2. • Les facteurs de structuration des territoires
- Dynamisme et démographie,
- Attractivité des territoires,
- Aménagement des territoires
Conséquence de la mauvaise connaissance de ces facteurs, la fracture
• Une nouvelle vision de l’économie immobilière
qui s’impose aux acteurs
- Investisseurs , Promoteurs, Constructeurs
et Collectivités locales
4. La Direction des Etudes
et de l’Observatoire Immobilier
3 grandes originalités :
Un caractère très opérationnel
(analyse d’opérations de financement)
Une implication directe dans la politique de maîtrise
des risques immobiliers du Crédit Foncier
L’appui d’un réseau composé d’une centaine
d’experts régionaux (Foncier Expertise)
5. Les facteurs structurants, indicateurs de la capacité
de résistance et de rebond des marchés
Classement des agglomérations étudiées
par classe de cotation générale
Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon,
1 Nantes
Paris/1ère Couronne , Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen,
2 Rennes, Genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper,
Bordeaux, Bayonne-Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes,
Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers
Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne,
Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon,
3 Chaumont,
Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval
Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, St Etienne, Charleville, Auch,
Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne
4
Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez
5
Légende cotations : A Excellent - B Bon (B+ ou B-) - C Moyen (C+ ou C-) - D Médiocre
6. Une vision innovante de l’appréciation immobilière
Une nouvelle approche de l’économie
Immobilière
• Création d’indicateurs économiques, démographiques,
sociologiques, etc…, caractérisant les marchés
• Appréciation des composantes du dynamisme économique
des régions
• Analyse de la capacité de résistance des marchés
7. Le dynamisme démographique :
Une démographie régionale recomposée
Dont les 2/3 de l’accroissement des ménages
se concentreront sur 1/3 des départements
d’ici 2010
Taux de croissance annuel
moyen du nombre des ménages
Accroissement fort
Stagnation
ou diminution
Flux migratoires intenses
Source : Chaire Ville, Science Po
8. L’attractivité des territoires
Dynamisme économique
Emploi salarié et PIB
(évolution 1999-2005)
Croissance forte
Croissance moyenne
Croissance modérée
Source : DIACT
9. L’attractivité des territoires
Emploi et grands pôles d’entreprises
Pôles immobiliers
d’entreprises les plus
dynamiques depuis 2000
Croissance de l’emploi
salarié privé la plus forte
(1999-2005)
Source : CFF
11. L’aménagement du territoire
Qualité du centre ville
ou de l’agglomération
Impact sur l’évolution des prix :
l’exemple de Toulouse
Toulouse
intra-boulevard :
≤ - 5%
1ère périphérie :
- 10 à - 15%
2ème périphérie :
- 10 à - 25%
Source : CFF
13. Les conséquences d’une mauvaise connaissance
de ces facteurs
Surproduction ou risques
de surproduction à court terme
BUREAUX ENTREPOTS LOGISTIQUES
Risque nul
Risque moyen
Risque important
Source : CFF
14. Les conséquences d’une mauvaise connaissance
de ces facteurs
Insuffisance de la production de logements
➨ depuis 1O ans un déficit cumulé de 1.700.000 logements
1800000
1600000
1400000
e
1200000
1000000 Mise en chantier
Déficit
800000 Déficit cumulé
600000
400000
200000
Source : MEDDAT
0
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
15. Les conséquences d’une mauvaise connaissance
de ces facteurs
Les dérives du Robien
Une production partiellement inadaptée
Marché dynamique
ou prometteur
Marché équilibré
Marché sur offreur
ou mis sur surveillance
Source : CFF
16. Le classement des agglomérations
face à la conjoncture
Lyon,
Toulouse,
++ Metz,
Capacité de résistance Nantes,
Brest,
Strasbourg,
Reims,
Le Mans,
Lille,
Rouen,
Laval,
Bordeaux,
Rennes,
Toulon,
Marseille,...
Le Havre,
Belfort,
Troyes,
+ Nice, Paris/
Nancy,
Calais,
1ère Couronne,...
Besançon,
St Etienne,
Clermont-FD,...
Dunkerque,
Brive,
Angoulême,...
