Dokumen tersebut membahas evaluasi dua proyek investasi yaitu Proyek L dan Proyek S menggunakan beberapa metode, yaitu payback period, net present value (NPV), internal rate of return (IRR), dan profitability index (PI). Berdasarkan perhitungan, proyek yang direkomendasikan untuk diterima berbeda bergantung pada kriteria evaluasi dan sifat proyeknya, independen atau mutually exclusive.

1. Chapter Review-Problem 7-12
Bos anda Chief Financial Officer (CFO) untuk perusahaan Fast Food, Inc. Meminta anda
menghandel estimasi cash flow untuk 2 proposal proyek. Proyek L meliputi penambahan
item baru untuk lini makanan beku perusahaan. Hal ini akan memerlukan beberapa waktu
untuk membangun pasar untuk produk tersebut. Oleh karena itu cash inflow harus meningkat
dari tahun ke tahun. Proyek S adalah penambahan lini yang sudah ada, oleh karena itu cash
flow harus menurun dari waktu ke waktu.
Dari kedua proyek tersebut memiliki umur ekonomis 3 tahun karena Fast Food direncanakan
untuk mengenalkan makanan beku yang sama sekali baru pada saat itu.
Berikut adalah cash flow bersih yang di estimasi (dalam ribuan dolar)
Year Expected net cash flow (dalam ribuan dolar)
Project L Project S
0 ($ 500) ($ 500)
1 50 350
2 300 250
3 400 100
Depresiasi, pemyelamatan nilai-nilai, modal kerja bersih yang diminta dan efek pajak
semuanya telah masuk dalam flow tersebut.
CFO juga membuat penilaian resiko subjektif dari masing-masing proyek dan dia
menyimpulkan bahwa kedua proyek tersebut memiliki karakteristik resiko yang berbeda bagi
rata-rtaa proyek perusahaan. Secara keseluruhan biaya modal dari fast food adalah 10,0%.
Anda harus menentukan manakah salah satu dari 2 proyek tersebut yang harus diterima
a. Apa perbedaan antara proyek independen dan mutually exclusive? Dan antara proyek
normal dan tidak normal?
Jawab :
Perbedaan antara proyek independen dan mutually exclusive adalah :

2. Proyek independen adalah : jika arus kas pada proyek tersebut tidak terpengaruh
kepada arus kas proyek yang lain.
Proyek Mutually Exclusive adalah : jika arus kas suatu proyek dapat terpengaruh
dengan penerimaan arus kas proyek yang lain.
Perbedaan antara proyek normal dan tidak normal adalah :
Proyek dengan arus kas normal memiliki arus keluar, atau biaya, pada tahun pertama
(atau tahun 0) diikuti oleh serangkaian arus kas masuk. Proyek dengan arus kas tidak
normal memiliki satu atau lebih aliran arus keluar pada akhir periode. Berikut adalah
beberapa contoh.:
Inflow (+) Or Outflow (-) In Year
0 1 2 3 4 5
Normal - + + + ++
- - + + ++
- - - + ++
Nonnormal - + + + + -
- + + - + -
+ + + - - -
b. Apa yang dimaksud dengan payback period? Dan cari payback untuk proyek L dan
proyek S. Apa alasan dari hasil yang diperoleh dalam perhitungan payback proyek
tersebut? Berdasarkan kriteria payback, proyek mana yang harus diterima jika
penerimaan payback FastFood maksimun adalah 2 tahun dan proyek L dan S adalah
independen? Akankah keputusan penerimaan dapat dirubah jika kedua proyek
tersebut bersifat mutually exclusive?
Jawab:
Pay back period adalah : jumlah tahun yang diperlukan untuk menutup biaya proyek
(dengan arus kas proyek).
Atau seberapa lama waktu untuk memeroleh kembali uang yang telah dikeluarkan
untuk proyek
Payback period untuk proyek L tanpa diskonto / regular :

3. Year NCF Cumulative
0 ($ 500) - $500
1 50 - 450
2 300 - 150
3 400 250
Payback Period Proyek L
= 2 + 150/400 = 2 + 0,4
= 2,4 tahun
Pay back period untuk proyek S tanpa diskonto/ regular
Year NCF Cumulative
0 ($500) - $ 500
1 350 -150
2 250 100
3 100 200
Payback Period untuk proyek S
= 1 + 150/250 = 1 + 0,6
= 1,6 tahun
Payback dengan diskonto :
Untuk proyek L
Year Proyek L PV (10%) Cumulative
0 ($500) ($500) - $ 500
1 50 46 - 454
2 300 248 - 206
3 400 301 95
Payback period untuk proyek L (cumulative) = -$500, -

