Tcc lei do_inquilinato_e_situacoes_de_exoneracao_de_fianca

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  1. 1. Adriana Paulini GattiÉlkelin Renata B. SoaresJuliana da CruzRivanda Simões“A lei do inquilinato e a exoneração da fiança”São Paulo2010
  2. 2. 2FMU - Faculdades Metropolitanas UnidasAdriana Paulini GattiÉlkelin Renata B. SoaresJuliana da CruzRivanda Simões“A lei do inquilinato e a exoneração da fiança”.Trabalho apresentado à disciplinaMetodologia do Trabalho Científico,do curso de Tecnologia e Gestão deNegócios Imobiliários / FMU, soborientação do Professor PedroDomingos Vitali Neto..São Paulo2010
  3. 3. 3Adriana Paulini GattiÉlkelin Renata B. SoaresJuliana da CruzRivanda Simões“A lei do inquilinato e a exoneração da fiança”________________________________________________Prof. Pedro Domingos Vitali NetoFMU – Orientador_________________________________________________Prof. __________________________________.FMU_________________________________________________Prof. __________________________________.FMUTrabalho apresentado à disciplinaMetodologia do Trabalho Científico,do curso de Tecnologia e Gestão deNegócios Imobiliários, da FMU, soborientação do Professor PedroDomingos Vitali Neto. Defendido eaprovado em 26 de Maio de 2010,pela banca examinadora constituídapelos professores:
  4. 4. 4“Experiência de vida, algumasvitórias e desilusões vão mostrandoqual é o caminho. E o caminho éeste: compartilhar, ser solidário,competir sadiamente uns com osoutros para que pudéssemos crescer.Esse grupo trabalhou muito e foi umgrupo antes de qualquer coisa.”(Bernardinho, técnico da seleçãobrasileira de vôlei)
  5. 5. 5RESUMOEste estudo consiste em facilitar o entendimento das leis 8245/91 e suaalteração prevista na lei 12.112/09, lei estas que regem a locação de imóveis paraque possamos firmar contratos mais seguros, evitando fraudes, inadimplências eoutros riscos que possam ser gerados pela locação. Focamos principalmente naalteração de 25 de janeiro de 2010 da lei 8245/91 que rege situações e métodos daexoneração da fiança e suas conseqüências ao locador e locatário.Palavras-chave: Inquilinato – Leis e legislação – Brasil. Locação – Jurisprudência –Brasil. Exoneração de fiança.
  6. 6. 6SUMARIOINTRODUÇÃO 071. A LEI DO INQUILINATO COMENTADA 082. O QUE MUDOU COM AS ALTERAÇÕES NA LEI DO INQUILINATO 652.1. MULTA POR QUEBRA DE CONTRATO 652.2. RESPONSABILIDADE DOS FIADORES 652.3. DURAÇÃO DAS GARANTIAS DA LOCAÇÃO 652.4. DESPEJO E LIMINAR POR FALTA DE PAGAMENTO 662.5. ALTERAÇÕES PROCESSUAIS NA AÇÃO DE DESPEJO 662.6. EXPEDIÇÃO DE MANDATO DE DESPEJO NA SENTENÇA 662.7. EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO 672.8. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUÉIS 672.9. ALTERAÇÕES NOS REQUISITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA 672.10. DATA DE INÍCIO DA VIGÊNCIA DA NOVA LEI 683. A MOROSIDADE DO PODER JUDICIÁRIO NAS AÇÕES 694. SOLUÇÃO 715. CONCLUSÃO 726. CONSIDERAÇÕES FINAIS 73REFERÊNCIAS 74.
  7. 7. 7INTRODUÇÃOA Lei do inquilinato estabelece regras para as partes interessadas na locaçãode imóveis urbanos – locador, locatário e fiador.Foi sancionada em 09 de dezembro de 2009, a lei 12.112, que alteradeterminados artigos da lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato).As principais alterações se referem basicamente á previsão de novashipóteses de exoneração do fiador e simplificação dos procedimentos para despejoe desocupação do imóvel.Nos termos das alterações introduzidas pela nova lei, a responsabilidade dofiador foi expressamente estendida nos casos de prorrogação do prazo da locaçãopor prazo indeterminado, salvo disposição contratual em contrario. Anteriormente porentendimento jurisprudencial majoritário, tal responsabilidade somente se aplicavaquando havia expressa previsão contratual neste sentido.Outra importante alteração com relação a figura do fiador consiste no direitode se exonerar da fiança por morte, separação de fato ou judicial, divórcio oudissolução da união estável do inquilino. Nessas hipóteses, o fiador deve semanifestar neste sentido, em até 30 dias a partir da comunicação do evento, ficandocontudo responsável por todas as obrigações da locação por um período de 120dias contados da manifestação de sua exoneração.No caso da exoneração do fiador baseada nas hipóteses acima, o LOCADORpoderá exigir um novo fiador ou outra das garantias previstas na lei, sendo-lheassegurado o direito de pleitear a rescisão do contrato, caso o LOCATARIO nãoapresente garantia substituta.
  8. 8. 81. A LEI DO INQUILINATO COMENTADAIremos comentar artigo por artigo da lei 8.245/1991 que rege as locações etambém a Lei 12.112/2009 que altera alguns artigos da lei anterior.Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e procedimentos aelas pertinentes.Da Locação em GeralArt. 1º A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nestaLei.São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na árearural, tenham finalidade ou utilidade urbana. Portanto, sendo o imóvel destinado àutilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, poucoimportando que seja residencial, não residencial, para uso de empregado, ou atépara temporada, etc.Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leisespeciais:a) as locações:1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados dos Municípios,de suas autarquias e fundações públicas;2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços paraestacionamento de veículos;3. de espaços destinados à publicidade;4. em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assimconsiderados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários ecomo tais sejam autorizados a funcionar;b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.A Lei faz algumas restrições, excluindo da tutela dos imóveis urbanos aslocações de imóveis de propriedade da União, Estados ou Municípios, bem como desuas autarquias e fundações públicas, e também as vagas autônomas de garagens
  9. 9. 9ou unidades em apart-hotéis, hotéis-residência ou, ainda, quando for a hipótese deArrendamento Mercantil.Assim, se um imóvel pertence à União, mesmo que seja locado pararesidência, não haverá de ser aplicada a Lei do Inquilinato e sim o Código Civil.Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário,entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivasmultifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários.Caso não seja estipulado em contrato, havendo mais de um locador ou de umlocatário, a lei entenderá que são solidários entre si, ou seja, dividem os direitos edeveres.Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigirquantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quandoda resilição.As locações podem ser ajustadas por qualquer prazo, mas a lei, desejandoproteger a hipótese de locações fraudulentas, em que o cônjuge venha a alugar seuimóvel a terceiros, com qualquer privilégio e por longo tempo, em detrimento dooutro cônjuge, sabiamente estabeleceu que o Locador que pretender alugar umimóvel por mais de 10 anos dependerá da autorização do cônjuge, ou então estenão ficará sujeito a observar o prazo pactuado. Isso quer dizer que, na hipótese delocações por período superior a dez anos, poderá o cônjuge do Locador, que nãoparticipou da locação, rescindi-la e solicitar a retomada do imóvel.Art. 4º: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, nãopoderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderádevolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art.924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.Alterado pela Lei 12.112/2009, passando ter a seguinte redação:Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, nãopoderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderádevolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período decumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmenteestipulada.
