Construtora tenda condenada a devolver valores devido a atraso na entrega do imóvel

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ
COMARCA DA REGIÃO METROPOLITANA DE CURITIBA - FORO
CENTRAL DE CURITIBA
4ª VARA CÍVEL DE CURITIBA - PROJUDI
Rua Cândido de Abreu, 535 - Centro Cívico - Curitiba/PR
Autos nº. 0011054-17.2015.8.16.0001
I – RELATÓRIO
FABIANO JOSÉ BAPTISTA, devidamente qualificados na petição inicial, por
intermédio de advogado constituído (fls. 12), propuseramação de Rescisão de
Contrato c/c Indenização em face de , para o fim deCONSTRUTORA TENDA
aplicação do CDC; declaração de nulidade da cláusula 10ª, parágrafo 1º, dos termos
gerais do contrato de promessa de compra e venda, na parte em que prevê a
prorrogação injustificada do prazo para a entrega do imóvel; declaração de
resolução do contrato de compra e venda de imóvel firmado entre as partes, por
inadimplemento do réu; condenação do réu a restituir ao autor o valor de
R$31.398,72, monetariamente corrigido conforme a data do desembolso das
prestações que compõe referido montante; condenação do réu ao pagamento de
cláusula penal compensatória ao autor (art. 410, cc), equivalente a 20% do valor já
lhe fora pago em virtude do contrato de compra e venda de imóvel litigioso e
condenação do réu a indenizar o autor pelos valores despendidos com a
remuneração de seu representante legal, seja R$2.500,00, ainda que
proporcionalmente à sucumbência dos pedidos exordiais.
Aduz que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel, com prazo de
entrega de 30.07.2011, ocorre que, o RÉU injustificadamente prorrogou a entrega
do imóvel por mais 180 dias, amparando-se no Parágrafo Primeiro da Cláusula 10ª
das Condições Gerais do Contrato de Promessa de Compra e Venda, porém, no
caso, não ocorreu nenhum caso fortuito ou força maior.
Diz que já tinha realizado o pagamento de R$31.398,72, conforme comprovantes
(anexos), suspendeu os pagamentos restantes após o atraso, amparando-se na
exceção do contrato não cumprido (art. 476, CC).
Ao final, pugnou pela procedência do pedido inicial.
Citada, a ré apresentou Contestação (mov. 33), arguindo, preliminarmente,
ilegitimidade passiva sob o fundamento de que O contrato de promessa de compra
e venda ora apresentado informa claramente que a relação jurídica aqui debatida foi
Documentoassinadodigitalmente,conformeMPnº2.200-2/2001,Leinº11.419/2006,resoluçãodoProjudi,doTJPR/OE
Validaçãodesteemhttps://projudi.tjpr.jus.br/projudi/-Identificador:PJ6VP4D5YR7JE8EEUNUD
PROJUDI - Processo: 0011054-17.2015.8.16.0001 - Ref. mov. 79.1 - Assinado digitalmente por Jose Eduardo de Mello Leitao Salmon:9301
27/10/2016: JULGADA PROCEDENTE EM PARTE A AÇÃO. Arq: Sentença

firmada exclusivamente por este e pela empresa FIT 12 SPE Empreendimentos
Imobiliários Ltda., que são pessoas jurídicas distintas e não se confundem para fins
de responsabilidade civil ou integração de polo passivo da presente demanda.
Arguiu ainda preliminar de inépcia da petição inicial sob o fundamento de que é
certo que os pedidos feitos pelo Autor são certamente incompatíveis entre si, já que
um dos pedidos é pela rescisão do contrato e o outro é de declaração de nulidade
de cláusulas contratuais.
No mérito, aduz que o empreendimento objeto da lide sofreu, por inúmeros fatores
que fogem ao controle da Demandada, verdadeiros casos fortuitos ou motivos de
força maior, tais como greves, falta de mão de obra especializada e insumos, em
decorrência do crescimento do número de empreendimentos em todas as Regiões
do País a partir dos subsídios do governo federal para programas como “Minha
Casa, Minha Vida”.
Assevera que deve-se ter em conta que o período de carência/tolerância (180 dias)
presente na Cláusula 10ª, § 1º, do Instrumento Contratual em análise, goza de
límpida validade perante o ordenamento jurídico pátrio, e que será plenamente
demonstrada em tópico abaixo.
Diz que dúvidas não restam quanto à plena validade e aplicabilidade da 10ª, § 1º do
Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Bem Imóvel, que regula o período
de carência de 180 dias, injustamente atacada pelo Autor e livremente pactuada no
Contrato.
Afirma que se verifica que o Empreendimento foi entregue desde o dia 05 de junho
de 2012, conforme se verifica no habite-se do empreendimento, não tendo o
Demandante recebido sua unidade em razão de seu inadimplemento, bem como em
razão de ter requerido a rescisão contratual.
Pondera que não pode prosperar o pedido de nulidade da cláusula de prorrogação,
seja pelo fato de encontrar-se amparada no contrato entabulado entre as partes,
seja em razão da jurisprudência prever o a utilização da cláusula de tolerância, seja
pelo fato do Autor ter requerido a rescisão contratual e tornar-se inadimplente,
conforme informado na Exordial.
Ao final, pugnou pela improcedência total dos pedidos.
Determinado o julgamento antecipado (mov. 56).
É o relatório. Decido.

