1. Propositions libérales pour accroître l’offre de
logements locatifs et acquisitifs à Liège
Michel Péters
Conseiller communal
Administrateur à la SWL

2. Préambule
Le droit à un logement décent est consacré par l’article 23 de la Constitution depuis 1993.
Aux termes de l’article 34 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union européenne et
l’article 31 de la Charte sociale révisée du Conseil de l’Europe, toute personne résidant sur le
territoire de l’UE a le droit d’accéder à un logement sain, décent et à un prix abordable ; et
lorsqu’elle ne dispose pas de ressources suffisantes, à bénéficier d’une aide au logement.
Les pouvoirs publics et les acteurs du logement en général – dont les villes et communes –
devront faire face à de nombreux défis dans les années à venir :
Un parc de logements, qu’il soit public ou privé, dans un état catastrophique :
o vétusté due à l’ancienneté : la Région wallonne possède un parc de logements
particulièrement ancien : 27,1% est antérieur à 1919, 45,2% a été construit avant
1945 et 68,9 % avant 1970. A titre d’exemple, une maison datant d’avant 1945
émet deux fois plus de CO² qu’une habitation construite entre 2001 et 2005 ;
o manque d’entretien ;
o évolution des normes : mise en conformité obligatoire des installations
électriques, etc.
o faible performance énergétique des bâtiments : la Wallonie est l’une des régions
d’Europe où la consommation d’énergie pour se chauffer est la plus élevée. On
consomme en moyenne 38 litres de mazout par mètre carré par an.
Une augmentation de la demande de logements de qualité à prix raisonnable et adaptés
à des besoins nouveaux : la taille moyenne du ménage wallon diminue sous l'effet du
vieillissement et d'une décohabitation croissante ; si elle était de 2,95 personnes en
1970, elle a régressé à 2,49 personnes par ménage en 1991 et à 2,31 en 2007.
Cette évolution majore sensiblement la demande en logements et génère des besoins
nouveaux, qu’ils soient spécifiquement dédicacés aux personnes âgées et/ou de petite
dimension ou à l’inverse de grands logements pour l’hébergement des enfants en garde
alternée ou des familles recomposées.
Une augmentation des loyers : le coût moyen des loyers ne cesse de grimper (+ 10% en
moyenne tous les cinq ans). Il a, par ailleurs, été observé que cette augmentation était la
plus forte dans les logements sociaux (+ 19,8%) et dans les catégories de logement
inférieures (jusqu'à 14,5%), pour le marché privé. Ces hausses de loyers, toutes
catégories de logement confondues, touchent donc principalement les personnes en
situation précaire, obligées de s'endetter pour pouvoir payer leur loyer et leurs charges.
Au niveau national, le pourcentage des ménages ayant un revenu en dessous du revenu
médian et qui consacrent plus de 33% du budget du ménage au loyer est en
augmentation et atteignait en 2001, 12,5%. Parallèlement à cela, il faut savoir que le
nombre de personnes ayant accès à un logement social n'est actuellement que de 6,3%.
Une augmentation de l’immobilier : il est manifeste que les prix de l'immobilier
grimpent. Malgré des taux d'intérêt peu élevés, les ménages à revenus faibles ou
moyens peuvent de plus en plus difficilement accéder à la propriété de leur habitation.
Trouver un logement décent à un prix raisonnable devient un véritable problème pour
2

3. une part croissante de la population, suite à la forte augmentation des prix au cours de
ces dix dernières années.
Selon les données disponibles auprès de la direction générale Statistique et information
économique du Service public fédéral Économie, PME, Classes moyennes et Énergie (ex-
INS), le prix moyen d'une maison d'habitation s'élève en Belgique à 89.100 € et celui
d'un appartement à 100.500 €. Par rapport à 1999, le prix moyen d'une maison
d'habitation a augmenté de 16%, celui des maisons de maître/villas de 7% et celui des
appartements de 21%.
A Liège, en 2007, le prix moyen d’une maison d’habitation a grimpé de 9,9 % (123.320 €),
celui d’un appartement de 6,6 % (100.200 €). Le prix moyen d’un terrain s’établit à
51 €/m² (+ 2%).
