Estudio Septiembre 2013 Sector Inmobiliario

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FORMACIÓN CONTINUA ESPECIALIZADA PARA EL SECTOR
INMOBILIARIO DEL DEPARTAMENTO DE ANTIOQUIA
FICHA TÉCNICA:
Descripción: Boletín de estadísticas sectoriales, dirigido al sector
Inmobiliario con crecimiento y cifras de construcción, PIB, Índice de Precios
al Consumidor de vivienda y arrendamientos, evolución de la construcción,
rotación de los inventarios, tenencia de la vivienda, entre otros. Artículos de
las temáticas expuestas.
Autores: Dirección Económica de FENALCO ANTIOQUIA, información
secundaria del DANE, El Banco de la República, El CENAC, La Lonja
de Medellín y Antioquia, CAMACOL, Galería Inmobiliaria, Medellín Cómo
Vamos, Superintendencia de Servicios Públicos, FEDESARROLLO, entre
otros.
Editor: FENALCO ANTIOQUIA
Fecha de Publicación: Septiembre de 2013
Tipo: Obra colectiva realizada por iniciativa y bajo orientación de FENALCO
ANTIOQUIA.
Copyright 2013 – Todos los derechos reservados. Prohibida su reproducción total
o parcial, así como su traducción a cualquier idioma sin autorización escrita de
FENALCO ANTIOQUIA.
EL 80% DE ESTE MATERIAL DE FORMACIÓN ES COFINANCIADO POR EL
SENA EN DESARROLLO DEL CONVENIO 00024 DE 2013 ENTRE EL SENA Y
FENALCO.
Impresa por: Gente Visual Publicitaria
Septiembre de 2013

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El sector de Servicios Inmobiliarios y de Alquiler:
Mucha presencia y gran impacto
Ocupa a 1.516.000 personas en el país, 1.120.000 en las Trece Áreas y
177.000 en Medellín y Valle de Aburrá. Genera el 7,2% del empleo nacional,
el 10,9% en las Trece principales Áreas y el 10,3% en Medellín y su Área
Metropolitana (A.M).
Del total nacional de ocupados en actividades inmobiliarias, el 73,9% está
en las Trece principales Áreas Metropolitanas y en Medellín A.M, el 15,8%
de los ocupados de las Trece Áreas y el 11,7% de los ocupados del Sector
en todo el país.
El valor agregado de los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda
ascendió en 50,8 billones de pesos corrientes en 2012. En Antioquia supera
los 7 billones de pesos y como sucede en el nivel nacional está muy cercano
al producto de la construcción, considerando edificaciones y obras civiles.
En el país, en 2012, había 6.274.571 hogares que habitaban en vivienda
propia de los 13.060.304 hogares que reportó el DANE en la Encuesta de
Calidad de Vida y 4.492.773 estaban pagando arriendo, la cifra restante
estaba en usufructo o posesión. En Antioquia eran 918.968 los propietarios
y 591.552 los hogares que pagaban arriendo, de un total de 1.791.340
hogares.
Una gran mayoría de los hogares en Colombia tienen vivienda propia, 48%,
mientras que en arriendo vive un 34,4%. Antioquia supera el porcentaje con
vivienda propia, 51,3%; mientras que Bogotá y el Valle del Cauca cuentan
con un porcentaje más alto de hogares pagando arriendo, 44,7% y 40,4%.
En Medellín A.M se producen 4,73 viviendas por cada 1.000 habitantes.
El 75.3% de las viviendas en Medellín y el 64% de las construidas en 2012
están ubicadas en los estratos 1,2 y 3.
En el primer trimestre de 2013, la rotación del inventario de vivienda nueva
se acerca a los 8 meses en Colombia y en Medellín a los 9,8, según datos
de Galería Inmobiliaria, cálculos posteriores marcan una tendencia similar.
Esta misma fuente indica que en Colombia el 78% de la compra de vivienda
se hace para vivir y en Medellín el 68%, en ambas, la cifra restante se hace
para inversión (en arriendo o para la venta) y para vacacionar.
La disposición a comprar vivienda de los hogares se ha deteriorado con
respecto a 2012 en todos los estratos, pero en menor medida en los estratos
medios.

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Al cierre del primer semestre de 2013, el saldo de deuda hipotecaria y de
vivienda de los hogares ascendió a 36 billones de pesos, incluyendo a los
bancos con 21,2, el leasing con 5,6, las titularizaciones, 5,2 y el FNA, 4,1,
lo cual representa un incremento del 17,2% con respecto a junio de 2012,
cuando alcanzaba 30.7 billones, no obstante los niveles de morosidad aún
no son preocupantes para el sistema financiero.
1. En el país ocupa a 1.516.000 personas
Anivel nacional, el Sector de Servicios Inmobiliarios y deAlquiler de Vivienda
reporta mayor número de ocupados directos que la misma actividad de
la construcción. Las actividades inmobiliarias generan el 7,2% del empleo
nacional, ocupan en el país a 1.516.000 personas, de los cuales 1.440.000
están en las cabeceras urbanas y 76.000 en el resto del territorio. En las
Trece principales Áreas Metropolitanas estos servicios emplean 1.120.000
personas, las cuales representan el 10,9% de la ocupación total ofrecida
por el conjunto de actividades económicas y de ese total el 34,9% son
informales, según metodología del DANE. En Medellín y Valle de Aburrá,
los ocupados suman 177.000, es decir el 9,3% del empleo.
En 2013 la participación de la actividad inmobiliaria en el empleo nacional
volvió a incrementarse y en el trimestre mayo - julio fue de 8,2%, frente al
7,6% del mismo trimestre de 2012. En las Trece Áreas también fue mejor
2013 con niveles del 9,1% frente al 4,2% del año anterior, y en Medellín A.M
pasó del 17,4% en el trimestre de referencia de este año desde el -5,2% del
anterior para el mismo trimestre.
Evolución de la ocupación en la actividad inmobiliaria 2009 – 2013
Ocupados por actividad
económica, cifras en miles
2009 2010 2011 2012 2013
May-jul May-jul May-jul May-jul May-jul
Nacional. Ocupados todas las
actividades
18.487 19.039 19.778 20.771 21.091
Nacional. Total actividades
inmobiliarias
1.201 1.174 1.302 1.400 1.516
Cabecera 1.132 1.124 1.251 1.315 1.440
Resto 69 49 51 85 75
Trece Áreas. Ocupados todas
las actividades
8.917 9.169 9.625 9.038 10.242
Trece Áreas. Actividades
inmobiliarias
905 879 986 1.027 1.120
Medellín A.M Ocupados todas
las actividades
1.492 1.532 1.606 1.648 1.730
Medellín A.M Actividades
inmobiliarias
155 128 159 151 177
Fuente: DANE. Gran Encuesta Integrada de Hogares

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Del total nacional de ocupados en actividades inmobiliarias, el 73,9% está
en las Trece principales Áreas Metropolitanas, mientras que Medellín y
Valle de Aburrá, concentran el 15,8% de los ocupados de las Trece Áreas y
el 11,7% de los ocupados del Sector en todo el país.
Ocupados en la actividad inmobiliaria. Cifras en miles de personas
Período
Ocupados
Participación % en el
total de ocupados
Nacional 13 Áreas
Medellín
A.M
Nacional 13 Áreas
Medellín
A.M
Oct - dic 2001 731 536 85 4,4 7,2 7,1
Oct - dic 2002 715 548 78 4,4 7,1 6,1
Oct - dic 2003 769 567 82 4,5 7,1 6,0
Oct - dic 2004 763 595 101 4,5 7,5 7,4
Oct - dic 2005 763 602 84 4,3 7,2 6,2
Oct - dic 2006 836 645 108 5,0 8,1 8,4
Oct - dic 2007 1.040 774 132 5,8 9,0 9,1
Oct - dic 2008 1.123 854 138 6,4 9,9 9,6
Oct - dic 2009 1.238 926 156 6,4 10,1 10,2
Oct - dic 2010 1.215 932 136 6,1 9,8 8,6
Oct - dic 2011 1.355 1.001 156 6,4 10,0 9,3
Oct - dic 2012 1.468 1.079 170 6,9 10,6 9,9
May - jul 2012 1.400 1.027 151 6,7 10,9 10,3
May - jul 2013 1.516 1.120 177 7,2 10,2 9,2
Fuente: DANE
Entre tanto la población desocupada proveniente de la actividad, en el
total nacional participa en el trimestre mayo - julio con el 8,2% y aumenta
en 3,0%, en las Trece principales Áreas participa con el 10,4% y crece el
5,6% y en Medellín y Valle de Aburrá participa con 10,1% y se expande al
15,1%, lo cual indica que hay una movilidad importante de los ocupados
laboralmente en el Sector.

