard
Side 41
Analyse af konkrete banker
Indledning
I det følgende er to udvalgte banker analyseret med fokus på ejendomseksponeringen og følger
heraf. De to valgte banker er Sydbank og Alm. Brand Bank. Årsagen til at disse er valgt ud er
følgende:
 Der er tale om en bank fra henholdsvis gruppe 1 og 239
 Der er tale om to større banker, henholdsvis nummer 5 og nummer 12 ud fra den
arbejdende kapital 31.12.201140
 Sydbank antages at være solidt og stabilt drevet pengeinstitut med forholdsvis lav risiko
 Alm. Brand Bank nævnes jævnligt, som værende med forhøjet risiko og høj andel af
ejendomsfinansiering
 Det er fravalgt at medtage pengeinstitutter med forhøjet ejendomseksponering som er
lukket, opkøbt eller ophørt da det ikke giver mulighed for at følge samme udvikling i begge
institutter
Analysen har som anført fokus på afhandlingens emne, nemlig ejendomsfinansiering. Dermed er
der udeladt konklusioner eller lignende omkring andre emner end ejendomme. Der er naturligvis en
lang række forhold, der spiller ind på de analyserede tal, men fokus har alene været hvordan
ejendomsfinansiering påvirker tallene. Målet med analysen er dermed ikke en analyse af de to
udvalgte banker, men en analyse af hvordan ejendomsfinansiering påvirker driften og nøgletallene.
Da nøgletallene påvirkes af andre forhold vil analysen i nogen grad bygge på forudsætninger og
antagelser om alt andet lige.
Ejendomseksponeringen generelt er som tidligere omtalt udregnet for perioden 2002 – 2011.
Beregning af nøgletal til analysen er foretaget for perioden 2002 – 2012, idet regnskaberne for disse
to banker er kommet for 2012. Dog har analysen særlig fokus på perioden 2007-2012, idet det er
den nærmeste historie lige op til krisen og især efter krisen, der vurderes at være interessant og
relevant, derfor er der også for denne periode angivet sammenligningstal for branchen.
39
Finanstilsynets størrelsesgruppering ud fra arbejdende kapital ultimo 2012
40
www.finanstilsynet.dk

René Neesgaard
Side 42
Ejendomseksponering
Ejendomseksponeringen for de to banker har udviklet sig meget forskelligt, både i forhold til
hinanden, men også i forhold til gennemsnittet.
Tabel 2: Ejendomseksponering i procent
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Gns. 11,6 10,8 11,8 10,3 13,4 15,9 13,9 14,2 11,9 12,4
Alm.
Brand
16,5 19,6 22,5 23,1 23,4 20,5 20,8 20,0 20,2 21,0 17,3
Sydbank 14,0 14,0 14,0 12,0 12,5 14,0 14,5 13,0 10,5 10,1 10,7
Kilde: Egen tilvirkning ud fra tal fra Finanstilsynet og årsrapporter fra Sydbank og Alm. Brand Bank
Som tidligere omtalt i afhandlingen har den gennemsnitlige ejendomseksponering i branchen haft
en stigende tendens frem til 2007, hvorefter den har været aftagende.
Når man sammenligner denne udvikling med de to banker er der flere forhold, der er værd at notere
sig.
Sydbank har en meget stabil andel af sine lån allokeret til ejendomme, idet den i perioden 2002 –
2009 kun svinger mellem 12 og 14,5 %. Sydbank har dermed ikke haft en stigende
ejendomseksponering op til krisen, men har dog valgt at nedbringe deres ejendomseksponering fra
år 2010, idet den herefter alene udgør mellem 10,1 og 10,7 % Derudover kan det bemærkes, at
Sydbanks ejendomseksponering er meget tæt på at være i samme niveau som gennemsnittet.
I stærk kontrast hertil er Alm. Brand Bank. Ejendomseksponeringen her er for det første på et noget
højere niveau og udviser også større udsving. Det er bemærkelsesværdigt at allerede i 2003 udgør
ejendomseksponeringen 19,6 % og den topper i 2006 med 23,4 %, meget tæt på grænseværdien i
tilsynsdiamanten (som først blev indført senere). Siden toppen er ejendomseksponeringen nedbragt
gradvist og er i 2012 på 17,3 % Selv om det er en kraftig nedbringelse er det fortsat noget over
gennemsnittet i sektoren, et gennemsnit som Alm. Brand Bank i hele perioden er betydeligt over.
Dermed er de to banker interessante at se nærmere på, idet der er meget stor forskel på deres
eksponering mod netop ejendomme.