Le marché locatif (logements sociaux compris) représente 28 % du marché du logement total,
soit une bonne moyenne comparée aux autres pays européens, mais la part des logements
sociaux ne serait, par contre, pas très élevée sur le marché locatif par rapport à nos voisins : 6 %
contre 17 % en France, 36 % en Hollande, 24 % en Angleterre et 26 % en Allemagne.
En Wallonie, le parc locatif public souffre à la fois de sa vétusté — 39 ans en moyenne —, de
son incapacité à concilier offre et demande, de l'insuffisance des recettes locatives (dans la
mesure où la partie du loyer liée au revenu du locataire subit les conséquences de l'indigence
relative des locataires), mais aussi d'une logique d'arbitraire dans l'attribution des logements.
Le logement social représente 25 % du parc locatif wallon soit ± 100 900 logements. 8.500
logements sociaux sont attribués annuellement par des sociétés de logement de services
publics. Cela touche plus de 100.000 familles (225.000 personnes), soit près de 7 % du total de la
population wallonne. 31.000 candidatures sont cependant en attente d'un logement social.
L'offre est insuffisante par rapport à une demande en constante augmentation. En fait, la
Région wallonne devrait idéalement pouvoir augmenter son offre de logements sociaux de
40 % pour satisfaire les candidatures actuellement pendantes…
Face à ces constats, les pouvoirs publics doivent multiplier les moyens de mettre des
logements acquisitifs ou locatifs sur le marché et innover. Les deux propositions ci-dessous
s’inscrivent dans cette logique.
Le droit de superficie
Pour le MR, la politique d’aide à l’accès à la propriété reste une priorité. Condition élémentaire
à l’épanouissement personnel de bon nombre de nos concitoyens, elle vise également à
renforcer la cohésion sociale. L’accès à la propriété offre une certaine sécurité d’existence, un
projet d’une vie pour beaucoup et constitue souvent la meilleure « épargne-pension ».
Dans les grandes villes ou dans des communes à forte pression foncière, le prix des biens
immobiliers a littéralement explosé ces dernières années. L’acquisition d’un logement, même
pour un couple bénéficiant de revenus moyens, est devenue difficile. Elle mobilise une part
importante des revenus du ménage.
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4. Pour un couple ou une personne isolée disposant de revenus moyens (de 1200 à 1300 € par
mois soit près de 2500 € pour deux), toute perspective d’achat est, au minimum, source de
difficultés, de privations et de choix. Ainsi, ceux qui aujourd’hui sont locataires n’ont plus la
possibilité de devenir propriétaire, avec 1/3 de leurs revenus soit 800 €, ils ne peuvent
emprunter facilement le capital nécessaire. Pour y aboutir, ils prolongent la durée des
emprunts et, quand le couple doit faire face aux aléas de la vie (une perte d’emploi, une
séparation, etc.), la seule issue est souvent la vente avec perte, ce qui compliquent d’autant
plus l’acquisition d’un nouveau logement par la suite.
En mai 2007, à l’initiative de son Bourgmestre, Vincent de Wolf, la Commune d’Etterbeek
proposait, pour la première fois, à quelques citoyens candidats propriétaires, l’acquisition
d'appartements et de maisons réaménagés par sa Régie foncière. L'acquisition se faisait ici sur
base du droit de superficie exercé pour une durée limitée de 50 ans (durée maximale autorisée
par la loi).
En d'autres termes, le futur propriétaire ne paie que l’espace habité sans devoir inclure dans
son achat le prix du terrain et bénéficie de droits d’enregistrement réduits.
Base légale
Le droit de superficie est un droit créé par les Romains et instauré dans notre arsenal législatif
par la Loi du 10 janvier 1824 :
« Le droit de superficie est un droit réel, qui consiste à avoir des bâtiments, (…) sur un fonds
appartenant à autrui. Celui qui a le droit de superficie peut l’aliéner et l’hypothéquer.