  10. 10. 10Durante a vigência do contrato de locação o locador não pode pedir adesocupação do imóvel. O locatário por sua vez poderá desocupar o imóvel emqualquer período desde que pague a multa proporcional ao tempo restante ao fim docontrato.Com essa alteração não haverá mais discussão; o valor da multa poderá serapurado por cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade demeses contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de mesesque faltam para o vencimento do contrato.É importante registrar que essa disposição só atinge os contratos firmados apartir da vigência da nova lei. Ou seja: nas locações anteriores à vigência dessaalteração, a aplicação integral ou parcial da multa ainda poderá ser discutidajudicialmente.Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação dolocador para reaver o imóvel é a de despejo.Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica se a locaçãotermina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriantena posse do imóvel.A medida judicial para reaver imóvel locado, independente do fundamentoque possa ter dado origem ao término da locação, será sempre a de despejo,ressalvada a exceção para a imissão de posse concedida em desapropriação.Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazoindeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedênciamínima de trinta dias.Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigirquantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quandoda resilição.Vencido o prazo contratual, o inquilino deve avisar com 30 (trinta) dias deantecedência por escrito a intenção de sair. Caso contrário, será penalizado compagamento de mais um aluguel.Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, alocação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada,com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havidoaquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se apropriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
  11. 11. 11Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo denoventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação daextinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância namanutenção da locação.Caso uma locação se dê através de um usufruto ou de um fideicomisso e estarelação se acabe, o proprietário poderá solicitar a extinção do contrato em até 90(noventa) dias para retomar o imóvel.Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirentepoderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para adesocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contratocontiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado juntoà matrícula do imóvel.§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissáriocessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e títuloregistrado junto à matrícula do mesmo.§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa diascontados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, apósesse prazo, a concordância na manutenção da locação.Quando um imóvel é vendido durante uma locação, o comprador poderásolicitar a desocupação do mesmo com um aviso prévio de 90 (noventa) dias.Caso o contrato vigente tenha prazo determinado e contenha cláusulaespecificando a vigência em caso de venda, o comprador deverá aguardar o términocontratual.Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:I - por mútuo acordo;II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demaisencargos;IV - para a realização de reparações urgentes determinadas peloPoder Público, que não possam ser normalmente executadas com apermanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.A locação poderá ser desfeita em várias outras hipóteses: por acordo entre aspartes, por infração legal ou contratual, em decorrência da falta de pagamento dosaluguéis e demais encargos e, ainda, para realização de reparações urgentes,determinadas pelo poder público, que não possam ser executadas com a
  12. 12. 12permanência do Locatário dentro do imóvel, ou mesmo, sendo possível suaexecução independentemente do uso normal do imóvel, quando o Locatário serecusar a consenti-las.Por acordo entende-se a existência de um distrato que declare estar rompidaa locação, assinado pelas mesmas partes que assinaram o contrato de locação.Outro motivo para a rescisão é a infração contratual ou legal. A infração semanifesta quando o Locador ou Locatário puderem comprovar o descumprimento decláusula contratual ou disposição legal. Sublocar o imóvel, alterar sua finalidade, oupromover obras desnecessárias sem autorização do Locador, são infraçõescontratuais que podem dar ensejo ao rompimento do contrato locatício e, porconseqüência, ao ajuizamento da "ação de despejo".A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento dasobrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordináriade condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contrato. A rescisãoda locação pela falta de pagamento só gera direito de retomada depois dejudicialmente facultada ao Locatário a oportunidade de pagar o seu débito, com ascustas judiciais, multas contratuais, juros e honorários de advogado.Para pedir o imóvel alegando necessidade de reformas urgentes, deve oLocador possuir documento oficial exigindo a realização das obras pretendidas.Nesse caso, é necessário comprovar que o Locatário, depois de notificadoregulamente, não entregou o imóvel ou não permite que sejam promovidas asreparações com a sua presença. A exigência poderá ser manifestada pela DefesaCivil, Corpo de Bombeiros ou órgão público similar.Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros.Quando o locador vem a óbito (de cujus), os herdeiros são obrigados amanter a locação conforme o contrato ou conforme a Lei.Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitose obrigações:I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobreviventeou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as
  13. 13. 13pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde queresidentes no imóvel;II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for ocaso, seu sucessor no negócio.Da mesma forma ocorre quando vem a falecer o Locatário. Assumirá alocação o seu cônjuge sobrevivente, ou o companheiro, ou, ainda, os herdeirosnecessários e as demais pessoas que viviam na dependência do falecido.Quando a locação for "não residencial", o espólio, ou se for o caso, osucessor do falecido no negócio assumirá a locação.Art. 12º: Em caso de separação de fato, separação judicial, divórcioou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguiráautomaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer noimóvel.Parágrafo único: Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito deexigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento dequalquer das garantias previstas nesta Lei.Alterado pela Lei 12.112/2009, passando ter a seguinte redação:Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcioou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguiráautomaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer noimóvel.Parágrafo 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, asub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta fora modalidade de garantia locatícia.Parágrafo 2º O fiador poderá exonerar-se das suasresponsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento dacomunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitosda fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.A alteração existente neste artigo tem finalidade de mera adaptação, semqualquer alteração de conteúdo, tratando apenas de substituir a ultrapassadaexpressão “sociedade concumbinária” para os padrões atuais, baseados naConstituição Federal de 1988 e no Novo Código Civil, onde a união estável éequiparada em todos os seus efeitos ao casamento.O parágrafo único foi revogado, incluindo-se dois parágrafos no art. 12,corrigindo situação esdrúxula que ocorria na vigência da norma antiga. Na dicçãoanterior, a sub-rogação prevista nos artigos 11 e 12 ocorria automaticamente
  14. 14. 14também em relação ao fiador, que apenas poderia ser substituído por exigência dolocador, mas não por vontade própria. Em suma, o fiador celebrava contrato defiança com um e estava obrigado com outro, caso ocorresse a hipótese do artigo 12.Com a nova redação, a distorção foi corrigida, pois a sub-rogação exige acomunicação ao locador e ao fiador, permitindo-se a este a exoneração da fiança,desde que manifestada no prazo de 30 (trinta) dias, respondendo, ainda, pelo prazode 120 (cento e vinte) dias depois da notificação.O silêncio da nova norma faz com que haja sido revogada a determinação deque o locador poderia exigir a substituição da garantia, sendo-lhe imposta suamanutenção, caso o fiador não se oponha.Art. 13. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo doimóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escritodo locador.§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora dolocador em manifestar formalmente a sua oposição.§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, deocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo detrinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.§ 3o(VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)A cessão da locação não poderá ser feita a terceiros sem o formalconsentimento do Locador. Caso ocorra, estará caracterizada a violação do contrato,e o Locador poderá propor a ação de despejo e cobrar a multa prevista no contrato.É de ser observado, entretanto, que, nas locações de imóveis para finalidadenão residencial, contratadas por prazo igual ou superior a 05 (cinco) anos, ou, ainda,quando, somados os prazos contratuais, sem interrupção, forem atingidos 05 (cinco)anos de locação e também for transferido o fundo de comércio, a cessão da locaçãoserá permitida. Naturalmente existem outros requisitos legais a serem cumpridospara que se possa transferir esse tipo de locação, mas a importância dessaobservação reside na constatação de que há substancial diferença nos direitos ereflexos entre os vários tipos de locação.Das Sublocações
  15. 15. 15Art. 14. Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposiçõesrelativas às locações.Art. 15. Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa,resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização dosublocatário contra o sublocador.Art. l6. O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pelaimportância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda,pelos aluguéis que se vencerem durante a lide.Do AluguelArt. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulaçãoem moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao saláriomínimo.Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados oscritérios de reajustes previstos na legislação específica.A Lei dá liberdade ao Locador e ao Locatário para convencionarem a locação,inclusive as formas de atualização dos aluguéis. Contudo, é vedado estabelecer ovalor do aluguel em moeda estrangeira, e também vincular o seu reajuste emvariação do câmbio ou do salário mínimo. Há ainda o destaque para o interessesocial nas locações residenciais, posto que a Lei exige a observação dos critériosprevistos em legislação específica para os reajustes. Isso quer dizer que não adiantafazer contratos de locação em dólares, ou constar que a mensalidade locatícia seráreajustada mensalmente. O interesse social valerá mais que as disposiçõescontratuais, ainda que livremente estabelecidas e aceitas pelas partes.Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para oaluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após trêsanos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderãopedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.Em todos os tipos de locação, depois de 03 (três) anos de vigência docontrato, não havendo acordo entre as partes, poderá o Locador, ou o Locatário,pedir atualização do valor da locação, mediante Ação Revisional, para adequá-la aovalor de mercado.Geralmente, a Ação Revisional é manejada pelo Locador, porquanto é normala defasagem dos valores contratados em razão da inflação. Todavia, de tempos emtempos, há ensejo para que o Locatário também possa ter interesse na propositura
  16. 16. 16da ação de revisão da locação. Tudo depende da oferta e procura de imóveis naépoca.A Ação Revisional é a solução judicial para os casos em que não foi possívela composição amistosa, só se recomendando como última alternativa. A demanda édemorada, muito onerosa, e sempre causa prejuízo a ambas as partes.Art. 20. Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada,o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.A Lei proíbe que o Locador receba do Locatário o valor dos aluguéisantecipadamente. Apenas aceita que, no caso de locação sem garantia, o Locadorreceba o aluguel do mês em curso até o sexto dia útil do mês (art.23,I).Art. 21. O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação;nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderáser superior ao dobro do valor da locação.Parágrafo único. O descumprimento deste artigo autoriza osublocatário . reduzir aluguel até os limites nele estabelecidos.Não há mais possibilidade de o Locatário abusar do eventual Sublocatário notocante ao preço da sublocação. A Lei estabelece que o valor do aluguel doSublocatário não poderá exceder o da locação, e mais: nas habitações coletivasfamiliares, aquelas em que é alugado o imóvel para várias famílias, a soma do valordos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação.Se o Locatário descumpre essa disposição da Lei, os Sublocatários têm odireito de reduzir o valor dos aluguéis até o dobro do valor da locação. Se oLocatário se negar a receber o valor reduzido, os Sublocatários poderão promover odepósito, administrativo (art. 890 e parágrafos do Código de Processo Civil) oujudicial, dos valores corretos (art.21, p.único).Dos Deveres do Locador e do LocatárioArt. 22. O locador é obrigado a:I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir aouso a que se destina;II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvellocado;
  17. 17. 17III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa doestado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referencia aoseventuais defeitos existentes;VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias poreste pagas, vedada a quitação genérica;VII - pagar as taxas da administração imobiliária, se houver, e deintermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferiçãoda idoneidade do pretendente ou de seu fiador;VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de segurocomplementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel,salvo disposição expressa em contrário no contrato;IX - exibir ao locatário, quanto solicitado, os comprovantes relativosàs parcelas que estejam sendo exigidas;X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio seentendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutençãodo edifício, especialmente:a) obras de reforma ou acréscimos que interessem à estruturaintegral do imóvel;b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação,bem como das esquadrias externas;c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade doedifício;d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa deempregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, detelefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;g) constituição de fundo de reserva.A Lei estabelece que o Locador é obrigado a entregar ao Locatário o imóvelalugado em estado de atender ao uso a que se destina a locação, ou seja, nãopoderá entregar ao Locatário um imóvel para residência que não possua as mínimascondições de ocupação, por exemplo: sem peças sanitárias, com grave vazamentono telhado, com infiltrações ou mofo que tragam risco à saúde dos ocupantes.
