1. Résultats semestriels 2011
27 juillet 2011

2. Avertissement
Cette présentation ne constitue pas une offre, ou une sollicitation
d'offre de vente ou d'échange de titres, ni une recommandation
de souscription d’achat ou de vente de titres d'Icade.
La distribution du présent document peut être limitée dans certains
pays par la législation ou la réglementation. Les personnes
entrant par conséquent en possession de cette présentation sont
tenues de s’informer et de respecter ces restrictions.
Dans les limites autorisées par la loi applicable, Icade décline toute
responsabilité ou tout engagement quant à la violation d’une
quelconque de ces restrictions par quelque personne que ce soit.
Résultats semestriels 2011 2

3. Solidité des indicateurs clés
Forte hausse du cash-flow net courant (+23%) Augmentation de l’ANR sur le S1 2011 (+3%)
100 M€ 4 208 M€ 4 352 M€
4 117 M€
81 M€
1,62 € 1,94 € 80,4 € 81,4 € 83,9 €
/ action / action / action / action / action
Juin 2010 Juin 2011 Juin 2010 Déc 2010 Juin 2011
Un cash flow net courant en hausse de 22,6% en lien avec l’amélioration Augmentation de l’ANR EPRA triple net de 3,1% par rapport
significative de l’EBO et la diminution des charges financières au 31 décembre 2010 du fait de la bonne tenue de la valeur
du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire (hausse de 7,1%
Par rapport au cash-flow net courant retraité du 1er semestre 2010 après ajustement du dividende versé en avril 2011)
(93 M€) (1), la variation ressort à 7,8%
(1) Retraité des mesures non récurrentes d'accompagnement du personnel du pôle
Foncière Logement du 1er semestre 2010 (11 M€)
Amélioration significative de l’EBO (+16%) Un LTV maîtrisé
164
141 38,3% 37,4% 38,2%
Juin 2010 Juin 2011 Juin 2010 Déc 2010 Juin 2011
Une amélioration de l’EBO liée principalement à l’amélioration Une structure financière toujours solide
de la marge du pôle Promotion, à la baisse des frais de structure
et à la forte diminution des éliminations intra-groupe Après prise en compte de la valeur des sociétés de Promotion
et de Services, le LTV ajusté s’élève à 35,6%
Résultats semestriels 2011 3

4. Faits marquants du 1er semestre 2011
Location à Ingenico de l’immeuble de bureaux LINK (10 200 m2), situé à Paris 15ème,
stratégique et de diversification
pour un bail ferme de 10 ans, permettant d’accroitre le taux d’occupation financier
du patrimoine tertiaire de 91,0% à 92,5%
dans les portefeuilles
d’asset management
Poursuite du travail
Poursuite des arbitrages d’immeubles matures avec la signature début avril 2011
d’une promesse synallagmatique pour la cession de l’immeuble Atrium (11 000 m²)
situé à Paris 12ème (cession intervenue en juillet 2011), pour une valeur supérieure
à la valeur d’expertise au 31 décembre 2010
Acquisition des murs de 7 cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique, 1 285 lits)
exploitées par Médi-Partenaires (3ème groupe d’hospitalisation privée en France),
avec des baux de 12 ans fermes, pour un montant de 233 M€, droits inclus.
Médi-Partenaires devient le 6ème partenaire-exploitant d’Icade Santé (le 3ème par la taille)
Projet d’ouverture du capital d’Icade Santé à des investisseurs tiers de premier ordre
des parcs tertiaires
Partenariat exclusif engagé avec Veolia Environnement pour un projet
Confirmation de
la dynamique
d’implantation d’environ 100 000 m² sur le quartier du Millénaire avec une livraison
attendue fin 2015
Ouverture le 27 avril 2011 du plus grand centre commercial en France depuis 10 ans
avec Le Millénaire, situé Porte d’Aubervilliers : 140 enseignes, 1 251 000 visiteurs
depuis l’ouverture
Résultats semestriels 2011 4

5. Faits marquants du 1er semestre 2011
Poursuite des arbitrages dans les portefeuilles non stratégiques avec la finalisation
non stratégiques
de la cession de l’immeuble de bureaux situé à Munich (Allemagne) pour 72,5 M€
les portefeuilles
arbitrages dans
Poursuite des
et la finalisation de la cession de l’activité d’administration de biens
en Espagne (Fincas Anzizu)
Poursuite de l’arbitrage du pôle Foncière Logement avec la vente en bloc
de 264 logements à Sarcelle pour 12 M€ et la cession de commerces en pied
d’immeubles pour un montant de 26 M€ (valeur du patrimoine logement de 313 M€
au 30 juin 2011)
du pôle Promotion
Activité soutenue
Hausse de 4% du backlog du pôle Promotion Logement (843 M€) dans un marché
affichant une nette baisse des réservations
Backlog du pôle Promotion Tertiaire en hausse de 15%, à 260 M€, avec des opérations
majeures engagées ou gagnées : MacDonald (Paris), Ambre (Lyon)
et Prélude (Bordeaux)
Après une année 2010 de mutation, 2011 est marquée par la mise
en œuvre de la stratégie spécifique à chacun des portefeuilles d’Icade
Résultats semestriels 2011 5

