2. Larry Bath
directeur vastgoed de Alliantie Amsterdam
Jeroen Mensink
architect JAM* architecten
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
3. Inhoud
→ Nieuw West in vogelvlucht
→ De (corporatie)opgave
→ Bijstelling 2006: nieuwe verhoudingen
→ De Alliantie
→ Positie in Nieuw West
→ Inzet en doelen
→ Herijking, nieuwe condities
→ Doorgaan maar anders
→ Succesfactoren
→ Vernieuwingsplan Jacob Geelbuurt - concept
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
5. Nieuw West in vogelvlucht
→ Na-oorlogse stadsuitbreiding: AUP 1934, realisatie 1950-1970
→ Wederopbouw: optimisme en vooruitgang, licht, lucht en ruimte
→ Omvang: 130.000 inwoners, 54.000 woningen, ‘18e stad van NL’ (2000)
→ Jaren 90: negatieve ontwikkeling, slechter imago
→ Eenzijdig woningaanbod: kleine (65m²) portieketagewoningen, 76% SH
→ Heel veel openbare ruimte, slijtage woonomgeving
→ Toename kansarme bevolking, wegtrekken middengroepen/stijgers,
dreigende segregatie
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
6. De (corporatie)opgave: Richting Parkstad 2001
→ 2001: Ontwikkelingsplan Richting Parkstad 2015
→ Woningvoorraad: transformatie (13.000 sloop, 24.000 nieuwbouw)
en differentiatie ( SH 76% → 45%, VSH 9% → 15%, Koop 15% → 40%)
→ Verdichting en differentiatie woon- en leefmilieus,
fors verbeteren kwaliteit openbare ruimte
→ Sociale vernieuwing: ontwikkelingsprogramma, 7 speerpunten
→ Voorzieningen: programma maatschappelijk vastgoed (100.000m²)
→ Economie: toevoegen bedrijfs-/kantoorruimte (350.000m²),
versterken winkelgebieden, meer arbeidsplaatsen
→ Organisatie: gemeente en 4 stadsdelen → bureau Parkstad
14 corporaties: 3 consortia (en herverkaveling)
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
7. Bijstelling 2006: nieuwe verhoudingen
→ Moeizaam vernieuwingsproces, stroperig/bureaucratisch
→ Aanpak vooral fysiek: sloop/nieuwbouw appartementen,
eenzijdige woonmilieus, te duur en te stedelijk
→ (Opkomende) middenklasse wordt niet bediend,
eenzijdige uit- en instroom gaat onveranderd door
→ Sociale investeringen blijven achter)
→ Andere verhoudingen: Raamovereenkomst
→ Verbreding en verdieping sociaal investeringsprogramma
→ Corporaties nemen financiële verantwoordelijkheid
fysiek programma inclusief MOG en openbare ruimte
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
8. Overtoomseveld Noord
Jacob Geelbuurt
Staalmanpleinbuurt
Nieuw West 2010 en verder
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
9. De Alliantie: positie in Nieuw West
→ 5000 woningen (22% van onze woningvoorraad
en 9% van Nieuw West)
→ ⅔e hiervan / 3.300 woningen in aangewezen
vernieuwingsgebieden (15% van onze voorraad)
met name in de ‘3e fase’
→ Gebiedsontwikkeling: opgave geconcentreerd in
3 wijken: Staalmanpleinbuurt, Jacob Geelbuurt
en Slotermeer-Noord
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
10. De Alliantie: inzet en doelen
Verbind lange termijnbelang vernieuwing met korte
termijnbelang bewoners en focus op doorgroeien huidige
bewoners in de buurt: perspectief bieden
→ Huidige bewoners op de eerste plaats
doorgroeien in de wijk, vasthouden stijgers, vooruitkomen achterblijvers
→ Woonmilieus ontwikkelen die het verschil maken
werkelijke differentiatie woonmilieus, aansluiten bij behoefte huidige
bewoners en dat op langere termijn ook nog doen, meer suburbaan/laagbouw,
aantrekkelijke woonomgeving, voorzieningen
→ Faciliteren persoonlijke ontwikkeling
Kansen bieden om vooruit te komen en uitsluiting te voorkomen, wooncarrière
mogelijk maken, bereikbare woningen, kleine stappen woonladder
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
11. De Alliantie: herijking, nieuwe condities
Herijking
→ Vijfjaarlijkse (2e) evaluatie (Richting Parkstad, ROK, KNW)
→ Economisch andere tijd noopt tot bezuiniging/krimp bij alle partijen
→ Vergaande gevolgen en verandering (koop)woningmarkt
(prognose 11-14: 5800 ( juli) -> 3600 (nov) -> 1800...)
