Retrouvez une sélection des meilleurs articles de presse immobilières de la semaine.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 5 au 11 décembre 2011
Plus-values immobilières : nouveaux cas d'exonération :
Le 5/12/11
Sous certaines conditions, les retraités ou les handicapés entrant dans une résidence
médicalisée ne supporteraient pas l'imposition des plus-values, selon un amendement de
l'Assemblée nationale voté dans la loi de finances rectificative pour 2011.
La réforme de la taxation des plus-values immobilières s'appliquera aux actes de vente signés à
compter du 1er février 2012. En attendant, des amendements viennent d'être votés par les députés au
cours de l'examen du projet de loi de finances rectificatif pour 2011. Le point sur ces dispositions.
Exonération pour certains seniors
Les nouveaux cas d'exonération au nouveau régime d'imposition des plus-values immobilières
concernent certains retraités et adultes handicapés. Plus précisément, pour les retraités entrés dans
une maison de retraite médicalisée, leur domicile pourrait conserver le statut d'habitation principale, si
sa cession se réalise dans les deux ans. Cependant les députés ont intégré une condition de
ressources et un critère de richesse, à savoir le fait de n'être pas imposé à l'impôt de solidarité sur la
fortune. Quant aux adultes handicapés entrant dans un établissement spécialisé, le même dispositif
d'exonération de la plus-value immobilière s'appliquerait au logement qu'ils vendraient.
Exonération sous conditions, pour les terrains
Par ailleurs, compte des contraintes particulières de délai pour réaliser un programme immobilier, les
anciennes règles de calcul des plus-values s'appliquent aux cessions de terrains constructibles faisant
l'objet d'une promesse de vente signée avant le 25 août 2011. Encore faut-il que l'acte authentique de
vente desdits terrains soit signé avant le 31 décembre 2012.
Source : Les Echos.fr
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2. Sénat : la gauche vote contre la taxe sur les loyers
excessifs des chambres de bonne
Le 5/12/11
Le détricotage réserve parfois des surprises. L'examen par le Sénat du projet de loi de
finances (PLF) dans la nuit de samedi 3 au dimanche 4 décembre a conduit la majorité de
gauche à supprimer la taxe sur les loyers abusifs des micro-logements. En principe, la
vocation de cette taxe proposée par le gouvernement est de dissuader les propriétaires de
chambres de bonne de profiter de la pénurie de logements dans les grandes villes en les
louant à des prix exorbitants.
Les sénateurs PS ont pourtant décidé de la supprimer, en jugeant qu'elle était "d'une très grande
complexité" et présentait le "risque de multiples effets pervers". Laurent Wauquiez, ministre de
l'enseignement supérieur, et Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, ont immédiatement réagi,
lundi 5 décembre, en déclarant que cette suppression était "un mauvais coup" porté "aux plus
fragiles". "Les socialistes qui prônent la régulation des loyers à l'ensemble du marché viennent de
rejeter une mesure forte visant à supprimer les abus les plus marquants", ont-ils taclé.
INTERROGATIONS DES ASSOCIATIONS D'AIDE AU LOGEMENT
Le choix des sénateurs socialistes et communistes, différent de celui de leurs collègues de
l'Assemblée nationale qui eux avaient avalisé cette nouvelle taxe, surprend aussi les associations
d'aide au logement. Toutes estiment qu'au lieu de supprimer la taxe, il aurait mieux valu l'amender
"On s'interroge sur la volonté réelle du PS d'encadrer les loyers", estime ainsi Jean-Baptiste Eyraud,
président de l'association Droit au logement (DAL).
Sur un marché en pleine pénurie, les abus sur les offres de micrologements sont légion en milieu
urbain. Le problème est sérieux, notamment en région parisienne où ces chambres de bonne peuvent
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atteindre des loyers de 500 à 600 euros pour des surfaces de 10m avec WC et douche sur le palier.
