Retrouvez une sélection des meilleurs articles de la presse immobilière de la semaine.

1. LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 11 Juin au 17 Juin 2012
Comprendre la renégociation de crédit immobilier
Le 11/6/12
La baisse récente des taux d'intérêt ne suffit pas à rediscuter favorablement son emprunt
auprès du banquier. Les conseils de L'Expansion.
Selon Credixia, pour un emprunt sur une durée de vingt ans, le taux moyen hors assurance appliqué
est aujourd'hui de 3,50 %, contre 4,10 % il y a un an. "De quoi amener ceux qui ont emprunté à des
taux bien supérieurs à se poser des questions", reconnaît Jérôme Robin, président de
Vousfinancer.com. A la seule vue des taux actuels, le bénéfice d'une renégociation paraît acquis.
Mais, avant de se lancer, il faut se poser certaines questions.
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2. Quel est mon objectif ?
Vais-je conserver le bien immobilier jusqu'au terme du prêt ou le vendre et rembourser mon crédit par
anticipation ? La renégociation entraîne un surcoût immédiat de l'ordre de 8 000 euros qui ne s'amortit
que sur la durée. N'ai-je pas un autre projet qui permettrait une renégociation plus globale ?
Jusqu'à 30 000 euros d'économie sur un prêt
Conditions
initiales enConditions après renégociation en mai
septembre 2012 en conservant la même...
2008
... mensualité de
... durée de remboursement
remboursement
240.245 euros (230.812 de capital restant dû +
Capital emprunté 6.282 de pénalités + 1.616 de frais de
(initial et après250.000 eurosmainlevée + 300 de frais de dossier dans la
renégociation +sur 25 ans nouvelle banque + 1.285 pour la souscription
frais) de la nouvelle garantie), Privilège de prêteur
de deniers (PPD)
Taux 5,40 % 4,36 % 4,36 %
Durée à partir de
Durée initiale :
Durée Durée à partir de mai 2012 : 256 mois mai 2012 : 235
300 mois
mois
Mensualité 1.520,32 euros 1.443,19 euros 1.521,88 euros
Economie
19.745,28 euros 32.286,60 euros
d'intérêts
Dans le premier cas de renégociation, on fait baisser la mensualité en profitant de la baisse du taux, la
durée totale du prêt restant la même. Dans le second cas (colonne de droite), on continue à payer la
même somme chaque mois (1 520 euros environ), mais la durée du prêt est raccourcie du fait de la
baisse des taux : on gagne vingt et un mois, soit un peu moins de deux ans. Et on fait plus
d'économies dans ce cas de figure. Source : Vousfinancer.com pour L'Expansion.
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3. Où en est mon prêt ?
Au début, l'emprunteur rembourse plus d'intérêts que de capital, puis la situation s'inverse.
Conséquence : plus on avance dans le temps et moins la renégociation devient opportune. En
général, au-delà de dix ans de remboursement, il n'est pas intéressant de renégocier un prêt d'une
durée supérieure à vingt ans. La plupart des renégociations se font avec un minimum de capital de 50
000 euros restant dû. Au-dessous, cela serait coûteux.
Quels frais cela génère-t-il ?
Le rachat ou la renégociation entraînent des frais qui peuvent annuler l'intérêt financier d'une telle
opération. Dans le cadre d'un prêt à taux fixe, vous aurez du mal à négocier les pénalités de
remboursement par anticipation (de 1,5 % à 3 % du capital restant dû, plafonné à six mois d'intérêts).
Même si la plupart des banques privilégient la souscription d'une caution, quand l'emprunteur a une
garantie hypothécaire ou un privilège de prêteur de deniers, il faudra ajouter les frais de mainlevée
(entre 0,7 % et 1 %). On peut faire baisser le coût d'un rachat de crédit, en proposant via le notaire un
transfert de la garantie initiale, ce qui permet d'éviter de payer des frais de mainlevée et de repayer
une nouvelle garantie. Ne pas négliger non plus les frais de dossier que peut prendre votre banque
actuelle pour le décompte de remboursement par anticipation. Enfin, il peut y avoir une surprime de
votre tarif d'assurance si votre situation de santé a changé.
