Une sélection d'articles ayant retenu notre attention

1. La revue de Presse KYLIA
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LA REVUE DE PRESSE DE LA SEMAINE
Du 8 au 14 juin 2015
LES ARTICLES DE LA SEMAINE - RESIDENTIEL
A Paris, 15 % des studios affichent des loyers
abusifs
Le 09/06/2015
Un peu plus de 700 euros par mois pour un « charmant studio de 13 m
2
, à saisir » ose une petite
annonce… Les loyers prohibitifs des petites surfaces ne sont pas une nouveauté à Paris, mais
l’ampleur du phénomène est surprenante. Selon une étude réalisée pour Le Monde par le site
MeilleursAgents, 15 % des studios proposés à la location dans la capitale depuis le début de l’année
affichent des loyers de plus de 41,61 euros le m
2
.
Nous n’avons pas choisi ce prix au hasard, c’est le seuil au-delà duquel le loyer est défini comme
abusif pour les biens de moins de 14 m
2
. En 2012, pour éviter les montants excessifs exigés par
certains bailleurs, Benoist Apparu, alors ministre du logement, avait en effet introduit cette notion de
loyer abusif. Au-delà de 41,61 euros par m
2
, le propriétaire doit, en théorie, s’acquitter d’une taxe.
Les chiffres que nous publions aujourd’hui montrent que cela n’a pas empêché les dérives de
perdurer. Sur les 50 000 annonces de locations à Paris étudiées par MeilleursAgents entre janvier et

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mai 2015, un peu plus de 14 000 concernent des T1, dont 14 % ont une surface inférieure à 14 m
2
.
Parmi ces derniers, près de la moitié (47 %) dépasse le seuil de 41,61 euros le m
2
.
En prenant en compte l’ensemble des studios (donc même ceux au-delà de 14 m
2
), 15 % des biens
entrent dans cette catégorie. Dans certains quartiers du 6
e
arrondissement de Paris, comme à Saint-
Germain-des-Prés ou Odéon, 40 % des annonces sont concernées. C’est plus d’un studio sur quatre
dans 27 autres zones de la capitale : Madeleine, Palais-Royal, Arts-et-métier, Bonne nouvelle…
En bleu foncé : quartiers où plus de 30% des studios affichent des loyers supérieurs à 41.67 euros le
m².
En bleu clair : quartiers où entre 10 et 30% des studios affichent des loyers supérieurs à 41.67 euros
le m².
« Nous avons analysé tous les sites d’annonces, supprimé les doublons qui existent souvent d’un site
à l’autre, et exclu les valeurs aberrantes avant de tout géolocaliser selon les 80 quartiers de Paris
définis par l’Insee », explique Thomas Lefebvre, responsable de la R&D chez Meilleursagents.
« Pas de volonté politique »
Ces annonces ne sont pas seulement publiées sur des sites de location entre particuliers. On les
observe aussi sur les grands portails spécialisés et même sur celui de la Fédération nationale de
l’immobilier (Fnaim). « Je le regrette, mais ces niveaux de loyers dramatiques s’expliquent aussi par
un manque cruel d’offres de logement », tente de justifier Jean-François Buet, le président de la
Fnaim.

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En fait, si la « taxe Apparu » n’a rien changé, c’est qu’elle comporte une faille : c’est au propriétaire de
se déclarer au fisc et de remplir un formulaire ad hoc…
En 2014, la taxe sur les micrologements n’a rapporté que 1 354 euros à l’Etat
On pourrait croire que les micrologements ont disparu de la capitale. Selon l’annexe au projet de loi
de règlement du budget et d’approbation des comptes de l’année 2014, la taxe sur les
micrologements n’a rapporté que 1 354 euros à l’Etat.
« C’est le même montant qu’en 2013. En tout et pour tout, une seule personne s’est déclarée… Il n’y
a pas de volonté politique de faire appliquer ce texte, pourtant les services fiscaux ont toutes les
données nécessaires pour le faire », déplore René Dutrey, secrétaire général du Haut Comité pour le
logement des personnes défavorisées.
Pour mémoire, en 2012, Benoist Apparu, alors ministre du logement, avait introduit la notion de loyer
abusif pour éviter les montants excessifs exigés par certains bailleurs. Au-delà de 41,61 euros par
mètre carré, le propriétaire qui loue un bien d’une superficie inférieure ou égale à 14 mètres carrés
doit, en théorie, s’acquitter de cette taxe.
Mais voilà, le texte prévoit que c’est au propriétaire de se déclarer au fisc, chose qu’il ne fait
manifestement pas. Interrogée, la Mairie de Paris renvoie également la faute sur Bercy. « C’est une
responsabilité qui incombe à Bercy, explique Ian Brossat, chargé des questions de logement à la
mairie. Nous avons déjà alerté le ministère des finances à ce sujet l’an dernier, nous allons
recommencer. »
Le Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées veut aller plus loin. Dans un rapport qui
sera prochainement remis à François Hollande, il propose d’élargir cette taxe à tous les logements, en
instituant un système de bonus-malus. « Les bailleurs qui sont au-dessus de ce niveau de loyer, déjà
prohibitif et tellement déconnecté des revenus des ménages, paieraient cette taxe. En contrepartie,
ceux qui louent au niveau du plafond de l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et acceptent donc de
baisser leur loyer, bénéficieraient de crédits d’impôts », détaille M. Dutrey.
Encadrement des loyers
En attendant, l’encadrement des loyers permettra-t-il de mettre le holà à ces abus ? Selon les chiffres
compilés par MeilleursAgents, 40 % des T1 sont supérieurs au loyer maximum de chaque quartier
calculé par l’Observatoire des loyers en région parisienne (OLAP).

