Quo vadis deutscher Immobilienmarkt? Wohnungen fehlen. Immobilienpreise sind gestiegen. Und die Zinsen sind niedrig. In Anbetracht dieser Gemengelage fragen sich viele Privatanleger, ob sich Investitionen in Immobilien noch rechnen. Die aktuelle Ausgabe von Kapital & Märkte geht dieser Frage nach und zeigt, worauf Immobilienkäufer jetzt achten müssen. - Angebotsknappheit sorgt für angespannten Immobilienmarkt - Niedrigzinsen und gestiegene Preise: Lohnt der Immobilienkauf noch? - Nachholbedarf im Bausektor – Was gegen den Wohnraummangel hilft

1. JANUAR FEBRUAR MÄRZ APRIL MAI JUNI JULI AUGUST SEPTEMBER OKTOBER NOVEMBER DEZEMBER
Markteinschätzung
Aktienmärkte
Seit Monaten beschäftigt die Märkte der mögliche Zeit-
punkt einer ersten Leitzinserhöhung der US-
amerikanischen Notenbank Fed. Immer wieder schwank-
ten die Erwartungen zwischen September und Dezem-
ber hin und her. Zwischenzeitlich erwogen Analysten
sogar einen Zeitpunkt im nächsten Jahr. Zahlreiche Äu-
ßerungen einflussreicher Notenbanker in den USA und
zuletzt relativ eindeutige Aussagen der Fed-Chefin Janet
Yellen lassen die Investoren nun relativ sicher auf den
September setzen. Dies lässt den Eurokurs zum USD
sinken und stützt somit die europäische Wirtschaft sowie
die deutschen und europäischen Aktien.
Unterdessen beschäftigen kräftige Kursstürze in China
und Griechenland die Börsen. Da die griechische Börse
fünf Wochen geschlossen war, verwundern die
crashartigen Zustände, insbesondere bei Bankaktien,
kaum und lassen die Investoren kalt. Dagegen ist die
Angst vor einem ausgewachsenen Crash in China groß.
Die chinesische Regierung stützt zwar das Geschehen
mit Aktienkäufen und Regulierungen, kann aber das
Unbehagen internationaler Investoren vor den möglichen
negativen Auswirkungen der Aktienkrise auf die Real-
wirtschaft nicht mindern. Es wird Zeit, dass die Aktien-
märkte endlich in die ruhige Sommerspur finden.
Währungen
Der Eurokurs hat es trotz eines zwischenzeitlichen Auf-
bäumens nicht geschafft, die 1,10 USD/EUR-Marke zu
überschreiten. Gegenwärtig hängt alles vom Zeitpunkt
der Leitzinserhöhung in den USA ab. Sollten die Markt-
erwartungen umgesetzt werden und zu ein bis zwei klei-
nen Zinsschritten in Höhe von 0,25% führen, dürfte der
Euro weiter zwischen der Parität und 1,10 USD schwan-
ken. Sollte der Zinserhöhungszyklus 2016 fortgesetzt
werden, sind die 1:1-Parität des Euro zum US-Dollar
beziehungsweise Kurse darunter in Reichweite.
Rohstoffe
Nun ist es also soweit – der Goldpreis bewegt sich auf
die Marke zu, bei der ihn große US-amerikanische In-
vestmentbanken gesehen haben: In Richtung 1000 US-
Dollar pro Feinunze. Gemessen am ehemaligen Höchst-
stand von knapp 1920 USD im September 2011 bedeu-
tet der aktuelle Kurs von 1093 USD einen veritablen
Rückgang von 43 Prozent. Zum Jahresbeginn gerech-
net, beläuft sich der Preisrückgang in USD auf 7,5 Pro-
zent. Aus Sicht eines Euroanlegers verbleibt durch die
USD-Aufwertung sogar ein Plus von 4,5 Prozent. In der
Summe ist dies jedoch eine enttäuschende Entwicklung
für all jene, die im Gold das sichere Investment schlecht-
hin erblickt haben.