6. Développement durable
Le développement durable chez Icade : une stratégie de long terme
2005 Livraison du premier immeuble tertiaire privé HQE® de France : le 270
2007 Icade regroupe ses équipe sur son nouveau siège HQE®, le Millénaire 1
2008 Réalisation du 1er Bilan Carbone® complet d’une société immobilière
2009 Icade est parmi les premières foncières à obtenir la certification HQE® exploitation pour le bâtiment 270
2010 Livraison par Icade des premiers logements BBC collectifs privés de France à Strasbourg, les Villas Claras
Livraison du centre commercial d’Aubervilliers pilote pour la certification HQE® commerce
2011 et 1er en Europe à détenir la double certification HQE®/BREEAM®
Icade développe à Orléans le 1er hôpital certifié HQE®, des immeubles neufs à énergie zéro à Lyon
A venir et Strasbourg et des rénovations BBC sur son patrimoine
Politique de développement durable: des engagements concrets
Généralisation de la certification NF Démarche HQE® pour tous ses bâtiments
Amélioration de la performance énergétique des immeubles neufs et existants
Diminution du Bilan Carbone® (-10% en 3 ans)
Innovation juridique et financière durable : Certificats d’Economies d’Energies, baux verts…
Une démarche de développement durable volontariste
Résultats semestriels 2011 6

7. Développement durable
Pôle Foncière : amélioration de la qualité environnementale
des immeubles neufs et existants
En exploitation :
187 000 m² (+110% sur 1 an) de bureaux certifiés HQE® ou équivalent (BREEAM®) tels que les Millénaire 1 et 2,
le bâtiment 270, le Metropolitan, LINK, H2O…
Icade exploite le 1er centre commercial d’Europe certifié à la fois HQE® et BREEAM® (Le Millénaire)
En développement :
Tous les projets en cours du pôle Foncière sont certifiés HQE®
Construction de l’Ilot E (Aubervilliers), immeuble de bureaux HQE® niveau BBC ultra performant
au pied de la future station de métro ligne 12
Rénovation BBC du Beauvaisis (Paris) et rénovation THPE de la Tour EQHO – La Défense (ex-Descartes)
Une démarche globale :
Développement d’une démarche d’éco-quartier sur les parcs tertiaires (intégration de transports doux,
certification ISO 14 001 en cours)
Signatures de baux verts (boutiques centre commercial Aubervilliers, Pierre & Vacances, Heineken, Ingenico…)
Certification HQE® « exploitation » sur plusieurs immeubles
Pôle Promotion : recherche d’une maîtrise énergétique des immeubles
en développement
L’ensemble des immeubles du pôle Promotion bénéficie du droit d’usage de la marque NF démarche HQE ®
100% des permis de construire déposés en promotion privée sont BBC depuis fin 2010
Réalisation de démarches environnementales sur la plupart des lycées et hôpitaux
Un patrimoine et des constructions performantes
Résultats semestriels 2011 7

8. Développement durable
Premiers enseignements du Bilan Evolution sur 2 ans (2007- 2009)
Carbone® (2007) A périmètre égal, le Bilan Carbone®
diminue de -6% sur 2 ans (2007 :
L’énergie grise (construction/travaux)
84 Kg CO2/m²; 2009 : 79 Kg CO2/m²)
et l’énergie d’exploitation représentent
la quasi-totalité du Bilan Carbone® d’Icade Ventilation Carbone (DPE) des actifs
du pôle Foncière :
% immeubles Faible émission de GES
0% <5 A
4% Diagramme équivalent
Emissions liées à l’énergie DPE - Emission de Gaz à
0% 6 à 10 B effet de serre - 2009
pour l’exploitation
45% Émissions liées à l’énergie grise 3% 11à 20 C
51% Émissions diverses 14 % 21 à 35 D Kg CO2/m2
35 % 36 à 55 E
33 % 56 à 80 F
10 % 81 à 110 G
Mise en place d’un outil de mesure de
l’énergie grise CECOBA® en promotion et 110 à 145 H
1%
d’un portail Carbone pour l’exploitation =>
Engagement de réduire 4% > 145 I
le Bilan Carbone® de 10% sur 3 ans
Forte émission de GES
Un Bilan Carbone® en progrès
Résultats semestriels 2011 8

9. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
4 Annexes

10. Marché de l’immobilier d’entreprise en France
Evolution semestrielle des engagements Evolution des valeurs locatives en Ile-de-France
en immobilier d’entreprise en France depuis 2003* sur la période 1990 – 2010*
800
700 687€
13,4 600
511€
10,9 500
400 393€
300
10,1
5,4 306€
6,4 200
4,4 12,9 14,0 7,4
5,1 100
5,0 5,7 5,9 7,1 0
2,5 3,6 1,9 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 2T 11
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Moyenne « prime » Moyenne « prime » Moyenne « prime » Moyenne Ile-de-France
1er semestre 2ème semestre Paris Centre Ouest La Défense Croissant Ouest (neuf, restructuré, rénové)
Evolution des taux de rendement “prime” (%)* Evolution des taux de vacance en Ile-de-France *
Evolution des taux de vacance en Ile-de-France*
30/06/10 30/06/11 30/06/10 30/06/11
Bureaux Paris QCA 5,50 - 6,50 4,65 - 6,00 Paris Centre Ouest 6,2% 5,5%
Bureaux La Défense 6,25 - 7,25 5,75 - 6,75 Paris Sud (5ème, 6ème, 7ème,12ème, 13ème,14ème et 15ème) 6,1% 5,6%
Bureaux Croissant Ouest 6,00 - 8,50 5,25 - 8,75 Paris Nord Est (3ème, 4ème, 10ème, 11ème, 18ème, 19ème et 20ème) 4,3% 3,1%
Bureaux reste 1ère Périphérie 6,85 - 9,50 6,00 - 9,00
Moyenne Paris 5,8% 5,1%
Bureaux 2ème Périphérie 7,25 - 12,00 6,75 - 12,00
La Défense 4,5% 6,6%
Bureaux Province 6,40 - 8,50 6,00 - 8,00
Croissant de l'Ouest 10,1% 9,8%
Grands Entrepôts classe A France 8,25 - 9,00 7,15 - 8,00
Locaux d'activités France 9,25 - 12,00 8,75 - 10,50 Première Périphérie Nord 10,5% 9,5%
Parcs d'activités France 9,00 - 11,00 8,50 - 10,00 Première Périphérie Est 6,9% 7,2%
Magasins France 5,25 - 10,00 4,50 - 9,00 Première Couronne Sud 11,6% 7,4%
Centres commerciaux France 5,25 - 7,25 4,75 - 6,50 Deuxième Couronne 5,8% 6,3%
Parcs d'activités commerciales France 7,00 - 9,75 6,00 - 9,00 Total Ile-de-France 6,2% 6,7%
*Sources : CB Richard Ellis
Résultats semestriels 2011 10

