Die Themen: - REITS HABEN DEN BREITEN AKTIENMARKT 2011 GESCHLAGEN - JAPANISCHE VERHÄLTNISSE - „DER FACHMARKT IST INVESTORS LIEBLING"

1. Ausgabe 01 // april 2012
Der REIT-Investor
Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs
Immobilienaktienmarkt aktuell Editorial
+++
REITs haben den breiten Aktienmarkt Sehr geehrte Leserinnen und Leser,
UNSERE THEMEN
was die Masse der Investoren derzeit
2011 geschlagen sehr bewegt, ist die Frage, ob sich ein
Nachdem die Europäische Zentralbank den Leitzins in zwei Schritten erhöht hatte, Szenario wie 2008 wiederholen könnte.
senkte sie diesen Ende 2011 auf das Rekordtief von 1,0 Prozent. Die Absenkung und Die Subprimekrise und die daraus re-
zudem großzügige Liquiditätsspritzen für die Banken, die sich kräftig mit frischem sultierende Finanzkrise mit dem Konkurs
Geld versorgten, sollten die Wirtschaft im Euroraum ankurbeln und eine mögliche von Lehman Brothers als Höhepunkt
Rezession bekämpfen. Die Hoffnung, dass Kapital über Staatsanleihen auch in die haben damals den Immobilienmarkt und
hochverschuldeten Peripheriestaaten fließt, die eine durchaus ansprechende Ver- noch mehr die Immobilienaktien ge-
+++
zinsung bieten, erfüllte sich aber erst Anfang 2012. Die Zweifel der Anleger waren troffen. Aktuell haben wir es mit einer
zu groß. Sie suchten den sicheren Hafen, wozu der Aktienmarkt 2011 eher nicht Staatsschuldenkrise und einer sich dar-
UNSERE THEMEN
zählte. Es gab zwar vielversprechende Höchststände, aber auch beängstigende aus entwickelnden Bankenkrise zu tun.
Tiefstände. Es war ein turbulentes Börsenjahr, in dem REITs Stärke bewiesen. Im Gegensatz zu 2008 stehen die Immo-
–> Mehr dazu auf den Seiten 2 – 4 bilien nicht im Zentrum der Krise, sondern
am Rande. Dieses Mal ergeben sich für
Asset Allocation Immobilien, neben Belastungen wie
schlechteren Finanzierungsbedingungen,
Japanische Verhältnisse auch Chancen. Und trotz der Anzeichen
+++
für eine nachlassende Konjunktur sind
Niedrigzinsen, Staatsverschuldung, Bevölkerungsrückgang – diese Merkmale treffen die Aussichten an ausgewählten Immo-
derzeit auf viele Länder zu, darunter Deutschland und Japan. In einem Punkt unter- bilienmärkten positiv. In Deutschland
UNSERE THEMEN
scheiden sie sich jedoch – noch: Während man sich hierzulande vor Inflation fürchtet, beispielsweise ist die Arbeitslosigkeit ge-
kämpft Japan gegen die Deflation. Deutschland könnte diese Entwicklung auch sunken. Steigende Beschäftigungsniveaus
bevorstehen – mit überraschenden Folgen für Immobilienaktien. beleben die Nachfrage nach Büroflächen
–> Mehr dazu auf den Seiten 5 – 6 auch andernorts, vor allem in den asiati-
schen Metropolen wie Singapur. In Lon-
Experteninterview don werden vor allem im Westend
Flächen nachgefragt. Investoren suchen
„Der Fachmarkt ist Investors
+++
vielerorts aufgrund der nach wie vor
niedrigen Zinssätze eifrig nach attraktiven
­L iebling“
UNSERE THEMEN
laufenden Erträgen. Davon sollte insbe-
Für Fachmärkte beginnt ein neuer Investitionszyklus: Sowohl in- als auch ausländische sondere der Immobilienaktien- und REIT-
Investoren zeigen ein hohes Interesse an den „flachen Boxen“. Dem Marktforschungs- Sektor in den kommenden Quartalen
und Beratungsunternehmen BulwienGesa zufolge ist das Fachmarktsegment „Inves- profitieren. Nach den jüngsten Kurskor-
tors Liebling“. Dr. Joseph Frechen, Bereichsleiter Einzelhandel, weiß, dass Kunden rekturen sind viele Papier unterbewertet.
nach wie vor die Vorteile von Fachmarktlagen schätzen. Und so würden inzwischen
sogar solche Einzelhändler Fachmarktflächen suchen, die bisher primär in Einkaufs- Ihr
straßen der Innenstädte zu finden sind. Die gefragten Flächen sind knapp, woraus der Mario Caroli
+++
Experte ein Mietsteigerungspotenzial ableitet – insbesondere der Restrukturierungs-
bedarf vieler Märkte eröffne Renditechancen. –> Mehr dazu auf den Seiten 7 – 8

2. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Immobilienaktienmarkt aktuell
REITs haben den breiten Aktienmarkt 2011 geschlagen
Die Sorgen um die Schuldenlasten in REITs haben den breiten Aktienmarkt bis Februar um mehr als 20 Prozent zu-
vielen Ländern der Welt nahmen Anle- deutlich geschlagen. Der FTSE EPRA/ gelegt. REITs bewiesen erneut, dass sie
gern die Investitionsfreude und sorgten NAREIT Global REITs Index verlor im Jah- auch in einem unsicheren makroökono-
an den globalen Aktienmärkten ab Ende resverlauf 2011 nur rund vier Prozent. mischen Umfeld normalerweise relativ
Juli 2011 zu starken Verlusten. Der Akti- Vom Tiefpunkt Anfang Oktober hat er belastbar sind.
enindex MSCI World zeigte im Jahres-
verlauf ein Minus von rund zehn Prozent.