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Desocupados en actividades inmobiliarias. Cifras en miles de personas
y participación en porcentaje
Período
Desocupados
Participación % en el total
de desocupados
Nacional
13
Áreas
Medellín
A.M
Nacional
13
Áreas
Medellín
A.M
Oct - dic 2001 110 69 11 5,2 5,7 6,0
Oct - dic 2002 91 69 8 3,9 5,9 4,3
Oct - dic 2003 102 82 13 5,0 7,3 7,4
Oct - dic 2004 88 62 7 4,7 6,0 4,0
Oct - dic 2005 85 72 7 5,2 7,6 5,3
Oct - dic 2006 124 83 13 7,5 9,3 8,8
Oct - dic 2007 90 65 11 5,9 8,3 7,7
Oct - dic 2008 113 80 15 6,8 9,3 9,0
Oct - dic 2009 134 91 17 6,6 8,2 7,7
Oct - dic 2010 112 70 14 5,6 6,9 7,1
Oct - dic 2011 125 89 11 6,7 9,1 6,2
Oct - dic 2012 148 105 15 8,0 10,5 8,0
May - jul 2012 155 106 16 8,2 10,4 10,1
May - jul 2013 160 112 19 7,2 9,1 7,4
Fuente: DANE – Cálculos FENALCO ANTIOQUIA
Al analizar el comportamiento del empleo en los servicios inmobiliarios en
los últimos 10 años, se destacan 2007 y 2008 por la expansión acelerada
de la ocupación, la positiva evolución en 2011, la desaceleración en 2012 y
el repunte en 2013.

6
Empleo en las actividades inmobiliarias. Total nacional. Variación
anual, 2002 – 2013
En Medellín y el Valle de Aburrá, la desaceleración fue más fuerte en 2012
que en las Trece principales Áreas y el total nacional, aunque al cierre
del año la tendencia cambió favorablemente y en lo corrido de 2013 esa
evolución se mantiene.
Empleo en las actividades inmobiliarias. Variación anual, 2010 – 2013

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50,8 billones de pesos de valor agregado y 7,8% de participación en
el PIB
El valor agregado de los Servicios Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda
asciende a 50,8 billones de pesos corrientes y el de la construcción a
51,3 billones en el país, lo cual es solo un indicador de los muchos que
explican la importancia de la actividad en el desarrollo económico y social.
Actualmente su participación dentro del total del Producto Interno Bruto
Nacional está alrededor del 8%, cifra que sin incluir en el análisis el impacto
en otros eslabonamientos sectoriales, está a la par con la participación de
la actividad de la construcción, con la cual está estrechamente ligada.
Colombia. Participación % de la Construcción y los Servicios
Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda en el PIB nominal, 2000 - 2013
Fuente: DANE. Cuentas Nacionales
La evolución de su crecimiento real ha sido positiva y estable en los últimos
10 años, moviéndose alrededor del 3%, comportamiento que se mantiene
en las cifras publicadas en el primer trimestre de 2013, en las cuales, el
DANE evidencia que el sector Servicios Inmobiliarios y Alquiler de Vivienda
presentó una expansión de 2,9%, al compararlo con el mismo período del
año 2012.

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Colombia. Variación % real de la Construcción y los Servicios
Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda en el PIB, 2001 - 2012
Año
Sector
Construcción
Construcción
y Reparación
de
Edificaciones
Construcción
de
Obras Civiles
Servicios
Inmobiliarios
y de Alquiler
de Vivienda
2001 5,5 6,2 5,0 2,5
2002 12,3 19,8 7,1 2,0
2003 8,3 11,0 6,1 3,0
2004 10,7 23,1 (0,0) 3,9
2005 6,9 2,5 11,7 3,7
2006 12,1 12,1 12,2 4,0
2007 8,3 1,6 15,8 3,7
2008 8,8 13,3 4,2 2,8
2009 5,3 -1,6 13,2 3,5
2010 -0,1 -0,3 0,1 3,6
2011 10,0 3,3 17,4 3,1
2012 3,3 5,0 1,5 3,0
2012
ITrim.
-1,5 3,1 -5,6 3,2
2013
ITrim.
16,9 16,0 17,5 2,9
Fuente: DANE. Cuentas Nacionales
Esta evolución se explica por el aumento en la producción de los servicios
de alquiler de bienes raíces residenciales en 3,2%, de los servicios de
bienes raíces no residenciales en 2,5% y de los servicios inmobiliarios a
comisión en 1,0%.
Al compararlo con el cuarto trimestre de 2012, el Sector registró un
crecimiento en 0,9%, por los incrementos en la producción de los servicios
inmobiliarios a comisión o por contrato en 1,2%, los servicios de alquiler de
bienes raíces residenciales en 0,9% y los servicios de alquiler de bienes
raíces no residenciales 0,6%.

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Colombia. PIB. Variación anual real. 2001 -2013
PIB Servicios Inmobiliarios y Alquiler de Vivienda. Variación anual
2011 - 2013
Actividades 2011 2012 I Trimestre 2013
Servicios alquiler de vivienda 3,1 3,1 3,2
Servicios inmobiliarios a
comisión
4,9 2,9 1,0
Servicios de alquiler de no
residenciales
3,3 2,5 2,5
Servicios inmobiliarios y alquiler
de vivienda
3,3 2,9 2,9
Fuente: DANE
En el comportamiento trimestral, se aprecia también la estabilidad del
crecimiento comparado con la evolución de la construcción de edificaciones.
Así las cosas, todo parece indicar que en 2013 las cifras se mantendrán sin
cambios significativos en esta variable.

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Antioquia. Participación % de la Construcción y los Servicios
Inmobiliarios y de Alquiler de Vivienda en el PIB nominal, 2000 - 2011
Fuente: DANE. Cuentas Nacionales Departamentales
En Antioquia, el PIB nominal del Sector ascendió a 6,64 billones de
pesos para 2011, última cifra publicada oficialmente, que si se ajusta por
el crecimiento promedio, en 2012 superó los 7 billones de pesos y como
sucede en el nivel nacional está muy cercano pero por encima del producto
de la construcción, considerando edificaciones y obras civiles.
Antioquia. PIB. Variación % real anual. 2001 - 2011

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3. El pago de arrendamiento, gasto prioritario de los hogares
Es indiscutible que una de las inversiones más importantes, sino la
principal, para la familia es la vivienda y entre los gastos prioritarios está el
pago del arrendamiento. De hecho, por tipo de grupo de bienes, muchos
centros de investigación han optado por definir a los alimentos y la vivienda
como imprescindibles dentro del presupuesto de gastos de los hogares; el
transporte, las comunicaciones, la educación y la salud como intocables;
vestuario, calzado, cultura y esparcimiento entre los sacrificables; y otros
tantos bienes entre los intermitentes, según el gusto, la necesidad y la
disponibilidad presupuestal.
Cuando en las encuestas de percepción Medellín Cómo Vamos se le
pregunta a los ciudadanos qué es lo que deja de pagar cuando tiene
dificultades con su presupuesto, las respuestas son dicientes: Sacrifican
primero servicios públicos, alimentos, educación, salud, seguridad social y
luego aparecen las cuotas para pagar vivienda y los arriendos.
¿Qué es lo primero que ha sacrificado el hogar al no tener con qué
pagar? % respuestas
Bienes y servicios que
sacrifica 2008 2009 2010 2011
Otros 15,0 12,0 5,0 4,0
Gastos en transporte 0,0 0,0 0,0 3,0
Créditos/Obligaciones bancarias 0,0 4,0 4,0 12,0
Vivienda (Arriendo/cuota) 10,0 11,0 9,0 13,0
Aliment./Educac./Salud/Seg.
Social
21,0 19,0 15,0 15,0
Servicios públicos 50,0 54,0 64,0 53,0
Fuente: Medellín Cómo Vamos - Encuesta de Percepción Ciudadana
Si nos remitimos al peso asignado por el DANE a cada grupo de gasto
dentro de la canasta familiar, encontramos que en la última canasta de
ingresos y gastos, la vivienda desplazó a los alimentos del primer lugar,
marcando la gran importancia que tiene este bien dentro del gasto de las
familias, su presupuesto, su calidad de vida, etc. El arrendamiento, es el
principal componente del gasto en vivienda.