11. Foncière Tertiaire
Localisation parcs tertiaires & bureaux en IDF
Centre commercial
Aubervilliers
Le Millénaire
Courbevoie
Aubervilliers
Tour EQHO
La Défense
St Denis
Nanterre
Puteaux Paris 19°
St Denis PARCS TERTIAIRES
La Défense
Le Millénaire
SCOR
Paris 19ème
Aubervilliers
Nanterre
La 18
17
Défense
9 10 19
Neuilly
Rueil-Malmaison
Crystal Park
8 2 20
1 3
Neuilly
16 11
4
Paris 8éme
7
Messine
6
Boulogne 5 12
15
14 13
Issy-les-Moulineaux
Paris 15éme
LINK
Maison Alfort
Metropolitan
Villejuif
Villejuif
Evry Courcouronnes
Parcs tertiaires Bureaux 0 à 50 M€ 50 à 100 M€ >100 M€
Une répartition équilibrée des actifs en Ile-de-France
en lien avec l’évolution de la demande
Résultats semestriels 2011 11

12. Foncière Tertiaire
Répartition du patrimoine
Valeur totale du patrimoine tertiaire (hors droits) au 30 juin 2011 : 5 971 M€
Répartition du patrimoine tertiaire Répartition du patrimoine tertiaire
par type d’actifs par secteur géographique
Stratégique
1ère et 2ème couronne
Croissant Ouest 1 635 M€
1 021 M€
Bureaux France
2 384 M€ 27%
17%
40%
Parcs tertiaires
25% 1 507 M€
La Défense 11%
632 M€
19% Province
5%
Bureaux Allemagne 1 116 M€
4% 7%
302 M€ 21%
19% 5%
Autres Centres commerciaux
434 M€ Paris
Entrepôts Equipements 1 265 M€ Allemagne
247 M€ Publics et Santé 302 M€
1 096 M€
Diversification
Total Bureaux et Parcs : 4 193 M€ (70%) Total Ile-de-France : 4 553 M€ (76%)
Un patrimoine se répartissant en 3 grands portefeuilles
avec leurs stratégies propres
Résultats semestriels 2011 12

13. Foncière Tertiaire
Principales caractéristiques du patrimoine
Durée
Valeur du Taux Loyers moyenne Rendement
patrimoine Surfaces Surfaces d’occupation IFRS ferme net
HD (1) louables louées financier annualisés des baux (hors droits)
Données au 30 juin 2011 (M€) (m²) (m²) (%) (M€) (années) (%)
Bureaux France 2 384 291 635 256 139 89,2% 107,0 5,5 6,7%
Parcs tertiaires 1 507 484 766 442 184 91,6% 94,5 3,5 7,6%
Centres commerciaux 434 208 563 206 286 96,0% 25,0 6,7 6,5%
Cliniques & autres équipements
1 096 (2) 444 012 444 012 100,0% 72,3 10,1 6,8%
publics
Entrepôts 247 597 555 531 286 88,4% 21,7 5,9 10,7%
Bureaux Allemagne 302 120 788 104 671 90,2% 15,8 4,7 7,8%
TOTAL FONCIERE TERTIAIRE 5 971 2 147 318 1 984 577 92,5% 336,3 6,0 7,2%
Un taux d’occupation en hausse
Augmentation du taux d’occupation financier à 92,5% au 30 juin 2011
(contre 91,0% en décembre 2010 grâce aux locations réalisées sur le 1er semestre 2011)
Maintien d’une vacance volontaire et d’une durée de baux plus courte dans les parcs
tertiaires afin de bénéficier d’une plus grande flexibilité en terme d’asset management
Un âge moyen du patrimoine faible
Les actifs de moins de 10 ans représentent 65% du patrimoine (en valeur)
Des classes d’actifs complémentaires
(1) Y compris réserves foncière et projets en développement pour 968 M€
(2) Dont valeur du patrimoine Icade Santé : 898 M€
Résultats semestriels 2011 13

14. Foncière Tertiaire
Gestion locative et base de locataires
Gestion locative Répartition des loyers par secteur d'activité
Bureaux et Parcs tertiaires : 20 principaux locataires
LINK (Paris 15e) : location intégrale des bureaux de l’immeuble à Ingenico
(10 200 m² - date d’effet le 1er novembre 2011) Conseil 10,8% 9,1%
Assurance
Bâtiment 521 (Aubervilliers) : Public 10,8%
Commercialisation de 15% des surfaces vacantes du bâtiment
au groupe Fnac en juin 2011 (2 200 m2 - date d'effet le 15 juin 2011) 6,1% Informatique
Millénaire 5 et 6 (Aubervilliers) : 5,4% Banque
Location de 77% des surfaces à La DIRECCTE 13,7%
Distribution 4,9%
(12 400 m2 - date d’effet le 1er juillet 2011) Immobilier
Relocations : 11 baux portant sur 16 000 m² sur une période ferme 3,4% Chimie
moyenne de 5 ans 2,9% Loisirs
Centres commerciaux et commerces : 2,6%
Medias
Santé 30,5%
Le Millénaire (Aubervilliers / 50% Icade) :
Surface : 56 000 m²
Taux d’occupation : 97%
Fréquentation depuis l’ouverture, le 27 avril 2011 : 1 251 000 visiteurs
Taux d'occupation financier Durée Résiduelle Ferme des Baux (années)
6,3 6,2
94% 92,5%
91,9%
6,2 6,1 6,0
92% 6,1
6,0
90% 91,0%
5,9 5,8
88%
88,5% 5,8
86% 5,7
déc-09 juin-10 déc-10 juin-11 déc-09 juin-10 déc-10 juin-11
Résultats semestriels 2011 14