Selbst der letzte Börsenmonat des Jahres
% ------ EPRA/NAREIT Global REITs (in Euro) ------ MSCI World (in Euro)
war von großen Schwankungen geprägt
– Kursgewinne von Anfang Dezember 125
mussten angesichts eines zunehmenden 120
Konjunkturpessimismus und insbeson- 115
dere in Sorge über die europäische
110
Staatsschuldenkrise wieder abgegeben
105
werden. Erst in den letzten Handelstagen
100
kehrte Hoffnung zurück, die dem globa-
len Aktienmarkt eine kleine Jahresendral- 95
lye bescherte. Seit dem Tiefpunkt Ende 90
November holte der weltweite Aktienin- Aug 10 Okt 10 Jan 11 Apr 11 Jul 11 Okt 11 Jan 12
dex zirka 15 Prozent auf. Quelle: EPRA, MSCI
Marktbericht Deutschland testen Jahre seiner Geschichte. Der DI- zwischenzeitlichen Höchststände des
Der Immobilienaktienindex DIMAX MAX zeigte sich demgegenüber schwan- DAX heran, fiel aber auch nicht so tief.
konnte seit Jahresbeginn 2012 zunächst kungsärmer – er reichte nicht an die
nur mühsam die Verluste des Jahres % ------ E&G DIMAX ------ DAX
2011 aufholen. Seit dem Tief im Dezem-
125
ber gab es bis dato lediglich ein Plus von
nur knapp vier Prozent. Im Jahresverlauf 115
2011 hatten die deutschen Titel mit et-
105
wa 16 Prozent deutlich mehr als die
Konkurrenz vor allem in den USA nach- 95
gegeben. Der Kursverlauf ähnelt dem
des deutschen Leitindex DAX. Für beide 85
Indizes ging es ab Ende Juli steil bergab.
75
Für den DAX war 2011 mit einem Minus Okt 10 Jan 11 Apr 11 Jul 11 Okt 11 Jan 12
von rund 18 Prozent eines der schlech- Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2011
Marktbericht Europa
Die europäischen REITs haben 2011 in der Hand der europäischen Schulden- im Dezember in Euro allein vier Prozent
schlechter als REITs weltweit abgeschnit- krise, für die trotz Regierungswechseln, nachgaben. Der ERIX markierte Novem-
ten. Der ERIX, Index für europäische strenger Sparanstrengungen und vieler ber 2011 seinen Jahrestiefpunkt. Seitdem
REITs von Ellwanger & Geiger, gab um Krisengipfel keine Lösung in Sicht war. holten europäische REITs jedoch wieder
fast 20 Prozent nach. Insbesondere das Zudem belastete die negative Entwick- fast 20 Prozent auf. Denn zahlreiche
letzte Quartal des Jahres 2011
war fest lung der britischen Gesellschaften, die Indikatoren für die europäischen Immo-
Seite 2

3. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Immobilienaktienmarkt aktuell
bilienmärkte verbesserten sich in den % ------ E&G ERIX (in Euro)
letzten Monaten 2011. Regional zeigten 120
sich aber deutliche Unterschiede: Wäh-
110
rend Deutschland und die skandinavi-
schen Metropolen sich gut entwickelten, 100
standen die Immobilienmärkte in den
90
Peripherieländern unter großem Druck.
80
Okt 10 Jan 11 Apr 11 Jul 11 Okt 11 Jan 12
Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2011
Marktbericht Asien drei Jahren ihren Mindestreservesatz Monat 2011 nahezu im Einklang mit
Auch die asiatischen REIT-Gesellschaften senkte, um angesichts nachlassender In- dem asiatischen REIT-Index. Alle anderen
entwickelten sich 2011 schwächer als der flation das langsamere Wirtschaftswachs- REIT-Märkte der Region blieben zurück.
weltweite REIT-Markt. Insgesamt verlor tum wieder zu beschleunigen. Japanische Dabei hat sich der REIT-Markt in Singapur
der FTSE EPRA/NAREIT Asia REITs Index Gesellschaften beendeten den letzten am schlechtesten entwickelt.
acht Prozent. Abwärts ging es mit starken
% ------ EPRA/NAREIT Asia REITs (in Euro)
Schwankungen bis Jahresende. Seitdem
125
holten die Titel den Rückgang wieder auf.