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Mesure phare de la loi ALUR (pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové), l’encadrement des
loyers entrera en vigueur cet été à Paris « à titre expérimental », pour reprendre l’expression de Sylvia
Pinel, la ministre du logement. Ce dispositif prévoit qu’à la signature d’un nouveau bail ou en cas de
renouvellement, le loyer d’un logement ne pourra pas excéder de 20 % un loyer de référence, ni lui
être inférieur de 30 %.
Ce loyer de référence sera fixé par le préfet d’Ile-de-France à partir du loyer médian calculé par
l’OLAP. Mais avant d’entrer en vigueur, l’encadrement doit encore être complété par un décret
essentiel, précisant les cas où un complément de loyer (au-delà de la majoration de 20 %) sera
accepté, ce qui revient à accepter des loyers libres.
Ce décret, qui doit être communiqué dans les prochains jours par le ministère du logement, est
attendu avec impatience. Dans une version de travail que Le Monde s’est procuré, le caractère
« exceptionnel » des biens échappant à l’encadrement est réaffirmé (même si le terme, qui avait été
retoqué par le Conseil constitutionnel, n’est plus employé).
« Lobby des constructeurs »
Surtout, le gouvernement déciderait d’accorder un passe-droit aux propriétaires de logements neufs.
Ceux qui mettent en location un logement âgé de moins de deux ans pourraient pratiquer les loyers
de leur choix. « Le gouvernement a probablement été sensible au lobby des constructeurs, commente
David Rodrigues, responsable juridique à l’association de consommateurs CLCV. Mais une telle
mesure poserait beaucoup de questions. Par exemple, que se passera-t-il au bout de dix ans ? Le
bailleur pourra-t-il continuer à pratiquer des loyers libres ? »
Cet avantage accordé aux logements neufs renforcerait l’idée que l’encadrement des loyers constitue,
dans l’esprit du gouvernement, une mesure temporaire censée prendre fin lorsque les excès observés
en zone tendue auront été corrigés.
Quoi qu’il en soit le texte devra être très précis pour éviter une multiplication des contentieux. « Une
période de rodage de deux ou trois ans est inévitable, le temps de constituer une jurisprudence,
estime David Rodrigues, responsable juridique à l’association de consommateurs CLCV. Le flou
juridique pourrait inciter de nombreux locataires à contester le montant de leur loyer auprès de la
commission départementale de conciliation, provoquant un engorgement du dispositif. »
Source : Le Monde.fr

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Immobilier : pourquoi les prix sont-ils aussi
élevés ?
Le 10/06/2015
Le pouvoir d’achat immobilier est inférieur de 23 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000. - Shutterstock
Malgré leur érosion de ces derniers mois, les prix de l’immobilier français restent très élevés.
Quelles sont les raisons de cette étonnante résistance ?
Les prix de l’immobilier ont certes tendance à baisser, mais cette érosion reste très modeste. Dans
certaines villes, ils continuent même à grimper. Cette situation est très atypique par rapport à ce que
nous avons connu sur le très long terme. C’est ce que constate au vu de ses dernier chiffres, le
Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD). Au premier trimestre
2015, le prix des logements anciens en France, rapporté au revenu par ménage, est supérieur de 70
% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001. Il existe toutefois de grosses
distorsions entre Paris, l’Ile-de-France et la Province. C’est bien sûr dans la capitale que cette hausse
des prix est la plus flagrante.
Forte hausse de la dette immobilière des ménages
En monnaie constante (toujours au premier trimestre 2015), le prix des logements est 65 % plus élevé
qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé, constate le CGEDD. Selon cet

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observatoire, si les taux d’intérêt immobiliers sont au plus bas depuis 50 ans, cette baisse ne suffit pas
à compenser le niveau élevé du prix des logements. Ainsi, le pouvoir d’achat immobilier est inférieur
de 23 % à ce qu’il était en 1965 ou 2000. Pour acheter le même logement « toutes choses égales par
ailleurs », un primo-accédant doit s’endetter sur 23 ans, contre 15 ans en 1965 ou 2000. D’ailleurs, la
dette immobilière des ménages représente 69 % de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en
1990.
Parallèlement, l’indice des loyers ayant beaucoup moins augmenté que l’indice du prix des logements,
le rendement locatif net (loyer net de charges divisé par prix de cession) est aujourd’hui très faible,
observe le CGEDD. « Néanmoins, il peut être supérieur, dans certains cas, au taux d’intérêt de la
dette publique, en raison du très bas niveau de ce dernier », estime le CGEDD.
Le nombre de transactions reste faible. Il est inférieur de 30 % à sa tendance longue et la vitesse de
rotation du parc, à 2,4 % par an, est revenue à son niveau de 1986-87. Fin avril 2015, le nombre de
ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois est de
702.000, alors qu’il était resté voisin de 800.000 de 2000 à 2011, hormis le décrochage de 2008 et
2009.
Pourquoi les prix résistent
Quelles sont les raison de cette étonnante résistance, une spécificité bien française ? Jacques Friggit,
membre du Conseil général de l’environnement et du développement durable a publié dans les
cahiers de l’Audap, n° 8 un article où il tente d’expliquer ce phénomène. Tout d’abord, il réfute de
nombreux préjugés expliquant l’envolée des prix. Pour lui, ni l’insuffisance de construction, ni
l’augmentation de la demande, ni la rareté du foncier, ni les aides publiques au logement ne sont les
leviers de la hausse. Le vrai responsable de l’envolée des prix de 2000-2007 est l’effet inflationniste
massif de l’environnement financier ; en l’occurrence, la baisse des taux d’intérêt conjuguée à
l’allongement de la durée des prêts. Parallèlement, les crises boursières et la diminution du
rendement obligataire, principal concurrent de l’investissement locatif, ont incité les investisseurs à
rester fidèles à la pierre, surtout dans les départements urbains, ceux pour lesquels le prix a le plus
augmenté de 2000 à 2007. « Des facteurs similaires expliquent l’exception française du rebond des
prix en 2010, puis de leur maintien à un niveau élevé quoique différencié selon le type et la
localisation des biens », explique Jacques Friggit.
Source : Les Echos.fr