René Neesgaard
Side 43
Indtjening
De nøgletal som anvendes til beskrivelse af indtjeningen og udviklingen i indtjening er dels ROE og
ROA. Disse er beregnet for begge banker for hele perioden, mens gennemsnittet for sektoren alene
er medtaget for perioden 2007 – 2011.
Da det i begge nøgletal er nettoresultatet efter skat der sættes i forhold til henholdsvis egenkapital
og aktier, har jeg valgt primært at fokusere på ROE, idet en del af konklusionerne ved de to nøgletal
vil være de samme. I den forbindelse har ROE den fordel at det kan sammenlignes med andre
investeringer, ligesom Finanstilsynet offentliggør egenkapitalforrentningen for alle pengeinstitutter
og dermed gennemsnittet, det gør sig ikke gældende for ROA.
Tabel 3: Oversigt over ROE og ROA i perioden 2002 – 2012 i procent
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
ROE
Alm.
Brand
14,5 14,1 10,6 9,7 9,3 8,2 -45,7 -97,2 -41,4 -84,0 -39,3
ROE
Sydbank
11,6 15,5 17,3 18,8 23,8 25,5 8,5 8,6 4,3 2,0 4,7
ROE
Gns.41
14,1 -2,6 -6,5 0,7 0,7
ROA
Alm.
Brand
0,8 0,9 0,8 0,8 0,8 0,6 -1,8 -5,1 -2,6 -4,4 -2,2
ROA
Sydbank
0,6 0,9 1,0 0,9 1,3 1,3 0,4 0,5 0,3 0,1 0,3
Kilde: Egen tilvirkning ud fra tal fra Finanstilsynet og årsrapporter fra Alm. Brand Bank og Sydbank
Når man kigger på Alm. Brand Bank isoleret set så er der tre hovedperioder, en periode fra 2002 –
2003, hvor ROE er på over 14 %, hvilket er et acceptabelt niveau. Det er dog bemærkelsesværdigt
at allerede i 2004 falder ROE betydeligt nemlig til 10,6 % og det niveau er yderligere svagt
faldende frem mod 2007. Periode 3 er efter krisen indtræffer, hvor negative resultater naturligvis
41
Finanstilsynets nøgletal for perioden 2007-2011 for gruppe 1 - 4

René Neesgaard
Side 44
medfører negative egenkapitalforrentning i større eller mindre grad. I perioden 2007-2011 er ROE
betydeligt under gennemsnittet for sektoren.
ROA har derimod en lidt mere stabil udvikling, i hvert fald i perioden fra 2002-2007, hvor den kun
svinger mellem 0,6 % og 0,9 %. Årsagen til denne forskel mellem udviklingen i ROE og ROA skal
findes i at den samlede aktivmasse ikke er steget så meget som egenkapitalen, udlånsvæksten har
været noget lavere end væksten i egenkapitalen, derimod er beholdning af obligationer og aktier
steget kraftigt.
Derudover kan det konstateres at Alm. Brand Bank har tabt ikke mindre end 3,7 mia. DKK i
perioden 2008-2012, et meget stort beløb set i forhold til en samlet aktivmasse på 17,4 mia. DKK
ultimo 2012.
Udviklingen hos Sydbank ser noget anderledes ud, ROE har udviklet sig stabilt og meget positivt i
perioden 2002-2007 med en stigning fra 11,6 til 25,5 %, et meget flot resultat. Sydbank har dog
også mærket krisen, endda meget markant, idet ROE falder i 2008 til 8,6 % og efter at have været
helt nede på 2,0 % har Sydbank i 2012 en ROE på 4,7 % Sydbank har altså oplevet et meget stort
fald i indtjening fra 2007 – 2008, men overskuddet i 2007 var så stort, at de har undgået et negativt
resultat, hvilket må siges at være positivt.
Udviklingen i ROA hos Sydbank stemmer meget godt overens hermed, hvilket betyder at
aktivmassen og egenkapitalen har fulgt nogenlunde samme udvikling.
I relation til finansiering af ejendomme er det bemærkelsesværdigt, at det er den bank med den
laveste ejendomseksponering der leverer de klart bedste resultater, også i årene før krisen, og
dermed i de år, hvor nedskrivninger ikke var så betydende, men det var et spørgsmål om indtjening
på aktivmassen/egenkapitalen.
Set ud fra indtjening i disse to banker har der altså ikke været årsager til at søge en højere
ejendomseksponering. Som vi har set i beregningen af basiskapitalforrentningen kan det også være
svært at levere højere afkast af basiskapitalen på netop ejendomme, særligt når det er sjældent at
pengeinstitutter får muligheden for at belåne indenfor de lave lånegrænser, der hvor
risikovægtningen er lav. At det ikke synes at se ud til at en højere ejendomseksponering ikke giver
forhøjet indtjening, antages også at hænge sammen med at ejendomseksponeringen blev øget i Alm.
Brand Bank i en periode, hvor der var kamp om disse kunder, med faldende marginer til følge.