Comment traiter avec sa banque L'expert: Jérôme Robin, président de Vousfinancer.com
La première démarche dans le cadre d'une renégociation de crédit, c'est de contacter sa banque.
Mais le banquier ne verra pas forcément d'un très bon oeil votre démarche. S'il accepte de renégocier,
il vous proposera deux options : soit une nouvelle offre de prêt si le contrat initial est modifié en
profondeur, soit un simple avenant que vous aurez la faculté d'accepter ou de refuser (dix jours de
réflexion). Dans tous les cas, cette démarche ne restera pas gratuite. La banque prendra des frais de
dossier se montant en général à 1 % de la somme restante. En cas de refus du banquier de
renégocier ou si son offre n'est pas suffisamment attractive, il vous appartient de frapper à la porte
d'autres banques. Il ne faut pas oublier que, pour les banques, la renégociation est un moyen de
capter une clientèle qu'il faudra équiper. Ce qui vous impose d'être regardant et vigilant, non
seulement sur le taux proposé, mais aussi sur les assurances (assurance de groupe ou délégation
d'assurance), sur les garanties, les frais de dossier perçus par votre nouveau partenaire bancaire,
ainsi que sur toutes les contreparties qu'il peut exiger : ouverture de PEL-CEL, souscription d'une
carte bancaire, etc.
Source : L’Expansion.fr
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4. Immobilier : la France est l'un des pays les plus chers
d'Europe
Le 12/6/12
La France est l'un des pays les plus chers d'Europe en ce qui concerne l'immobilier, selon une
étude rendue publique, mardi 12 juin, par le cabinet Deloitte sur douze pays de l'Union
européenne, à savoir l'Autriche, la Belgique, la République tchèque, le Danemark, la France,
l'Allemagne, la Hongrie, l'Italie, les Pays-Bas, la Pologne, l'Espagne et le Royaume-Uni.
Après le Danemark, la France est le pays où le coût total du logement (location, service, réparations,
reconstructions...) est le plus élevé : il dépasse de 41 % la moyenne de l'UE (un peu plus de 3 200
euros par personne par année). Le Danemark la dépasse de 70 %.
C'est en France que les logements neufs sont les plus chers : ils y atteignent entre 3 500 et 4 000
euros le mètre carré en moyenne, devant le Royaume-Uni (environ 3 000 euros) et l'Italie (entre 2 500
et 3 000 euros). En termes de transactions, Paris est là encore la plus chère parmi les capitales et les
grandes villes, avec des transactions dépassant 8 000 euros par mètre carré en moyenne dans le
neuf.
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5. SEULE EXCEPTION, L'ENDETTEMENT
La France affiche aussi la plus forte hausse des prix sur un an (+ 6,2 %), suivie par l'Allemagne (+ 4
%), l'Autriche (+ 3,14 %) et la Belgique (+ 3 %). A l'inverse, il y a une "baisse significative" en Hongrie
(de plus de 20 %) et en Espagne (de plus de 5 %).
La France se distingue également pour l'accessibilité des logements à l'achat, que Deloitte évalue par
rapport au salaire moyen national. Pour acheter un appartement de 70 mètres carré, il faudra en
France 9,1 années de salaire, le niveau le plus élevé. A l'autre bout de l'échelle, au Danemark, 2,43
années de salaire suffisent.
Enfin, l'un des rares indicateurs où la France n'arrive pas dans le haut du classement est
l'endettement. Le montant total des emprunts immobiliers y représente 41 % du produit intérieur brut,
en dessous de la moyenne de l'UE (52 %) et loin derrière les Pays-Bas et le Danemark où
l'endettement dépasse 100 % du PIB.
L'endettement par habitant est de 12 310 euros en France, comparable à celui de l'Espagne, de
l'Autriche et de la Belgique, mais nettement en dessous de celui du Royaume-Uni (23 270 euros) et
des Pays-Bas (38 010 euros).
Meilleur pouvoir d'achat à Strasbourg
Dans l'Hexagone, à remboursement comparable, c'est à Strasbourg que l'on peut s'offrir la plus
grande surface (64 m²), contre à peine 29 m² à Paris, si l'on en croit les calculs de Meilleurtaux.com.