Au printemps, la convention égalité du Parti socialiste s'était saisie de l'urgence de la question du
logement pour proposer "l'encadrement des loyers au moment de la relocation pour empêcher les
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3. hausses excessives". La même mesure a été inscrite dans l'accord PS-EELV signé mi-novembre. Le
vote de ce week-end semble aller à l'encontre de l'esprit de cette priorité.
"MESURE D'AFFICHAGE"
La socialiste Nicole Bricq, rapporteure générale du budget au palais du Luxembourg, justifie le vote du
PS – "suivi par les sénateurs communistes" – en expliquant que le groupe socialiste avait considéré
que la taxe proposée par la gouvernement n'était "qu'une mesure d'affichage". "Cela ne résout en rien
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le renchérissement des loyers", explique M Bricq, pour qui le système proposé, une taxe en cinq
paliers, pourrait encourager les pratiques déclaratives mensongères des propriétaires et l'exigence de
paiements supplémentaires non déclarés. "Cette taxe ne rapporterait qu'un million d'euros reversés au
budget général. Où est l'intérêt du locataire ? Ce n'est pas sérieux surtout quand dans le même
temps, le gouvernement gèle l'Aide personnalisée au logement (APL) !" insiste encore la sénatrice.
Les sénateurs socialistes ont donc préféré supprimer cette "taxe gadget" et proposer une proposition
de loi “visant à faire du logement une priorité nationale”. Elle devrait être examinée "en janvier ou
me
février", selon M Bricq.
Source : Le Monde.fr
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4. Location immobilière : les arnaques à éviter
Le 8/12/11
Les étudiants sont particulièrement vulnérables aux fraudes à la location.
L'agence de l'information sur le logement (Adil) publie ce jeudi une étude sur les
pratiques abusives et illégales.
Les locataires doivent se méfier des pratiques illégales qui grèvent un peu plus leur budget consacré
au logement. L'agence départementale de l'information sur le logement, l'Adil 75, a rendu publique ce
jeudi dans Le Parisien Aujourd'hui en France une étude recensant les arnaques les plus fréquentes.
Son objectif : mettre en garde et informer les locataires de leurs droits, en particulier les étudiants et
les familles monoparentales, qui sont les premières victimes de ces fraudes.
À partir des témoignages recueillis par l'agence, les arnaques plus courantes ont été mises en
évidence. Avec l'essor des sites internet proposant des petites annonces immobilières, comme le
boncoin.fr, la demande illégale de mandat cash fait de plus en plus de ravages. Attiré par une
annonce peu onéreuse, le locataire est enjoint à réserver son futur logement par l'envoi d'un mandat
cash au (faux) propriétaire. La somme, qui s'élève généralement à plusieurs centaines d'euros, est
alors définitivement perdue, l'escroc étant impossible à identifier.
Les étudiants sont particulièrement ciblés par ces arnaques remarque l'Adil. Outre la pratique illégale
des marchands de liste qui perdure les aspirants locataires sont appelés à verser jusqu'à 300 euros
pour accéder à une liste de logements -, l'agence s'inquiète du fait qu'un nombre croissant de contrats
de location est établi au nom du garant, généralement plus fortuné que le locataire. Cette astuce
juridique n'est pas sans conséquence pour ce dernier, qui ne sera plus éligible à l'APL, et se trouve
dans la situation illégale du sous-locataire.
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5. L'état des lieux, également, est propice aux escroqueries. Une nouvelle pratique consiste en effet à
effectuer un état des lieux très succinct à l'entrée du logement, et très pointilleux, effectué par une
société prestataire, à la sortie. De telle sorte que si le locataire n'a pas été vigilant, il peut se voir
facturer toutes sortes de travaux et réparations qui ne lui appartiennent pas.