Als einziger asiatischer REIT-Markt erziel-
115
te Hongkong im Dezember einen Wert-
zuwachs. Der dortige REIT-Index zeigte
105
zum dritten Mal in Folge eine Monatsper-
formance von mehr als fünf Prozent. Für
95
Aufwind sorgte unter anderem, dass die Okt 10 Jan 11 Apr 11 Jul 11 Okt 11 Jan 12
chinesische Zentralbank erstmals nach Quelle: EPRA
Marktbericht USA schen Nutzungsarten zu leichten Ab- sogar hoch verschuldete REITs zunächst
Auch im Dezember 2011 haben die US- schlägen notieren. Nach einem Auf und noch einen leichteren Zugang zu fri-
amerikanischen REITS den breiten Akti- Ab im dritten Quartal 2011 geht es seit schem Kapital gegenüber den meisten
enmarkt geschlagen. Besonders hervor- dem vierten Quartal steil aufwärts. An- anderen Teilnehmer des Immobilien-
getan haben sich Gesellschaften aus den leger fokussieren sich auf Gesellschaften marktes, so selektierten Anleger auch im
Bereichen Gesundheitswesen, Apartments mit einem geringen Verschuldungsgrad REIT-Segment ab Jahresmitte stärker aus.
und Hotels. Zwar hat die M&A-Dynamik und einem starken Management. Hatten
im Vergleich zu vor der Finanzkrise ab-
genommen, doch im Jahresverlauf gab
% ------ EPRA/NAREIT North America REITs (in Euro)
es einige größere Zusammenschlüsse.
Einer brachte den weltweit größten im 130
Gesundheitswesen aktiven REIT mit einem 120
Unternehmenswert von fast 23 Milliarden
110
US-Dollar hervor. Gesellschaften aus
dem Gesundheitssektor sowie Unterneh- 100
men mit Lagerflächen für Private werden
90
mit hohen Aufschlägen zu den NAVs Okt 10 Jan 11 Apr 11 Jul 11 Okt 11 Jan 12
gehandelt, während die meisten klassi- Quelle: EPRA
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4. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Immobilienaktienmarkt aktuell
Ausblick Geprägt von der anhaltenden konjunk- erwarteten geldpolitischen Lockerungen
In einem sehr unsicheren ökonomischen turellen Unsicherheit und der Schulden- zur Stützung der Wirtschaft positiv für
Umfeld waren REITs 2011 aufgrund ihrer krise werden 2012 wie im abgelaufenen den Immobilienmarkt sein. In Singapur
Ergebnisentwicklung und der attraktiven Jahr in Europa verstärkt Core-Märkte im haben ausländische Immobilieninves­
Dividendenrendite gefragter als andere Fokus stehen: neben Deutschland vor toren, wegen der zusätzlichen zehnpro-
Aktien. Dieser Trend könnte sich 2012 allem die wirtschaftlich stabileren Länder zentigen Stempelsteuer auf Wohnungs-
fortsetzen, sofern das wirtschaftliche in Skandinavien und Osteuropa, die Nie- käufe, schlechtere Karten. Es lohnt sich
Wachstum nicht abbricht. Grundsätzlich derlande, Frankreich und Großbritannien. mehr, den japanischen Markt im Auge
wird das Interesse an Sachwerten – insbe- Dennoch dürfen die Peripherie-Länder zu behalten, wo der Renditeabstand zwi-
sondere Immobilienanlagen – zunehmen, nicht außer Acht gelassen werden, denn schen REITs und zehnjährigen Staatsan-
da die Liquiditätsspritzen der Noten­ sie bieten unter Inkaufnahme eines ge- leihen so groß wie sonst nirgendwo ist.
banken die Geldmengen steigen lassen wissen Risikos bewertungsbedingt selektiv
und damit potenziellem Inflationsdruck gute Investmentchancen. Am US-amerikanischen Markt sind trotz
Vorschub leistet. kleinerer Prämien auf die NAVs die
In Asien sind die angekündigten (geld-) meisten Sektoren attraktiv. Gut sind die
Insbesondere deutsche Immobilienakti- politischen Veränderungen von ent- Aussichten für REITs mit Einkaufszentren,
en notieren trotz der zu Jahresende ein- scheidender Bedeutung. Der chinesi- denn diese versprechen ein solides orga-
gesetzten Kurserholung immer noch mit sche Finanzsekretär kündigte an, einen nisches und von Modernisierungsmaß-
hohen Abschlägen auf die NAVs. Da die Teil der bremsenden Maßnahmen am nahmen getriebenes Wachstum. Des
Gesellschaften größtenteils gute Funda- Immobilienmarkt aufzuheben, falls die Weiteren ist bei Apartments insbesondere
mentaldaten aufweisen, sind sie aktuell Hauspreise weiter fallen sollten. Vor die- wegen der rückläufigen Eigentumsquote
stark unterbewertet – im Schnitt um sem Hintergrund ist Hongkong empfeh- mit weiterhin überproportional steigen-
rund 30 Prozent. lenswert. Auch in Australien könnten die den Mieten zu rechnen.