Weniger ruhig schlafen derzeit die Manager von Minen-
unternehmen. Deren Kosten und Verschuldungsquoten
sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen und ein
Goldpreis von 1000 USD oder sogar darunter wird viele
Minenunternehmen an ihre Existenzgrenze bringen. Eine
alte Börsenweisheit ruft sich hier in Erinnerung: Sehr
günstige Titel sind nicht davor gefeit, noch günstiger zu
werden. Innerhalb einer diversifizierten, global ausge-
richteten Aktienstrategie kann zumindest antizyklisch
daran gedacht werden, Positionen aus dieser Branche
zu verbilligen oder aufzubauen. Insbesondere Industrie-
metalle haben so günstige Preise erreicht, dass auch die
Minenwerte einen Blick Wert sind. Den Schwerpunkt
sollten Anleger dabei aber sicherheitshalber auf hoch
diversifizierte Branchenfonds legen.

2. Quo vadis deutscher Immobilien-
markt?
Der Immobilienboom in deutschen Metropolregionen ist
derzeit in aller Munde. Angesichts stark gestiegener
Preise hinterlässt ein Blick in die Wochenzeitung bei
Immobiliensuchenden vielerorts ratlose Gesichter.
Der Immobilienmarkt in Deutschland ist gegenwärtig
durch ein geringes Angebot und eine hohe Nachfrage an
Wohnungen und Häusern gekennzeichnet. Die Gründe
für diese Marktentwicklung sind sehr vielfältig und hän-
gen eng mit aktuellen politischen Entwicklungen einer-
seits und mit historischen Gegebenheiten und gewach-
senen Strukturen andererseits zusammen.
Deutschland ist ein Land, das aus vielen großen regiona-
len Zentren besteht. Damit unterscheidet sich die Bun-
desrepublik etwa von Frankreich oder Großbritannien,
die durch ihre Großmetropolen geprägt sind. Die wirt-
schaftlich wichtigen und großen regionalen deutschen
Zentren wuchsen langsamer und entwickelten sich erst
in den letzten Jahrzehnten zu den sieben, heutigen Top-
Standorte – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Köln, München und Stuttgart. Der Zuzug vieler Men-
schen hat die Suche nach Immobilien speziell in diesen
Städten erst im Laufe der Jahre verstärkt. In diesen Bal-
lungszentren traf – und trifft – eine hohe Nachfrage auf
ein geringes Angebot. Die Immobilienpreise sind deshalb
vor allem an den Top-Standorten in der Vergangenheit
stark gestiegen – auch wenn sich die Immobilienpreise
im internationalen Vergleich nur moderat entwickelt ha-
ben.
Einer der wichtigsten Gründe für die Angebotsknappheit
liegt in der zunehmenden Urbanisierung – ein Trend, der
sich weltweit beobachten lässt. So leben seit 2007 erst-
malig in der Geschichte mehr Menschen in Städten als in
ländlichen Regionen. Vor allem stabile Arbeitsmärkte an
Deutschlands Top-Standorten und die damit verbunde-
nen höheren Einkommen locken immer mehr Menschen
aus dem In- und Ausland in die Großstädte. Dies wiede-
rum zieht den Einzelhandel, Unternehmen und Firmen
an, die ihren potentiellen Kunden und gesuchten Fach-
kräften folgen. Auch ältere Menschen ziehen verstärkt
zurück in die Stadt und genießen die Nähe zu kulturellen
Angeboten, die öffentliche Infrastruktur, kurze Fußwege
zu Einkaufsmöglichkeiten, eine gute ärztliche Versor-
gung vor Ort und insbesondere bei Neubauten
barrierefreie Wohnungen mit einem auf ihre Bedürfnisse
zugeschnittenen Wohnraum.
Aber auch junge Familien zieht es in die Großstädte.
Insbesondere wenn beide Elternteile arbeiten, bieten
Städte im Gegensatz zu ländlichen Regionen meist ein
größeres und besser ausgebautes Angebot an Kinderbe-
treuung und Schulen.