Facturations abusives
L'Adil relève enfin, comme l'UFC-Que choisir quelques mois plus tôt, que les agences immobilières
n'hésitent pas à facturer abusivement des prestations, telles que l'état des lieux ou encore l'envoi
d'une attestation auprès de la caisse d'allocation familiale. L'association de consommateurs s'indignait
en août dernier que les agences facturent «un service plus que limité», à un prix «prohibitif». Elle
pointait également du doigt les nombreux documents abusivement exigés aux locataires, comme une
attestation de l'employeur, un chèque de réservation ou encore une carte d'assuré social.
Source : Le Figaro.fr
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6. IMMOBILIER : TOUJOURS PAS DE BAISSE DES PRIX EN
VUE A PARIS
Le 8/12/11
Dans ce contexte, le projet de loi sur la protection des consommateurs, adopté en première lecture à
l'Assemblée nationale, vise à renforcer les droits des locataires. Il prévoit par exemple le renforcement
des sanctions à l'encontre du propriétaire qui ne restitue par le dépôt de garantie dans les délais
légaux. Elle introduit aussi une possibilité de recours pour le locataire dont le logement ne mesure
finalement pas la surface indiquée, ou interdit encore l'exigence d'un lien de parenté entre le locataire
et son garant. Autant de mesures qui constituent des avancées, selon l'UFC-Que choisir, mais qui ne
s'attaquent pas à «la racine» du problème, à savoir les prix excessifs de l'immobilier.
Toujours pas de baisse des prix de l'immobilier en vue à Paris ! A l'occasion d'un colloque sur les
marchés du logement organisé mercredi par l'association Dinamic (Développement de l'information
notariale et de l'analyse du marché immobilier et de la conjoncture), le Conseil Supérieur Notariat et le
groupe Caisse des Dépôts, les notaires de Paris ont dévoilé leurs derniers chiffres relatifs aux avant-
contrats à fin novembre.
Comme à fin octobre, les avant-contrats de vente indiquent toujours une stabilité de prix à Paris avec
une moyenne de 8.340 Euros le mètre carré à fin novembre. Compte tenu du délai moyen de 2 à 3
mois entre les promesses de vente et l'acte définitif, ce niveau de prix devrait se retrouver dans les
actes notariés signés en février 2012.
A Paris, le marché de l'immobilier ancien confirme donc une phase de stabilité des prix sur des
niveaux records supérieurs à 8.000 Euros depuis le printemps-été 2011. La dernière public ation des
notaires pour le troisième trimestre 2011 donnait un prix moyen de 8.360 Euros, correspondant aux
promesses de ventes signées à la fin du printemps. Les dernières promesses de vente enregistrées à
fin novembre montrent donc que ces prix ne montent plus mais se maintiennent après un rythme
effréné de presque 20% de hausse sur les 12 derniers mois.
Les notaires ne se risquent d'ailleurs pas à faire un scénario pour l'avenir. Si les arguments
économiques plaidant pour une correction des prix de l'immobilier en France sont nombreux,
dégradation du contexte économique, coûts de financement en hausse (fin du prêt à taux zéro dans
l'ancien, conditions d'octroi des crédits plus sévères, probable remontée des taux d'intérêt), Paris
reste un cas particulier avec son rapport offre/demande toujours favorable aux vendeurs et conserve
surtout un statut de valeur refuge qui n'a cessé de se renforcer ces derniers mois dans un contexte
globalement anxiogène pour les placements alternatifs sécurisés. Dans la période récente, l'aspect
humain et la peur du futur sont donc des facteurs qui ont vu leur poids augmenter dans les décisions
d'achat et donc la formation des prix.
Ce statut de valeur refuge ne semble toutefois pas forcément un gage d'avenir si les investisseurs,
toujours nombreux sur le marché immobilier à Paris, venaient par exemple à se détourner compte
tenu d'espoirs de rendement en capital qui se sont amenuisés.
Source : Challenges.fr
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7. Construire ou étoffer son patrimoine : trois cas types
Le 9/12/11
Les solutions ne sont pas les mêmes selon votre âge. Gros plan sur trois cas
pratiques : le trentenaire, le quadra et le quinqua.
