Le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan et perspectives 2013

Le marché des bureaux en Ile-de-France
Bilan & Perspectives 2013

3  Le marché des bureaux en Ile-de-France – Bilan & Perspectives 2013

l’Europe sont de nouveau entrés en récession, subissant
Editorial l’engrenage de la « trappe à austérité » : attrition de la
demande intérieure, dégradation rapide des indicateurs
d’activité et de confiance, chômage, récession, dérapage
continu des déficits et des dettes ; et finalement
entraînement des autres pays de la zone euro dans le
« double-dip ».
Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance
économique est patente dans la zone euro (stagnation
puis recul du PIB). Début 2012 on remarque des situations
Economie acte 1 à 4 : pour le « double-dip » extrêmement contrastées d’un pays à l’autre : croissance
finalement c’est oui en Europe … dans les pays du Nord et en Allemagne, récession au Sud
et la France dans une position médiane à 0. Cet
Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives environnement dégradé a entraîné une chute rapide des
de décembre 2011, les perspectives économiques de la indicateurs de climat des affaires et d’activité dès le
zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année qui printemps dans les pays du « centre ».
s’achève n’est pas venue contredire cette prévision, au En effet, en matière de commerce international, les
contraire. 2012 est le résultat logique d’une mécanique premiers clients des entreprises européennes restent
d’évènements économiques et financiers qui agitent le avant tout européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europe
monde depuis 2007 et qui ont mené les économies de la représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la
zone euro au « double-dip » en 2012. France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; la
L’acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et récession d’une partie des pays européens ne pouvait pas
trouve son apogée en 2008 avec la faillite de LEHMAN ne pas impacter leurs partenaires économiques, et c’est le
BROTHERS. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en cas cette année.
récession des pays développés. Les Etats mettent en Ces dernières semaines, la publication des chiffres du PIB
œuvre de manière rapide et coordonnée des politiques « européen, bien que moins mauvais que prévu, confirme la
d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une récession et les prévisions pour le 4ème trimestre laissent
forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise entrevoir une nouvelle détérioration.
financière « privée » est également contrée par la prise en
charge par certains états de la dette toxique des banques Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,
(comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un certain l’actualité financière a également été chahutée cette
succès de ces politiques volontaristes coordonnées avec année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveau avoir
un rebond de la croissance économique en 2010. Pour lieu cet été sur les marchés financiers à propos des dettes
autant cette embellie est de courte durée souveraines des pays périphériques. Au mois de juillet de
puisqu’immédiatement suivie par la crise des dettes nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce de l’euro, et la
souveraines Européennes (Irlande et Grèce tout d’abord forte hausse des taux espagnols ont amené la BCE à
puis Espagne, Portugal et Italie) suite à l’explosion des prendre des positions affirmées qui ont ramené une
dettes des Etats. Finalement l’acte 4 commence quand, certaine forme de calme sur les marchés financiers. En
sous l’impulsion des acteurs de la finance mondiale, des parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâle III
grands organismes internationaux (FMI, OCDE) et de pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans
l’Europe, les pays « périphériques » mettent en œuvre des préexistants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie en
politiques d’austérité extrêmement sévères. raison du durcissement des conditions d’accès à la dette
pour l’ensemble des acteurs économiques.
Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance était
connu a priori, l’impact sur les économies en a été Dans ce panorama européen, la France occupe une
largement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur position médiane. Le PIB stagne depuis un an, mais
que provient la situation actuelle des pays européens. l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateurs
de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, mais
En effet, dans un premier temps l’équation communément moins que la moyenne européenne. La situation de
admise était que la réduction d’1 point de PIB du déficit l’emploi se détériore mois après mois, mais
structurel entraînait une baisse de la croissance d’1/2
point. Au mois d’octobre dernier, le FMI est revenu sur
cette analyse reconnaissant que l’impact des mesures
d’austérité a été très clairement sous-évalué et que le
coefficient de réduction de la croissance n’était pas de 0,5
mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les pays du Sud de


