Ce guide s'adresse principalement aux courtiers immobiliers, aux constructeurs et aux autres intermédiaires des secteurs de l'immobilier et de la finance. Il contient des statistiques et des informations permettant de mieux connaître le marché de l'immobilier commercial à Laval.

1. GUIDE IMMOBILIER
COMMERCIAL LAVALLOIS
2014 – 2015

2. GUIDE IMMOBIL IER COMMERCIAL LAVALLOIS

3. « Au fil des années,
Laval est devenue
un centre régional
d’activité économique
structuré et diversifié. »
MARC DEMERS
MAIRE DE LAVAL
« Continuer à bâtir
Laval, c’est donc voir
plus loin, c’est cette
volonté de faire plus
et différemment et de
repousser les limites. »
DAVID DE COTIS
PRÉSIDENT-DIRECTEUR
GÉNÉRAL PAR INTÉRIM
MOT DU MAIRE
C’est avec plaisir que nous vous présentons l’édition
2014-2015 du Guide immobilier commercial lavallois.
En 2015, Laval fêtera ses 50 ans et son histoire est celle
d’une collectivité, d’entreprises et aussi de bâtisseurs
qui font de cette ville un endroit unique où travailler et
habiter. Au fil des années, Laval est devenue un centre
régional d’activité économique structuré et diversifié.
Laval Technopole réalise cette deuxième édition du
guide afin de répondre aux questions de bon nombre
d’entrepreneurs sur l’implantation ou la relocalisation
de leur entreprise. Les informations et les statistiques
compilées à l’intérieur de ce guide leur permettront de
prendre des décisions éclairées. Laval offre un choix
de sites exceptionnels près de tous les services avec un
important bassin de main-d’oeuvre qualifiée. D’ailleurs,
la région de Laval possède tous les atouts nécessaires
pour contribuer à leur succès.
Cette année, Laval a accueilli l’entreprise Lumen, le
leader québécois dans le domaine de la distribution de
produits électriques. Il s’agit de l’un des plus importants
investissements industriels de l’histoire de Laval. Vous
trouverez un profil de cette entreprise dans le guide.
Je vous invite à consulter ce guide où vous découvrirez
que l’offre de Laval est diversifiée, dynamique et à
valeur ajoutée sur le plan de la capacité d’accueil,
de la qualité des milieux de vie et de l’environnement
économique. L’administration municipale et l’équipe de
Laval Technopole demeurent à votre disposition pour
tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets.
MOT DU
PRÉSIDENT-DIRECTEUR
GÉNÉRAL PAR INTÉRIM
LE NOUVEAU MODÈLE D’AFFAIRES
EN DÉVELOPPEMENT ÉCONOMIQUE
ET RÉORGANISATION DES TERRITOIRES
Laval est en pleine mutation, se transforme et innove
en définissant un nouveau modèle d’affaires. Le
développement économique ne se fera plus de la
même manière et misera sur un développement des
territoires orienté sur la densité.
Ainsi, Laval Technopole revoit sa stratégie en matière
de développement économique à cause d’une nouvelle
réalité, celle de la densification du territoire. Cela
donnera une toute nouvelle dimension à notre produit
économique. Cette nouvelle réalité nous lance certains
défis, notamment l’attraction de sièges sociaux et la
progression importante des activités dans le secteur
tertiaire moteur, mais aussi l‘implantation d’importantes
masses critiques d’entreprises dans le secteur des
technologies de l’information et de l’économie scientifique.
C’est pourquoi nous mettons en place des infrastructures
d’accueil diversifiées qui répondront à cette nouvelle
réalité. Le Guide immobilier commercial lavallois est
incontestablement un outil de développement formidable
car il fait la démonstration que notre paysage urbain
se transforme.
Bravo à l’équipe !
É C EUR
MARC DEMERS, MAIRE DE LAVAL DAVID DE COTIS, PRÉSIDENT-DIRECTEUR GÉNÉRAL PAR INTÉRIM
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 3

4. TABLE DES MATIÈRES
PRÉSENTATION DU GUIDE ....................................................................................................................... 5
LAVAL, UNE VILLE UNIQUE ! ..................................................................................................................... 6
SURVOL ÉCONOMIQUE .......................................................................................................................... 8
S’ÉTABLIR À LAVAL ................................................................................................................................ 10
Construire, acquérir ou louer ses installations ................................................................................11
Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech ...................................................................11
Parcs industriels ......................................................................................................................... 12
CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS ......................................................................................................... 14
Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d’un édifice ........................................... 15
Loyer économique – Édifices industriels ....................................................................................... 16
Loyer économique – Édifices de bureaux ..................................................................................... 16
Développement durable – LEED................................................................................................... 17
PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT ...................................................................................................... 18
ACHETER UN IMMEUBLE ........................................................................................................................ 20
Survol des conditions du marché de l’investissement immobilier ......................................................21
Transactions récentes – Marché des édifices de bureaux ................................................................21
Transactions récentes – Marché des édifices à vocation industrielle ................................................ 22
OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF ................................................................................ 24
Édifices de bureaux ................................................................................................................... 25
Inventaire .................................................................................................................................. 25
Principaux portefeuilles d’édifices de bureaux à Laval ................................................................... 25
Disponibilité et inoccupation ....................................................................................................... 26
Les grandes superficies contiguës disponibles ............................................................................... 27
Loyers ....................................................................................................................................... 28
Marché des édifices à vocation industrielle .................................................................................. 29
Inventaire .................................................................................................................................. 29
Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval ....................................................................... 29
Disponibilité et inoccupation sur le marché industriel .................................................................... 30
Inoccupation par secteurs et types d’édifices .................................................................................31
Loyers ....................................................................................................................................... 33
NOUVEAUX PROJETS ............................................................................................................................ 34
Projets terminés en 2014 ............................................................................................................ 35
Projets en cours de réalisation – 2015 ......................................................................................... 36
Projets planifiés en phase de prélocation ..................................................................................... 37
MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX ............................................................................................... 38
Dépenses à la consommation des ménages lavallois ..................................................................... 39
CONCLUSION ...................................................................................................................................... 42
GLOSSAIRE ........................................................................................................................................... 42
GUIDE IMMOBI TABLE DES MATIÈRES 4 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

5. PRÉSENTATION
DU GUIDE
Ce guide vise à offrir aux gens d’affaires les données essentielles à une prise de
décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. Il expose
tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d’acquisition de
nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe Altus et sa division
de recherche Altus InSite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages
qui suivent renseignera également les investisseurs immobiliers sur les conditions du
marché immobilier commercial de Laval.
Les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux sont issues d’enquêtes
de terrain. Ces dernières recensent l’inventaire et les locaux disponibles sur le territoire
de Laval. Les données servant aux analyses d’autres paramètres de marché tels que
les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le coût des
terrains proviennent de sources jugées fiables. Altus Recherche marketing, division
du Groupe Altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation de la
section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de
sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier.
Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe Altus ont été compilées et analysées
avec le plus grand soin. Seules les sources fiables ont été retenues. En raison de l’amplitude du marché à couvrir, il n’est
pas totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe Altus ne peut être
tenu responsable de toute erreur ou omission. Une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera
corrigée ou complétée dans les meilleurs délais.
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 5 PRÉSENTATION DU GUIDE

6. LAVAL,
UNE VILLE UNIQUE !

7. Laval est la 3e plus grande ville du Québec et la 13e au Canada, avec une
population qui dépasse 417 304 personnes. C’est une des régions du Québec où
le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît
une importante augmentation.
Laval occupe le 2e rang des 10 principales municipalités du Québec en termes de
croissance annuelle, et ce, depuis plus de 10 ans. Durant cette période, sa population
a grimpé deux fois plus rapidement que celle enregistrée pour l’ensemble du Québec.
LES AVANTAGES DE VIVRE À LAVAL
Laval offre un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. C’est un
lieu de rassemblement où le divertissement, le commerce et l’art de vivre se côtoient parfaitement pour assurer
aux habitants une qualité de vie exceptionnelle.
Laval c’est aussi :
• 415 016 pi2 d’espaces de congrès, d’expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès
• 75 attraits touristiques
• Plus de 450 restaurants
• De nombreux développements immobiliers résidentiels
UN SYSTÈME D’INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT EFFICACE
Les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers
(5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. Laval offre en plus un système
de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui
permet la mobilité de la main-d’oeuvre. Les travailleurs de talent aiment
vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus
de 325 km de pistes cyclables.
Toronto
(35 min)
Boston
(31 min)
LAVAL
New York
(36 min)
LA COTE DE CRÉDIT DE LA VILLE DE LAVAL
La firme de notation financière Standard & Poor’s révise la perspective de la cote de crédit décernée à la Ville
de Laval, la faisant passer de « AA– stable » à « AA– POSITIVE ». Standard & Poor’s base son analyse sur un
ensemble de facteurs économiques et budgétaires qui l’ont convaincue de la qualité exceptionnelle du crédit
de la Ville de Laval.
• Laval : AA– AVEC PERSPECTIVE POSITIVE
• Montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE
• Hydro-Québec : A+
• Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+
• Gouvernement du Canada : AAA/STABLE/A-1+
Source : www.standardandpoors.com
30
MINUTES
DU CENTRE-VILLE
DE MONTRÉAL
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 7 LAVAL, UNE VILLE UNIQUE !