4. = 2 + 206/301 = 2 + 0,7
= 2,7 tahun
Proyek S
Year Proyek S PV (10%) Cumulative
0 ($500) ($500) -$500
1 350 318 -182
2 250 207 25
3 100 75 100
Payback Period untuk proyek S = ($500) + 318 + 182 = 0
= 1 + 182/207 = 1 + 0,9
= 1,9 tahun
Kriteria payback period adalah : pada umumnya untuk payback period yang paling di
sukai adalah yang memberikan waktu terpendek untuk menutup biaya modal.
Semakin pendek waktu pengembalian biaya modal dalam suatu proyek maka proyek
tersebut memiliki resiko yang lebih kecil dan likuiditas yang lebih baik. Jadi dari 2
perhitungan payback period, yang di diskontokan maupun yang tidak, proyek yang
dipilih adalah : Proyek S. Karena memberikan waktu terpendek di bawah dua tahun.
Jika kedua proyek bersifat independen, dan maksimum payback yang diterima
perusahaan adalah 2 tahun, maka proyek yang di terima adalah proyek S.
Jika kedua proyek bersifat mutually exclusive, pada perhitungan payback period,
keputusan proyek yang diterima tetap S karena persyaratan yang diminta perusahaan
dimana waktu pengembalian modal maksimum adalah 2 tahun.
c. Apakah perbedaan antara regular payback dengan discounted payback ? Apa kerugian
utama dari discounted payback? Apakah metode payback dalam kondisi real
digunakan pada keputusan penganggaran modal?

5. Jawab :
Regular payback adalah : payback period yang tidak memperhitungkan biaya modal
keseluruhan yang dikeluarkan untuk proyek tersebut (biaya hutang atau biaya ekuitas
yang dikeluarkan untuk proyek tersebut) dan tidak memperhitungkan nilai sekarang
dari penerimaan arus kas yang di estimasi atau diharapkan.
Discounted payback adalah : metode payback dengan mendiskontokan arus kas yang
di harapkan dengan biaya modalnya dan memperhitungkan nilai sekarang dari arus
kas yang diharapkan.
Kerugian dari discounted payback periode adalah :
Tidak memberikan informasi mengenai tambahan value untuk perusahaan
Tidak mempertimbangkan cash flow yang keluar atau masuk setelah payback
period
Tidak memberikan informasi mengenai return suatu proyek dalam persentase.
Metode payback period walaupun memiliki kelemahan tetapi masih dapat
memberikan informasi seberapa lama modal yang di keluarkan akan terikat pada
proyek tersebut, sehingga mampu memberikan informasi tingkat resiko dan likuiditas
proyek tersebut.
d. Definisikan tentang Net Present Value (NPV) ? Bagaimana NPV pada masing-masing
proyek? Apa alasan dibalik metode NPV ? Berdasarkan Nilai NPV, mana proyek
yang diterima jika 2 proyek tersebut independen? Mutually exclusive?
Jawab:
Net present value (NPV) adalah : metode penilaian usulan investasi yang sama
dengan nilai sekarang dari arus kas dimasa depan yang didiskontokan menggunakan
biaya modal. Metode NPV di pandang sebagai pengukur profitabilitas suatu proyek
karena metode ini memfokuskan pada kontribusi proyek terhadap kemakmuran
pemegang saham.
Perhitungan NPV untuk masing-masing proyek :

6. Proyek L :
Tahun Proyek L
0 (500)
1 50
2 300
3 400
NPV = -$ 500 + (50/(1,1)1) + (300/(1,1)2) + (400/(1,1)3)
= -$ 500 + 45 + 248 + 301 = $ 94
Proyek S :
Year Proyek S
0 ($500)
1 350
2 250
3 100
NPV = -$500 + 318 + 207 + 75
= $100
Alasan dibalik metode NPV :
Metode NPV adalah aplikasi analisis biaya keuntungan secara langsung, NPV hanya
mengukur manfaat melalui penjumlahan nilai-nilai yang saat ini dari arus kas
dikurangi biaya. Maka NPV merupakan suatu ukuran kontribusi proyek terhadap
nilai. Jika NPV positif maka proyek bisa diterima, Jika NPV negatif proyek tidak
dapat diterima.
Berdasarkan nilai NPV yang di peroleh dari dua proyek diatas yaitu proyek L dan
proyek S, maka :
Jika kedua proyek bersifat independen, maka kedua proyek bisa diterima dan
bisa dibiayai.

7. Jika kedua proyek bersifat muatually exclusive, maka proyek S yang diterma
karena mampu memberikan nilai NPV positif yang terbesar.
e. Definisikan Internal rate of return (IRR). Bagaimana IRR dari masing-masing
proyek? Apa alasan di balik metode IRR? Berdasarkan IRR, proyek mana yang akan
diterima jika kedua proyek bersifat independen? mutually exclusive?
Jawab :
IRR atau Internal Rate of Return adalah : tingkat pengembalian yang menyebabkan
NPV proyek sama dengan nol atau tingkat present value cash inflow sama dengan
present value cash outflow.
Alasan dibalik metode IRR adalah : IRR merupakan suatu persentase tingkat
pengembalian proyek berdasarkan pada arus kas yang diperkirakan. Jika IRR
melebihi tingkat pengembalian yang diinginkan, maka proyek bisa diterima, tetapi
sebaliknya apabila IRR kurang dari tingkat pengembalian yang diharapkan, proyek
tidak dapat diterima.
IRR untuk proyek L :
Berdasarkan teknik coba-coba/ trial and error maka di dapat nilai r untuk proyek L
adalah 18% dan 19%
PV untuk r 18% = $ 501,280559, NPV = 500 – 501,280559 = -1,2805594
PV untuk r 19% = $ 491,232578, NPV = 500 – 491,232578 = 8,76742195
Maka IRRL = 18 + -1,2805594/ (-1,2805594 - 8,76742195) x (19- 18)
= 18 + 0,12744444 x 1
= 18 + 0,00127444 = 18,13%
IRR untuk proyek S :
Berdasarkan teknik coba-coba/ trial and error maka di dapat nilai r untuk proyek S
adalah 23% dan 24%
PV untuk r 23% = $503,5368 , NPV = 500 – 503,5368 = -3,5368