  18. 18. 18O Locador também deverá garantir o uso pacífico do imóvel; manter a forma eo destino do imóvel enquanto durar a locação; assumir os reparos dos vícios oudefeitos existentes anteriormente à locação; fornecer ao Locatário uma descriçãominuciosa do estado do imóvel, registrando os defeitos existentes; fornecer aoLocatário recibo discriminado das importâncias pagas, (não são permitidos osrecibos genéricos que constam despesas sem discriminá-las); pagar as taxas deadministração imobiliária e inclusive o levantamento cadastral do Locatário efiadores. Também competirá ao Locador pagar os impostos, taxas e segurocomplementar contra fogo, relativamente ao imóvel, salvo se essas despesasestiverem contratualmente a cargo do Locatário.É ainda dever do Locador pagar as Despesas Extraordinárias do condomínio.Despesas extraordinárias do Condomínio, entre outras, são aquelas que sedestinam às reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel.Isso quer dizer que, quando se reforma um jardim, modificando sua forma, alterandosua entrada ou ambiente de estar, tais alterações se incorporam à estrutura doprédio. Contudo, quando se reforma o mesmo jardim apenas no sentido dasvegetações ou estética, haverá uma reforma que se destina apenas a conservar ojardim, vez que é da sua essência esse tipo de reforma periódica. Nesse caso, asdespesas, chamadas de despesas ordinárias, não serão do Locador, mas sim doLocatário.Serão ainda de responsabilidade do Locador, porque são despesasextraordinárias, as pinturas das fachadas, poços de aeração e as esquadriasexternas; as obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; asindenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridasem data anterior ao início da locação; a instalação dos equipamentos de segurança,de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e lazer; as despesas comdecoração e paisagismo nas partes comuns do prédio e, finalmente, os valoresrelativos à constituição do fundo de reserva.Considerando que o Locatário é quem ocupa o imóvel, é normal que estepague as despesas que vierem a ser inseridas nos recibos comuns de condomínio,mesmo as extraordinárias, para depois apresentá-las ao Locador e obter suadedução na mensalidade do aluguel.
  19. 19. 19O fundo de reserva é uma contribuição obrigatória que o condomínio deveinstituir para fazer face às despesas emergenciais do condomínio e até para socorrero caixa ordinário quando qualquer dos condôminos atrasa uma prestação.Tal responsabilidade é do Locador e, da mesma forma, quando pago peloLocatário, pode este deduzir do valor a pagar da mensalidade locatícia.É de ser observado que a Lei não faculta ao Locador convencionar que essadespesa também seja suportada pelo Locatário, logo, não será válida, mesmo quevenha a constar do contrato qualquer cláusula que imponha ao Locatário opagamento do fundo de reserva.Art. 23. O locatário é obrigado a:I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal oucontratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sextodia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro localnão tiver sido indicado no contrato;II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendotratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu,salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimentode qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como aseventuais turbações de terceiros;V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel,ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares,visitantes ou prepostos;VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem oconsentimento prévio e por escrito do locador;VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrançade tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multaou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz egás, água e esgoto;IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja omesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e osregulamentos internos;
  20. 20. 20XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.§ lº Por despesas ordinárias de condomínio se entendem asnecessárias à administração respectiva, especialmente:a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias esociais dos empregados do condomínio;b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de usocomum;c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependênciasde uso comum;d) manutenção e conservação das instalações e equipamentoshidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos deuso comum destinados à prática de esportes e lazer;f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico eantenas coletivas;g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas ehidráulicas de uso comum;h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anteriorao início da locação;i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado nocusteio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores,salvo se referentes a período anterior ao início da locação.§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidasno parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e orateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo comprovação das mesmas.§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, depropriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamentodas despesas referidas no § lº deste artigo, desde que comprovadas.Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar,os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel eencargos se a construção for considerada em condições precárias peloPoder Público.§ lº O levantamento dos depósitos somente será deferido com acomunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarãodesobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias àregularização.
  21. 21. 21§ 3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários esublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, pararealização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamentodos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locadorpoderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que serefiram.Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a elepertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lointegralmente.Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realizaçãoincumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, olocatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao períodoexcedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.A Lei impõe ao Locatário uma série de deveres, e estes deverão serobservados inteiramente, porque o descumprimento de responsabilidadescontratuais, ou legais, pode ensejar uma ação de despejo.A obrigação mais importante para o Locatário é o pagamento da mensalidadelocatícia, juntamente com os demais compromissos legais ou contratuais da locação,dentro do prazo fixado no contrato. Mas se não constar do contrato o dia dopagamento, poderá o Locatário efetuar o pagamento até o sexto dia útil do mêsseguinte ao vencido.A Lei estabelece, ainda, que o Locatário deverá servir-se do imóvel para ouso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim aque se destina, devendo tratá-lo como se fosse seu. Portanto, não será correto locarum imóvel residencial para fins de residência e, depois, por mero oportunismo ouconveniência, transformá-lo em escritório ou estabelecimento comercial.É de ser destacado, contudo, que os tribunais têm entendido que não constituimudança de destinação o fato de o Locatário instalar em um dos cômodos do imóvelseu escritório de representações, consultório de médico ou dentista, ou, ainda, umpequeno ateliê de costura, ou qualquer atividade autônoma, não prejudicial aoimóvel ou aos vizinhos.
  22. 22. 22Compete também ao Locatário, finda a locação, restituir o imóvel no estadoem que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal.Sempre consta dos contratos a responsabilidade de restituir o imóvel pintadode novo, contudo esta responsabilidade terá sentido apenas quando o Locatáriotambém o recebeu pintado de novo.Não pode o Locatário deixar de reparar os danos que provocar no imóvel ouem suas instalações. Por óbvio, tal responsabilidade se estende também quando osdanos foram provocados por seus familiares, visitantes ou prepostos.É vedado ainda ao Locatário a modificação, interna ou externa, do imóvellocado, sem a prévia autorização escrita do Locador.Deve o Locatário entregar ao Locador, de imediato, os documentos decobrança de tributos ou encargos condominiais, intimações, multas ou exigênciasdas autoridades, que se refiram ao imóvel, ainda que tenham sido dirigidas aoLocatário (art.23, VII).São de responsabilidade do Locatário o pagamento das contas de telefone,consumo de água, força, luz, gás e esgoto.Embora seja complicado, e, às vezes, muito desconfortável, é obrigação legaldo Locatário permitir que o Locador, ou seu preposto, mediante combinação prévia,faça vistoria periódica no imóvel, bem como não pode o Locatário se furtar a permitirque o imóvel seja visitado e examinado por terceiros, quando este estiver à venda(art.23, IX).A Lei estabelece ainda como obrigação do Locatário o fiel cumprimento daconvenção e regulamento interno do condomínio.Não se pode esquecer de que o pagamento do prêmio de seguro-fiança,quando este se constituir na garantia da locação, deve ser suportado pelo Locatário.Quando, contratualmente, for atribuída ao Locatário a responsabilidade pelosimpostos, despesas ordinárias de condomínio e seguro complementar, poderá oLocador cobrar tais créditos juntamente com os aluguéis do mês (art.25).
