1. ANALYSE D’IMPACT POUR L’IMPLANTATION
D’UN SUPERMARCHÉ IGA ET DE
COMMERCES COMPLÉMENTAIRES
SITE GOUIN / MILLEN, MONTRÉAL
Rapport final
Janvier 2010
Préparé pour : Le Groupe Maurice et First
Capital Asset Management
FCA – SHER91253308C01
Notre dossier
2120, rue Sherbrooke Est, Bureau 210, Montréal, QC H2K 1C3 T 514.523.9745 F 514.523.2120
www.groupealtus.com

2. TABLE DES MATIÈRES
1 Introduction ...........................................................................................................................................1
2 Description du projet .............................................................................................................................1
2.1 Le projet dans son ensemble ....................................................................................... 1
2.2 Supermarché proposé ................................................................................................. 1
2.3 Caractéristiques du site et de l’environnement immédiat .................................................. 4
2.3.1 Secteur d’insertion du projet ......................................................................................5
2.3.2 Conditions d’accessibilité et de visibilité ....................................................................5
3 Analyse de marché ............................................................................................................................ 11
3.1 Zone commerciale prévue .......................................................................................... 11
3.2 Évolution démographique, 2001 – 2016 ....................................................................... 14
3.3 Profil socio-économique, 2006.................................................................................... 16
3.4 Analyse de la concurrence ......................................................................................... 18
3.4.1 Magasins d’alimentation ......................................................................................... 18
3.4.2 Pharmacies ............................................................................................................. 22
3.4.3 Projets d’implantation, de rénovation ou d’agrandissement................................... 22
3.5 Comportements d’achat ............................................................................................. 23
3.5.1 Méthodologie .......................................................................................................... 23
3.5.2 Distribution des dépenses alimentaires selon le type de magasin......................... 24
3.5.3 Supermarchés ........................................................................................................ 25
3.5.4 Magasins spécialisés en alimentation .................................................................... 28
3.6 Potentiel en alimentation............................................................................................ 30
3.7 Potentiel pour la pharmacie ........................................................................................ 32
4 Analyse d’impact ................................................................................................................................ 34
4.1 Impacts sur les magasins d’alimentation ...................................................................... 34
i

3. 4.1.1 Implantation des grandes surfaces du secteur alimentaire dans la région de
Montréal : les principaux constats .......................................................................... 34
4.1.2 Méthodologie d’évaluation des impacts sur les magasins d’alimentation .............. 36
4.1.3 Estimation des ventes du supermarché projeté ..................................................... 38
4.1.4 Érosion des ventes (impacts) ................................................................................. 38
4.1.5 Source des transferts ............................................................................................. 42
4.2 Impact sur les pharmacies ......................................................................................... 44
4.3 Effets sur l’environnement immédiat ............................................................................ 45
Annexe : Questionnaires d’enquête
ii

4. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
INTRODUCTION
1 INTRODUCTION
Cette analyse a été réalisée par Altus Géocom pour le compte de First Capital Asset Management
et Groupe Maurice. Elle présente les résultats de l’étude d’impact relative à l’implantation d’un
ensemble commercial de 60 000 pieds carrés qui pourrait regrouper un supermarché IGA, une
pharmacie ainsi que quelques autres commerces complémentaires sur l’avenue Millen entre le
boulevard Gouin et le boulevard Henri-Bourassa dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville de la
ville de Montréal.
Il convient de noter que la présente analyse d’impact s’inspire grandement et repose sur une
bonne partie des éléments de celle produite en décembre 2006 pour un autre promoteur qui
envisageait, seulement sur la partie nord du site actuel, un projet mixte (résidentiel et commercial)
similaire à celui proposé par le Groupe Maurice pour le volet résidentiel et First Capital pour la
partie à vocation commerciale.
Puisque depuis la fin 2006, la population de la zone commerciale et son portrait socio-économique
sont demeurés relativement semblables, nous avons basé les habitudes de consommation et de
fréquentation des divers établissements commerciaux sur les résultats du sondage téléphonique
effectué antérieurement.
Contexte et problématique
Le Service du développement économique et urbain de la Ville de Montréal exige du promoteur du
projet analysé une « étude sur les impacts sur la structure commerciale du secteur ». Selon les
directives précises données par la Ville, cette étude doit comprendre les éléments suivants :
la définition de la zone d’étude et de l’aire d’influence de l’établissement projeté;
les principales caractéristiques sociodémographiques de la population limitrophe;
l’inventaire des établissements commerciaux concurrentiels localisés à l’intérieur et à la
périphérie du périmètre désigné;
l’analyse de la concurrence commerciale par catégorie de produits et par zone d’influence;
la provenance anticipée de la clientèle et ses habitudes actuelles et prévisibles de
consommation;
les impacts anticipés du projet sur les commerces du quartier (types de produits et de
commerces affectés, part du marché visée, etc.).
1

5. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
INTRODUCTION
Objectifs
Les grands objectifs poursuivis dans le cadre de cette étude sont les suivants :
Cerner l’ampleur et les principales caractéristiques du marché pour l’alimentation (offre et
demande).
Estimer les ventes probables d’un supermarché d’environ 33 000 pieds carrés de superficie
locative brute sur le site envisagé.
Évaluer l’impact du projet de supermarché en termes :
de transferts de ventes depuis les concurrents;
de sensibilité des quartiers environnants en regard de l’implantation du magasin.
Cerner l’ampleur et les principales caractéristiques du marché pour la pharmacie et évaluer
sommairement l’impact de l’ouverture d’une pharmacie d’environ 11 000 pieds carrés sur le
site étudié.
Évaluer les impacts prévisibles reliés à la réalisation du reste de la composante commerciale
du projet, c’est-à-dire : une superficie locative brute d’environ 16 000 pieds carrés dont une
partie serait occupée par un restaurant de type café.
La démarche et la méthodologie
La structure de ce rapport témoigne de notre cheminement méthodologique. Elle est subdivisée en
trois grandes parties : la présentation du projet, l’analyse du marché et l’analyse d’impact.
La première partie s’amorce par la présentation du projet : sa superficie totale et ses
caractéristiques. Cette description est suivie par l’analyse de localisation qui comprend l’examen
de l’emplacement, de l’environnement immédiat ainsi que des conditions d’accessibilité et de
visibilité.
La deuxième partie du rapport présente l’ensemble des données relatives au marché. La zone
d’influence (ou zone commerciale) du projet est d’abord définie. Par la suite, l’analyse aborde :
la population et ses caractéristiques socio-économiques;
les comportements d’achat en matière d’alimentation;
l’évaluation du potentiel d’achat pour l’alimentation, la pharmacie et les biens durables et
semi durables.
l’inventaire actuel des supermarchés et pharmacies de la zone d’influence.
2

6. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
INTRODUCTION
Les données relatives aux comportements d’achat sont issues d’une enquête téléphonique
exhaustive auprès des ménages de la zone commerciale. Ce sondage fut réalisé au courant du
mois de novembre 2006.
La troisième et dernière partie est consacrée à l’analyse d’impact en tant que telle. Elle s’amorce
par une revue succincte des principaux constats découlant d’une analyse effectuée par Altus
Géocom en ce qui a trait à l’implantation des grandes surfaces alimentaires dans la région
montréalaise. Elle est suivie par la description de la méthodologie utilisée pour le calcul des
impacts du supermarché, notamment la matrice d’évaluation des transferts. Cette matrice permet
de présenter les résultats de nos évaluations selon :
le type d’établissements (les supermarchés et les autres types de magasins d’alimentation
comme les petites épiceries, les magasins spécialisés et les dépanneurs);
la composante spatiale de la zone commerciale (zone primaire, zones secondaires).
La troisième section comprend également les résultats de notre évaluation des impacts anticipés
pour la pharmacie et les autres types de biens qui pourraient être envisagés dans le projet.
Le rapport se termine sur les commentaires relatifs aux impacts sur la structure commerciale en
place et sur les effets pressentis sur l’environnement immédiat du site.
La démarche analytique employée dans ce rapport est fondée sur un ensemble d’évaluations
qualitatives et quantitatives. Nous sommes conscients de la problématique associée à l’évaluation
prospective d’une situation future et au fait qu’il peut se produire des variations entre les
tendances passées, celles qu’on observe actuellement et celles qui surviendront dans l’avenir.
Le processus de planification requiert donc la formulation d’hypothèses quant à l’étendue de ces
variations; ces hypothèses de base sont énumérées ci-après :
Durant la période d’analyse (2010-2016), la zone d’influence du projet, la région
métropolitaine de recensement (RMR) de Montréal, la province de Québec et le Canada ne
souffriront d’aucune crise économique importante susceptible d’abaisser de façon
significative le niveau des revenus ou le pouvoir d’achat des consommateurs.
L’évolution probable de la situation économique et les estimations des niveaux anticipés de
population, basées sur les tendances passées et les statistiques publiées par diverses
agences gouvernementales, ne seront pas tellement différentes des niveaux atteints dans le
futur.
Les statistiques officielles utilisées sont suffisamment précises aux fins de la présente étude.
Dans ce rapport, toute référence au dollar est faite sur la base de sa valeur actuelle (2010).
3

7. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
INTRODUCTION
Si, au cours de la période analysée, l’une ou l’autre de ces hypothèses devait être infirmée, il
serait alors nécessaire d’examiner les conclusions de ce rapport sur la base de données plus
récentes.
Il convient en plus de noter que les prévisions de ventes énoncées pour le supermarché et la
pharmacie reposent sur des conditions normales de marché aussi bien que sur l’opération des
commerces par des gestionnaires qualifiés et aguerris.
4

8. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
2 DESCRIPTION DU PROJET
2.1 Le projet dans son ensemble
Le projet immobilier envisagé sur la propriété Millen / Gouin en sera un qui comprendra une mixité
de fonctions urbaines : du résidentiel locatif pour retraités autonomes, des unités de
condominiums et une aire commerciale sur une partie du rez-de-chaussée.
Sur la base des devis préliminaires, les unités résidentielles se répartiraient comme suit :
Résidentiel locatif : 350 unités
Condominiums : 45 unités
En ce qui a trait à la composante commerciale du projet global, on y retrouverait au rez-de-
chaussée :
Un supermarché : 33 000 pieds carrés
Une pharmacie : 11 000 pieds carrés
Autres établissements : 16 000 pieds carrés
Il convient de noter que ce projet immobilier mixte sera construit sur la totalité de l’îlot ceint par
l’avenue Millen à l’est et la rue Basile-Routhier à l’ouest ainsi que par les boulevards Gouin au
nord et Henri-Bourassa au sud.
La composante commerciale comprendra un supermarché traditionnel d’environ 31 000 pieds
carrés et un ensemble d’autres locaux commerciaux qui pourraient occuper entre 20 000 et 25 000
pieds carrés de superficie locative brute. Parmi les établissements envisagés pour ces locaux
figurent une pharmacie et un café.
2.2 Supermarché proposé
Le supermarché envisagé sera érigé dans la partie médiane de l’îlot ; il devrait, selon la
planification actuelle, arborer la bannière IGA et se trouver au rez-de-chaussée d’un immeuble
résidentiel.
La composante commerciale, incluant le supermarché, bénéficira d’environ 100 places réservées
dans le stationnement souterrain du projet. Ce stationnement, accessible par la rue Basile-
Routhier, sera ouvert au public et payant (une formule de remboursement sera adoptée pour la
clientèle des commerces ; différents scénarios sont à l’étude actuellement). Des ascenseurs
permettront aux futurs clients du supermarché IGA d’accéder au stationnement souterrain, même
avec leur panier d’épicerie.
1

9. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
Une photographie aérienne montrant la localisation du projet dans son environnement immédiat,
une vue d’artiste de l’ensemble et un plan « préliminaire » de l’aménagement du rez-de-chaussée
sont présentés ci-après.
2

10. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
3

11. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
2.3 Caractéristiques du site et de l’environnement immédiat
Le site proposé pour l’implantation d’un supermarché IGA est localisé dans la partie sud du
quadrilatère formé par l’avenue Millen à l’est, la rue Basile-Routhier à l’ouest et les boulevards
Gouin au nord et Henri-Bourassa au sud dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville de la ville de
Montréal. Ce site est un des derniers à pouvoir accueillir un magasin de moyenne/grande surface
dans le quartier Ahuntsic.
À l’est, il est bordé par différents commerces, bureaux et espaces de stationnement, au nord par
l’Institut Notre-Dame-du-Bon-Conseil de Montréal (couvent) ainsi que par le parc Basile-Routhier,
et à l’ouest, par l’emplacement (maintenant quasi inutilisé) de l’ancien terminus d’autobus de la
Société de transport de Laval (STL) et par une caserne de pompiers sise à l’intersection du
boulevard Gouin et de la rue Lajeunessse.
Notons que l’édifice qui avait antérieurement abrité un supermarché Steinberg a été démoli et que
les propriétés qui abritaient des commerces et des bureaux en façade sur Millen et sur Henri-
Bourassa, seront également détruites pour faire place au projet immobilier analysé.
Mentionnons également que le site fait partie du secteur « Tête du pont Viau » pour lequel la Ville
a énoncé sept balises d’aménagement dans son plan d’urbanisme (Plan d’urbanisme de Montréal,
Partie II : Chapitre 1. Arrondissement d’Ahuntsic-Cartierville, juin 2009) :
1. Réaménager les lieux publics à l’entrée du pont en accordant une importance accrue à la
valeur symbolique de cette entrée de ville.
2. Étudier la possibilité de modifier la géométrie des voies d’accès au pont et la surface des
chaussées afin de réduire la vitesse des véhicules et d’éliminer les mouvements dangereux.
3. Aménager des parcours piétons et cyclables sécuritaire (aux intersections).
4. Aménager des traverses piétonnes sécuritaires, contrôlées par des feux comportant des
phases réservées aux intersections stratégiques.
5. Améliorer l’aménagement du domaine public, notamment sur le boulevard Henri-Bourassa Est
et les rues perpendiculaires (mobilier urbain, plantation d’arbres, éclairage).
6. Réaménager l’emprise de l’avenue Millen.
7. Aménager un parc s’inscrivant en fin de perspective à l’angle de l’avenue Millen et du
boulevard Henri-Bourassa.
4

12. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
2.3.1 Secteur d’insertion du projet
L’environnement immédiat du site est caractérisé par une mixité d’usages résidentiels,
commerciaux, institutionnels, récréatifs (parcs) et de transport (terminus d’autobus de la Société
de Transport de Montréal (STM)) dans un tissu urbain assez dense. La fonction résidentielle est
composée d’un mélange de cottages, duplex, triplex et tours à appartements. La fonction
commerciale est présente sur la façade est de l’avenue Millen de même qu’à l’intersection Henri-
Bourassa / Lajeunesse.
1
Un projet de développement immobilier d’importance pourrait prendre place sur le site du
terminus d’autobus de la Société de Transport de Laval situé entre les rues Lajeunesse et Basile-
Routhier, au nord du boulevard Henri-Bourassa. D’aucuns mentionnent l’implantation d’un édifice
à bureaux, de résidentiel locatif ou encore de commerce. Un marché public ou des kiosques de
maraîchers figurent également parmi les idées avancées ; ces projets ne demeurent qu’à l’étape
des études préliminaires.
Il convient de noter que la station de métro Henri-Bourassa de la ligne orange se trouve dans l’îlot
adjacent à celui étudié.
2.3.2 Conditions d’accessibilité et de visibilité
Accessibilité
Dans l’ensemble, les conditions d’accessibilité au site sont bonnes à l’échelle locale. Cette
évaluation s’appuie surtout sur le fait que le site est localisé en bordure de deux des principaux
axes routiers du secteur, soit le boulevard Henri-Bourassa et le boulevard Gouin. Les principales
artères du quartier Ahuntsic sont les suivantes :
le boulevard Henri-Bourassa (principal axe routier est-ouest du quartier);
les rues Lajeunesse (sens unique vers le nord) et Berri (sens unique vers le sud), principaux
axes routiers nord-sud du quartier;
la rue St-Hubert (nord-sud);
l’avenue Christophe-Colomb (nord-sud);
le boulevard St-Laurent (nord-sud);
l’avenue Papineau (nord-sud – autoroute 19);
la rue Fleury (est-ouest);
la rue Sauvé (est-ouest).
1
Source : Arrondissement Ahuntsic-Cartierville (Ville de Montréal)
5

13. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
L’avenue Millen, à la hauteur du site, est un petit bout de rue de niveau local qui relie les
boulevards Gouin et Henri-Bourassa. Mentionnons cependant que plusieurs automobilistes
empruntent cette avenue comme raccourci pour se rendre au pont Viau afin d’éviter le carrefour
Henri-Bourassa / Lajeunesse / Berri. Au sud du boulevard Henri-Bourassa, l’avenue Millen est
interrompue par le parc Ahuntsic mais poursuit ensuite son parcours au sud de la rue Fleury.
Devant le site, cette rue compte trois voies de circulation dans chacune des directions et un large
terre-plein divise la chaussée.
Le boulevard Gouin à proximité du site est, quant à lui, une rue de niveau local et compte une voie
de circulation dans chacune des directions. Il convient de mentionner cependant qu’il devient sens
unique vers l’est à partir de l’avenue Péloquin (trois rue à l’est du site).
Enfin, la rue Basile-Routhier est également une rue de desserte locale qui, comme l’avenue Millen,
est interrompue par le parc Ahuntsic au sud du boulevard Henri-Bourassa mais qui poursuit
ensuite son parcours plus au sud. On y retrouve une voie de circulation à sens unique vers le
nord.
Le site, en plus d’avoir une façade sur Henri-Bourassa et Gouin, est localisé à proximité des deux
principaux axes routiers nord-sud du quartier Ahuntsic (rues Lajeunesse et Berri). Le trafic routier
sur ces deux axes routiers est important; ces artères servent d’ailleurs de voies de transit régional.
À titre indicatif, le trafic journalier moyen en semaine est estimé à 35 000 véhicules sur le
boulevard Henri-Bourassa à proximité du site (total des deux directions). À l’heure de pointe du
soir en semaine, l’accessibilité au site sera plus difficile puisque les rues des environs du site sont
souvent congestionnées par les automobilistes se dirigeant vers le pont Viau.
Des feux de circulation contrôlent le trafic aux intersections Henri-Bourassa/Millen et Millen/Gouin.
Ces feux n’accordent pas de priorité de virage vers le site. Cependant, ceci ne devrait pas causer
de problème majeur d’accessibilité.
Selon le plan d’implantation, la façade du supermarché donnera à proximité immédiate de
l’intersection du boulevard Henri-Bourassa et de l’avenue Millen. L’entrée et la sortie du
stationnement souterrain se fera depuis la rue Basile-Routhier (rue à sens unique vers le nord).
Il est important de souligner qu’une partie non négligeable de la future clientèle du supermarché
IGA, comme celle des autres implantations commerciales prévues dans le projet, devrait se rendre
sur le site à pied ou en transport en commun puisqu’environ 30% des ménages de
2
l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville n’ont pas de véhicule à leur disposition ; la proximité
immédiate de la station de métro Henri-Bourassa et de son terminus d’autobus constitue donc un
atout intéressant pour le projet.
2
Source : Enquête origine-destination, 2003.
6

14. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
Enfin, il convient de souligner que le site n’a pas, selon nous, une vocation régionale; la desserte
de l’ensemble commercial projeté sera essentiellement locale.
Visibilité
La visibilité anticipée du supermarché IGA sera généralement bonne. La localisation du local dans
la partie sud du terrain avec façade importante sur l’avenue Millen le rendra visible depuis l’est sur
Henri-Bourassa de même que depuis Millen. Dans l’axe ouest-est, sur le boulevard Henri-
Bourassa, le supermarché ne sera pas visible pour les automobilistes en provenance de l’ouest, à
la hauteur de l’intersection avec l’avenue Millen. Le trafic routier sur l’ensemble des rues bordant
le site est généralement faible sauf sur Henri-Bourassa.
Les conditions de visibilité de la pharmacie et des autres locaux commerciaux, dont la façade
donnera sur Henri-Bourassa (ou sur l’intersection Millen / Henri-Bourassa), seront excellentes.
Environnement immédiat
Le site est localisé à l’écart de l’activité commerciale intense de la zone commerciale pour les
achats de biens de consommation courante. En effet, la principale concentration de commerces
du quartier se trouve sur la rue Fleury, entre l’avenue Papineau et la rue St-Hubert (Promenade
Fleury qui comprend environ 235 locaux à vocation commerciale).
Mentionnons à titre indicatif que la station de métro Henri-Bourassa, située à quelques mètres du
site, est un pôle important de transit pour le réseau de transport en commun du quartier. Ce trafic
a cependant diminué de façon importante suite à l’inauguration des trois stations de métro sur le
territoire de Laval compte tenu du transfert obligatoire qui n’existe à peu près plus.
Une carte de localisation régionale, le schéma du site et des photographies sont présentés sur les
pages suivantes.
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15. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
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16. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
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17. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
DESCRIPTION DU PROJET
Photographies du site
Basile-Routhier
Site Millen
Henri-Bourassa
Millen Site Basile-Routhier
Vers Terminus
STL
Gouin
Millen Site Basile-Routhier
Vers Terminus
STL
Gouin
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18. IGA, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
3 ANALYSE DE MARCHÉ
3.1 Zone commerciale prévue
La zone commerciale d’un établissement, ou zone d’influence, correspond au territoire à l’intérieur
duquel il recrute la majorité de sa clientèle. En général, on distingue deux composantes spatiales :
la zone primaire, d’où provient environ 60% à 65% de la clientèle et la zone secondaire, qui en
3
fournit entre 25% et 30 % et le reste des clients est recruté à l’extérieur de la zone commerciale.
Les ventes générées par la clientèle de l’extérieur sont dispersées dans l’espace géographique de
telle manière que l’on n’observe pas de relation claire et suffisamment forte entre les ventes dans
un secteur géographique et le chiffre d’affaires du magasin. Dans ce cas, cette portion des ventes
est considérée comme de nature hors-zone.
La définition des limites de la zone commerciale d’un supermarché IGA de 31 000 pieds carrés sur
le site proposé s’appuie sur les critères habituels utilisés dans le cadre d’études comparables :
type et superficie du commerce envisagé;
qualité de l’emplacement;
conditions de visibilité et d’accessibilité;
existence de barrières naturelles ou artificielles susceptibles d’influencer les déplacements ou
les comportements d’achat;
configuration du réseau routier;
influence des autres succursales IGA;
influence des commerces concurrents;
durée des déplacements requis pour se rendre au site.
De façon spécifique, certains éléments liés à la morphologie du secteur ont guidé notre définition de
la zone :
la rivière des Prairies située à environ 375 mètres au nord du site,
la voie ferrée située entre les rues de Port-Royal et de Louvain (dans un axe est-ouest) ainsi
que celle située à l’ouest de la rue Meilleur (dans un axe nord-sud).
3
Dans certains cas, on peut aussi tracer une zone tertiaire qui fournit entre 5% et 10% de la clientèle totale. Le
cas échéant, la zone secondaire fournit entre 15% er 25% de la clientèle.
11

