Sessão de Esclarecimento Sobre A Nova Lei das Rendas

O Papel dos Advogados naO Papel dos Advogados na
aplicação da Nova Lei das Rendasaplicação da Nova Lei das Rendas
Conselho Geral da Ordem dos Advogados
Lisboa, 30 de Maio de 2013
Luísa Lopes
Mestre em Direito, Advogada
Docente do Instituto Superior de Ciências Empresariais e Turismo (ISCET)

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I. Contextualização da Reforma do Arrendamento - A Lei 31/2012
de 14 de Agosto
 Crise do mercado de construção e imobiliário
 Falta de oferta de arrendamento a preços acessíveis
 Reforma de 2006 revelou-se insuficiente para os objectivos
pretendidos, nomeadamente no que se refere à atualização de
rendas antigas ( anteriores a 1990 )
 Dificuldades de realização de obras em imóveis arrendados
 Complexo e moroso procedimento de despejo
Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

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REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO
Lei 31/2012 de 14.08
Entra em vigor em 12.11.2012
Revisão do NRAU a fim de dinamizar o mercado do Arrendamento Urbano

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Perfilam-se cinco grandes ORIENTAÇÕES/ALTERAÇÕES:
Liberdade contratual na definição da duração do contrato
Contratos habitacionais:
Deixa de existir um prazo mínimo de duração
Na falta de estipulação os contrato consideram-se celebrados por
dois anos.
Contratos não habitacionais:
Na falta de estipulação os contratos consideram-se celebrados por
cinco anos.

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 Valorização da negociação para a atualização de rendas
antigas
Contratos habitacionais anteriores a 1990:
Negociação da renda pelas partes, salvaguardando as
situações de carência económica, arrendatários com 65
anos ou mais ou com grau de incapacidade superior a
60%
Contratos não habitacionais anteriores a 1995:
Negociação da renda pelas partes, com previsão de um
regime transitório de cinco anos para as microentidades

Redução da duração do período de transição dos
contratos antigos para o novo regime
Após cinco anos a renda dos contratos habitacionais será
atualizada, não se valorizando as situações de carência
económica ( a cargo da segurança social), mas tão só as
situações relativas à idade e eventual incapacidade
só haverá alteração do regime do contrato com o seu acordo e
as rendas tem um regime especial
6Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

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 Novo Regime para a realização de obras em prédios
arrendados
Regulado pela Lei 30/2012 de14.08 que altera o DL 157/2006 de 08 .
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A denúncia para demolição ou obras profundas assenta na
negociação entre as partes e na falta de acordo prevê o
pagamento de uma indemnização.

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Procedimento Especial de Despejo
Pretende-se fomentar a via extrajudicial mais simples para
conseguir a desocupação do locado

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II. Atualização de Rendas Antigas
1. Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU –
19.11.1990
É um processo de negociação entre senhorio e arrendatário, sendo ao
primeiro que compete iniciar o PROCESSO DE ATUALIZAÇÃO DE
RENDAS
 Proposta do senhorio
Propõe ao arrendatário o valor de atualização da renda e a transição do
contrato para o NRAU, quanto ao tipo e duração do contrato.

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 Possibilidade de resposta do arrendatário no prazo de 30 dias
QUATRO atitudes possíveis:
Não responde
Aceita a proposta do senhorio
Apresenta uma contraproposta e/ou invoca circunstâncias
excecionais
Denúncia o contrato
A falta de resposta aceitação da proposta do senhorio
Se optar pela segunda ou terceira atitude pode o arrendatário pronunciar-se
quanto ao tipo e/ou duração do contrato propostas pelo senhorio
Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCETLuísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

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Se o arrendatário aceitar a proposta
• A renda é atualizada para o valor proposto pelo senhorio
• É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da
resposta e o contrato ficará submetido ao NRAU
• Passará a ter o tipo e a duração acordados e na falta de acordo ou no
silêncio das partes considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos

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Se o arrendatário não aceitar a proposta e fizer contraproposta
O senhorio tem 30 dias para dizer se aceita ou não a contraproposta do
arrendatário ao nível da renda, tipo e duração do contrato
A falta de resposta aceitação da contraproposta.
Se o senhorio aceitar:
• A renda é atualizada para o valor proposto pelo arrendatário

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• É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção da
resposta pelo arrendatário
• Salvo acordo em contrário quanto ao tipo e duração do contrato,
este passará a ser de prazo certo por CINCO anos.

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Se o senhorio não aceitar:
• Denunciar o contrato pagando ao arrendatário uma indemnização
equivalente a cinco anos de renda, em função do valor médio das
propostas formuladas pelas partes.
• Atualizar a renda de acordo com o valor tributário do imóvel, tendo como
limite máximo o valor anual correspondente a 1/15, e o contrato passa a
ser de prazo certo de cinco anos.