15. Foncière Tertiaire
Enjeux de commercialisation sur les actifs en exploitation
Surfaces à Loyers annuels
commercialiser potentiels
Actifs en exploitation Villes (m²) (M€)
H2O Rueil-Malmaison 5 500
7 avenue Messine Paris 2 200
13,0
Factory Boulogne 14 000
Autres Bureaux France 13 800
Sous-total Bureaux France 35 500
Bâtiment 521 Aubervilliers 12 700
Bâtiment 026 Paris 4 000
8,4
Millénaire 6 Aubervilliers 2 400
Autres Parcs Tertiaires 23 500
Sous-total Parcs Tertiaires 42 600
Tharabie Saint Quentin Fallavier (38) 40 000
Eurofret Strasbourg (67) 23 300 2,9
Autres Entrepôts 3 000
Sous-total Entrepôts 66 300
Un potentiel de revenus locatifs de 24 M€ sur les actifs en exploitation
Résultats semestriels 2011 15

16. Foncière Tertiaire
Principaux investissements décaissés au 1er semestre 2011
Acquisition d’actifs dont : 20 M€
1 clinique (Vitry) 14 M€ Louée à Vedici
Commerces & centres commerciaux : 2 magasins
6 M€ Loués à Mr Bricolage
exploités par Mr Bricolage (Bessine, Ruffec)
Valorisation d’actifs dont : 59M€
Tour EQHO (ex Descartes), La Défense 47 M€ Livraison T2 2013
Le Beauvaisis – 028, Paris 19e 12 M€ Livraison T4 2011
Construction et extension d’actifs dont : 89 M€
Bureaux, Villejuif 27 M€ Pré-loués à LCL
Centre commercial Le Millénaire, Aubervilliers 14 M€ Livré en avril 2011
Extensions de cliniques 29 M€ Pré-loués
Ilot E – Parc des Portes de Paris Aubervilliers 6 M€ Livraison T3 2013
Des investissements en grande partie sécurisés
pour un montant d’environ 180 M€
Résultats semestriels 2011 16

17. Foncière Tertiaire
Cliniques
Le Bourget Répartition par type d’exploitant en %
Drancy
Villeneuve d’Ascq
de valeur du portefeuille
Le Chesnay Bry / Marne MÉDI-PARTENAIRES
20,1%
Arras
Valenciennes
VEDICI
Charenton
Trappes 24,9%
Nogent / Marne
Soissons (ESM) HARPIN
8,8%
Brest Chartres
Champigny / Marne
Laval Vitry/
Nantes Seine 3H
Orléans 7,0%
GÉN. DE SANTÉ
C2S
La Roche-sur-Yon 35,7%
3,5%
Poitiers
Les Sables d’Olonne Chiffres au 30 juin 2011 ajustés de l’acquisition du portefeuille Médi-Partenaires
Niort Roanne
Saintes
Clermont-Ferrand
Evolution des loyers depuis 2007
Bordeaux St Etienne 75
En M€
Agen
58 15
Capbreton Aire sur l’Adour
Pau Toulouse
(Muret) Toulon 45
60
* MCO : Médecine Chirurgie Obstétrique 19
23 cliniques MCO* acquises ** SSR : Soins de Suite et Réadaptation
9 centres SSR** et ESM*** acquis *** ESM : Etablissement de Santé Mentale
3
7 cliniques MCO* Médi-Partenaires
(en cours d’acquisition) 2007 2008 2009 2010 S1 2011
2011-S1
Loyers courants annualisés Loyers potentiels Médi-Partenaires
Un portefeuille équilibré de cliniques valorisé 0,9 Md€ au 30 juin 2011
(1,2 Md€ avec le portefeuille Médi-Partenaires),
générant des cash-flows immédiats et sécurisés
Résultats semestriels 2011 17

18. Foncière Tertiaire
Cliniques
Projet d’ouverture du capital d’Icade Santé
Volonté de poursuivre le développement d’Icade Santé en s’appuyant sur le savoir-faire des équipes
dédiées en place chez Icade, en maintenant une allocation à ce secteur comparable à son niveau actuel
et en conservant le contrôle d’Icade Santé
Possibilité offerte à des investisseurs tiers de premier ordre de souscrire à de futures augmentations
de capital d’Icade Santé pour financer des acquisitions
Pour ces investisseurs, cette opération leur permettra de bénéficier d’une exposition à une classe d’actif
présentant de nombreux avantages (stabilité des valeurs, forte récurrence des revenus…)
au travers d’un véhicule non coté détenant un portefeuille bénéficiant d’une base de locataires diversifiée
(6 exploitants-partenaires) et géré par une équipe expérimentée et au savoir-faire reconnu
Pour Icade, cette opération permettra de financer les acquisitions d’actifs et de portefeuilles à venir,
en conservant une contribution de cette classe d’actifs à son cash-flow inchangée et en en mutualisation
les coûts de gestion via la mise en place d’un contrat d’asset management avec Icade Santé
Chiffres clés Icade Santé (au 30 juin 2010 – avant acquisition portefeuille Médi-Partenaires) :
Valeur du patrimoine : 898 M€ (hors droits)
LTV comparable à celui d’Icade
Résultats semestriels 2011 18

