Voorstel huurverhoging 2015 koepelorganisatie huurdersbelangenvereniging aan Casade inclusief antwoorden van Casade!

1. 1
Stichting Huurdersbelangen W.L.S.+/S.H.C.
Waalwijk, 02 april 2015
Advies W.L.S+/S.H.C. aan Casade huurverhoging 2015.
Aan: Casade,
t.a.v.: Dhr. R. van Gurp,
Onderwerp: Advies huurverhoging 2015
Geachte Heer van Gurp,
In antwoordt op uw verzoek tot advies ten aanzien van het voorstel huurverhoging
2015 in uw mail en de bijhorende aanbiedingsbrief d.d. 12-02-2014 delen wij u
mede dat de Stichting SHC niet akkoord kan gaan met dit huurverhogingsvoorstel.
Wel zijn we als WLS+/SHC enigszins verheugd over het feit dat uw voorstel
huurverhoging niet overeen komt met de visie van minister Blok en dat u ervoor
kiest om een eigen koers uit te zetten waarin u de lagere en midden inkomens
enigszins ontziet. Maar wij als WLS+SHC vinden dit nog niet acceptabel.
Inzet van ons negatieve advies is dat de huren niet verder mogen stijgen
dan het inflatiecijfer van 1%
Argumenten van de WLS+/SHC zijn;
1. De WLS+/SHC vindt deze huurverhoging onacceptabel. Terwijl de inkomens
niet of nauwelijks toenemen en bij inactieven zelfs verlaagd zijn, zijn de huren
de afgelopen twee jaar met 9,2% toegenomen. Deze huurverhogingen
bedreigen de betaalbaarheid van het huren en brengen steeds meer huurders
in de armoede.
Reactie Casade:
We begrijpen uw standpunt, daarom hebben we de lagere inkomensgroepen
ook zoveel mogelijk proberen te ontzien en niet de maximale huurverhoging
berekend.
2. Hoewel in deze adviesaanvraag alleen gesproken wordt over zittende huurders
willen de huurdersorganisaties ook in dit advies een zorg uitspreken. Uit de
Analyse huurbeleid 2014 is gebleken dat de huur voor nieuwe huurders met
gemiddeld 22,6% is gestegen d.m.v. de huurharmonisatie. Woningzoekenden
en verhuizers worden dus hard getroffen door de harmonisatie. Dit zorgt mede
voor een halt in de doorstroom naar geschikte woningen (ouderen / starters).
Volgens de verhuurders zou onder de geliberaliseerde huurgrens een forse
huurverhoging voor huurders beperkt blijven door de huursubsidie. Het is
echter maar de vraag of deze constructie toekomstbestendig is.
Dat het harmoniseren van de huur in de geliberaliseerde huren nu al voor
problemen zorgt blijkt wel uit het feit dat bij sommige woonstichtingen de
huur verlaagd wordt om de verhuurbaarheid te vergroten.
Reactie Casade:
Het klopt dat de huren sterk stijgen bij verhuizing. Op dit moment zijn we
bezig met het opstellen van een nieuw huurbeleid, dat aansluit op onze
betaalbaarheidsambitie. In de begeleidende e-mail wordt een aantal
datavoorstellen gedaan om met een afvaardiging van de WLS+/SHC het
huurbeleid te bespreken.

2. 2
3. Onze bezwaren die wij hebben vermeld en mondeling toegelicht tijdens ons
overleg met Casade op 24 maart staven ons in onze inzet.
Uw tegenargument is dat deze huurverhoging nodig is om de continuïteit van
Casade, ook op langere termijn , te kunnen waarborgen en om investeringen
te kunnen doen die noodzakelijk zijn om de woningvoorraad op het juiste
niveau te houden. Hierbij hebben wij het gevoel dat onze argumenten niet
serieus worden meegewogen om tot een definitief besluit te komen over de
huurverhoging.
Reactie Casade:
Wij kunnen u verzekeren dat we uw argumenten wel degelijk serieus nemen.