avec de fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la A l’inverse, le marché de l’investissement joue sa propre
France, en dépit de sa dette élevée et de la dégradation partition, nettement plus joyeuse. Depuis le début de
de sa notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s l’année, les volumes investis sur le marché parisien sont
en novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquement en avance sur 2011. Il paraît peu probable que cette
bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille avance soit conservée au 4ème trimestre compte tenu du
entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0 phénomène d’accélération qu’avait connu le marché en
compte tenu de l’inflation). 2011 en raison de la fin de l’avantage fiscal de l’article
210-E. Pour la fin d’année le total des investissements en
… qui trouve un écho partiel sur le marché des Ile-de-France devrait atteindre entre 10 et 11 milliards
bureaux en Ile-de-France d’euros.
Le marché de l’investissement pour l’année qui s’achève a
L’immobilier d’entreprise ne vivant pas en autarcie, les été marqué par quelques phénomènes à retenir. Tout
mauvaises conditions économiques ont impacté le marché d’abord la réelle ré-internationalisation des acteurs, avec
en 2012. Depuis le début de l’année, le marché locatif des une forte croissance des investissements réalisés par les
bureaux en Ile-de-France connait un ralentissement investisseurs étrangers.
proche de 20% comparativement à 2011. Les
anticipations pour la fin d’année conduisent à estimer que Les flux de capitaux entrant en France se sont diversifiés
le nombre de mètres carrés placés en Ile-de-France vers l’Est, avec une part significative réalisée par les
atteindront 2,1 millions de mètres carrés, ce qui investisseurs asiatiques et moyen-orientaux.
représenterait une baisse de l’ordre de 15% par rapport à
2011. D’autre part, le nombre de transactions de grande taille a
également progressé, avec pas moins de trois opérations
La crise économique se traduit à deux niveaux sur le de plus de 500 millions d’euros réalisées, du jamais vu
marché des bureaux parisiens. Tout d’abord dans depuis 2007. Les investisseurs actifs sur le marché
l’incapacité du marché à absorber son stock d’offre parisien sont toujours restés focalisés sur les actifs prime,
disponible qui demeure stable pour la 3ème année la concurrence féroce qu’ils s’y font ayant même entraîné
consécutive. Avec 3,5 millions de mètres carrés une contraction des taux de rendement des actifs les plus
immédiatement disponibles, le taux de vacance de l’Ile-de- recherchés. Enfin, on remarque cette année l’émergence
France se situe autour de 6,7% ; ce qui au niveau de nouveaux canaux de financements comme ceux
européen positionne Paris parmi les villes ayant les plus apportés par les sociétés d’assurance et les fonds de
faibles niveaux de disponibilité. La seule évolution notable dette qui se positionnent sur les actifs « core » et
sur le plan de l’offre disponible est la réduction, lente mais « core+ ».
constante, du nombre de mètres carrés neufs. La seconde
traduction concrète est l’évolution des loyers en 2012. Virginie Houzé
Dans la plupart des marchés, les valeurs locatives
Directeur Etudes et Recherche France
« faciales » sont orientées à la baisse depuis début 2012,
en particulier dans les secteurs où l’offre est abondante
(Croissant Ouest). Cette baisse des valeurs officielles
masque une évolution encore plus marquée sur les
valeurs économiques qui tendent à s’écarter de plus en
plus du loyer affiché.

Les entreprises, dans une logique de gestion de crise
focalisée sur les coûts, adoptent des comportements
opportunistes, recherchant la bonne affaire auprès de
propriétaires de plus en plus enclins à leur accorder des
mesures d’accompagnement conséquentes pour remplir
leurs immeubles.

De manière de plus en plus fréquente, les entreprises
mènent également des renégociations de leur baux,
utilisant toutes les opportunités qui leurs sont offertes pour
réduire leur loyer (périodes triennales, fins de baux,
indexation) alors que les bailleurs sont prêts à faire des
concessions croissantes pour conserver leurs locataires
en place.


Sans faire preuve d’un optimisme débordant, le marché
Le marché locatif doit surtout ce résultat honorable aux débouclages de très
grandes transactions initiées souvent plusieurs mois
s’ajuste au contexte auparavant, dont les dernières conditions suspensives ont
été levées récemment. Ainsi les transactions de plus de
économique 5 000 m² pesaient pour plus de 40% des surfaces prises à
bail en Ile-de-France à fin septembre.