Les 29 m² que l'on peut s'offrir actuellement à Paris sont ridicules, comparés à l'an 2000 : pour un taux
d'effort comparable (mensualité d'un tiers du revenu moyen sur une durée de vingt ans), il était alors
possible d'acheter 51 m² dans la capitale. Heureusement, les taux de crédit immobilier ont atteint en
juin leur plus bas niveau depuis décembre 2010, sur fond de baisse historique du taux de l'OAT sur 10
ans, a annoncé le courtier. Une tendance qui améliore la situation des acquéreurs mais a aussi
renforcé la hausse des prix.
Source : LeMonde.fr
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6. Le nombre des constructions de logements en région
parisienne doit doubler
Le 13/6/12
Le nombre de logements construits chaque année en Ile-de-France est inférieur de moitié aux
besoins identifiés par la loi sur le Grand Paris.
Période de réserve oblige, la préfecture d'Ile-de-France, en charge de la mise en œuvre de la politique
du logement, ne commente pas les propositions de la région. « La région et la préfecture font le même
constat, explique néanmoins en coulisses un haut fonctionnaire, l'offre est insuffisante pour satisfaire
la demande et ce phénomène n'est pas nouveau, puisqu'il s'est manifesté sous des formes diverses,
avec des pics dans les années 1950 et 2000. » La population de l'Ile-de-France s'accroît de
50.000 habitants par an depuis 1975 et l'évolution socio-économique (mariages tardifs, familles
recomposées, vieillissement de la population) accentue la demande de logements. Or, depuis dix ans,
le niveau des mises en chantier, à 37.000 par an, est historiquement bas, presque la moitié de
l'objectif de 70.000 fixé par la loi sur le Grand Paris.
Résultat, la pénurie de logements à la portée des revenus moyens est réelle et se traduit par une forte
pression sur le parc social. Près de 70 % des Franciliens peuvent prétendre à un logement social et y
restent. Les raisons sont multiples et complexes. Le coût du foncier n'est pas seul en cause. Les
experts pointent la multiplicité des acteurs et des intervenants (politiques, financiers, administrations,
offices d'HLM, Anah, élus, régions, départements).
La DRIHL monte « en puissance »
Pour mieux coordonner les différentes initiatives, la préfecture d'Ile-de-France s'est dotée il y a deux
ans d'une structure unique en France, une Direction régionale et interdépartementale de
l'hébergement et du logement (DRIHL). « L'idée est que la question du logement peut se gérer
comme une chaîne, de l'hébergement d'urgence au logement classique et à l'accession à la propriété,
afin de retrouver une fluidité sans laquelle personne ne quitte un logement social », poursuit le
fonctionnaire. Pour cela, cette direction met en oeuvre des équipes pluridisciplinaires constituées de
psychologues, de travailleurs sociaux et de techniciens du logement. Ces spécialistes, qui
appartenaient à l'origine à des directions distinctes de la préfecture, ont dû apprendre à travailler
ensemble et la « mécanique » est désormais à peu près rodée. « La fluidité commence à s'exercer
notamment entre l'hébergement et le Solibail, qui permet aux propriétaires de louer sans risques, la
DRIHL est en phase de montée en puissance », témoigne un acteur de la filière.
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7. Parallèlement, la préfecture a commencé à faire évoluer le comité régional de l'habitat, qui regroupe
tous les acteurs du logement. « L'année 2011 a vu la mise en chantier de près de 40.000 logements
neufs dont 20.500 logements locatifs sociaux, soit plus de 30 % des logements sociaux financés dans
toute la France », indique le site Internet de la DRIHL. En 2012, un effort financier particulier est prévu
pour l'Ile-de-France, à hauteur de 226 millions d'euros d'aides directes et d'au moins 500 millions
d'euros d'aides indirectes.
Source : LesEchos.fr
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8. Les prix de l'immobilier vont baisser, démographie oblige
Le 14/6/12
ANALYSE Freinée par l'accroissement de la population et le développement des
décohabitations, qui renforcent la demande, la baisse des prix immobiliers va s'accélérer avec
le vieillissement des baby-boomers.