Zudem dominieren in Städten inzwischen die Single-
Haushalte. Auch dies führt dazu, dass der Wohnungsbe-
darf schneller als die Einwohnerzahl wächst.
Die City lockt also immer mehr Menschen aus unter-
schiedlichsten Beweggründen und mit grundverschiede-
nen Wohnbedürfnissen an. Diese Tendenz wird sich
künftig fortsetzen. Mit der Folge, dass sich das Angebot
an Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und
medizinischer Versorgung in ländlichen Regionen mit
weiterem Wegzug verschlechtern wird, wohingegen es
sich in den Städten stetig verbessert.
Gleichzeitig hat es Deutschland verpasst, der steigenden
Nachfrage nach Immobilien rechtzeitig zu begegnen.
Nach dem Bauboom der 90er Jahre wurden in den Städ-
ten schlicht zu wenige Wohnungen gebaut.
All diese Entwicklungen führen nach wie vor zur Ver-
knappung des Wohnraums und damit verbunden zu
steigenden Miet- und Kaufpreisen.
Attraktives Marktumfeld
Aufgrund der vielerorts hohen Kaufpreise stellt sich die
Frage, ob es sich noch lohnt, eine Immobilie in Deutsch-
land zu erwerben. Diese Frage kann ganz klar mit Ja
beantwortet werden. Gerade die historisch niedrige
Zinsphase bietet für viele private Haushalte die Chance,
eine Immobilie zu erwerben, anstatt sie zu mieten. Damit
könnte Deutschland auch im internationalen Vergleich
der privaten Immobilienbesitzer aufholen.
Der deutsche Wohnungsmarkt bietet allerdings nicht nur
Privatpersonen, sondern auch in- und ausländischen
institutionellen Investoren einschließlich Family Offices
ein hohes Maß an Attraktivität.
Diese fuhren in der Vergangenheit oftmals eine eher
defensive Anlagestrategie. Daher verfügen sie häufig
über relativ hohe Barreserven. Weil deutsche Immobilien
mit einem hohen Maß an Stabilität punkten, bieten aus
Investorensicht sowohl private als auch gewerblich ge-
nutzte Immobilien in A- und B-Lagen zurzeit gute Vo-
raussetzungen, um das Geld in „Betongold“ anzulegen.
Hinzu kommt: Die derzeitige Geldpolitik der Europäi-
schen Zentralbank, welche sich in Negativzinsen bei
Depots und geringen Renditen bei Rentenpapieren äu-
ßert, schreckt viele institutionelle Anleger vor alternativen
Anlagemöglichkeiten ab – sie sehen zum Immobiliener-
werb kaum Alternativen, stabile Erträge zu erzielen.

3. -30
-20
-10
0
10
20
30
2003 2006 2009 2012
Frankreich Deutschland
Spanien Großbritannien
Niederlande
Der Immobilienmarkt in Deutschland schwankt im Ver-
gleich geringer, Gesamtrenditen in %.
Anleger schätzen am hiesigen Immobilienmarkt insbe-
sondere die niedrige Volatilität. Im europäischen Ver-
gleich unterliegt der deutsche Immobilienmarkt nur ge-
ringen Schwankungen. Auch in starken Auf- und
Abschwungphasen ist Deutschland weniger schwan-
kungsanfällig als andere Länder (siehe Grafik 1).
Keine Immobilienblase in Sicht
Dies wird weiterhin zu steigenden Immobilienpreisen in
Deutschland führen, mit einer flächendeckenden Über-
hitzung ist nicht zu rechnen. Es ist zu erwarten, dass die
Immobilienpreise in sehr guten Wohnlagen im Miet- und
Kaufsegment auf dem derzeitigen, hohen Niveau blei-
ben. Eine Steigerung der Preise in dem Maße wie es in
den vergangenen Jahren stattgefunden hat, ist nicht zu
erwarten. Aufgrund der Wohnungsknappheit werden
jedoch die Kaufpreise in guten und mittleren Lagen noch
steigen.