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Pourquoi nos logements sont (eux aussi)
pollués
Le 11/06/2015
Des dizaines de substances chimiques - issues des plastiques, produits d'entretien,
insecticides... - imprègnent l'air et les poussières au sol des habitations.
Des dizaines de substances chimiques imprègnent les logements © BERTRAND GUAY / AFP
L'air et les poussières au sol de nos logements contiennent des dizaines de substances chimiques
issues de produits de la vie quotidienne, révèle une enquête d'une ampleur inédite publiée jeudi 11
juin par l'Observatoire de la qualité de l'air intérieur (OQAI).
Ces substances chimiques, appelées composés organiques semi-volatils, sont suspectées d'avoir des
effets sur les systèmes nerveux, immunitaire et hormonal, mais les travaux pour établir les niveaux de
concentration qui seraient toxiques sont toujours en cours.
La campagne de mesures menée "apporte des premiers éléments utiles pour évaluer les risques
sanitaires potentiels liés à ces substances", selon l'OQAI, qui indique que ces composés sont
"omniprésents" avec "des concentrations très variables selon les substances".
Plastiques, produits d'entretien, cosmétiques, insecticides...
Les composés organiques semi-volatils sont issus d'objets contenant des plastiques (revêtements de
sol, ordinateurs, câbles, meubles, textiles, etc.), de produits d'entretien (lessive, détergents) et

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cosmétiques (parfums, hygiène corporelle), d'insecticides (traitement des plantes, anti-parasitaires
pour les animaux) ou encore de résidus de combustion (tabac, encens, chauffage au bois).
Dans les poussières au sol, 32 composés sur 48 substances recherchées ont été détectés dans plus
d'un logement sur deux (67%).
Dans l'air, 35 des 66 substances recherchées étaient présentes dans plus d'un logement sur deux
(53%).
"Certains de ces composés organiques semi-volatils, notamment les phtalates (plastiques souples) et
les hydrocarbures aromatiques polycycliques (résidus de combustion), sont détectés dans quasiment
tous les logements, à la fois dans l'air et dans les poussières", précise l'OQAI.
Exposition des jeunes enfants
Si l'ensemble de la population est confrontée à ces substances chimiques, également présentes dans
les bureaux et les lieux publics, "les jeunes enfants, qui portent fréquemment leurs mains à la bouche,
y sont particulièrement exposés", souligne l'OQAI.
D'ailleurs l'Observatoire conduit actuellement une campagne de mesures similaires dans les écoles.
L'Agence nationale de sécurité sanitaire (Anses) travaille de son côté à l'établissement d'une liste des
composés les plus nocifs.
Face à ces concentrations potentiellement dangereuses de substances chimiques dans les
logements, les professionnels de santé rappellent qu'il est essentiel d'aérer quotidiennement pour
renouveler l'air.
L'aération des logements, mais aussi des bureaux ou de tout lieu fermé, est d'autant plus essentielle
que la majorité de la population passe l'essentiel de son temps à l'intérieur.
Selon l'OQAI, des travaux spécifiques sont en cours sur les relations entre les concentrations de
substances chimiques dans les logements et le taux de renouvellement de l'air, ainsi que les
caractéristiques des constructions, les habitudes des occupants ou les niveaux socio-économiques
des ménages.
Source : Challenges.fr

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Le plafonnement des loyers parisiens entrera
en vigueur le 1er août
Le 12/06/2015
« Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers
lors de la première location ou de la relocation. » C’était le 22
e
des 60 engagements du candidat
François Hollande à la présidence de la République. Une mesure phare, populaire chez les jeunes,
qui trouve aujourd’hui sa concrétisation avec la publication, vendredi 12 juin, du décret ouvrant la voie
au plafonnement des loyers. Il fonctionnera à Paris, pour les baux conclus après le 1
er
août, et
imposera au bailleur de fixer le loyer à un montant inférieur aux loyers médians du quartier, majoré de
20 %.
C’est la première fois, en France, depuis la loi dite « de 48 », qu’une limite exprimée en euros par
mètre carré loué, véritable ligne jaune à ne pas franchir, est imposée aux bailleurs. Les Suédois et,
surtout, les Allemands y sont, eux, habitués et appliquent ce principe de façon beaucoup plus stricte,
n’autorisant d’écart que dans la limite de 10 % ! Ce n’est qu’après trente ans de hausse des loyers
privés, qui ont triplé entre 1984 et 2014, que cette décision s’est imposée en France.
La promesse du candidat Hollande se concrétise donc, mais avec dix-huit mois de retard sur le
calendrier annoncé et dans une version édulcorée. Car la loi pour l’accès au logement et un