René Neesgaard
Side 45
Basiskapitalforrentningen viser at der er gode muligheder for at skabe indtjening på
ejendomsfinansiering, hvis man opnår tilfredsstillende marginer, hvilket forventeligt er noget lettere
i det aktuelle marked end før krisen.
Risiko og kredithåndværk
I fortsættelse af ovennævnte omkring indtjening er det yderst relevant at se nærmere på
nedskrivningsprocenten. Nedskrivningsprocenten kan måske forklare nogle af resultaterne af ROE
og ROA og giver et indtryk af kredithåndværket også sammenholdt med ejendomseksponeringen.
Tabel 4: Nedskrivningsprocent
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Alm. Brand 0,17 0,37 0,13 0,13 0,18 0,27 1,79 7,74 4,56 6,23 2,97
Sydbank 0,61 0,58 0,38 -0,08 0,18 -0,66 0,59 1,37 1,65 1,40 2,06
Gennemsnit -0,02 0,96 2,17 1,35 1,08
Kilde: Egen tilvirkning på basis af tal fra Finanstilsynet og årsrapporter fra Alm. Brand Bank og Sydbank
Nedskrivningsprocenten har et noget forskelligt forløb for de to banker. Sydbank har højere
nedskrivninger end Alm. Brand Bank fra 2002-2004, men begge på et lavt niveau. Den store forskel
kommer dog efter krisen, hvor Alm. Brand Banks nedskrivningsprocent stiger kraftigt og topper på
7,74 % i 2009. I netop 2009 udgjorde nedskrivninger på forskellige ejendomsrelaterede lån ca. 50
%42
af de samlede nedskrivninger. Sydbanks nedskrivningsprocent er også stigende, men topper på
2,06 %, hvilket er lavere end Alm. Brand Bank på noget tidspunkt efter krisen. Dernæst kan det
bemærkes at ud Sydbanks samlede nedskrivninger i 2012 udgjorde erhvervsejendomme 26 %.
Sydbanks nedskrivningsprocent er på niveau med gennemsnittet, lidt lavere i 2008 og 2009, men
lidt højere i 2010 og 2011, mens Alm. Brand Bank har en betydeligt højere nedskrivningsprocent
end gennemsnittet i hele perioden. I øvrigt bemærkes det at Sydbank i 2012 har realiseret den
højeste nedskrivningsprocent på noget tidspunkt i perioden. I regnskabet43
er det angivet at der
ekstraordinært er nedskrevet hvad der svarer til 19 % af de samlede nedskrivninger til privates
udlån til ejendomme, som altså som tidligere anført i afhandlingen ikke er omfattet af
42
Årsregnskabet for 2009 for Alm. Brand Bank A/S s. 15
43
Årsregnskabet for 2012 for Sydbank A/S