8. SURVOL
ÉCONOMIQUE

9. FAITS SAILLANTS DE L’ÉCONOMIE LAVALLOISE
Bilan des investissements de l’année 2013
Des investissements totaux qui atteignent 976 041 465 $ en dollars courants. L’année 2013 s’inscrit parmi les
bonnes années de Laval. Avec 80,5 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel
qui soutiennent les résultats de cette année. Toujours en 2013, la valeur déclarée des permis de construction
délivrés par la municipalité s’élève à plus de 735,5 M$. Au total, 598 permis de constructions nouvelles et
2 021 permis d’améliorations ont été délivrés durant l’année.
Implantations nouvelles
Une moyenne de 35 nouvelles entreprises industrielles s’implantent à Laval chaque année depuis les 10 dernières
années. En 2013, Laval demeure un pôle d’attraction toujours plus fort avec 29 projets de nouvelles
implantations. Ceux-ci génèrent 73 M$ d’investissements et la création de 447 nouveaux emplois.
L’emploi à Laval
Selon les estimations du Consortium de la CMM, on comptait en 2013 plus de 153 542 emplois sur le
territoire lavallois, une croissance de 21 % depuis 2003. L’économie québécoise est dominée par le secteur
tertiaire et Laval fait partie des régions où cette sectorisation est la plus avancée.
NOMBRE D’EMPLACEMENTS ET ESTIMATION DE L’EMPLOI, PAR CODE SCIAN, LAVAL, 2013
Secteurs d’activité SCIAN Nombre d‘emplacements Nombre d‘emplois
SECTEUR DE LA PRODUCTION DE BIENS 2 360 19,6 % 25 926 16,9 %
Agriculture, foresterie, pêche et chasse 11 82 0,7% 330 0,2 %
Extraction minière, pétrole, gaz 21 11 0,1% 520 0,3 %
Services publics 22 4 0,03% 1 077 0,7 %
Construction 23 1624 13,5% 9 488 6,2 %
Fabrication 31-33 639 5,3% 14 511 9,5 %
SECTEUR DES SERVICES 9 661 80,4 % 127 617 83,1 %
Commerce de gros 41 927 7,7% 11 455 7,5 %
Commerce de détail 44-45 1761 14,6% 25 355 16,5 %
Transport et entreposage 48-49 627 5,2% 4 875 3,2 %
Industrie de l’information et culturelle 51 101 0,8% 2 791 1,8 %
Finance et assurances 52 411 3,4% 6 473 4,2 %
Services immobiliers, de location et de location à bail 53 538 4,5% 3 171 2,1 %
Services professionnels, scientifiques et techniques 54 1421 11,8% 11 015 7,2 %
Gestion de sociétés et d’entreprises 55 118 1% 146 0,1 %
Services administratifs, de soutien, etc. 56 691 5,7% 5276 3,4%
Services d’enseignement 61 98 0,8% 10 093 6,6 %
Soins de santé et assistance sociale 62 947 7,9% 19 771 12,9 %
Arts, spectacles et loisirs 71 126 1% 2 236 1,5 %
Hébergement et restauration 72 857 7,1% 10 363 6,7 %
Autres services, sauf administration publique 81 1030 8,6% 6 862 4,5 %
Administrations publiques 91 8 0,1% 7 735 5 %
TOTAL 12 021 100 % 153 543 100 %
Les totaux peuvent ne pas correspondre à la somme des éléments en raison de l'arrondissement des chiffres.
Source : Nombre d’emplacements – Registraire des entreprises, Statistique Canada, décembre 2013. Compilation – Consortium de la CMM pour l’emploi local
et Laval Technopole
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 9 SURVOL ÉCONOMIQUE

10. S’ÉTABLIR
À LAVAL

11. CONSTRUIRE, ACQUÉRIR OU LOUER SES INSTALLATIONS
Laval offre diverses options d’implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour
celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. Le marché
locatif offre également plusieurs choix d’emplacements de qualité pour les locataires de bureaux, industriels
ou commerciaux. Il est également possible d’acquérir un édifice existant, comme en témoigne l’activité de
transaction cette année.
Un répertoire des édifices à vendre et à louer est accessible sur le site www.lavaltechnopole.com dans
la section S’établir à Laval – Offre immobilière. Le répertoire compte plus de 200 édifices à vocation
industrielle ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. L’accès au répertoire
est gratuit et il est possible d’y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant
avec Laval Technopole.
DES SITES DE QUALITÉ DISPONIBLES À LA CITÉ DE LA BIOTECH
Créée en 2001, la Cité de la Biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à Laval, où il est possible
d’exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d’autres produits, depuis la recherche,
la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu’à la production et la commercialisation. C’est
un centre exceptionnel de collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence de
l’INRS-Institut Armand-Frappier, du Centre de biologie expérimentale et d’un incubateur d’entreprises.
La Cité de la Biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque 5 000 personnes. Elle
propose aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s’y implanter.
On y retrouve une importante communauté d’affaires scientifique avec plusieurs chefs de file mondiaux,
notamment : Sanofi-Aventis, GlaxoSmithKline (GSK), Servier Canada, Roche Diagnostics et Valeant.
La Cité de la Biotech est située à proximité de Montréal et des aéroports internationaux Pierre-Elliott-Trudeau
et Mirabel, et profite d’un réseau de transport intégré (métro, gares modales, etc.).
LA CITÉ DE LA BIOTECH
TOUTES LES ÉTAPES DE DÉVELOPPEMENT AU MÊME ENDROIT
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 11 S’ÉTABLIR À LAVAL

12. PARCS INDUSTRIELS
Superficie totale (pi2) Superficie disponible % d’occupation
PARCS PUBLICS
Parc industriel Centre 78 562 000 3 542 315 95,5 %
Parc industriel Est 8 500 000 — 100 %
Parc industriel autoroute 25 (A) 12 009 498 72 213 99,4 %
Parc industriel autoroute 25 (B) 10 440 457 8 940 457 14,4 %
Cité de la Biotech 13 277 289 1 699 558 87,2 %
PARCS PRIVÉS
Autoroute 13
Centre corporatif Laval II (Groupe Montoni) 3 203 892 2 953 892 7,8 %
Centre corporatif Laval IV (Groupe Montoni) 1 324 926 60 000 95,5 %
Centre corporatif Laval VI (Groupe Montoni) 2 253 716 1 638 698 27,3 %
Centre corporatif Laval X (Groupe Montoni) 2 328 467 2 078 467 10,7 %
Autoroute 15
Centre corporatif Laval I (Groupe Montoni) 1 852 500 — 100 %
Centre corporatif Laval III (Groupe Montoni) 1 058 438 199 982 81,1 %
Centre corporatif Laval V (Groupe Montoni) 2 537 774 2 537 774 0 %
Centre corporatif Laval IX (Groupe Montoni) 705 139 70 333 90 %
Autoroute 440
Centre corporatif Laval VIII (Groupe Montoni) 357 785 357 785 0 %
Impact 440 6 572 548 — 100 %
Monit A-440 1 105 112 1 105 112 0 %
Autres sites disponibles (Loracon – Cosoltec) 700 000 700 000 0 %
Autoroute 25
Impact 25 4 500 000 469 833 89,6 %
Gimmelin 2 580 078 1 864 547 27,7 %
PARC INDUSTRIEL CENTRE
Centre corporatif Laval VII (Groupe Montoni) 1 877 770 1 242 506 33,8 %
ZONES PRIVÉES
Zone industrielle Sainte-Rose 1 000 000 — 100 %
Zone industrielle Fabreville 5 000 000 — 100 %
Zone industrielle Vimont 2 000 000 — 100 %
Zone industrielle Laval-des-Rapides 2 173 465 373 465 82,8 %
Zone industrielle Masson 2 000 000 — 100 %
TOTAL 167 920 854 29 906 937 82,2 %
Source : Laval Technopole – Dernière mise à jour : 2013-12-31
GUIDE IMMOBI S’ÉTABL IR À LAVAL 12 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

13. LOCALISATION DES PARCS INDUSTRIELS LAVAL – 2014
SECTEUR OUEST :
• Centre corporatif Laval II
• Centre corporatif Laval IV
• Impact 440
• Mégapole
SECTEUR EST :
• Parc industriel autoroute 25
• Impact 25
• Parc industriel Est
• Monit A-440
SECTEUR CENTRE :
• Parc industriel Centre
• Centre corporatif Laval I
• Centre corporatif Laval III
• Cité de la Biotech
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 13 S’ÉTABLIR À LAVAL