8. PV untuk r 24% = $ 497,2978, NPV = 500 – 497,2978 = 2,702158
IRRS = 23 + -3,53679/(-3,53679 - 2,702158) x (24-23)
= 23 + -3,53679/ -6,23895 x (24-23)
= 23 + 0,5668886591 x (1)
= 23 + 0,005668886591 = 23,57%
Berdasarkan IRR pada proyek L dan proyek S maka keputusan yang dapat diambil :
Jika kedua proyek bersifat indpenden, maka kedua proyek tersebut dapat
dibiayai/dipilih karena IRRnya lebih besar dibanding cost of capitalnya
Jika proyek tersebut bersifat mutually exclusive, maka dipilih proyek yang
memiliki IRR paling besar di banding cost of capitalnya, maka yang dipilih adalah
proyek S.
f. Definisikan Profitability Index (PI)? Bagaimana PI pada masing-masing proyek? Apa
alasan dibalik metode PI ? Berdasarkan Nilai PI, mana proyek yang diterima jika 2
proyek tersebut independen? Mutually exclusive?
Jawab :
PI (Profitability Index) adalah : Rasio biaya manfaat dari suatu proyek dimana PI
menghitung rasio dari nilai sekarang arus kas bersih dimasa mendatang dengan arus
kas keluar awalnya.
Perhitungan PI untuk masing-masing proyek
Proyek L :
PI = Penjumlahan nilai arus kas sekarang atau PV cash inflow
Investasi saat ini PV cash outflow
50 300 400
1 2 3
(1 0 ,1) (1 0 ,1) (1 0 ,1)
PIL =
500
0
(1 0 ,1)

9. 50 300 400
1,1 1, 21 1,331 45 , 455 247 ,934 300 ,526 593 ,915
= 1,188
500 500 500
Proyek S :
350 250 100
1 2 3
(1 0 ,1) (1 0 ,1) (1 0 ,1)
PIS =
500
0
(1 0 ,1)
350 250 100
1,1 1, 21 1,331 318 ,182 206 , 612 75 ,131 599 ,525
= 1,120
500 500 500
Berdasarkan nilai PI untuk kedua proyek tersebut, maka :
Jika kedua proyek bersifat individual, maka kedua proyek dapat di terima/
dibiayai karena PI > 1
Jika kedua proyek bersifat mutually exclusive, maka proyek yang diterima adalah
proyek dengan PI lebih besar, maka yang diterima adalah proyek S : PIS > PIL
g. Gambar profil NPV untuk proyek L dan proyek S. Kapan discount rate dari profile-
profil tersebut bersilang? Lihat grafik profil NPV tanpa mengacu pada NPV aktual
dan IRR, manakah proyek yang harus diterima jika kedua proyek independen dan
mutually exclusive? Jelaskan! Jawaban anda berlaku untuk semua discount rate
kurang dari 23,6%.
Jawab:
Proyek Proyek
L S k PV L NPV L PV S NPV S
-500 -500 0% Rp750,00 Rp250,00 Rp700,00 Rp200,00
50 350 5% Rp665,26 Rp165,26 Rp646,47 Rp146,47
300 250 10% Rp593,91 Rp93,91 Rp599,92 Rp99,92
400 100 15% Rp533,33 Rp33,33 Rp559,14 Rp59,14
18% Rp0,00

10. 20% Rp481,48 (Rp18,52) Rp523,15 Rp23,15
24% Rp0,00
25% Rp436,80 (Rp63,20) Rp491,20 (Rp8,80)
Profil NPV
Rp300.00
Rp250.00
Rp200.00
Rp150.00
NPV L
NPV
Rp100.00
NPV S
Rp50.00
Rp0.00
0% 5% 10% 15% 20% 25%
(Rp50.00)
(Rp100.00)
Untuk Crosser Rate di peroleh sbb :
Year Proyek L Proyek S Selisih
0 (500) (500) 0
1 50 350 -300
2 300 250 50
3 400 100 300
IRR untuk arus kas selisih :
300 50 300
0 0 1 2 3
(1 r) (1 r) (1 r)
Dari perhitungan trial and error di dapat tingkat bunga adalah 9% dan 8%
IRR = Bunga rendah + NPV pada bunga rendah____________________ x (bunga tinggi-bunga rendah)
NPV pada bunga rendah – NPV pada bunga tinggi