We hebben u de afgelopen jaren uitgebreid meegenomen in de problematiek
van de verhuurdersheffing en saneringsheffing en de effecten die deze hebben
op de financiën van de woningcorporaties. Door minimaal 8.100 woningen te
behouden met een huurprijs van maximaal € 618 en het aantal dure woningen
niet te laten toenemen is de huuromzet in 2019 op jaarbasis 1,8 miljoen lager.
Indien we minder inkomsten krijgen uit de huren, moeten we dat ergens
anders compenseren; of meer verkoopopbrengsten en/of minder investeren
en/of lagere organisatiekosten. Aan het laatste punt werken we hard en zijn
we kritisch. Naast betaalbaarheid vinden we het ook belangrijk om onze
woningvoorraad te blijven vernieuwen en te verduurzamen door middel van
nieuwbouw en woningverbetering. Niet alleen voor onze huidige huurders,
maar ook voor de toekomstige generaties willen we goede en betaalbare
huisvesting bieden. Om deze investeringen op een redelijk niveau te kunnen
houden, ontkomen we er niet aan om een huurverhoging te vragen die hoger
is dan inflatie. Zonder deze huurverhoging daalt de huuromzet verder en dus
ook het investeringsniveau. De lagere inkomensgroepen ontzien we hier
zoveel mogelijk.
Indien u een uitgebreidere toelichting wenst over de financiële situatie van
Casade zijn wij uiteraard graag bereid om deze te geven.
4. Wat wij ook in het voorstel missen is een cijfermatige onderbouwing als de
huurverhoging niet is zoals door u voorgesteld maar alleen het inflatie
percentage van 1% zou zijn. Op basis van de door u opgegeven totale
huursom in de huidige situatie van € 65.330.382 is bij verhoging van
gemiddeld 2,43%, zoals door u wordt aangevoerd als gemiddeld %, zou dit
een bedrag van € 1.587.528 betekenen. Bij een verhoging van alleen het
inflatie percentage zou het bedrag zijn € 653.304. Dit is een verschil van
€ 934.225 hierbij is geen rekening gehouden met huurverhoging bij mutatie
en nieuwbouw (zie ons zorgpunt 2)
Reactie Casade:
We hebben het scenario van 1% huurverhoging niet doorberekend omdat op
voorhand al duidelijk is dat dit scenario niet aansluit bij onze begroting voor
dit jaar, die uitgaat van gemiddeld 1,5% huurstijging boven inflatie. We
hebben deze 1,5% echt nodig om in de wensen en behoeften van nu en later
te kunnen voorzien.
Overigens hebben we de werkelijke huurverhoging inmiddels doorberekend en
komen we op een iets lager gemiddelde huurstijging uit, namelijk 2,37%. Dit
gaat alleen over de woningen. Voor de gehele portefeuille is de gemiddelde
huurstijging 2,34%.

3. 3
5. Vraag; kan Casade als zij de huur alleen met het inflatie percentage verhoogd
niet meer haar normale activiteiten uitvoeren of kan het verschil worden
opgevangen uit het normale bedrijfsresultaat?
Reactie Casade: Zie ons antwoord op argument 3
6. Vraag; ook zouden wij als dat mogelijk is graag zien dat de bespreking over
de huurverhoging (met cijfer onderbouwing) naar voren wordt gehaald zodat
deze met ons besproken kan worden voordat de begroting is (wordt)gemaakt?
Reactie Casade:
We stellen voor om dit punt op de agenda van het eerstvolgende bestuurlijk
overleg te zetten, zodat de wensen en mogelijkheden met elkaar besproken
kunnen worden.
7. De zogenaamde verhuurders heffing niet in de huren verwerken maar
eventueel minder nieuwbouw toepassen sluit ook aan bij uw opmerkingen in
het portfoliobeleid dat het aantal woningen omlaag gaat.
Reactie Casade:
In het portfoliobeleid is opgenomen dat op basis van de toekomstige
ontwikkelingen de woningvoorraad iets kan afnemen. Dit willen we realiseren
door de verkoop van woningen. Dat de woningvoorraad iets kan afnemen
betekent niet automatisch dat er minder nieuwbouw nodig is. Met de sloop en
nieuwbouw van woningen en woningverbetering zorgen we ervoor dat we onze
woningvoorraad continu blijven vernieuwen en verduurzamen. Dit doen we
niet alleen voor de huidige huurders en woningzoekenden, maar ook voor de
toekomstige generaties.