19. Foncière
Compte de résultat
Foncière Centres Equipements Foncière
Bureaux Parcs tertiaires Entrepôts Total
Tertiaire Commerciaux Publics & Santé Logement
En M€ Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin Juin
2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011
Revenus
141 164 49 58 44 47 7 10 31 38 9 12 70 14 210 178
locatifs
LOYERS
129 154 43 54 40 42 7 9 31 38 9 11 35 4 164 158
NETS
MARGE
LOCATIVE
(Loyers Nets / 91% 93% 88% 94% 89% 89% 93% 88% 99% 99% 94% 94% 50% 32% 78% 89%
Revenus
Locatifs)
Excédent Brut
119 140 39 47 36 40 6 7 29 35 8 10 23 1 142 140
Opérationnel
Résultat
50 70 17 21 18 27 3 3 17 21 -6 -2 910 29 960 99
opérationnel
Une amélioration significative de la marge locative du pôle Foncière,
liée à la stratégie de tertiarisation
Résultats semestriels 2011 19

20. Promotion Logement
Le marché de la Promotion Logement en France
Au 1er trimestre 2011, un très net fléchissement des ventes est enregistré. Les ventes à 22 200 unités
au 1er trimestre 2011 sont inférieures de 17,2% à celles du 1er trimestre 2010
(Sources : MEEDDAT/SESP, SOeS & FPI)
Logements
Le fléchissement des ventes s’explique par :
0 20 000 40 000 60 000 80 000 100 000 120 000 140 000
les taux de crédit à l’habitat en hausse :
4,2% début juin contre 3,4% fin décembre 2010 2011 22 197
la diminution de l’attractivité du dispositif Scellier :
baisse des ventes à investisseurs de 35% 2010 26 798 29 943 30 333 28 324 115 398
T1
au 1er trimestre 2011 par rapport
au 1er trimestre 2010 T2
2009 35 313 27 880 26 965 26 433 105 897
T3
le lent démarrage du nouveau dispositif
d’aide à l’accession PTZ PLUS 2008 26 604 21 480 16 296 15 014 79 400 T4
et la suppression du Pass Foncier
les surcoûts techniques des performances 2007 37 047 32 536 29 152 28 596 127 331
énergétiques BBC apportés aux nouvelles
opérations
27 300 logements ont été nouvellement proposés à la vente par les promoteurs au cours
du 1er trimestre 2011, soit 4,2% de plus qu’au 1er trimestre 2010 (Source : MEEDDAT/SESP, SOeS)
En 1 an (du 1er trimestre 2010 au 1er trimestre 2011), le délai moyen d’écoulement passe
de 7 mois et demi à 7 mois pour les logements collectifs (Source : MEEDDAT/SESP, SOeS)
Résultats semestriels 2011 20

21. Promotion Logement
Maintien des indicateurs clés à un niveau élevé
Répartition par clients Backlog
En M€ 1 000
843
811
28,1% 800
673
Accédants 650
600
Investisseurs Privés 518
(personnes physiques
36,8% 35,1% ou assimilées) 400
Investisseurs institutionnels 200
0
2007 2008 2009 2010 S1 2011
Nombre de réservations : 2 108 logements et lots pour 435 M€ (-5,6%)
Nombre de ventes notariées : 1 502 logements et lots pour 263 M€
Stock d’invendus : 183 lots soit 25 M€ contre 33 M€ à fin 2010
Backlog : 843 M€ soit plus de 12 mois d’activité (+4%)
Portefeuille foncier : 1 719 M€, stable par rapport à fin 2010
Taux d’écoulement des stocks : 11,3% au S1 2011 contre 12,4% au S1 2010
Taux d’annulation des réservations : 18% au S1 2011 contre 24% au S1 2010
Prix moyen de ventes des appartements : 3 441 € / m², stable par rapport à fin 2010
Une volonté de maîtriser la part des investisseurs privés dans la base de clientèle
Résultats semestriels 2011 21

22. Promotion Tertiaire et Publique
Une exposition contrôlée aux risques de marché
CA Promotion, Tertiaire et Publique (M€) Evolution du CA intragroupe (M€)
300 60 53
250
250 AMO, ingénierie 50
et autres
200 177 177 40 36
Tertiaire
150 et commerce 30 24
100 Equipements
20
et Santé
50 10
0 0
Juin 2009 Juin 2010 Juin 2011 Juin 2009 Juin 2010 Juin 2011
Promotion Tertiaire : une faible exposition aux opérations «en blanc», la plupart
des opérations en cours étant majoritairement sécurisées par des investisseurs
ou locataires
Réalisations en cours : potentiel de CA 260 M€ pour 152 100 m²
Montages en cours : potentiel de CA 1 367 M€ pour 462 200 m²
Promotion Publique : une activité résistante sans risque locatif
Réalisations en cours 184 M€ pour 221 200 m²
Montages en cours pour 192 900 m²
Risque limité compte tenu des spécificités du modèle Icade
Résultats semestriels 2011 22

23. Promotion Tertiaire et Publique
Opérations de promotion tertiaire
Balard – Ministère de la Défense (Paris 15ème)
Dans le cadre du PPP remporté par le groupement
Opale-Défense (Bouygues et Exprimm) pour le regroupement
des Etats-Majors et des Services Centraux des Armées
sur le site de Balard :
Contrat de co-promotion sur l’opération de valorisation
privée située sur l’extrémité Ouest du site
(Corne Ouest), développée pour le compte d’Axa Reim
Surface : 90 000 m² de bureaux
Immeubles BBC
Architecte : Agence Wilmotte & Associés
Co-promotion Icade / Sodéarif
Contrat d’environ 60 M€ HT (quote-part Icade)
Livraison prévue en 2014
Contrat d’AMO sur la partie publique du projet
Mission d’accompagnement d’Opale-Défense
pour le développement des études
Surface concernée : 270 000 m²
Contrat de 2,2 M€ HT
Résultats semestriels 2011 23