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Ponderación del gasto en vivienda y arrendamientos por nivel de
ingresos
Cobertura Descripción Bajo Medio Alto Total
Nacional
Total Vivienda 29,7 30,4 29,7 30,1
Gasto de ocupación 18,7 20,7 22,4 20,3
Arrendamiento efectivo 10,1 6,6 3,9 7,3
Arrendamiento imputado 8,3 12,2 14,2 11,3
Otros gastos de ocupación 0,4 1,9 4,3 1,7
Bogotá
Total Vivienda 27,5 29,8 29,6 29,0
Medellín A.M
Total Vivienda 33,5 31,6 28,4 31,6
Cali A.M
Total Vivienda 29,9 28,5 27,7 28,8
Barranquilla
A.M
Total Vivienda 29,1 31,4 33,1 30,9
Fuente: DANE. Índice de Precios al Consumidor. Sistema de Ponderaciones

13
3.1. La inflación en arrendamientos crece menos que el Índice de
Precios al Consumidor
En términos generales se puede decir que los arriendos han crecido
moderadamente y hasta 2011 se situaron por debajo de la inflación
promedio nacional para el consumidor, no obstante, en 2012 esta regla se
rompió y hubo un repunte en el crecimiento de los arriendos en Colombia
y en Medellín y el Área Metropolitana que los colocaron por encima de los
promedios respectivos del IPC al acercarse al 4%. Hasta agosto de 2013 la
moderación en la inflación fue la regla, pero los arrendamientos estuvieron
por encima del crecimiento en el Índice de Precios al Consumidor.
Es importante tener en cuenta que hay varios factores que determinan
el precio de los arrendamientos, entre ellos la oferta y la demanda. El
comportamiento promedio del IPC nacional causado para cada año y que
es el porcentaje autorizado de incremento para el año siguiente según la
Ley de Arrendamientos de Vivienda Urbana para incrementar anualmente
el canon del año siguiente; la evolución del precio base de las viviendas que
en el último año subió considerablemente y afecta los contratos nuevos que
se firman. Diferentes informes del Banco de la República permiten deducir
que el valor del arrendamiento promedio mensual de la vivienda se sitúa
por debajo del 1% del valor comercial del inmueble, cifra tope autorizada
por la normatividad.

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Índice de Precios al Consumidor, arrendamientos y vivienda. Año
completo 2010 - 2012 y año corrido a agosto 2010 - 2013
Período Zona Vivienda
Gasto de
Ocupación
Arrendamientos
Ocupación
de la
vivienda
propia
Otros
gastos de
ocupación
2010
Colombia 3,69 3,22 3,31 3,14 3,28
Medellín 3,82 3,15 3,28 3,10 3,03
Ago - 10
Colombia 2,97 2,52 2,56 2,46 2,79
Medellín 3,05 2,50 2,54 2,42 2,86
2011
Colombia 3,78 3,42 3,54 3,31 3,61
Medellín 3,90 3,07 3,10 2,90 4,20
Ago - 11
Colombia 2,58 2,50 2,54 2,38 2,96
Medellín 2,81 2,50 2,57 2,13 3,79
2012
Colombia 3,03 3,91 3,92 3,83 4,38
Medellín 3,26 3,53 3,61 3,40 4,17
Ago - 12
Colombia 2,29 2,91 2,86 2,75 4,09
Medellín 2,60 2,71 2,70 2,50 4,17
Ago - 13
Colombia 2,04 2,78 2,79 2,59 3,89
Medellín 1,81 2,53 2,46 2,33 4,16
Fuente: DANE. Índice de Precios al Consumidor
3.2. El precio de la vivienda nueva y usada crece y crece pero no al
mismo ritmo
En Colombia los precios de la vivienda nueva y usada en los últimos
cinco años han crecido soportados por el buen comportamiento de la
demanda que ha coincidido con el crecimiento, por varios años, del ingreso
disponible de los hogares en términos reales; mejores condiciones del
crédito hipotecario y disminución de la inflación, lo cual ha mejorado la
asequibilidad de vivienda a los hogares.
Hoy las familias colombianas que compran vivienda VIS y No VIS
comprometen menos veces su ingreso anual en la adquisición que en
1996 cuando ese valor ascendía a 5,3 en No VIS y 4,8 en VIS. El nivel
del crédito hipotecario con relación al valor del activo es bajo, si se
compara con las cifras históricas. Por el lado de la oferta, las restricciones
están estrechamente relacionadas con lo que pasa con los costos de la
construcción y específicamente con la disponibilidad de suelo urbano y los
servicios públicos. No obstante, para algunos analistas, hay evidencia de

15
problemas por el lado de la demanda y también por el lado de la oferta, dado
que el precio real de la vivienda está muy por encima de su media histórica,
y preocupa la sostenibilidad del mercado y el crecimiento a largo plazo en el
valor de los inmuebles, si se desinfla el ingreso de las familias y la actividad
económica. Para otros, no hay condiciones actuales que indiquen que el
retorno esperado de los activos sea mayor a las que el mercado puede
realmente ofrecer o explicar, aunque si deben monitorear frecuentemente
los comportamientos para reducir el riesgo.
La variación de los precios de la vivienda nueva y usada en Colombia
ha ido en aumento; en Medellín para la mayoría de los años ha sucedido
lo mismo. Al cierre del primer semestre de 2013 el aumento de precios
mantenía la tendencia.
Índice de Precios de la Vivienda Nueva. Variación real anual año
corrido 2000 – 2013
Fuente: DANE - Índice de Precios de Vivienda Nueva

16
Índice de Precios de Vivienda Usada. Variación anual. 2000 - 2012
Fuente: Banco de la República, con información proveniente de las entidades financieras:
Davivienda, BBVA, AV Villas, Bancolombia, Colmena BCSC y Colpatria.
Niveles y variaciones anuales del índice de precios de vivienda por
ciudad y estrato
Estrato
Precio promedio del
metro cuadrado a diciembre
de 2012 (millones de pesos)
Variación diciembre de 2012
(porcentaje)
Cali Medellín
Alrededores
de Bogotá Bogotá Cali Medellín
Alrededores
de Bogotá Bogotá
3 1,1 1,5 1,8 2,7 3,6 3,1 8,3 1,4
4 1,6 2,4 2,5 3,7 (0,4) 1,0 (0,2) 7,7
5 1,7 2,8 3,0 4,3 (0,5) (0,3) (2,0) 5,6
6 2,6 3,8 3,2 6,3 4,1 8,3 (2,1) 4,5
Total a/ 1,5 2,3 1,6 3,3 5,0 3,0 (1,8) 7,4
Total a/: Incluye estratos 1 y 2. Fuente: La Galería Inmobiliaria - cálculos del Banco de la
República

17
Niveles y variaciones anuales del índice de precios de vivienda por
ciudad y estrato (Región Caribe)
Estrato Precio promedio del metro
cuadrado a diciembre de 2012
(millones de pesos)
Variación diciembre de 2012
(porcentaje)
Barranquilla Cartagena Santa
Marta
Barranquilla Cartagena Santa
Marta
3 1,7 1,9 1,6 (3,0) 17,7 0,8
4 2,2 3,0 2,2 6,3 23,7 (5,1)
5 2,4 3,7 2,9 8,3 3,4 (6,7)
6 3,3 4,6 4,3 12,9 (9,1) 12,7
Total a/ 2,1 3,0 3,1 18,6 2,7 14,6
Total a/: Incluye estratos 1 y 2. Fuente: La Galería Inmobiliaria - cálculos del Banco de la
República
Precio por metro cuadrado en millones de pesos y variación porcentual
anual
Fuente: Titularizadora Colombiana. Datos DANE y Banco de la República
4. La vivienda, determinante de la riqueza de los hogares y su nivel de
vida
El acceso a la vivienda es un aspecto fundamental para mejorar el
bienestar de las personas y constituye una parte crucial dentro del análisis
de la calidad de vida, en tanto contribuye al desarrollo de potencialidades,
la ampliación de capacidades y mejores procesos de socialización y
acumulación de riqueza.

18
La valorización de los inmuebles en el tiempo, la capacidad de
endeudamiento actual y futura de los hogares, la carga financiera que deben
soportar cuando los niveles de endeudamiento y los costos financieros
no evolucionan en la misma dirección y proporcionalidad con el ingreso
disponible; la relación precio de los inmuebles con el arrendamiento; la
concordancia entre oferta y demanda y variables económicas como el
crecimiento económico, el empleo, la evolución de la Tasa de Interés, la
Inflación y el ingreso, entre otras que se puedan analizar con respecto a la
finca raíz (apartamentos, edificaciones industriales, fincas, locales, lotes,
oficinas, bodegas, parqueaderos, hoteles y hospedajes) son destacables
en la medida que inciden en la riqueza de los hogares.
Los balances y el impacto de lo que pase con la vivienda, no solo es para
los hogares, también para los inversionistas, constructores, promotores,
prestadores de servicios inmobiliarios, el sistema financiero, entre otras
actividades y de ahí las repercusiones en el desarrollo económico y social
y la necesidad de que su evolución no solo sea positiva sino sostenible,
para minimizar riesgos de burbujas que afecten la actividad económica y
los mercados.
4.1. Distribución de las viviendas por estratos socioeconómicos
La mayoría de las viviendas del país están catalogadas entre los estratos 1
y 3. Por ejemplo, para Medellín el 75,3% de las viviendas están clasificadas
así, pero también la mayor parte de la población que no tiene acceso a la
vivienda propia se ubica en estos niveles de ingresos como lo ratifican las
distintas fuentes de información de la ciudad.