René Neesgaard
Side 46
Tilsynsdiamanten og heller ikke at opgørelse af ejendomseksponeringen i denne afhandling. Der
kan altså være en forhøjet risiko på dette segment, som dog ikke skal behandles yderligere i denne
afhandling med fokus på erhvervsejendomme.
Under indtjening så vi at underskuddet i perioden 2007-2012 for Alm. Brand Bank A/S udgjorde
3,7 mia. DKK. Derfor er det værd at notere sig at nedskrivningerne i samme periode udgjorde 3,5
mia. DKK. Dette betyder at næsten hele underskuddet skyldes nedskrivninger, men at
basisindtjeningen også er for dårlig, da den alene ville have medført et lille underskud. Til
sammenligning har Sydbank nedskrevet 5,8 mia. DKK i samme periode, men på en udlånsbog der
er næsten 6 gange så stor.
En del af forklaringen på de noget højere nedskrivningsprocenter i Alm. Brand Bank kan være en
dårligere kreditpolitik, men en del vil helt sikkert også hænge sammen med den noget højere andel
af ejendomme i porteføljen, idet netop ejendomme har oplevet store prisfald under og efter krisen.
Det ser altså ud til at risikoen ved ejendomme slår kraftigt igennem når man sammenligner Alm.
Brand Bank med Sydbank.
En anden del af risikoen er solvensen i de to banker.
Tabel 5: Solvensprocenten
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Alm. Brand 11,5 12,0 10,0 10,3 12,1 11,7 9,1 14,7 17,9 16,8 19,4
Sydbank 10,3 10,0 10,7 10,7 11,4 11,9 14,7 15,2 15,4 16,1 15,9
Gennemsnittet 12,3 14,1 17,8 18,1 20,1
Kilde: Egen tilvirkning efter tal fra Finanstilsynet og årsrapporter fra Alm. Brand Bank og Sydbank
Når man ser på solvensprocenten for de to banker er der tale om to banker med en fornuftig
solvensprocent over hele perioden, på nær Alm. Brand Bank i 2008, hvor det er tæt på
minimumskravet. Faktisk ligger Alm. Brand Bank over Sydbank i faktisk solvensprocent i lidt mere
end halvdelen af årene og vel og mærke de seneste 3 år. Årsagen til denne positive udvikling for
Alm. Brand Bank er at der er reduceret kraftigt i de risikovægtede poster i de seneste år. I forhold til
2002 er basiskapitalen steget med 98 %, mens de risikovægtede poster kun er steget med 17 % og
faktisk er der tale om en halvering fra 2008 til 2012 i de risikovægtede poster. Denne nedgang
skyldes at udlånsbogen generelt er reduceret kraftigt, næsten med samme nedgang. Som det fremgik

René Neesgaard
Side 47
af beregningerne af ejendomseksponeringen andelen af udlån til ejendomme næsten uændret,
bortset fra et fald fra 2011 til 2012, men de nominelle beløb er altså kraftigt reduceret.
Til sammenligning så har Sydbank haft mere vækst i perioden, basiskapitalen er i samme periode
steget med 157 % mens de risikovægtede poster er steget med 67 % og udlånet er steget med 92 %
mens Alm. Brand Banks udlån i samme periode er steget med 10 %
Sydbank har altså formået at få udlånet til at stige mere end de risikovægtede poster, hvor det er
omvendt for Alm. Brand Bank. Dette er naturligvis særdeles positivt for Sydbank og tyder på en
bank i udvikling i modsætning til Alm. Brand Bank der bliver mindre og mindre.
Den faktiske solvensprocent skal også ses i forhold til den individuelle solvensprocent, som er et
udtryk for den konkret beregnede risiko i den pågældende bank. I Sydbank er den i 2012 opgjort til
8,9 % (9,4 % i 2011) altså en overdækning på 7 procentpoint. Derimod er den individuelle
solvensprocent for Alm. Brand Bank i 2012 opgjort til44
15,7 % (15,4 % i 2011), altså kun en
overdækning på 3,7 procentpoint. Den umiddelbare højere solvensprocent i Alm. Brand Bank er
altså en nødvendighed, idet Alm. Brand Bank har påtaget sig en større risiko, og dermed kræves en
højere individuel solvens end for Sydbank. Dette harmonerer godt med en noget højere
ejendomseksponering som et risikoelement og baseret på de seneste års nedskrivninger, virker en
forhøjet individuel solvens også som værende fornuftigt og nødvendigt.
Det kan altså konkluderes ud fra disse to banker at den bank med den højeste ejendomseksponering
har den højeste nedskrivningsprocent og den mindste overdækning i forhold til den individuelle
solvensprocent.
44
Rapport om risiko og kapitalstyring for 2012 for Alm. Brand Koncernen