  23. 23. 23São consideradas despesas ordinárias de condomínio aquelas necessárias àsua administração e conservação, dentre as quais destacam-se as seguintes:• Os salários e encargos trabalhistas, previdenciários e sociais dos empregadosdo condomínio; o consumo de água e esgoto, gás, força e luz da áreas de usocomum; a limpeza, manutenção, conservação e pintura dos elevadores, porteiroeletrônico, antenas coletivas e das demais instalações e dependências de usocomum, bem como as de lazer e esporte, ou dos empregados.• Os pequenos reparos nas dependências e áreas comuns, bem como amanutenção elétrica e hidráulica, que serão rateados proporcionalmente entre osLocatários, como despesa ordinária, e ainda o rateio de saldo devedor, quandohouver, salvo aquele referentes a períodos anteriores à locação.• Finalmente, deverá ser incluída nas despesas ordinárias a reposição do fundode reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação dasdespesas tidas como ordinárias, salvo se referentes a período anterior ao dalocação.O Locatário é obrigado ao pagamento das despesas ordinárias docondomínio, por isso tem o direito previsto na Lei de conferir e exigir a comprovaçãodas mesmas.Na hipótese de lhe ser negada a comprovação das despesas, poderá oLocatário comunicar formalmente ao Locador e consignar o valor correto, pela viajudicial ou administrativa, em favor do condomínio.Quando o prédio for de um só Locador com vários Locatários, inexistindo,portanto, condomínio, o pagamento das despesas ordinárias do prédio, pelosLocatários, poderá ser condicionado à comprovação das despesas (art.23, 3º).Habitação Precária - Quando o imóvel locado for usado como habitação devárias famílias, e a construção for considerada precária pelo poder público, poderãoos Locatários ou Sublocatários depositar o valor dos aluguéis em juízo para que estesomente seja retirado pelo Locador depois de regularizado o imóvel,comprovadamente por laudo ou informação oficial da autoridade públicacompetente.
  24. 24. 24Quando houver necessidade de desocupar temporariamente o imóvel parasua regularização, os Locatários e Sublocatários estarão desobrigados dopagamento dos aluguéis durante o período de obras (art.24, 2º).Reparos Urgentes - O Locatário não poderá deixar de consentir nos reparosurgentes que se fizerem necessários no imóvel; porém, se as obras demorarem maisde 10 dias, poderá o Locatário obter abatimento no aluguel proporcional aos diasque excederem. Contudo, se as obras demorarem mais de 30 dias, querendo,poderá o Locatário rescindir o contrato sem multa para qualquer das partes.Do Direito de PreferênciaArt. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão oupromessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tempreferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições comterceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediantenotificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condiçõesdo negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência deônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada adocumentação pertinente.Quando o Locador pretender vender, ceder, ou dar em pagamento o imóvellocado, o Locatário terá preferência na sua aquisição, em igualdade de condiçõescom terceiros. Portanto, antes de vender o imóvel, deverá o Locador dar ciênciainequívoca ao Locatário, pela via de notificação judicial, cartorária ou por carta que opróprio Locatário acuse formalmente haver recebido, informando o valor do negócio,as condições e a forma de pagamento, prestando informações que esclareçam se oimóvel tem algum tipo de gravame, bem como o dia e local em que poderá examinara sua documentação.Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se nãomanifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, noprazo de trinta dias.O direito de preferência do Locatário caducará após 30 dias da notificação senão manifestar ao Locador, claramente, sua aceitação integral dos termos daproposta.Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posteriordesistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelosprejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.
  25. 25. 25Caso o Locatário aceite a proposta, o Locador só poderá desistir do negóciose indenizar o Locatário pelos prejuízos decorrentes, pagando, inclusive, osrendimentos ou lucros que este tiver deixado de receber em razão do negócio.Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá apreferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários ossublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquerdeles, se um só for o interessado.Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá apreferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.Se o imóvel estiver sendo sublocado em sua totalidade, caberá a preferênciaao Sublocatário e, em seguida, ao Locatário.Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidadeimobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bensobjeto da alienação.Se o Locador estiver colocando à venda todo o prédio, e não só a unidadealugada, a preferência incidirá sobre o prédio.Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda dapropriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralizaçãode capital, cisão, fusão e incorporação.Mas a preferência não alcançará os casos de perda ou venda do imóvel pordecisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão, ouincorporação.Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderáreclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demaisdespesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se orequerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório deImóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trintadias antes da alienação junto matrícula do imóvel.Parágrafo único. A averbação far-se-á à vista de qualquer das viasdo contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.O direito de preferência poderá ser exercido diretamente pelo Locatário seeste o reclamar judicialmente dentro do prazo de seis meses do registro da vendapara terceiros no cartório de imóveis, mediante depósito do valor da venda e dasdemais despesas da transferência.
  26. 26. 26Não raro acontece de o Locador oferecer o imóvel ao Locatário por um preçoe efetivamente vendê-lo, ou passar a escritura, por preço inferior. Nesse caso,mesmo tendo recusado a compra do imóvel pelo preço oferecido, comprovando-sepela escritura que o imóvel foi vendido por preço inferior ao valor oferecido, poderá oLocatário exercer seu direito de preferência ou de indenização pelas perdas e danosque sofrer.A exigência legal do registro do contrato locatício no registro imobiliário com30 (trinta) dias de antecedência é a condição legal que dá ao Locatário condições deexigir, também do Comprador, os benefícios do seu direito de preferência.É que, quando o Locatário exercer seu direito de preferência e requerer a"adjudicação compulsória" (compra forçada) do imóvel, o Comprador não poderávaler-se da alegação de que agiu de boa-fé, vez que o contrato de locação estavaregistrado.Quando o Locatário exige judicialmente a compra do imóvel, nas condiçõesem que fora vendido para terceiro, o Comprador terá, por certo, prejuízo e perda detempo, além de correr o risco de perder dinheiro se na verdade houver adquirido oimóvel por um preço e, para economizar no imposto de transmissão, houver passadoa escritura por valor inferior.Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condôminoterá prioridade sobre a do locatário.Finalmente, é necessário observar cuidadosamente se o imóvel não pertencea mais de uma pessoa em condomínio, porque, nessa hipótese, o direito depreferência do condômino tem prioridade sobre o do Locatário.Das BenfeitoriasArt. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, asbenfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que nãoautorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serãoindenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis,podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que suaretirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
  27. 27. 27Benfeitorias são obras executadas no imóvel com a intenção de conservá-lo,melhorá-lo ou embelezá-lo. Existem várias espécies de benfeitorias e cada umaproduz um efeito jurídico diverso. As benfeitorias podem ser Necessárias, Úteis ouVoluptuárias.Necessárias são aquelas que se destinam à conservação do imóvel ou queevitem que ele se deteriore. Os reparos de um telhado, infiltração ou a substituiçãodos sistemas elétrico e hidráulico danificados serão benfeitorias necessárias, vezque conservam o imóvel e evitam sua deterioração.As benfeitorias úteis são obras que aumentam ou facilitam o uso do imóvel. Aconstrução de uma garagem, a instalação de grades protetoras nas janelas, ou ofechamento de uma varanda são benfeitorias úteis, porque tornam o imóvel maisconfortável, seguro ou ampliam sua utilidade.Já as benfeitorias voluptuárias não aumentam ou facilitam o uso do imóvel,mas podem torná-lo mais bonito ou mais agradável. São as obras de jardinagem, dedecoração ou alterações meramente estéticas.A Lei trata essas benfeitorias de maneiras diferentes. As benfeitoriasnecessárias introduzidas pelo Locatário, ainda que não autorizadas pelo Locador,são indenizáveis e dão direito ao Locatário de reter o imóvel até o recebimento dosgastos comprovados, mesmo quando houver pedido de retomada pelo Locador,salvo se do contrato constar renúncia do Locatário quanto às mesmas.Mas, ainda que conste do contrato que as benfeitorias só poderão serexecutadas com autorização prévia e formal do Locador, no caso de benfeitoriasnecessárias, deve o Locatário notificar o Locador para realizá-las; se este não ofizer, e as danificações do imóvel puderem comprometer o uso normal do mesmo,terá o Locatário o direito de executá-las, mediante três orçamentos, notas fiscais erecibos respectivos, para, em seguida, postular pela via judicial a compensação dovalor gasto quando do pagamento das mensalidades de aluguéis.Quando se tratar de benfeitorias úteis, estas só serão indenizáveis se houverprévia autorização do Locador para que o Locatário possa executá-las. Nesse caso,
  28. 28. 28sendo autorizadas, também darão ao Locatário o direito de reter o imóvel até orecebimento dos valores comprovadamente despendidos.Já as benfeitorias voluptuárias não geram direito ao Locatário de reter oimóvel (art.36).Quando executadas, deve ser levado em conta que o custo do investimentonão será recuperado. É que a Lei entende que as benfeitorias voluptuárias nemsempre trazem um efetivo benefício para o Locador, que pode ter outro conceito debeleza e estética.Contudo, estas poderão ser retiradas, desde que para tanto não sobrevenhaqualquer tipo de prejuízo para o imóvel.Das Garantias LocatíciasArt. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário asseguintes modalidades de garantia:I - caução;II - fiança;III - seguro de fiança locatícia.Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma dasmodalidades de garantia num mesmo contrato de locação.Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório deTítulos e Documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margemda respectiva matrícula.§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente atrês meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança,autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo embenefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião dolevantamento da soma respectiva.§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazode trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação dassociedades emissoras.Caução é um depósito em dinheiro ou a nomeação de um bem móvel ouimóvel de propriedade do Locatário, oferecidos como garantia das dívidas quepossam vir a existir em relação à locação.
