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Cooperativas Habitacionais e a proteção aos direitos do aquirente de bens imóveis em construção. Revista AASP (nº 114 - DEZ/2011). Artigo de Roberto Senise Lisboa.

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Cooperativas Habitacionais e a proteção aos direitos do aquirente de bens imóveis em construção.

  1. 1. ooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens imóveis em construção. Roberto Senise Lisboa Livre-docente em Direito Civil pela Universidade de São Paulo [USP). Professor de Direito Inter- nacional da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo [PUC-SP). Professor titular de Direito Cívil das Faculdades Metropolitanas Unidas [FMUl Promotor de Justiça do Consumidor em São Paulo. Sumário 1. Cooperativismo: reação solidária ao individua- lismo jurídico 2. Cooperativas de produção e cooperativas de consumo 3. Cooperativas habitacionais por solidariedade social e a defesa do adquirente de bens imóveis em construção 4. Cooperativas habitacionais por fornecimento de produtos e serviços, práticas e cláusulas abusivas 5. Conclusões Bibliografia n Cooperativismo: reação solidária ao individualismo jurídico Um dos problemas mais angustiantes da gran- , de maioria das pessoas ainda é, indiscutivelmcnln. 'r a difícil concretização da aquisição do dirdnr de propriedade individual. Trata-se de questão dd¡- cada e sobre a qual se debruçaram os penumbra oítocentistas e novecentistas. sem que Bauman_ todavia, solução plenamente satisfahziht A supressão do modelo fenda] de e a consagração da propriedade mumilllc- i cida tanto na Declaração dos Direita¡ cb I-larnem e do Cidadão, de 1793, como no Civil (CC) francês de 1804. decisivamente _n td NJ Revista du Ailvnqntli)
  2. 2. :I Revista do Advogado W Cooperativas habitacionais e a proteçao aos imóveis em construç direitos do adquirente de bens ão. eo para que os sistemas positivos que lhes sucede- ram, nos diversos países, acabassem por adotar o modelo liberal da propriedade. No entanto, movimentos sociais anteriores for- iavam outra perspectiva, diferente do feudalismo então preponderante e da propriedade moderna que tinha inspiração histórica na proprietas romana. De fato, a revolução industrial viabilizou o estabelecimento das fábricas e a massificação das relações contratuais de prestação de serviços entre o fabricante e os que nelas passaram a exercer ati- vidade laboral. O excedente de mão de obra que se apresen- tou para atuar nas fábricas viabilizou distorções flagrantes e inesperadas para o modelo indivi- dualista, subjugando os prestadores de serviços a jornadas horárias excessivamente onerosas e des- proporcionais aos salários recebidos. Além disso, a atividade artesanal foi incapaz de reagir diante da atividade fabril que se desenvolveu, levando ã migração da mão de obra familiar para as fábricas, numa tentativa de compensar a perda dos recursos que ordinariamente o artesão percebia. A ultrajante situação de mulheres, inclusive grá- vidas, e crianças de até mesmo quatro anos de idade atuarem em atividades fabris noturnas, insalubres e perigosas foi outro ingrediente que precipitou a re- sistência ao modelo econômico que se impôs. A reação popular ao individualismo da proprie- dade de terras e da propriedade de fábricas não foi fruto de um movimento histórico organizado, mas de diferentes propostas que eclodiram em circuns- tâncias temporais e espaciais igualmente diversas, que podem ser classificadas como solídarismod O cooperativismo é, sem dúvida, uma delas. O movimento social cooperativista propugna um sistema de repartição de obrigações e direitos no exercício da atividade sobre o bem imóvel. A primeira experiência cooperativa da qual se tem notícia remonta a 1760, com os moinhos co- operativos ingleses de Woolwich e de Catham? Em 1777, surgiu a Covan Victualling Society, uma cooperativa de consumo escocesa. A primei- ra loja cooperativa foi aberta em 1795: Oldham Co-operative Supply. A experiência cooperativista evoluiu ainda mais. Em 1821, os membros da London Co-operative and Economica] Society viviam juntos. Durante o período de 1821 a 1824, foi disseminado o pri- meiro jornal cooperativista, o Economist (BENÉVOLO, 1987). O cooperativismo que ganhou maior notorie- dade