„Die Kurse werden sich den NAVs annähern“
Kurz-Kommentar von Helmut Kurz
Die Umfrageergeb- der Höhe der Kurssteigerungen in den sind stark unterbewertet. Die niedrige
nisse des aktuellen kommenden drei Monaten. Sieben Ana- Börsenbewertung vieler deutscher Ge-
Dr. ZitelmannPB- lysten rechnen mit Anstiegen von 5 bis sellschaften trägt noch nicht dem Um-
Immobilienaktien- 15 Prozent, einer erwartet sogar mehr stand Rechnung, dass die meisten
Barometers zeigen als 15 Prozent. Die übrigen fünf Ana- Unternehmen ihre „Hausaufgaben“
eine verbesserte lysten sagen stagnierende Kurse voraus. gemacht haben und heute etwa im Fall
Stimmung unter Auch auf Sicht der nächsten zwölf von negativen gesamtwirtschaftlichen
den Analysten für M
­ onate rechnet die Mehrheit mit stei- Entwicklungen nicht mehr so verwund-
Immobilienaktien. Insbesondere die genden Kursen. Drei Analysten gehen bar sind. Ich gehe davon aus, dass sich
kurzfristige Perspektive hat sich allerdings von keiner Veränderung aus. die Kurse in diesem Jahr an die NAVs
sprunghaft verbessert. Der Wert des Stimmungsindikators für annähern werden. Die niedrigen Be-
die mittelfristige Sicht stieg von +0,2 wertungen in Kombination mit dem
Lag die Stimmung Mitte Oktober des auf +0,8. anhaltenden „Anlagenotstand“ werden
vergangenen Jahres noch bei null, zu Kursteigerungen führen – auch wenn
stieg der Stimmungsindikator nun- Bei deutschen Immobilienaktien und diese angesichts des schwachen wirt-
mehr auf den Wert von +0,7. Uneins REITs liegen die Kurse immer noch deut- schaftlichen Wachstums vielleicht noch
sind sich die befragten 13 Analysten bei lich unter ihren NAVs. Viele Gesellschaften moderat ausfallen werden.
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5. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Asset Allocation
Japanische Verhältnisse
Bunte Reklameschilder an Hochhäusern, allem Immobilienblase in den 1980er weiter voran. Die wirtschaftliche Dynamik
immer lächelnde Menschen, modernste Jahren erlebte Japan zwischen 1990 und blieb allerdings gering.
Technologien – das sind wohl einige der 2003 eine Periode der Desinflation und
Bilder, die vielen in den Sinn kommen, der milden Deflation. Gekennzeichnet Gleichzeitig nahm die Staatsverschul-
wenn sie an Japan denken. Das Land der war dieser Zeitraum von ständig sinken- dung zu. Für 2011 wird sie auf rund 233
aufgehenden Sonne wird dabei von vie- den Zinsen sowie sinkenden Sachwert- Prozent des Bruttoinlandsprodukts ge-
len zu Recht als ein sehr modernes Land preisen – insbesondere jenen von Aktien schätzt. Erschwerend kommt hinzu, dass
wahrgenommen. Doch wie andere hoch- und Immobilien. Auch die Mieten sanken die trotz Niedrigzinsen feste Währung die
entwickelte Industrieländer kämpft auch kontinuierlich. Diese Prozesse wurden wirtschaftliche Entwicklung ausbremst.
Japan mit wirtschaftlichen Problemen. flankiert von einer angespannten Finanz-
Die jüngste Vergangenheit war geprägt lage in allen Wirtschaftssektoren. Davon Entgegengesetzte Entwick-
vom Phänomen der Deflation, wovon waren Privatleute und Unternehmen ge- lung bei Staatsanleihen und
auch die Immobilien- und Aktienmärkte nauso betroffen wie Banken und der Staat. Immobilien
betroffen waren und bis heute sind. Die Deflation blieb auch für den Immo-
Im Jahr 2003 trat eine Stabilisierung auf bilien- und Aktienmarkt nicht folgenlos.
Nach dem Ende einer extrem ausge- dem bis dahin erreichten niedrigen Ni- Hier entwickelten sich die Renditen von
prägten inflationären Aktien- und vor veau ein. Zwar schritt die Deflation nicht Staatsanleihen und von Immobilien sehr
„Preiskorrektur eröffnet Investitionschancen“
Interview mit Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs
Wie resümieren Sie Der Fokus wird weiterhin auf Gesell- sich das Expansionstempo in der zwei-
die Performance schaften liegen, die über sehr gute Im- ten Hälfte 2012 auf einem niedrige-
des Fonds 2011? mobilienobjekte verfügen und von ihrer ren Niveau stabilisieren. Ist jetzt die
Da der Fonds auf Bilanzstruktur her eine mögliche Kredit- Zeit für den Einstieg?
Jahressicht mit 2,2 verknappung am Kapitalmarkt prob-
Prozent im Minus lemlos überstehen können. Weniger Die Untergewichtung resultiert in ers-
lag, sind wir mit interessant sind Gesellschaften mit gro- ter Linie aus der hohen Bewertung der
der Wertentwick- ßen Projektentwicklungsaktivitäten US-amerikanischen REITs, nicht aus
lung nicht vollkommen zufrieden. In oder Portfolien in B-Lagen. Je nachdem, der Sorge vor einer Rezession in den
Anbetracht des schwierigen Marktum- wie sich die Schuldenkrise weiterentwi- USA. Eine wirtschaftliche Stabilisie-
feldes, insbesondere aufgrund der eu- ckelt, könnten im Laufe des Jahres Titel rung mit moderaten Wachstumsraten
ropäischen Schuldenkrise, ist das Ab- aus Südeuropa aufgrund ihrer hohen war unser Basisszenario. Für einen
schneiden jedoch in Ordnung. Im Bewertungsabschläge wieder interes- Einstieg bei den aktuellen Bewertun-
Vergleich zu unseren Wettbewerbern sant werden. gen müsste es zu einer deutlich stär-
erzielten wir die zweitbeste Wertent- keren wirtschaftlichen Erholung und
wicklung und mit zwölf Prozent die Der E&G Fonds Global REITs ist 34 Pro- einem entsprechenden Anstieg der
niedrigste Volatilität. zent weniger in Nordamerika investiert Mietniveaus bei Gewerbeimmobilien
als die Benchmark. Die Fed stellt der US- kommen.