19. IGA, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
À la lumière de ces constats, et comme le montre la carte géographique de la page suivante, les
limites de la zone commerciale du projet ont été établies comme suit :
Zone primaire : territoire délimité par les rues Francis et St-Hubert à l’est, les voies ferrées
et la rue Fleury (entre St-Hubert et Francis) au sud, le boulevard St-
Laurent à l’ouest et la rivière des Prairies au nord.
Zone secondaire A: territoire à l’est de la zone primaire; délimité à l’est par l’avenue Papineau,
au sud par la voie ferrée, à l’ouest par les rues Francis et St-Hubert (limites
de la zone primaire), et au nord par la rivière des Prairies et la rue Fleury
(entre St-Hubert et Francis).
Zone secondaire B: territoire à l’ouest de la zone primaire; délimité à l’est par le boulevard St-
Laurent (limites de la zone primaire), au sud par la voie ferrée, à l’ouest par
la voie ferrée et la rue Tanguay (prisons Tanguay et Bordeaux), et au nord
par la rivière des Prairies.
En résumé, la zone commerciale couvre essentiellement la partie centrale de l’arrondissement
Ahuntsic-Cartierville (quartier Ahuntsic au complet et partie ouest du quartier Sault-au-Récollet), au
nord des voies ferrées.
Puisque le supermarché devrait agir comme locomotive de l’achalandage de la composante
commerciale du projet, cette zone représentera également la zone de marché de la pharmacie et
des autres établissements commerciaux.
L’adoption d’une zone commerciale précise permet de déterminer l’ampleur de la population
résidante, son évolution récente et ses principales caractéristiques socio-économiques. Ces
données interviennent directement dans l’évaluation de la demande. Elle permet d’autre part de
quantifier et de qualifier l’offre, c’est-à-dire les points de vente concurrentiels qui pourraient subir les
impacts du projet. Ces aspects font l’objet des chapitres qui suivent.
La délimitation de la zone commerciale est présentée sur la carte géographique de la page
suivante.
12

20. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
13

21. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
3.2 Évolution démographique, 2001 – 2016
Les tableaux de la page suivante résument les statistiques relatives à l’évolution de la population
et des ménages dans la zone commerciale et la région métropolitaine de recensement (RMR) de
Montréal entre 2001 et 2016. Les chiffres présentés pour 2001 et 2006 sont tirés des
recensements de Statistique Canada alors que les données pour 2010, 2011, 2012 et 2016 sont
des estimations d’Altus Géocom.
En 2001, lors du recensement de Statistique Canada, la population de la zone commerciale
s’élevait à 35 472 personnes. Cette même année, on y recensait 17 129 ménages. Environ 40%
de la population habitait la zone primaire, 28% la zone secondaire A et 33% la zone secondaire B.
De façon générale, la population de l’ensemble de la zone commerciale est demeurée
relativement stable entre 2001 et 2006 et nous estimons qu’elle l’est aussi demeurée au cours des
quelques dernières années. Ainsi, pour 2010, le niveau de population pour l’ensemble de la zone
commerciale devrait se situer aux environs de 35 650 personnes.
Il existe cependant des différences dans l’évolution anticipée des populations de chacune des
zones commerciales. En effet, entre 2010 et 2016, la zone primaire devrait voir sa population
s’accroître d’environ 1 500 personnes alors que, durant la même période, celle de la zone
secondaire A n’augmentera que de 50 personnes et celle de la zone secondaire B, de tout au plus
une centaine de personnes.
Pour la zone commerciale totale, le nombre de ménages devrait s’accroître d’environ 400 entre
2010 et 2016 ; en d’autres termes, les pertes anticipées dans le nombre de ménages de la zone
devraient être en grande partie compensées par l’ajout des unités d’habitation prévues sur le site.
En 2012, soit l’année prévue pour la réalisation du projet, on estime que la population de la zone
commerciale devrait regrouper 36 380 personnes dont 14 700 dans la zone primaire. Cette
dernière donnée considère la construction des 395 unités de logement prévues sur le site.
14

22. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Projet Millen / Gouin
Évolution de la population dans la zone commerciale
Zone commerciale Région
Années métropolitaine de
Primaire Secondaire A Secondaire B Total Montréal
2001 1 13 833 9 927 11 712 35 472 3 449 245
2006 1 13 878 10 110 11 497 35 485 3 635 570
2010 2 14 000 10 150 11 500 35 650 ---
2011 2 14 020 10 150 11 500 35 670
2012 2 14 700 10 160 11 520 36 380 ---
2016 2 15 500 10 200 11 600 37 300 ---
Variations
2006 / 2001 0% 2% -2% 0% 5%
2011 / 2006 6% 0% 0% 3% ---
2016 / 2011 5% 0% 1% 3% ---
2011 / 2001 6% 2% -2% 3% ---
2016 / 2006 12% 1% 1% 5% ---
Projet Millen / Gouin
Évolution ménages dans la zone commerciale
Zone commerciale Région
Années métropolitaine de
Primaire Secondaire A Secondaire B Total Montréal
2001 1 6 943 4 682 5 534 17 159 1 425 220
2006 1 6 923 4 642 5 641 17 206 1 525 630
2010 2 6 950 4 625 5 675 17 250 ---
2011 2 6 960 4 600 5 675 17 235
2012 2 7 355 4 580 5 670 17 605 ---
2016 2 7 500 4 500 5 650 17 650 ---
Variations
2006 / 2001 0% -1% 2% 0% 7%
2011 / 2006 6% -1% 1% 2% ---
2016 2011
2001 / 1991 2% -2% 0% 0% ---
2011 / 2001 6% -2% 2% 3% ---
2016 / 2006 8% -3% 0% 3% ---
1
Source: Recensements de Statistique Canada.
2
Source: Projection d'Altus Géocom.
15

23. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
3.3 Profil socio-économique, 2006
Le tableau de la page suivante présente les principales statistiques descriptives de la population
de la zone commerciale en 2006 au moment du dernier recensement de Statistique Canada. Le
profil des effectifs des trois composantes spatiales de la zone est présenté. Ces profils sont
comparés à celui de l’ensemble de la population de la région métropolitaine de recensement
(RMR) de Montréal.
Tranches d’âge
La population de la zone commerciale est plus âgée (40,8 ans) que celle de la RMR de Montréal
(39,2 ans). Mais un examen des données selon les tranches d’âge a permis de mettre en relief
quelques différences importantes :
La proportion de personnes âgées de 65 ans et plus est plus élevée dans la zone
secondaire A (17%) que dans la zone secondaire B (15%) et la zone primaire (15%). Pour la
RMR de Montréal, cette proportion est de 14%.
Pour l’ensemble des entités géographiques de la zone commerciale, la cohorte des 0-19 ans
est moins importante (20%) que dans l’ensemble régional (24%).
Langue maternelle
Dans l’ensemble, la population de la zone commerciale est majoritairement francophone (70%).
Plus du quart (28%) de la population est de langue maternelle autre que le français ou l’anglais
alors que la proportion de la population de langue maternelle anglaise ne représente que 2%.
Dans la zone commerciale, outre les francophones et les anglophones, on n’observe pas de
prédominance très marquée d’un groupe linguistique particulier. L’italien, l’arable, l’espagnol et le
créole sont les seules autres langues maternelles qui représentent 2% ou plus de la population.
Taille des ménages
Avec 2,1 personnes en moyenne, les ménages de la zone commerciale sont plus petits que dans
l’ensemble de la RMR de Montréal (2,3). Il existe très peu d’écart à cet égard dans les diverses
composantes de la zone commerciale.
En fait, près de la moitié (45 %) de la population de la zone commerciale vit seul(e) et 29 %, avec
une autre personne. En comparaison, seulement 32 % de la population de la RMR de Montréal vit
seul(e). En contrepartie, les ménages de quatre personnes ou plus sont peu nombreux dans la
zone commerciale (13 %) comparé à 20% dans la RMR de Montréal.
16

24. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Revenu des ménages (2005)
Le revenu moyen des ménages de l’ensemble de la zone commerciale (54 802$) est inférieur
d’environ 13% à celui des ménages de la RMR de Montréal (63 038$). On remarque cependant de
petites différences entre les diverses entités de la zone commerciale. En effet, le revenu moyen
des ménages des zones primaire et secondaire B est respectivement 10,8% et 12,5% inférieur à
la moyenne de la grande région de Montréal alors que celui des ménages de la zone secondaire A
est 17,1% inférieur à la moyenne régionale.
Projet Millen / Gouin
Profil sociodémographique de la population de la zone commerciale
Zone commerciale
RMR de
Variable
Primaire Secondaire A Secondaire B Total MontréL
Tranches d'âge
0 à 9 ans 9% 10% 11% 12% 11%
10 à 19 ans 10% 9% 16% 13% 13%
20 à 34 ans 23% 21% 19% 17% 20%
35 à 54 ans 32% 31% 29% 26% 31%
55 à 64 ans 12% 12% 12% 11% 11%
65 ans et plus 15% 17% 13% 21% 14%
Âge moyen 40,9 41,6 38,1 41,8 39,2
Langue maternelle
Français 73% 69% 67% 70% 65%
Anglais 2% 2% 2% 2% 12%
Italien 2% 6% 3% 4% 3%
Arabe 6% 6% 8% 7% 3%
Espagnol 4% 3% 5% 4% 3%
Créole 2% 3% 4% 3% 1%
Tamoul 1% 0% 2% 1% 0%
Autres 10% 11% 9% 9% 13%
Taille des ménages
Une personne 45% 43% 45% 45% 32%
Deux personnes 30% 32% 27% 29% 32%
Trois personnes 12% 13% 13% 13% 16%
Quatre personnes ou plus 13% 12% 15% 13% 20%
Personnes / ménage 2,0 2,2 2,0 2,1 2,3
Revenu du ménage 1
Moins de 20 000 $ 26% 25% 26% 26% 18%
20 000 $ à 39 999 $ 25% 26% 26% 25% 24%
40 000 $ à 59 999 $ 18% 20% 15% 18% 19%
60 000 $ à 79 999 $ 11% 11% 11% 11% 14%
80 000 $ à 99 999 $ 7% 6% 6% 6% 9%
100 000 $ et plus 14% 12% 16% 14% 16%
Revenu moyen du ménage 56 251 $ 52 234 $ 55 146 $ 54 802 $ 63 038 $
Région Métropolitaine de
89,2 82,9 87,5 86,9 100
Montréal = 100
Source: Statistique Canada. Recensement de 2006.
1) Revenu brut du ménage en 2005.
17

25. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
3.4 Analyse de la concurrence
3.4.1 Magasins d’alimentation
L’inventaire de la concurrence a été effectué originalement au cours du mois de novembre 2006 et
mis à jour en janvier 2010. Les magasins d’alimentation de la zone commerciale ont été
dénombrés. Leur superficie locative brute a été recueillie à partir, d’une part, des bases de
données d’Altus Géocom et, d’autre part, de visites sur le terrain.
Le classement des établissements suit la typologie suivante :
Supermarchés
Les supermarchés considérés aux fins de cette analyse sont les établissements de plus de 5 000
4
pieds carrés desservant le marché de la commande centrale .
Épiceries
Petits supermarchés de moins de 5 000 pieds carrés et petites épiceries de quartier avec comptoir
de viande fraîche.
Magasins spécialisés en alimentation
Boucheries;
Charcuteries et fromageries;
Magasins de fruits et légumes;
Pâtisseries et boulangeries;
Autres (magasins combinés, poissonneries, aliments en vrac, confiseries, aliments naturels,
épiceries et spécialités ethniques, etc.).
Dépanneurs (et petites épiceries de quartier sans comptoir de viande fraîche)
Le tableau de la page suivante présente les résultats sous forme synthèse. On a dénombré 62
magasins d’alimentation dans la zone commerciale. Ensemble, ils occupent une superficie locative
brute d’environ 186 220 pieds carrés. Près de 29% des superficies inventoriées sont situées dans
la zone primaire, 26% dans la zone secondaire A et 45% dans la zone secondaire B. Les faits
saillants de l’analyse de cette structure commerciale sont présentés ci-dessous :
4
Le marché de la commande centrale est celui des achats qui sont réalisés hebdomadairement par la grande majorité des
ménages et qui permet de combler l’ensemble ou une très grande partie des besoins en produits alimentaires.
18

26. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Projet Millen / Gouin
Inventaire des magasins d'alimentation de la zone commerciale
Zone primaire Zone secondaire A Zone secondaire B Total
Nbre SLB 1 Nbre SLB 1 Nbre SLB 1 Nbre SLB 1
Supermarché 2 23 000 1 36 800 1 55 000 4 114 800
Autre type de magasins d'alimentation
Épicerie, magasin combiné et épicerie ethnique 2 3 000 1 790 5 13 560 8 17 350
Magasin spécialisé 11 13 820 2 1 290 4 4 580 17 19 690
Dépanneur 16 13 940 8 9 830 9 10 610 33 34 380
Sous-total 29 30 760 11 11 910 18 28 750 58 71 420
TOTAL 31 53 760 12 48 710 19 83 750 62 186 220
Source: Altus Géocom
1) Superficie locative brute, en pieds carrés
Les 4 supermarchés recensés couvrent environ 114 800 pieds carrés. Ils représentent ainsi
un peu moins des deux tiers (62%) de la superficie totale des commerces en alimentation
recensés.
Comme le montre le tableau de la page suivante, la taille des supermarchés de la zone
commerciale oscille entre 8 500 et 55 000 pieds carrés. On retrouve deux supermarchés à
grande surface sur le territoire de la zone commerciale, c’est-à-dire dont la superficie
dépasse les 35 000 pieds carrés. Il s’agit du supermarché Loblaws du boulevard Henri-
Bourassa (zone secondaire B – 55 000 pieds carrés pour la partie alimentation seulement)
et du supermarché Métro Plus de la rue Fleury (zone secondaire A – 36 800 pieds carrés).
Les deux supermarchés de la zone primaire sont quant à eux de plus petite taille :
supermarché IGA de la rue Fleury (8 500 pieds carrés) et supermarché Provigo du
boulevard St-Laurent (14 500 pieds carrés).
On dénombre 58 petites épiceries et magasins spécialisés en alimentation sur l’ensemble du
territoire de la zone commerciale et ils occupent près de 71 420 pieds carrés, soit 38% de
l’inventaire total en alimentation. Mentionnons que la moitié (29 magasins) de ceux-ci sont
situés dans la zone primaire (30 760 pieds carrés).
Enfin, on trouve 33 dépanneurs dans la zone commerciale dont près de la moitié (48%) sur
le territoire de la zone primaire (16 établissements occupant 13 940 pieds carrés). Dans
l’environnement immédiat du site, on retrouve trois dépanneurs. Le premier est situé à
l’intérieur de la station de métro Henri-Bourassa (sans nom), le second à l’intersection Henri-
Bourassa (Dépanneur Surplus) et Basile-Routhier et le dernier, à l’intersection Henri-
Bourassa et Lajeunesse (Super Relais Pétro-Canada).
19

27. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Superficie des supermarchés de la zone commerciale
Superficie brute
Supermarché Localisation
(pi.ca.)
Zone primaire
IGA Fleury/Péloquin 8 500
Provigo St-Laurent/Prieur 14 500
Sous-total 2 supermarchés 23 000
Zone secondaire A
Métro Plus Fleury/Garnier 36 800
Zone secondaire B
Loblaws* Henri-Bourassa/Meilleur 55 000
TOTAL 4 supermarchés 114 800
Source: Altus Géocom
* Superficie alimentaire seulement
Supermarchés dans les zones limitrophes
On dénombre également plusieurs supermarchés et épiceries aux limites de la zone commerciale.
Comme nous le verrons un peu plus loin dans l’analyse, ces établissements ont un effet sur les
comportements d’achat des résidants de la zone commerciale. On en dénombre sept:
Adonis – L’Acadie/Sauvé 34 500 pi. ca
Tradition – Lajeunesse/Legendre 4 000 pi. ca.
Métro – É.-Journault/A.-Grasset 30 600 pi. ca.
Maxi&Cie – Papineau/Métropolitaine 60 000 pi. ca.
Omni – Sauvé/de Lorimier 3 500 pi. ca.
Provigo – Henri-Bourassa/Parthenais 11 000 pi. ca.
La présence d’un magasin entrepôt Costco au Marché Central (à l’intersection L’Acadie et
Louvain) est également à signaler puisqu’une partie importante de ses ventes sont attribuables
aux denrées alimentaires.
Notons également qu’on retrouve 3 magasins de la Société des Alcools du Québec (SAQ) dans la
zone commerciale : SAQ Express, à l’intersection Lajeunesse/Prieur (zone primaire), SAQ
Classique (Place Fleury ; zone secondaire A) et SAQ Sélection à l’intersection Henri-
Bourassa/Hogue (zone secondaire B). Il n’existe aucun magasin à rayons dans la zone
commerciale ou à sa périphérie.
La carte géographique de la page suivante présente la localisation des principaux supermarchés
et épiceries de la zone commerciale et ceux situé à sa périphérie.
20

28. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
21

29. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
3.4.2 Pharmacies
Il existe six pharmacies à l’intérieur de la Pharmacies de la zone commerciale
zone d’étude. Toutes, sauf une, sont
Enseigne Localisation SLB 1
localisées sur la rue Fleury.
Pharmaprix Fleury / Papineau 11 000
Trois pharmacies occupent plus de 10 000 Jean Coutu Fleury / Chambord 11 000
Clini Plus Fleury / Meunier 1 000
pieds carrés de superficie locative brute et
Pharmaprix Fleury / St-Laurent 13 000
prédominent dans le marché : deux Brunet Fleury / Waverly 3 000
succursales Pharmaprix et une Jean Coutu. Unipharm Berri / Gouin 1 000
La carte de la page précédente montre leur TOTAL 40 000
localisation. On constate que la concurrence Source: Altus Géocom
1) Superficie locative brute, en pieds carrés
est relativement faible à proximité immédiate
du site ; on ne trouve qu’une petite succursale de l’enseigne Unipharm à l’intersection Berri et
Gouin. Le contexte est donc favorable à l’implantation d’une grande pharmacie sur le site, d’autant
plus qu’elle sera complémentaire à l’opération du supermarché. Il y a en effet d’importants
avantages à jumeler supermarchés et pharmacies : ces deux types d’établissements de biens
courants, pour lesquels les comportements d’achat sont récurrents (souvent sur une base
hebdomadaire), s’échangent mutuellement la clientèle et peuvent ainsi développer des effets de
synergie.
3.4.3 Projets d’implantation, de rénovation ou d’agrandissement
À notre connaissance, il n’existe à ce jour aucun projet concret de construction de supermarchés
dans la zone commerciale. Cependant, le supermarché IGA de la rue Fleury (à l’intersection de
l’avenue Péloquin) devrait fermer ses portes suite à l’ouverture du supermarché IGA sur le site
analysé.
22

30. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
3.5 Comportements d’achat
3.5.1 Méthodologie
Une enquête téléphonique a été entreprise auprès de 408 Profil des répondants
ménages de la zone commerciale entre le 9 et le 12 Caractéristique %
novembre 2006 afin de dresser le portrait des Zone commerciale1
comportements d’achat en matière d’alimentation. Primaire 42%
Secondaire A 27%
Secondaire B 31%
Les données brutes ont été pondérées selon la zone
commerciale, l’âge du répondant et la taille du ménage Langue d'entrevue
Français 97%
afin d’assurer la meilleur représentativité de l’échantillon Anglais 3%
par rapport à l’ensemble de la population de la zone Groupe d'âge2
commerciale. 18-24 ans 4%
25-34 ans 15%
35-44 ans 19%
De façon spécifique, l’enquête, d’une longueur moyenne 45-54 ans 18%
de 5 minutes, a permis de recueillir des informations 55-64 ans 16%
65 ans et plus 28%
précises sur le lieu des achats et le montant dépensé
Occupation du logement
dans les supermarchés et les magasins spécialisés en Propriétaire 43%
alimentation durant une période donnée. La compilation Locataire 57%
de ces informations a notamment permis de calculer la Possession d'une automobile
part locale et les fuites commerciales. Oui 66%
Non 34%
La part locale se définit comme la proportion des Sexe
Homme 29%
dépenses totales de la population d’une zone donnée qui Femme 71%
sont réalisées dans les établissements situés à l’intérieur Revenu du ménage3
de cette même zone. Ce sont donc les achats effectués « Moins de 20 000$ 20%
20 000$ à 29 999$ 16%
localement ». 30 000$ à 39 999$ 17%
40 000$ à 59 999$ 18%
Les fuites commerciales représentent la proportion des 60 000$ à 79 999$ 7%
80 000$ et plus 22%
dépenses totales des résidants qui sont effectuées dans
des magasins situés à l’extérieur de la zone étudiée. La 1
Avant pondération, la répartition des répondants par
zone était la suivante: primaire (53%), secondaire A
somme de la part locale et des fuites commerciales (21%) et B (26%).
totalise nécessairement 100% ou, en termes absolus, la 2
Âge du répondant
3
valeur totale du potentiel de dépenses des résidants de la Près de 22% des répondants ont refusé de répondre
à cette question.
zone de marché. Source: Enquête téléphonique, Altus Géocom (2006)
Les autres informations obtenues à l’aide du sondage
sont:
la distribution des dépenses alimentaires selon le type de magasin;
la part de marché de chaque supermarché de la zone commerciale;
23

31. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
l’importance des achats réalisés dans les magasins-entrepôts Costco dont, notamment, la
part de marché de la succursale du Marché Central.
3.5.2 Distribution des dépenses alimentaires selon le type de magasin
Seulement une partie des achats alimentaires sont effectués dans les supermarchés. En fonction
de l’ampleur et des caractéristiques de l’offre, du type de milieu et des spécificités socio-
économiques de la population, une portion plus ou moins importante des achats est réalisée dans
les magasins spécialisés ou dans les petites épiceries de quartier, les dépanneurs et les autres
canaux de distribution comme Costco, Wal-Mart, Jean Coutu, etc.
Règle générale, le supermarché a une présence plus forte dans les zones de banlieue; les sites
commerciaux y sont plus polarisés qu’en milieu urbain dense. Il est d’ailleurs souvent intégré ou
adjacent à un centre commercial et exige presque toujours l’utilisation de la voiture. À l’opposé, la
petite épicerie et le magasin spécialisé dominent en
milieu urbain central. L’offre commerciale y est plus Distribution des dépenses alimentaires
totales selon le type de magasin au Québec,
diffuse et les magasins, plus nombreux et plus petits,
2007
rayonnent sur des territoires plus restreints.
5 Répartition des
D’après les données de Statistique Canada , les Type de magasin
dépenses
résidants de la province de Québec effectuent autour de
77% de leurs dépenses alimentaires hebdomadaires Supermarchés1 77%
dans les supermarchés et les épiceries (ces données Magasins spécialisés 13%
excluent les dépenses pour la restauration et les produits Dépanneurs 2%
Autres2 8%
non alimentaires qu’on retrouve dans les supermarchés,
les épiceries et les dépanneurs). TOTAL 100%
1
Incluant les petites épiceries
La compilation des données de l’enquête téléphonique a 2
Autres canaux de distribution (5,4%) et achats au cours de
voyages (2,6%)
permis de dresser une distribution similaire pour les Source: Statistique Canada, 2007.
résidants de la zone commerciale. Les résultats sont
présentés sur le tableau qui suit.
5
Statistique Canada, Dépenses alimentaires des familles au Canada.
24

32. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Distribution des dépenses alimentaires des résidants
Zone commerciale
TOTAL
Primaire Secondaire A Secondaire B
Supermarché 73% 71% 68% 71%
Épicerie 2% 2% 2% 2%
Magasin spécialisé 8% 6% 7% 7%
Pharmacie et magasin à rayons 2% 3% 2% 2%
Dépanneur 7% 6% 12% 9%
Costco 8% 12% 9% 9%
TOTAL 100% 100% 100% 100%
Source: Altus Géocom, résultats du sondage
On constate que les comportements d’achat des résidants de la zone commerciale sont
légèrement différents de ceux des résidants de la province de Québec en général. Les résidants
de la zone commerciale dépensent davantage dans les dépanneurs et les autres types de
magasins (Costco, pharmacie et magasin à rayons) que la moyenne des Québécois. À l’inverse,
ils dépensent moins que la moyenne québécoise dans les supermarchés (71% comparativement à
77% dans l’ensemble de la province) et les magasins spécialisés (7% comparativement à 13%).
Il convient cependant de souligner que les données de Statistique Canada ne tiennent compte que
des achats de denrées alimentaires alors que pour notre sondage, les dépenses déclarées
concernaient l’ensemble des items achetés dans les supermarchés, épiceries, magasins
spécialisés et dépanneurs.
6
Mentionnons que le réseau des magasins Costco s’attribue quant à lui près de 9% du marché de
la zone commerciale. La presque totalité de ces achats sont destinés à la succursale du Marché
Central (92%).
3.5.3 Supermarchés
Le tableau de la page suivante montre les résultats détaillés de l’enquête téléphonique concernant
les comportements d’achat en matière de supermarchés et d’épiceries. Globalement, la part locale
de la zone commerciale s’établit à 76% et les fuites, à 24%. Le tableau suivant montre les parts de
marché des principaux supermarchés de la zone commerciale.
6
Achats alimentaires seulement.
25

33. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Part de marché des principaux supermarchés
fréquentés par les résidants de la zone commerciale
Zone Part de
Bannière Localisation
commerciale marché
Métro Plus Fleury/Garnier Secondaire A 33%
Provigo St-Laurent/Prieur Primaire 19%
Loblaws Henri-Bourassa/Meilleur Secondaire B 17%
IGA Fleury/Péloquin Primaire 7%
Part locale 76%
Adonis Sauvé/L’Acadie Hors zone 6%
Maxi&Cie Papineau/Métropolitaine Hors zone 6%
Maxi (1 Sauvé/L’Acadie Hors zone 3%
Métro Émile-Journault/André-Grasset Hors zone 2%
Autres supermarchés 7%
Fuites 24%
TOTAL 100%
Source: Altus Géocom, résultats du sondage
1) On notera que ce supermarché, fermé depuis janvier 2007, n'avait qu'une part de marché très faible;
les calculs de la la mise à jour n'en ont été affectés que marginalement.
Par ailleurs, 26% des dépenses totales déclarées au titre des supermarchés ont été effectuées
dans les établissements de la zone primaire, 33% dans ceux de la zone secondaire A et 17% dans
ceux de la zone secondaire B.
Les résultats présentés ci-haut donnent le portrait des comportements d’achat de l’ensemble des
résidants de la zone commerciale. Le tableau de la page suivante et les quelques paragraphes qui
suivent offrent le détail pour chaque composante spatiale de la zone commerciale. Il convient de
noter que la présente analyse d’impact repose sur les résultats du sondage téléphonique de
novembre 2006 (ajustés pour la fermeture du Maxi Côte-Vertu); nous considérons que la relative
stabilité du bassin de population de même que celle de la structure concurrentielle nous
permettent de l’utiliser à nouveau sans autre modification
Pour l’ensemble de la zone commerciale, les fuites sont majoritairement (17%) dirigées vers
quatre supermarchés : Adonis, L’Acadie/Sauvé (6%), Maxi&Cie, Papineau/Métropolitaine (6%),
Maxi, Sauvé/L’Acadie (3%) (fermé en janvier 2007) et Métro, Émile-Journault/André-Grasset (2%).
26

34. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Distribution spatiale des dépenses dans les supermarchés
selon le lieu de résidence
Part des dépenses des résidants de la zone
Primaire Secondaire A Secondaire B Total
Zone primaire
Provigo – St-Laurent/Prieur 19% 2% 30% 19%
IGA – Fleury/Péloquin 13% 6% 1% 7%
Sous-total zone primaire 32% 8% 31% 26%
Zone secondaire A
Métro Plus – Fleury/Garnier 35% 56% 14% 33%
Zone secondaire B
Loblaws – Henri-Bourassa/Meilleur 11% 6% 33% 17%
Part locale 78% 70% 78% 76%
Extérieur de la zone commerciale
Adonis – Sauvé/L’Acadie 4% 6% 7% 6%
Maxi – Sauvé/L’Acadie (1 2% 0% 6% 3%
Métro – Émile-Journault/André-Grasset 3% 4% 0% 2%
Autres 9% 10% 13% 11%
Provigo – Henri-Bourassa/Parthenais 1% 2% 0% 1%
Maxi&Cie – Papineau/Métropolitain 5% 12% 4% 6%
Loblaws - Pie-IX/Industriel 0% 3% 0% 1%
Autres supermarchés réseau Sobeys 5% 2% 3% 4%
Autres supermarchés 2% 1% 2% 1%
Sous-total 13% 20% 9% 13%
Total - fuites commerciales 22% 30% 22% 24%
TOTAL 100% 100% 100% 100%
Source: Altus Géocom, résultats du sondage.
1) Fermé en janvier 2007
Résidants de la zone primaire
La part locale des résidants de la zone primaire s’établit à 78%. Plus des deux tiers de leurs
dépenses sont réalisées dans les magasins des zones primaire (32%) et secondaire A (35%). La
zone secondaire B ne recueille que 11% des dépenses.
Le supermarché Métro Plus de la rue Fleury (zone secondaire A) s’accapare à lui seul 35% des
dépenses de ces résidants, dépassant largement les deux supermarchés de la zone primaire (IGA
Fleury/Péloquin – 13% et Provigo St-Laurent/Prieur – 19%). Le supermarché Loblaws de la zone
secondaire B obtient pour sa part 11% des dépenses en supermarché des résidants de la zone
primaire.
27

35. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
En ce qui concerne les fuites (22%), elles sont en partie dirigées vers les supermarchés Adonis de
la rue Sauvé (4%) et Maxi&Cie de l’avenue Papineau (5%). Le reste des fuites (13%) est distribué
parmi un grand nombre de supermarchés de sorte qu’aucun d’eux ne récolte une part de marché
significative.
Résidants de la zone secondaire A
La part locale des résidants de la zone secondaire A s’élève à 70%. La plus grande partie de leurs
dépenses sont faites dans les magasins de la zone secondaire A (56%) alors que les
supermarchés des zones primaire et secondaire B récoltent une portion beaucoup plus petite des
dépenses de ces résidants (8% et 6% respectivement).
Le supermarché de la zone commerciale le plus dominant dans les comportements d’achat des
résidants de la zone secondaire A est le supermarché Métro Plus de la rue Fleury (intersection
Garnier) qui recueille près de 56% de part de marché. Les autres supermarchés importants sont le
IGA Fleury/Péloquin (6%) et le Loblaws Henri-Bourassa/Meilleur (6%).
Trois supermarchés accaparent la grande majorité (22%) des fuites : Maxi&Cie,
Papineau/Métropolitaine (12%), Adonis, L’Acadie/Sauvé (6%) et Métro, Émile-Journault/André-
Grasset (4%). La part de marché des autres supermarchés situés à l’extérieur de la zone
commerciale (8% au total) est répartie parmi un grand nombre d’établissements de sorte qu’aucun
d’eux ne récolte une part de marché significative.
Résidants de la zone secondaire B
À l’instar des résidants de la zone primaire, les résidants de la zone secondaire B effectuent 78%
de leurs achats en supermarché dans des magasins situés sur le territoire de la zone
commerciale. Les magasins de la zone primaire accaparent 31% de leurs dépenses, ceux de la
zone secondaire A, 14%, et ceux de la zone secondaire B, 33%.
Deux supermarchés recueillent près des deux tiers (63%) des dépenses en supermarché : le
Loblaws, Henri-Bourassa/Meilleur (33%) et le Provigo, St-Laurent/Prieur (30%). Le seul autre
supermarché de la zone commerciale avec une part de marché significative est le Métro Plus
Fleury/Garnier (14%).
À l’extérieur de la zone commerciale, les supermarchés les plus importants sont le Adonis,
L’Acadie/Sauvé (7%), le Maxi, L’Acadie/Sauvé (6%) (fermé en janvier 2007) et le Maxi&Cie,
Papineau/Métropolitaine (4%). Aucun autre supermarché situé à l’extérieur de la zone
commerciale n’obtient de part de marché significative.
3.5.4 Magasins spécialisés en alimentation
Toutes catégories de magasins spécialisés confondues, la part locale pour l’ensemble de la zone
commerciale s’établit à 49%. La part locale est plus élevée chez les résidants de la zone
28

36. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
secondaire A (67%) que chez ceux des zones primaire (46%) et secondaire B (44%). Les
magasins de la zone primaire recueillent 34% des dépenses, ceux de la zone secondaire A 3% et
ceux de la zone secondaire B, 12%.
Distribution spatiale des dépenses dans les magasins spécialisés en alimentation
Part des dépenses des résidants de la zone
Primaire Secondaire A Secondaire B Total
Zone primaire 36% 59% 15% 34%
Zone secondaire A 3% 4% 2% 3%
Zone secondaire B 7% 4% 27% 12%
Part locale 46% 67% 44% 49%
Marché Jean-Talon 28% 16% 29% 26%
Ailleurs dans Ahuntsic-Cartierville 5% 6% 6% 5%
Ailleurs 21% 11% 21% 20%
Fuites 54% 33% 56% 51%
TOTAL 100% 100% 100% 100%
Source: Altus Géocom, résultats du sondage
Il est important de noter que le Marché Jean-Talon obtient une part de marché globale de 26%. Ce
résultat reflète la situation « hors saison » (octobre à mai) puisque le sondage a été réalisé au
mois de novembre et que nous comptabilisions les dépenses des deux semaines précédant le
sondage. Conséquemment, on peut penser que la part de marché du Marché Jean-Talon durant la
saison estivale (juin à septembre) est probablement plus élevée car c’est durant cette saison qu’on
y retrouve le plus grand nombre de maraîchers et de kiosques saisonniers.
L’ampleur de la part locale varie cependant selon les catégories de magasins spécialisés (en
excluant le Marché Jean-Talon). Ainsi, la part locale est très élevée pour les produits naturels et
biologiques (80%), élevée pour les boucheries (69%) et les boulangeries-pâtisseries (64%),
moyenne pour les fruits et légumes (52%) et beaucoup plus faible pour les autres catégories de
magasins spécialisés (25%). Le tableau suivant présente la distribution spatiale des dépenses
selon les catégories de magasins spécialisés.
29

37. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Distribution spatiale des dépenses dans les magasins spécialisés en alimentation
(Excluant le marché Jean-Talon)
Produits
Fruits et Boulangerie-
Boucherie naturels et Autre 1 Total
légumes pâtisserie
biologiques
Résidants de la zone primaire
Part dépensée dans la zone primaire 43% 51% 56% 32% 47% 50%
Part locale 64% 59% 59% 51% 56% 60%
Fuites commerciales 36% 41% 41% 49% 44% 40%
Résidants de la zone secondaire A
Part dépensée dans la zone secondaire A 0% 0% 8% 8% 0% 3%
Part locale 82% 57% 78% 100% 13% 76%
Fuites commerciales 18% 43% 22% 0% 87% 24%
Résidants de la zone secondaire B
Part dépensée dans la zone secondaire B 72% 32% 5% 0% 12% 34%
Part locale 72% 43% 53% 93% 12% 55%
Fuites commerciales 28% 57% 47% 7% 88% 45%
Résidants de la zone commerciale
Part dépensée dans la zone primaire 32% 38% 55% 70% 14% 40%
Part dépensée dans la zone secondaire A 0% 3% 6% 10% 0% 4%
Part dépensée dans la zone secondaire B 37% 11% 3% 0% 11% 16%
Part locale 69% 52% 64% 80% 25% 60%
Fuites commerciales 31% 48% 36% 20% 75% 40%
Source: Altus Géocom, résultats du sondage
1
Charcuterie-fromagerie, poissonnerie, etc.
Il convient de noter ici que le relevé des dépenses alimentaires, tel que tiré des résultats du
sondage, montre les montants dépensés selon la catégorie de magasin et non pas en fonction de
la catégorie de biens achetés. Ainsi, même si nous obtenons 0% dans certains types de
magasins, ceci ne signifie pas que les résidants de la zone n’en consomment pas; leurs achats ont
peut être été effectués à l’épicerie ou au supermarché auquel cas ces dépenses auront été
comptabilisées avec les autres montants dépensés dans les supermarchés.
3.6 Potentiel en alimentation
La méthode d’évaluation du potentiel alimentaire repose sur les données de Statistique Canada.
Elle consiste à appliquer un niveau de dépenses per capita, basé sur la moyenne québécoise, au
chiffre de population de la zone commerciale.
Les ventes effectuées par les magasins d’alimentation du Québec (supermarchés, épiceries,
magasins spécialisés et dépanneurs) se chiffraient à 19,1 milliards en 2008. Pour la même année,
on estime la population québécoise à 7 782 561 personnes. Ainsi, la dépense moyenne
s’établissait à 2 453 $ per capita soit 47,20 $ sur une base hebdomadaire.
30

38. IMPACT COMMERCIAL, GOUIN-MILLEN
ANALYSE DE MARCHÉ
Cette donnée québécoise pour 2008 a Estimation du potentiel de ventes per capita
Supermarchés, épiceries, spécialistes et dépanneurs
ensuite fait l’objet d’une pondération afin de Province de Québec, 2008
refléter le profil socio-économique de la
population de la zone commerciale. On Étapes Total
reconnaît en effet que deux variables Ventes en 2008 1
1er trimestre, 2008 4 453 263 000 $
agissent particulièrement sur le niveau des
2e trimestre, 2008 4 788 865 000 $
dépenses alimentaires : le revenu et la taille 3e trimestre, 2008 4 890 252 000 $
des ménages. Les résultats de nos 4e trimestre, 2008 4 965 190 000 $
estimations, lesquelles ont été actualisées Total 19 097 570 000 $
pour refléter la situation présente (2010),
sont présentés sur le tableau ci-dessous. Population du Québec, 2008 2 7 782 561
Potentiel hebdomadaire per capita 47,20 $
Ainsi, en 2012, la zone commerciale devrait
générer un potentiel hebdomadaire de 1) Source: Statistique Canada. Commerce de détail, 63-005 au catalogue
2) Source: Statistique Canada. Estimation postcensitaire au 1er janvier 2009
1 722 300 $. Cela représente une somme
annuelle de 89,5 millions $ (valeur actuelle du dollar). Ce potentiel sera disponible pour les
magasins d’alimentation de la zone commerciale comme pour ceux de l’extérieur.
Estimation du potentiel de marché alimentaire1
hebdomadaire dans la zone commerciale du supermarché
IGA Gouin/Millen, Montréal
Zone commerciale
Principales étapes
Primaire Secondaire A Secondaire B
Dépenses moyennes par
personne / province de Québec ($ actuel) 49,25 $ 49,25 $ 49,25 $
Indice de pondération utilisé 97% 95% 96%
Dépenses moyennes par personne
/ secteur à l'étude 47,75 $ 46,80 $ 47,30 $
Nombre de personnes du
secteur en 2012 14 700 10 160 11 520
Potentiel hebdomadaire du secteur 701 900 $ 475 500 $ 544 900 $
Total du potentiel 1 722 300 $
Source: Altus Géocom
1
Supermarchés, épiceries, spécialistes et dépanneurs
Seulement une partie de ce potentiel est dépensée dans les supermarchés; le reste est dirigé vers
les petites épiceries et les autres types de magasins d’alimentation. L’enquête téléphonique a
donné des indications précises sur la distribution des achats alimentaires des résidants de la zone
commerciale en fonction du type de magasin. Ainsi, d’après ces données, la distribution du
potentiel alimentaire de la zone commerciale est telle que montrée sur le tableau qui suit.
31