11. 3,2388355
=8+ x (9 8)
3,2388355 1,4903141
= 8 + 0,6848663658 x 1
= 8 + 0,685 = 8,68%
Dengan melihat grafik profil NPV tanpa mengacu pada NPV aktual ataupun IRR maka dapat
dilihat IRRS nilainya tetap dan S memiliki nilai IRR yang lebih tinggi tanpa melihat tingkat
biaya modalnya. Namun NPV akan bervariasi tergantung pada tingkat biaya modal dan
proyek dengan NPV yang lebih tinggi bergantung pada biaya modal aktualnya. Lebih spesifik
lagi L akan memiliki nilai NPV yang lebih tinggi jika biaya modalnya dibawah 8,68%, tapi S
akan memiliki nilai NPV yang tinggi jika biaya modalnya diatas 8,68% yang akan di terima
jika :
Jika proyek bersifat independen, dilihat biaya modal dari kedua proyek tersebut. Jika
biaya modal lebih kecil dari IRRnya, maka kedua proyek memiliki NPV lebih besar
dan bisa di terima. Tetapi sebaliknya apabila biaya modal kedua proyek lebih kecil
dari IRR maka kedua proyek akan di tolak.
Jika proyek bersifat mutually exclusive maka tingkat bunga di bawah titik persilangan
atau di bawah 8,68% maka yang akan diterima adalah proyek Lm tapi jika tingkat
bunga berada diatas titik persilangan (diatas 8,68%) maka yang diterima adalah
proyek S, karena provil NPV nya berada diatas provil NPV L
Profil NPV
Rp300.00
Rp250.00
Rp200.00
Tingkat
Rp150.00 persilangan
NPV L
NPV
Rp100.00
NPV S
Rp50.00 Tingkat IRR
IRRS
8,68%
Rp0.00
0% 5% 10% 15% 20% 25%
(Rp50.00)
IRRL
(Rp100.00)

12. h. Apakah yang menjadi dasar penyebab konflik antara NPV dan IRR? Di bawah
kondisi yang bagaimana dapat terjadi konlik? Mana metode yang paling baik?
Jelaskan!
Jawab :
Yang menyebabkan konflik antara NPV dan IRR adalah metode NPV secara implisit
mengasumsikan bahwa arus kas proyek di investasikan kembali pada tingkat bunga
sebesar biaya modal proyek. Sedangkan IRR secara implisit mengasumsikan bahwa
arus kas proyek diinvestasikan kembali pada tingkat bunga sebesar IRR proyek.
Kondisi yang mengakibatkan konflik terhadap kedua metode, apabila ada dua proyek
yang bersifat mutualy exclusive. Apabila tingkat biaya modal lebih rendah dari
tingkat persilangan kedua proyek tersebut maka kedua metode akan mengalami
konflik, dimana NPV lebih memilih proyek yang memberikan NPV yang lebih tinggi,
tetapi IRR memilih tingkat pengembalian internal yang lebih besar (IRR yang lebih
besar).
Ada 2 kondisi dasar yang menyebabkan NPV bertentangan dengan IRR :
1. Terdapat perbedaan waktu dimana sebagian besar arus kas dari satu proyek yang
diterima lebih awal sementara sebagian arus kas dari proyek yang lain di terima
belakangan.
2. Terdapat perbedaan ukuran atau skala proyek dimana jumlah yang dinvestasikan
kedalam satu proyek lebih besar dibandingkan yang lainnya.
Metode yang dinilai lebih baik jika terjadi konflik adalah metode NPV, karena
metode NPV memberikan penilaian tentang opportunity cost dari arus kas suatu
proyek. Dengan NPV arus kas penerimaan suatu proyek di diskontokan dengan
opportunity costnya. Opportunity cost pada NPV adalah sama dengan tingkat
keuntungan yang disyaratkan investor pada proyek atau sebesar biaya modal
proyek. Asumsi reinvestasi sebesar biaya modal lebih dapat di terima karena lebih
mendekati pada kenyataan.
i. Definisikan tentang MIRR? Hitung MIRR untuk proyek L dan S! Apa keuntungan
dan kerugian dari MIRR vis-a-vis dengan regular IRR ? Apa kekurangan dan
kelebihan MIRR vis-a-vis dengan NPV?

13. Jawab :
MIRR adalah suatu tingkat diskonto yang menyebabkan present value biaya = present
value nilai terminal, dimana nilai terminal adalah future value dari arus kas masuk
yang digandakan dengan biaya modal.
Perhitungan MIRR :
Proyek L
Tahun Proyek L
0 (500)
1 50
2 300
3 400
Biaya modal proyek : 10 %
n
n 1
CIF t (1 k)
Nilai ter min al t 0
PV biaya = n n
(1 MIRR ) (1 MIRR )
Nilai awal = $ 500
Nilai terminal = $ 50(1,10)2 + $ 300(1,10)1 + $ 400(1,10)0
= $790,5
MIRR :
$ 790 ,5
$500 = 3
(1 MIRR )
$500 (1+MIRR)3 = $790,5
(1+MIRR)3 = $790,5/$500
(1+MIRR)3 = 1,581
1+MIRR = 3 1,581