Wie sieht Ihre Fonds-Strategie für 2012 Konjunktur ein gemischtes Zeugnis aus:
aus? Die Wirtschaft sei zum Jahresende 2011
Es wird 2012 keinen großen Strategie- weiter gewachsen – aber nur mit ge-
wechsel im Vergleich zu 2011 geben. ringen Raten. Laut ifo Institut könnte
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6. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Asset Allocation
deutlich auseinander. Bei Staatsanleihen Zu der schwachen wirtschaftlichen Dy- sind die Zinsen für gute Anleihen gegen-
schwanken sie für zehnjährige Papiere namik mit ihrem leicht deflationären wärtig ungewöhnlich niedrig, die Ver-
seit langem um ein bis 1,25 Prozent. Die Charakter trägt unter anderem die in schuldung der Staaten nimmt zu und das
Renditen von Immobilien liegen zurzeit Japan seit Jahren schrumpfende Bevöl- Wachstum – von wenigen Ausnahmen
bei rund sechs Prozent, bei REITs beträgt kerung bei, wobei diese Entwicklung wie dem deutschen Export einmal abge-
die Dividendenrendite ebenfalls sechs durch die Insellage noch begünstigt sehen – ist anhaltend gering.
Prozent. Bei sonstigen Aktien lassen sich wird. Der Bevölkerungsrückgang ist aber
Renditen von zwei bis drei Prozent erzie- bekanntermaßen kein Phänomen, das Normaler Entwicklung
len. Diese ungewöhnliche Situation hält sich nur auf Japan beschränkt. Auch viele wird gegengesteuert
nun schon seit langem an. Erklären lässt europäische Länder sind davon betroffen. Eigentlich wäre Deflation die logische
sie sich mit der extremen Risikoaversion Und das ist nicht das einzige Spiegelbild Konsequenz der Schuldenkrise in Europa.
der japanischen Großanleger und den zu Japan. Betrachtet man die Entwick- Doch nicht nur die britische Zentralbank
anhaltenden Aufkäufen von Staatsanlei- lung in den westlichen Industrieländern, steuert einer solchen Entwicklung mit
hen durch die Bank von Japan. All das ergeben sich mehr und mehr Parallelen. einer immer aggressiveren Geldpolitik
scheint geleitet von der Furcht vor Miet-, In als vergleichsweise sicher und stabil entgegen, sondern inzwischen auch die
Gewinn- und Dividendenrückgängen. bewerteten Ländern wie der Schweiz Europäische Zentralbank. Sämtliche
Maßnahmen sind darauf ausgerichtet,
eine Deflation zu verhindern. Ob dies
Japan: REIT-Dividendenrendite vs. Rendite 10-jähriger Staatsanleihen gelingt, lässt sich nicht vorhersagen.
Möglicherweise schießen die Zentral-
------ 10yr JGB Yield ------ JREIT Dividend Yield banken sogar weit über das Ziel hinaus
und beschwören eine hohe Inflation
8,0 8,0
herauf. Zumindest bei den Vermögens-
7,0 7,0
werten beginnt diese auch mehr und
6,0 6,0
5,0
mehr sichtbar zu werden.
5,0
4,0 4,0
3,0
Trotz der Gegenmaßnahmen ist es aber
3,0
2,0 2,0
denkbar, dass es wie in Japan auch in
1,0 1,0
Deutschland zu einer deflationären Preis-
0,0 0,0
entwicklung kommt – mit nicht nur
Jan 05 Jan 06 Jan 07 Jan 08 Sep 09 Jan 10 Jan 11 Jan 12 negativen, sondern auch positiven Fol-
Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2011 gen für Immobilienanlagen, wie sie sich
in Japan schon bald wieder – wenn viel-
leicht auch nur vorübergehend – zeigen
12 months ------ trailing dividends ------ dividend estimates ------ Yield Government Bonds
dürften. Hier könnten die jüngsten Ver-
6,0 6,0
suche der japanischen Notenbank, den
5,0 5,0 Yen zu schwächen, eine Phase relativ
guter Wertentwicklungen bei Immo­
4,0 4,0
bilien, REITs und Aktien im Allgemeinen
3,0 3,0
hervorrufen.