24. Promotion Tertiaire et Publique
Opérations de promotion tertiaire
Ambre (Lyon 7ème)
Signature le 30 juin de la vente en VEFA avec Suravenir -
Compagnie d’assurance vie du groupe Crédit Mutuel Arkea,
Lyon 7ème
de l’immeuble Ambre pour un montant de 38 M€ situé avenue
Jean Jaurès (co-promotion avec Altarea-Cogedim)
Surface : 12 300 m² shon
Certification NF HQE label BBC
Architecte : Audart Favaro
Début du chantier : été 2011
Livraison prévue été 2013
MacDonald (Paris 19ème)
Paris Nord-Est
Reconversion de l’entrepôt MacDonald, basé sur une
programmation mixte de l’ordre de 165 000 m2 de logements,
bureaux, commerces, activités et équipements
1 100 logements dont 637 logements sociaux acquis par des organismes sociaux
43 000 m2 de surfaces tertiaires dont 27 000 m2 en co-promotion avec BNP Paribas
Immobilier (qui sera investisseur de la totalité) et 15 000 m2 de bureaux acquis
par la RIVP (Régie Immobilière de la Ville de Paris) début janvier 2011
31 000 m2 de surfaces commerciales qui seront cédées à la Caisse des Dépôts
Architecte : OMA / FAA - XDGA
Livraison prévue au cours du 2ème semestre 2013
Acquisition de 15 000 m2 de bureaux par la RIVP début janvier 2011
Résultats semestriels 2011 24

25. Promotion Logement
Opérations de promotion logement dédiées aux seniors
Icade se positionne à toutes les étapes Les Villages d’Or
du parcours résidentiel
Un partenariat avec Icade pour le développement
de résidences services dédiées aux seniors
Ensembles immobiliers situés en centre-ville
et proches de tous les commerces
RÉSIDENCES
LOCATION
SERVICES SENIORS
via investissement locatif
Produits destinés aux investisseurs dans le cadre
acquisition ou location des dispositifs de défiscalisation (Scellier…)
Activités et services à la carte, pilotés par un régisseur
selon les souhaits des résidents
ACCESSION Environnement sécurisé, bien-être et convivialité
A LA PROPRIÉTÉ
puis agrandissement 14 résidences services en développement avec Icade
pour un potentiel d’environ 1 200 logements
et 267 M€ de chiffre d’affaires
Les enjeux du Parcours de Vie Seniors® « Les Patios d’Or », à Grenoble (38)
Une montée démographique des 3ème et 4ème âges 1ère opération en cours de réalisation
Les projections de l’INSEE prévoient entre 2000 et 2050 : Situé dans la ZAC
un quasi-doublement du nombre de personnes de plus de 65 ans de Bonne
un triplement des plus de 75 ans 91 logements
CA : 16,5 M€ TTC
un quadruplement des plus de 85 ans
Le souhait de cette population est de revenir vers Lancement en 2010
les centres urbains, dans un souci de rapprochement Commercialisation totale
des services et de renforcement des liens sociaux, fin janvier 2011
tout en bénéficiant d’une offre de logements adaptés
Livraison automne 2011
Icade, précurseur dans le parcours résidentiel senior
Résultats semestriels 2011 25

26. Promotion
Compte de Résultat
En M€
Logement (1) Tertiaire (1) TOTAL (2)
Variation
(%)
Juin 2010 Juin 2011 Juin 2010 Juin 2011 Juin 2010 Juin 2011
Chiffre d’Affaires 264 349 178 177 438 523 +20%
Excédent Brut Opérationnel 1 24 19 4 20 28 +40%
Taux de Marge (EBO / CA) 0,4% 6,8% 10,7% 2,5% 4,6% 5,4% +0,8 pts
Résultat Opérationnel 1 28 19 4 20 32 +63%
Une augmentation du taux de marge d’EBO du pôle Promotion liée
à l’amélioration très significative de l’activité et de la marge d’EBO
du pôle Promotion Logement
(1) Y compris intragroupes métier
(2) Après élimination des intragroupes métier
Résultats semestriels 2011 26

27. Services
Un développement et une diversification du portefeuille clients
Tour CB Miroir
Gérer :
Tour Crystal
(La Défense, 92)
(La Défense, 92)
Tour First
(Paris 15e)
Property management
CA : 17 M€
900 immeubles / sites gérés
5 500 000 m² immeubles tertiaires et habitations
Principaux clients : CNP, CDC, Tour Montparnasse, SG, Post Immo, Allianz, Médéric, MMA…
Renouvellement de grands mandats au 1er semestre, en particulier le mandat de syndic de la tour CB20 Les Miroirs (90 000 m²)
et le mandat de l’Ensemble Immobilier Maine Montparnasse (160 000 m²)
(Le Pré St-Gervais, 93)
Exploiter :
Les Lauréades
Les Lauréades
Les Lauréades
Résidence
Résidence
Résidence
étudiante
étudiante
étudiante
(Chelles, 77)
(Lyon, 69)
Résidences services
CA : 22 M€
14 068 lots gérés en France et en Espagne
Résidences situées dans les plus grandes villes universitaires
Ouverture de cinq résidences en France à l'été 2011
Conseiller :
Cerveau et de la
Saint-Quentin
Moëlle épinière
(Saint-Quentin, 78)
CCR Espace
Siège social
FIRMENICH
Institut du
13ème)
Conseil et expertise
(Genève)
(Paris
CA : 10 M€
Conseil & Expertise : contrat de réalisation du schéma directeur immobilier de Poste Immo
Systèmes d’information : extension du contrat à l’ensemble des sites Orange France (100 000 utilisateurs)
Transactions : mandat de commercialisation d’une résidence étudiante à Issy-les-Moulineaux et commercialisation de 8 000 m²
à Rueil-Malmaison
Résultats semestriels 2011 27