14. 1+MIRR = 1,165
MIRRL = 1,165 – 1 = 0,165 = 16,5%
MIRR S :
Nilai awal = $ 500
Nilai Terminal = 350(1,10)2 + 250(1,10)1+ 100(1,10)0
= $798,5
(1+MIRR)3 = 798,5/500
(1+MIRR)3 = 1,597
1+MIRR = 3 1,597
1 + MIRR = 1,169 = MIRR = 0,169 = 16,9%
MIRR memiliki kelebihan dibandingkan IRR karena MIRR mengasumsikan arus kas
dari proyek di investasikan kembali (digandakan) dengan menggunakan biaya modal.
Selain itu MIRR juga dapat menghindari masalah multiple IRR yang terjadi pada metode
IRR.
MIRR jika dibandingkan dengan NPV memiliki kesamaan hasil keputusan jika kedua
proyek memiliki skala yang sama dan usia proyek yang sama, tetapi jika kedua proyek
bersifat mutually exclusive yang memiliki perbedaan ukuran dan jangka waktu, maka
penilaian NPV untuk pengambilan keputusan proyek yang akan diambil lebih tepat,
karena NPV akan mengarahkan kepada pilihan yang akan memaksimalkan nilai dalam
hal ini berapa besar tambahan nilai yang diberikan dari masing-masing proyek kepada
perusahaan.
j. Sebagai proyek terpisah (proyek P). Fast Food sedang mempertimbangkan
mensponsori sebuah paviliun di pekan raya dunia yang akan datang. Paviliun akan
menelan biaya $ 1,6 juta, dan diharapkan akan menghasilkan $ 10 juta dari arus kas
masuk tambahan selama satu tahun operasi. Namun, kemudian akan mengambil satu
tahun lagi, dan mengeluarkan $ 10 juta sebagai biaya, untuk menghancurkan situs

15. tersebut dan mengembalikannya ke kondisi aslinya. Dengan demikian, diharapkan
proyek arus kas bersih P terlihat seperti ini (dalam juta dolar)
Year Cash Flow
0 ($1,6)
1 10
2 (10)
Proyek ini di estimasi menjadi beberapa resiko, dan karena itu biaya modalnya adalah
10%. Bagaimana NPV proyek P ini? IRR dan MIRR nya? Gambar profile NPV proyek P
ini! Apakah proyek P memiliki cash flow yang normal atau tidak? Apakah proyek ini
layak untuk diterima?
Jawab :
NPV proyek P :
n
CF t
NPV t
t 0 (1 k)
1, 6 10 10
NPV = 0 1 2
1 .6 9 , 091 8 , 264 0 , 7735
(1,10 ) (1,10 ) (1,10 )
Proyek P memiliki cash flow yang tidak normal karena di akhir periode proyek ini
memiliki kas keluar.
8-10
Diketahui : Perusahaan Western Carolina Furniture ingin menambah lini baru untuk
produk mixnya. Jalur produksi akan dibangun di ruang yang tidak terpakai di pabrik utama
barat carolina. Harga mesin sesuai faktur akan menjadi sekitar $ 500.000, tambahan lain $
20,000 untuk biaya pengiriman akan diperlukan, dan akan ada biaya tambahan $ 30.000
untuk menginstal peralatan di pabrik barat Carolina. Selanjutnya, persediaan perusahaan
harus ditingkatkan dengan $10,000 untuk menangani lini baru. Mesin ini memiliki umur
ekonomis 4 tahun dan Western Caroline telah memperoleh keputusan pajak khusus yang

16. menempatkan peralatan di kelas MACRS 3-tahun. Mesin ini diharapkan memiliki nilai
sisa sebesar $ 100,000 setelah 4 tahun penggunaan.
Lini baru akan menghasilkan $ 500,000 dalam pendapatan tambahan di setiap 4 tahun
yang akan datang. 60 persen dari pendapatan akan diperlukan untuk menutupi biaya tunai
operasi. Tarif pajak perusahaan adalah 40 persen dan secara keseluruhan biaya modal rata-
rata tertimbang adalah 10 persen
a) (1). Membangun laporan peningkatan arus kas operasional selama empat tahun
proyek beroperasi.
(2). Apakah laporan kas flow anda memasukkan beberapa aliran finansial seperti
biaya bunga atau dividend? Kenapa?
Jawab :
1). Incremental statement operational Western Carolina Furniture
Pendapatan tambahan : $500.000
Biaya operasi tunai : ($300.000)
Depresiasi : ($112.500)
EBIT : $87.500
Pajak (40%) : ($35.000)
EAT $52.500
Operating Cash Flow : EAT + Depresiasi = $52.500 + $112.500 = $165.000
Note : Depresiasi with straigh line methode
2.) Laporan aliran kas (cash flow) seharusnya tidak memasukkan biaya bunga ataupun
deviden karena biaya bunga sudah diperhitungkan dalam biaya modal (WACC) yaitu
sebagai biaya hutang. Jika kita juga memperhitungkan biaya bunga dalam menghitung
arus kas akan terjadi perhitungan ganda (double counting). Oleh karena itu dalam
memperkirakan arus kas operasi suatu proyek, kita dapat menganggap seolah-olah proyek
tersebut dibiayai dengan 100% modal sendiri.
b). Pertambahan aliran kas dapat juga diestimasi sebagai penerimaan setelah pajak
ditambah dengan tabungan pajak penyusutan. Gunakan pendekatan ini untuk mencari
aliran kas operasi tahun pertama proyek.