Au-delà, deux tendances de fond semblent se dégager sur
ce segment de marché. Tout d’abord la part des
précommercialisations ne cesse d’augmenter. En 2009,
1/3 des surfaces louées était précommercialisé, les 2/3
restant ayant eu lieu sur des immeubles existants. En
2012, le ratio s’est inversé. Plus de la moitié des grandes
surfaces louées le sont sur des immeubles neufs non
livrés. Autre tendance majeure, la part croissante des
« Le remplissage des immeubles clés-en-main. Si les précommercialisations sont de plus
vacants est la priorité absolue des en plus nombreuses, ces dernières passent désormais
très largement par le biais d’opérations sur-mesure. La
propriétaires, avant même le niveau du
part des précommercialisations dites « standard » est
loyer facturé » deux fois moins importante qu’en 2009 au profit des clés-
en-main, notamment locatifs, qui représentent près de la
Jacques Bagge moitié des grandes surfaces prélouées en 2012.
Directeur du département Agence
Dans le cas des grandes opérations supérieures à
Les grands clés-en-main ont permis au marché de 25 000 m², cette année on parle exclusivement de clés-
sortir la tête de l’eau en-main locatifs et de comptes-propres utilisateurs dont la
principale motivation demeure le regroupement et la
Quasiment atone depuis le début de l’année, la croissance consolidation d’effectifs.
économique n’a pas été au rendez-vous. Pour autant le
marché locatif de bureaux devrait enregistrer cette année
encore environ 2,1 millions de m² placés, bien qu’en repli
par rapport à l’année dernière.

Répartition de la demande placée > 5 000 m² en 2012 *

Source : Jones Lang LaSalle
* fin septembre


Comment expliquer ce phénomène ? L’offre : entre surabondance et pénurie

Tout d’abord c’est l’illustration de la professionnalisation Depuis presque trois ans, le stock de bureaux disponibles
de la fonction immobilière. L’immobilier est piloté par des en Ile-de-France se maintient à un niveau égal autour de
directions immobilières qui aujourd’hui se spécialisent, et 3,6 millions de m², ce qui représente à fin septembre un
qui ont davantage d’exigences avec des cahiers des taux de vacance de 6,75% pour la région. La relative
charges très précis. Par ailleurs si un bon nombre décélération de la demande n’a donc pas entraîné de
d’entreprises se tourne vers ce type d’opération c’est que remontée de l’offre immédiate cette année.
l’offre existante de bureaux sur le marché ne correspond
pas forcément à leurs attentes, ni à leurs besoins La crise a mis en exergue des différences extrêmement
spécifiques. marquées entre les zones géographiques en termes de
disponibilité. Dans l’ensemble nous assistons à un marché
Aujourd’hui par exemple le modèle du campus est très de l’offre à deux vitesses avec d’une part Paris qui souffre
apprécié des entreprises, ces dernières délaissant d’un manque de produits et d’offres de qualité, et d’autre
quelque peu le modèle de la tour jugée parfois coûteuse part une 1ère couronne qui est globalement « offreuse »,
et un peu arrogante. Ainsi cette année, les entreprises voire « sur-offreuse » dans l’ouest francilien.
ayant réalisé les plus grosses transactions, EDF
(33 000 m² à Palaiseau), THALES (49 000 m² à Vélizy- Avec un taux de vacance de 4,3%, l’offre dans Paris intra-
Villacoublay) et SANOFI (50 000 m² à Gentilly) ont fait le muros tend à baisser plus rapidement que la moyenne
choix de ce type d’implantation. Les conditions locatives (-16% sur 2 ans) alors qu’elle est en hausse constante en
attractives y compris pour des immeubles neufs renforcent 1ère couronne (+13% en 2 ans), et principalement dans le
donc cet intérêt, et incitent certaines entreprises à se faire Croissant Ouest (+15% en 2 ans), qui concentre
construire leur opération sur-mesure. également l’essentiel de l’offre neuve et des livraisons. En
Ile-de-France, la part des immeubles neufs disponibles
Dans un environnement économique contraint, les continue sa lente décrue avec 22% du stock vacant
secteurs de 1ère couronne et 2ème couronne ont ainsi été (contre 26% un an auparavant). Il n’en demeure pas
plébiscités par les entreprises, pour lesquelles le facteur moins que derrière cette moyenne des disparités notables
prix a été, et reste aujourd’hui, un élément déterminant. apparaissent entre les secteurs. La 1ère couronne (La
Défense incluse) concentre à ce jour la majorité des offres
De manière générale, les secteurs qui ont disposé cette neuves immédiatement disponibles avec un total de
année d’offres neuves à des prix compétitifs ont enregistré 500 000 m², soit 57% de l’offre neuve vacante de l’Ile-de-
de bons niveaux d’activité, au détriment des marchés France, contrairement à Paris qui en compte quatre fois
disposant d’offres inadaptées aux loyers trop élevés. moins.