Limoges,
Périgueux,…
- Capacité de rebond
- ++
+
Démographie
Attractivité économique
Aménagement des territoires
17. Panorama des prix – Mars 2009
Appartements anciens
Lille
de bon standing 2700
Prix € au m² / Valeur dominante
Rouen Paris
6600 Reims Strasbourg
2800
Rennes 2600
2600
2400
Tours
Nantes
2700
2300 Dijon
2250
Limoges
1600 Lyon
Clermont-Ferrand 3300
2000
Bordeaux
2600
Montpellier
Toulouse 2350 Marseille
2600 3200
Source : CFF
18. La fracture
70 % des loyers de bureaux
en IDF sont inférieurs
à 400 euros/m²
On communique
généralement sur des loyers
entre 600 et 800 euros/m²
19. La fracture
Pouvoir d’achat immobilier
en résidentiel neuf
€
Demande exprimée :
2300 – 2500 €/m2
Offre :
3000 – 3500 €/m2
21. « Seuls les leviers démographiques,
économiques et politiques de l’offre et
de la demande locale permettent d’expliquer
et de prévoir les évolutions des marchés »
23. Les investisseurs : un rôle moteur
Investissements 2008
L’immobilier résidentiel soutient la comparaison
Institutionnels privés ~ 1,5 milliards d’€
Bailleurs sociaux ~ 1 milliard d’€
Immobilier résidentiel
Particuliers > 15 milliards d’€
Institutionnels privés ~ 12,5 milliards d’€
Immobilier d’entreprise
24. Les investisseurs : un rôle moteur
Niveau de performance globale 2008
(rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%)
biens de standing en situation recherchée)
Paris Principales
1ère couronne agglomérations
2008
Province
Bureaux - 15 % - 3 à + 12,3 %
Commerces -8% 0 à + 10 %
Habitation 0% - 2 à + 9,5 %
25. Les investisseurs : un rôle moteur
Performance globale 2008
(rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%)
biens de standing en situation recherchée)
Performances en habitation
Performances en bureaux
exemples d’ agglomérations
exemples d’ agglomérations
Strasbourg + 9,5 %
Le Mans + 12,3 %
Orléans + 11,8 % Poitiers + 6,7 %
Bayonne-Anglet-Biarritz + 5,5 %
Nantes + 11,5 %
Le Mans +6%
Aix-en-Provence + 11,4 %
Aix-en-Provence + 5,8 %
Nancy + 11 %
Toulouse + 3,6 %
Toulouse - 1,5 %
Lyon + 2,5 %
Lyon - 2,5 %
Paris 1ère couronne - 15 % Paris 1ère couronne 0%
26. Les promoteurs face à la crise
Principales mesures pour maîtriser leurs charges :
• baisses des prix limitées et avantages commerciaux
pour réduire la progression des stocks
• renégociation ou abandon des charges foncières
• révision des contrats avec les entreprises de construction
• ajustement des effectifs
• cession en bloc auprès des investisseurs et en particulier
des bailleurs sociaux
27. Les promoteurs face à la crise
Eviter une offre excessive de logements face
à une demande en réduction et une baisse
accélérée des prix de vente
160 000 600600 000
000
160.000
140.000
500 000
120.000
400 000
100.000
80 000 300300 000
000
80.000
60.000
200 000
40.000
100 000
20.000
00 00
2005 2006 2007 2008 2005 2006 2007 2008
2005 2006 2007 2008
Année 2005 Année 2006 Année 2007 Année 2008
Mises en vente Logements autorisés
Logements autorisés Logements commences
Mises en venteVentes Ventes Logements commencés
Source MEDDAT
28. Les entreprises BTP
Coûts de promotion
Le renchérissement du coût de construction sur une
opération logements en IdF et en province
1999 2009
15 %
18 % 12 % 8%
Foncier
Construction
23 % 21,5 %
47 % Frais annexes
55,5 %
Marge promotion
(en pourcentage du prix de vente TTC)
Source CFF
29. Le rôle des collectivités locales
et de l’Etat
Les collectivités territoriales enrichissent
leur palette d’aide à l’accession
Dispositif d’aides pour le PASS FONCIER
au 29 janvier 2009
Aide suffisante pour la mise en
oeuvre du PASS FONCIER
Aide partielle nécessitant l’aide
conjointe d’une autre collectivité
Source Direction Habitat CFF
30. Une nouvelle vision de l’économie immobilière
qui s’impose aux acteurs
Mesures de court terme
- Production en masse de logements
- Affirmer le rôle social des bailleurs
Préserver l’équilibre entre locataires et propriétaires
Adapter les systèmes fiscaux
Réduire les taux de mutation des opérations locatives
- Restaurer la confiance
Améliorer la transparence des marchés
Créer des instances paritaires de développement immobilier
- Améliorer la fluidité du marché
31. Une nouvelle vision de l’économie immobilière
qui s’impose aux acteurs
Mesures de moyen terme
- Réorienter l’offre immobilière
Rationaliser les implantations
Mieux s’attacher aux besoins des PME
Adapter les règles de gouvernance
- Débloquer le marché du foncier
Créer des coefficients planchers d’occupation du sol
Lever les contraintes architecturales excessives
Relancer la création de quartier et de villes nouvelles
- Réduire les coûts de construction
Adopter de nouveaux matériaux
Mettre au point de nouveaux procédés constructifs
32. Une nouvelle vision de l’économie immobilière
qui s’impose aux acteurs
Les perspectives d’évolution
de marché en 2009
33. Perspective d’évolution des marchés 2009
Evolutions des prix attendues en 2009
évolution des prix
Marché immobilier évolution des prix
Marché résidentiel de vente de vente à court
d’entreprise terme
à court terme
Marché des biens Bureaux neufs
stabilité -5 % à -15 %
d’exception secteurs recherchés
Marché des biens de
Bureaux anciens
standing en 0 % à -5 % - 15 % à - 25 %
Autres secteurs
situation recherché
Marché des biens de
Entrepots neufs
standing en - 5 % à -15 % - 7 % à - 15 %
secteurs recherchés
situation banale
Marché des biens
courants en - 10 % à - 20 % Boutiques centre-ville - 5 % à - 15 %
situation dépréciée
34. Perspective d’évolution des marchés 2009
Niveau de performance globale attendue en 2009
Rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%)
Principales
Prévisions Paris/ 1ère
agglomérations
couronne
2009 Province
Bureaux -8% -5% à +3%
Commerces -3% -5% à +4%
Habitation -2% - 3 % à + 5,5 %
biens de standing en situations recherchées