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urbanisme rénové (loi Alur, du 24 mars 2014), portée par Cécile Duflot (EELV), alors ministre du
logement, avait prévu cet encadrement dans les 28 agglomérations tendues, là où s’applique la taxe
sur les logements vacants. Mais, le 29 août 2014, après le départ de M
me
Duflot du gouvernement, le
premier ministre, Manuel Valls, annonçait que ce dispositif était « techniquement compliqué à mettre
en œuvre » et, bien qu’il s’agisse d’une compétence d’Etat, ne serait donc appliqué qu’à Paris et
quelques villes volontaires.
Arrêté préfectoral fin juin
Il nécessite, en effet, de créer des observatoires de loyers que l’Etat n’a guère envie de financer. A ce
jour, seuls l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), agréé depuis
novembre 2014, et celui de Lille, agréé, lui, en mars 2015, piloté par l’agence départementale
d’information pour le logement et opérationnel dès 2016, fonctionnent. Nantes a aussi son outil
statistique, mais non agréé, tandis que celui de Grenoble n’est pas encore jugé assez fiable.
A Paris, l’OLAP est fin prêt et a même publié en ligne, le 5 mai, les loyers de référence pour
80 quartiers, regroupés en 14 zones, déclinés par taille du logement et époque de construction. Un
arrêté préfectoral, attendu fin juin, devrait entériner ces critères et valeurs, majorés de 10 % pour une
location meublée.
L’OLAP estime que 15 % des quelque 40 000 baux conclus annuellement dans la capitale devraient
voir leur loyer baisser, notamment ceux des microsurfaces, nombreuses à Paris. On y dénombre
30 000 studettes de moins de 14 mètres carrés, refuge des étudiants et travailleurs pauvres qui paient
cependant le prix fort : dans le 9
e
arrondissement, par exemple, une chambre de service de 10 mètres
carrés louée 42 euros le mètre carré verra, grâce au nouveau dispositif, son loyer rapporté de 420 à
320 euros, soit 100 euros d’économie.
Dans l’ensemble, le gain sera limité à 10 ou 20 euros par mois : « Les locataires, soulagés d’avoir
trouvé un toit et toujours réticents à renier leur signature au bas d’un bail, n’iront pas contester le loyer
devant la commission de conciliation », prédit Alex Maudet, de la Confédération nationale du
logement, une des associations de locataires qui siègent dans ces instances paritaires, chargées,
dans chaque département, de donner des avis sur les loyers excessifs et de rapprocher les points de
vue des deux parties.
« Cette mesure arrive trop tard »
Les propriétaires parisiens, eux, font leurs comptes : « Les gérants ont passé au crible leur portefeuille
et constatent un impact réel de cet encadrement sur les petites surfaces », confirme Géraud Delvolvé,

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délégué général de l’Union nationale des syndicats de l’immobilier (UNIS), qui admet que « les
locataires, surtout les jeunes, consentent des efforts significatifs pour honorer leur quittance » mais
redoute « que les propriétaires, privés d’une partie de leurs recettes, sacrifient l’entretien des
immeubles ». Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier)
du Grand Paris, est, lui, très opposé à cette mesure et encore plus catégorique : « L’encadrement des
loyers est inutile, non seulement il ne fera pas baisser les loyers mais il fait déjà fuir les investisseurs
institutionnels et étrangers », affirme-t-il.
L’enthousiasme ne règne pas non plus chez les représentants des locataires : « Cette mesure arrive
trop tard, ne fait qu’entériner les hausses passées et risque aussi d’entraîner les loyers raisonnables
vers le haut de la fourchette des prix proposés », critique Christian Ballerini, de la CNL Paris.
Le décret contient, en outre, une clause ambiguë, qui autorise un « complément de loyer » si le
logement « présente des qualités particulières de localisation ou de confort » non prises en compte
dans les loyers de référence ou dans les charges, par exemple un jardin, une terrasse… La rédaction
laborieuse, et finalement assez floue, de ce point de la loi risque d’alimenter un abondant contentieux.
Ce qui va changer dans la capitale
A partir du 1
er
août, tout bail devra indiquer le montant du loyer facturé au précédent locataire, les
éléments justifiant d’un éventuel complément de loyer et le loyer de référence du logement, en euros
par mètre carré mensuel, consultable sur le site de l’Observatoire des loyers de l’agglomération
parisienne. Le locataire peut, à tout moment, au cours du bail, en cas de dépassement, pour obtenir
l’application du loyer de référence, saisir, par lettre recommandée, la commission de conciliation des
baux d’habitation, à Paris. Mais n’aura que trois mois après la signature du bail pour contester les
compléments de loyer.
Quand le loyer est sous-évalué, d’au moins 30 % au-dessous du loyer médian, le propriétaire peut,
pour les baux signés après le 27 mars 2014, le réévaluer à l’échéance du bail mais avec un préavis
de six mois. En cas d’échec de ces conciliations, c’est le tribunal d’instance qui est compétent pour
trancher.
Source : Le Monde.fr