II - FUNDAMENTAÇÃO
O processo comporta julgamento no estado em que se encontra, uma vez que
desnecessária a produção de provas outras para o deslinde da causa.
Preliminares
Inépcia da petição inicial
Arguiu a ré preliminar de inépcia da petição inicial sob o fundamento de que é certo
que os pedidos feitos pelo Autor são certamente incompatíveis entre si, já que um
dos pedidos é pela rescisão do contrato e o outro é de declaração de nulidade de
cláusulas contratuais.
Sem razão.
Há em tese, causas suficientes autorizando os pedidos. Se elas são abstratas ou
inidôneas, é caso para se perquirir em julgamento de mérito.
O pedido, por igual, abstratamente atende à exigência legal, e é tão determinado
quanto às razões que lhe sustentam podem ser, mais ou menos, concretas.
Também é questão para se dirimir em análise do fundo de direito.
Má-fé processual não é razão conducente à inépcia da petição inicial.
Por isso afasto a preliminar.
Ilegitimidade passiva ad causam
Arguiu ainda a ré preliminar de ilegitimidade passiva sob o fundamento de que o
contrato de promessa de compra e venda ora apresentado informa claramente que
a relação jurídica aqui debatida foi firmada exclusivamente por este e pela empresa
FIT 12 SPE Empreendimentos Imobiliários Ltda., que são pessoas jurídicas distintas
e não se confundem para fins de responsabilidade civil ou integração de polo
passivo da presente demanda.
Sem razão.
A própria ré assume em sua peça de defesa ser a construtora do imóvel objeto do
pedido inicial, tanto que se defende e argumenta os motivos que levaram ao atraso
nas obras, dessa forma, patente sua legitimidade.
Preliminar rejeitada.
Aplicação do Código de Defesa do Consumidor

O autor pleiteou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor.
Para caracterização da relação jurídica de consumo necessária a presença em um
dos polos o consumidor e no outro o fornecedor, ambos transacionando produtos e
serviços.
O Código de Defesa do Consumidor, no artigo 2º, define consumidor como sendo
aquele, pessoa física ou jurídica, que adquire ou utiliza produto ou serviço como
destinatário final. A mesma norma reconhece que o consumidor é vulnerável (art.
4º, inciso I), esta é a razão para a proteção do elo mais fraco da relação, de modo
que o fim do CDC é tutelar de maneira especial um grupo da sociedade que é mais
vulnerável.
Portanto, considerando que a parte autora é pessoa física usuária do plano de
saúde aqui discutido, resta caracterizada a sua vulnerabilidade, consequentemente,
reconheço que a relação jurídica firmada entre as partes configura relação de
consumo.
Inversão do ônus da prova
Reconhecida a relação de consumo, passo a analisar a necessidade de inversão do
ônus da prova, também pleiteada pela autora na inicial.
Alude o artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor, que dentre os
direitos básicos do consumidor está “a facilitação da defesa de seus direitos,
inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a
critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo
as regras ordinárias de experiências”.
A hipossuficiência que possibilita a inversão do ônus da prova relaciona-se quanto à
dificuldade de produção da defesa do consumidor por razões técnica, fática ou
informacional.
Cabe ainda mencionar que a aplicação das normas do CDC, na relação jurídica de
consumo, não implica necessariamente em inversão do ônus da prova.
No presente processo, a discussão entre as partes envolve precipuamente questões
de direito, já que se concentra em verificar a legalidade da migração para o plano
dos inativos e a consequente majoração das mensalidades, não havendo maiores
dificuldades técnicas para que a parte autora comprove os fatos constitutivos de
seu direito.
Desta forma, descaracterizada a hipossuficiência processual da parte autora,
indefiro o pedido de inversão do ônus da prova.
Mérito
O autor aduz que as partes firmaram contrato de compra e venda de imóvel, com
prazo de entrega de 30.07.2011, ocorre que, o RÉU injustificadamente prorrogou a
entrega do imóvel por mais 180 dias, amparando-se no Parágrafo Primeiro da
Cláusula 10ª das Condições Gerais do Contrato de Promessa de Compra e Venda,
porém, no caso, não ocorreu nenhum caso fortuito ou força maior. Diz que já tinha
realizado o pagamento de R$31.398,72, conforme comprovantes (anexos),