René Neesgaard
Side 48
Finansieringsomkostninger
Beregningen af WACC består som tidligere beskrevet af flere forskellige hoveddele, prisen på
egenkapital, prisen på fremmedkapital og vægtningen heraf.
Tabel 6: WACC i procent
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
WACC
Alm.
Brand
2,11 2,01 1,66 1,64 2,36 3,04 3,60 2,23 1,77 2,21 2,39
WACC
Sydbank
2,10 1,68 1,46 1,35 1,89 2,51 2,73 1,62 1,05 1,17 1,00
CIBOR
345
3,01 2,21 2,21 2,50 3,89 4,85 4,91 1,55 1,21 1,00 0,28
Kilde: Egen tilvirkning på basis af årsrapporter fra Alm. Brand Bank og Sydbank
I beregningerne er der som anført taget udgangspunkt i en beta på 1 og den samme markedsrente
over tid på 8 % (jf. forventet afkast på OMXC20). Dermed sker der ingen forskydninger i prisen på
egenkapital, idet den er 8 % igennem hele perioden for begge banker.
Samtidig kan det konstateres at vægtningen mellem egen- og fremmedkapital er nærmest identisk
og udviser meget få udsving. Sydbank svinger mellem 93 og 95 % fremmedkapital, med en
faldende tendens, idet de seneste 3 år er årene med 93 % fremmedkapital. Alm. Brand Bank har lidt
større udsving, mellem 91 og 96 % fremmedfinansiering, dog stabil de seneste 4 år på 94 og 95 %
fremmedfinansiering.
Dermed skyldes udsvingene i WACC næsten alene ændringer i prisen på fremmedkapital. Netop
dette element er også det mest interessante, idet det fortæller noget om hvordan markedet ser på
risikoen i den ene bank i forhold til den anden. Samtidig vil man ud fra den samlede WACC sat i
forhold til renten, f.eks. CIBOR 3 kunne se om der ud fra finansieringsomkostningerne er gode eller
dårlige forudsætninger for at skabe en forretning.
Overordnet set er det tydeligt at WACC for Alm. Brand Bank i hele perioden er højere end
Sydbank. Da Alm. Brand Bank er en mindre bank vil den også sædvanligvis blive antaget for højere
45
www.dst.dk (Danmarks Statistik)

René Neesgaard
Side 49
risiko end en større bank som Sydbank. Det der er bemærkelsesværdigt er at forskellen er kraftigt
stigende. I perioden 2002 – 2009 ligger Alm. Brand Bank ca. 15-25 % over Sydbank, men i 2008
og især i 2010 og frem bliver der meget stor forskel. I 2010 hele 68 % højere, i 2011 88 % højere og
i 2012 139 % højere. Når man sammenholder den udvikling med ejendomseksponeringen så følger
den ikke den udvikling. Markedet reagerer altså tilsyneladende ikke mod en forhøjet
ejendomseksponering i risikobedømmelsen af Alm. Brand Bank. Derimod følger udviklingen ret
præcist nedskrivningerne og de deraf følgende dårlige resultater. Det er fra 2009 at Alm. Brand
Bank har forhøjede nedskrivninger og underskud, og det er derfra at WACC stiger
uforholdsmæssigt højt i forhold til Sydbank.
Selve niveauerne for WACC i henholdsvis Sydbank og Alm. Brand Bank er også værd at bemærke.
Niveauerne er sat i forhold til CIBOR 3. Herudfra kan det konstateres at begge banker indtil 2008
har en WACC der er lavere end CIBOR 3. Dette vil være målet for en bank, idet en stor del af
indtjeningen i en bank hænger sammen med at kunne skabe merindtjening i forhold til markedet, og
så er det nødvendigt at prisen på kapital ikke er højere end markedet kan skaffe kapital til. I 2009
ændrer billedet sig, begge banker får i dette år en WACC der er højere end CIBOR 3. Sydbank lidt
over og Alm. Brand Bank noget over. Sydbank formår i 2010 at få en WACC lavere end CIBOR 3,
mens Alm. Brand Bank i den resterende periode er betydeligt over CIBOR 3. Ud over at de
førnævnte grunde til den forhøjede WACC, for Alm. Brand Bank og til dels også Sydbank, der også
i disse år leverede dårlige resultater sammenlignet med tidligere, så skal det også bemærkes at
CIBOR 3 i disse år er meget lav, i december 2012 på 0,28 %. I praksis gør denne lave rente det
nærmest umuligt at have en lavere WACC, både fordi spændet ikke er særligt stort, og fordi prisen
på egenkapital er uændret og de 8 % selv om det kun er på 7 % af den samlede kapital for Sydbanks
vedkommende, så betyder det mere, når renten er så lav som den er for tiden.
Delkonklusion
Når regnskaberne for Alm. Brand Bank og Sydbank analyseres ud fra hvordan finansiering af
ejendomme påvirker dem er der nogle konklusioner der kan tages.
For det første så synes der ikke at være en direkte sammenhæng mellem en høj
ejendomseksponering og en høj indtjening, naturligvis ikke i kriseårene, men heller ikke før krisen
og hvor der var lave nedskrivninger var indtjeningen i Alm. Brand Bank bedre end i Sydbank. Det