17. Estimasi persyaratan investasi :
Harga mesin : ($500.000)
Biaya pengiriman : ($20.000)
Biaya penginstalan peralatan di pabrik : ($30.000)
Biaya tambahan persediaan : ($10.000)
Total investasi ($560.000)
Skedul Penyusutan :
Biaya peralatan = $550.000; MACRS kelas 3 tahun
_______________Tahun______________________
1 2 3 4
Tingkat penyusutan MACRS 33% 45% 15% 7%
Beban penyusutan peralatan $181.500 $247.500 $82.500 $38.500
Arus kas akhir :
Nilai sisa $100.000
Pajak atas nilai sisa ($40.000)
Pemulihan modal kerja operasi bersih $10.000
Arus kas terminasi $70.000
Arus Kas Operasi Bersih :
Tahun ke-1 Tahun ke-2 Tahun ke-3 Tahun ke-4
Pendapatan $500.000 $500.000 $500.000 $500.000
Biaya tetap (60%x$500.000) $300.000 $300.000 $300.000 $300.000
Penyusutan $181.500 $247.500 $82.500 $38.500
EBIT $18.500 ($47.500) $117.500 $161.500
Pajak (40%) $7.400 ($19.000) $47.000 $64.600
NOPAT $11.100 ($28.500) $70.500 $96.900

18. Ditambahkan kembali: $181.500 $247.500 $82.500 $38.500
penyusutan
Arus kas operasi $192.600 $219.000 $153.000 $135.400
Arus kas proyek :
0 1 2 3 4
Arus kas operasi ($560.000) $192.600 $219.000 $153.000 $135.400
Arus kas akhir _ - _ - __ - _ _____ $70.000
Arus kas proyek ($560.000) $192.600 $ 219.000 $153.000 $205.400
c). 1). Anggap bahwa perusahaan telah mengeluarkan $100.000 pada tahun yang lalu untuk
merehabilitasi/memperbaiki bagian lini produksi. Haruskah biaya ini dimasukkan ke
dalam analisis? Jelaskan! Apakah tidak merubah aliran biaya operasi yang
dikembangkan pada bagian a.
2). Diasumsikan bahwa ruang yang tidak terpakai dapat di leasing ke perusahaan lain
sebesar $25.000 pertahun. Haruskah ini dimasukkan kedalam analisis? Jika demikian,
bagaima?
3). Akhirnya, diasumsikan bahwa lini produk baru diharapkan menurunkan penjualan lini
lain perusahaan sebesar $50.000 pertahun. Haruskah ini dimasukkan kedalam
analisis? Jika iya, bagaimana?
Jawab :
1) Biaya yang dikeluarkan perusahaan pada masa lalu sebelum proyek berjalan, tidak
dimasukkan kedalam analisis karena perusahaan tidak dapat memperoleh kembali
biaya yang sudah dikeluarkan tersebut, dan biaya tersebut merupakan biaya yang
tidak bersifat incremental (biaya yang tidak berubah walaupun perusahaan jadi
mengambil proyek atau tidak) yang disebut sunk cost.
2) Biaya yang timbul akibat adanya kesempatan lain (opportunity cost) perlu
diperhitungkan dalam analisis karena biaya kesempatan yang timbul jika perusahaan

19. tidak menggunakan aset yang dimikinya untuk proyek yang di analisis. Biaya
kesempatan ini dapat dimasukkan kedalam arus kas berupa biaya tunai yang akan
mempengaruhi cashflow.
3) Efek dari proyek baru yang akan dijalankan terhadap proyek-proyek yang sudah ada
menjadi pertimbangan dalam melakukan analisis arus kas suatu proyek, karena akibat
dari memilih suatu proyek yang akan memberikan dampak kanibalisasi bagi lini lain
dalam perusahaan akan menyebabkan arus kas yang hilang dari lini lain perusahaan
sehingga arus kas yang hilang tersebut akan dibebankan pada proyek baru.
d). Apakah yang menjadi investasi awal bersih dari Western Carolina pada proyek ini?
Berdasarkan pada cash flow, berapa nilai NPV,IRR,dan MIRR proyek tersebut? Apakah
indikator-indikator tersebut mengindikasikan bahwa proyek tersebut dapat diterima?
Jawab :
Net investment outlay atau investasi awal adalah arus kas yang terjadi pada waktu
investasi dilakukan t=0. Arus kas ini biasanya terdiri dari harga beli suatu aktiva
ditambah biaya transportasi dan pemasangan, perubahan pada net working capital dan
lain-lain. Net investment outlay merupakan bentuk pengeluaran investasi perusahaan.
Pada perusahaan Western Carolina yang menjadi net investment outlaynya adalah :
Harga mesin sebesar $500.000, Biaya pengiriman sebesar $20.000, Biaya penginstalan
peralatan di pabrik sebesar $30.000, Biaya tambahan persediaan sebesar $10.000.
Berdasarkan cash flow estimasi proyek, nilai NPV, IRR dan MIRR adalah sebagai
berikut :
Western Carolina Furniture
Year CF
0 ($560.000)
1 $192.600
2 $ 219.000
3 $153.000
4 $205.400

20. n
CF t
NPV t
t 0 (1 k)
560 . 000 192 . 600 219 . 000 153 . 000 205 . 400
0 1 2 3 4
(1 0 ,1) (1 0 ,1) (1 0 ,1) (1 0 ,1) (1 0 ,1)
= - 560.000 + 175.091 + 180.992 + 114.951 + 140.291
= $51.325
IRR
NPV= 0 , dengan metode trial and error di dapat tingkat bunga 15 % dan 14%
Year CF DF 14% DF 15%
0 ($560.000) -560.000 -560.000
1 $192.600 168.947 167.478
2 $ 219.000 168.513 165.595
3 $153.000 103.271 100.600
4 $205.400 121.613 117.438
NPV 2.344 -8.889
IRR = 14 + 2344/(2344-(-8889)) x (15-14) = 14 + 2344/11233 = 14 + 0,2086708804
= 14,21%
MIRR :
n
n 1
CIF t (1 k)
t 0
PV Biaya = n
(1 MIRR )
3 2 1 0
192 . 600 (1,1) 219 . 000 (1,1) 153 . 000 (1,1) 205 . 400 (1,1)
560.000 = 4
(1 MIRR )
560.000 = 256350,6 +264990 + 168300 + 205400/ (1+MIRR)4
560.000 = 895040,6 / (1+MIRR)4
(1+MIRR)4 = 895040,6/560.000