suspendeu os pagamentos restantes após o atraso, amparando-se na exceção do
contrato não cumprido (art. 476, CC).
Consoante a disposição contratual, o prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta
dias), contados do vencimento do prazo de entrega previsto, possuía por finalidade
a “realização de obras de arremate, dentre outras” e tal prazo não abrangia
eventual ocorrência de caso fortuito ou força maior, “cujo prazo ficará
automaticamente prorrogado pelo mesmo número de dias em que durar o evento
que lhes deu causa (mov. 1.5 – cláusula 10ª do contrato)”.
Pois bem.
Tenho que a cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias, em contratos
dessa natureza, de regra, é razoável, haja vista a complexidade inerente à
construção, e que, por si só, não importa em abusividade bastante a ponto de, sem
que outra circunstância a ela se some, torná-la inválida.
A jurisprudência tem reconhecido a regularidade da cláusula de tolerância.
Exemplificativamente:
APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA
OBRA.REPERCUSSÕES JURÍDICO-CONTRATUAIS.RECURSO DE APELAÇÃO DOS
AUTORES (1).CLÁUSULA QUE CONDICIONA A ENTREGA À ASSINATURA DO
CONTRATO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA À
ENTREGA DAS CHAVES, NÃO CONTUDO À ENTREGA DA OBRA, SOB PENA DE
ABUSIVIDADE.CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA NA ENTREGA DA OBRA POR 180
. PRECEDENTES. RECURSO(CENTO E OITENTA) DIAS. VALIDADE
PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ (2). QUESTÃO
PRELIMINAR.OBRIGAÇÃO AO PAGAMENTO DE IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS.
INOVAÇÃO RECURSAL. PONTO NÃO DEBATIDO EM PRIMEIRO GRAU. RECURSO
NESSA PARTE NÃO CONHECIDO. MÉRITO. DANOS TRIBUNAL DE JUSTIÇAAPELAÇÃO
CÍVEL Nº 1.121.194-0 MATERIAIS CONSISTENTES EM GASTOS COM ALUGUEL.
CABIMENTO. GASTOS COMPROVADOS NO BOJO DOS AUTOS. "INVERSÃO" DA
MULTA MORATÓRIA EM FAVOR DOS COMPRADORES.INVIABILIDADE. PODER
JUDICIÁRIO QUE NÃO PODE CRIAR MECANISMOS COERCITIVOS OU
SANCIONATÓRIOS INEXISTENTES NO CONTRATO.REFORMA PARCIAL DA
SENTENÇA. RECURSO DE APELAÇÃO (1) PARCIALMENTE PROVIDO.RECURSO DE
APELAÇÃO (2) PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA PARTE CONHECIDA,
PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 6ª C.Cível - AC - 1121194-0 - Foro Central da
Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Clayton de Albuquerque
Maranhão - Unânime - - J. 26.08.2014).
Ainda, observe-se que a cláusula de prorrogação de prazo é expressa no contrato
firmado pelas partes, sendo evidente o conhecimento do autor quanto à referida