  29. 29. 29Quando a caução for realizada em dinheiro, o valor não poderá ultrapassar aoequivalente a 03 (três) meses de aluguel e, ainda assim, deverá ser depositado emcaderneta de poupança especial, vinculada, que, ao final da locação, não havendodivergência quanto a débitos da locação, pertencerá ao Locatário.O Locatário, finda a locação e quitados os compromissos avençados, deveráobter autorização do Locador para levantar os valores depositados, bem como osrendimentos do período.Se, ao final da locação, restar débito a ser pago pelo Locatário em favor doLocador, poderão as partes, em conjunto, comparecer ao estabelecimento onde seencontra depositada a caução para levantar os valores existentes e ali acertarem osseus débitos e créditos.Contudo, havendo divergência sobre o valor do débito do Locatário, nãosendo possível a solução amigável para o litígio, o Locador deverá obter em juízo aapuração de seu crédito para, depois, mediante autorização judicial, sacar noestabelecimento bancário o valor limite de seu crédito, ficando o restante àdisposição do Locatário.Se acaso o valor em depósito for insuficiente para a quitação do débito doLocatário, poderá o Locador, pela via judicial, cobrar a diferença apurada.Outro tipo de caução será a de bens móveis - um carro, por exemplo. Nessecaso, o contrato que descreverá o veículo e os números de seu registro junto aoórgão competente, bem como placa, cor e características relevantes, deverá serlevado a registro no Cartório de Títulos e Documentos da comarca.Finalmente, quando se tratar de bem imóvel oferecido como garantia dosencargos da locação, o contrato deverá descrevê-lo com toda clareza, além de fazerconstar o número da matrícula no registro imobiliário, depois levá-lo à averbaçãojunto à matrícula respectiva.Somente assim estará efetivamente garantida a eficácia da caução, pois aaverbação da caução no Cartório do Registro de Imóveis demonstrará, inclusivepara terceiros, que o imóvel não está livre de gravames.
  30. 30. 30O Locador, portanto, terá preferência no recebimento de seu crédito, mesmose o imóvel for penhorado por outra dívida, ou ainda se for hipotecado para garantiade qualquer outro compromisso. Isso quer dizer que o imóvel ficará garantindo adívida e valerá, inclusive, contra terceiros.Por outro lado, é preciso verificar se o imóvel oferecido em caução não possuiqualquer outro gravame, penhora ou hipoteca, porque, se tais informações jáconstarem do registro imobiliário, a caução estará prejudicada, uma vez que asgarantias anteriores gozarão de preferência legal. Nesse caso, o Locador sóreceberá o seu crédito se o imóvel, ao final, for leiloado e obtiver valor que comportepagar todos os créditos, na ordem em que foram registrados.A caução também poderá ser prestada por títulos ou ações. Mas, na hipótesede a empresa emissora do título ou ação vir a ter sua concordata, falência ouliquidação decretados, terá o Locatário o prazo de trinta dias para substituir acaução, sob pena de dar ensejo à rescisão do contrato .Fiança é a forma jurídica através da qual uma pessoa se responsabiliza,perante o credor, pelo cumprimento de determinada obrigação assumida por outrem.A fiança pode ser parcial ou total, em relação a um contrato locatício. Será parcialquando ficar restrita a um limite de valor determinado, ou, ainda, durante um prazofixo. Nos contratos de locação, a fiança é total, prevalece sobre todos oscompromissos da locação e vige até o efetivo recebimento das chaves do imóvelpelo Locador.Como a fiança é uma manifestação de vontade, gratuita, que poderá gerarônus ou até perda de patrimônio, em sendo casado o fiador, é obrigatória aparticipação do cônjuge no contrato, sob pena de nulidade da fiança.Uma vez prestada a fiança, o fiador torna-se o principal responsável pelocumprimento do contrato. Dessa forma, deverá ser cientificado dos processosjudiciais de que eventualmente, em razão da locação, venha a participar o Locatário,inclusive nas ações de despejo por falta de pagamento. É que, se o fiador não tiverciência da ação de despejo por falta de pagamento ou retomada, não poderá ser
  31. 31. 31responsabilizado pelos ônus processuais conseqüentes, mas, tão-somente, pelosvalores pactuados no contrato.Entretanto, é importante ressaltar que o fiador terá, obrigatoriamente, departicipar dos aditivos de contrato que eventualmente estabeleçam reajustesnegociados dos aluguéis. Caso contrário, não poderá ser responsabilizado peloaumento e responderá somente pelo valor contratado e os reajuste legais.Por certo, deixar de observar esse detalhe não faz com que o fiador sedesonere da fiança, mas não o atingirão as majorações e seus reflexos quando nãoassinar o aditivo de contrato respectivo.É muito comum que Locador e Locatário acertem novos valores de aluguelsem contrato escrito. Esse contrato verbal sempre valerá entre Locador e Locatário,porque o simples pagamento das mensalidades locatícias em valor novo, semressalva ou objeção, induz à convicção de que houve realmente um ajuste, senãoverbal pelo menos tácito.Porém, esse tipo de contrato não obrigará o fiador, para valer sobre este énecessário documento escrito, com a assinatura do fiador e do seu cônjuge, se for ocaso. Não há fiança verbal ou tácita.Quando o Locatário deixa de pagar os aluguéis e os demais compromissos dalocação, responderá, obviamente, pela Ação de Despejo respectiva, mas esta nãocobra dívida, apenas busca a rescisão da locação. Contudo, o certo é que quando oLocador pretender cobrar a dívida, sequer haverá de ajuizar ação contra o Locatário,pois o seu alvo será quem efetivamente terá com o que responder pela dívida.Assim, o processo de Execução poderá ser proposto contra o fiador, diretamente, eeste não terá muitas opções de defesa. Uma vez tendo assinado o contrato comofiador, terá mesmo que pagar o débito, pouco importando se o valor é elevado ou depequena monta.Quando se tratar de Ação de Cobrança, o fiador, querendo, gozará de algumtempo para efetuar o pagamento, posto que o processo judicial é lento.
  32. 32. 32Contudo, em se tratando de obrigações certas, líquidas e exigíveis, que nãonecessitem de ser discutidas perante a Justiça, o processo será de Execução, e esteé mais eficiente e ágil.O não-pagamento em 24 horas depois da citação autoriza o credor a indicaros bens do devedor, que serão penhorados, depois leiloados e arrematados pelamelhor oferta.Além de pagar a dívida com o resultado do leilão dos bens, é certo que oprejuízo do executado será ainda maior. É que as arrematações de bens na Justiçadificilmente alcançam o valor equivalente a cinqüenta por cento do preço demercado do mesmo bem.Seguro de Fiança - é pago pelo Locatário e, por determinação da Lei, deveabranger a totalidade das obrigações contratadas (art. 41).Em razão de aumentar o custo da locação para o Locatário e,necessariamente, ter de cobrir um risco imensurável, o seguro de fiança não foicompletamente adotado e aceito pelos Locadores e Locatários.Certamente, no futuro, o seguro-fiança deverá se constituir na maior fonte degarantia locatícia.Contudo, para que possa efetivamente funcionar esse tipo de opção, combenefícios para todos os contratantes, é necessário que o Poder Judiciário tenhacondições de atuar com mais agilidade e eficiência na solução das demandas, pois alentidão da Justiça e a facilidade para interposição de recursos meramenteprocrastinatórios criam uma faixa de insegurança que desestimula o Locador, etambém a seguradora, a utilizar, preferencialmente, o seguro de fiança.A alteração na lei também realçou a continuidade da responsabilidade dosfiadores até a efetiva entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu afaculdade do fiador se desonerar da responsabilidade da fiança nos casos deprorrogação da locação por prazo indeterminado.