Le droit de superficie ne pourra être établi pour un terme excédant cinquante années, sauf la
faculté de le renouveler »
L’article 6 de cette même loi stipule :
« A l’expiration du droit de superficie, la propriété des bâtiments, (…), passe au propriétaire du
fonds »
Principe
Le droit de superficie est un droit réel temporaire qui permet à son bénéficiaire d’être
propriétaire de bâtiments, d’ouvrages ou de plantations sur un terrain appartenant à autrui.
Le propriétaire du terrain qui accorde à autrui un droit de superficie est appelé « le tréfoncier ».
La personne qui jouit du droit de superficie est « le superficiaire ».
Il s’agit donc d’acquérir la propriété des briques et non du sol et ce pour une durée limitée à 50
ans renouvelables.
Il convient que les pouvoirs publics qui feront usage de ce concept en limitent l’accès à ceux qui
bénéficie d’un revenu déterminé, qui ne sont pas déjà propriétaires et pour autant qu’ils
s’engagent à occuper le bien pour une durée au moins égale à 10 ans en vue d’éviter toute
spéculation. Ainsi conçu, le droit de superficie devient un outil de la politique du logement à
l’échelle d’une ville ou d’une commune.
Un exemple de conditions d’accès :
Pourraient uniquement constituer un droit de superficie les candidats superficiaires qui :
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5. ne sont pas, à la date à laquelle la convention s’est formée, propriétaires ou usufruitiers,
seuls ou avec leur conjoint ou la personne avec qui ils vivent maritalement, de biens
immobiliers en Belgique affectés au logement et dont le revenu cadastral non indexé
est supérieur à 745 €.
Il ne sera pas tenu compte de cette condition lorsque le bien dont question provient
directement d’un héritage et que son utilisation comme résidence principale impose soit
une augmentation des distances à parcourir pour rejoindre son lieu de travail ou de
scolarisation de plus de 20 km, soit une délocalisation de ces lieux.
sont soumis à l’impôt des personnes physiques en Belgique.
n’ont pas bénéficié, seuls ou avec leur conjoint ou la personne avec qui ils vivent
maritalement, pour l’avant dernière année précédant l’année de la formation de la
convention, d’un revenu imposable globalement supérieur à xx.xxx €, majoré de x.xxx €
pour la première personne à charge et de x.xxx € pour chaque personne à charge à
partir de la deuxième.
s’engagent à fixer leur résidence principale dans les lieux pendant une période de 10 ans
prenant cours au plus tard 6 mois après la signature de la convention.
s’engagent, par voie de conséquence, pendant la période des 10 premières années fixée
ci-avant, à ne pas aliéner, entre vifs, sous quelque forme que ce soit, la pleine propriété
du bien acquis et, à ne pas donner le bien acquis en location, en tout ou en partie.
Etc.…
Droits du superficiaire
jouir pleinement de son bien pendant une période de 50 ans.
concéder une hypothèque, mais pour la durée seulement de son droit de superficie. Un
crédit hypothécaire est donc possible.
céder la période restante de son droit de superficie (des conditions peuvent êtres
fixées).
mettre son bien en location pour la période restante de son droit de superficie dans les
conditions fixées par le Conseil communal.
construire des immeubles, réaliser des plantations, sans limitations autres que celles de
la convention.
A l'expiration du contrat, la propriété de ces ouvrages passe au tréfoncier, qui doit payer
au superficiaire une indemnité correspondant à leur valeur à la fin du contrat, sauf si la
convention prévoit une dérogation.
louer les biens, consentir sur ceux-ci un droit d'emphytéose, une servitude, droit de les
hypothéquer, etc. Les effets de ces actes prennent fin avec la fin du contrat de
superficie.
Obligations du superficiaire
Ces obligations vont dépendre intégralement du contrat qui s’est formé entre les parties
concernées. La loi ne prévoit rien à cet effet. Il peut s’agir éventuellement d’obligations de :
payement d'un prix ou d’une redevance unique à la signature de la convention (le droit
de superficie peut aussi être accordé à titre gratuit).
conserver les biens et plantations qui existaient au moment de la conclusion de la
convention et dont le prix n'a pas été payé par le superficiaire.
habiter le bien personnellement pendant les 10 premières années.
conserver le bien et de l’entretenir en bon père de famille.