Taux de vacance au 3ème trimestre 2012



Ce déséquilibre ne risque pas de s’améliorer puisqu’à Bonne nouvelle par contre pour Péri-Défense où très peu
horizon 2013, ce sont près de 500 000 m², actuellement de nouvelles opérations ont été lancées en blanc
en cours de construction et disponibles à la (25 000 m²), le taux de vacance culminant déjà à près de
commercialisation, qui pourraient venir alimenter le stock 17% malgré les bonnes performances locatives de cette
vacant, si ces derniers ne trouvent pas preneur d’ici là. année. Même constat en 1ère Couronne Nord, où peu
Plus de 80% de ces surfaces en construction se situent en d’opérations neuves sortiront en blanc dans le courant de
1ère couronne , ce qui représente pas moins de l’année prochaine (22 000 m²), le taux de vacance
410 000 m² mis en chantier et livrables d’ici fin 2013 (dont dépassant les 11% sur le secteur.
120 000 m² à La Défense avec les tours « Eqho » et
« Carpe Diem »). A Paris, les offres futures neuves attendues à horizon
2013 ne représentent que 70 000 m² au total. Elles se
Dans le Croissant Ouest, la Boucle Nord (avec 92 000 m² situent principalement dans le 17ème arrondissement (en
lancés en blanc principalement à La Garenne Colombes) partie dans la ZAC des Batignolles) et dans le 11ème
pourrait voir mécaniquement augmenter son taux de arrondissement avec l’opération « Parisquare ». Dans le
vacance, déjà élevé à près de 14%. Il en va de même Quartier Central des Affaires, seule l’opération « Solstys »
pour la Boucle Sud qui compte actuellement 60 000 m² de sera livrée courant 2013, un peu plus de 10 000 m² restant
projets lancés en blanc à Boulogne-Billancourt, livrables à commercialiser.
d’ici un an, en attente de commercialisation. Même
constat en 1ère Couronne Sud, qui devient un secteur La dichotomie du marché de l’offre ne devrait donc pas
naturellement recherché par les entreprises des s’amoindrir en 2013, exerçant inexorablement une
télécommunications, des industriels et des groupes pression continue sur les valeurs locatives.
pharmaceutiques, où l’offre neuve disponible pourrait
doubler en 2013 (60 000 m² actuellement en chantier).

Projets mis en chantier livrables entre fin 2012 et 2013



Loyer : un rapport de force en faveur des locataires

Nous retrouvons de nouveau un marché à deux vitesses De manière générale, les loyers sont âprement attaqués
en Ile-de-France. Dans Paris, nous observons une par les entreprises qui sont dans des logiques fortes de
tendance dominante à la stabilité des valeurs faciales (à réduction de leurs coûts. Certains propriétaires ont
l’exception des 5/6/7ème arrondissements à la baisse) commencé à réajuster à la baisse leurs valeurs, plus en
compte tenu du niveau d’offres limitées et d’un niveau de adéquation finalement avec une réalité de marché qui a
demande toujours soutenu pour la capitale qui capte plus changé en 5 ans. La prudence reste de mise du côté des
du tiers des surfaces louées à fin septembre (bien que ce propriétaires. Très à l’écoute des entreprises, ces derniers
niveau soit en repli). sont plus imaginatifs que jamais et sont prêts à consentir
de lourds efforts afin de remplir leurs immeubles et ainsi
Le Quartier Central des Affaires reprend sa position de réduire le taux de vacance de leur patrimoine, mais aussi
marché le plus cher de la capitale devant le secteur de la dans le cadre de renégociations afin d’éviter tout départ
rive gauche (5/6/7ème arrondissements) qui l’avait de locataire.
détrôné l’an dernier suite à une série de transactions
autour de 830 €/m². Il entérine même une légère hausse A La Défense, le loyer « prime » acte également un
de son loyer « prime » qui passe au 3ème trimestre de 770 premier repli et se positionne au 3ème trimestre à 530 €/m²,
à 795 €/m² (+3,25%). Dans le Triangle d’Or, ces valeurs faute de grandes transactions enregistrées dans des
atteignent même 805 €/m² en raison des poches de rareté immeubles neufs. Au-delà, le quartier d’affaires subit
constatées pour les immeubles « prime ». Les sociétés de depuis 2006 une baisse sensible de son activité locative,
conseil et les cabinets d’avocats, en concurrence pour les dans un environnement concurrentiel accru, avec des
quelques immeubles neufs du secteur, sont prêts à payer loyers perçus comme chers. Le repositionnement tardif et
le prix fort. dispersé des loyers selon les stratégies des propriétaires,
le vieillissement du parc et l’inadéquation de la typologie
des immeubles face à la demande actuelle des
entreprises sont autant de facteurs qui expliquent cette
passe difficile pour le secteur. La forte hausse de l’offre
immédiate attendue dès 2013 avec les premières
livraisons des tours du plan de renouveau de La Défense
va inévitablement continuer de peser sur les valeurs
locatives « prime ».