19
Distribución del total de viviendas por estrato socioeconómico, según
el servicio de energía eléctrica. Junio 2013
Departamento Uno Dos Tres Cuatro Cinco Seis
Antioquia 19,3 38,8 28,0 7,2 4,7 2,1
Arauca 62,2 29,0 7,8 1,0 0,0 0,0
Atlántico 38,0 32,3 17,0 7,5 2,9 2,3
Bogotá, D.C. 6,9 35,6 35,6 13,6 4,7 3,7
Bolívar 51,7 29,0 10,7 3,9 2,0 2,7
Boyacá 10,9 56,1 25,4 5,9 1,7 0,0
Caldas 19,2 40,7 27,2 7,1 2,4 3,4
Caquetá 63,2 27,5 8,4 0,9 0,0 0,0
Casanare 30,1 50,5 17,1 2,2 0,0 0,0
Cauca 64,8 21,1 9,9 2,9 1,1 0,2
Cesar 43,6 41,6 11,1 2,5 1,0 0,3
Chocó 85,2 10,0 4,8 0,0 0,0 0,0
Córdoba 70,6 21,8 5,4 1,2 0,6 0,4
Cundinamarca 11,3 60,9 22,1 4,3 0,7 0,8
Guaviare 50,0 38,3 11,8 0,0 0,0 0,0
Huila 36,0 50,5 9,9 2,9 0,7 0,1
La Guajira 41,0 47,4 10,9 0,5 0,2 0,0
Magdalena 43,2 27,0 19,4 5,0 1,4 4,0
Meta 25,4 38,3 29,3 4,7 1,7 0,6
Nariño 54,3 31,4 10,0 3,5 0,8 0,0
Norte de Santander 24,1 50,7 17,3 6,5 1,2 0,2
Putumayo 68,8 28,5 2,7 0,0 0,0 0,0
Quindío 23,2 38,2 25,0 7,2 5,5 0,9
Risaralda 15,9 37,9 26,4 10,8 5,6 3,5
Santander 19,8 41,9 22,4 12,4 1,7 1,8
Sucre 62,5 29,4 5,9 1,6 0,2 0,4
Tolima 26,4 50,7 16,9 4,7 1,1 0,2
Valle del Cauca 20,0 37,2 27,3 8,5 5,4 1,6
Total general 26,1 38,7 23,0 7,4 3,0 1,8
Fuente: Superintendencia de Servicios Públicos

20
Distribución del total de viviendas por estrato socioeconómico, según
el servicio de energía eléctrica. Junio de 2013
Ciudad Uno Dos Tres Cuatro Cinco Seis
Bogotá, D.C. 6,9 35,6 35,6 13,6 4,7 3,7
Armenia 22,0 27,4 30,1 9,9 9,3 1,4
Barranquilla 31,0 21,7 24,9 13,1 5,3 4,1
Bucaramanga 14,5 19,6 25,4 31,6 3,2 5,7
Cali 16,4 27,0 32,2 12,6 8,7 3,0
Cartagena 36,1 31,0 17,8 6,5 3,7 4,8
Cúcuta 26,4 41,8 20,0 9,8 1,9 0,1
Ibagué 18,0 47,4 23,2 9,5 1,5 0,4
Manizales 10,1 24,4 38,3 14,3 5,0 8,0
Medellín 11,0 34,5 29,8 11,6 8,6 4,6
Pasto 22,5 42,7 23,5 8,5 2,7 0,0
Pereira 15,6 33,1 18,9 15,5 10,4 6,6
Villavicencio 21,9 29,1 38,3 7,0 2,8 0,9
Fuente: Superintendencia de Servicios Públicos – Sistema Único de Información de Servicios
Públicos, S.U.I. Nota: Para esta información están disponibles los números absolutos y el
detalle por municipios de cada departamento del país.

21
Medellín: Número de viviendas por Comuna, 2011 - 2012
Comunas 2011 2012
Rural 63.312 65.428
Belén 66.000 67.800
Guayabal 20.278 20.495
El Poblado 40.745 42.047
San Javier 44.660 45.620
La América 29.654 30.864
Laureles - Estadio 40.169 40.633
La Candelaria 28.203 29.282
Buenos Aires 44.952 46.032
Villa Hermosa 43.242 44.298
Robledo 48.735 51.326
Doce de Octubre 46.991 47.779
Castilla 36.222 36.660
Aranjuez 41.417 42.034
Manrique 45.276 46.486
Santa Cruz 29.543 30.183
Popular 36.065 36.718
Fuente: Subdirección de Información. Datos de 2012 son preliminares. Tomado de Medellín
Cómo Vamos 2012.
Stock de Viviendas por estrato económico. 2012
Estrato Número
1 87.130
2 254.740
3 212.917
4 81.541
5 59.171
6 31.722
Total 727.221
Fuente: Subdirección de Información. Datos de 2012 son preliminares. Tomado de Medellín
Cómo Vamos 2012.

22
4.2. Tenencia de la vivienda
Si bien la construcción de unidades habitacionales ha estado dinámica en los
últimos años, las cifras de tenencia de la vivienda indican que el porcentaje
de hogares en arriendo o en usufructo no se ha reducido significativamente
en los últimos años y que en las cabeceras municipales esta tendencia se
acentúa.
En el país eran 6.274.571 los hogares que habitaban en vivienda propia de
los 13.060.304 hogares que reportó el DANE en 2012 y 4.492.773 pagaban
arriendo, la cifra restante estaba en usufructo o posesión. En Antioquia
ascendían a 918.968 los propietarios y a 591.552 los hogares que pagaban
arriendo, de un total de 1.791.340 hogares.
Una gran mayoría de los hogares en Colombia tienen vivienda propia, 48%,
mientras que en arriendo vive un 34,4%. Antioquia supera el porcentaje con
vivienda propia, 51,3%; mientras que Bogotá y el Valle del Cauca cuentan
con un porcentaje más alto de hogares pagando arriendo, 44,7% y 40,4%.
Hogares por tenencia de la vivienda, según regiones del país 2012
Regiones
Total
hogares
Propia
totalmente
pagada
Propia
la están
pagando
En
arriendo o
subarriendo
Con permiso
del propietario,
sin pago alguno
(usufructuario)
Posesión
sin título
(ocupante
de
hecho) o
propiedad
Total
nacional
Total 13.060.304 5.650.953 623.618 4.492.773 1.982.680 310.279
Cabecera
10.187.
831
4.188.049 568.938 4.143.240 1.115.298 172.307
Resto 2.872.473 1.462.904 54.680 349.533 867.382 137.973
Bogotá
Total 2.293.513 868.456 198.963 1.024.064 174.148 27.882
Cabecera 2.293.513 868.456 198.963 1.024.064 174.148 27.882
Antioquia
Total 1.791.340 842.304 76.664 591.552 251.797 29.023
Cabecera 1.408.690 648.313 68.409 537.441 134.860 19.667
Resto 382.650 193.991 8.255 54.111 116.937 9.356
Valle del
Cauca
Total 1.341.172 492.852 67.674 542.234 223.363 15.049
Cabecera 1.177.230 431.265 65.073 512.497 161.355 7.040
Resto 163.942 61.587 2.600 29.737 62.009 8. 009
Fuente: DANE. ECV - Encuesta de Calidad de Vida

23
Total. Hogares por tenencia de vivienda
Tenencia
Total
Nacional
Antioquia Bogotá
Valle del
Cauca
2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012
Propia, totalmente
pagada
42,6 43,3 42,9 47,0 38,8 37,9 36,9 36,7
Propia, la están
pagando
5,4 4,8 6,5 4,3 10,5 8,7 1,7 5,0
En arriendo 32,3 34,4 30,3 33,0 44,5 44,7 39,0 40,4
Usufructo 16,6 15,2 18,2 14,1 5,4 7,6 21,2 16,7
Posesión sin título 3,1 2,4 2,1 1,6 0,8 1,2 1,2 1,1
Cabecera. Hogares por tenencia de vivienda
Tenencia
Total
Nacional
Antioquia
Valle del
Cauca
2011 2012 2011 2012 2011 2012
Propia, totalmente pagada 41,5 41,1 40,3 46,0 37,5 36,6
Propia, la están pagando 6,5 5,6 7,6 4,9 1,8 5,5
En arriendo 38,6 40,7 36,5 38,2 42,4 43,5
Usufructo 11,0 10,9 13,8 9,6 17,4 13,7
Posesión sin título 2,4 1,7 1,7 1,4 0,9 0,6
Los resultados de las encuestas de percepción ciudadana sobre la vivienda
en Medellín y en otras ciudades del país también muestran cifras que
ratifican estos hallazgos. Cuando se les pregunta a los ciudadanos de
Medellín, en qué calidad tiene la vivienda en que habita, el 58% responde
que es propietario, porcentaje que comparativamente con 2009 y 2010
indica que, proporcionalmente, los propietarios se redujeron frente a otras
formas de tenencia o habitación, aunque en 2012 hubo una mejora con
respecto a 2011.