28. Services
Compte de résultat
Activités
En M€ Activités cibles (1)
cédées (2)
TOTAL
Variation
(%)
Juin 2010 Juin 2011 Juin 2010 Juin 2011 Juin 2010 Juin 2011
Chiffre d’Affaires 48 49 3 0 51 49 -5%
Excédent Brut Opérationnel 1 3 1 0 1 3 +135%
Taux de Marge (EBO / CA) 0,9% 6,2% na na 2,5% 6,2% +3,7 pts
Résultat Opérationnel 0 2 1 0 1 2 +314%
(1) Résidences Services – Property Management - Conseil / Expertise
(2) Icade Gestec transféré à l'activité ingénierie du pôle Promotion et cession des filiales espagnoles et italiennes
Poursuite de l’amélioration de la rentabilité des activités cibles
Résultats semestriels 2011 28

29. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
4 Annexes

30. Chiffres clés
En M€ 30/06/10 30/06/11 % En M€ 31/12/10 30/06/11
Chiffre d’Affaires 651 717 + 10,2% Dette financière nette 2 292 2 401
Excédent Brut
141 164 + 16,2% Valeur expertise 6 129 6 284
Opérationnel
Résultat de Cession 902 34 - 96,2%
Loan to Value (LTV) 37,4% 38,2%
Résultat Opérationnel 970 123 - 87,3%
Actif Net Réévalué (ANR)
4 208 4 352
Résultat Financier -52 -47 - 9,6% EPRA triple net
Résultat Net Part Actif Net Réévalué (ANR)
du Groupe
906 48 - 94,7% 81,4 € 83,9 €
EPRA triple net par action (2)
Cash-Flow Net Courant 82 100 + 22,6%
CFNC par action (1) 1,62 € 1,94 € +19,8%
(1) Nombre moyen d’actions dilué retraité des actions auto-détenues de 50 662 582 pour juin 2010 et de 51 734 876 pour juin 2011
(2) Nombre d’actions dilué retraité des actions auto-détenues de 51 707 430 pour 2010, de 51 198 224 pour le 30 juin 2010 et de 51 735 239 pour juin 2011
Résultats semestriels 2011 30

31. Rationalisation du Cash-Flow Net Courant
En M€
1,94€ / action
+14,7 +3,7
1,62€ / action +8,1 +1,7 (8,1)
+21,4
(23,0) 100,3
81,8
CFNC Juin Foncière Foncière Promotion Services Frais de Résultat IS courant CFNC Juin
2010 Logement Tertiaire siège, financier 2011
intragroupes courant
et autres
Un cash-flow net courant en hausse de 23%,
principalement lié à l’amélioration de la marge du pôle Promotion,
à la baisse des éliminations intra-groupe
ainsi qu’à la réduction des frais de structure
Résultats semestriels 2011 31

32. Zoom sur le coût des fonctions supports
Evolution du coût des fonctions supports Répartition par pôle
(charges récurrentes en M€) du coût des fonctions supports en juin 2011
50
46 Holding
45
44 Services 1%
-4%
16%
40 Foncière
35
30%
30
25
20
15
10
5
Promotion
0 53%
Juin 2010 Juin 2011
Une maîtrise des coûts des fonctions supports
Résultats semestriels 2011 32

33. Valorisation du patrimoine
Evolution du patrimoine total
En M€ (hors droits)
+2,5% (1)
(1) +0,4% (1)
6 284
6 102 6 129
302
372 381 247
252 259
1 096
894 1 035
327 370 434
Tertiaire Tertiaire Tertiaire
1 330 1 507
88% 94% 1 416 95%
2 195
2 307 2 384
Logement 12% 732
Logement 6% 361 Logement 5% 313
Juin 2010 Décembre 2010 Juin 2011
Logement Bureaux France Parcs tertiaires
Centre commerciaux Equipements Publics et Santé Entrepôts Bureaux Allemagne
Poursuite de la progression du poids des actifs tertiaires
dans le patrimoine total
(1) Immeubles valorisés à leur valeur d’expertise
Résultats semestriels 2011 33

34. Valorisation du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire
Rationalisation de l’évolution
En M€ (hors droits)
5 971
5 768 6 120 155
14
302
381
(72) (19) 247
259 (1)
1 096
1 035
Total cessions : Total acquisitions Variation de valeur à 434
370 -73 M€ et investissements : périmètre constant :
+140 M€ +136 M€
1 416 1 507
+2,4%
2 307 à périmètre constant 2 384
Déc 2010 Cessions Cessions Autres Acquisitions Acquisitions Investissements Effet taux Effet business Juin 2011
Bureaux Cliniques Autres plan
Allemagne
Bureaux France Parcs tertiaires Centre commerciaux
Equipements Publics et Santé Entrepôts Bureaux Allemagne
Une croissance de +2,4% de la valeur à périmètre constant
du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire
Résultats semestriels 2011 34

35. Valorisation du patrimoine du pôle Foncière Tertiaire
Evolution à périmètre constant
Valeurs d'expertise (hors droits) Taux de rendement
à périmètre constant (hors droits) (3)
dont effet
dont effet business
30/06/11 6 mois taux (1) plan (2) 30/06/11 6 mois
Bureaux France 2 384 +1,5% +0,6% +0,9% 6,7% -9 pb
Parcs Tertiaires 1 507 +4,3% +8,3% -4,0% 7,6% -13 pb
Centres Commerciaux 434 +9,2% +3,5% +5,7% 6,5% -26 pb
Equipements Publics et Santé 1 096 +2,7% +1,6% +1,1% 6,8% -15 pb
Entrepôts 247 -5,0% -2,7% -2,3% 10,7% +11 pb
Bureaux Allemagne 302 -2,6% +0,5% -3,1% 7,8% +85 pb
Total 5 971 +2,4% +2,7% -0,3% 7,2% -9 pb
Des évolutions de taux de rendement contrastées
d’une classe d’actifs à l’autre
(1) Impact de la révision des taux de rendement et des taux d'actualisation retenus par les experts immobiliers sur la valeur
(2) Impact de la revue des hypothèses des business plans des immeubles sur la valeur (e.g. indice de révision des loyers, renégociation des baux, révision de la valeur locative de marché,
évolution de la vacance, évolution des plans de travaux et des charges non refacturables...)
(3) Loyers annualisés nets des surfaces louées additionnés aux loyers nets potentiels des surfaces vacantes à la valeur locative de marché rapportés à la valeur d'expertise hors droits des surfaces louables
Résultats semestriels 2011 35