2,0 2,0
Das wiederum hätte wohl auch Auswir-
1,0 1,0
kungen auf die Anlageentscheidung
0,0 0,0
United France Germany Belgium Nether- USA Canada Australia Hong Japan Singapore
europäischer Investoren. Immer mehr
Kingdom lands Kong
würden sich dann – zu Recht – fragen,
Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2011 ob es nicht Zeit ist, den inzwischen auch
Seite 6

7. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
nicht mehr so sicheren und wenig renta- Nikkei Real Estate Index vs. Nikkei 225
blen Staatsanleihen den Rücken zu kehren
und lieber in Immobilien, REITs und JPY Nikkei 225 Nikkei Real Estate Index JPY
Aktien zu investieren. Bereits heute be- 35.000
3.500
32.500
steht in Deutschland ein beachtlicher
30.000
3.000
Spread zwischen Staatsanleihen (1,8 Pro- 27.500
zent für 10 Jahre) und Mietrenditen bis 25.000
2.500
22.500
zu acht Prozent. In Japan liegt das Ver-
20.000
hältnis bei einem Prozent (10-Jahres- 2.000
17.500
Zins) zu fünf bis sechs Prozent (Mietren- 15.000
1.500
dite wie auch REITs-Dividendenrendite). 12.500
10.000
Dass es auch in Deutschland zu japani- 1.000
7.500
schen Verhältnissen kommt, kann nicht
5.000
500
ausgeschlossen werden. Dies hätte je- 2.500
doch nicht nur negative Erscheinungen 0
0
wie Deflation und schwaches Wirt- 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012
schaftswachstum. Insbesondere Immo- Quelle: Bankhaus Ellwanger & Geiger KG © 2011
bilien als Anlage könnten von einer sol-
chen Entwicklung in Deutschland
zumindest selektiv profitieren.
Deflation/Deflationspolitik in Japan von 1990 bis 2012
1990 – 1995 ❙❙ Beginn der Deflation durch das Platzen der Spekulationsblase bei Aktien und Immobilen.
❙❙ Immobilienpreise fallen um drei Viertel, die Aktienmärkte stürzen ab, Großhandelspreise fallen und die Anzahl der
faulen Kredite steigt
❙❙ Der offizielle Leitzins der „Bank of Japan“ wird im Laufe der fünf Jahre von 6 % auf 0,5 % gesenkt
1996 – 2000 ❙❙ Negativentwicklung des Verbraucherpreisindex
❙❙ Einführung der Nullzinspolitik: Zinssatz für Tagesgelder beträgt 0,1 %
❙❙ Nullzinspolitik wird aufgrund der sich erholenden Konjunktur kurzzeitig aufgehoben: Tagesgeldsatz wird auf
0,25 % ­angehoben
2001 – 2002 ❙❙ Rückkehr zur Nullzinspolitik
❙❙ Das Umstrukturierungsprogramm „Takenaka-Plan“ wird für Banken aufgelegt: Uneinbringliche Kredite müssen
o
­ ffengelegt, aus den Bilanzen getilgt und Kapitalerhöhungen vorgenommen werden, staatliche Unterstützung
gibt es nur noch unter strengen Auflagen
❙❙ Arbeitslosenquote erreicht mit 5,5 % den Höchststand
2003 – 2007 ❙❙ Wirtschaftliche Erholung, kleiner Immobilienboom auch getrieben von ausländischen Investoren
(wie damals auch in Deutschland)
2008 – 2010 ❙❙ Bedingt durch die US-Immobilienkrise und die nachfolgende Finanzkrise und die Insolvenz der
U
­ S-Investmentbank ­ Lehman Brothers“ gerät Japan nach 2001 im Jahr 2008 erneut in die Rezession
„
❙❙ Der Leitzins für ungesicherte Tagesanleihen wird erneut gesenkt (von 0,5 % auf 0,1 %)
❙❙ Die Bank of Japan legt ein Kaufprogramm für ETFs und REITs auf
❙❙ Arbeitslosenquote liegt mit 4 % so niedrig wie zuletzt vor acht Jahren
❙❙ China verdrängt Japan als zweitgrößte Volkswirtschaft der Welt. Überalterung der Bevölkerung treibt die ­ eflation
D
weiter an (21 % der Bevölkerung ist über 65 Jahre alt)
2011 und 2012 ❙❙ Bonitätsnote Japans wird von der Ratingagentur „Standards & Poor’s“ von AA auf AA- herabgestuft
❙❙ Staatverschuldung liegt bei aktuell 233 % des BIP
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8. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Experteninterview
„Der Fachmarkt ist Investors Liebling“
Welche Vorteile schätzen die Konsumenten fläche summieren sich auf mehr als reduzieren – je nach Betreiber – ihre
an Fachmärkten? 1.000 Standorte. Diesen knapp 30 Mil- Verkaufsflächen auf rund 5.000 Quad-
Es ist die Bequemlichkeit. Letztlich ist das lionen Quadratmetern Fachmarktflächen ratmeter, auf denen sie sich fast aus-
Auto noch immer das Verkehrsmittel stehen „nur“ neun Millionen Quadrat- schließlich auf ihre Lebensmittelkompe-
Nr.1 beim Einkaufen. Vorteile von Fach- meter in Shopping-Centern gegenüber. tenz konzentrieren. Das ehemalige
marktlagen sind ebenerdige und kosten- Randsortiment Non-Food – also Elektro-
freie Parkflächen und kurze Wege – also Wenn Deutschland entsprechend der Bevöl- nik, Haushaltwaren oder Bekleidung, das
insgesamt der effiziente Einkauf. Das sind kerungsdichte mit Fachmärkten abgedeckt bislang dem Konzept „Alles unter einem
insbesondere im ländlichen Raum Vor- ist, wo gibt es noch Flächenpotenziale? Dach“ diente – wird leistungsfähigen
teile. Bei den vereinzelten Fachmärkten Echte Freiflächen als solche sind kaum Spezialanbietern wie Depot, Fressnapf
in Großstädten weichen diese allerdings noch ausfindig zu machen. Vielmehr oder Saturn, aber auch C&A oder H&M
wegen der besseren öffentlichen Ver- sind Flächenpotenziale viel häufiger in überlassen. Durch die Umnutzung von
kehrsanbindungen und geringeren Pkw- Form von Umwandlungen des Flächen- Verkaufsflächen wird so sukzessive der
Ausstattung auf. bestands gegeben. Die Betriebsformen Übergang vom SB-Warenhaus zum Fach-
des Einzelhandels sind Entwicklungszy- marktzentrum eingeleitet.