24
¿Usted vive en una vivienda…?
Fuente: Medellín Cómo Vamos 2012
Por zonas geográficas de la ciudad, todas superan el 50% de propiedad,
aunque la Suroriental, es la que tiene más propietarios y menos
arrendatarios, en el otro extremo está, la Sur Occidental. Característica que
está muy relacionada con la estratificación económica.
El stock de vivienda en Medellín aumentó entre 2011 y 2012 en 19.157
unidades, lo que representa un aumento del 2,7% entre esos dos años.
Esas nuevas viviendas se repartieron en 16.043 para el área urbana y
3.114 para la rural.

25
Medellín. Propiedad sobre la vivienda que se habita. % respuestas
Medellín 2010 2011 2012
Propia 62,0 56,0 58,0
Arrendada 37,0 35,0 33,0
Familiar/No está seguro 1,0 9,0 9,0
Noroccidental 2010 2011 2012
Propia 61,0 57,0 57,0
Arrendada 37,0 33,0 35,0
Centroccidental 2010 2011 2012
Propia 55,0 54,0 57,0
Arrendada 41,0 36,0 39,0
Suroccidental 2010 2011 2012
Propia 61,0 57,0 51,0
Arrendada 36,0 37,0 43,0
Nororiental 2010 2011 2012
Propia 65,0 57,0 56,0
Arrendada 33,0 35,0 29,0
Centroriental 2010 2011 2012
Propia 55,0 47,0 57,0
Arrendada 44,0 44,0 39,0
Suroriental 2010 2011 2012
Propia 86,0 78,0 77,0
Arrendada 13,0 16,0 12,0
Fuente: Medellín Cómo Vamos - Encuesta de Percepción Ciudadana 2012
Los medellinenses expresan como principal razón para no vivir en
vivienda propia, la falta de la cuota inicial para hacer la compra, 51% de
los consultados. El mismo motivo predomina en cada una de las zonas
geográficas.

26
Medellín. Principales razones por las cuales usted no vive en su
vivienda. % respuestas
Zona y año
No ha podido
acceder a un
crédito de
vivienda
No ha podido
contar con
un subsidio
de vivienda
No tiene
capacidad
económica
para pagar
la cuota
inicial
Tiene casa
propia, pero
no vive en
ella
Medellín
2011 25,0 28,0 42,0 nd
2012 23,0 28,0 51,0 7,0
Nororiental
2011 44,0 27,0 34,0 nd
2012 24,0 24,0 62,0 8,0
Noroccidental
2011 10,0 18,0 43,0 nd
2012 20,0 32,0 48,0 1,0
Centroriental
2011 28,0 29,0 54,0 nd
2012 26,0 30,0 45,0 8,0
Centroccidental
2011 20,0 45,0 35,0 nd
2012 23,0 25,0 46,0 13,0
Suroriental
2011 7,0 7,0 32,0 nd
2012 18,0 12,0 27,0 14,0
Suroccidental
2011 20,0 31,0 49,0 nd
2012 20,0 29,0 55,0 8,0
*nd: No disponible
Fuente: Medellín Cómo Vamos - Encuesta de Percepción Ciudadana 2012
4.3. Producción de vivienda
En el mercado inmobiliario y muy específicamente en el de vivienda,
constructores y compradores se interrogan sobre si hay suficiente
producción de viviendas, si hay riesgo de una burbuja, si la demanda es
suficiente, entre otras situaciones.
En Colombia, el consolidado de negocios que reporta la empresa Galería
Inmobiliaria muestra una caída del 3.8% en el total de viviendas nuevas
vendidas en las principales ciudades del país, con 94.710 unidades

27
comercializadas durante 2012. Es de resaltar que buena parte de esta
reducción, se origina en las menores ventas reportadas en la capital de
la República, las cuales, alcanzaron un total de 28.943 unidades, 9.286
menos que las reportadas durante 2011.
En el caso de las oficinas, las ventas ascendieron a 43.800 metros cuadrados
en el año anterior, 46% más que en 2011. El 90% de ellas coincidieron con
inmuebles ubicados en complejos de servicios, por encima de aquellas de
centros zonales o parques industriales.
Los locales tuvieron unas ventas de 21.660 metros cuadrados durante
2012, 4.164 metros cuadrados más que los comercializados en 2011. Un
dato importante es que el 70% de los locales vendidos se encontraban en
centros comerciales, el restante en centros zonales, parques industriales,
edificios de servicios y viviendas.
En su informe especial de estabilidad financiera a marzo de 2013, El Banco
de la República afirma que en cuanto a la oferta por vivienda nueva, el
promedio anual para el conjunto de las ciudades estudiadas tendió al alza
durante 2012 y el ritmo de crecimiento fue menor que el registrado un año
antes (4,3% frente a 15,1%). A diciembre de 2012 tanto Bogotá como Cali
mostraron una caída en el indicador (1,8% y 17,5%, respectivamente) y
en los alrededores de Bogotá y en Medellín la dinámica fue positiva con
crecimientos de 17,9% y 12,3% entre diciembre de 2011 y un año después.
En Bogotá, y específicamente en sus alrededores, la oferta se concentró
en los estratos 2 y 3, a diferencia de Cali y Medellín, donde predominaron
los estratos 4, 5 y 6. A partir de 2010 Medellín y municipios aledaños y
los alrededores de Bogotá han ganado participación, mientras que la zona
metropolitana de Bogotá ha perdido terreno. En ventas, si bien se aprecia
un fuerte aumento en la participación de los municipios cercanos a la capital,
en Medellín no se presentaron mayores cambios, a pesar del crecimiento
observado en la oferta.

28
Oferta de vivienda por estratos, promedio 2010 - 2012. Porcentaje
Fuente: La Galería Inmobiliaria, cálculos del Banco de la República
Oferta por estratos en la Región Caribe, promedio 2010 - 2012.
Porcentaje
Fuente: La Galería Inmobiliaria, cálculos del Banco de la República

29
CAMACOL Antioquia afirmó que la demanda efectiva de vivienda total
disminuyó en Medellín entre 2010 y 2012 por la disminución significativa de
la demanda de No VIS, pues la demanda de VIS presentó un aumento del
15% entre año y año de referencia. No obstante, la oferta de vivienda nueva
fue de de 10.899 iniciaciones de vivienda para 2012, lo que representa un
aumento del 2,5% con respecto a lo reportado para el año 2010.
Medellín: Demanda efectiva de vivienda, 2010 - 2012
Año VIS
No
VIS
Total
2010 6.524 11.129 17.653
2012 7.521 4.298 11.819
Fuente: Estudio de Demanda de Vivienda Valle de Aburrá. CAMACOL Antioquia
Iniciaciones de viviendas nuevas, 2011 - 2012
Año VIS No VIS Total
2011 5.338 5.291 10.629
2012 5.278 5.621 10.899
Fuente: Sistema de Información Georreferenciado – Coordenada Urbana. CAMACOL
Antioquia. Nota: La oferta de vivienda corresponde al stock existente al mes de diciembre de
cada año.
Los estratos 1 al 3 tienen el 64% de las viviendas y el 36% está del 4 al
6. Fue el estrato tres el que más aumento de viviendas tuvo en 2012 con
respecto a 2011 (7.246, para una tasa de crecimiento de 3,5% entre ambos
años), hecho que, según el informe de Medellín Cómo Vamos 2012, podría
estar ratificando una evolución más positiva en cuanto al déficit cuantitativo
para este estrato frente a los estratos dos y uno; mientras tanto, en el estrato
cuatro se observó un aumento de 3,5% (2.727 viviendas) y el estrato uno lo
hizo en 3% (con 2.577 viviendas más que en 2011).
Las cifras del CENAC, indican que en Medellín y su Área Metropolitana la
producción de vivienda fue positiva en el último año a marzo de 2013 con
respecto a igual período de 2012, explicado por la evolución de la vivienda
No VIS, en la VIS la cifra disminuyó.