  33. 33. 33Trata-se de uma faculdade, logo, o fiador deverá tomar a iniciativa de notificarao locador sua intenção de desoneração da fiança.Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer dasgarantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.Alterado pela Lei 12.112/2009, que passa ter a seguinte redação:Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer dasgarantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, aindaque prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.A disposição anterior já era clara, pois se a garantia se estendia até a entregaefetiva do bem, e a não entregam, ao término do prazo contratual este tornava-sevigente por um tempo indeterminado, portanto fica evidente que durante a vigênciado contrato por prazo indeterminado a garantia seria mantida. De qualquer sorte, foiimportante que fosse textualizado tal raciocínio para acabar com a discussão.Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição damodalidade de garantia, nos seguintes casos:I - morte do fiador;II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador,declaradas judicialmente;III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ousua mudança de residência sem comunicação ao locador;IV - exoneração do fiador;V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiançaajustada por prazo certo;VI - desaparecimento dos bens móveis;VII - desapropriação ou alienação do imóvel.Alterado pela Lei 12.112/2009, que passa ter a seguinteredação:Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição damodalidade de garantia, nos seguintes casos:I - morte do fiador;II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvênciado fiador, declaradas judicialmente;
  34. 34. 34III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ousua mudança de residência sem comunicação ao locador;IV - exoneração do fiador;V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiançaajustada por prazo certo;VI - desaparecimento dos bens móveis;VII - desapropriação ou alienação do imóvel.VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo deinvestimento;IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de quetrata o inciso IV do art. 37 desta Lei.X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma veznotificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficandoobrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) diasapós a notificação ao locador.Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário paraapresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena dedesfazimento da locação.Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificandoregularmente ao locador de que não pretende manter a fiança por prazoindeterminado, ainda suportará os seus efeitos durante os próximos 120 (cento evinte) dias.Outro ponto importante é que o parágrafo único cria a sanção peloinadimplemento do locatário, na hipótese do fiador requerer a desoneração e olocatário não apresentar outra garantia idônea, no prazo de 30 dias, qual seja,ocorrerá o desfazimento da locação.Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer dasmodalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel eencargos até o sexto dia útil do mês vincendo.Das Penalidades Criminais e CivisArt. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples decinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do últimoaluguel atualizado, revertida em favor do locatário:I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valoralém do aluguel e encargos permitidos;
  35. 35. 35As taxas de contrato e cadastro deverão ser pagas pelo Locador. Entretanto,é quase rotineiro as imobiliárias cobrarem do Locatário um determinado valor a títulode elaboração de contrato ou de cadastro do interessado e dos fiadores. Como esseé um caso de polícia (art.43, I), o Locatário deve buscar uma prova, qualquer queseja, mesmo a testemunhal, e representar criminalmente contra a administradora eLocador. No caso, não é necessário que o Locatário pague o valor pedido, basta queele prove que houve a cobrança desses valores. Para a aplicação da punição, a Leinão exige que se consuma a vantagem pleiteada, mas sim que seja clara a condutade exigir o valor para tais serviços.A Lei faculta ao juiz aplicar a pena de cerceamento da liberdade (pena deprisão), ou, então, pena de multa em favor do Locatário. Nesse caso, a multa poderávariar entre três e doze meses do valor do aluguel atualizado.II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de umamodalidade de garantia num mesmo contrato de locação;Este é um ilícito fácil de comprovar. Pode ser provado por testemunhas ou, sechegou a se consumar, pelo próprio contrato. O juiz, ao examinar a situação em queocorreu o fato, é que dosará a pena ou a multa. É comum o juiz aplicar a multa, porser esta mais útil ao Locatário e menos socialmente danosa ao Locador.III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 eda locação para temporada.Tal modalidade embora seja ilícita é mais usual do que se imagina. Namaioria dos casos, a cobrança antecipada consta até mesmo do contrato. Porém, éde fácil solução.Muitas vezes o Locador, depois de consultar um advogado, opta por pagaruma indenização ao Locatário, nos limites das multas que a Justiça aplicaria, e,mediante esta composição amistosa, negociam um novo contrato.Art. 44. Constitui um crime de ação pública, punível com detençãode três meses a um ano que poderá ser substituída pela prestação deserviços à comunidade:I - recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivasmultifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;
  36. 36. 36Pode ser punido com pena de detenção de até um ano o Locador ouSublocador que, nas locações coletivas multifamiliares, recusar-se a fornecer recibodiscriminado do aluguel e encargos. Esse dispositivo tem um sentido maior, que é ode não permitir que Locadores e Sublocadores mantenham os Locatários eSublocatários em regime de escravidão locatícia, ou seja, que não possam reclamaros seus direitos porque não possuem recibos dos pagamentos de aluguéis.É que, não tendo recibos dos aluguéis pagos, ao reclamar poderiam sofreração de despejo por falta de pagamento, posto que não teriam documentos paraprovar a quitação. Ainda esse dispositivo se reflete na situação na qual oSublocatário tem direito de reduzir o valor da sublocação coletiva multifamiliar aodobro do valor de locação de todo o imóvel.II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entregado imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou,usando-o, não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;Também, e pelas mesmas penas, responde o Locador que pede o imóvelpara seu uso próprio ou de ascendente ou descendente, e não o utiliza dentro decento e oitenta dias da entrega do imóvel ou não o ocupa durante um prazo mínimode um ano.A penalidade se aplicará ainda se a destinação de uso finalmente dada aoimóvel não for exatamente aquela declarada no pedido.Se o Locador pede o imóvel para uso de sua filha e depois o destina para osobrinho, cunhado ou outro parente qualquer, estará descumprindo a Lei e, por isso,sujeitando-se à pena de prisão.Ainda, se o Locador pede o imóvel para uso próprio e, logo depois da entrega,o ocupa e nele permanece por oito meses, para depois alugá-lo a terceiros, estarácometendo crime e se sujeitando à prisão. É que a Lei exige que a ocupação sejapelo prazo mínimo de um ano.Mesmo que o Locador peça o imóvel para uso de seus pais, e estes não oocupem, deixando-o fechado por mais de ano, não estaria isento da penalidade. O
  37. 37. 37delito não se configura pelo fato de alugar o imóvel para terceiros, mas sim pelo fatode haver um pedido insincero de retomada.O mesmo se dá com o pedido de retomada de imóvel com a finalidade dereparações urgentes determinadas pelo poder público, ou para demolição eedificação, que no prazo de sessenta dias contados da entrega do imóvel nãotiverem efetivo início.III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissáriocessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I doart. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentrode sessenta dias contados de sua entrega;IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º doart. 65.Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas nesteartigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multaequivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses dovalor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novolocatário, se re-alugado o imóvel.Além das penalidades descritas, reza a Lei que o Locatário, ocorrendoqualquer destas hipóteses, poderá reclamar, em outro processo, multa equivalente aum mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses de locação,considerando, para efeito de cálculo, o valor da última mensalidade de aluguel,devidamente corrigido, ou, ainda, se estiver sendo re-alugado o imóvel, a multapoderá ser baseada no valor do aluguel mensal cobrado do novo Locatário.É certo que poderão surgir situações tidas como imprevisíveis, em que fiquesatisfatoriamente claro que o Locador não tenha agido com má-fé. Contudo, temosque este fato não retira a aplicabilidade da multa, apenas poderá reduzi-la aomínimo, pois em razão de considerar essa eventualidade é que o legislador conferiuao juiz a faculdade de dosar a multa entre o mínimo e o máximo estabelecido pelaLei. É exatamente em razão de haver dolo, culpa ou mera situação imprevisível éque a multa poderá ser maior ou menor.Das NulidadesArt. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato delocação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as queproíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à
  38. 38. 38renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigaçõespecuniárias para tanto.Muitos são os Locadores ou Administradores de Imóveis que fazem inseririnúmeras cláusulas inúteis no contrato de locação. Mas são nulas de pleno direito ascláusulas, que, de uma forma ou outra, visem frustrar os objetivos da Lei doInquilinato. Decerto que não valerá a cláusula que imponha reajuste emperiodicidade inferior à que a Lei permite; que estabeleça o valor dos aluguéis emdólares; que estabeleça que ao fim do contrato residencial seja o Locatário obrigadoa assinar novo contrato; que registre que a locação não poderá viger por prazoindeterminado, ou, ainda, entre outras, que proíba o exercício da ação revisional ouda ação renovatória, para os imóveis não residenciais, quando atendidos osrequisitos da Lei. Essas cláusulas, e todas aquelas com tais características, sãonulas e não produzem efeito jurídico, ou seja, é como se não existissem, sãodesconsideradas numa demanda.É usual, porém ilegal e abusiva, a cobrança das chamadas "luvas", por partedo Locador. Contudo, não raro, surgem contratos que prevêem a possibilidade darenovação da locação somente mediante o pagamento de determinado valor.Nesses casos, além da nulidade da cláusula, estará confessada a cobrançade valores ilegais que ensejam penalidades de ordem civil e criminal.Os dispositivos legais vigentes demonstram o caráter social da Lei doInquilinato e deixam claro que não importa o fato de o Locatário ter assentidocontratualmente em várias exigências por parte do Locador.No fim, só serão válidas as cláusulas que o Locatário houver aceito e queestiverem no limite do espírito da Lei. As demais, quando tenham como escopoburlar a finalidade social da propriedade, assim definida até pela ConstituiçãoFederal, não terão qualquer eficácia, mas, pelo contrário, poderão valer como provade abuso do Locador, em benefício do Locatário na hipótese de uma demandajudicial.Da Locação Residencial