Zu einer Marktüberhitzung im Immobiliensektor gehört
typischerweise auch eine starke Expansion im Kreditwe-
sen. Auch hier verläuft die deutsche Entwicklung im Ge-
gensatz zu europäischen Nachbarländern eher linear.
Seit 2008 ist die Zahl der Immobilienkredite in Deutsch-
land um lediglich 15 Prozent gewachsen, obwohl sich die
Zinsen halbiert haben – langfristige Hypothekenzinsen
sind seit 2008 von rund 5 auf 2 Prozent gesunken. Die
meisten privaten Haushalte nutzen die Niedrigzinsphase
zur Entschuldung und erhöhen die Tilgungsrate. Das
Kreditvolumen ist in Deutschland seit 2008 um 1 Prozent
pro Jahr auf gerade einmal 7 Prozent angestiegen. An-
dere europäische Länder, bei denen Immobilienblasen
entstanden und bereits geplatzt sind, hatten meist einen
Anstieg der Immobilienkredite von 10 Prozent pro Jahr
zu verzeichnen.
Immobilienpreise in Deutschland sind im internationalen
Vergleich nur moderat gestiegen sind. Für die einzelnen
privaten Haushalte ist der Preisanstieg dennoch so
hoch, dass sie oft in das Umland verdrängt werden.
Neue Herausforderungen
Die große Herausforderung für Deutschlands Immobi-
lienlandschaft besteht darin, diesem Nachfrageüberhang
zu begegnen und das Wohnen auch für breite Schichten
der Bevölkerung bezahlbar zu machen. Dies funktioniert
nur, wenn das Wohnungsangebot in den Ballungszen-
tren und dem Umland zunimmt, und wenn Bauen in
Deutschland für in- und ausländische Bauherren attraktiv
ist.
Ein wesentlicher Faktor für die geringe Bauaktivität ist
die zu geringe Ausweisung von neuem Bauland in den
Städten und in ihrer Umgebung. Hier sind die Kommu-
nen und die städtebauliche Entwicklung gefragt. Be-
bauungspläne und Bauvorschriften zwingen den Bau-
herrn, sich an enge Vorgaben zu halten und führen zu
einer Einschränkung der baulichen Nutzbarkeit von
Grundstücken und somit zu weiterer Angebotsknappheit.
Ausgewiesenes Bauland im Umland der Ballungszentren
ist für Bauherren und später für die Bewohner nur dann
attraktiv, wenn öffentlicher Nahverkehr und eine gute
Infrastruktur vorhanden sind oder diese bei Nicht-
Vorhandensein seitens der Städte und Gemeinden ge-
fördert wird.
Auch die langwierigen und oftmals zähen Genehmi-
gungsverfahren der Bauanträge sind für in- und auslän-
dische Investoren und Bauherren unattraktiv.
Die Kapazitätsauslastung im Bausektor ist derzeit zwar
auf einem historischen Niveau, dennoch gibt es Indizien,
die auf eine rückläufige Baudynamik hinweisen. Viele
Bauunternehmen beklagen den Mangel an Fach- und
Arbeitskräften. Die Ausbildungszahlen im Baugewerbe
sind rückläufig und viele Arbeitnehmer aus dieser Bran-
che beantragen die Rente ab 63. Damit verschärft sich
der Fachkräftemangel, anstatt sich zu entspannen. Bau-
firmen sind darauf angewiesen, Unterstützung seitens
der Politik zu erfahren, in dem beispielweise eine geziel-
te Ausbildungs- und/oder auch Einwanderungspolitik für
den Bausektor erarbeitet wird.
Für Immobilienunternehmen sollten zudem Anreize ge-
schaffen werden, Neubauten zu realisieren. Dafür muss
die Politik vernünftige Rahmenbedingungen schaffen.