21. (1+MIRR)4 = 1,598286786
(1+MIRR) = 4 1,598286786
(1+MIRR) = 1,124381463
MIRR = 1,124381463 – 1
MIRR = 0,124381463 = 12,44%
Berdasarkan indikator-indikator penilai investasi yaitu NPV, IRR dan MIRR, maka
proyek yang direncanakan oleh Western Carolina Furniture layak untuk di biayai karena NPV
bernilai positif, IRR dan MIRR nilainya melebihi WACC yaitu 11.92% dan 11,14%.
e). Asumsikan bahwa proyek yang akan dijalankan merupakan proyek pengganti dari pada
proyek baru, atau proyek perluasan. Gambarkan bagaimana analisis akan berbeda untuk
proyek pengganti.
Jawab :
Analisis terhadap proyek replacement atau pengganti pada umumnya berfokus kepada
penghematan biaya. Analisis proyek seperti ini (proyek pengganti) lebih rumit karena
hampir seluruh arus kas merupakan arus kas tambahan, yang dihitung dengan mengurangi
angka biaya baru dari angka biaya lama. Selisihnya itulah yang merupakan penghematan.
Karena itu dalam proyek replacement prinsip incremental sangat diutamakan. Komponen-
komponen yang perlu diperhatikan dalam analisis proyek replacement adalah :
1. Kas yang diterima dari penjualan perlengkapan lama yang akan di ganti
merupakan arus kas masuk bagi proyek pengganti
2. Jika perlengkapan lama dijual dibawah nilai buku, maka akan ada penghematan
pajak. Jika dijual diatas nilai buku maka ada pajak untuk keuntungan (selisih
harga jual dengan nilai buku).
f). Jelaskan apa yang dimaksud dengan estimasi arus kas bias? Apa yang menjadi langkah
bagi manajer Western Carolina agar dapat mengeluarkan insentif untuk bias ini dalam
proses pengambilan keputusan?
Jawab :
Estimasi arus kas bias adalah kondisi dimana manajer cenderung terlalu optimistik,
pendapatan cenderung overstated dan biaya cenderung understated. Yang harus dilakukan

22. oleh manager Western Carolina furniture agar tidak melakukan estimasi arus kas bias
adalah dengan meperhatikan dan mengidentifikasi arus kas yang relevan dalam sebuah
proyek, memperhitungkan resiko yang juga ada dalam estimasi arus kas proyek, merubah
pandangan manager dari yang terlalu optimistik kapada pandangan yang real dan relevan.
g). Apakah anda berfikir bahwa proyek tersebut dianggap memiliki indikasi nilai strategis
naik atau turun berdasarkan nilai NPV? Jika demikian, bagaimana cara menghandlenya?
Jawab :
Jika di lihat dari nilai NPV proyek ini memiliki indikasi nilai strategis naik/incremental.
Jika ingin menambah keuntungan maka perusahaan dapat mengambil proyek ini.
h). Asumsikan bahwa inflasi yang diharapkan sebesar 5% selama empat tahun kedepan.
Apakah estimasi cash flow Western Carolina real atau nominal? Apakah cash flow yang
dinyatakan pada waktu 0 dollar atau memiliki kas flow yang telah meningkat ke account
untuk tingkat inflasi yang diharapkan? Akankah terlihat bahwa 10 persen cost of capital
real atau nominal? Apakah terlihat current NPV bias karena efek inflasi? Jika demikian
apa saran dan arahan untuk menghilangkan bias?
Jawab :
Jika diasumsikan adanya inflasi, maka estimasi cash flow dari Western Carolina adalah
estimasi nominal, karena dengan perhitungan arus kas dengan memasukkan inflasi maka
biaya modal yang digunakan adalah biaya modal yang memiliki premi untuk inflasi seperti
contohnya WACC karena WACC dihitung dengan pendekatan harga pasar yang pasti
memperhitungkan inflasi.
i). Untuk analisis yang tidak berhubungan. Ada 2 proyek yang bersifat mutually exclusive,
yaitu :
Year Expected net cash flow
Project S Project L
0 ($50.000) ($50.000)
1 30.000 16.750
2 30.000 16.750
3 - 16.750
4 - 16.750