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LES ARTICLES DE LA SEMAINE - COMMERCE
Évaluer son affaire : les notions à retenir
Le 08/06/2015
Le chiffre d'affaires sert toujours à évaluer un fonds de commerce
Le chiffre d'affaires fournit toujours quelques indications sur la qualité d'un fonds de commerce. Un
chiffre d'affaires important signifie d'abord que l'affaire est en bonne adéquation avec la zone de
chalandise et qu'elle est bien positionnée : l'exploitant offre des produits correspondant à une
demande importante, à des prix acceptés par la clientèle. Cet établissement, placé là où il est, a au
moins jusqu'à ce jour sa raison d'être. On peut donc penser que, sauf événement majeur (implantation
d'un concurrent important, modification profonde des facteurs de commercialité...), un chef
d'entreprise compétent pourra continuer sur la lancée de son prédécesseur.
Faut-il faire référence au chiffre d'affaires HT ou TTC ?
Les références au chiffre d'affaires sont nombreuses dans les différentes méthodes d'évaluation d'un
fonds de commerce. Incontestablement il faut prendre chiffre d'affaires TTC car les principales
références en la matière (le barème des éditions Francis Lefebvre et d'autre part celui utilisé par
l'administration fiscale) l'emploient de cette façon.
Le chiffre d'affaires est ici considéré comme un synonyme de la recette qui elle est bien en TTC. À ce
sujet, on peut rappeler que lorsqu'on calcule (pour un bar, par exemple) la recette moyenne par jour,
on considère qu'il y a dans une année 50 recettes hebdomadaires et 300 jours de recette.
Quel est le véritable prix de vente ?
Le véritable prix d'une entreprise est celui auquel se conclut l'achat, c'est-à-dire :
- le prix accepté par le cédant ;
- le prix qu'un repreneur est capable de financer sans pénaliser la sécurité future de l'entreprise.
Source : www.lhotellerie-restauration.fr

13. La revue de Presse KYLIA
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Fonctionnement du bail commercial
Le 09/06/2015
S'appliquant aux activités artisanales, commerciales et industrielles, le bail commercial vise à garantir
une stabilité dans le renouvellement et le loyer.
Le contrat de bail commercial
Le bail commercial est conclu sous forme de contrat écrit entre le locataire et le bailleur. Il concerne
toute entreprise exerçant une activité industrielle, commerciale ou artisanale dans des locaux servant
à l'exploitation d'un fonds de commerce ou d'un fonds artisanal. Par extension, les professionnels
libéraux peuvent également signer un bail commercial.
Comme pour tout contrat locatif, le locataire doit le plus souvent verser un dépôt de garantie, même si
ce n'est pas une obligation légale. Dans la plupart des cas, sauf convention expressément notée sur
le contrat, ce dépôt de garantie est fixé à 2 termes de loyer.
La particularité notoire du bail commercial réside dans le fait qu'il est conclu pour une durée minimale
de 9 ans. Il peut être plus long sans avoir toutefois une durée indéterminée. Le locataire peut, sauf
clause contraire du bail, le résilier à l'expiration d'une période triennale : c'est pourquoi on emploie
couramment l'expression « bail 3-6-9 ».
Mettre fin à un bail commercial
Pour résilier son bail commercial à l'expiration d'une période triennale, le locataire doit faire part de sa
décision au propriétaire au moins 6 mois avant la date prévue par voie d'huissier, un simple courrier
recommandé de suffisant pas.
Pour le propriétaire, il est beaucoup plus difficile de résilier un bail commercial. Dans les faits, il ne
peut le faire qu'à la fin du bail, et dans ce cas il doit payer une indemnité d'éviction au locataire pour le
préjudice subi. Le montant de cette indemnité peut être relativement élevé.

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Quelques cas de figure peuvent cependant permettre au bailleur de ne pas payer l'indemnité
d'éviction : c'est le cas par exemple s'il choisit d'y habiter ou d'y loger son épouse, ses ascendants,
ses descendants ou ceux de son épouse.
Le bailleur peut aussi invoquer l'état de l'immeuble (dangerosité ou non-conformité suite à une
nouvelle réglementation) à condition que celui-ci ait été reconnu par un arrêté préfectoral.
Enfin, le bailleur peut mettre fin au bail en cas de mise en demeure pour manquement aux termes du
contrat, signifiée par un huissier, et n'ayant pas entrainé d'effet de la part du locataire.
Le plafonnement du loyer
En règle générale, le montant du loyer de départ est fixé librement par les parties, tout comme la
périodicité et le mode de paiement.
Le loyer fait ensuite l'objet d'une révision annuelle ou triennale. Compte tenu de la règle de
plafonnement du loyer, l'augmentation est calculée fonction de la variation de l'indice de référence
figurant dans le bail : l'indice du coût de la construction ou l'indice des loyers commerciaux (activités
commerciales ou artisanales) ou bien l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (activités
libérales), ces trois indices étant publiés par l'INSEE.
Toutefois, un bail commercial peut aussi comporter ce que l'on appelle une « clause de recette » : le
loyer est alors indexé sur la variation du prix d'une denrée, d'un service ou du chiffre d'affaires du
locataire. Dans ce cas il est d'usage que Les parties conviennent d'un montant minimum garanti au
bailleur. Ce type de clause est notamment fréquent pour les locaux situés dans les centres
commerciaux.
Le cas particulier des auto-entrepreneurs
Dans la mesure où la loi considère que l'immatriculation du locataire au registre du commerce et des
sociétés ou au répertoire des métiers, est une condition pour accéder au dispositif du bail commercial,
les auto-entrepreneurs ne peuvent pas bénéficier des mesures de protection de celui-ci.
Ainsi, l'auto-entrepreneur qui a conclu un bail commercial ne pourra pas prétendre au droit de
renouvellement automatique à chaque période triennale, ni aux mesures de plafonnement du loyer.
Source : comptanoo.com