14. CONSTRUIRE
SES INSTALLATIONS

15. Pour l’entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d’acquérir un terrain
disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à Laval
sont actuellement détenus par des intérêts privés.
Des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l’acquisition
d’un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale
(incluant à vocation de bureaux).
VILLE DE LAVAL – VALEUR DES TERRAINS – 2014 (SELON LE SECTEUR)
Échelle de valeurs ($/pi2)
Superficie moyenne
du terrain (pi2)
Tendance
du marché
Marché privé En bordure
de l’autoroute
INDUSTRIEL
Centre 5 $ à 7 $ 7 $ à 8 $ 100 000 Stabilité
Est 4 $ à 6 $ 150 000 Stabilité
Ouest 4 $ à 6 $ 7 $ à 8 $ 100 000 Stabilité
COMMERCIAL
Centre 25 $ à 40 $ 50 000 Stabilité
Est 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité
Ouest 15 $ à 25 $ 50 000 Stabilité
Compilation et analyse des transactions, Groupe Altus, septembre 2014
LOYER ÉCONOMIQUE REQUIS POUR RENTABILISER
LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE
Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le
développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise. En
d’autres mots, c’est le loyer minimum requis pour rentabiliser la construction d’un immeuble.
Ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d’un édifice construit
dans le but d’être loué, mais aussi aux occupants de comparer les coûts d’être propriétaire ou locataire d’un
immeuble neuf ou existant. La décision de louer, d’acheter pour occuper ou de construire un édifice pour ses
propres besoins dépend de la stratégie immobilière et financière de chaque entreprise.
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 15 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS

16. LOYER ÉCONOMIQUE – ÉDIFICES INDUSTRIELS
Les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement,
et ce, pour la construction d’un édifice type. Le coût peut varier selon chaque projet. Dans le cas d’un édifice à
vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux espaces
de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur libre.
Le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d’un entrepôt type
construit pour un locataire unique.
ESTIMATION DU LOYER ÉCONOMIQUE
MODÈLE DE CONSTRUCTION – ÉDIFICE À LOCATAIRE UNIQUE
Terrain : parcelle peu stratégique ; 5 $ le pi2 x 2,5 12,50 $
Coût de construction d’un bâtiment pour entreposage de 28 pi de hauteur libre,
à locataire unique
75 $
FRAIS DIRECTS
Commission (aucune) 0 $
Absorption (espace préloué) 0 $
SOUS-TOTAL 0 $ 0 $
Sommes des coûts avant profit, risques et contingences 87,50 $
Taux global d’actualisation 6,75 %
Rendement requis (revenu net) 5,91 $
DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE
Inoccupation : (6,75 $ + 3,45 $)* x 3 % 0,31 $
Frais de gestion de l’actif : (6,75 $ + 3,45 $) x 1,50 % 0,15 $
Réserve pour réparations majeures : (6,75 $ + 3,45 $) x 0 % 0 $
SOUS-TOTAL 0,46 $ 0,46 $
Loyer économique requis (net, par pied carré) 6,37 $ arrondi à 6,35 $
* Loyer marchand de 6,75 $ et loyer additionnel de 3,45 $/pi2 x 3 % d’inoccupation
Calcul et analyse : Groupe Altus, septembre 2014
LOYER ÉCONOMIQUE – ÉDIFICES DE BUREAUX
Afin de rentabiliser la construction d’un édifice de bureaux de catégorie A à Laval, le loyer net généré par
l’immeuble doit atteindre un peu plus de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est
estimé à 25,50 $ pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal. En ajoutant au loyer net les
autres coûts (taxes foncières, frais d’exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de
55 $ pour le centre-ville comparativement à environ 31,50 $ brut le pied carré pour Laval.
Un édifice de bureaux de catégorie A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception,
matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de catégorie B
est un édifice de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille,
emplacement et services. Un édifice de bureaux de catégorie AA compte parmi les meilleurs de la catégorie A
et se trouve essentiellement au centre-ville des grandes métropoles.
GUIDE IMMOBI CONSTRUIRE SES INSTAL LATIONS 16 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

17. ESTIMATION DU LOYER REQUIS POUR LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE DE CATÉGORIE A À LAVAL
ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ
Coût du terrain 25 $ par pi2, ratio de 1:1 25 $1
Construction Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1 4,40 $2
Superstructure 148,40 $
Mise en marché Publicité, promotion et commissions (4 %) 5,94 $
Incitations diverses 15 $
Loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit) 0 $
Intérêt 25 $ + 173,74 $/2 à 8 % d’intérêt, financement sur une période de 10 mois 7,46 $
Frais du promoteur 3 % des coûts de construction (à 152,80 $) 4,58 $
Capitalisation des
Capitalisation des ½ de 20 % de l’espace –
pertes de revenu
7,50 % de vacance pour un an à 33,75 $ par pi2
2,11 $
MISE EN MARCHÉ APRÈS AVANT
Total, excluant une prime de 5 à 10 % pour certification « Édifice vert » 212,89 $ 191,95 $
Total réparti sur l’espace louable brut de bureaux (97 %) 219,47 $ 202,05 $
Facteur de rendement constant sur le développement 8,75 % 8,75 %
Loyer requis 19,20 $ 17,68 $
Plus inoccupation de 7,50 % 20,64 $ 19,01 $
Moins les revenus de stationnement 0 $ 0 $
Loyer requis typique Net 20,64 $ Net effectif 19,01 $
1 ISP = Indice de superficie de plancher ou le rapport superficie de bâtiment / superficie de terrain.
2 La moitié d’un espace de voiture de 400 pi² brut par 1 000 pi2 de bâtiment.
Calcul et analyse : Groupe Altus, septembre 2014
DÉVELOPPEMENT DURABLE – LEED
Depuis 2002, LEED Canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. LEED, qui signifie
Leadership in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu’une norme
de comparaison acceptée à l’échelle internationale pour la conception, la construction et l’exploitation de
bâtiments écologiques à haut rendement.
LEED encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs
clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l’aménagement écologique des sites,
la gestion efficace de l’eau, l’efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements
intérieurs. La certification LEED est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après
un examen indépendant. Il y a quatre niveaux de certification (Certifié, Argent, Or et Platine).
LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE
LES AVANTAGES POUR LE PROPRIÉTAIRE
1. Créer un environnement plus sain et plus propre,
DU BÂTIMENT OU L’EXPLOITANT
ce qui accroît la satisfaction des employés.
1. Assurer une meilleure gestion sur le rendement
2. Améliorer l’image en tant qu’entreprise soucieuse
du bâtiment.
de l’environnement.
2. Vous démarquer de vos concurrents et posséder
3. Diminuer les coûts d’exploitation puisqu’il y
un avantage concurrentiel – les bâtiments
aura des économies d’énergie, d’eau et d’autres
écologiques sont très attirants pour un nombre
ressources, en plus de réduire votre empreinte
croissant d’entreprises soucieuses de leur image
de carbone.
et de leur empreinte environnementale.
Source : Conseil du bâtiment durable du Canada, www.cagbc.org
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 17 CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS

18. PROJET RÉCENT
D’INVESTISSEMENT

19. LUMEN A CHOISI LAVAL POUR RELOCALISER SON SIÈGE SOCIAL
ET SON CENTRE DE DISTRIBUTION
Lumen, le leader québécois dans le domaine de la distribution de produits électriques, a décidé d’aménager
son nouveau siège social et son centre de distribution à Laval. La fin des travaux est prévue pour avril 2015
et Lumen occupera un bâtiment LEED de 385 000 pieds carrés sur un site de près d’un million de pieds carrés.
En fait, il s’agit de l’un des plus importants investissements industriels de l’histoire de Laval. Ce nouvel espace,
au carrefour des autoroutes 440 et 13, disposera de vastes locaux pour l’ensemble de ses opérations et ses
quelque 230 employés.
LA PUISSANCE D’UN RÉSEAU
Fondée à Saint-Eustache en 1962, Lumen est depuis 1984 membre du Groupe Sonepar, le plus important
distributeur de matériel électrique au monde. La puissance de ce réseau international permet à Lumen
d’offrir non seulement la gamme de produits la plus complète de l’industrie, mais aussi les plus récentes
innovations technologiques.
Lumen, c’est un réseau de 30 succursales réparties à l’échelle de la province. Lumen a choisi Laval pour
répondre à son besoin de croissance afin d’offrir un plus large éventail de produits, accroître les services
offerts à sa clientèle et augmenter sa capacité de livraison pour demeurer la référence dans l’industrie.
Éventuellement, la société pourra agrandir son Centre de distribution de près de 140 000 pieds carrés
additionnels afin d’augmenter sa capacité.
L’investissement de 100 M$ de Lumen représente d’importantes retombées économiques pour la région,
et l’entreprise s’ajoute à la centaine de sièges sociaux de Laval.
Ce qui distingue Lumen par-dessus tout, c’est la passion du personnel à servir quotidiennement les clients.
Cette valeur est le fondement de l’identité de Lumen. Les projets sont nombreux pour cette entreprise et nul
doute que l’avenir lui réserve de belles perspectives.
POUR EN SAVOIR DAVANTAGE
Veuillez communiquer avec
Martin Fournier, gestionnaire de projets, Lumen
au 514 962-9549 ou par courriel à martin.fournier@sonepar.ca
www.lumen.ca
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 19 PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT

20. ACHETER
UN IMMEUBLE

21. SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Les conditions du marché de l’investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d’intérêt
sont bas et le financement est facilement disponible pour l’immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés
à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la
décision d’acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s’avérer une option avantageuse.
L’analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré
d’édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle.
TRANSACTIONS RÉCENTES – MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX
400, BOULEVARD SAINT-MARTIN OUEST
Prix de vente 7,3 M$ (163 $/pi2)
Date de vente mai 2014
Superficie approximative 44 570 pi2
Place Prestige est un édifice de bureaux à locataires multiples
de catégorie B sis au 400, boulevard Saint-Martin Ouest.
1867, RUE BERLIER
Prix de vente 2,35 M$ (92 $/pi2)
Date de vente avril 2014
Superficie approximative 25 500 pi2
Cet édifice de type « flex », a été entièrement rénové en
2011 selon les standards LEED. Il compte 86 cases de
stationnement. Vendu vacant.
PLACE VAL-DES-ARBRES, TOUR B
1600, BOULEVARD SAINT-MARTIN EST
Prix de vente 7,3 M$ (90 $/pi2)
Date de vente avril 2014
Superficie approximative 80 796 pi2
Cet immeuble avec locataire majeur à long terme
dispose d’un terrain excédentaire offrant une possibilité
de développement additionnelle.
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 21 ACHETER UN IMMEUBLE

22. 315-317, RUE MONTMORENCY
Prix de vente 1,5 M$ (162 $/pi2)
Date de vente juin 2013
Superficie approximative 9 222 pi2
L’édifice du Centre jeunesse de Laval est situé à l’angle de
la rue Montmorency et de l’avenue Laval.
TRANSACTIONS RÉCENTES –
MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE
PORTEFEUILLE DE 4 IMMEUBLES INDUSTRIELS
805-815, autoroute Chomedey, Laval
3055, rue Jules-Brillant, Laval
1085, rue des Cheminots, Terrebonne
4555, rue Ambroise-Lafortune, Boisbriand
Prix de vente du portefeuille 29,2 M$ (88 $/pi2)
Date de vente juin 2014
Superficie approximative 331 650 pi2
Construit en 2008, le 3055 Jules-Brillant est un édifice
industriel à locataire unique de 26 000 pieds carrés et
d’une hauteur libre de 28 pieds. Zonage IA-54
Construit en 2007, le 805-815 autoroute Chomedey est
un édifice industriel à locataire unique d’une superficie
de 107 648 pieds carrés et d’une hauteur libre de 28 pieds.
Zonage IA-94
2875, RUE JULES-BRILLANT
Prix de vente 3,2 M$ (92 $/pi2)
Date de vente juin 2013
Superficie approximative 34 897 pi2
Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit
en 2004. Il offre une hauteur libre de 24 pieds, 2 quais
de chargement et une porte de garage. Près de 25 %
de superficie de bureaux.
GUIDE IMMOBI ACHETER UN IMMEUBLE 22 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

23. 2400, RUE DE LIERRE
Prix de vente 4,0 M$ (105 $/pi2)
Date de vente mars 2014
Superficie approximative 38 047 pi2
Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit
en 1998, avec une hauteur libre de 35 pieds. L’aire réservée
aux bureaux est de moins de 4 %.
2785, AVENUE FRANCIS-HUGHES
Prix de vente 5,5 M$ (38 $/pi2)
Date de vente février 2014
Superficie approximative 145 762 pi2
Cet édifice à locataire unique a aménagé 9,5 % de
sa superficie pour des espaces de bureaux. L’espace
d’entreposage offre 22 pieds de hauteur libre.
2160, BOULEVARD DAGENAIS
Prix de vente 5,8 M$ (76 $/pi2)
Date de vente janvier 2014
Superficie approximative 760 066 pi2
Cet édifice à locataire unique avec mezzanine a été construit
en 2000 et 20 % de sa superficie est aménagée pour des
espaces de bureaux. L’espace d’entreposage offre 24 pieds
de hauteur libre.
PORTEFEUILLE 1991-2037, AVENUE FRANCIS-HUGHES
Prix de vente 6,5 M$ (69 $/pi2)
Date de vente décembre 2013
Superficie approximative 94 258 pi2
Situé sur l’avenue Francis-Hughes, ce portefeuille est
constitué d’un immeuble à locataire unique et d’un immeuble
à locataires multiples, construits respectivement en 1976
et en 1987, qui offrent une hauteur libre de 16 pieds.
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 23 ACHETER UN IMMEUBLE

24. OPTIONS
IMMOBILIÈRES SUR
LE MARCHÉ LOCATIF

25. Le marché locatif de Laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés
immobiliers de la banlieue métropolitaine. La forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq
dernières années a bonifié l’offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur
celui des édifices à vocation industrielle. Laval compte ainsi une forte proportion de locaux neufs ou récents.
ÉDIFICES DE BUREAUX
Le marché des édifices de bureaux de Laval compte un peu plus de 4,2 millions de pieds carrés, dont une forte
proportion d’espaces de catégorie A. L’inventaire des édifices de bureaux de Laval est relativement récent si
l’on compare à l’inventaire du marché sur l’île de Montréal. D’une part, la ville s’est développée beaucoup
plus tard que les quartiers centraux de Montréal et d’autre part, la disponibilité et le coût moindre des terrains
facilitent la construction d’édifices. En fait, environ le tiers de la superficie locative a été développée depuis 2000.
LAVAL
INVENTAIRE
MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX
Inventaire total
des bureaux (pi2)
Taux de
disponibilité (%)
Taux
d’inoccupation (%)
Édifices
en construction
Superficie totale des
édifices en construction (pi2)
LAVAL 4 272 333 17,7 16,4 1 53 755
Catégorie A 2 480 926 16,6 16 1 53 755
Catégorie B 1 721 219 19,8 17,6 0 0
Catégorie C 70 188 0 0 0 0
Source : Altus InSite, 3e trimestre 2014
INVENTAIRE PAR ANNÉE DE CONSTRUCTION
19 %
PRINCIPAUX PORTEFEUILLES D’ÉDIFICES DE BUREAUX À LAVAL
Gestionnaire
Superficie du
portefeuille
Nombre
d’édifices Responsable de la location
FPI Cominar 1 761 040 19 Trillion 450 973-1737 www.cominar.com
Groupe Petra ltée 362 644 2 Jean-Philippe Giroux 514 321-7515 www.latourcibc.ca
Groupe Montoni 230 731 3 Mike Jager 450 978-7500 www.groupemontoni.com
Bentall Kennedy 153 969 2 Bernard Charland 514 393-7719 www.bentallkennedy.com
Landmark Properties Inc. 137 729 2 Élise Gauvreau 514 845-9113 www.landmarkproperties.ca
Source : Altus InSite
55 %
13 %
13 %
52 %
31 %
17 %
ÎLE DE MONTRÉAL
AVANT 1960
1960 À 1989
1990 À 1999
DEPUIS 2000
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 25 OPTIONS IMMOBI LIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

