Abusividade da clausula de 180 dias

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Tornou-se praxe a inclusão da cláusula de tolerância de 180 dias nos contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, a qual revela-se abusiva.

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Abusividade da clausula de 180 dias

  1. 1. A ABUSIVIDADE DA CLÁUSULA DE ATRASO DA ENTREGA DA OBRA NOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS Por: Erasmo Filho(*) RESUMO O presente artigo analisa a abusividade da cláusula de atraso de entrega da obra nos contratos de compra e venda de imóveis “na planta”. O autor, Erasmo Filho, advogado com atuação na área de Direito Imobiliário, demonstra que – apesar da inserção da cláusula de tolerância nos contratos, feita pelas incorporadoras e construtoras – tal cláusula somente tem legitimidade se comprovada a existência de caso fortuito ou de força maior. Palavras-chave: entrega de obra, cláusula de 180 dias, cláusula de tolerância, contrato de compra e venda de imóveis, abusividade de cláusula de atraso de obra. ABSTRACT This article analyzes the unconscionability of the delivery delay clause of work in purchase and sale of real estate "on plan ". The author, Erasmo Filho, a lawyer with expertise in real estate law area, shows that - despite the insertion of tolerance clause in contracts made by developers and builders - that provision only has legitimacy if proven the existence of unforeseeable circumstances or force majeure . Keywords: work delivery, 180-day clause , tolerance clause , purchase and sale of property , made by a delay clause unconscionability . Tornou-se praxe nos contratos de promessa de compra e venda realizados entre aqueles que sonham com a casa própria e as construtoras/incorporadoras a inserção de uma cláusula que permite que estes fornecedores atrasem a entrega das obras. Trata-se da chamada “cláusula de tolerância” ou “cláusula dos 180 dias”, entre outras nomenclaturas, que vem a ser uma cláusula que estabelece uma dilatação no prazo inicial de previsão da obra. Esse prazo, que começou com razoáveis 90 (noventa) dias num passado recente, já chega, atualmente, aos inacreditáveis 180
  2. 2. (cento e oitenta) dias. E o que é pior: sem que seja necessário qualquer evento justificador para tal atraso. Obviamente, levando-se em consideração a liberdade das partes de contratar entre si como melhor lhes aprouver, tal prática seria inquestionável. Todavia, não se pode afastar dessa análise – sob pena de se promover a insegurança jurídica – que os contratos de compra e venda de imóveis são considerados como contratos de adesão, uma vez que se enquadram na definição prevista na cabeça do artigo 54, do CDC1. Portanto, nessa qualidade, não podem ser considerados, integralmente, como a legítima expressão da vontade das partes. Pelo menos não sob o ponto de vista do consumidor. Esse, ou assina ou deixa de sonhar com as chaves de sua moradia. Nesse ponto – de que os referidos instrumentos são contratos de adesão – até mesmo o Superior Tribunal de Justiça – STJ já se posicionou no mesmo sentido2. Por consequência lógico-jurídica, todas as cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada são nulas de pleno direito, conforme prevê expressamente o art. 51, IV, do CDC3. Evidentemente, em algumas situações é justificável a utilização desse prazo pelos fornecedores, notadamente naquelas consideradas como de caso fortuito ou de força maior. Ocorre que as incorporadoras/construtoras, além de inserirem tal cláusula em contrariedade à vontade dos consumidores, ainda fazem constar outra, 1 Art. 54. Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. 2 CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESILIDA PELA VONTADE UNILATERAL DO ADQUIRENTE. CÓDIGO DO CONSUMIDOR. 1. CONTRATO DE ADESÃO. Contrato de adesão é aquele cujo conteúdo não pode ser substancialmente modificadopelo consumidor (Lei nº 8.078/90, art. 54, caput), em cujo rol se inclui o contrato de compra e venda de apartamento, salvo se, v.g., comprovada ou a modificação da planta padrão ou a redução significativa do preço ou o respectivo parcelamento em condições não oferecidas aos demais adquirentes de unidades no empreendimento. (STJ - REsp: 59870 SP 1995/0004290-8, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, Data de Julgamento: 16/11/1999, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 07/02/2000 p. 149 JSTJ vol. 19 p. 256 RDTJRJ vol. 43 p. 53 RSTJ vol. 129 p. 246) (grifamos) 3 Art. 51 - São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos ou serviços que: (...) IV – estabeleçam prestações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;
  3. 3. que as isenta de qualquer justificativa e penalidades nos casos em que o prazo de tolerância for utilizado. E isso é de uma clara abusividade. É certo que existem julgados no sentido da não abusividade da referida cláusula, determinando, equivocadamente, que eventuais indenizações, multas e outros encargos sejam devidos após o prazo de tolerância, mesmo que não tenham ocorrido quaisquer eventos justificadores. Todavia, a jurisprudência predominante é no sentido de que o atraso na obra tem que ser justificado4. Caso contrário, são cabíveis as penalidades pelo atraso da obra. No próximo artigo, analisaremos outros aspectos inerentes aos contratos de compra e venda de imóveis na planta que dificultam a realização do sonho da casa própria. Erasmo Filho é Advogado com atuação na área de Direito Imobiliário 4 AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. INCIDÊNCIA DA MULTA CONTRATUAL. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA 283/STF. 2. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL E REEXAME DE PROVAS. DESCABIMENTO. SÚMULAS 5 e 7/STJ. 3. AGRAVO IMPROVIDO.(..). 2. A partir da interpretação de cláusulas do contrato de promessa de compra e venda firmadoentreas partes, bem como do reexame das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o acórdãorecorrido pela ausência de prova que pudesseconfigurar caso fortuito ouforça maior, devendo as rés, ora recorrentes, responder pela multa de 1% aomês fixada pela sentença desdenovembrode 2009 atéa data da efetiva entrega do imóvel, (...). 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AREsp 572.549/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/06/2015, DJe 19/06/2015)

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