15. La revue de Presse KYLIA
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Quels sont les affichages obligatoires dans les
CHR ?
Le 09/06/2015
Le Gouvernement a annoncé des mesures de simplification pour les entreprises, notamment
concernant les affichages dans les hôtels, cafés, restaurants. Rappel des obligations actuellement en
vigueur.
Affichage dans un restaurant
► Les prix
Les exploitants qui servent des repas, denrées ou boissons à consommer sur place doivent afficher
les prix (arrêté du 27 mars 1987, modifié par un arrêté du 29 juin 1990). Dans les établissements où il
est perçu un service, le prix affiché s'entend taxes et service compris. Les documents affichés ou mis
à la disposition de la clientèle doivent comporter la mention "prix service compris" suivie de
l'indication, entre parenthèses, du taux pratiqué pour la rémunération de ce service.
► À l'intérieur
L'affichage consiste en l'indication, sur un document exposé à la vue du public et directement lisible,
de la liste établie par rubrique des boissons et denrées à la vente et du prix de chacune d'elles.
L'affichage des prix peut être remplacé par une carte mise à la disposition de la clientèle et
comportant les tarifs de l'ensemble des prestations. Les cartes et menus doivent comporter, pour
chaque prestation, le prix ainsi que la mention "boisson comprise" ou "boisson non comprise" et, dans
tous les cas, indiquer la nature et la contenance pour les boissons.
► À l'extérieur
Les menus ou cartes du jour, ainsi qu'une carte comportant au minimum les prix de cinq vins (ou à
défaut les prix des vins s'il en est servi moins de cinq) doivent être affichés de manière visible et lisible
de l'extérieur pendant la durée du service, et au moins à partir de 11 h 30 pour le déjeuner et de
18 heures pour le dîner. Si des menus ne sont servis qu'à certaines heures de la journée, cette
particularité doit être clairement mentionnée.

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► Origine de la viande
Les restaurateurs doivent porter à la connaissance de la clientèle de façon visible et lisible l'origine
des morceaux de viandes bovines ou de la viande hachée qu'ils proposent (décret du
17 décembre 2002).
L'origine de la viande bovine doit être indiquée par l'une des mentions suivantes :
- "Origine : (pays)" : lorsque la naissance, l'élevage et l'abattage du bovin dont sont issues les viandes
ont eu lieu dans le même pays.
- "Né et élevé : (pays de naissance et pays d'élevage) et abattu : (pays d'abattage)" : lorsque la
naissance, l'élevage et l'abattage ont eu lieu dans des pays différents.
► Information sur les allergènes
Un décret du 17 avril 2015 - qui entre en vigueur au 1er juillet 2015 -, précise comment informer le
consommateur sur la présence d'allergènes dans les plats. Le professionnel doit indiquer sous forme
écrite, lisible et visible les modalités selon lesquelles le client pourra avoir accès à cette information
librement, sous forme écrite (par exemple, renvoi sur le menu à un document écrit et consultable
librement).
Affichage dans un débit de boissons
► Protection des mineurs et vente d'alcool interdite aux mineurs
La loi du 21 juillet 2009 interdit de vendre ou d'offrir à titre gratuit des boissons alcoolisées à tout
mineur de moins de 18 ans (art. L3342-1 du code de la santé publique). Une affiche rappelant ces
dispositions doit être apposée dans les débits de boissons à consommer sur place et à emporter. Un
arrêté du 27 janvier 2010 fixe le modèle d'affichette à utiliser selon la catégorie d'établissement et le
lieu d'affichage (à proximité de l'entrée ou du comptoir).
► Mise à disposition d'éthylotests
Les débits de boissons à consommer sur place fermant entre 2 heures et 7 heures du matin ont
l'obligation de mettre des éthylotests à disposition de leur clientèle. Ils doivent être visibles et signalés

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par un support d'information, qui délivre le message suivant au moyen d'un pictogramme : "Soufflez,
vous saurez. Ici, pour savoir si vous pouvez conduire, demandez un éthylotest.".
► Présentation de 10 boissons non alcoolisées
Tous les débits de boissons à consommer sur place doivent présenter à la vue des consommateurs
au moins une dizaine de boissons non alcoolisées dans les catégories suivantes : jus de fruits, jus de
légumes ; boissons aux jus de fruits gazéifiées ; sodas ; limonades ; sirops ; eaux ordinaires
gazéifiées artificiellement ou non ; eaux minérales gazeuses ou non (article L3323-1 du code de la
santé publique). Cet étalage, séparé de celui des autres boissons, doit être installé en évidence dans
les lieux où sont servis les consommateurs (lire aussi page ci-contre).
Affichage dans un hôtel
L'affichage des prix dans les hôtels, qui doit se faire à l'intérieur et à l'extérieur (arrêté du
18 octobre 1988). L'affichage intérieur doit se faire à l'accueil et dans toutes les chambres. Les prix
doivent être établis toutes taxes comprises et en euros.
► À l'extérieur
Les exploitants des hôtels doivent afficher, dans les conditions fixées par l'arrêté de 1988, le prix des
prestations de services, toutes taxes et service compris, pratiqués. L'hôtel qui revendique un
classement hôtelier doit apposer le panonceau rouge (pour les catégories 1 à 4 étoiles) et de couleur
or pour les hôtels 5 étoiles.
► Dans les chambres
L'affichage dans chaque chambre doit se faire derrière la porte d'entrée, et préciser les prix : location
par personne, pour une certaine durée, pension ou demi-pension, tarifs pratiqués selon les périodes
avec les dates limites de ces périodes. Les prix sont affichés sur un tableau dont les dimensions
doivent être au minimum de 12 x 8 cm.
► Règles de sécurité
Une consigne d'incendie doit être affichée dans chaque chambre. Elle doit être rédigée en français et
dans les langues étrangères, compte tenu de l'origine du public reçu habituellement dans
l'établissement. Il faut aussi afficher dans chaque chambre un plan sommaire de repérage par rapport
aux dégagements à utiliser en cas d'incendie

