1. BEYROUTH : ENFER ESTHETIQUE, ET ENCORE
‘Béryte, l’écho des Cèdres’, Issue 23, May 2012
Beirut, capital of Lebanon, witnessed many earthquakes, civilizations and even wars. It was destroyed six times
during history and rebuilt again after each defeat. Yet destruction didn’t leave its marks on the general
appearance of Beirut. Lack of legislation and corruption did. Here is why:
Un phénomène se produit dans nos villes. Et il ne passe certainement pas inaperçu. Il se ressent dans
chaque recoin de chaque quartier. Il se traduit par un embouteillage inouï, une pollution à tous les
niveaux, et surtout une pollution visuelle.
C’est la construction d’immeubles, l’acharnement sur un moindre vert, une moindre parcelle de terrain,
pour y édifier des immeubles de plus en plus hauts. On se rue pour toucher le ciel du doigt.
Et qui d’entre nous ne ressent pas le résultat pratique? Des immeubles collés les uns aux autres. Un
gratte-ciel qui côtoie de vieilles bâtisses, une disharmonie architecturale, une disparité visuelle criante.
Du béton partout.
La ville perd de son identité. Les gens ne se retrouvent plus. Le soleil est même caché. La notion
d’harmonie et d’esthétique se perd. Et ce n’est pas sans raisons.
La réalité qu’on subit est la conséquence de plusieurs notions. Nous en verrons quelques-unes. D’abord
dans le domaine législatif : lois inexistantes, mal ciblées, mal structurées, sujettes à détournement.
Ensuite dans le domaine des sanctions des irrégularités de construction.
Zonage
L’urbanisme au Liban repose sur le zonage. À chaque zone, son coefficient d’exploitation, sa formule
disons. Donc à chaque zone, sa superficie maximale de construction. Plus le coefficient est élevé, plus la
superficie maximale de construction est grande, et plus on peut accroitre la hauteur de l’édifice. Les
architectes peuvent toujours trouver des astuces mathématiques, telles que ne pas construire sur toute
la superficie pour gagner de l’altitude. Mais ils doivent toujours respecter cette formule, ce coefficient.
Le zonage diffère d’une région à une autre. Au sein d’un même zonage, on ressent l’homogénéité
générale du quartier. Les immeubles ne sont certes pas identiques, mais ils ont presque les mêmes
altitudes, le même cachet.
Le zonage diffère aussi de par le temps. Il peut être revisité. Une solution qui parait à priori logique. Il est
nécessaire d’adapter les outils avec l’évolution sociale, et par suite à l’évolution de la demande. Mais il
semble que le zonage ait été modifié depuis quelques années d’une manière brusque et inéquitable.
Le gouvernement Hariri augmenta le coefficient d’exploitation à Beyrouth et le diminua dans d’autres
régions. Une bureaucratie opportuniste qui privilégie les promoteurs immobiliers en leur offrant

2. beaucoup plus de surface dans la capitale à construire, à exploiter, et à vendre à des tarifs
inimaginables. C’est non seulement une consécration flagrante de centralisation, mais une initiative qui
explique la poussée de nouveaux immeubles hors contextes, et par suite les disparités dans les
constructions. Le résultat pratique sur Beyrouth est catastrophique (disons les choses telles quelles
sont).
Ici au moins le zonage existe. Mais on retrouve des régions ou le zonage est non identifié. Je parle de la
région entre CHERKIT EL PEUGEOT et le Forum de Beyrouth. Cette partie était sujette dans les années
trente à un projet global d’irrigation. Plus particulièrement relier NAHER EL MOT [région à Beyrouth qui
comprend un fleuve] et la Méditerranée de sorte à créer une région similaire à Venise.
Étant donné que le projet était, jadis, en cours de discussion, le zonage de cette parcelle fut cristallisé.
Aucune construction ne devrait donc être faite avant de se décider sur le genre de projet à entreprendre
dans cette zone.
2012, le zonage est encore cristallisé. Seuls quelques bâtiments étatiques ont pu être édifiés sur cette
terre. L’ironie du sort, le comble, ce projet vénitien est de nos jours bordé par le MASLAKH [région à
Beyrouth connue pour regrouper plusieurs abattoirs] d’un côté et la QUARANTINA [autre région de
Beyrouth connue pour être un entrepôt d’ordures] de l’autre. Non seulement cette décision politique
stagne la région, mais elle la prive aussi d’avenir. Comment adopter n’importe quel projet d’irrigation
qui provient de ces deux projets sensibles ? Comment accepter d’habiter même près de tels
désagréments? Comique Libanais classique.
Le seul éloge qu’on puisse adresser à Solidere [une société Libanaise] est le fait d’adopter ses propres
lois d’urbanisme. Cette SA a pu imposer jusque dans les moindres détails des exigences architecturales à
tous les immeubles qu’elle s’approprie. Il ne faut pas s’emporter, son effort législatif n’est pas
monumental, elle n’a fait que libaniser le DTU français (Document technique unifié). Mais sa
règlementation demeure quand même légitime, elle ne porte pas contradiction avec la législation
générale du code de construction. Le résultat est bluffant.
Remèdes pour les irrégularités préexistantes
Les irrégularités de construction au Liban sont couvertes. On ne détruit pas en général un édifice
construit qui fait fi des lois de construction. Dans les cas les plus fréquents, une indemnité sera payée à
la municipalité. Encore, une source de revenus pour cet organe administratif. Et encore bizarrement, la
municipalité reste toujours endettée.
Deux exemples législatifs sont très répandus. À vocation noble a priori, ils ont fini par être détournés de
celle-ci.