Gibt es in Deutschland überall Fachmärkte klen unterworfen. Insbesondere in stag-
oder sind bestimmte Standorte prädesti- nierenden Märkten wie dem deutschen Welche Vorteile haben diese leistungsfähi-
niert? Einzelhandelsmarkt bedeuten Marktan- gen typischen Innenstadt-Einzelhändler in
Ein Blick auf die Fachmarkt-Deutschland- teilsverluste der einen Betriebsform einen Fachmarktlagen?
karte zeigt, dass das Segment flächen- Marktanteilsgewinn für eine andere. Gegenüber innerstädtischen City-Lagen
deckend verfügbar ist. Hier und da finden Fachmärkte zählen seit den frühen bieten Fachmarktlagen ihnen attraktive
sich aber durchaus noch kleinere und 1990er Jahren zu den großen Gewin- Ladenflächen – sowohl hinsichtlich Größe
auch größere „weiße Flecken“ mit nur nern. Noch 1995 betrug der Marktanteil und Ausstattungsqualität als auch durch
sehr geringem Fachmarktbesatz. Diese sieben Prozent, 2000 schon zwölf Pro- Kostenvorteile bei Miete und Logistik.
aber markieren demografieschwache zent und inzwischen 16 Prozent. Diese 1A-Innenstadtlagen bleiben weiterhin
Regionen, die eine höhere Abdeckung Entwicklung dürfte sich fortsetzen. interessant. Aber zunehmend werden
nicht tragen könnten. sämtliche Lagen berücksichtigt, wo der
Können Sie bitte genauer erläutern, wo Kunde typischerweise einkauft, um so
Wie umfangreich ist der Fachmarktbestand sich Marktanteile zugunsten des Fach- alle Kundengruppen mit ihren jeweiligen
in Deutschland? marktsegments verschieben? Standortvorlieben zu erreichen und das
Allein die größeren Fachmarktzentren Bei den SB-Warenhäusern setzt eine Dif- Umsatzpotenzial voll auszuschöpfen.
und sogenannte Fachmarktagglomera- ferenzierung ein. Die großflächigen SB- Selbst neue Formate, die beispielsweise
tionen ab 10.000 Quadratmeter Miet- Warenhäuser der 70er und 80er Jahre aus den USA oder Südeuropa nach
Dr. Joseph Frechen ist Leiter der Nieder- Die BulwienGesa AG, mit Büros in Berlin,
lassung Hamburg der BulwienGesa AG. Frankfurt, Hamburg und München
Als Real Estate und Investment Berater vertreten, zählt mit mehr als 50 Mitar-
verantwortet er die Beratung der Kun- beitern zu den großen Beratungs- und
dengruppen Investoren, Finanzierer Analysegesellschaften für den Immo-
und Projektentwickler von Einzelhandels­ bilienmarkt in Deutschland. Neben
objekten mit Schwerpunkt Shopping- Einzelhandel umfasst das Tätigkeits-
Center und Fachmarktzentren in spektrum die Marktsegmente Büro,
Deutschland und Europa. Wohnen, Logistik sowie Senioren- und
Betreiberimmobilien.
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9. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Experteninterview
Deutschland kommen und zunächst in und Fachmarktzentren eine höherwertige in Shopping-Centern gewöhnt, so sind
die Innenstädte gehen, interessieren sich Gestaltung anstreben, ohne jedoch für ihn beispielsweise 16 Euro je Quad-
bereits sehr früh auch für Fachmarktzen- gleich die Anmutung innerstädtischer ratmeter für aufgewertete Flächen in
tren in peripheren Lagen. Shopping-Center zu erlangen. Ein ge- Fachmarktagglomerationen akzeptabel.