estipulação no contrato. Nesse sentido, entendo que o atraso na entrega do imóvel
somente ocorreu após o decurso do prazo de 180 (cento e oitenta) dias.
Também, a parte ré alegou que não incorreu em mora, pois o atraso se deve a caso
fortuito e força maior, tendo em vista fato superveniente e imprevisto, tal como, o
boom na construção civil, e o alto índice de precipitação de chuvas, o qual gerou a
escassez na mão de obra, e nos materiais de construção, bem como a ocorrência de
chuvas.
No entanto, tenho que tais fatos não se configuram como caso fortuito e força
maior à luz do artigo 393, parágrafo único, do Código Civil , não podendo por estes
motivos romper o nexo de causalidade entre os danos causados e o
descumprimento da obrigação contratual de entregar o imóvel vendido dentro do
prazo combinado.
Com efeito, o caso fortuito, conforme disposto na lei, constitui o fato necessário,
cujos efeitos não se podia evitar, ou impedir. Assim, o caso fortuito envolve evento
imprevisível e, por isso inevitável.
No caso, é certo que os fatos advindos de condições climáticas desfavoráveis não
podem ser reconhecidos como caso fortuito ou força maior, por não se revestir de
imprevisibilidade ou inevitabilidade, uma vez que tais fatos não têm o condão de
configurar o caso fortuito e a força maior, até porque todos guardam relação com a
atividade desempenhada pela Construtora, sendo, portanto, passíveis de previsão.
Esta é a razão pela qual não se prestam a justificar o atraso em que incorreu a
requerida na execução do empreendimento.
Quanto à escassez de mão de obra no ramo da construção civil, tal situação
também não configura-se como caso fortuito ou força maior. Inclusive este é o
entendimento do E.TJPR, em relação à este tema:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. NEGATIVA DE SEGUIMENTO POR AUSÊNCIA DE
CERTIDÃO DE INTIMAÇÃO. DESCABIMENTO. EXTRATO DE MOVIMENTAÇÃO
PROCESSUAL EXTRAÍDO DO SISTEMA PROJUDI. SUFICIÊNCIA PARA AFERIÇÃO DA
TEMPESTIVIDADE. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO.CONSTRUÇÃO CIVIL. ATRASO
NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. FALTA DE MATERIAIS E MÃO-
DE-OBRA. RISCO DA ATIVIDADE. SITUAÇÕES QUE NÃO CONFIGURAM CASO
FORTUITO OU FORÇA MAIOR.CONGELAMENTO DO SALDO DEVEDOR. MEDIDA
CABÍVEL ANTE A INADIMPLÊNCIA DA CONSTRUTORA.RECURSO CONHECIDO E
DESPROVIDO. 1. O extrato de movimentação processual extraído do sítio virtual -
PROJUDI serve como meio idôneo de prova, porquanto, além de gozar de
fé-pública, nele podem-se constatar as informações necessárias para aferir a
tempestividade do recurso. 2. A falta de materiais e de mão-de-obra não
traduzem hipóteses de caso fortuito ou força maior, pois inerentes à

própria atividade de construção civil, não deflagrando, portanto, situação
l.3. Havendo efetivo e injustificado atraso por parte da construtoraimprevisíve
relativo à entrega do imóvel adquirido pelos consumidores, não se mostra razoável
manter o cálculo da correção monetária sobre as parcelas remanescentes.4.
Recurso conhecido e desprovido. (TJPR - 6ª C.Cível - AI - 1158383-4 - Foro Central
da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba - Rel.: Carlos Eduardo A. Espínola
- Unânime - - J. 19.08.2014).
E ainda:
APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE COBRANÇA
CUMULADA COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. AQUISIÇÃO DE
IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. FORÇA MAIOR. INOCORRÊNCIA. Inadmissível a
alegação de força maior, pela construtora, decorrente do aquecimento do mercado
imobiliário e a conseqüente escassez de mão-de-obra, bem como excesso de
chuvas, e problemas com fiscalização por órgãos públicos, a afastar a mora da
requerida. Circunstâncias previsíveis, incluídas no cronograma da empresa, que não
justificam o atraso na entrega do imóvel. Sentença confirmada. NEGARAM
PROVIMENTO AO RECURSO. UNÂNIME. (Apelação Cível Nº 70051969681, Décima
Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Nelson José Gonzaga,
Julgado em 03/04/2014).
Aliás, considerando que as hipóteses de caso fortuito e força maior têm natureza
excepcional, na medida em que rompem o nexo de causalidade a unir a conduta e o
dano suportado pelo autor, devem ser sopesadas com rigor e cautela, a fim de
evitar possíveis abusos pela contratante.
Dessa forma, não há como se afastar a mora da requerida, posto que não houve a
entrega da obra a tempo, superando o termo definido no contrato.
Assim, denota-se dos autos, desta forma, que houve, efetivamente, atraso na
conclusão da obra, o que, por certo, frustrou a legítima expectativa dos
demandantes e, seguramente, lhes trouxeram prejuízos.
Resta incontroverso nos presentes autos, o fato da obra não ter sido concluída em
julho de 2011, portanto houve descumprimento contratual por parte da ré.
A parte autora pretende a rescisão do contrato, em razão do inadimplemento
contratual, e de consequência pede a devolução integral dos valores pagos à título
de amortização da dívida, no montante de R$31.398,72.
Assiste razão ao autor.
Em havendo descumprimento contratual por parte da ré, é possível a rescisão do
contrato. Neste sentido, o seguinte julgado:

APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO
CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. A resolução do
contrato de promessa de compra e venda de imóvel em decorrência de injustificado
atraso na entrega da obra implica devolução das parcelas pagas. A devolução das
parcelas deve guardar estreita relação com os comprovantes juntados aos autos
pelo autor. No caso concreto, inexistindo prova do pagamento do reforço anual em
dezembro de 2010 e da parcela do mês de abril de 2011, deve ser mantida a
sentença que dterminou o descontou dessas quantias do cálculo apresentado na
petição inicial. APELAÇÃO DESPROVIDA. (Apelação Cível Nº 70057042061, Décima
Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Marco Antonio Angelo,
Julgado em 26/06/2014).
Desta feita, em razão da possibilidade da rescisão contratual, é devida a devolução
integral dos valores pagos para a amortização da dívida, no montante de
R$31.398,72, que deverá ser atualizado, da data de cada desembolso.
Em relação ao pedido de ressarcimento das despesas pagas com advogado, a parte
autora não se desincumbiu do ônus de comprovar o desembolso de valores para
esta finalidade, bem como não trouxe qualquer documento comprobatório neste
sentido.
Inclusive nos autos não foi juntado, o contrato de honorários advocatícios. Portanto,
não é possível a restituição destes valores.
Logo, julgo parcialmente os procedentes os pedidos formulados pelos autores, com
a finalidade de declarar a rescisão do contrato, por inadimplemento contratual da
parte ré, bem como condena-la à restituição integral dos valores pagos, à título de
amortização do valor da dívida - R$31.398,72.
III - DISPOSITIVO
Posto isto, o pedido formulado com aJULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE
petição inicial pelo autor FABIANO JOSÉ BAPTISTA para o fim de declarar a
rescisão do contrato de promessa de compra e venda por ele firmado com a pessoa
, haja vista o inadimplemento contratual pelajurídica ré CONSTRUTORA TENDA
ré.
Por consequência, condeno a pessoa jurídica ré a restituir ao autor o valor integral
por ele pago a título de amortização da dívida, no montante de R$31.398,72 (trinta
e um mil trezentos e noventa e oito reais e setenta e dois centavos), devidamente
atualizado em sua expressão monetária pelo índice de variação do INPC e com
incidência de juros moratórios no percentual de 1% (um por cento) ao mês, a partir
da data da citação.

Quanto ao mais, o pedido inicial.JULGO IMPROCEDENTE
Em virtude da sucumbência recíproca, relativamente às custas e despesas
processuais, CONDENO a pessoa jurídica ré ao pagamento do valor correspondente
a 70% (setenta por cento) e o autor ao pagamento do valor correspondente a 30%
(trinta por cento).
CONDENO a pessoa jurídica ré ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono
do autor, que fixo no percentual de 15% (quinze por cento) sobre o valor da
condenação (art. 85, § 2º, NCPC/2015).
Por fim, CONDENO o autor ao pagamento de honorários advocatícios ao patrono da
pessoa jurídica ré, a ser calculado no percentual de 10% (dez por cento) a incidir
sobre o valor resultante da incidência do percentual de 30% (trinta por cento) sobre
o valor atualizado da causa (art. 85, § 2º, NCPC/2015).
Publique-se. Registre-se. Intime-se.
Curitiba, 24 de outubro de 2016
José Eduardo de Mello Leitão Salmon
Juiz de Direito

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