30
Medellín, Área Metropolitana. Doce meses a marzo de cada año. 2003
- 2013
Año VIS No VIS Total
2003 4.437 5.060 9.497
2004 7.174 6.804 13.978
2005 4.677 10.141 14.818
2006 5.461 6.537 11.998
2007 6.446 10.991 17.437
2008 4.712 9.534 14.246
2009 6.734 10.370 17.104
2010 6.270 10.235 16.505
2011 7.296 7.404 14.700
2012 8.640 9.080 17.720
2013 7.667 10.524 18.191
Fuente: CENAC - DANE
La participación de la Vivienda de Interés Social en el total de unidades
disminuyó de 48,8% a 42,1% entre un año y otro y en metros cuadrados
tiene la misma tendencia al bajar del 30,9% al 24,1%.
Participación de la VIS culminada en las viviendas culminadas totales.
Medellín, Área Metropolitana. Doce meses a marzo de cada año (Primer
trimestre). 2003 – 2013
Año Unidades M2
2003 46,7 29,1
2004 51,3 33,2
2005 31,6 17,8
2006 45,5 25,6
2007 37,0 20,8
2008 33,1 18,6
2009 39,4 22,9
2010 38,0 20,5
2011 49,6 30,7
2012 48,8 30,9
2013 42,1 24,1
Fuente: CENAC - DANE

31
Aunque ahora se afirma que en Medellín y el Valle de Aburrá se está
construyendo a un ritmo elevado, la realidad indica que por cada mil
habitantes, Medellín, está por debajo de Bogotá, Bucaramanga y Pereira.
Producción de vivienda por cada 1.000 habitantes
Año
Bogotá
D.C. A.U
Medellín
A.M
Cali,
A.U
B/
quilla,
A.U
B/
manga,
A.M
Pereira,
A.U
Armenia,
A.U
2005 4,84 4,56 3,35 2,99 3,76 5,32 2,69
2006 5,42 5,81 4,11 2,21 4,86 10,37 2,25
2007 5,19 4,54 5,18 2,69 3,78 5,98 3,03
2008 6,59 4,78 3,39 2,28 8,75 5,35 3,63
2009 5,83 5,64 3,91 2,70 5,43 5,47 2,43
2010 5,58 4,60 3,46 1,87 5,67 3,72 2,87
2011 6,08 4,64 3,57 2,60 5,79 6,17 6,16
2012 6,52 4,73 3,20 2,97 5,35 6,91 4,20
A.U: Área Urbana – A.M: Área Metropolitana
Fuente: DANE. Censo de Edificaciones – Cálculos CENAC
Las cifras del primer semestre de 2013 para la edificación de vivienda
nueva muestran que el número de unidades vendidas creció un 7,6%, la
facturación un 12,4% y el área 6,4%. No obstante, la oferta no ha tenido el
mismo comportamiento que las ventas y a nivel nacional tenemos a corte
de junio un 1,1% menos de proyectos que en junio de 2012, jalonado por el
comportamiento de Bogotá y Cali, principalmente. El número de unidades
en oferta se mantiene inalterado y el área de proyectos crece en un 4,5%.
Ventas de vivienda en el primer semestre 2013
Ciudad Enero - junio 2013 Enero - junio 2012
Unids. Mill. $ M2 Unids. Mill. $ M2
Bogotá 14.029 3.263.850 968.398 15.501 3.057.722 1.042.029
Aledaños
Bogotá
14.587 1.339.979 854.841 11.614 1.083.506 711.539
Total Bogotá 28.626 4.603.829 1.823.239 27.715 4.141.228 1.753.568
Medellín A.M 10.116 1.773.411 703.236 9.816 1.461.415 648.744
Cali 5.655 622.002 395.101 5.172 570.723 355.404
Bucaramanga 4.446 741.099 294.881 3.874 716.998 272.851
Barranquilla 2.519 606.427 231.572 2.196 481.377 210.674
Cartagena 1.532 406.235 139.485 1.013 300.452 99.109
Santa Marta 1.031 315.994 95.960 1.058 288.159 100.381
Villavicencio 1.460 207.319 108.350 1.193 260.099 118.357
Campestre 395 110.926 32.376 422 128.985 33.889
Total 55.780 9.386.612 3.824.199 51.859 8.349.435 3.592.978
Fuente: La Galería Inmobiliaria

32
Según las últimas cifras de Galería Inmobiliaria, en el primer semestre de
2013 se comercializaron 10.116 viviendas nuevas en el Valle de Aburrá, en
donde hay un mercado dinámico con un crecimiento del 3.1% en el número
de unidades vendidas y del 21% en el valor de los negocios.
Ventas y oferta de unidades de vivienda. Enero - junio 2013 con
respecto a enero - junio de 2012
Ciudad
Variación % Ventas
Variación % Oferta
2013
Unids. Unids. Mill. $ M2 Mill. $ M2
Bogotá -9,5 -6,4 -9,0 -1,9 6,7 -7,1
Aledaños Bogotá 25,7 -5,2 -17,4 -24,3 23,7 20,1
Total Bogotá 5,6 -6,0 -12,4 -11,4 11,2 4,0
Medellín A.M 3,1 4,6 6,9 12,1 21,3 8,4
Cali 9,3 -12,8 -1,0 1,9 9,0 11,2
Bucaramanga 14,8 -1,8 6,4 8,4 3,4 8,1
Barranquilla 14,7 9,7 14,0 31,3 26,0 9,9
Cartagena 51,2 6,8 17,3 17,1 35,2 40,7
Santa Marta -2,6 1,4 18,8 24,0 9,7 -4,4
Villavicencio 22,4 13,2 12,0 32,5 -20,3 -8,5
Campestre -6,4 9,5 -3,9 -13,8 -14,5 -4,5
Total 7,6 -1,1 0,1 4,5 12,4 6,4
En cuanto a la composición de las ventas es innegable la menor participación
de la Vivienda de Interés Social en el número de unidades vendidas:
Mientras en 2009 el 50% de las ventas pertenecían a este rango, para 2013
su participación se redujo al 32% mostrando como en los estratos bajos se
minimizó el impulso otorgado a la compra de vivienda nueva.

33
Oferta de vivienda en el primer semestre 2013
Ciudad
A junio de 2013 A junio de 2012
Nº
Proy.
Nº
Unid.
M2 Unids. Mill. $ M2
Bogotá 524 11.483 962.892 560 12.625 981.769
Aledaños
Bogotá
317 7.107 544.704 250 8.601 719.662
Total Bogotá 761 18.590 1.507.595 810 21.226 1.701.431
Medellín 361 14.731 1.176.667 345 13.778 1.049.494
Cali 170 5.019 381.104 195 5.071 373.843
Bucaramanga 220 5.276 377.437 224 4.959 348.117
Barranquilla 170 4.214 438.986 155 3.695 334.245
Cartagena 110 2.877 305.229 103 2.453 261.351
Santa Marta 71 2.016 212.564 70 1.697 171.375
Villavicencio 86 2.489 250.830 76 2.222 189.313
Campestre 69 1.367 107.349 63 1.423 124.500
Total 2.018 56.579 4.758.460 2.041 56524 4.553.668
De igual manera la oferta continuó creciendo de manera importante en el
Valle de Aburrá, durante el primer semestre de este año hubo 361 proyectos
de vivienda nueva con un total de 14.731 unidades representadas en
1.176.667 metros cuadrados, lo que implica crecimientos importantes.
Las cifras de CAMACOL también dan cuenta del comportamiento de la
oferta y demanda nacional de viviendas en lo corrido del año de 2013.
Indicadores nacionales de la construcción 2012 - 2013
Indicador
total
Acumulado
12 meses a
junio 2012
Acumulado
12 meses a
junio 2013
Enero - junio
2012
Enero - junio
2013
Lanzamientos 128.044 113.357 64.714 54.174
Iniciaciones 114.987 106.415 59.086 53.885
Ventas 123.722 134.563 62.925 68.818
Fuente: DANE y CAMACOL

34
La variación de lanzamiento e iniciaciones fue negativa en los doce últimos
meses a junio y en el año corrido, mientras que la evolución de las ventas
fue positiva.
Indicador VIS
Acumulado
12 meses a
junio 2012
Acumulado
12 meses a
junio 2013
Enero - junio
2012
Enero - junio
2013
Lanzamientos 45.519 38.809 24.546 20.358
Iniciaciones 46.930 39.964 24.184 21.056
Ventas 46.404 51.940 23.579 26.674
En VIS, el comportamiento ha sido en la misma dirección del total, no
obstante, la disminución en la producción ha sido menor que en el promedio,
mientras que las ventas han sido más favorables.
Indicador No
VIS
Acumulado
12 meses a
junio 2012
Acumulado
12 meses a
junio 2013
Enero - junio
2012
Enero - junio
2013
Lanzamientos 82.525 74.548 40.168 33.816
Iniciaciones 68.057 66.451 34.902 32.829
Ventas 77.318 82.623 39.346 42.144
Cayeron los lanzamientos, las iniciaciones y aumentaron las ventas en la
Vivienda No VIS. Esto significa que el inventario comenzará en los próximos
meses a reducirse.

