1. Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds
Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente
Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,
Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,
Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,
Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
Berenschot

2. D. Westland: hybride climate proof wonen
• Adri Bom
hoogheemraad Hoogheemraadschap van Delfland
• Fred Nederpel
senior beleidsadviseur / coördinator Gebiedsgerichte projecten
Hoogheemraadschap van Delfland
• Jeroen Verschuren
directeur Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland
• Karel de Neef
strategisch adviseur Planontwikkeling Gemeente Westland

3. PRAKTIJKCONGRES
GEBIEDSONTWIKKELING
2013
Wonen aan,
op en rondom het
water
in het Westland
Fred Nederpel
senior beleidsadviseur
Hoogheemraadschap van Delfland

4. 3 sprekers, 1 presentatie
• Delfland
historische context, wateropgave, PPS
• BNG g.o.
dilemma’s huidige planvorming in
weerbarstige marktconstellatie.
• gemeente Westland
oorspronkelijke ambities via PPS,
governancestructuur, vereenvoudiging
model

6. Streefbeeld IOPW 2020 (1998)

7. Greenportvisie IOPW
Duingeest
Tuinveld
Groene Schakel
Gantel De Baak
Nieuwe Water

8. Motieven Delfland (2001)
• Centrale rol in waterbeheer en ontwikkeling
daarvan
• Efficiency en financieel voordeel
ABCDelfland / KRW (RO-procedures, ‘werk met werk’ maken)
• Inbreng in projecten derden
(bagger, riolering, ecologie)
• Strategisch
(betrokkenheid Westland, uitbouwen relatie)

9. Organisatiestructuur IOPW/ONW
Westland 80%
Provincie 12%
Holding IOPW Bank Nederlandse Gemeenten
N.V. Gebiedsontwikkeling
Delfland 8%
ONW
Beheer b.v.
0,5%
Westland 10%
49,75%
ONW c.v. 49,75%
Provincie 1,5 % e.v. = € 23 mln
v.v. = € 67 mln
Delfland 1%
Bankpartij(en).

10. Rol Delfland
• Mede-ontwikkelaar (NV)
- realiseren doelen
• Bedrijfsbelang ONW (RvC)
- financieel
• Bestuurlijk
- bevoegd gezag - (Beleid / “Keur”)

11. Het Nieuwe Water

12. Project ‘Het Nieuwe Water’
Multifunctioneel ruimtegebruik
polder  boezemland
(peilstijging van NAP -1.80m naar NAP –0.42m)
• 24 hectare open water 
• 75.000 m3 permanente berging extra
• duurzamer watersysteem, bijdrage ecologie
KRW 1 ha nvo
• Ruimtelijke kwaliteit
• 1200 woningen (600 drijvend!)

13. Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën

14. Congres Gebiedsontwikkeling 2013
Vervolgaanpak ONW
J.J.M. Verschuren Jeroen
BNG Gebiedsontwikkeling
Directeur ONW

15. Stand van zaken 2013
Totaal plan 1.800 tot 2.000 woningen
Deelplannen Duingeest, Tuinveld, Gantel de Baak,
Het Nieuwe Water, Gantelzone en Groene Schakel
Na 10 jaar ca. 500 woningen verkocht/gerealiseerd,
Periode 2008-2012, Duingeest en Tuinveld
Nog 1.500 woningen te gaan, waarvan
1.200 woningen te realiseren in Het Nieuwe Water
14 maart 2013

16. ONW
14 maart 2013

17. Het Nieuwe Water
Gronden in eigendom: geen sturing meer!
Opgave
Water 25 ha.
Ecologische zone 12
Woonlob openbaar 12
49 ha.
Uitgeefbaar 18 = 25 à 30%
Totaal 67 ha.
14 maart 2013

18. Planoptimalisatie
Planconcept
Optimalisering ruimtegebruik
Verdichting
Van drijvend naar grondgebonden
Markt
Afstemming programmering op actuele vraag
Organische ontwikkeling op deelplannivo: hapklare brokken!
Vraaggericht bouwen, doelgroepbenadering, CPO, PO
Regionale prioritering woningbouw: Westlandse Zoom!
14 maart 2013

19. Flexibiliteit
B’plan op hoofdlijnen
Deelplannen obv uitwerkingsplannen, parallel aan planvorming
Grex normatieve benadering op totaalnivo
Uitwerking en realisatie op deelplannivo
Sterk gefaseerd, focus op 2 à 3 deelplannen
Toetsing deelplannen aan normatieve randvoorwaarden
Reductie organisatie-, ontwikkelings- en voorbereidingskosten
Financiering: van projectgebonden naar gegarandeerd
14 maart 2013

