1. Hoe lossen we de leegstand op?
Frank van Blokland, IVBN
Bijeenkomst Jong Onroerend Goed Brabant
5 november 2010
1

4. Visie IVBN
Verduurzamen van de bestaande voorraad
IVBN wil:
 Investeren in het
verduurzamen van vastgoed
 Samen met huurders
verduurzaming realiseren
 Samen met de overheid
werken aan effectief beleid
 Ontwikkelen van een meetlat
voor duurzaamheid
4

5.  Regionale overheden moeten écht regie gaan voeren
 Nieuwbouwbeleid vervangen door voorraadbeleid
 Leegstand-effect-rapportages
 Veel stingenter uitgiftebeleid
 Saldobenadering toepassen (duurzaamheid v.h. toevoegen
nieuw kantoor bekijken tov effect op de totale voorraad)
 Herontwikkeling, transformatie en (vooral) sloop

6. Naar een gezonde en duurzame kantorenmarkt:
• Sterke, marktconforme en toekomstbestendige kantoorlocaties
• Multifunctioneel, goed bereikbaar per auto én openbaar vervoer
• Alleen échte marktvraag accommoderen
• Kantoorwerkgelegenheid is verplaatsingsmarkt; zelfs een
krimpmarkt, en zeer zelden echte uitbreiding!

7. Verduurzamen

8. Een duurzaam alternatief
Het creëren van een duurzame voorraad
Topsegment Leegstand
(20% - 30%) <10%
Verduurzamen voor de toekomst
Middensegment Leegstand
of (60% - 70%) >10%
Verstoten door nieuwbouw?
Leegstand
Onderkant (10% - 20%)
>20%
8

9. Een duurzaam alternatief
Doorgaan of Duurzaam?
2020 2020
voorraad voorraad
54 miljoen m² 47 miljoen m²
leegstand leegstand
14 miljoen m² <6 miljoen m²
Doorgaan? of Duurzaam?
9

10. Dilemma
De keuze van de belegger
Verduurzamen voorraad? of Aankopen duurzaam gebouw?

11. Dilemma
De keuze van de gemeente….
Toevoegen nóg meer kantoren
(“icoon voor de stad”) mét
huurgarantie door gemeente…
óf de renovatie van een
bestaand kantoor

12. Werkelijke issues:
• Afremmen nieuwbouw?
• Harde plancapaciteit verminderen?
• Willen gebruikers/huurders verduurzamen?
• Hoe lossen we de huidige leegstand op?
• Transformatie?
• Welke mechanismen zitten áchter het (dis-)
functioneren kantorenmarkt?
12

13. ‘Tragedy of the commons’
 Iedere partij op zich handelt rationeel
 Toch een enorme overcapaciteit
 Welke mechanismen zitten áchter disfunctioneren?
 Kantorenmarkt is vervangingsmarkt
 Kantoorgebruik wordt structureel lager
 Structureel minder gronduitgifte door gemeenten
 Verloedering door leegstaande kantoren
 Hoge maatschappelijke kosten (zie bedrijfsterreinen)

14. Keuzes voor overheden:
 Afremmen nieuwbouw
 Harde plancapaciteit verminderen
 Planschadeclaims voorkomen
 SER ladder verfijnen en toepassen
 Straffe regionale planning
 Structureel ander uitgiftebeleid (quotering; tijdelijke
ontwikkelrechten, nieuw-voor-oud etc.)
 Instrumenten ontwikkelen om leegstand
gebiedsgericht aan te pakken

15. Keuzes voor marktpartijen
en overheden:
 Rem op nieuwbouw (!)
 Verduurzamen bestaande voorraad (!)
 Alleen duurzame locaties herontwikkelen
 Herontwikkelen (opwaarderen) / transformatie / sloop
 Redlining: welke gebieden pakken we aan?
 Probleemeigenaar = eigenaar kansloze kantoren
 Overleg met eigenaren? Druk vanuit financiers!
 Herontwikkelings- c.q. transformatiefonds?

16. Keuzes voor beleggers:
 NB Grote verschillen in type belegger!
 Verduurzamen bestaande voorraad
 Gebruikers goed alternatief bieden
 Gebiedsgericht aanpakken (multi- of monofunctionele locaties)
 Afspraken met taxateurs over waardering leegstand
 Waardering WOZ (fictie: verhuurd)
 Meer transparantie in de kantorenmarkt aanbrengen

17. Discussie?
 Focussen op helemaal leegstaande kantoren en
laten we deelleegstand voorlopig zitten?
 Hoe kunnen we probleemeigenaren bereiken om ze
in actie te laten komen?
 Na zeven jaar leegstand onteigenen; verplicht slopen
en grond terug naar de gemeente?
 Ontwikkelaar verplichten extra te betalen voor
nieuwbouw?
 Ontwikkelaar mag alleen “nieuw” bouwen als hij
hetzelfde aantal m2 “oud” sloopt?