35
Saldo de la Oferta Disponible – Total mercado. Variación y contribución %
Regional Var % anual junio Contribución
Caribe 102,9 3,1
Antioquia 6,4 1,4
Huila 48,9 1,2
Santander 11,8 0,7
Risaralda -8,8 -0,2
Nariño -28,1 -0,4
Caldas -20,0 -0,5
Tolima -99,1 -0,6
Cúcuta -18,7 -0,7
Boyacá -23,6 -0,8
Valle del Cauca -9,6 -0,8
Bolívar -40,0 -1,2
Bogotá D.C -20,4 -3,9
Cundinamarca -34,1 -7,1
Total -9,8 -9,8
Fuente: CAMACOL
Resumen de indicadores del Total de la construcción
Departamento
Lanzamientos Ventas Iniciaciones Oferta
12
meses
Enero - Junio
de 2013
12
meses
Enero - Junio
de 2013
12
meses
Enero - Junio
de 2013
Var. %
anual
Antioquia -9,7 -6,9 3,3 9,6 -5,0 -8,5 6,4
Bogotá D.C -21,1 -31,9 -10,5 -10,0 -13,4 -22,3 -20,4
Bolívar -13,1 41,5 79,9 23,1 -26,6 -53,0 -40,0
Boyacá -42,5 -73,7 64,7 41,9 40,7 13,8 -23,6
Caldas -8,7 -1,9 48,3 42,4 -11,3 -4,0 -20,0
Caribe 27,9 31,7 24,9 20,6 18,7 -7,9 102,9
Cúcuta -19,8 200,6 25,7 32,2 -50,6 -29,6 -18,7
Cundinamarca -14,9 -12,5 22,4 25,2 4,0 10,5 -34,1
Huila -2,7 31,1 39,9 82,5 -43,7 -41,9 48,9
Nariño -72,3 -76,6 -36,5 -42,8 -67,2 -81,7 -28,1
Risaralda -10,0 -8,5 -5,2 -0,6 -1,3 35,7 -8,8
Santander 24,5 -37,1 22,6 14,8 24,8 44,2 11,8
Tolima 18,8 -100,0 44,0 -49,7 10,6 -69,8 -99,1
Valle del
Cauca
-0,8 -2,0 11,0 12,5 -17,8 -7,5 -9,6
Total
nacional
-11,5 -16,3 8,8 9,4 -7,5 -8,8 -9,8
Fuente: CAMACOL
Las cifras del DANE, al cierre del semestre indican un repunte importante
de la VIS, especialmente en el segundo trimestre con la iniciación de
22.777 unidades habitacionales, el nivel más alto en los últimos años y un
crecimiento del 50% en comparación con el mismo período del año anterior.
En el año corrido se iniciaron 45.371 unidades de este tipo.

36
4.4. Rotación de Inventarios
El índice de rotación, cuantifica el tiempo que tomaría en venderse un
inmueble si la oferta no cambia y el ritmo de ventas se mantiene y si hay
aumentos inesperados en el indicador puede representar un riesgo para
el sector de la Construcción, en la medida en que el activo inmobiliario
se hace menos líquido. Medellín por lo general tiene el índice más alto y
creciente desde 2010, lo cual podría asociarse con aumentos en la oferta
que no estaban justificados en una mayor demanda. Por su parte, en
Bogotá el tiempo de venta se ha mantenido en niveles relativamente bajos,
aunque presentó un incremento en el último trimestre de 2012, reflejando el
comportamiento de las ventas.
Cabe resaltar que los alrededores de Bogotá muestran un índice de
rotación con tendencia a la baja desde 2008, lo que estaría explicado por
un aumento en las ventas más que proporcional al de la oferta.
Al evaluar el comportamiento de los inventarios de vivienda en diciembre
de los últimos cuatro años, se observa que va en aumento el número
de meses que un inmueble se demora en ocuparse. En 2009 eran cinco
meses, en 2010 de seis meses y en 2012 de siete meses, en diciembre
específicamente fue de 7.4 meses, con incremento en todos los segmentos
de precio, más significativo en más altos.
Rotación de Inventarios. Número de meses
Fuente: CAMACOL - Coordenada Urbana
Los departamentos que han presentado mayor variación en la rotación del
stock de vivienda fueron Cúcuta y Huila, 5,9 meses, le sigue Boyacá con
5,5, mientras que Valle y Risaralda han mejorado considerablemente.

37
Rotación de Inventario. Promedio anual
Fuente: CAMACOL - Coordenada Urbana
Las cifras disponibles para los primeros meses de 2013 indican que la
lenta rotación del inventario tiende a crecer y en Medellín es evidente.
Rotación del inventario en meses a febrero de 2013

38
Al cierre del semestre, para el Valle de Aburrá, el indicador de rotación de
inventario de vivienda nueva presenta una cifra promedio de 8,3 meses, 5.9
meses para la Vivienda de Interés Social y 9.3 meses para la vivienda de
rangos superiores a VIS, lo que implica una lenta velocidad de las ventas.
Según La Lonja de Antioquia el mercado de arrendamientos experimentó
un crecimiento del 14% en la oferta durante el primer semestre del año,
impulsada principalmente por la construcción de vivienda de Medellín.
En el primer semestre de este año el mercado continuó absorbiendo la
oferta de vivienda para arrendamiento a un ritmo similar al que lo hiciera en
años anteriores: En el primer semestre del año una vivienda se arrendó en
promedio en 132 días, diez menos que los registrados en 2012. El mercado
de vivienda usada continuó exhibiendo precios de oferta muy por encima de
lo aceptado por el mercado, contribuyendo así al incremento en los meses
que necesita una vivienda para comercializarse (Análisis inmobiliario
No.113, agosto de 2013).
Hay alertas de burbujas de precios en Colombia, pero son varios los
comportamientos que hacen percibir que aún está lejana esta posibilidad,
por ejemplo, que la compra de unidades de vivienda ha estado más
orientada a satisfacer necesidades habitacionales que a la inversión.
Razones de compra de la vivienda. Porcentaje de respuestas
Ciudad Vivir
Inversión
arriendo
Inversión
venta
Pasar
vacaciones
Total 78,0 17,0 4,0 1,0
Bogotá 81,0 15,0 4,0 0,0
Medellín 68,0 27,0 5,0 0,0
Cali 88,0 10,0 0,0 2,0
Barranquilla 74,0 23,0 2,0 1,0
Bucaramanga 69,0 24,0 7,0 0,0
Santa Marta 45,0 41,0 5,0 9,0
Fuente: La Galería Inmobiliaria. Informe mensual sector Hipotecario, Titularizadora
Colombiana, junio 2013
4.5. Endeudamiento de los hogares en vivienda ascendió a 36 billones
de pesos y sigue en aumento en 2013
Del endeudamiento de los hogares en 2012 el 26,3% estaba representado
por préstamos de vivienda. El saldo total de crédito hipotecario incluyendo
bancos, titularizada, leasing y FNA creció a junio de 2013 a 36 billones
de pesos, de los cuales, los bancos aportan 21,2 billones y el leasing 5,6
billones, lo cual equivale a un crecimiento del 17,2% con respecto a junio

39
de 2012, cuando era de 30.7 billones. En cuanto a su composición según
el tipo de vivienda, la mayor parte de los desembolsos continúa siendo
destinada a financiar la compra de vivienda diferente de Vivienda de Interés
Social (VIS).
En el primer trimestre de 2013 el número de viviendas nuevas financiadas,
disminuyó frente a 2012, al pasar de 17.267 a 15.999, es decir -7,3%.
Similarmente, entre 2012 y 2011, la caída fue de 0,7%.
Valor Créditos Individuales desembolsados para la compra de vivienda
nueva. 2000 - 2013
Fuente: DANE. Entidades Financiadoras de Vivienda
Valor Créditos Individuales desembolsados para la compra de vivienda
usada. 2000 - 2013
Fuente: DANE. Entidades Financiadoras de Vivienda