René Neesgaard
Side 50
kunne tyde på, at konkurrencen om ejendomsengagementer var så høj at margin på disse
engagementer ikke var stor nok til at skabe merindtjening.
For det andet ser det ud til at der er en sammenhæng mellem en høj ejendomseksponering og en høj
nedskrivningsprocent og en forhøjet individuel solvensprocent. Den risiko der blev taget ved en
højere andel af ejendomme, har givet uheldige konsekvenser, idet krisen også har været en krise på
ejendomsmarkedet med betydelige fald til følge og derfor nedskrivninger i bankerne, herunder Alm.
Brand Bank.
Endelig så er der ikke nogen direkte sammenhæng mellem udviklingen i finansierings-
omkostningerne (WACC) og ejendomseksponeringen. Men der er til gengæld en sammenhæng
mellem WACC og nedskrivninger og dårlige resultater, det straffes med det samme med en forhøjet
WACC. Dermed er der risiko for at der skabes en negativ spiral, idet en forhøjet WACC gør det
meget vanskeligt at skabe positive resultater, og det er netop positive resultater, der skal være med
til at få en lavere WACC igen.

René Neesgaard
Side 51
Organisation
Indledning - ændret kreditpolitik
Som det fremgår af tidligere afsnit er der i pengeinstitutterne sket en stor omvæltning indenfor
finansiering af ejendomme. Set over en 10-årig periode har der været store holdningsskift til det at
finansiere ejendomme. I perioden 2002-2007 var det attraktivt og ønskværdigt at øge udlån generelt
og til ejendomme specifikt og fra og med 2008 viste det sig at være problemfyldt at have finansieret
ejendomme og derfor heller ikke noget der på samme måde blev efterstræbt.
Fra at være et område (ejendomsfinansiering) som gav utroligt gode muligheder for indtjening blev
det en branche med stor risiko for tab.
Samtidig er der sket et mentalt skifte i tilgangen til forretninger i hele samfundet generelt set. I
perioden op til finanskrisen, blev der set på muligheder og det var meget vanskeligt at se risici og
begrænsninger. Denne holdning var meget forståelig, idet Danmark og hele den vestlige verden
havde oplevet en meget lang periode med næsten uafbrudt fremgang og selv de største skeptikere
begyndte at tro, at det nærmest kun kunne gå fremad i den vestlige verden. Dette gjaldt ikke mindst
ejendomsområdet, som var præget af fremgang i ca. 15 år, hvilket gav en forventning om fortsat
fremgang.
Finanskrisen har fuldstændigt ændret denne holdning. Nu er der generelt set mest fokus på risici.
Hvad kan gå galt undersøges langt grundigere, end hvilke muligheder der er. Dette skyldes samme
psykologi som før finanskrisens indtog, nu har der været en periode på næsten 5 år med tab,
konkurser og problemer og ligesom langt de fleste forventede at den positive udvikling blot
fortsatte, så frygter de fleste i dag også at den negative udvikling fortsætter. Mennesker har generelt
svært ved at forestille sig at tingene ændrer sig.
Denne udvikling har selvsagt også påvirket kreditpolitikken i pengeinstitutterne omkring
finansiering af ejendomme. De betydelige tab har øget fokus på godt kredithåndværk og på at søge
de gode engagementer og undgå de dårlige.
Den formelle kreditpolitik besluttes af bestyrelsen og håndhæves af direktionen46
. En sådan
kreditpolitik er ikke offentlig tilgængelig, hvorfor der i afhandlingen her ikke kan henvises til
46
Bekendtgørelse om ledelse og styring af pengeinstitutter m.fl. § 5 stk. 1, jf. bilag 1 og § 9