• Não se conformando com a atualização o arrendatário tem a
possibilidade de denunciar o contrato sendo certo que a denúncia
produz efeitos no prazo de dois meses, devendo o arrendado ser
desocupado e entregue ao senhorio no prazo de 30 dias.

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Situações Especiais Socialmente protegidas
Ao arrendatário é lícito invocar algumas situações socialmente protegidas
• Carência económica
• Idade igual ou superior a 65 anos
• Deficiência em grau comprovado de incapacidade superior a 60%

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 Carência económica
Invoca e prova que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu
agregado familiar é inferior a CINCO vezes a Retribuição Miníma
Nacional Anual (RMNA)
É fixado um período transitório de cinco anos em que a atualização da
renda está limitada:

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• A um máximo de 25% do RABC e tem como limite 1/15 do valor
tributário do imóvel
tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a
1500,00€ mensais.
tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a
500,00€ mensais.

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Durante este período transitório de cinco anos é necessário comprovar
anualmente o rendimento ao senhorio, no mês correspondente em que foi
feita a invocação da carência económica, sob pena de não poder mais
beneficiar deste regime de exceção

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• Findo este período transitório de cinco anos o senhorio pode avançar
com a transição do contrato para o NRAU, não podendo nessa altura o
arrendatário invocar as situações socialmente protegidas ( Carência
económica, idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a
60%)
• Na falta de acordo ou no silêncio das partes acerca do tipo e da duração
do contrato este considera-se celebrado por prazo certo do DOIS anos.

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 Idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência com grau
de incapacidade superior a 60%
Invoca e prova que tem 65 anos ou mais ou deficiência com grau de
incapacidade superior a 60%
• O contrato só transita para o NRAU mediante acordo das partes, caso
contrário o contrato manter-se-á como vinculístico
• A renda pode ser atualizada aplicando-se as regras gerais supra
referidas.

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2. Contratos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995
O regime é idêntico ao que evidenciamos para os arrendamentos
habitacionais.
O arrendatário pode invocar as seguintes situações:
• Que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e
que é uma microentidade
• Que tem a sua sede no arrendado e é uma associação privada sem fins
lucrativos e declarada de interesse público, nacional ou municipal
• Que o arrendado é uma república de estudantes
….

Nestes casos, salvo acordo em contrário, o arrendatário beneficia de um
período transitório de CINCO anos findo o qual o senhorio pode avançar para
a transição do contrato para o NRAU e é considerado um contrato a prazo
certo de DOIS anos
Durante este período de cinco anos o valor atualizado da renda é
determinado com base no valor tributário do imóvel com o limite de 1/15.

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III. Prazos dos arrendamentos
Os contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da
Lei 31/2012 de 14 de Agosto – 12.11.2012 - tiveram alteração quanto
aos prazos
Arrendamentos habitacionais:
• Maior liberdade de negociação quanto à duração do contrato
• Não têm agora prazo mínimo para vigência
• Mantém-se o limite máximo de 30 anos
• No silêncio das partes os contrato consideram-se celebrados pelo prazo
de DOIS anos.

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Arrendamentos não habitacionais:
• Liberdade negocial quanto à duração
• Se as partes não acordarem quanto à duração em contrário,
supletivamente considera-se o contrato celebrado pelo prazo de CINCO
anos
Os prazos de pré-aviso para a oposição à renovação do contrato pelo
senhorio e arrendatário também sofreram alteração existindo agora um
prazo em função da duração do contrato - Art.1097º CC

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IV. Despejo por falta de pagamento de rendas
• O senhorio passa a poder resolver o contrato de arrendamento após
DOIS meses em que o arrendatário não pague ou se constitua em mora
• O direito resolução pode ser judicial ou extrajudicial
O direito à resolução judicial caduca se o arrendatário até ao fim do prazo
para a contestação depositar as somas devidas acrescidas de 50%
O arrendatário só pode recorrer a este procedimento uma vez em cada
contrato

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A resolução extrajudicial (desde 2006)
• É efectuada por comunicação, nos termos do art. 9º da Lei 31/2012 de
14 de Agosto
• Pode recorrer-se a esta fórmula:
 em caso de mora por período superior a dois meses no
pagamento das rendas,
 em caso de mora superior a oito dias no pagamento de rendas
mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num período de
um ano,
 em caso de oposição pelo arrendatário a obras ordenadas por
autoridade pública

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Fica sem efeito a resolução se o arrendatário no mês seguinte à
comunicação o arrendatário proceder ao pagamento das quantias em
dívida acrescidas de 50%, porém só pode recorrer a este expediente
um única vez em cada contrato

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V. Procedimento Especial de Despejo – Lei 31/2012 de 14 de Agosto e
DL 1/2013 de 07 de Janeiro
A Lei 31/2012 de 14.08 criou um novo PROCEDIMENTO ESPECIAL DE
DESPEJO
O DL 1/2013 consagrou o regime do Balcão Nacional de Arrendamento –
BNA – cuja plataforma informática se encontra no site www.bna.mj.pt
O procedimento veio simplificar e tornar mais expedita a desocupação
do locado e respectiva entrega ao senhorio.