Denkbar wären beispielsweise verbesserte Abschrei-
bungsmöglichkeiten. Diese entsprechen im Wohnungs-
bau über eine Dauer von 50 Jahren oftmals nicht mehr
dem tatsächlichen Werteverzehr. Denn der Anteil an
technischen Anlagen im Gebäude – auch aufgrund ge-
setzlicher Vorgaben – nimmt immer weiter zu.
GRAFIK 1: DEUTSCHLAND - NIEDRIGE VOLATILITÄT
Quelle: https://www.deutsche-bank.de/pfb/data/docs/deutsche-
bank-immobilien-spezial.pdf

4. Ein weiterer Lösungsansatz wäre eine gezielte Bereit-
stellung von Landesförderprogrammen sowie eine preis-
günstige Baulandabgabe durch die Kommunen.
Die zurückhaltende Baudynamik in Deutschland hängt
auch mit dem Thema „Bezahlbarer Wohnraum“ zusam-
men, das die Politiker seit Mitte 2013 im Bundestags-
wahlkampf in den Vordergrund stellten – dies verunsi-
cherte viele Investoren, da nicht klar war, welche rechtli-
chen Auswirkungen zu erwarten waren. Inzwischen wur-
de die sogenannte Mietpreisbremse verabschiedet. De-
ren Umsetzung trägt jedoch nicht dazu bei, dass mehr
Wohnungen gebaut werden.
Gesetzliche Vorschriften und ständig neu verabschiedete
Verordnungen machen es noch nicht einmal den kom-
munalen und städtischen Wohnungsbaugesellschaften
möglich, günstiger zu bauen. Die durch die Energiewen-
de eingeführten Vorschriften im Bereich der Sanitär- und
Heizungsanlagen, die Pflicht zur Verwendung von er-
neuerbaren Energien sowie Vorschriften im Wärme- und
Feuerschutz erhöhen regelmäßig die Baukosten. Dabei
ist die Wirtschaftlichkeit vieler dieser Punkte kritisch zu
sehen.
All dies zeigt: Bauherren kämpfen mit Preissteigerungen
auf vielen Ebenen, die wiederum die Immobilienpreise
erhöhen: Miet- und Kaufpreiserhöhungen führen zu stei-
genden Baulandpreisen, die Handwerkerauslastung führt
zu höheren Baukosten und gesetzliche Vorgaben zwin-
gen zu zusätzlichen Baumaßnahmen.
Die privaten Immobilienkäufer belasten nicht nur die
hohen Kaufpreise, sondern auch die stetig steigenden
Erwerbsnebenkosten. Eine regelmäßige Anhebung der
Gewerbesteuer – in einigen Bundesländern hat sich der
Steuersatz in den vergangenen Jahren fast verdoppelt
und liegt bundesweit zwischen 3,5 % und 6,5 % –
schlägt für den Käufer genauso zu Buche wie die Erhö-
hung der Notarkosten seit August 2013.
Nachholbedarf ist groß
Nicht nur die Städte und Gemeinden sollten daran inte-
ressiert sein, Wohnraum zu schaffen, sondern auch der
Bund. Mit jedem Neubau wird die Wertschöpfung und die
Anzahl der Beschäftigten gesteigert, wodurch die Ein-
nahmen des Staates und die der Sozialversicherungs-
systeme steigen.
Um den Nachholbedarf auszugleichen und um sozialen
Problemen vorzubeugen beziehungsweise diese zu ent-
schärfen, müssten bei der aktuellen Marktsituation circa
30 000 bis 50 000 Wohnungen pro Jahr zusätzlich ge-
baut werden. Und dies in einem Preissegment, das es
Haushalten mit mittlerem Einkommen ermöglicht, Eigen-
tum zu erwerben oder zu mieten und finanziell nicht
überfordert zu sein.
Deutschland muss es gelingen, die Attraktivität für Neu-
bauprojekte zu erhöhen und die Wohnungsnot in den
Ballungsgebieten in den Griff zu bekommen. Nur so
kann der Preisdruck auf Wohnimmobilien reduziert wer-
den.
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Ausgabe August 2015
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