→ Wegvallen Far West, nieuwe afspraken werkwijze (ROK)
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
12. De Alliantie: doorgaan omdat
Doorgaan met wijkontwikkeling, omdat…
→ Sociaal-economische urgentie onverminderd groot is
werkloosheid, gemiddeld inkomen, aandeel jongeren minimahuishouden,
onderwijsprestaties scoren slechter dan gemiddeld NW en Amsterdam
→ Vicieuze cirkel doorbreken (uitstroom stijgers en instroom kwetsbaren)
→ Fysieke vernieuwing werkt als vliegwiel en motor vernieuwing
→ Bewoners perspectief blijven bieden, gewekte verwachtingen waarmaken,
gewonnen vertrouwen niet verliezen
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
13. De Alliantie: doorgaan maar anders
Anders doorgaan, omdat…
→ Omstandigheden economie, woningmarkt ingrijpend gewijzigd
→ Verschillen per gebied vergt maatwerk per buurt
→ Noodzaak lagere versnelling en sneller kunnen schakelen (tempo, volume, produkt)
→ Er minder middelen zijn (overheid, corporaties, markt)
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
14. De Alliantie: succesmakers als randvoorwaarde
→ Bewoner centraal: participatie en communicatie
→ Organisatie: heldere aansturing, kordate uitvoering
→ Samen sterk: vitale coalities
→ Excellent beheer: sociaal en fysiek
→ Produkt/marktcombinaties die in- en doorstroom bevorderen
→ Duurzaamheid: sociaal en fysiek
→ Rendement: financieel en maatschappelijk
→ Initiatieven: stimuleren en faciliteren
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
17. BEHEERSGEBIED (EIGEN HAARD)
NOORD
368 woningen
7
HEMSTERHUISSTRAATSTROOK
ONTWIKKELINGSGEBIED 1 1 ICA
(DE ALLIANTIE) 2 Bisschop Huibersschool (basisschool)
CENTRALE 3 Professor Huizingaschool (basisschool)
VOORZIEN- 4 Stichting Ekmel (internaat scholieren)
636 woningen INGEN 5 5 De Villa
8 6 Voormalige Pius X kerk
STROOK OOST 7 KAV (autoverhuur)
6 8 Wijkantoor de Alliantie
WEST 9 Leger des Heils
10 NS-Station Lelylaan
4
2
3
9
BEHEERSGEBIED (DVM)
10 360 woningen
ZUID
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
18. Randvoorwaarden openbare ruimte
[AANPASSEN, SCHEMATISCHER]
openbaar groen
privé groen N
water
speelplek
hoogwaardige pleininrichting
speelstraat
groene hof
openbare ruimte
(eventueel afsluitbaar)
visuele verbinding openbaar groen
Jacob Geelbuurt
pleinverbinding
bomen
privé groen
water
JAM* ARCHITECTEN
speelplek
19. Randvoorwaarden bouwvelden
max 410m2 verplichte rooilijn
6 K 6 F 10 b: max 35m
d: max 20m
maximale rooilijn
maximaal bebouwbaar oppervlak N
gsi=0,55
3 3
gsi=0,55
4 6
A d: max 15m
groen kader
max 1m
onderwijsfunctie
6 5 pleinruimte op maaiveld
3 4 6 pv mogelijkheid voor publieke functie
G 3
d: max 12.6m
max 410m2
gsi bebouwingspercentage
gsi=0,55
P L B 5
b: max 35m
d: max 20m
min 2250m2 max 1m
d: max 15m
b: min 45m 6 3 d: max 12.6m
d: min 50m
pv 4
pv d: max 12.6m
4 3
min 900m2
max 410m2
H gsi=0,55
C b: max 35m
school
7 d: max 20m
max 1m
Q M 4 6 6 3
d: max 15m
d: max 12.6m
3
d: max 12.6m
3 max 410m2
D 5
b: max 35m
d: max 20m
max 1m
d: max 15m
6 3
d: max 12.6m
3 d: max 12.6m
R N 4
J pv E
gsi=0,55
max 1m
3 pv 6 6 d: max 15m
verplichte rooilijn
Jacob Geelbuurt maximale rooilijn
maximaal bebouwbaar oppervlak
JAM* ARCHITECTEN
groen kader
20. Fasering
3b 3a 2017
4 N
2017 45-55 woningen 2019
15-20 wo 95-105 woningen
IV
2015
I
2014 (2) (2015)
(50-100 woningen)
5 2021
40-50 wo
1 2013
6 2021
45-55 wo
V II
35 huurwoningen
(2016) 2014
7 2021
40-50 wo
VI III 8 2021
2016 2015
2 2015
80-90 koopwoningen
40-50 wo
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
21. Duurzaamheid Particuliere initiatieven
→ energie → kleinere korrel
→ flexibiliteit & toekomstvastheid → architectonische verschijningsvorm
→ identiteit, zichtbaar groen en per gebouw
duurzaam → integraal onderdeel van de buurt
→ eigen initiatief → huurders kunnen kopen
Jacob Geelbuurt JAM* ARCHITECTEN