23. Proyek-proyek tersebut menyediakan layanan yang penting, dan karenanya salah satu dari
proyek-proyek tersebut yang akan di harapkan di ulang pada masa mendatang. Kedua
proyek tersebut meiliki cost of capital 10%.
1). Hitung NPV masing-masing tanpa pengulangan
2). Jika ada pendekatan rantai penggantian untuk menentukan perluasan NPV. Proyek
mana yang akan dipilih?
3). Analisis pengulangan menggunakan pendekatan aquity annual anuity.
4). Saat ini diasumsikan bahwa biaya pengulangan proyek S dalam 2 tahun meningkat
menjadi 52.500 karena tekanan inflasi. Bagaimana analisis dapat dilakukan dan
proyek mana yang akan dipilih?
Jawab :
1). NPV masing-masing proyek adalah :
Proyek S : NPV = -50.000/(1,1)0 + 30.000/(1,1)1 + 30.000/(1,1)2
= -50.000 + 27.273 + 24.793 = 2066
Proyek L : NPV = -50.000/(1,1)0 + 16750/(1,1)1 + 16750/(1,1)2 + 16750/(1,1)3 +
16750/(1,1)4
= -50.000 + 15227 + 13843 + 12585 + 11440 = 3095
2). Jika ada pendekatan rantai penggantian untuk menentukan perluasan NPV maka
proyek yang akan dipilih adalah :
1. Dengan Metode Replacement Chain Approach :
Year Expected net cash flow
Project S Project L
0 ($50.000) ($50.000)
1 30.000 16.750
2 30.000+ ($50.000)=(20.000) 16.750
3 30.000 16.750
4 30.000 16.750

24. NPV proyek S = -50.000/(1,1)0 + 30.000/(1,1)1 + -20.000/(1,1)2 + 30.000/(1,1)3 +
30.000/(1,1)4 = -50.000 + 27273 + (16529) + 22539 + 20490 = 3774
Dengan metode replacement chain approach, maka proyek yang akan dipilih adalah proyek S
dengan nilai NPV lebih besar dari proyek L
3). Ulangi analisis dengan menggunakan metode equivalent annual annuity approach
Jawab :
NPV S = 2066, NPV L = 3095
Mencari nilai EAA : Proyek S
0 1 2
PV 1
PV2
2066 = NPV S
Hitung PV dari NPV 2066.....?
PVA = PMT (PVIFA, k, n)
2066 = PMT (PVIFA, 10%, 2)
PMT = EAA = 2066/1,7355 = 1190

25. Mencari EAA Proyek L :
0 1 2 3 4
PV1
PV2
PV3
PV4
3095
PVA = PMT (PVIFA, 10%, 4)
3099 = PMT (3,1699)
PMT = EAA = 3099/3,1699 = 978
Karena EAA proyek S lebih besar dari EAA proyek L, maka proyek S yang lebih baik.
4). Diasumsikan bahwa biaya proyek replikasi untuk proyek S dalam 2 tahun akan
meningkat menjadi $52.500 karena tekanan inflasi. Bagaimana menganalisisnya dan
proyek mana yang akan di pilih ?
Jawab :
Biaya proyek meningkat menjadi $52.500
0 1 2 3 4
-50.000 30.000 30.000 30.000 30.000
-52.500
-22.500
NPV S dengan inflasi = -50.000 + 30.000/(1,1)1 + -22.500/(1,1)2 + 30.000/(1,1)3 + 30.000
(1,1)4 = -50.000 + 27273 + -18595 + 22539 + 20490 = 1707

26. NPV proyek S setelah di tambah inflasi nilainya lebih kecil di banding proyek L, sehingga
proyek L dinilai lebih baik.
j). Western Carolina juga mempertimbangkan proyek yang lain yang memiiliki waktu proyek
selama 3 tahun yaitu berupa mesin yang mesin tersebut akan total tidak dapat di pakai lagi
setelah 3 tahun. Tetapi , jika proyek tersebut di hentikan sebelum akhir 3 tahun, mesin
tersebut akankah memiliki nilai sisa yang positif (atau nilai yang di hentikan). Berikut
adalah estimasi cash flow proyek :
Year Initial investment and End of year salvage value if
operating cash flow abondened
0 ($5.000) $5.000
1 2100 3100
2 2000 2000
3 1750 0
Gunakan 10 % cost of capital. Bagaimana NPV proyek tersebut jika beroperasi penuh selama
3 tahun? Apakah NPV akan berubah jika perusahaan berencana menghentikan proyek pada
akhir tahun ke 2? Atau akhir tahun ke 1? Berapa economic life optimal dari proyek tersebut?
Jawab :
NPV proyek jika di lakukan penuh selama 3 tahun = -5000 + 2100/(1,1)1 + 2000/(1,1)2 +
1750 (1,1)3 = -5000 + 1909 + 1653 + 1315 = -123
Jika proyek di jalankan sampai akhir tahun ke 3 NPV yang diperoleh adalah negatif sehingga
proyek akan di tolak.
Tapi jika perusahaan berencana menghentikan proyek pada akhir tahun ke 2 maka NPV nya
adalah :
NPV = -5000 + 2100/(1,1)1 + 2000/(1,1)2 + 2000/(1,1)2 = -5000 + 1909 + 1653 + 1653= 215,
NPV bernilai positif, sehingga proyek ini masih bisa diterima dengan mengoperasikannya
hanya selama 2 tahun, kemudian di jual kembali.
Jika perusahaan berencana menghentikan proyek pada akhir tahun 1 maka NPV nya adalah :

27. NPV = - 5000 + 2100/(1,1)1 + 2000/(1,1)1 = -5000 + 1909 + 1818 = -1273, maka
meninggalkan proyek pada akhir tahun 1 masih tidak menguntungkan karena penerimaan PV
pada tahun 2 dan ke tiga lebih besar.