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6. payer les charges fiscales qui grèvent le bâtiment et les frais de copropriété
restituer le bien au tréfoncier à l’expiration du droit de superficie.
construire des bâtiments à condition toutefois de disposer à cet effet des autorisations
urbanistiques requises.
Avantages pour l’acquéreur
1. Le prix
- Le prix du terrain est déduit du coût d’acquisition (puisqu’il n’est pas vendu) ce
qui, pour l’acheteur, signifie un gain considérable de 20 à 25% sur le prix du bien.
- Le prix de la construction est inférieur à sa valeur totale puisque le droit vendu
est limité à 50 ans renouvelables et non acquis à perpétuité.
- Le prix est fixé par le comité d’acquisition d’immeuble, ce qui objective la
démarche.
2. Les frais
- Les frais liés au droit d’enregistrement, de 12,5% lors d’une vente « classique »
sont ici réduits à 0,20%.
3. La fiscalité
- Le droit de superficie étant un droit réel, un prêt hypothécaire peut être négocié
auprès des banques.
- Les mêmes avantages fiscaux qu’un propriétaire « habituel » sont garantis ; c’est
une sorte de « conversion » du loyer en prêt hypothécaire remboursable sur 15,
20 ou 30 ans qui permet, comme pour tout prêt hypothécaire, d’accéder à une
déductibilité fiscale dont un locataire ne bénéficie pas.
4. La souplesse
- Le bien peut toujours être revendu ou loué à un tiers avant l’échéance du droit
de superficie (récupération de son investissement, à l’inverse de celui qui loue
toute sa vie).
L'acquéreur peut revendre ou louer le bien à des tiers après un certain temps
d'occupation, mais pas à n'importe quel prix car il ne peut être question de
s'enrichir « sur le dos de la personne publique ». La revente à un prix d'achat
indexé permet de récupérer l’investissement et évite la spéculation.
- Le système permet, par exemple, aux parties contractantes de se mettre
d’accord sur la répartition équitable des gros travaux incombant normalement
au propriétaire.
Concrètement, sur base des prix moyens évoqués ci-dessus, voici un comparatif :
Acquisition Droit de
habituelle superficie
Maison 123.320 € 98.656 €*
Droits d'enregistrement 20.348 € 197 €**
Total 143.668 € 98.853 €
Différence -44.815€***
* 80 % du prix en pleine propriété
** 0,2 % du prix de vente
*** soit 31,19 % de moins dans l’exemple
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7. Avantage pour les pouvoirs publics
- à terme, la personne de droit public récupère la propriété totale du bien
- si l’acquéreur, après 10 ans par exemple, loue ou revend son bien, la personne de
droit public peut réglementer la mise en location ou la revente et ainsi multiplier
les possibilités de mise sur le marché de bâtiments à un prix non spéculatif (prix
d’achat + indexation)
- la personne de droit public reçoit une sorte d'anticipation de la valeur locative
accumulée sur 50 ans. Elle la reçoit tout de suite et avec cela, elle peut
entreprendre d'autres travaux de rénovation, mener d’autre politiques en faveur
du logement,…
- la personne de droit public dispose d’un outil supplémentaire de politique du
logement, de rénovation urbaine ou de politique urbanistique.
Applications concrètes à Liège
Ville
En mars dernier, la Ville de Liège a procédé à une opération immobilière qui aurait pu faire
l’objet d’un de droit de superficie, la vente en gré à gré de neuf parcelles boulevard Hector
Denis.
Cette vente, présentée comme éminemment sociale, permettait aux acquéreurs de bénéficier
d’une réduction du prix de vente pour autant qu’ils répondent à une série de conditions dont
l’obligation de se domicilier à Liège pendant un certain temps.
Cette vente n’avait rien de social puisque des terrains étaient proposés à près de 100.000 €…
Via sa Régie foncière, la ville de Liège est propriétaire d’un certain nombre de biens (maisons,
appartements, terrains) qui pourraient faire l’objet d’une mise en vente via un droit de
superficie. Actuellement, la Ville détient 52 locations de type résidence principale, 28 terrains à
bâtir et 3 terrains à lotir.
Une proposition de règlement communal « cadre » adoptant le principe de la vente de certains
biens de la Régie foncière via le droit de superficie sera soumise au prochain conseil communal.