20. Dilemma’s
Crux: Verevening van groen voor rood niet haalbaar!
Behoud van “water” ambities of richtingverandering naar
grondgebonden wonen in waterrijke omgeving.
Heroverweging kostenverdeelsleutel bovenplanse elementen obv profijt
participanten: causaal verband, proportioneel
Prioritering/fasering woningbouwlocaties Westland
Beheerskosten water en groen ná realisatie.
14 maart 2013

21. Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën

22. Congres Gebiedsontwikkeling 2013
Ontwikkelingsmaatschappij Het Nieuwe Westland
Karel de Neef
Gemeente Westland
Strategisch adviseur planontwikkeling

23. onderwerpen
• PPS voor Integrale gebiedsontwikkeling?
• Samenvatting maatregelen project
• Governance
• Herfinanciering

24. Ontwikkeling Publieke Regie
• ONW opgezet voor de gehele gemeente (op basis van een integraal
uitvoeringsplan)
• Taken ONW zijn drastisch teruggebracht als gevolg van
financieringsmogelijkheden, risicobeheersing en politieke keuzes.
• Huidige keuze ONW: Bij teruglopen van de opbrengsten komen
onvermijdelijk als eerste de publieke kwaliteiten in het gedrang
• Bij start van de PPS voor de integrale gebiedsontwikkeling is dit
risico onvoldoende meegewogen.
• Oplossingen voor de publieke regie:
– voldoende draagvlak voor publieke doelen binnen de gemeente,
– geen integrale plannen in PPS,
– strakke gemeentelijke regie,
– bijdrage uit rood contractueel vastleggen.

25. Samenvatting maatregelen project
• Huidige plan leidt ongewijzigd tot een aanzienlijk tekort
• Herijken grex (kosten, opbrengsten, planning)
• Optimaliseren plan op basis nieuwe doelen
• Flexibiliseren ruimtelijke kaders (bestemmingsplannen,
randvoorwaarden en verkavelingsplannen)
• Verbeteren en vernieuwen verkoopactiviteiten
• Reductie kosten organisatie
• Zoeken kostendragers water en groen.

26. Governance
• De organen van NV (AVA), BV (AVA, RvC)en CV (RVV) zorgen
voor een topzware en logge organisatie en is vooral politiek
gestuurd.
• Gemeentelijke inbreng beperkt door interne afhankelijkheid
• Mede daardoor te beperkte flexibiliteit.
• Te onderzoeken oplossingsrichting: Opheffen IOPW NV en
RvC; AVA beperken tot 2 à 3 personen. Dilemma daarbij is
garanties voor adequate inbreng van de publieke partijen.
• Gemeentelijk contact als project organiseren.

27. Mogelijkheden Herfinanciering
• Boekwaarde: gemeentelijke grondbank € 55,- mln.
ONW € 35,- mln.
• Gemeente wil grondbankfunctie beëindigen
• Benodigde financiering ca. € 100,- mln.
• Laagste rente bij hoofdelijke aansprakelijkheid
• Herfinanciering kan ca. € 1 mln./jaar opleveren

28. conclusies
• Integrale gebiedsontwikkeling vraagt om stevige publieke
regie om publieke doelen veilig te stellen.
• Uitvoering door de markt kan alleen voor overzichtelijke
projecten te definiëren
• Samenwerkingsprojecten tussen gemeente en markt komen
pas goed tot hun recht als alle risico’s naar rato zijn verdeeld
en procedures goed worden vastgelegd.
• De gemeente en Delfland moeten de publieke (kwaliteits)-
doelen contractueel vastleggen.

29. Oplossingsrichtingen ONW
• Herijking project en organisatie
• Bijstellen van de doelen van betrokken partijen
• Organisatie slagvaardiger maken.
• Integrale herfinanciering
• Volledige risicodeling

30. Verslag & presentaties:

31. Praktijkcongres
Gebiedsontwikkeling 2013
Werkzame ontwikkelstrategieën
Partners
Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling
Ministerie van Infrastructuur en Milieu,
TU Delft, de Alliantie, AM, Amvest, Bouwfonds
Ontwikkeling, Dienst Landelijk Gebied, Gemeente
Amsterdam, Gemeente Delft, Gemeente Groningen,
Gemeente Nijmegen, Gemeente Rotterdam,
Heijmans Ontwikkeling, NS Stations,
Provincie Gelderland, Provincie Noord-Brabant,
Provincie Noord-Holland, Synchroon, Waterschap
Amstel, Gooi en Vecht en Ymere
Kring van Adviseurs
Movares, Stibbe, Deloitte, Akro Consult,
Brink Groep, Buck Consultants,
Berenschot