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Affichage commun
► Interdiction de fumer
Depuis le 1er janvier 2008, les professionnels doivent rappeler cette interdiction avec des affiches
dont le modèle de signalisation et d'avertissement sanitaire (définis par un arrêté du 3 janvier 2007)
sont téléchargeables sur le site : www.tabac.gouv.fr. Cette signalisation doit se faire à l'entrée de
l'établissement mais aussi à l'intérieur, dans des endroits de manière apparente.
► Prix du téléphone
En contrepartie de la libre fixation du prix des communications téléphoniques (arrêté du
31 octobre 1994), l'exploitant doit fournir une information précise et détaillée (définie par l'arrêté) du
coût de la communication à sa clientèle, à proximité de chaque appareil.
Source : hotellerie-restauration.fr

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Bail commercial ou achat d’un immeuble
commercial : ce que vous devez savoir
Le 10/06/2015
Lorsque l’on démarre une entreprise, la question de la localisation se pose rapidement.
Sans entrer dans les considérations de marketing, un entrepreneur a généralement deux options :
d’une part, l’occupation des lieux par la conclusion d’un bail commercial ou, d’autre part, l’achat d’un
immeuble.
BAIL COMMERCIAL
Au Québec, bien que le bail résidentiel soit strictement encadré par le Code civil du Québec (ci-après
le « C.c.Q. »), le bail commercial, quant à lui, fait l’objet d’une liberté contractuelle beaucoup plus large
en ce qui concerne, notamment, sa nature « nette, nette, nette », le cautionnement personnel qui
pourrait être demandé, ainsi que les options de renouvellement qui pourraient être accordées.
Bail net net net – Il est à noter que les locateurs immobiliers vont souvent, en matière commerciale,
requérir que le bail soit de nature dite « nette, nette, nette » plutôt que de nature dite « brute ». Sous
réserve du libellé de la clause, ceci veut essentiellement dire que le locataire est responsable de
toutes les dépenses requises pour l’immeuble, ce qui peut notamment inclure le paiement des impôts
fonciers ou commerciaux et la réparation de différentes composantes de l’immeuble, le cas échéant.

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Bien que l’affirmation précédente soit assez large pour inclure presque n’importe quelle dépense, il est
à noter que le libellé final d’une telle clause peut faire l’objet de négociations et inclure certaines
dépenses seulement.
Cautionnement– Afin de garantir le paiement du loyer et l’exécution des différentes obligations du
bail, le locateur peut requérir le cautionnement personnel du locataire, de ses administrateurs ou de
ses actionnaires, dans l’éventualité où le locataire est une société par actions.
Bien que, encore une fois, cela puisse dépendre des négociations entre les parties, il est à noter qu’en
acceptant un cautionnement personnel, le locataire vient garantir personnellement toutes les
obligations du locataire auprès du locateur, ce dernier pouvant éventuellement même poursuivre en
justice la caution pour tout défaut dans le bail, incluant le non-paiement de loyer.
Option de renouvellement – En matière commerciale, le terme usuel d’un bail peut varier d’un
secteur d’affaires à l’autre et même d’un emplacement géographique à l’autre.
En général, une option de renouvellement se trouve dans le bail et peut être formulée de différentes
manières, de façon à permettre aux parties d’équilibrer le rapport de forces lors du renouvellement
éventuel. À titre d’exemple, on peut envisager plusieurs options de renouvellement en faveur du
locataire, qui prévoient que le bail est renouvelé aux mêmes conditions, sous réserve du loyer, lequel
sera augmenté suivant une échelle prédéterminée par les parties.
ACHAT D’UN IMMEUBLE
Par opposition au bail, l’achat d’un immeuble présente certains avantages, mais revêt aussi un
élément spéculatif inhérent au marché immobilier, faisant en sorte qu’une telle transaction est,
presque toujours, beaucoup plus difficile.
Dans l’éventualité où l’achat d’un immeuble s’avère plus avantageux, il est important d’évaluer les
points suivants.
Âge de l’immeuble – Un immeuble plus âgé a besoin de plus de réparations, d’entretien et requiert
généralement un niveau d’intervention beaucoup plus élevé et récurrent qu’un immeuble neuf.
Ceci implique non seulement des coûts plus élevés qui doivent être pris en considération lors de la
préparation de l’offre d’achat, mais aussi une dépense en temps et énergie afin de garder l’immeuble
en bon état, que ce soit pour l’exploitation de sa propre entreprise ou pour les autres locataires, le cas
échéant.