Vous la trouverez en annexe.
CPAS
Le CPAS de Liège possède un important patrimoine : plus de 80 maisons et appartements pour
environ 200 locataires. Il possède également environ 1700 ha de parcelles dont toutes ne sont
pas, c’est dommage, à bâtir.
Hélas, malgré des efforts incessants, de nombreux logements restent dans un état proche de
l’insalubrité (châssis des fenêtres fortement dégradés, installation électrique déficiente,
sanitaires incorrects, humidité, etc.).
L’entretien du patrimoine privé du CPAS peut être assuré par le produit de la vente des
immeubles (100%) et de la vente des terrains (20 %). Cela ne permet pas, bien évidemment,
d’envisager une rénovation générale, sorte de programme exceptionnel, du patrimoine. Au
rythme actuel, il faudrait plus de vingt ans pour que tous les locataires du CPAS occupent un
logement décent ! C’est inacceptable, d’autant plus pour un pouvoir public.
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8. Le Conseil de l’action sociale, après concertation avec le conseil communal, pourrait prendre la
décision de vendre, sous forme d’un droit de superficie, certains de ses biens immobiliers et
certaines parcelles.
Cette vente devrait être soumise aux mêmes conditions que celles énumérées ci-dessus pour la
Ville de Liège, l’obligation de rénovation des biens s’y ajoutant.
Il n’est pas question de vendre la totalité du patrimoine du CPAS, mais de lui donner un levier
financier supplémentaire pour rénover une partie de ses immeubles.
Une démarche similaire pourrait être menée avec les terrains. Le CPAS deviendrait dès lors un
acteur important de la politique du logement de Liège.
Il appartiendrait au conseil de l’action sociale d’éditer un règlement en ce sens. Je suggère que
cette réflexion soit portée à l’ordre du jour de la prochaine réunion commune Ville/CPAS.
Accès au crédit social
En Région bruxelloise, la Ministre Dupuis a estimé, à tort selon nous, que le droit de superficie
n’était pas un droit réel et que les candidats acquéreurs ne pouvaient prétendre à l’octroi d’un
prêt social.
Cela est inacceptable au vu de ce qui a été dit ci-dessus. Le SPF Finances admet le droit de
superficie comme un droit réel pour la déductibilité des remboursements d’intérêt et de
capital, les Régions doivent dès lors en autoriser l’accès au crédit social, au prêt tremplin, etc.
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9. La colocation, ou cologement ou logement « kangourou »
Un constat
Lorsqu’elle quitte la vie professionnelle et qu’elle n’a pas la santé, il est fréquent que la
personne âgée s’interroge : rester chez soi, changer de lieu, trouver une solution qui rompe un
isolement craint… ? C’est évidemment à chacun de décider ce qui lui semble bon mais… pour
pouvoir choisir, il faut des alternatives. L’action des pouvoirs publics doit être orientée vers le
soutien à l’éventail des solutions proposées aux personnes âgées (Maison de repos, maison de
repos et de soins, résidence service, accueil de jour, maintien à domicile, etc.).
Le fait de vivre chez soi permet de garder une certaine autonomie, de se sentir plus libre. La
crainte de devoir quitter son domicile est très significative chez les personnes d’un âge certain.
Elles recherchent avant tout la stabilité et la sécurité d’un habitat privé qui leur confère une
intimité. Dès lors, tout doit être mis en œuvre pour garantir à la personne âgée le droit de
conserver son logement jusqu’à la fin de sa vie.
Le choix de vieillir chez soi, dans un cadre familier, implique la mise à disposition de services
sociaux tels que l’aide à domicile, la livraison de repas et l’accès aux soins. Cette présence
ponctuelle ne suffit cependant pas toujours à combler le manque d’autonomie, de contacts et
de liens dont souffrent ces personnes au quotidien.
Une solution nouvelle : le logement « kangourou »
Les représentations modernes du vieillissement encouragent l’apparition de nouvelles formes
de logements non ségrégatives basées sur la mixité sociale et la solidarité : habitat groupé,
habitat intergénérationnel, quartiers durables, etc. L’habitat kangourou fait partie de ces
alternatives intéressantes.