8. De lasten voor eigenaren (verhuurders) worden lager zoals de WOZ, rente etc.
terwijl de lasten voor de huurders steeds maar hoger worden zoals extra
lasten zorg (eigen risico), huishoudelijke hulp, afschaffing belastingaftrek
hulpmiddelen etc. Tevens is de belastingdruk vanaf 2014 weer extra verhoogd
doordat de Algemene heffingskorting inkomensafhankelijk is gemaakt.
Bovendien is deze wijziging vanaf 2014 nu in 2015 dubbel voelbaar in de
portemonnee van de belastingplichtige omdat de korting van 2014, in 2015
wordt geïnd.
Reactie Casade:
Wij beseffen dat huurders geconfronteerd worden deze lasten. Dat was voor
ons dan ook een belangrijke reden om de huren voor de lagere
inkomensgroepen minder dan maximaal te verhogen. Het verlagen van
energielasten is voor ons ook een belangrijke reden om te blijven investeren in
het verduurzamen van onze woningvoorraad.
9. Uit onze gesprekken is gebleken dat efficiency voordelen van de fusie ook
worden doorgegeven aan de huurders waarvoor we erkentelijk zijn. Indien
mogelijk vernemen wij graag wat deze voordelen precies zijn.
Reactie Casade:
Door de kosten van de eigen organisatie te verlagen kunnen we de huren
betaalbaar houden en een lagere huurverhoging vragen dan maximaal is
toegestaan. Dit zijn voordelen die voortvloeien uit een efficiëntere
bedrijfsvoering. Zoals we ook al in antwoord 3 hebben benoemd is het
verlagen van de organisatiekosten één van de knoppen waaraan we kunnen

4. 4
draaien. Ook de investeringen in nieuwbouw en woningverbetering is een knop
waaraan we kunnen draaien. Ons investeringsniveau is lager dan voorheen.
We kiezen er bewust voor om niet nog minder aan nieuwbouw en
woningverbetering te doen omdat we er van overtuigd zijn dat op langere
termijn dit een duurzame bijdrage levert aan de doelstelling om huishoudens
met een lager inkomen te huisvesten.
10.De voorliggende regeringsplannen zullen naar verwachting een negatieve
uitwerking hebben voor een groot deel van de huurders, terwijl ook door
diverse instanties gewezen wordt op dramatische gevolgen vanwege het
algemene economische klimaat.
Zaken, die voor 2015 een belangrijke rol spelen zijn o.m.:(reeds genoemd)
 De verminderde koopkracht van huurders vanwege toenemende kosten
van levensonderhoud, geen of geringe stijging van salarissen en
pensioenen ect..
 Hoge(re) energielasten. Daarbij kan gelden dat verschillende woningen
van Casade nog een laag energielabel hebben.
 De ook in onze regio geconstateerde armoede bij huurders.
De resultaten van onderzoeken door diverse instanties, o.a. NIBUD, RIGO
Research BV en Milieu Centraal (energie ) en de Woonbond bevestigen
onze zorgen.
Reactie Casade: Zie ons antwoord op argument 8.
11.De huurverhogingen staan ook op gespannen voet met de doelstelling van
onze sociale corporatie Casade om betaalbare huurwoningen te bieden aan
huishoudens met een laag inkomen.
Reactie Casade: Zie ons antwoord op argument 2.
Uitgangspunt moet zijn dat vooral de huurders die het zwaarst worden getroffen
door de slechte economische situatie, worden ontzien. Overigens zijn wij ons er van
bewust dat dit uitgangspunt een complicerende factor is omdat de problemen zich
voordoen onder alle groepen van huurders met name de middeninkomens en die
huurders die geen huurtoeslag ontvangen. Een en ander wordt mede bepaald door
privé-situaties.
In afwachting van uw reactie, teken ik namens de gezamenlijke
huurdersbelangenverenigingen bij Casade,
met vriendelijke groeten,
Jan van de Wiel,
Secretaris W.L.S+/SHC