40
5. Expectativas de demanda inmobiliaria en percepción del consumidor
Las encuestas de FEDESARROLLO indican que la disposición a comprar
vivienda se ha deteriorado a medida que avanza 2013. Por ciudades esta
perspectiva del consumidor se manifestó principalmente en Medellín, Cali
y Barranquilla, en Bogotá también hubo disminución pero con respecto al
comportamiento del mismo mes del año anterior.
Disposición a comprar vivienda por ciudades (Balance entre
respuestas favorables y desfavorables, %)
Ciudad
2010
julio
2011
julio
2012
julio
2013
julio
2013
Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio
Bogotá 28,5 32,1 36,0 29,5 32,4 18,1 22,5 16,7 22,3 21,5
Medellín 32,4 56,6 51,1 41,9 49,6 18,2 23,1 19,5 42,2 55,6
Cali 26,1 43,6 27,6 20,2 40,2 33,8 34,4 40,2 41,6 45,8
B/quilla 40,8 32,1 46,2 39,8 36,9 41,4 42,2 45,7 24,5 52,0
4 Ciudades 30,4 39,3 39,1 31,4 37,5 21,9 25,6 23,0 30,0 35,0
Fuente: FEDESARROLLO - Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC)
Por nivel socioeconómico se deteriora en el alto y en menor medida en
el medio, pues en el estrato bajo se presentó una mejora mayor a cuatro
puntos. Al comparar con julio del año anterior, solo se identifica una ligera
mejora en el estrato bajo.
Disposición a comprar vivienda por el nivel socioeconómico (Balances
entre respuestas favorables y desfavorables, %)
Ciudad 2010
julio
2011
julio
2012
julio
2013
Junio Julio
Alto 45,8 48,0 20,0 49,1 -3,4
Medio 22,3 39,9 42,2 30,5 27,3
Bajo 35,3 37,6 38,6 37,4 41,7
Total 30,4 39,3 39,1 35,0 31,4
Fuente: FEDESARROLLO - Encuesta de Opinión del Consumidor (EOC)
6. Establecimientos Inmobiliarios
Según el Censo económico del DANE, en Colombia existen 10.667
establecimientos dedicados a actividades inmobiliarias, y generan 48.656

41
empleos. En Antioquia hay 1.000 inmobiliarias con 4.681 personas
empleadas.
Tipo de establecimiento inmobiliario
Unidades
Económicas
Empleo
Colombia
Alquiler - Compra venta de bienes propios o
arrendados
7.210 34.230
Alquiler - Ventas de casas, edificaciones, lotes,
Administración
3.457 14.426
Antioquia
Alquiler - Compra venta de bienes propios o
arrendados
469 1.951
Alquiler - Ventas de casas, edificaciones, lotes,
Administración
531 2.730
Fuente: Censo DANE
Para recordar. El Sector Inmobiliario y de Alquiler comprende la producción
de los servicios de alquiler de bienes raíces residenciales, los servicios
inmobiliarios a comisión o por contrato y los servicios de alquiler de
bienes raíces no residenciales, es decir, arrendamientos, compraventa
de inmuebles, avalúos, entre otros. Su comportamiento está relacionado
estrechamente con la evolución de la actividad edificadora, el stock de
inmuebles en las diferentes ciudades, la formación de nuevos hogares y
el comportamiento del ingreso de las familias; genera sinergias con los
servicios de reparación, decoración, comercialización de productos de
ferretería liviana, y un sinnúmero de actividades.

42
Bibliografía y fuentes de consulta
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[En línea] / Centro de estudios de la construcción y el desarrollo urbano y
regional CENAC. – Bogotá D.C. : CENAC, 2013. URL: http://www.cenac.org.
co/index.shtml?apc=I1----&x=20152630>
Comunicado de prensa. Encuesta de Opinión del Consumidor. Boletín No.
141. Resultados a julio de 2013. [En línea] / FEDESARROLLO. - Bogotá
D.C. , 2013: URL: <http://www.fedesarrollo.org.co/encuesta-de-opinion-del-
consumidor-eocno-141-julio-de-2013/>
Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana. Bogotá D.C. :. URL:
<http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/
SectorHipotecarioMayo2013.pdf >
Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana, Bogotá D.C.,
2013 :. URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/
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Sector Hipotecario, febrero de 2013 [En línea] /Titularizadora Colombiana.
Bogotá D.C., 2013 :. URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/
documentos/interes/FinHipotecario/Sector%20Hipotecario%20
Diciembre%202012v1.pdf>
Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana Bogotá D.C.,
2013 : URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/
FinHipotecario/SectorHipotecarioAbril2013.pdf >
Sector Hipotecario [En línea] / Titularizadora Colombiana Bogotá D.C.,
2013 : URL: <http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/
FinHipotecario/Sector%20Hipotecario%20Enero%202013.pdf>
Panorama Actual de la Oferta de Vivienda [En línea] / Cámara Colombiana
de la Construcción. – Bogotá D.C. : CAMACOL, Estudios Económicos, No.
46, marzo de 2013. --URL: http://camacol.co/sites/default/files/secciones_
internas/Informe%20Econ%C3%B3mico%20-%20Mar2013-%20No%20
46_0.pdf
Perspectivas del sector edificador en medio de un panorama de ajuste [En
línea] / Cámara Colombiana de la Construcción. – Bogotá D.C. : CAMACOL,
Estudios Económicos, No. 48, julio de 2013. --URL: <http://camacol.co/sites/
default/files/secciones_internas/Informe%20Econ%C3%B3mico%20Jul-
2013%20No.%2048.pdf>

43
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Colombiana de la Construcción. - Bogotá D.C. : CAMACOL, agosto 2013.
-- URL: <http://camacol.co/sites/default/files/secciones_internas/IAE_
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Cuentas nacionales departamentales [En línea] / Departamento
Administrativo Nacional de Estadística. – Bogotá D.C. : DANE, 2013. – URL<
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/pib/departamentales/B_2005/
PIB_Departamentos_2011p_29_05.xls>
Construcción [En línea] / Departamento Administrativo Nacional de
Estadística. – Bogotá D.C. : DANE, 2013. – URLhttp://www.dane.gov.co/
index.php/construccion-alias/censo-de-edificaciones-ceed
Análisis de la actividad inmobiliaria: Resumen 2012, No. 108 [Documento
electrónico] / Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. – Medellín :
La Lonja, febrero de 2013.
Análisis de la actividad inmobiliaria: Estudio de vivienda, No. 110 [Documento
electrónico] / Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia. – Medellín :
La Lonja, mayo de 2013.
Informe Especial de Estabilidad Financiera marzo de 2013 [Documento
electrónico] / Banco de la República de Colombia. - Bogotá DC., 2013. 8
p. URL<http://www.banrep.gov.co/documentos/publicaciones/report_estab_
finan/2013/iepref_mar_5_2013.pdf>
Estimación de la Carga Financiera en Colombia. [Documento electrónico]
/ Gerencia de Riesgo. Asobancaria – CIFIN. Banco de la República de
Colombia. -Bogotá DC., marzo de 2011. 38 p URL<http://www.banrep.gov.
co/documentos/publicaciones/report_estab_finan/2011/Tema2_marzo2011.
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Establecimientos de crédito. Volúmenes desembolsados por modalidad de
crédito. [En Línea] / Superfinanciera, 2012. URL<http://www.superfinanciera.
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44
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Medellín Cómo Vamos. – Medellín : Medellín cómo vamos, 2012. 133 p.
AnálisisdelaevolucióndelacalidaddevidaenMedellín,2008-2011[Documento
electrónico] / Medellín cómo vamos. – Medellín : Medellín cómo vamos, 2011.
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Lonja de Medellín y Antioquia. Análisis Inmobiliario 2013, No. 113, agosto de
2013
CAMACOL. Informe de la actividad edificadora, junio de 2013. Agosto de
2013
Otras páginas y documentos para consulta
http://www.banrep.gov.co/documentos/publicaciones/report_estab_
finan/2013/iepref_mar_4_2013.pdf
http://www.titularizadora.com/archivos/documentos/interes/FinHipotecario/
Sector%20HipotecarioJulio2013.pdf
http://www.ospinas.com.co/noticias/sector-inmobiliario/
http://www.banrep.gov.co/series-estadisticas/see_precios_ipvu.htm
http://voxpopuli.net/ventas-de-vivienda-en-bogota-caen-y-aumentan-en-
villavicencio-y-cartagena/
http://www.asobancaria.com/portal/page/portal/Eventos/eventos/foro_
vivienda_2012/Tab5/ALBERTO%20ISAZA.pdf
http://www.finanzaspersonales.com.co/gaste-eficientemente/vivienda/
articulo/donde-es-mas-facil-vender-y-arrendar-vivienda/36885
http://www.en-obra.com.co/esta-sobreofertado-el-mercado-de-oficinas-en-
bogota.htm

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