Avec le vieillissement de la population, l'offre immobilière va devenir supérieure à la demande. (c)
Challenges
Depuis la mi-2009, la France se démarque de la moyenne des pays de l'OCDE avec une hausse des
prix immobiliers supérieure à la croissance du PIB. Pour savoir si ce mouvement va s'inverser, il faut
d'abord décrypter la hausse exceptionnelle des années 2000. A cet égard, les évolutions
démographiques sont éclairantes, car les décisions d'achat et de vente sont très liées aux âges des
individus.
L'acquisition de la première résidence principale se fait, dans la plupart des cas, par des crédits sur
longue période et réservés, le plus souvent, aux moins de 50 ans. Ensuite, les mobilités sont en partie
associées à des événements affectant la démographie familiale (naissance et départ des enfants, legs
des parents) dont la fréquence est aussi très concentrée sur certains âges. Comme le bien immobilier
est un actif indivisible, les effets d'âge sont très prononcés. Ainsi, on constate que les achats sont
fortement concentrés, atteignant un maximum à 31 ans, tandis que la distribution des ventes est
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9. relativement uniforme après 30 ans. Au total, la fréquence des ventes excède celle des achats après
49 ans, d'après les données de l’enquête logement de l'Insee.
Le développement de la décohabitation
Le vieillissement de la population va-t-il alors provoquer une baisse des prix, les ventes se multipliant?
On pourrait s'y attendre, car ce phénomène déséquilibre le marché en faveur des acheteurs. Pourtant,
bien que ce vieillissement soit en France déjà bien engagé, le mouvement de baisse des prix
immobiliers n'a pas vraiment eu lieu. Pourquoi? D'abord, à l'âge moyen de la population - autour de 40
ans -, les acheteurs restent plus importants que les vendeurs. Surtout, l'effet simultané de
l'accroissement de la population et du développement des décohabitations (par exemple, suite à une
rupture conjugale) a tendu le marché. En France, même si l'offre de nouveaux biens est forte, elle
reste insuffisante pour compenser ces phénomènes.
Enfin, pour anticiper l'évolution des prix, il est utile de suivre la cohorte des baby-boomers nés entre
1945 et 1975. Cette cohorte est certes devenue vendeuse nette à la fin des années 1990, mais
surtout elle a vu la part des primo-accédants se réduire progressivement au cours des années 2000.
Ces baby-boomers qui continuent d'acheter sont donc, par nature, moins sensibles aux niveaux de
prix puisque ce sont, en général, des acheteurs qui viennent de vendre leur bien. Le marché s'est
ainsi accommodé d'une hausse des prix, facilitée par des incitations fiscales et des crédits
avantageux. Mais ce mouvement est en train de s'inverser. Pour l'heure, il se traduit par une chute
des transactions sans baisse de prix. Toutefois, à moyen terme, le vieillissement des baby-boomers
pèsera significativement sur ceux-ci.
Source : Challenges.fr
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10. Immobilier: le top 5 des arnaques pour les locataires
Le 15/6/12
Louer un appartement relève aujourd'hui du parcours du combattant dans les grandes villes. Une
situation qui favorise les dérives malhonnêtes: chèques de réservation, facturations de frais en tous
genres, et même des pots-de-vin... Tour d'horizon des pires pratiques illégales.
IMMOBILIER - Les futurs locataires en mal de logement sont parfois prêts à accepter les pires dérives
pour avoir une chance de voir leur dossier retenu par une agence immobilière ou un propriétaire.
Le Pot-de-vin
A Paris et dans les grandes villes, la concurrence pour louer un appartement est telle que certains
agents immobiliers n'hésitent pas à proposer aux candidats de verser un dessous-de-table pour
mettre leur dossier en haut de la pile... Une enquête publiée jeudi dans Le Parisien Aujourd’hui en
France met en lumière cette pratique, comme le montre cette vidéo. Certains locataires, épuisés par
de nombreuses réponses négatives, proposent parfois d'eux-mêmes le versement d'un bakchich. Un
arrangement qui ne leur garantissent pas pour autant d'obtenir le logement tant convoité, puisque
c'est le propriétaire qui a le dernier mot...