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Tem aplicação nas seguintes situações:
Cessação do contrato por revogação, caducidade, oposição à renovação,
denúncia livre pelo senhorio
Resolução do contrato nos casos de não pagamento da renda por mais de
dois meses.
Denúncia para habitação própria ou de descendentes em 1º grau

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 Denúncia no caso de demolição ou realização de obras profundas
 Denúncia pelo arrendatário decorrido 1/3 do prazo de duração inicial,
quando o senhorio queira impedir a renovação do contrato
 Denúncia pelo arrendatário em virtude de não aceitar a transição para
o NRAU e a atualização de renda, caso este não desocupe o arrendado
na data prevista
Pré requisito para recurso ao Procedimento Especial de Despejo
Imposto de selo liquidado

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Fases do Procedimento Especial de Despejo:
Pedido de despejo no BNA com um dos fundamento referidos
comprovados
O BNA notifica o arrendatário para desocupar o locado e, se for o caso,
pagar a quantia em dívida OU deduzir oposição OU requerer o diferimento
da desocupação do arrendado
 Se o arrendatário não deduz oposição:
O BNA emite um Título de Desocupação, que será diligenciado por
agente de execução, notário ou oficial de justiça

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Só haverá intervenção do tribunal se for necessária autorização para
entada no domicilio do arrendatário, quando este não desocupe o locado
voluntariamente.
 Se o arrendatário deduz oposição:
o É aberto um processo especial urgente, o arrendatário paga a taxa
de justiça devida e uma caução no valor das rendas e outros
encargos em dívida com o limite de máximo de seis rendas
o Deduzida a oposição o juiz, caso não conheça de alguma excepção
ou nulidade ou do mérito da causa, ordena a notificação das partes
da data da audiência.

Impugnação do título de desocupação do locado
• Fundamentação na violação das regras de comunicação e de
notificação a observar pelo BNA – Arts. 9º e 10º e 15º-D da Lei 31/2012 de
14 de Agosto
• Apresentada ao juiz do tribunal da situação do locado no prazo de
10 dias a contar da deslocação ao locado do agente de execução,
notário ou oficial de justiça ao locado para a sua desocupação, ou
do momento em que o arrendatário toma conhecimento de ter sido
efectuada a desocupação, com junção de prova

• O requerido é notificado para em 10 dias se opor à impugnação e
oferecer prova
• Efeito meramente devolutivo, pelo que não suspende a desocupação, o
que só se pode conseguir pela via do diferimento da desocupação por
razões sociais imperiosas

VI. Reabilitação Urbana
Regulada pela Lei 32/2012 de 14 de Agosto, que alterou o DL 307/2009 de
23 de Outubro
Possibilidade de denúncia do contrato, nos arrendamentos para
habitação, para o senhorio proceder à demolição ou à realização de obras
profundas - Arts. 1001º e 1103º CC –
Passa a ser realizada por mera comunicação remetida ao
arrendatário com antecedência não inferior a SEIS meses sobre a
data pretendida para a desocupação Desjudicialização

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Obrigações do senhorio:
 pagar uma indemnização correspondente a um ano de rendas e
em alternativa
 Garantir o alojamento do arrendatário em condições análogas às que
este detinha, quer no que se refere ao local, quer ao valor da
renda e demais encargos
30 dias para obter acordo ou, na sua falta, pagamento da indemnização
neste prazo.

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 Não início das obras no prazo de seis meses seguintes à
desocupação por motivo imputável ao senhorio
Obrigação de pagar uma indemnização ao arrendatário no valor
de 10 anos de renda

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 Contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 19.11.1990
A denúncia opera por mera comunicação ao arrendatário,
porém se o arrendatário tiver mais de 65 anos ou deficiência
com grau superior a 60%, na falta de acordo o senhorio é
obrigado a realojar o arrendatário em condições análogas às
que detinha
 Nos contratos de arrendamento não habitacionais anteriores a
05.10.1995 não existe regime especial.

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OBRIGADA PELA ATENÇÃO DISPENSADA
Luísa Lopes

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