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Taux d’occupation – Bien évidemment, il se peut que l’immeuble qui est considéré dans la
transaction soit composé de plusieurs locaux. On peut en utiliser un pour l’exploitation de sa propre
entreprise, mais les autres devront alors être loués, dans une perspective de maximisation des
revenus de l’immeuble et de minimisation du fardeau financier relié à sa possession. À cet égard, il
est à noter que le prix d’achat d’un immeuble est relié à son taux d’occupation, puisque les revenus et
dépenses annuels en sont affectés.
Emplacement géographique – Bien que cette dernière considération soit un peu plus subjective, on
sait bien que le lieu où se trouve l’entreprise a souvent un impact décisif sur sa rentabilité. En effet,
certains secteurs s’exploitent beaucoup mieux dans un quartier plutôt que dans un autre, tout
dépendant de l’activité commerciale poursuivie.
Ceci dit, lors de l’achat d’un immeuble et du démarrage d’une entreprise en particulier, un acheteur ou
un vendeur peut ajuster son prix en fonction de ses besoins personnels et de ceux de son entreprise.
En espérant que nos propos ont pu clarifier quelques questionnements, n’hésitez pas à communiquer
avec nous pour toute information additionnelle. Il nous fera plaisir d’en discuter avec vous.
DEUX QUESTIONS que le conseiller en sécurité financière devrait poser à son client
1 En cas de décès d’un locataire, a-t-on pensé à libérer la succession de l’engagement contractuel
d’un bail à long terme ou d’un cautionnement du locataire décédé avec un contrat d’assurance de type
temporaire sur sa vie ?
2 En cas de décès du propriétaire d’un immeuble commercial, a-t-on prévu constituer une réserve
pour fins de rénovations ou dépenses en capital importantes au moyen d’une assurance sur la vie du
propriétaire ?
Jean-Guy Grenier, BAA, CMC, Adm.A., Pl. Fin., directeur régional – Elite, Développement et Mise en
marché, Assurance et Épargne pour les particuliers, Desjardins Sécurité financière, Montréal.
Source : www.conseiller.ca

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Vendre plus au restaurant : le suivi de la table
Le 11/06/2015
Il n'y a pas de bon accueil ni de bon au revoir sans contact entretenu - et approprié - tout au long du
service. Voici, en quelques points, le rappel de comportements et d'actions appréciés en salle.
© Thinkstock
Un bon service est le résultat d'une faculté à anticiper : accordez de l'importance à vos mises en
place.
Comment garder du temps pour échanger avec son client ?
En deux services, dans un restaurant de grande taille, vous marcherez plus de 14 km. Appliquez
l'adage des professionnels aguerris : 'avec deux bras, établir un parcours pour faire deux choses à la
fois.'
Comment s'organiser pour un service efficace ?
Sachant qu'un bon service n'est jamais le fruit du hasard, mais le résultat d'une faculté à anticiper,
apportez de l'importance à vos mises en place, aux consignes données avant le service, aux contrôles
de tout votre matériel.

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Utilisez votre mémoire
Votre mémoire est au service de votre vigilance : mémorisez les plats de chaque client pour une petite
table, faites un plan de la table avec les plats de chacun, observez rigoureusement les envois pour
vérifier la conformité de la commande et de la cuisson. Vous n'aurez alors plus besoin de demander :
"C'est pour qui ?"
Gardez la possibilité de dire non
Deux tapes sur le passe, et 'allez, on envoie !', dira le chef qui contrôle la conformité à la sortie de la
cuisine. Dans l'organisation d'un restaurant gastronomique, il n'y aura pas d'erreur. Mais seule une
infime partie des cuisines fonctionne ainsi. Dans la majorité des cas, le cuisinier travaille vite, envoie
vite, et le service sera contraint de contrôler l'assiette. Vous avez le pouvoir de dire non à une assiette
qui n'est pas conforme à la commande ou aux standards de l'entreprise.
Toujours plus vite, mais pas toujours au même rythme
Sondez vos clients. On ne peut pas dire que 'tous les midis en semaine, les clients sont pressés', ni
que 'le soir, le week-end, ils ont le temps'. il peut y avoir une catégorie dominante, mais tous vos
clients ne vivent pas au même rythme. À vous de vous y adapter.
Les clients ne voient que ce l'on ne fait pas pour eux
Le client voit très facilement tout ce qui ne va pas. Alors que ce qui fonctionne bien n'est pas signalé.
Ne pensez plus que les clients vous signaleront ce qui ne va pas, anticipez les remarques.
Faites un contrôle de la première bouchée
Quelques instants après avoir posé l'assiette et avoir fait un petit tour, revenez vers vos clients et
demandez-leur si le plat leur convient. Vous éviterez toute contestation par la suite, lorsqu'il sera trop
tard pour corriger une éventuelle erreur.
Quel est le bon moment pour débarrasser ?
Au moins une minute après que le dernier client a avalé sa dernière bouchée. On voit parfois des
serveurs débarrasser alors que le client n'a pas encore fini de profiter de son plat.

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Couverts et condiments : avant ou après ?
Anticiper, c'est attribuer les bons couverts, les accessoires et les condiments avant que le plat n'arrive
à table.
Sur une table de 10 à 15 personnes, à combien de temps au maximum estime-t-on l'envoi d'un
plat entre le premier et le dernier client ?
Deux ou trois minutes. C'est court mais nécessaire pour que tous les convives puissent manger
ensemble. Si vous êtes un bon vendeur, vous avez su conseiller aux clients quelques plats et la
commande se limite à trois ou quatre plats pour toute la table. D'ailleurs, certains restaurants
n'hésitent pas à afficher : "pour une table de 10 personnes ou plus, 3 ou 4 plats seulement".
Source : www.lhotellerie-restauration.fr

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A propos de Kylia
KYLIA, nouvel acteur du marché immobilier, est un réseau d’agences immobilières Nouvelle
Génération : Le 1
er
réseau immobilier à partager sa croissance avec l’ensemble de ses agents.
Kylia développe un modèle économique orienté « Agent » : Une entreprise construite par et pour ses
agents immobiliers.
Plus d’information sur le site Internet : http://www.kylia-immo.com
Contact Presse : KYLIA Immobilier
Marie LAURENT Caroline PILATO / pub@kylia-immo.com / 01 47 70 24 18