  39. 39. 39Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual osuperior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazoestipulado, independentemente de notificação ou aviso.§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse doimóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locado presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demaiscláusulas e condições do contrato.§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar contratoa qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.È previsto na Lei do Inquilinato, três categorias distintas de locaçõesresidenciais, e cada qual tem direitos, obrigações e procedimentos próprios: aprimeira, locação pactuada por escrito, para viger durante prazo igual ou superior a30 meses, que goza do benefício da denúncia vazia, portanto vantajosa para oproprietário; a segunda, que, pactuada por prazo menor, não dá direito à "denúnciavazia" (art.47) nem mesmo depois de vencido o contrato, e só poderá ser rescindidaem situações em que haja motivos ou prazos previstos pela Lei, e a terceira, que é alocação que vier a ser automaticamente prorrogada "por prazo indeterminado" ao fimdo contrato de trinta meses, em que o Locador não providenciou a retomada doimóvel em trinta dias, e que poderá gozar do benefício da "denúncia vazia", ou aindaas locações antigas que automaticamente passaram a viger por prazo indeterminadopor força da nova Lei (art.77).Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazoinferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-seautomaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomadoo imóvel:I - nos casos do art. 9º;II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, seocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego;Esse tipo de locação exige contrato que contenha cláusula registrando que alocação somente vigerá enquanto o Locatário trabalhar para o Locador. Exige aindaque haja valor efetivamente pago ou descontado, a título de aluguel. O descontopode ser efetuado na folha de pagamento ou pode ser cobrado normalmente comoem qualquer outra situação. O que importa é que a locação tenha relação com oemprego, e as condições da locação sejam formalmente estabelecidas.
  40. 40. 40Se o empregador dá a moradia para o empregado sem cobrar qualquercontraprestação (aluguéis), não pode cogitar do uso da faculdade de retomadaprevista na Lei do Inquilinato, uma vez que não estará caracterizada a locação, e simum comodato, e a retomada não se processará pela via da Ação de Despejo, maspela via da Ação de Reintegração de Posse.III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro,ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha,assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para arealização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a áreaconstruída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado aexploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.§ Iº Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá serjudicialmente demonstrada, se:a) o retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiverocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situada namesma localidade ou, residindo ou utilizando o imóvel alheio, já tiverretomado o imóvel anteriormente;b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residirem imóvel próprio.§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV o retomante deverá comprovaser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, emcaráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado juntoà matrícula do mesmo.Da Locação para TemporadaArt. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada àresidência temporária do locatário, para prática de lazer, realização decursos, tratamentos de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatosque decorram tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazonão superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado,constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensíliosque o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamenteos aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades degarantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvelsem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada alocação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível pagamentoantecipado do aluguel dos encargos.
  41. 41. 41Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somentepoderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nashipóteses do art. 47.É considerada locação para temporada aquela destinada a residênciaprovisória do Locatário para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento desaúde, realização de obras em seu imóvel e outras situações em que a locaçãodecorra, tão-somente, de determinado tempo. O contrato, nesse caso, não poderáser superior a noventa dias.Esse tipo de locação quase sempre envolve também o mobiliário queguarnece o imóvel. Para que o contrato não resulte em risco para o Locador ou parao Locatário, é importante que, em anexo ao contrato, conste um laudo de vistoriaque descreva o imóvel, o mobiliário e utensílios, registrando, com detalhes, o estadoem que se encontram.Em se tratando de imóvel para temporada, o Locador poderá receberantecipadamente (art.49) o valor total dos aluguéis e encargos, bem como, eexclusivamente nesse caso, ainda exigir uma das modalidades legais de garantia,para atender às demais obrigações do contrato.A retomada de imóvel locado para temporada é simples e rápida. Se oLocatário não desocupar o imóvel ao fim do contrato, poderá o Locador, dentro detrinta dias no máximo, propor a ação de despejo, independentemente, de notificaçãopremonitória, e ainda solicitar ao juiz que determine a desocupação liminar do imóvel(art. 59). Isso significa que o juiz poderá, de imediato, determinar a desocupação doimóvel, sem sequer ouvir o Locatário.Mas, para tanto, deve o Locador depositar um valor equivalente a três mesesde aluguel, o qual ficará à disposição do juiz para garantir uma indenização mínimaao Locatário, se acaso não estiver correta a postulação ou o direito do Locador.Passado o prazo de recurso, ou finda a demanda sem alteração da sentençaproferida, o Locador poderá levantar o depósito com os rendimentos respectivos.Também na locação para temporada, se o Locatário permanecer no imóvelpor mais de trinta dias depois de findo o prazo contratado, será tida como prorrogadaa locação, por prazo indeterminado (art.50). A conseqüência imediata é que não
  42. 42. 42poderá mais o Locador receber do Locatário os aluguéis e encargosantecipadamente, e, pior, a retomada só poderá ocorrer depois de trinta meses dalocação ou, então, nas situações de uso próprio, para descendentes, ascendentes,cônjuge ou companheiro, que não possuam imóvel residencial próprio ou, ainda,para demolição e edificação de obras, se atendidos os requisitos que a Lei enumera.Da Locação não ResidencialArt. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, olocatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que,cumulativamente:I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazodeterminado;II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazosininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido peloscessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total doimóvel, o direito à renovação somente poderá ser exercido pelosublocatário.§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel paraas atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe apertencer o fundo do comércio, o direito à renovação poderá ser exercidopelo locatário ou pela sociedade.§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios,o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde quecontinue no mesmo ramo.§ 4º O direito à renovação do contrato estende-se às locaçõescelebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmenteconstituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.§ 5º Do direito à renovação decai aquele que não propuser a açãono interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anterioresà data da finalização do prazo do contrato em vigor.A locação Não Residencial simples é aquela destinada aos fins de instalaçãode comércio, indústria, escritórios, depósitos, ou qualquer outra atividade que nãoseja residencial. Findo o prazo do contrato, o Locador tem direito a retomada peladenúncia vazia (art. 57).Todavia, essa mesma locação Não Residencial, para algumas atividades, emediante o atendimento de alguns requisitos, poderá tornar-se complexa, adquirindo
  43. 43. 43direitos anteriormente previstos apenas para as antigas locações comerciais, hojenão existentes na Lei. Nessa modalidade de locação, a Lei regulou o direito doLocatário de obter do Locador a Renovação (art.71) do contrato locatício pela viajudicial.Mas vamos estudar essa faculdade legal no título certo, porque os requisitossão muitos, a forma de pedir é especial, o prazo de decadência desse direito éexplícito, e as condições em que a Justiça concede essas renovações merecemexame mais apurado.Também é considerada como locação não residencial aquela que écontratada por pessoa jurídica (art.55), para residência de seus sócios, gerentes,diretores ou empregados.Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se:I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvelobras que importarem na sua radical transformação; ou para fazermodificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou dapropriedade;II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferênciade fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor damaioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não poderá ser destinado aouso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia ofundo de comércio, com as instalações e pertences.Os motivos expostos no inciso II deverão existir realmente e, de preferência,precisam ser comprovados quando da propositura da Ação de Despejo. Os tribunaistêm entendido que há presunção de veracidade no pedido de retomada para usopróprio ou de familiares que comprovadamente não possuam imóvel residencialpróprio no mesmo município.Contudo, se, tempos depois, o Locatário comprova que houve insinceridadena retomada, as penalidades para o Locador podem ser excessivamente graves,tanto no aspecto financeiro como no aspecto criminal.§ 2º Nas locações de espaço em shopping centers, o locador nãopoderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II desteartigo.