Dans le Croissant Ouest, et plus largement en 1ère
couronne, l’offre locative élevée exerce au contraire une
pression baissière sur les valeurs. Si les valeurs locatives
faciales n’ont jusqu’ici acté qu’une baisse limitée, il n’en
demeure pas moins que les loyers économiques
deviennent de plus en plus déconnectés de ces valeurs
d’affichage. Les avantages commerciaux ont tendance à
augmenter dans certains secteurs, notamment dans des
localisations où des risques ont été pris par les
propriétaires et où le vide locatif est important.


Trois cessions de plus de 500 millions d’euros ont
Les grandes boosté le marché

transactions, moteurs Cette année, le marché de l’investissement en Ile-de-
France a été fortement dynamisé par les très grandes
du marché de transactions, et plus particulièrement par celles de plus de
500 millions qui ont fait leur retour au cours de l’été.
l’investissement De manière générale, c’est avant tout Paris qui attire ces
investisseurs de grande taille, puisque près de 70% des
capitaux y ont été investis. La localisation des trois plus
grandes cessions de l’année illustrent ce propos : QATAR
INVESTMENT AUTHORITY (QIA) s’est porté acquéreur
d’une part, auprès de KANAM de deux actifs de bureaux
en portefeuille : les immeubles « Néo » et « Cité du
Rétiro » pour 622 millions d’euros, et d’autre part, du « 52-
60 avenue des Champs-Elysées » (actuellement occupé
par VIRGIN MEGASTORE) auprès de GROUPAMA pour
« Paris a su conforter son image un montant estimé autour de 500 millions d’euros. Enfin,
auprès des investisseurs internationaux JP MORGAN (pour un fonds asiatique) a acheté auprès
d’EUROSIC le « 52 avenue Hoche » et « Avant Seine »
qui se positionnaient jusque-là pour 540 millions d’euros.
traditionnellement sur le marché
Globalement, les cessions sur le segment de plus de 100
londonien » millions d’euros sont en hausses et représentent plus de
la moitié des volumes investis sur le territoire francilien
Stephan von Barczy depuis le mois de janvier. Si l’on analyse le niveau de
Directeur du Département Investissement risque de ces cessions, on peut remarquer que les
investisseurs sont toujours aussi prudents en cette
La forte activité du marché de l’investissement francilien période de trouble économique. Ils se positionnent en
observée dès le 2ème trimestre 2012 s’est poursuivie au majorité sur des produits sécurisés voire ultra sécurisés
cours de l’été, avec un volume transacté à fin septembre (respectivement 57 et 28%), en résumé, sur des actifs à
en avance par rapport à 2011. En revanche, le 4ème minima sans vacance, et avec des baux d’une durée
trimestre ne devrait pas être aussi actif que celui de l’an d’engagement ferme d’au moins 6 ans au moment de
dernier qui avait été fortement impacté par une activité liée l’acquisition.
à la fin de l’avantage fiscal de l’article 210-E. La
dynamique et l’appétit des investisseurs nous a conduit à
réviser à la hausse notre prévision initiale pour 2012, avec
un total des investissements en Ile-de-France qui devrait
se situer entre 10 et 11 milliards d’euros.

Niveau de risque des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France



Les capitaux des Fonds Souverains sont dominants Provenance des capitaux investis en France

Amorcée déjà l’an dernier, le marché de l’investissement a 2007
poursuivi sa ré-internationalisation tout au long de l’année
2012, et les investisseurs internationaux ont représenté
plus de la moitié des capitaux investis depuis le début de
l’année.