La famille évolue au cours du temps. Les naissances, les décès, les divorces et séparations, les
enfants devenus adultes, les parents qui requièrent des soins particuliers dans des instituts
spécialisés, bref la vie, avec ses joies et ses malheurs, induit parfois que le logement familial
devient trop grand par rapport au nombre de personnes qui y habitent.
Conçu par un pouvoir public ou aménagé par un propriétaire privé – le plus souvent la personne
âgée elle-même –, le logement kangourou apporte une solution à deux problèmes : d’une part
celui des personnes vieillissantes qui disposent d’une maison trop grande pour elles et qui ne
veulent pas déménager, et d’autre part celui des jeunes couples qui peinent à trouver un
logement qui leur est financièrement abordable.
L’habitat intergénérationnel peut réactiver les contacts entre personnes d’âges différents, qui
sont évidemment bénéfiques pour chacune des générations : entraide, solidarité, échange de
savoirs et d’expérience, mais aussi de services.
Faire vivre ensemble jeunes et moins jeunes permet de rompre l’isolement de ces derniers en
leur offrant une certaine sécurité. Mais c’est aussi une valorisation de leur expérience et de leur
savoir-faire qu’ils transmettent aux plus jeunes. Basée sur ces échanges réciproques, la
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10. cohabitation intergénérationnelle permet par exemple à un jeune couple de profiter de petits
services, comme la garde des enfants ou des travaux de jardinage, tandis que pour les
personnes plus âgées c’est la garantie d’une certaine autonomie.
Sans relever de la vie communautaire, l’habitat intergénérationnel est plus qu’une simple
cohabitation puisqu’il comporte une dimension d’entraide et de coopération entre les
générations qui l’occupent.
Ce système permet aussi d'agrandir le parc de logements et de donner aux seniors la possibilité
de vivre dans un espace plus sécurisant en côtoyant de jeunes occupants.
Principe
Le co-logement, c’est diviser les logements devenus trop grands pour les personnes âgées. Par
exemple, dans une maison unifamiliale, une personne âgée ou un couple de personnes âgées
occupent le rez-de-chaussée, tandis qu'un jeune ménage ou une jeune famille, non liés
familialement avec les personnes âgées, occupe le(s) étage(s) ou un jeune couple emménage
chez l’un des parents et la maison d’origine est transformée en 2 espaces de vie indépendants.
Cet habitat kangourou peut être conçu par un pouvoir public ou aménagé par un propriétaire
privé.
La cohabitation est régie légalement par un contrat de bail passé entre propriétaire et
locataires et repose sur un contrat moral d’assistance réciproque.
Ces habitats pourraient être conçus comme des extensions de missions des Agences
immobilières Sociales (AIS). Une autre piste serait d’associer à la démarche les CPAS.
Des exemples
Ce concept importé d’Australie, où il est appelé « granny-flat », remporte un certain succès aux
Pays-Bas et dans les pays scandinaves.
En Belgique, il apparaît très timidement, notamment l’habitat kangourou initié il y quelques
années par la maison des femmes « Dar Al Amar » à Molenbeek-Saint-Jean, où deux maisons
unifamiliales aménagées en appartements, accueillent chacune une famille d’origine immigrée
installée à l’étage et une personne âgée occupant le rez-de-chaussée.
En Flandre, la formule émerge doucement, notamment sous l’impulsion de la société « Young
Budget Home » qui a construit des logements de ce type à Gentbrugge.
Néanmoins, la Belgique est encore un peu en retard dans ce domaine, en partie à cause :
- de nos réglementations urbanistiques trop rigoureuses,
- de nos réglementations fiscales peu flexibles (majoration du revenu cadastral
liée à la mise en location),
- de la réelle difficulté à trouver des propriétaires de maisons unifamiliales
disposés à se lancer dans la démarche,
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11. - de l’absence d’un cadre structurant (législation inexistante, pas d’instance
chargée de gérer les éventuels conflits et dérapages).
La Ville de Liège peut contribuer à populariser ce nouveau type d’habitat et susciter les
modifications légales et décrétales nécessaires à son expansion.