René Neesgaard
Side 52
konkrete ændringer i kreditpolitikken. Det er dog forudsat at kreditpolitikken er ændret, enten
formelt eller i håndhævelsen heraf.
Kreditpolitikken kommer til udtryk i nogle forretningsgange, som indeholder konkrete retningsliner
for kreditgivning og beslutningskompetencen.
Sagsgangen i langt de fleste engagementer er standardiserede og systematiserede. Den type
engagementer som denne afhandling omhandler, finansiering af erhvervsejendomme, er dog typisk
mere komplekse og krævende i deres karakter. Der vil sædvanligvis være tre elementer i
vurderingen af et nyt engagement47
:
 Den finansielle faktor
Facts som f.eks. regnskaber, budgetter, værdisætning af ejendommen, vurdering af
sikkerheder.
Det vurderes, at der på dette område er strammet kraftigt op i forhold til før krisen.
Dvs. større dokumentationskrav og højere krav til overskud i den løbende drift og
likviditetsoverskud og ikke så meget fokus på muligheden for fremtidige
værdistigninger.
 Den personlige faktor
Vurdering af evnen til at drive forretningen og ikke mindst tillid eller mistillid til
kunden.
Også her vurderes det at der er strammet op, idet vanskelige tider kræver mere
kompetente ejere af ejendomme, der har de fornødne kompetencer til at drive
ejendommene på bedst mulig vis.
 Makroøkonomien
Konjunkturudviklingen som selvsagt kan være meget vanskelig at forudsige, men som
netop den aktuelle krise har tydeliggjort har en afgørende betydning.
Denne naturligt ændrede kreditpolitik vil give nogle organisationsmæssige udfordringer, hvoraf 3
vil blive behandlet indgående nedenfor.
47
Dansk Bankvæsen 6. udgave s. 366

René Neesgaard
Side 53
Centralisering/decentralisering
Ét af de forhold som typisk er blevet ændret i kreditpolitikken er graden af decentralisering i
beslutningerne.
Låneproceduren i et pengeinstitut vil sædvanligvis følge denne procedure48
:
 Mindre lån ydes af den medarbejder der har dialog med kunden
 Større lån kræver en bevilling et andet sted
o Medarbejderen laver en indstilling
o Centrale kreditfunktioner indblandes eventuelt
o Låneansøgningen foreligges den der kan bevilge lånet
o Medarbejderen ekspederer lånet eller afviser at yde lånet
I denne proces er der altså centrale funktioner som f.eks. kreditkontoret, vurderingssagkyndige med
specialviden i ejendomme, filialdirektør, regionsdirektør, bestyrelse som bliver involveret i en
låneprocedure afhængig af lånets størrelse, mens andre ting besluttes decentralt.
Der er en række generelle fordele og ulemper49
set for et pengeinstitut
Fordele ved centralisering:
 Giver gode mulighed for at koordinere aktiviteter, f.eks. kampagner eller ændringer i
kreditpolitikken
 Giver overblik for den øverste ledelse og sikrer at en given kurs følges, at f.eks. en
tilbageholdenhed med finansiering af ejendomme hurtigere kan gennemføres og fastholdes
 Gør det lettere at afbalancere forskellige funktioner i virksomheden
 Kan give besparelser, ved f.eks. at én samlet vurderingsfunktion antages at være mere
effektiv end at flere lokale rådgivere skal vurdere ejendomme
 Beslutninger tages af de mest erfarne i virksomheden, specialister med den største erfaring
træffer beslutning om nye kreditter
 Gør at hurtige beslutninger kan tages om f.eks. ny kreditpolitik eller strategi
Fordele for decentralisering:
48
Dansk Bankvæsen 6. udgave s. 370
49
Organisationsteori 5. udgave af Bakka & Fivelsdal s. 60 oprindeligt Robey, 1982 og Child, 1984

HD(FR) finansiering af ejendomme

HD(FR) finansiering af ejendomme

Recomendados

Recomendados

Mais conteúdo relacionado

Semelhante a HD(FR) finansiering af ejendomme

Semelhante a HD(FR) finansiering af ejendomme (20)

HD(FR) finansiering af ejendomme