Qu’ils soient détenus directement ou indirectement par
l’État, les Fonds Souverains gèrent des actifs financiers
publics (réserves de change, épargne excédentaire ou
revenus de ressources naturelles tel que le pétrole ou le
gaz). Pour investir leurs immenses liquidités, les grands
Fonds Souverains se tournent aussi vers l'immobilier,
réparti en Europe essentiellement entre Londres et Paris.
Le plus important fonds souverain du monde1, NORGES –
que son gouvernement autorise depuis 2011 à investir 2009
dans l’immobilier – avait fait une entrée remarquée sur le
marché parisien l’an dernier par le biais de la création
d’une joint-venture au cours de l’été avec AXA REIM (50%
de 1,4 milliard d’euros). NORGES confirme de nouveau
son intérêt pour Paris cette année en créant de nouveau
une joint-venture, mais avec GENERALI cette fois-ci.
L'assureur dote la joint-venture de cinq immeubles
parisiens d’une valeur de 550 millions d'euros, dont le
fonds de pension norvégien prend 50%. Il a ainsi, au
cumulé, investi plus de 1 milliard d’euros depuis 18 mois
en Ile-de-France.

Enfin, le numéro deux, ABU DHABI INVESTMENT
AUTHORITY (ADIA) s’est porté acquéreur du « 90 2012
boulevard Pasteur » auprès du CREDIT AGRICOLE pour
un montant estimé à 250 millions d’euros.

L’appétit de ces investisseurs, concentré pour l’essentiel
sur la belle pierre parisienne, et sur les meilleurs
emplacements se vérifie de nouveau avec deux
transactions signées sur les Champs Elysées cette année.
Il s’agit des numéros 52-60 vendus à QIA et du numéro
100 acquis par NORGES.


1 D’après le Sovereign Wealth Fund Ranking (Octobre 2012)


Localisation des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France


Et sur les transactions intermédiaires ? Relative stabilité des taux de rendements prime

De manière générale, sur cette tranche d’actif comprises Les taux de rendement prime sont restés globalement
entre 50 et 100 millions d’euros, les capitaux proviennent stables sur les marchés parisiens secondaires et ceux de
majoritairement d’investisseurs domestiques ou du la 1ère Couronne.
continent européen.
Les investisseurs restent toutefois prêts, dans certains
Si les plus grandes opérations ont été remportées par des cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendement
acquéreurs internationaux, le marché des transactions de inférieurs pour des produits dont le cash-flow est sécurisé
taille moyenne reste le terrain de chasse favori des sur une longue période et surtout pour des produits de
investisseurs français qui sont à l’origine de plus de 60% taille moyenne (50 millions d’euros) présentant les
des volumes investis sur cette taille d’actif. La part des caractéristiques de l’immeuble « trophée » (situés dans
français devient plus importante que celle des étrangers, Paris, en pierre de taille, avec des prestations haut de
liée en particulier au très bon niveau de la collecte des gamme).
SCPI en 2012, ce qui leur permet de se positionner sur
des actifs de taille unitaire plus importante que par le Par conséquent, nous avons constaté une baisse des taux
passé. de 25 points de base sur les meilleurs marchés parisiens.
Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux de rendement prime
Les investisseurs allemands – historiquement actifs en se positionnent dans une fourchette comprise entre
tant qu’acquéreurs – ont été absents au 1er semestre (à 4,50 % et 5,00 %.
peine 3% des capitaux investis), voire étaient même plutôt
nets vendeurs. Cependant, ils ont fait leur réapparition sur
la seconde partie de l’année, totalisant 13% des capitaux
investis sur le marché francilien. On retiendra ainsi
l’acquisition du siège de l’EXPRESS rue de Châteaudun à
Paris par ALLIANZ ou encore la vente de « Forum 52 » à
Issy-les-Moulineaux à RREEF. En revanche, les fonds
ouverts qui ont entamé la liquidation de leurs portefeuilles,
commencent à mettre sur le marché des actifs, comme
l’ont fait KANAM, ou AXA IMMOSELECT avec la vente de
l’immeuble de « Liberté 2 » à Charenton-le-Pont pour 255
millions d’euros.


Perspectives : 2013
année d’opportunités

L’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprise
c’est pour quand ?

Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont Le nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité des
été revues à la baisse et selon les économistes, le début entreprises, le pays devant regagner les parts de marché
de 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue. perdues depuis une dizaine d’années sur les marchés
internationaux. D’ores et déjà quelques signaux ont été
En France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité adressés aux entreprises ces dernières semaines : les
budgétaire battront leur plein pour les ménages et les négociations sur l’emploi et le contrat de travail entre
entreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut syndicats et patronat ont débuté et le gouvernement a mis
historique) alors que dans le même temps les en place un crédit d’impôt sans condition pour les
perspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort entreprises à hauteur d’environ 20 milliards d’euros. Ce
probable que l’un des principaux moteurs de la croissance qu’il reste à savoir est si les négociations aboutiront à un
française, la consommation, reste atone en raison de la accord acceptable pour tous d’une part, et si le crédit
dégradation du niveau de vie des ménages et des craintes d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur donner
pour l’emploi. La nécessité d’entamer des réformes l’impulsion nécessaire à la reprise.
structurelles en France est plus que d’actualité et Moody’s
l’a de nouveau mis en exergue en novembre lors de la Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers
dégradation de la note française. mois de l’année seront toujours marqués par la
stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se
Au niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de prononcer sur l’évolution au second semestre. En tout état
conscience de la part des grands organismes comme le de cause, si l’activité devait se redresser à la mi année,
FMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est une les effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi
erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs. Le ou sur l’investissement des entreprises qui chercheront
discours a changé ces derniers mois. Oui à la restauration tout d’abord à restaurer leurs marges.
des comptes publics mais à un rythme moindre pour
sauvegarder autant que possible la croissance
économique.

Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait
preuve d’une plus grande tolérance sur le sujet :
assouplissement des objectifs et des délais de mise en
conformité budgétaires, sans que les marchés ne soient
« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est perçue
comme étant l’homme malade du monde, et son poids
dans l’économie mondiale rend d’autant plus nécessaire
sa convalescence pour la croissance.


2013 : la chasse au vide locatif pour les
propriétaires, la chasse aux coûts pour les
entreprises

L’environnement économique dégradé et la hausse du Enfin, l’année 2013 pourrait être marquée par quelques
chômage pourraient impacter le marché de l’immobilier mouvements opportunistes d’entreprises, dans un marché
tertiaire en 2013. L’activité des PME est fortement qui leur est favorable, pour se recentrer dans des
corrélée à la conjoncture économique du pays, et les immeubles neufs proches des transports en commun et
difficultés financières des entreprises s’en ressentent. directement connectés à la capitale.
Pour 2013, nous anticipons un niveau de demande placée
en léger repli par rapport à 2012 compris entre 1,9 et 2 Les disponibilités sont abondantes, notamment en 1ère
millions de m². couronne, et l’offre neuve ne manque pas. A cela s’ajoute
environ 500 000 m² de projets neufs actuellement mis en
Les entreprises revoient leur politique immobilière, et c’est chantier en Ile-de-France, livrables d’ici fin 2013, qui
la nature de la demande qui est en train de muter de viendront accroître l’offre neuve disponible de certains
manière profonde. Les entreprises sont entrées depuis 5 secteurs déjà « offreurs ». Dans un marché locatif ralenti,
ans dans une gestion de crise dominée par des logiques nous pouvons donc nous interroger sur le délai
de réduction de leurs coûts. La majorité des transactions d’écoulement de cette offre neuve lorsque, d’après une
enregistrées cette année se sont faites dans cette logique- étude que nous avons menée, les programmes neufs de
là. Les demandes resteront essentiellement motivées par bureaux (hors clé-en-main ou compte-propre utilisateur),
la recherche d’économies et la rationalisation des surfaces livrés entre 2009 et 2011, étaient commercialisés en
occupées en rassemblant les équipes. Les entreprises moyenne à 30% au moment de leur livraison, 40% 6 mois
essayeront ainsi de restituer toutes les surfaces non ou après et à 55% un an après.
sous-occupées, ou passeront a minima par la recherche
d’un sous-locataire. Dans ce contexte, les loyers seront toujours sous pression
baissière, en particulier dans les secteurs où l’offre
Le manque de visibilité sur leur propre résultat d’activité disponible excède la demande. La résistance de façade
ne les incite pas à s’engager dans des projets de des loyers, jusqu’alors constatée, a commencé à se
déménagement onéreux qui s’accompagnent le plus fissurer, et les valeurs locatives affichées continueront à
souvent d’une réorganisation interne des effectifs de baisser en 2013 alors que les valeurs économiques sont
l’entreprise. Elles s’orientent davantage vers des d’ores et déjà basses. Les mesures d’accompagnement
renégociations de leurs baux. En forte croissance cette pourraient même encore s’accentuer au gré des
année, elles occuperont sans aucun doute une part propriétaires dans certains secteurs « sur-offreurs ».
importante du marché l’année prochaine, facilitées par les
hausses successives de l’ICC. Toutes les opportunités A La Défense, le redémarrage du marché locatif ne
seront donc exploitées. passera que par le réajustement des valeurs. 2013 devrait
donc être une année de transition, avant un redémarrage
Si les renégociations n’aboutissent pas à une issue plus marqué en 2014-2015 une fois les corrections de
favorable, les entreprises envisageront dans un second valeurs réalisées, et l’offre neuve renouvelée. Plus
temps la relocalisation. Ces dernières devront faire face à largement en 1ère couronne, les marchés devraient tirer
des environnements extrêmement contraints en termes de leur épingle du jeu grâce à une offre de qualité à des
coûts et de géographies. Pour des raisons sociales, elles niveaux de loyers compétitifs.
privilégieront le plus souvent un environnement proche de
leur implantation actuelle, ce qui alimentera les Dans Paris intra-muros, et dans le Quartier Central des
mouvements endogènes. Les quartiers tertiaires établis, Affaires en particulier, le manque d’offre devrait maintenir
offrant aujourd’hui des conditions locatives attractives, à un niveau élevé les valeurs locatives « prime » et les
pourraient profiter de ce dynamisme, le différentiel de loyers de seconde main des meilleurs produits. Il s’agit
loyer entre les sites centraux et les sites périphériques toutefois d’un phénomène isolé et spécifique lié au
ayant tendance à s’écraser. manque d’offre qualitative dans ce secteur.