C’est dans ce sens qu’allait la proposition du Député Jean-Luc Crucke, lequel souhaitait créer
une aide visant à encourager la fraction des logements devenus trop grands pour les personnes
qui en sont les propriétaires occupants.
Une interpellation au conseil communal a été déposée à l’ordre du jour du conseil de ce lundi
afin de connaître les intentions et la volonté du Collège communal à propos de ce nouveau
moyen d’augmenter l’offre locative à Liège et de développer la solidarité intergénérationnelle.
Annexes
Proposition de Règlement communal fixant le principe de vente de logement et de
terrain de la Régie Foncière par application du droit de superficie.
Attendu que le droit à un logement décent est consacré par l’article 23 de la Constitution
depuis 1993.
Attendu qu’aux termes de l’article 34 de la Charte des droits fondamentaux de l’Union
européenne et l’article 31 de la Charte sociale révisée du Conseil de l’Europe, toute personne
résidant sur le territoire de l’UE a le droit d’accéder à un logement sain, décent et à un prix
abordable ; et lorsqu’elle ne dispose pas de ressources suffisantes, à bénéficier d’une aide au
logement.
Attendu que les pouvoirs publics et les acteurs du logement en général – dont les villes et
communes – devront faire face à de nombreux défis dans les années à venir :
Un parc de logements dans un état de vétusté important
Une augmentation de la demande de logements de qualité à prix raisonnable et
adaptés à des besoins nouveaux
Une augmentation des loyers
Une augmentation des prix de l'immobilier
Attendu que le Gouvernement wallon, via l’ancrage communal, a rendu aux villes et communes
un rôle central et moteur dans la politique du logement.
Attendu que les pouvoirs publics doivent multiplier les moyens de mettre des logements
acquisitifs ou locatifs sur le marché et innover.
Attendu que la Loi du 10 janvier 1824 sur le Droit de superficie autorise de scinder, pour une
période maximale de 50 ans, la propriété du terrain bâti de la propriété des bâtiments
construits sur ce terrain.
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12. Attendu que ceci a pour conséquence directe que la ville qui utiliserait ce droit de superficie
pourrait vendre un bien tout en restant propriétaire du terrain.
Attendu que les avantages pour la ville sont :
- la disposition directe du montant du prix de vente du bien, ce qui peut permettre
de réinvestir dans des nouveaux projets de logements ;
- l’absence de la gestion et de l’entretien du bien pendant 50 ans ;
- après 50 ans, la ville soit :
récupère son bien
soit prolonge le droit de superficie pour une nouvelle période de 50 ans
ce qui implique le paiement d’un nouveau droit de superficie
Attendu que les avantages pour l’acquéreur-superficiaire sont :
- Le prix :
Le prix du terrain est déduit du coût d’acquisition (puisqu’il n’est pas
vendu) ce qui, pour l’acheteur, signifie un gain considérable de 20 à 25%
sur le prix du bien.
Le prix de la construction est inférieur à sa valeur totale puisque le droit
vendu est limité à 50 ans renouvelables et non acquis à perpétuité.
- Les frais
Les frais liés au droit d’enregistrement, de 12,5% lors d’une vente
« classique » sont ici réduits à 0,20%.
- La fiscalité
Le droit de superficie étant un droit réel, un prêt hypothécaire peut être
négocié auprès des banques.
Les mêmes avantages fiscaux qu’un propriétaire « habituel » sont
garantis
- La souplesse
Le bien peut toujours être revendu ou loué à un tiers avant l’échéance du
droit de superficie (récupération de son investissement, à l’inverse de
celui qui loue toute sa vie).
Le système permet, par exemple, aux parties contractantes de se mettre
d’accord sur la répartition équitable des gros travaux incombant
normalement au propriétaire.
Attendu que les obligations et droits des superficiaires et du tréfoncier seront coulées dans un
contrat entre les deux parties.
Attendu que les conditions particulières (modalités de la vente, conditions d’accès, contrôle du
respect de ces conditions d’accès, déchéance du droit, etc.) devront être déterminées dans une
convention de superficie à soumettre ultérieurement au conseil communal.