La majoration du loyer en cas de retard
D'autres pratiques, moins étonnantes, n'en sont pas moins illégales. Dans la majorité des baux, une
clause pénale prévoit la majoration du loyer, généralement de l'ordre de 10%, en cas de retard de
paiement. Or, "cette clause doit être réciproque", explique David Rodriguez, juriste à l'association de
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11. consommateurs CLCV. "Cela signifie que si le bailleur ne remplit pas ses obligations, comme réaliser
des travaux, le locataire doit lui aussi percevoir des indemnités. Et quasiment aucun bail ne comporte
de clause pénale mentionnant cette réciprocité". Le cas échéant, un locataire sommé de verser des
indemnités de retard pourra aller en justice pour contester son bail.
Le blocage d'une somme sur un compte
Anne, 27 ans, à la recherche d'un deux pièces à Paris, a eu une surprise en donnant son dossier à un
agent immobilier à l'issue d'une visite. "Mes documents mentionnent ma situation financière, celle de
mes parents qui se portaient garants. Comme assurance de ma solvabilité, je donne même la preuve
que j'ai une coquette somme qui fructifie à la banque!", raconte la jeune femme. "L'œil de mon
interlocuteur s'allume soudain. 'Et cette somme, vous pourriez la bloquer et nous donner la preuve
qu'elle est bloquée? On ne sait jamais, en cas de souci...'" Pour s'assurer de la solvabilité d'un futur
locataire, un bailleur ou une agence peut oser demander le blocage d'une somme allant jusqu'à un an
de loyer... En toute illégalité.
Envoi de quittance et frais de relance
Certaines facturations, qui peuvent à première vue paraître anodines, sont aussi illégales. L'envoi
d'une quittance de loyer, par exemple, peut être facturé de 60 centimes -le prix d'un timbre- à 3 euros.
Une relance, elle, peut coûter entre 5 et 40 euros au locataire.
Etat des lieux et boîte en carton
Même le départ du locataire peut lui coûter cher, puisqu'il arrive qu'on lui demande jusqu'à 150 euros
pour faire l'état des lieux et 30 à 40 euros de "clôture de compte", toujours illégalement. Enfin, la
palme des frais les plus loufoques est décernée aux "frais d'archivage". "J'ai déjà vu une agence faire
payer 3 euros pour cela, raconte David Rodriguez. "En somme, le prix d'une boîte en carton".
Bonus: les effets pervers de la loi Boutin
La loi Boutin de 2009 a bouleversé la donne en matière de location. Elle dit que les bailleurs ne
peuvent pas demander à bénéficier d'un cautionnement lorsque les candidats à la location ont souscrit
une assurance garantissant les obligations locatives. Avec la Garantie des risques locatifs (GRL) l'Etat
a voulu protéger les plus précaires en évitant les discriminations. Le dispositif n'a pas séduit et a subi
la concurrence des assureurs, qui proposent leur propre formule, la Garantie loyers impayés (GLI). La
différence: l'assureur est plus sélectif et les chances des aspirants locataires sans emploi ou en CDD
sont quasi-nulles. Même s'ils ont des garants, puisque ces derniers ne sont plus acceptés... Quant
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12. aux bailleurs qui ne souscrivent pas d'assurance, ils retiennent eux aussi les dossiers le plus solides,
autrement dit les locataires en CDI. Ainsi, un salarié en contrat à durée déterminée, avec de bons
garants, un salaire bien supérieur à trois fois le montant du loyer, aura toutes les peines du monde à
trouver un logement. "C'est bon mais pas suffisant" martelait il y a des années la voix off d'un faux
reportage de Groland Cela n'a jamais été aussi vrai.
Source : L’Expansion.fr
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13. A propos de KYLIA
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau 100% web composé d’une famille
d’enseignes immobilières toutes spécialisées dans un domaine de transaction.
Le concept KYLIA repose sur 3 idées fortes :
• La dématérialisation de l’agence avec vitrine permettant une meilleure rémunération des agents et la
pratique de taux de commission jusqu’à deux fois inférieurs par rapport aux agences immobilières
traditionnelles.
• L’hyperspécialisation des agents engendrant une plus grande réactivité sur le terrain, plus de
professionnalisme mais surtout plus d’efficacité vis-à-vis des clients.
• La culture du partage permettant de fédérer l’ensemble des équipes autour d’un objectif commun :
La croissance !
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT / pub@kylia-immo.com / 01 46 51 93 39
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