Le retour à un niveau conventionnel ?

Les perspectives du marché de l’investissement pour L’appétence des Fonds Souverains pour la place
2013 devraient s’inscrire au niveau « conventionnel » parisienne pourrait ralentir. Après avoir investi à Londres
observé depuis 10 ans. Nous anticipons donc un volume et Paris, certains fonds chercheront à investir dans
investi compris entre 8 et 10 milliards d’euros pour l’an d’autres marchés « core » européens comme l’Allemagne
prochain. ou la Suisse. Ainsi NORGES, toujours avec AXA, a investi
784 millions d’euros en Allemagne en achetant le
Si d’ordinaire, les premiers mois de l’année sont « Kranzler Eck » à Berlin et la « Neue Welle » à Francfort
relativement calmes, le 1er semestre 2013 pourrait être auprès de RBS. Ils ont également acquis, dans le cadre
une exception. Cette année, les plans d’arbitrages des d’un sale & lease back, le siège de CREDIT SUISSE à
investisseurs ont commencé nettement plus tôt que Zurich pour 800 millions d’euros.
d’habitude, et devraient se déboucler en début d’année
prochaine. En termes de typologie de produits, les acquéreurs vont
sans doute rechercher avant tout des actifs de qualité, aux
Dans un contexte politique et fiscale incertain, les rendements sécurisés. Les taux de rendement prime
investisseurs restent très prudents dans leurs analyses, devraient ainsi se maintenir pour les meilleurs actifs.
d’autant que les valeurs locatives sont sous pression. L’intérêt des investisseurs « value added » pour les actifs
Toutefois, l’attractivité de la place Paris au niveau « secondaires » est réel. Ceci nécessite toutefois que le
européen et la résilience de son marché immobilier sont marché dispose de biens non « prime » à arbitrer, que
autant de facteurs qui continueront d’attirer les vendeurs et acquéreurs s’entendent sur la valorisation des
investisseurs du monde entier. actifs, et que ces derniers soient finançables.
Notons que les investisseurs réussissent à trouver des
Nous attendons l’arrivée de nouveaux investisseurs financements pour les actifs « core ». Concernant les
asiatiques, comme les investisseurs coréens et actifs « value added », les banques n’hésitent pas non
malaysiens, mais également les compagnies plus leurs clients les plus fidèles et les emprunteurs de
d’assurances chinoises qui ont récemment été autorisées qualité.
à investir dans l’immobilier à l’étranger.

Les investisseurs allemands devraient également être
présents.
Côté investisseurs français, les compagnies d’assurances
devraient toujours être actives sur le marché francilien
pour acquérir des actifs de qualité avec des baux fermes
sur le long terme.

Contacts

Virginie Houzé
Directeur
Département Etudes et Recherche
Paris
+33 (0)1 40 55 15 94
virginie.houze@eu.jll.com

Sophie Benaïnous
Responsable Etudes
Paris
+33 (0)1 40 55 85 15
sophie.benainous@eu.jll.com

Manuela Moura
Consultante
Paris
+33 (0)1 40 55 85 73
manuela.moura@eu.jll.com

www.joneslanglasalle.fr

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