26. Pour plus de détails sur chaque édifice, consultez
la section S’établir à Laval – Offre immobilière
du site www.lavaltechnopole.com.
DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION
Le taux d’inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante
divisée par l’inventaire locatif total, a augmenté au cours de la dernière année à Laval, résultat d’une
activité de construction soutenue et de la livraison de projets d’envergure, dont le nouvel édifice du
3055, boulevard Saint-Martin Ouest et une cinquième tour à Place Laval. À eux seuls, ces deux projets
ajoutent près de 390 000 nouveaux pieds carrés, soit presque 10 % de l’inventaire total. Si 5, Place Laval
est entièrement loué, les relocalisations vers ce nouveau projet auront un impact sur l’inoccupation d’autres
immeubles existants.
Ainsi, entre le 3e trimestre 2013 et le 3e trimestre 2014, le taux d’inoccupation global est passé de 13,4 % à
16,4 %. Notons que depuis un an, l’absorption, qui est un bon indicateur de la demande pour des locaux, a
été négative à Laval, accentuant l’inoccupation. Par contre, de nombreuses ententes de location sont en cours
et on s’attend à un resserrement du marché.
En analysant la donnée de plus près, on constate que deux immeubles entièrement vacants comptent pour 4 %
de toute l’inoccupation, laquelle se situerait davantage autour de 12,5 % si on les excluait. Quoiqu’élevé, le
taux d’inoccupation devrait se résorber au cours des prochains trimestres, dans la mesure où d’autres projets
ne viennent pas gonfler l’offre davantage. Or, aucun projet d’édifice de bureaux multilocatif d’envergure pour
l’année 2015 n’a été annoncé récemment.
Le taux d’inoccupation a augmenté plus fortement sur le marché des édifices de catégorie A, puisque c’est
dans ce segment de marché que l’on retrouve les nouveaux projets. Entre le 3e trimestre 2013 et le 3e trimestre
2014, l’inoccupation a grimpé de 11,2 % à 16,0 %. La hausse sur le marché des édifices de catégorie B est
moins importante au cours de la même période, soit de 16,7 % à 17,6 %. L’inventaire de catégorie B n’a pas
bougé depuis un an, mais l’absorption a aussi reculé dans ce segment de marché au cours de la même période.
Si on observe des taux d’inoccupation similaires selon le secteur, soulignons que le taux d’inoccupation
a baissé dans le secteur Est, passant de 15 % à 12,3 %. L’augmentation est plus forte dans le secteur du
centre-ville/Ouest, concentré autour du Carrefour Laval, où l’inoccupation a atteint 19,9 %.
ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR CATÉGORIES D’ÉDIFICES
T4 2009
T1 2010
T2 2010
T3 2010
T4 2010
T1 2011
T2 2011
T3 2011
T4 2011
T1 2012
T2 2012
T3 2012
T4 2012
T1 2013
T2 2013
T3 2013
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
LAVAL CATÉGORIE A CATÉGORIE B
20
15
10
5
0
TAUX D’INOCCUPATION (%)
GUIDE IMMOBI OPTIONS IMMOBI L IÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATI F 26 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

27. ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEURS
T4 2009
T1 2010
T2 2010
T3 2010
T4 2010
T1 2011
T2 2011
T3 2011
T4 2011
T1 2012
T2 2012
T3 2012
T4 2012
T1 2013
T2 2013
T3 2013
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
25
20
15
10
5
0
TAUX D’INOCCUPATION (%)
LES GRANDES SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES
Les grandes superficies contiguës disponibles (qu’elles soient actuellement vacantes ou à louer pour occupation
future) sont nombreuses dans la catégorie « 10 000 pieds carrés et plus », mais on ne compte que trois édifices
pouvant accommoder un locataire nécessitant au moins 50 000 pieds carrés contigus. Deux de ces trois
édifices, soit le 705 du Trait-Carré et le 2100 rue Cunard, sont entièrement à louer et à vendre, selon le
besoin du futur occupant. Pour le nouvel édifice du 3055 Saint-Martin, 25 % de la superficie totale est louée
au moment d’écrire ces lignes. Plusieurs autres négociations pour des baux additionnels sont en cours et
devraient permettre d’augmenter le taux d’occupation de cet immeuble.
Les locataires ont néanmoins plusieurs options sur le marché de la location de Laval.
Plus grandes superficies contiguës disponibles Adresse Espace contigu maximal (pi2)
2100 rue Cunard 2100, rue Cunard 191 157
705 du Trait-Carré 705, chemin du Trait-Carré 80 324
3055 Saint-Martin 3055, boulevard Saint-Martin O. 75 250
Complexe Technoval – 400AF 400, boulevard Armand-Frappier 48 849
1699 Le Corbusier 1699, boulevard Le Corbusier 27 557
1428-1432 Saint-Martin 1428-1432, boulevard Saint-Martin O. 22 023
3000 boulevard Le Corbusier 3000, boulevard Le Corbusier 19 061
L’Espace A 3131, boulevard Saint-Martin O. 16 707
2955 Jules-Brillant 2955, rue Jules-Brillant 15 346
Tour Dessau – II 1700, boulevard Laval 14 583
Complexe Daniel Johnson – II 3224, avenue Jean-Béraud 13 992
Place Laval – II 2, Place Laval 12 788
Édifice Toronto Dominion 3080, boulevard Le Carrefour 12 781
Agence du Revenu du Canada 3400, avenue Jean-Béraud 12 520
Complexe Daniel-Johnson – I 2550, boulevard Daniel-Johnson 12 000
1600B Saint-Martin 1600, boulevard Saint-Martin E. 12 000
1410 rue Jaffa 1410, rue Jaffa 11 200
Source : Altus InSite, septembre 2014
LAVAL LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST LAVAL EST
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 27 OPTIONS IMMOBI LIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

28. LOYERS
Les loyers marchands des édifices de bureaux de Laval sont comparables à ceux des autres banlieues de la
métropole et nettement plus abordables que les loyers du centre-ville. Les loyers nets demandés et les frais
additionnels sont demeurés stables sur le marché des édifices de bureaux de Laval entre 2009 et 2014. Ils
varient le plus souvent entre 23 $ et 27 $ brut le pied carré.
Comme l’indique le tableau suivant, le coût des taxes foncières représente pratiquement la moitié du coût
moyen équivalent pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal 1.
ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS À LAVAL – TOUTES LES CATÉGORIES D’IMMEUBLES
T1 2009
T2 2009
T3 2009
T4 2009
T1 2010
T2 2010
T3 2010
T4 2010
T1 2011
T2 2011
T3 2011
T4 2011
T1 2012
T2 2012
T3 2012
T4 2012
T1 2013
T2 2013
T3 2013
T4 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
30 $
25 $
20 $
15 $
10 $
5 $
0 $
LOYER NET DEMA NDÉ LOYER ADDITIONNEL
COMPARAISON DES COÛTS D’OCCUPATION – ÉDIFICES DE BUREAU DE CATÉGORIE A
RIVE-SUD
OUEST-DE-L’ÎLE
LAVAL
MONTRÉAL
CENTRE-VILLE
3,15 $
6,25 $
5,47 $
9,30 $
0 $ 5 $ 10 $ 15 $ 20 $ 25 $ 30 $ 35 $ 40 $ 45 $
Source : Altus InSite, 3e trimestre 2014
LOYER NET FRA IS D’EXPLOITATION TAXES FONCIÈRES ÉNERGIE
DÉFINITIONS DU LOYER DEMANDÉ
Loyer net demandé : loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières demandés.
Loyer brut demandé : loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel.
Loyer additionnel : tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs,
frais de gestion, etc.), coûts d’énergie et taxes foncières.
1 Tendance moyenne basée sur un échantillon variant entre 9 et 20 immeubles, selon l’année.
OPTIONS IMMOBI L IÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATI F 28 GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

29. MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE
La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2e plus grand parc industriel au Canada.
Il compte plus de 6 900 immeubles industriels légers totalisant près de 350 millions de pieds carrés. C’est un parc
dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe.
Montréal est un pivot en termes de transport et de distribution. Au fil des années, l’activité industrielle de Montréal a pris
de l’expansion vers les banlieues, le long des axes routiers majeurs. Stratégiquement situés le long des autoroutes, les
parcs industriels de Laval se sont développés dans le créneau de la biotechnologie, de la distribution et de la fabrication.
La disponibilité et l’abordabilité des terrains ont favorisé la construction d’édifices modernes, et souvent de type « flex »,
pouvant accommoder plusieurs usages incluant une forte proportion de l’espace aménagée en bureaux.
Selon la plus récente compilation de l’inventaire effectuée par Altus InSite au 3e trimestre 2014, le marché locatif
industriel de Laval comptait près de 17 millions de pieds carrés et un peu plus de 330 édifices1. La moitié de cet inventaire
est composée d’édifices à locataires multiples. Les édifices détenus et entièrement occupés par le propriétaire sont exclus
de l’inventaire locatif.
Sur les quelque 330 édifices recensés, un peu plus de 80 sont de construction récente, c’est-à-dire de 15 ans ou moins.
INVENTAIRE
Marché industriel locatif
Inventaire total
industriel (pi2)
Taux de
disponibilité (%)
% de
l’inventaire total
Superficie totale – Édifices
en construction (pi2)
LAVAL INDUSTRIEL LOCATIF
(INDUSTRIEL LÉGER)
16 986 328 8,3 100 % 362 700
Condominium 441 757 0,4 3 % 0
Mini-entrepôt 622 392 0 1 % 0
Édifice à locataires multiples 7 799 277 13,6 46 % 0
Édifice à locataire unique 8 437 213 6,3 50 % 362 700
LAVAL 16 986 328 8,3 100 % 362 700
Laval Centre 12 576 786 7,3 74 % 0
Laval Ouest 2 961 717 11,7 17 % 362 700
Laval Est 1 447 825 18,1 9 % 0
Source : Altus InSite, 3e trimestre 2014
PRINCIPAUX PORTEFEUILLES LOCATIFS INDUSTRIELS DE LAVAL
Gestionnaire
Superficie du
portefeuille
Nombre
d’édifices Responsable de la location
Cominar 1 487 225 19 Christian J.-St-Amand 514 337-8151 www.cominar.com
Dream Industrial Management 1 179 382 7 Isabelle Barter 450 975-5115 www.dream.ca
Bentall Kennedy 528 423 2 Robert Giglio 514 733-8544 www.bentallkennedy.com
Groupe Montoni 514 000 5 Mike Jager 450 978-7500 www.groupemontoni.com
Triovest Realty Advisors 507 468 7 Matthew Virgini 514 905-4166 www.triovest.com
1 Tous les édifices occupés par leurs propriétaires ne sont pas inclus dans l’inventaire de marché locatif compilé par Altus InSite.
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 29 OPTIONS IMMOBI LIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

30. DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION SUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL
Le taux d’inoccupation, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total, a
diminué au cours de la dernière année à Laval. L’absorption a été positive pour 3 des 4 derniers trimestres et
le nombre de pieds carrés vacants a diminué de près de 550 000 au cours de la même période.
HISTORIQUE ET PROJECTION DE L’ABSORPTION DE 2011-2014
T1 2011
T2 2011
T3 2011
T4 2011
T1 2012
T2 2012
T3 2012
T4 2012
T1 2013
T2 2013
T3 2013
T1 2014
T2 2014
T3 2014
T4 2013
900
700
500
300
100
- 100
- 300
- 500
- 700
- 900
- 1100
15 %
13 %
10 %
8 %
5 %
3 %
0 %
- 3 %
- 5 %
- 8 %
- 10 %
- 13 %
- 15 %
NOUVELLE OFFRE ABSORPTION INOCCUPATION
MILLIERS DE PIEDS CARRÉS
Le taux d’inoccupation pour la région de Laval est passé de 12,0 % à 7,9 % en comparant le 3e trimestre
2014 au même trimestre de l’année précédente. Au cours de la dernière année, le taux d’inoccupation
a baissé de 8,8 % à 6,9 % dans les parcs industriels Centre, de 11,3 % à 7,3 % dans les parcs du secteur
Ouest et de 25,6 % à 17,4 % dans le secteur Est. En termes de types de bâtiment, le marché des édifices
à locataires multiples a vu son taux d’inoccupation chuter de 13 % à 10,1 % depuis le 3e trimestre 2013.
Le marché des édifices à locataire unique a suivi une tendance similaire, avec une baisse du taux
d’inoccupation de 10,3 % à seulement 5,2 % au cours de la même période.
GUIDE IMMOBI OPTIONS IMMOBI L IÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATI F 30 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

31. INOCCUPATION PAR SECTEURS ET TYPES D’ÉDIFICES
Nombre
d’édifices
Superficie
totale (pi2)
Superficie
vacante
à louer (pi2)
Superficie
vacante en
sous-location (pi2)
Superficie
vacante
totale (pi2)
Taux
d’inoccupation
(%)
LAVAL 334 16 986 328 1 112 448 229 091 1 341 539 7,9
Condominium 17 622 392 57 584 0 57 584 9,3
Mini-entrepôt 2 127 446 0 0 0 0
Édifice à locataires multiples 155 7 799 277 615 722 170 091 785 813 10,1
Édifice à locataire unique 160 8 437 213 439 142 59 000 498 142 5,9
LAVAL CENTRE 247 12 576 786 723 262 149 541 872 803 6,9
Condominium 6 203 316 23 478 0 23 478 11,5
Mini-entrepôt 1 107 462 0 0 0 0
Édifice à locataires multiples 122 6 221 007 349 137 149 541 498 678 8
Édifice à locataire unique 118 6 045 001 350 647 0 350 647 5,8
LAVAL OUEST 46 2 961 717 137 572 79 550 217 122 7,3
Condominium 3 115 000 5 123 0 5 123 4,5
Mini-entrepôt 0 0 0 0 0 0
Édifice à locataires multiples 17 892 745 55 257 20 550 75 807 8,5
Édifice à locataire unique 26 1 953 972 77 192 59 000 136 192 7
LAVAL EST 41 1 447 825 251 614 0 251 614 17,4
Condominium 8 304 076 28 983 0 28 983 9,5
Mini-entrepôt 1 19 984 0 0 0 0
Édifice à locataires multiples 16 685 525 211 328 0 211 328 30,8
Édifice à locataire unique 16 438 240 11 303 0 11 303 2,6
Source : Altus InSite, 3e trimestre 2014
Une soixantaine de bâtiments industriels ont actuellement des locaux à louer sur le territoire de Laval, dont
38 immeubles à locataires multiples, 21 destinés à un locataire unique et 7 options en copropriété. Les
options sont variées et comprennent des locaux dont la superficie varie de 2 000 à 135 000 pieds carrés
contigus. Par contre, seulement deux options pour des sites de plus de 100 000 pieds carrés contigus ont été
recensées. Les entreprises à vocation industrielle recherchant de vastes superficies peuvent toujours considérer
l’option d’une construction sur mesure pour leurs opérations.
Pour les entreprises actives dans le secteur de l’entreposage et de la distribution, une hauteur libre de plus de
24 pieds est souhaitable puisqu’elle permet de maximiser l’utilisation de chaque pied carré. Les options sont
toutefois rares dans ce créneau. Les deux locaux offrant 32 pieds de hauteur libre disponibles l’an dernier
ne le sont plus. Et le nombre d’options dans le créneau 24 à 28 pieds a diminué de moitié, passant de
29 à 12 cette année.
Un répertoire à jour des locaux industriels disponibles
est publié dans la section S’établir à Laval – Offre immobilière
du site www.lavaltechnopole.com.
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 31 OPTIONS IMMOBI LIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

32. NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEUR LIBRE
18 PIEDS ET MOINS
18 À 24 PIEDS
24 À 28 PIEDS
28 À 32 PIEDS
PLUS DE 32 PIEDS
0 5 10 15 20 25
LOCATAIRES MULTIPLES LOCATAIRE UNIQUE
ESPACE DISPONIBLE SELON LA HAUTEUR LIBRE – LAVAL VS GRAND MONTRÉAL
GRAND MONTRÉAL LAVAL
24 %
7 % 6 %
63 %
13 %
3 %
5 %
31 %
48 %
PLUS DE 32 PIEDS
28 À 32 PIEDS
24 À 28 PIEDS
18 À 24 PIEDS
18 PIEDS ET MOINS
Nombre d’options pour un local
de 100 000 pi2 ou plus
Nombre d’options pour un local
de 50 000 pi2 ou plus
LAVAL 2 5
Laval Centre 1 2
Laval Ouest 0 2
Laval Est 1 1
Adresse Type
Locaux de 100 000 pi2
contigus minimum
875, montée Saint-François Locataires multiples 135 000
2025, rue Cunard Locataires multiples 132 169
Source : Altus InSite, 3e trimestre 2014
Plus de 32 pieds 28 à 32 pieds 24 à 28 pieds 18 à 24 pieds 18 pieds et moins
Locataire unique 0 0 5 21 5
Locataires multiples 0 1 6 11 2
OPTIONS IMMOBI L IÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATI F 32 GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

33. LOYERS
Les loyers demandés sont demeurés relativement stables au cours des trois dernières années. Notons
cependant que les loyers peuvent varier énormément sur le marché industriel en fonction de la hauteur libre,
de l’année de construction, de la proportion réservée pour usage de bureaux, de la visibilité, de l’accès à une
autoroute et de bien d’autres facteurs. Si le loyer moyen pour les 19 immeubles de notre échantillon frôle les
10,00 $ brut le pied carré (6,54 $ net auquel on ajoute un loyer additionnel moyen de 3,50 $), les variations
sont énormes selon le bâtiment. En fait, on peut louer des locaux pour seulement 4,00 $ net tandis que des
immeubles modernes, bien situés et comportant une forte proportion d’espace de bureaux (quand ce n’est pas
la majorité de la superficie), affichent des loyers au-dessus de 10,00 $ net par pied carré.
Selon nos observations sur les édifices à locataires multiples pour lesquels des taux de location sont affichés,
les loyers nets demandés pour les édifices de moins de 18 à 24 pieds de hauteur libre sur le marché de
Laval varient le plus souvent de 3,75 $ à 6,50 $ le pied carré (les frais additionnels oscillent entre 2,00 $ et
5,25 $/pi2). Pour les édifices avec hauteur libre de plus de 24 pieds, les loyers nets demandés varient entre
4,50 $ et 6,50 $/pi2 (avec des frais oscillant entre 2,50 $ et 5,00 $/pi2). Pour les édifices offrant une forte
proportion de locaux pour bureaux (plus de 40 %), les loyers peuvent être aussi chers que pour un bureau
de catégorie C.
ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS À LAVAL – ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS
T1 2011
T2 2011
T3 2011
T4 2011
T1 2012
T2 2012
T3 2012
T4 2012
T1 2013
T2 2013
T3 2013
T4 2013
12 $
COMPARAISON DES LOYERS DEMANDÉS – IMMEUBLES À LOCATAIRES MULTIPLES
T1 2014
T2 2014
T3 2014
10 $
8 $
6 $
4 $
2 $
0 $
LOYER NET DEMA NDÉ LOYER ADDITIONNEL MOYEN
0 $ 2 $ 4 $ 6 $ 8 $ 10 $ 12 $
LOYER NET LOYER ADDITIONNEL
LAVAL
LONGUEUIL
SAINT-LAURENT
LACHINE
EST DE MONTRÉAL
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 33 OPTIONS IMMOBI LIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF

34. NOUVEAUX PROJETS

35. Plusieurs projets de qualité ont été livrés sur le territoire de Laval au cours de l’année 2014, notamment sur
le marché des édifices de bureaux. Suite à ces livraisons, l’activité de construction a ralenti et on compte
peu de projets actuellement en cours de réalisation. Or, plusieurs projets sont planifiés et sont en phase de
prélocation, c’est-à-dire que le chantier sera lancé dès que le promoteur aura trouvé des locataires pour son
projet. Avis aux intéressés !
PROJETS TERMINÉS EN 2014
3055, BOULEVARD SAINT-MARTIN
Le 3055 Saint-Martin est une adresse de prestige dans le
développement de Centropolis. Le bâtiment de 6 étages hors-sol
occupant 117 500 pieds carrés locatifs pour espaces de
bureaux et commerciaux en plein coeur du centre-ville de Laval
a été conceptualisé de façon à viser le niveau de certification
LEED-NE Or. Il est muni d’une marquise verte dont l’eau
de ruissellement s’écoule dans un bassin aménagé qui assure
la gestion des eaux pluviales et présente une coulée verte
dans un paysage exceptionnel. Locaux disponibles pour
occupation immédiate.
Propriétaire : Cominar
PLACE LAVAL 5
À l’angle des boulevards des Laurentides et Saint-Martin et
facilement accessible de l’autoroute 440, Place Laval est le
plus important complexe de bureaux de Laval. Il comprendra
cinq tours de bureaux reliées par un corridor commun.
Le complexe est doté de fibre optique et on y trouve une
multitude de services tels que : banques, garderie, nettoyeur,
restaurant, café bistro, clinique médicale, bureau de change et
de passeport et station de métro De la Concorde à proximité.
La phase 5 du complexe (photo) est entièrement louée.
Propriétaire : Cominar
1410, RUE JAFFA
Cet édifice de catégorie A sur trois étages de 12 000 pieds
carrés du secteur Sainte-Rose à Laval bénéficie d’une bonne
visibilité en bordure de l’autoroute 15 et de la sortie 16. Très
facile d’accès. Près des grands axes routiers, A-15, A-440,
A-13. Locaux disponibles pour occupation immédiate.
Location : Groupe Lacombe / NAI Commercial
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 35 NOUVEAUX PROJETS

36. 3111, BOULEVARD SAINT-MARTIN
Ce nouvel immeuble de catégorie A en construction est
facilement accessible par les autoroutes Laval (440) et des
Laurentides (15). Il est stratégiquement situé au coin du
boulevard Daniel-Johnson, soit au coeur du nouveau centre
de Laval. L’immeuble de 5 étages est situé à distance de
marche de tous les services. Il offre un environnement de
travail hors du commun et recherché, un stationnement ample
et facile, une fenestration exceptionnelle et une hauteur libre de
9 pieds. Certification LEED Argent avec système de chauffage,
ventilation, air climatisé haute performance pour des économies
d’énergie et un confort supérieur aux immeubles conventionnels.
Locaux disponibles pour occupation immédiate.
Gestionnaire : Bentall Kennedy
PLACE DE LA GARE – PHASE 2
Place de la Gare – Phase 2 est un projet mixte offrant plusieurs
locaux à vocation industrielle. La voie ferrée longe le site. La
superficie totale du projet est de 85 000 pieds carrés. Les
locaux, disponibles en vente et en location, sont divisibles. La
phase 2 du projet est en construction avec livraison prévue
au printemps 2015.
Promoteur : JLL Corps
CITÉ DES AFFAIRES – BOISÉ DE L’ÉQUERRE
Située sur le boulevard Dagenais, entre les boulevards Industriel
et Le Corbusier, la Cité des affaires est un développement de
condos commerciaux, industriels et de bureaux. Développé en
4 phases, le projet offrira, en vente et en location, plus d’une
trentaine d’unités dont les superficies varient entre 2 900 et
14 000 pieds carrés, en incluant la mezzanine.
Promoteur : Guimond Construction
PROJET MARGIAC (LOUIS-B.-MAYER)
Situé sur la rue Louis-B.-Mayer, cet édifice offre des locaux
industriels et commerciaux d’une hauteur libre de 28 pieds.
Des locaux de 7 000 à 90 000 pieds carrés contigus seront
disponibles. Le bâtiment offrira une performance énergétique
supérieure par rapport à un bâtiment conventionnel.
Promoteur : Groupe Montoni
PROJETS EN COURS DE RÉALISATION
GUIDE IMMOBI NOUVEAUX PROJETS 36 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

37. PROJETS PLANIFIÉS EN PHASE DE PRÉLOCATION
1350, BOULEVARD CHOMEDEY – PHASE 2
Projet de construction d’une deuxième tour de 120 000 pieds
carrés sur le site du complexe 1350 boulevard Chomedey.
Promoteur : Immodev
1865, RUE MAURICE-GAUVIN
Édifice de catégorie A de 53 500 pieds carrés. Possibilité de
location et d’achat.
Promoteur : Groupe Montoni
2724-2750 RUE ÉTIENNE-LENOIR
Situé sur l’autoroute 13, entre l’autoroute 440 et le boulevard
Dagenais, ce nouveau projet industriel multilocatif de 5 édifices
totalise 250 000 pieds carrés. La phase 1 est entièrement
louée. Les 4 autres phases sont en prélocation. Les projets
d’édifices à locataires multiples offrent une hauteur libre de
24 pieds (possibilité de 28 pieds) et peuvent offrir des
espaces de bureaux.
Promoteur : Groupe Montoni
INDUSTRIA 440
Ce nouveau bâtiment industriel multicondos est situé sur
la desserte Ouest de l’autoroute 440 à Laval. Les unités
seront subdivisées en fonction des ventes et des paramètres
des acheteurs.
Promoteur : Cosoltec
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 37 NOUVEAUX PROJETS

38. MARCHÉ
DES CENTRES
COMMERCIAUX

39. La ville de Laval compte plusieurs centres commerciaux de toutes catégories : des supercentres régionaux
comme le Carrefour Laval, des mégacentres, des centres de quartier, des centres linéaires et des édifices à
locataire unique. Les loyers et les services communs varient énormément selon le type de centre.
Plus grands centres commerciaux Superficie totale (pi2) Gestionnaire
CARREFOUR LAVAL 1 360 821 Cadillac Fairview
SMARTCENTRES VAL-DES-BRISES 792 716 SmartCentres
SMARTCENTRES AUTOROUTE CHOMEDEY O. 682 035 SmartCentres
CENTRE LAVAL 638 797 Cominar
GALERIES LAVAL 623 000 Fonds de solidarité FTQ
SMARTCENTRES 2075 CHOMEDEY 585 623 SmartCentres
CENTROPOLIS 550 873 Cominar
MEGA CENTRE NOTRE-DAME 425 173 RioCan
CENTRE ST-MARTIN 241 457 RioCan
CENTRE DUVERNAY 226 717 Gestion immobilière Edgecombe
Source : Site Web des gestionnaires des centres commerciaux
DÉPENSES À LA CONSOMMATION DES MÉNAGES LAVALLOIS
Le profil des ménages lavallois est similaire à celui de la RMR de Montréal en termes de taille des ménages
(2,5 personnes par ménage à Laval contre 2,4 pour la RMR) et de mode d’occupation (environ 70 % des
ménages sont propriétaires de leur logement). Il se distingue toutefois par la forte proportion de ménages
dont la langue maternelle est autre que le français ou l’anglais (32 % des ménages lavallois par rapport à
11 % pour la RMR). Laval compte également une plus forte proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus
(16 % contre 11 % pour la RMR).
Le profil sociodémographique de la zone se distingue aussi par le niveau d’éducation : on compte à Laval
près de deux fois plus de diplômés de niveau collégial (cégep) que pour la RMR alors que la proportion de
diplômés universitaires est semblable à celle de la RMR. Le revenu annuel moyen par ménage est un peu en
deçà de la moyenne de la RMR, soit 66 555 $ par année.
PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE
Variables Zone commerciale Laval RMR de Montréal
NIVEAU DE SCOLARITÉ (2006)
Primaire 22 % 24 %
Secondaire 24 % 35 %
Collégial (cégep) 32 % 17 %
Universitaire 22 % 24 %
REVENU DU MÉNAGE (2005)
Moins de 20 000 $ 12 % 13 %
20 000 $ à 39 999 $ 22 % 19 %
40 000 $ à 59 999 $ 21 % 19 %
60 000 $ à 79 999 $ 16 % 16 %
80 000 $ à 99 999 $ 11 % 12 %
100 000 $ et plus 18 % 21 %
Revenu moyen du ménage 66 555 $ 68 797 $
RMR = 100 96,7 100,0
Source : Statistique Canada, Recensements de 2006 et 2011
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 39 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

40. PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE
Variables Zone commerciale de Laval RMR de Montréal
TRANCHES D’ÂGE (2011)
0 à 9 ans 11 % 12 %
10 à 19 ans 13 % 13 %
20 à 34 ans 18 % 20 %
35 à 54 ans 30 % 31 %
55 à 64 ans 12 % 13 %
65 ans et plus 16 % 11 %
Âge moyen 40,2 38,4
LANGUE MATERNELLE (2011)
Français 61 % 76 %
Anglais 7 % 13 %
Espagnol 3 % 1 %
Grec 4 % 2 %
Italien 4 % 0 %
Autres 17 % 5 %
Réponses multiples 4 % 3 %
TAILLE DES MÉNAGES (2011)
Une personne 26 % 29 %
Deux personnes 32 % 34 %
Trois personnes 16 % 17 %
Quatre personnes ou plus 26 % 20 %
Personnes par ménage 2,5 2,4
MODE D’OCCUPATION (2006)
Propriétaire 69 % 68 %
Locataire 31 % 32 %
Source : Compilation de Groupe Altus Recherche marketing à partir de données de Statistique Canada
En termes de dépenses à la consommation, celles des ménages lavallois sont légèrement supérieures à la
moyenne provinciale, et ce, pour pratiquement toutes les catégories de produits. Selon l’analyse d’Altus
Recherche et marketing, le potentiel de la zone commerciale de Laval atteindra 4,35 milliards de dollars en
2014 et 4,47 milliards de dollars en 2016.
GUIDE IMMOBI MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX 40 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

41. DÉPENSES ANNUELLES PAR MÉNAGE AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALE
SERVICES PERSONNELS ET RESTAURATION
Types de services Au Québec en 2014 Zone commerciale de Laval 2014
SERVICES PERSONNELS
Services vestimentaires (nettoyeurs, buanderies, couture) 99 $ 104 $
Coiffure et esthétique 525 $ 556 $
Locations de films, DVD et jeux 49 $ 50 $
Total – Services personnels 673 $ 710 $
RESTAURATION
Avec service restreint 1 095 $ 1 214 $
Avec service complet – Familial 780 $ 865 $
Avec service complet – Ambiance 555 $ 615 $
Avec service complet – Gastronomie 165 $ 183 $
Total – Restaurants 2 595 $ 2 877 $
1 Estimé à partir de Statistique Canada. Enquête sur les dépenses des ménages, 2001 à 2009 et ventes dans les restaurants de la zone.
2 Estimation du groupe Altus.
DÉPENSES ANNUELLES PAR PERSONNE AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALE
BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES ET COURANTS
Types de magasins Au Québec en 2014 Zone commerciale de Laval 2014
BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES
Meubles 302 $ 318 $
Accessoires pour la maison 140 $ 147 $
Électronique, électroménagers et ordinateurs 267 $ 281 $
Rénovation, quincaillerie, matériaux et jardinage 693 $ 729 $
Vêtements et accessoires vestimentaires 622 $ 638 $
Chaussures 101 $ 106 $
Bijouteries et maroquineries 57 $ 60 $
Articles de sport, passe-temps, musique et librairies 288 $ 303 $
Magasins de marchandises diverses 1 572 $ 1 654 $
Magasins de détail divers 291 $ 302 $
Total – Biens durables et semi-durables 4 333 $ 4 538 $
BIENS COURANTS
Supermarchés 2 605 $ 2 639 $
Dépanneurs et spécialistes 457 $ 463 $
Pharmacies, produits de santé et soins personnels 1 320 $ 1 337 $
Total – Biens courants 4 382 $ 4 439 $
3 Statistique Canada, 63-005 au catalogue. Estimation basée sur les données de 2007 à 2012.
4 Estimation du Groupe Altus (basée sur le profil socioéconomique de la population de la zone d’étude).
1 2
3 4
GUIDE IMMOBI L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS 41 MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX

42. POTENTIEL DE LA ZONE COMMERCIALE EN 2014 ET 2016 (TABLEAU DE SYNTHÈSE)
Catégories 2014 2016
Biens durables et semi-durables 1 902 874 200 $ 1 955 197 500 $
Biens courants 1 861 361 500 $ 1 912 543 300 $
Services personnels 115 843 600 $ 119 961 600 $
Restaurants 469 411 300 $ 486 097 900 $
TOTAL 4 349 490 600 $ 4 473 800 300 $
Source : Groupe Altus
1 Tenant compte des niveaux de dépenses de 2014.
ABSORPTION :
Croissance nette de la superficie totale
occupée sur un marché donné.
ÉDIFICE DE BUREAUX
DE CATÉGORIE A :
Édifice comportant une très bonne
qualité de conception, matériaux, mixité
de locataires, âge, taille, emplacement
et services.
ÉDIFICE DE BUREAUX
DE CATÉGORIE B :
Édifice de bonne qualité en termes
de conception, matériaux, mixité de
locataires, âge, taille, emplacement
et services.
ÉDIFICE DE TYPE « FLEX » :
Édifice pouvant convenir à divers
usages sous un même toit tels que
l’entreposage, les bureaux de soutien
administratif, le commerce de gros
et les salles d’exposition.
LOYER ADDITIONNEL :
Tous les frais qui ne sont pas inclus
dans le loyer net tels que les frais
d’exploitation (entretien des espaces
communs, frais de gestion, etc.), les
coûts de l’énergie et les taxes foncières.
LOYER BRUT DEMANDÉ :
Loyer net demandé auquel on ajoute le
loyer additionnel.
LOYER ÉCONOMIQUE :
Loyer qui permet à un propriétaire de
rentabiliser son investissement dans
le développement d’une propriété
et d’attirer les différents facteurs de
production dans cette entreprise.
LOYER NET DEMANDÉ :
Loyer net (et non négocié) pour un local
à louer, excluant les frais d’exploitation
et les taxes foncières.
SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES :
Locaux contigus pouvant
accommoder un même locataire.
TAUX D’INOCCUPATION :
Pourcentage de la superficie
totale vacante divisée par
l’inventaire total.
1 pied carré =
0,093 mètre carré
1 mètre carré =
10,760 pieds carrés
GLOSSAIRE
1
CONCLUSION
Laval Technopole espère que ce guide vous sera utile dans votre prise de décision et souhaite vous
accompagner dans toutes les étapes de votre implantation ou dans vos projets d’expansion. Les
commentaires et suggestions sont les bienvenus pour améliorer cet outil.
Communiquez avec :
Gilbert LeBlanc, gilbert.leblanc@lavaltechnopole.com au 450 978-5957 ou avec Chantal Joyal,
chantal.joyal@lavaltechnopole.com au 450 978-0547.
Pour plus de détails sur chaque édifice, consultez
la section S’établir à Laval – Offre immobilière
du site www.lavaltechnopole.com.
GUIDE IMMOBI MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX 42 L IER COMMERCIAL LAVAL LOIS

43. LAVAL TECHNOPOLE
Organisme de développement
économique de la Ville de Laval
1555, boulevard Chomedey
Bureau 100
Laval (Québec) H7V 3Z1
lavaltechnopole.com
450 978-5959
L’ÉQUIPE DE DÉVELOPPEMENT DES INVESTISSEMENTS ET IMMOBILIER
PÔLE INDUSTRIEL
Gilbert LeBlanc, Ec. D.
Vice-président, Développement
des investissements et immobilier
gilbert.leblanc@lavaltechnopole.com
450 978-5957
PÔLE RÉCRÉOTOURISME
Martine-Andrée Racine
Directrice
ma.racine@lavaltechnopole.com
450 978-5955
PÔLE ENTREPRISES DE
SERVICES ET SIÈGES SOCIAUX
Chantal Joyal
Directrice
chantal.joyal@lavaltechnopole.com
450 978-0547
e-PÔLE
Jean-Marie Pressé
Directeur
jm.presse@lavaltechnopole.com
450 978-5776
CITÉ DE LA BIOTECH
Jean-Marc Juteau
Directeur
jmjuteau@citebiotech.com
450 978-5066
AGROPÔLE
Nancy Guay
Directrice
nancy.guay@lavaltechnopole.com
450 978-5965
Claudine Maynard
Chargée de projet
claudine.maynard@lavaltechnopole.com
450 978-3006

44. ISBN : 2-921448-93-9