wisser Gestaltungsanspruch ist nötig, um Ausgehend von den vor der Aufwertung
Ist in Fachmarktlagen der Preis wichtiger für neue Konzepte und Mieter attraktiv üblichen neun Euro ist es fast eine Ver-
als die Attraktivität? zu sein. Das wiederum wirkt sich positiv dopplung der Miete. Das ist eine bei
Der Kunde will zunächst bequem und auf das Image und die Leistungsfähigkeit anderen Einzelhandelsimmobilien kaum
effizient einkaufen und das zu attraktiven der Fachmarktlage aus – mit den ent- noch mögliche Mietsteigerung. Da viele
Preisen. Deshalb entscheidet er sich be- sprechenden positiven Effekten für Kun- Fachmärkte beziehungsweise Fachmarkt-
wusst für den Kauf bei Anbietern in der denansprache und -bindung bei gleich- zentren in die Jahre gekommen und zu
Fachmarktlage. Die Attraktivität im Sinne zeitig höheren Mieten für den vertretbaren Kosten zu erwerben sind,
von Einkaufsambiente und -atmosphäre Objekteigentümer. bietet sich ein erhebliches Relaunch- und
rangiert nicht an erster Stelle und wird damit Mietsteigerungs-Potenzial.
zunächst nicht zwingend erwartet. Je- Und bereits dieses Mietsteigerungspoten-
doch zeigen jüngste Entwicklungen bei zial eröffnet Investitionschancen? Wird die Investorennachfrage nur von dieser
Fachmarktzentren, dass eine freundliche, Entscheidet sich ein Mieter, der bisher Aussicht auf steigende Mieten getrieben?
einladende Einkaufsatmosphäre und ein typischerweise in Innenstadtlagen oder Da Einzelhandelsgroßflächen durch das
preisorientierter Einkauf kein Widerspruch Shopping-Centern anzutreffen ist, für deutsche Baurecht stark reglementiert
sein muss. Entsprechend dürfte sich auch eine Fachmarktlage, bringt er seine sind, ist die Investorennachfrage auch als
der Kundenanspruch wandeln. Daher ist „Mietpreiserfahrung“ mit. Ist er zum Bei- Run auf alte Baurechte zu interpretieren.
davon auszugehen, dass Fachmärkte spiel 30 Euro je Quadratmeter und mehr Gegenüber Flächenneuerschließungen,
die hohe Genehmigungshürden mit sich
Enormes Flächenpotenzial am Markt bringen, haben bestehende Märkte den
Die Fachmarktdichte in Deutschland Vorteil, dass bereits ein Kundenkreis und
Infrastruktur vorhanden sind. Mit dem
Zugriff auf ein solch gefestigtes Wettbe-
werbsgefüge ist das Risiko viel geringer
als bei einem völlig neu zu entwickelnden
Center.
Wie sieht das Interesse der Investoren an
deutschen Fachmärkten in Zahlen aus?
Auf Fachmarktzentren entfällt zwar noch
nicht so viel Kapital wie auf Shopping-
Center, die seit Jahren das Gros der In-
vestitionen auf sich vereinen. Doch
Fachmarktzentren und Fachmärkte in
Agglomerationen holen in der Gunst der
Investoren auf und verzeichneten im ver-
gangenen Jahr ähnlich hohe Investitions-
zuwächse von fast 40 Prozent. Noch tau-
chen Fachmarktzentren nicht unter den
großvolumigen Transaktionen auf, aber
das könnte sich angesichts des zunehmen-
den Investoreninteresses bald ändern.
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10. Der REIT-Investor Ausgabe 01 // april 2012
Das Fachmarktsegment gewinnt marktanteile
MARKTANTEILSENTWICKLUNG NACH VERTRIEBSFORMEN IN PROZENT ANTEIL AM EINZELHANDEL (OHNE KFZ, BRENNSTOFFE, APOTHEKEN)
8 10 9 10 10
9 9 10 10
5 5 6 5 5 6 6 sonstige
6 6
Versandhandel inkl. Online-Handel
17 17 16 15 15 14
16 Fachhandel (nicht filialisiert)
24
31 12 12 12 12 13 13 13 Filialisten des Fachhandels
12 4 4 3 3 3 3 3
12 4 Kauf- und Warenhäuser
5 14 14 14 15 15 15 15
10 Discounter
9 11,2 10,6 10,6 10,1 10,2 10 9,8
12,1 Supermärkte
13,5
15 15 15 16 16 16 16 Fachmärkte
7 12
SB-Warenhäuser/V-Märkte
10 11 13 13 13 13 13 13 13
1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010* 2011*
Quelle: HDE, * Prognose BulwienGesa AG
Begriffsdifferenzierung im fachmarktsegment
Fachmärkte (FM) Fachmarktagglomerationen (FMA) Fachmarktzentren (FMZ)
❙❙ großflächiger Einzelhandelsbetrieb ❙❙ gewachsene räumliche Konzentration ❙❙ geplante und gemanagte Einheiten mit
❙❙ breites und oft auch tiefes Sortiment verschiedener Fachmärkte Centercharakter
❙❙ übersichtliche Warenpräsentation ❙❙ gleiche oder unterschiedliche ❙❙ in der Regel wenige Mieter mit großen
Waren- oder Sortimentsbereiche Flächenformaten als Ankermieter
❙❙ tendenziell niedriges bis mittleres
­Preisniveau ❙❙ lockerer Standortverbund ❙❙ weitere, kleinflächigere, oft
­preisorientierte Fachanbieter
❙❙ Selbstbedienung, auf Nachfrage
auch Bedienung ❙❙ Frequenzbringer: SB-Warenhäuser
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