Praktijkcongres Gebiedsontwikkeling 2014

1. 26-3-2014
1
VATHORST
SITE: 27 MAART 2014
2012: COMPLEX VAN IN
ELKAAR GRIJPENDE
VRAGEN:
• Stagnatie afzet
• Gebied half af
• Grex niet vastgesteld
• Politieke onrust over tekorten
• Vertrouwen in elkaar zoek
• Samenwerking OBV/VB werkt niet goed
• een integraal en verleidelijk perspectief op
Vathorst, Vathorst West en Vathorst Noord,
• de meerwaarde (ruimtelijk, programmatisch,
financieel) wordt aangetoond van een integrale
samenhangende ontwikkeling van de drie gebieden.
• een meer optimaal planproces, waaronder een
heroverweging van de rol van het OBV
• de eventuele effecten op bestaande
afsprakenkaders.
VRAAGSTELLING DISCUSSIEPUNTEN
• Meer concurrentie tussen marktpartijen een
oplossing?
• Ontwikkeling op korte termijn op gang houden in
relatie tot kwaliteit?
• De evenwichtigheid van de bestaande
afsprakenkaders, met name risicoverdeling.
• Meerwaarde integratie van de locaties Noord en
West
• .
AANPAK SITE
• Hoe creëer je in zo'n complexe kluwen
problemen nieuw perspectief en doorbraken?
• Vraagstelling: belangenverkenning
• Integreren: alles tegelijk doen
• Analyseren: een goede basis
• Inhoudelijk perspectief: over schaduw heen
springen, nadruk op markt

2. 26-3-2014
2
PROCES
• slimheid om binnen bestaande tot
oplossingen te komen,
• snijden in kosten en organisatie,
processen effectiever maken,
• nieuwe energie in de mensen onderling
brengen, door de verleiding
organiseren….
• in workshops… en af en toe een steen in
de vijver gooien
• expertise organiseren
ORGANISATIE
• SITE stuurt inhoud en proces
• Onder leiding van SITE klein team:
• Ruimtelijke conceptontwikkelaar: AM
concepts, Peter Hoesbergen
• Planeconoom: stad2 (namens
gemeente)
• Marktonderzoeker: Bouwfonds
• Opdrachtgeverteam (gemeente en VB)
ADVIES SITE
BESTAAND VATHORST
KAART EDWIN
• Bestaande situatie Vathorst onvoldoende
onderzocht (scenario 2)
• Teveel op niveau van door OBV aangedragen
plotjes (in Bron, Velden, Laak) ipv wat is er
uberhaupt nog te optimaliseren
• Te snel sprong naar grote schaal
WAT IS NOG VERANDERBAAR
STRATEGIE TERUGBRENGEN
TEKORT
• Vaststellen basis : ± 50 mio negatief
• middels optimalisatie van kosten en
opbrengsten terugbrengen naar – 18 miljoen
euro NCW:
Door:
• Inhoudelijk perspectief, scherpere
positionering deelgebieden
• Ander programma
• Kostenreductie
• Andere manier van samenwerken
• Een nieuw integraal perspectief voor
Vathorst als geheel
“VATHORST HEEFT EEN GOEDE
MARKTPOSITIE VOOR DE LANGE
TERMIJN”
MAAR, KAN NOG BETER BENUT, DOOR:
1. Scherpere positionering Vathorst geheel
op hogere schaal (Amersfoort Noord)
2. Beter verbinden met groene ommeland
3. Scherper positioneren deelgebieden tov
elkaar
4. Betere interne relaties met fijnmazig
netwerk (tussen voorzieningen, groene
plekken, station, etc)
INHOUDELIJK PERSPECTIEF

3. 26-3-2014
3
POSITIONERING A’FOORT POSITIONERING
LANDSCHAP VOELBAAR
DOELGROEPEN
VATHORST BESTAAND
DOELGROEPEN
VATHORST TOEKOMSTIG
DEELGEBIEDEN DEELGEBIEDEN

4. 26-3-2014
4
BEPERKING
• stedenbouwkundig ingrijpen niet meer
mogelijk, ofwel te kostbaar
• De Bron vanuit een park stedelijke
positionering kan daardoor niet waargemaakt
worden.
AANPASSING VAN HET PROGRAMMA
- Meer vrije kavels:
- 50 won per jaar en
- op bouwrijpe grond
- ook kleinere kavels
- In De Bron meer stedelijke woontypes
- In Laak 2 en Velden 1F ruimere kavels
- Toevoegen categorie beleggershuur midden
- Aanpassing grondquotes
- Looptijd teruggebracht tot eind 2024
KOSTENREDUCTIE
- Financieringslast terugbrengen naar 3,5 %
- Taakstellende kostenreductie apparaatskosten
OBV
- Taakstellende kostenreductie post civiele
werken
WIJZIGEN SAMENWERKING OBV
VATHORST BEHEER
- Uitgifte van grotere deelgebieden in één keer
- Harde afspraken over bedrag en moment van
betalen bij uitgifte grond
- Heldere afspraken over kwaliteit (essenties)
- Meer stedenbouwkundige en
programmatische vrijheid voor de
ontwikkelaar
- Geen ver uitgewerkte inrichtingsplannen door
OBV
INTEGRAAL PERSPECTIEF
“JA HET IS VERSTANDIG OM NOORD EN WEST NU AL TE
BETREKKEN IN DE PLANVORMING”
WANT:
1. Een goede visie op Noord en West geeft
de klant meer vertrouwen in toekomstige
kwaliteit en waarde Vathorst
2. Activeren groene ommeland als groen –
recreatief landschap met enkele
buurtschappen om positionering Vathorst
te versterken en belofte aan klant waar te
maken
3. Door sterk concept voor groter geheel,
wordt ook positionering deelgebieden als
De Bron en Laak en Stationsgebied
sterker
NOORD EN WEST

5. 26-3-2014
5
RESTERENDE DISCUSSIEPUNTEN
a. Gemeente wenst een meer gelijkwaardige
risicoverdeling in de GREX
b. Vathorst Beheer wenst planologische
zekerheid mbt Vathorst Noord en Vathorst
West
(DIS)CONTINUÏTEIT
DIS-CONTINUÏTEIT
• Versterking deelgebieden, positionering waar
mogelijk, helderder perspectief
• Efficiënter organiseren
• Bijstelling programma
• Scherp stellen kosten
• Meer duidelijkheid over rollen en
verhoudingen
• Uitbreiding met nieuwe deelgebieden biedt
perspectief, discussie blijft
• Behoud concept
• Beperkte mogelijkheden aanpassing stedelijk
plan, lopende trein
• Behoud OBV/VB
• Grex en risicoverdeling bestaand Vathorst
leidend voor afsprakenkader
• Proces gaat door na SITE
CONTINUÏTEIT
SITE urban development
Donker Curtiusstraat 15
1051 JM Amsterdam
T. + 31.20.6231459
info@site-ud.nl
www.site-ud.nl