  44. 44. 44Nessa modalidade de locação, embora a Lei estabeleça que prevalecerão ascondições livremente pactuadas (art. 54), foi mantida a locação dentro da legislaçãoinquilinária especial, deixando claro que a norma não interferirá na forma contratada,porque reconhece a peculiaridade do sistema de Shopping Centers; contudo asregras processuais e os princípios legais deverão ser observados.§ 3º O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dosprejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perdado lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação nãoocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se olocador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destinoalegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou quedeclarou pretender realizar.Art. 53. Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidadessanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e deensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, o contrato somentepoderá ser rescindido:I - nas hipóteses do art. 9º;II - se o proprietário, promissário comprador ou promissáriocessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse com título registrado,que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, sejaautorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificaçãolicenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo decinqüenta por cento da área útil.Essas locações somente poderão ser rescindidas por mútuo acordo; porinfração contratual; por falta de pagamento; para realização de reformassubstanciais e urgentes determinadas pelo poder público, ou, ainda, para demoliçãoe edificação de outro prédio que resulte em, pelo menos, cinqüenta por cento deacréscimo na área construída.O Supremo Tribunal Federal já decidiu que a expressão da Lei, no que referea estabelecimento de saúde, deve ser entendida como estabelecimento onde setenha internação de pacientes e não aqueles destinados apenas a tratamentoambulatorial ou de consulta.Da mesma forma deve ser entendido no que se refere aos estabelecimentosde ensino. Não estarão protegidos por este artigo os estabelecimentos que sedediquem aos cursos livres administrados pela iniciativa privada. Mas as escolas eos cursos regulares, necessariamente autorizados e fiscalizados pelo poder público,gozarão dos privilégios conferidos por essas locações, tidas como especiais.
  45. 45. 45Mesmo quando decretado o despejo, esses estabelecimentos gozam deprazos especiais para desocupação (art.63,2º,3º), que podem variar de seis meses aum ano, ainda que o despejo tenha sido decretado por falta de pagamento dealuguéis.Art. 54. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shoppingcenter, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos delocação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shoppingcenter:a) as despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafoúnico do art. 22; eb) as despesas com obras ou substituições de equipamentos queimpliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-see obras de paisagismo nas partes de uso comum.§ 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas emorçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamentedemonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ouentidade de classe exigir a comprovação das mesmas.Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário forpessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores,sócios, gerentes, executivos ou empregados.Quando uma locação residencial é contratada por pessoa jurídica, com afinalidade de residência de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ouempregados, será equiparada à locação não residencial. Independentemente de ocontrato ser pactuado por trinta meses, finda a locação, o Locador poderá exercer odireito de retomada com fundamento na denúncia vazia.Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contratopor prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,independentemente de notificação ou aviso.Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatáriopermanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador,presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas semprazo determinado.Art. 57. O contrato de locação por prazo indeterminado pode serdenunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta diaspara desocupação.DAS DISPOSIÇÕES GERAISArt. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art.1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e
  46. 46. 46acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação,observar-se-á o seguinte:I - os procedimentos tramitam durante as férias forenses e não sesuspendem pela superveniência delas;Na maioria das demandas judiciais, quando começam as férias forenses, nosmeses de julho e janeiro, os prazos processuais são suspensos.Todavia, nas demandas locatícias, a partir da Lei do Inquilinato, os prazoscorrem nas férias e podem fazer com que as partes percam as demandas pelosimples fato de não atenderem às exigências dos despachos judiciais ocorridos nasférias.Na hipótese de uma sentença publicada nas férias, o demandante vencidotem um prazo de quinze dias para opor recurso de apelação para o Tribunal deAlçada, visando ao reexame da matéria em duplo grau de jurisdição (julgamento porum tribunal hierarquicamente superior); se o vencido deixar decorrer o prazo, semavisar o competente recurso, a decisão transitará em julgado (não mais poderá serobjeto de recurso).Nas demandas sujeitas ao Juizado Especial, caberá recurso para o próprioJuizado. O recurso será julgado por uma turma composta de 03 (três) juízes togados(art. 41 e parágrafos da Lei 9.099/95).II - é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugarda situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou,na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião doajuizamento;Quando o juiz dá uma sentença condenando o Locatário à desocupação doimóvel, estabelece também um valor para que o Locador, querendo executar odespejo antes do exame do recurso, deposite como caução em garantia deindenização para a hipótese de o Locatário reverter a decisão do juiz de primeirainstância.Assim, o recurso eventualmente interposto pelo Locatário contra a decisão dojuiz não prejudica o despejo, mesmo com o recurso tramitando. Desde que
  47. 47. 47depositada a caução fixada, poderá o juiz autorizar o despejo compulsório doLocatário.A caução é fixada no valor entre doze e dezoito meses de aluguel.Se o Locatário vier a ser vencedor na demanda, obtendo sucesso no recurso,o valor da caução será liberado em seu favor como uma indenização mínima(art.64,2º), nada impedindo, por outro lado, que venha a buscar na Justiçaressarcimento maior, desde que comprovados os danos decorrentes do despejoindevido.IV- desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ounotificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento,ou, tratando-se de pessoa bjurídica ou firma individual, também mediantetelex ou fac-simile, ou, ainda sendo necessário, pelas demais formasprevistas no Código de Processo Civil;V - os recursos interpostos contra as sentenças terão efeitosomente devolutivo.DAS AÇÕES DE DESPEJOArt. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, ações dedespejo terão o rito ordinário.§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias,independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada acaução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverempor fundamento exclusivo:I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebradopor escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenhasido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado daassinatura do instrumento;II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita darescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiênciaprévia;III - o término do prazo de locação para temporada, tendo sidoproposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento docontrato;IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação,de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvelpessoas não autorizadas por lei;V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação,celebrada com o locatário.
  48. 48. 48§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência dopedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo comoassistentes.Artigo alterado pela Lei 12.112/2009, passando ter a seguinteredação:Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as açõesde despejo terão o rito ordinário.§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em 15 (quinze)dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde queprestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas açõesque tiverem por fundamento exclusivo:I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebradopor escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenhasido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado daassinatura do instrumento;II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita darescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiênciaprévia;III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sidoproposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento docontrato;IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação,de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvelpessoas não autorizadas por lei;V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação,celebrada com o locatário.VI - o disposto no inciso IV do art. 9º, havendo a necessidade de seproduzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público,que não possam ser normalmente executadas com a permanência dolocatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único doart. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurançainaugural do contrato;VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sidoproposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento denotificação comunicando o intento de retomada;IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação novencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantiasprevistas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção oupedido de exoneração dela, independentemente de motivo.§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência dopedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo comoassistentes.Parágrafo 3º No caso do inciso IX do parágrafo 1º deste artigo,poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar dedesocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para adesocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito
  49. 49. 49judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma previstano inciso II do art. 62."As alterações sofridas neste artigo incluíram a concessão de ordem liminar,com prazo de desocupação de 15 dias, para os imóveis residenciais e nãoresidenciais alugados a inquilinos inadimplentes e sem garantia válida depagamento.Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta depagamento vale também para os imóveis residenciais ou não residenciais quetenham perdido as garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado(artigo 40 da Lei 8.245/91), não as tenha substituído.Portanto, importa ressaltar que essa alteração não atinge os contratosdotados de garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar adívida locatícia por inteiro, a ordem judicial será cancelada.A alteração na lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminarnos casos de necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou nãoresidenciais, quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não asconsentir.A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupaçãode imóveis não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento docontrato, ou ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depoisde esgotado o prazo da notificação de não interesse de continuação da locação(denúncia vazia). Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.Conforme dispõe a norma processual o prazo de desocupação começa acorrer a partir da intimação ou citação do locatário (inquilino), salvo quando a leidispõe de modo diverso.CPC - Art. 234. Intimação é o ato pelo qual se dá ciência a alguémdos atos e termos do processo, para que faça ou deixe de fazer algumacoisa.

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