3. 1. L’étage supplémentaire – couramment TABI2 EL MURR [l’étage d’un politicien Mr Murr]
L’urbanisme reçu sa part de dégâts durant la guerre civile. Les gens ont construit au moins un étage
supplémentaire dans leurs immeubles préexistants. Un acte compréhensible, le contexte de l’époque
l’exige même. Le logement est un besoin instinctif et obtenir un permis de construire alors qu’on est
sous les bombes n’est pas très pressant. En réponse à ce phénomène courant, une loi sous Michel El
Murr légitima l’existence de cet étage supplémentaire bâti sans permis de construction. Ces surplus ne
sont donc plus à démolir. C’est un bon point. L’on a pour une fois compris les besoins et les
préoccupations des citoyens. Mais cette autorisation devint aussitôt laxisme. Jaloux, le voisin ira jusqu’à
acheter le droit de cet étage supplémentaire, et jusqu’à construire, après la guerre, cet étage.
Concurrence à la libanaise, on contourne on exploite un droit on l’achète même.
2. Les balcons vitrés
Une autre séquelle de guerre. Les balcons vitrés. Soucieux de rassembler toute la famille sous un même
édifice, beaucoup ont vitré leurs balcons durant les AHDEIS [guerre civile Libanaise]. Une loi de 2006
vient règlementer cet usage. Mis elle le limita à l’utilisation du ‘curtain glass’ (vitrage mobile). À cause de
cette exigence légale inexpliquée les producteurs de curtain glass ont monopolisé le marché et ont
gonflé leur prix.
En réponse à ces manipulations économiques, la loi de 2008 fut promulguée. On peut désormais vitrer
le balcon avec tous genres de vitrages. Amertume pour les curtain glass compagnies, aubaine pour les
architectes de nos jours En effet, la loi du bâtiment autorise un taux de 20% des balcons. Ce taux est
hors exploitation, il n’est pas inclus dans le calcul technique effectue. Il est en quelque sorte offert. Les
architectes de nos jours appliquent la loi de 2008 pur gagner ces 20% offerts et les considérer non
seulement comme partie intégrante de l’appartement, mais comme partie vitale (salon par exemple).
Une loi à la base totalement légitime devient un instrument pour dévier la législation générale. Astuce
ingénieuse qui égaye encore une fois les promoteurs.
Sort du bâtiment- Entretien
Il n’a pas de lois concernant l’entretien des immeubles. Le législateur ne s’est préoccupé que de la
construction (et encore). Il ne s’est pas pose la question cruciale de l’entretien.
L’entrepreneur (architectes et ingénieurs) et le propriétaire initial du bâtiment sont responsables de sa
seule exécution. L’entrepreneur est tenu de l’obligation de faire, assortie de l’obligation de sécurité
durant l’exécution de l’immeuble. La sécurité est facultative. C’est à souligner et c’est alarmant. Elle
découle d’une initiative, et non d’une obligation. Les seules normes de sécurité obligatoire et
d’entretien concernent les ascenseurs, et ce seulement à Beyrouth. Les ascenseurs. Seulement.
Incohérent? Libanais plutôt.

4. En France, par contre, les travaux d’entretien et de sécurité sont imposés, des travaux les plus
esthétiques (restauration des façades chaque 20 ans) à ceux les plus minutieux (contrôle régulier de
l’électricité da chaque appartement).
En fin de compte la sécurité des bâtiments au Liban est vouée à la diligence des copropriétaires : aux
seuls copropriétaires alertes, des travaux d’entretien et d’amélioration de sécurité. Là encore, la
diligence peut ne pas suffire, il faut obtenir un consensus entre les copropriétaires. Et l’obtenir pour
effectuer des travaux assez coûteux n’est pas une tâche évidente. Cette négligence est, comme
beaucoup de choses dans notre pays, inexpliquée. Surtout quand on trouve un contrôle sécuritaire
religieusement respecté dans de domaines avoisinants.
Les voitures, par exemple, sont soumises à un contrôle technique obligatoire. C’est la fameuse
MOUAYANAT AL MECHANIQUE [contrôle annuel de mécanique de voiture] qui agace pas mal de gens
(moi incluse). Par contre un tel contrôle technique pour les immeubles est inexistant. Que peut-il arriver
à une vieille voiture non entretenue ? Au pire, un accident. Que peut-il arriver à un vieil immeuble non
entretenu? Au pire, un accident, FASOUH [région à Beyrouth qui incluait un immeuble qui s’est effondré
sur ses habitants par manque d’entretien. Cet incident a fait la une des journaux] par exemple.
Les ‘hommes’ au pouvoir (le pourcentage de femmes est négligeable) sont préoccupés par la corruption,
les compromis frauduleux, et de temps en temps des discussions diplomatiques infertiles. Ils ne
semblent pas maitriser ni proportions ni priorités (sauf quelques exceptions, ne soyez pas agacés). Ne
serait-il pas sage d’imposer un contrôle technique pour les immeubles? Si ce n’est par l’État, trop
préoccupé, ne serait-ce par une entreprise privée?
Un simple citoyen vous donnerait réponse exacte.
Bref, toute cette situation se résume en deux mots par Nadim Sebaali : AAL BARAKE [manière Libanaise
de dire : Comme Dieu le veut]
Remerciements : Wassim Abras, ingénieur civil. Nadim Sebaali, architecte.