Attendu qu’il convient de s’accorder préalablement sur le principe général du droit de
superficie.
Le Conseil communal de Liège décide,
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13. - d’approuver le principe général de vente de gré à gré de certains logements de la
Régie Foncière par application du droit de superficie ;
- de laisser le choix au conseil communal de déterminer ultérieurement :
les obligations et droits des superficiaires et du tréfoncier
les modalités des ventes et les conditions particulières d’exercice du droit
de superficie.
- de laisser le choix au conseil communal de décider, en fonction de la situation
financière et budgétaire spécifique, par immeuble ou par projet, de l’application
ou non de ce principe ;
- de porter l’adoption de ce principe à l’ordre du jour de la plus prochaine séance
commune avec le CPAS de Liège.
Interpellation au conseil communal du 25 mai 2009
La colocation, ou cologement ou logement « kangourou »
Lorsqu’elle quitte la vie professionnelle et qu’elle n’a pas la santé, il est fréquent que la
personne âgée s’interroge : rester chez soi, changer de lieu, trouver une solution qui rompe un
isolement craint… ? C’est évidemment à chacun de décider ce qui lui semble bon mais… pour
pouvoir choisir, il faut des alternatives.
L’action des pouvoirs publics doit être orientée vers le soutien à l’éventail des solutions
proposées aux personnes âgées (maison de repos, maison de repos et de soins, résidence
service, accueil de jour, maintien à domicile, etc.).
L’habitat « kangourou » fait partie de ces alternatives.
Le logement kangourou apporte une solution à deux problèmes : d’une part celui des
personnes vieillissantes qui disposent d’une maison trop grande pour elles et qui ne veulent
pas déménager, et d’autre part celui des jeunes couples qui peinent à trouver un logement qui
leur est financièrement abordable.
Cet habitat peut réactiver les contacts entre personnes d’âges différents, qui sont évidemment
bénéfiques pour chacune des générations : entraide, solidarité, échange de savoirs et
d’expérience mais aussi de services. C’est aussi la garantie d’une certaine autonomie.
Ce système permet aussi d'agrandir le parc de logements et de donner aux seniors la possibilité
de vivre dans une espace plus sécurisant en côtoyant de jeunes occupants.
Cet habitat kangourou peut être conçu par un pouvoir public ou aménagé par un propriétaire
privé, il peut aussi faire l’objet d’une sorte de « partenariat public/privé » entre une personne
privée et une agence immobilière sociale pour la gestion. Une autre piste serait d’associer à la
démarche les CPAS.
La Belgique est encore un peu en retard dans ce domaine, mais la Ville de Liège peut contribuer
à populariser ce nouveau type d’habitat et susciter les modifications légales et décrétales
nécessaires à son expansion.
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14. Je souhaiterai connaître l’avis et les intentions du Collège face à la fois à la problématique de la
diversification de l’offre de logement locatif en général et, plus particulièrement, par rapport
au logement kangourou.
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15. Propositions libérales pour accroître l’offre de logements locatifs et acquisitifs à Liège ............. 1
Préambule ....................................................................................................................................... 2
Le droit de superficie ......................................................................................................................3
Base légale...................................................................................................................................4
Principe ........................................................................................................................................4
Droits du superficiaire.................................................................................................................5
Obligations du superficiaire........................................................................................................5
Avantages pour l’acquéreur .......................................................................................................6
Avantage pour les pouvoirs publics........................................................................................... 7
Applications concrètes à Liège .................................................................................................. 7
Ville........................................................................................................................................... 7
CPAS......................................................................................................................................... 7
Accès au crédit social......................................................................................................................8
La colocation, ou cologement ou logement « kangourou ».........................................................9
Un constat ...................................................................................................................................9
Une solution nouvelle : le logement « kangourou » .................................................................9
Principe .................................................................................................................................. 10
Des exemples ........................................................................................................................ 10
Annexes .......................................................................................................................................... 11
Proposition de Règlement communal fixant le principe de vente de logement et de terrain
de la Régie Foncière par application du droit de superficie. ................................................... 11
Interpellation au conseil communal du 25 mai 2009 ...............................................................13
La colocation, ou cologement ou logement « kangourou »....................................................13
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