36. Rationalisation de la variation de l’ANR EPRA triple net
En €/action (en part du groupe)
+0,8 +0,4
+0,7
+3,5 (0,5)
+0,9
83,9
81,4 (3,3)
Déc 2010 (1) Dividende 2011 Résultat consolidé Variation Variation Variation Variation de Autres Juin 2011
de la plus-value de la plus-value de la juste l'imposition latente
sur le patrimoine sur la promotion valeur des sur plus-values
et les services (2) instruments
dérivés (3)
Une variation de +3,1% de l’ANR EPRA triple net par action
sur le 1er semestre 2011
(1) ANR EPRA triple net par action du 31 décembre 2010 égal à celui de liquidation calculé précédemment (impact non significatif du changement de prise en compte de la dilution)
(2) Variation de la plus-value sur les sociétés de promotion et de services retraitée des résultats 2010 non distribués impactant la VNC des titres. La valeur des sociétés de services et de promotion s’établit à 475,5 M€
contre 443,3 M€ au 31 décembre 2010, soit une augmentation semestrielle de 7,3%. La méthode retenue repose essentiellement sur une actualisation des flux de trésorerie (DCF) sur la période du business plan
de chaque société, assortie d’une valeur terminale fondée sur un cash-flow normatif croissant à l’infini. Parmi les paramètres financiers retenus, le coût moyen pondéré du capital stable par rapport à l’évaluation réalisée à fin 2010
est compris entre 8,78% et 9,71% pour les sociétés de services et entre 8,78% et 12,78% pour les sociétés de promotion
(3) Variation de la juste valeur des instruments dérivés et de la dette à taux fixe
Résultats semestriels 2011 36

37. Structure d’endettement
31/12/10 30/06/11
LTV (Loan To Value) 37,4% 38,2%
Endettement net (M€) 2 292 2 401
Durée moyenne de la dette 4,5 ans 4,0 ans
Coût moyen 3,93% 3,98%
(Euribor 3 mois moyen 2010 : 0,81 %) (Euribor 3 mois moyen 1er semestre 2011 : 1,25 %)
Couverture 89% 94%
(durée de vie moyenne des couvertures : 3,6 ans)
Un LTV et un coût moyen de la dette stables par rapport au 31 décembre 2010
Un ICR à 3,85x contre RO (hors amortissements) et 3,27x contre EBO
Des nouvelles lignes de back-up d’une durée moyenne de 3 années pour 160 M€
assorties d’un spread moyen de 116 points de base
Aucun enjeu de covenant au 30 juin 2011
Une structure financière toujours solide
Résultats semestriels 2011 37

38. Structure d’endettement
Couvertures (M€) Echéancier (M€)
2400
1000
1900
1400
900
400
-100 418
324 291
-600 169
-1100 82 108
26
-1600
-2100 S2 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
S1 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Dettes établissements de crédit
Dette taux variable couverte Swap CFH TF Cap-Collar Dette non couverte
Besoin de financement couvert
Dette par nature
Une dette essentiellement affectée aux actifs
Crédit hypothécaire du pôle Foncière
12% Autres dettes
Locations-financement 0% Une part non couverte de la dette marginale (6%)
5% et correspondant essentiellement à de la dette
court terme
Découverts bancaires
2% Aucune échéance importante pour les deux prochaines
années
Un niveau de lignes disponibles, en croissance de 13%
par rapport au 31 décembre 2010, correspondant
Emprunts corporate
à 20,5% de la dette brute
81%
Résultats semestriels 2011 38

39. 1 Activité
2 Résultats financiers
3 Stratégie et perspectives
4 Annexes

40. Zoom sur le Pipeline
2011-2015
Total des investissements de la Foncière Tertiaire (identifiés et engagés) ~ 0,6 Md€
Principaux Total Investissements Loyers Taux
Surface Livraison
investissements investissements(1) S2 2011-2015 bruts de rendt
Tour EQHO (ex Descartes)
79 000 m2 T2 2013 690 M€ 242 M€ c. 43 M€ 6,2% Travaux en cours
HQE® / THPE
Metropolitan Villejuif T4 2011
HQE® / THPE 80 000 m2 291 M€ 36 M€ c. 21 M€ 7,4% Loués à LCL
T1 2012
(y compris Tolbiac)
Le Beauvaisis – 028
12 000 m2 T4 2011 58 M€ 14 M€ c. 4 M€ 7,3% Pré-com en cours
HQE® / BBC Rénov
Ilôt E
30 000 m2 T3 2013 102 M€ 92 M€ c. 8 M€ 8,2% Pré-com en cours
HQE® / BBC
Cliniques / extensions 320 M€ 112 M€ c. 23 M€ 7,2% Louées
Autres investissements
(Le Millénaire : Centre Co. + 91 M€
Bureaux, Mistral…)
Total 587 M€
Des investissements à la pointe du développement durable
(1) Investissement total estimé, droits et frais inclus (inclut notamment les charges foncières pour les projets sur les Parcs Tertiaires, les frais financiers attachés aux travaux et le cas échéant les travaux utilisateurs).
Sur les parcs tertiaires, la valeur brute des terrains et des constructions des bâtiments à détruire pour la construction des projets est intégrée au coût de revient des nouveaux projets.
Résultats semestriels 2011 40