Michel, 33 ans, célibataire, cadre à Lyon gagne 52.000 euros nets par an. Il dépense 24.000 euros
pour vivre; 12.000euros en loyers et 5.000 euros en impôt sur le revenu. Il dispose de 5.000 euros en
liquidités.
Recommandations
-Compte tenu de ses revenus et son absence d'endettement, Michaël achète sans apport personnel
sa première résidence principale, soit un 3-pièces à Lyon de 300.000 euros. En s'endettant sur 30 ans
à 4,5 %, il paiera une mensualité de 1.665 euros par mois (19.980 euros).
-Avec ce qu'il lui reste de capacité d'épargne (3.020 euros), il se dote d'une réserve de précaution en
livrets.
-Il a intérêt à souscrire dès maintenant un contrat d'assurance-vie. Même s'il l'alimente peu (ou pas
régulièrement), cela permettra de profiter plus tard des avantages fiscaux liés à ce placement.
N'aimant pas le risque, il optera pour 60 % en euros et 40 % en unités de compte.
Recommandations
Marc et Aline ont 43 ans, ont deux enfants de 7 et 9 ans. Ces Parisiens disposent de 190.000 euros
de revenus nets annuels. Ils ont acquis leur résidence principale à crédit en 2004. Leur patrimoine est
constitué de liquidités (livrets) pour 40.000 euros et d'un portefeuille d'actions pour 100.000euros. Ils
versent 3.600 euros par an sur une assurance vie.
-Lorsque dans 4 ans, l'un des deux prêts immobiliers viendra à échéance, ils utiliseront leur capacité
d'épargne supplémentaire (environ 1.000 euros/mois) pour se constituer l'épargne financière
nécessaire au financement des études des enfants.
-Faiblement rémunératrice, leur assurance vie doit être suspendue. Cette capacité d'épargne va servir
à acheter deux studettes louées meublées à Lille d'un montant de 113.000 euros. Ces locations
meublées seront utiles pour des questions d'optimisation fiscale. Sur la base d'un financement à
100% sur une durée de 20 ans, l'effort annuel de trésorerie est de 2.520 euros. L'enrichissement net
de fiscalité visé en cas de revente dans 15 ans (pour financer l'aide à l'acquisition des enfants) sera
d'environ 34.000 euros contre 7.800 euros avec une assurance vie en euros.
-Redéployer le portefeuille d'actions pour souscrire au capital de PME (via FCPI et FIP) afin de réduire
leur impôt sur le revenu.
Yves, un Lillois de 53 ans, divorcé, gagne 120.000 euros nets annuels. Dans deux ans, il aura fini de
payer sa résidence principale. Il dépense chaque année pour vivre 40.000 euros, 10.000 euros en
voyage et 30.000 euros d'impôts. Divorcé, il n'a plus d'enfants à charge et dispose de 100.000 euros
de patrimoine placés en liquidités, plus une résidence secondaire. Son bilan retraite indique que sa
future pension sera de 50.000 euros avec des impôts proches de 8.000 euros. Pour conserver son
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8. train de vie actuel, il lui manquera 8.000 euros (50.000 -40.000 -10.000 -8.000). Objectif : préparer
des revenus d'appoint pour dans 10 ans.
Recommandations
-Avec la fin de son crédit immobilier, il dispose d'une capacité d'épargne de 30.000 euros. C'est
l'occasion de l'utiliser pour ouvrir un ou plusieurs contrats d'assurance vie et de verser 30.000 euros
par an pendant 5 ans, dont 70 % de la somme investie en euros et 30 % en multi supports. Après 8
ans, ce contrat pourra être mis à contribution sans trop de frottement fiscal via des retraits partiels ou
le versement d'une rente viagère.
-Autre option : choisir de l'immobilier de rapport à crédit puisque son endettement est quasi nul. La
location d'un deux pièces est susceptibles de générer 8.000 euros de revenus, toutefois un risque de
vacance ou d'impayés rend la rentabilité de ce placement aléatoire.
Source : Les Echos.fr
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