naquele período, contudo, foi desenvolvido em Rochdale, Manchester, Inglaterra. Em 21 de dezembro de 1844, 28 tecelões (uns deles era urna mulher, algo raríssimo para aqueles tempos) constituíram a primeira cooperativa moder- na: a Rochdale Society of Equitable Pioneers, cooperativa de consumo que tinha por objetivo o estabelecimento de uma genuína organização comunitária, para aquisição de bens de primeira necessidade. A Rochdale Society of Equitable Pioneers foi constituída sob os seguintes princípios: oportuni- zar a constituição de um capital social para a aquí- sição comum de alimentos; educar os integrantes da cooperativa para combaterem o alcoolismo; obter fundos para a construção de casas em prol dos filiados; e constituir fábricas e sociedades agrí- colas produtoras de bens revertidos para a classe trabalhadora, garantindo-se, desse modo, trabalho aos desempregados. 1. individualismo, coletivismo e solidarismo são, antes de sistemas econômicos, modelos de relacionamento. Enquanto o individualismo prestigia o egoísmo e é dotado de perspectiva unilateral consubstan- ciada na liberdade, ainda que por imposição, o coletivismo privilegia o grupo, numa visão igualitária e estagnadora da liberdade individual. O solidarismo, por sua vez, não apenas reconhece o relacionamento, como admite a indispensabilidade de sua manutenção, o que somente pode ser efetuado através da conciliação entre o individualismo e o coletivismo, o que se obtém na difícil fórmula de harmonização da liberdade individual com a igualdade entre as pessoas. 2. O princípio da solidariedade social preexiste à sociedade indus- trial e pode ser constatado nas diferentes culturas ocidentais e orien- tais. Restringir o solidarismo a uma reação contrária ao individualis- mo fabril e agrícola é um grande equívoco, que desconsidera séculos de uniões provisórias ou mais duradouras, para os fins mais variados.
  3. 3. A integralização do capital social foi de uma libra por integrante, o que proporcionou. ao térmi- no do primeiro ano, um capital de ISEI libras. O crescimento da Rochdale foi expressivo. levando-se em conta a época de sua constituição. Em pouco mais de um ano. a entidade já contava com 1400 membros. O modelo implementado em Rochdale inspi- rou outras experiências solidaristas, como as coo- perativas francesas de trabalho e as cooperativas italianas e germânicas de crédito. Em 1881, Ingla- terra, França, Alemanha e Itália já contavam com 3. A competência da Senaes foi fixada pelo Decreto n° 5.063, de 8/5/2004, que é: a) subsidiar a definição e coordenar políticas de economia solidária; b) buscar a contribuição da sociedade civil na fixação de diretrizes e prioridades da política econômica e solidária; c) planejar, controlar e avaliar os programas de economia solidária; d) planejar, controlar e avaliar os programas relacionados ao assunto; e) colaborar com outros órgãos governamentais em programas de de- senvolvimento e em programas de combate a pobreza; f) estimular a criação, manutenção e ampliação das oportunidades de trabalho e de acesso à renda, por meio de empreendimentos autogestionados, organizados de forma coletiva e participativa; g) estimular as rela- ções sociais de produção e consumo baseadas na cooperação, na solidariedade, na satisfação e valorização dos seres humanos e do meio ambiente; h) contribuir com a política de microfinanças, es- timulando o cooperativismo de crédito e outras formas de organiza- ção deste setor; i) propor medidas de desenvolvimento da economia solidária; i) apresentar estudos e sugestões para o fortalecimento dos empreendimentos solidários; k) promover estudos e pesquisas con- tributivas do desenvolvimento e divulgação da economia solidária; l) supervisionar e ativar parcerias com outros órgãos federais, esta- duais e municipais, assim como com movimentos sociais, agências de fomento da economia solidária, entidades financeiras solidárias e entidades representativas do cooperativismo; m) supervisionar, orientar e coordenar os serviços da Secretaria do Conselho Nacional da Economia Solidária (CNES); n) apoiar tecnicamente os órgãos Colegiados do Ministério do Trabalho e Emprego; e o) relacionar-se com outros órgãos de atividade correlata com a de sua competência. 4. Conforme deliberação inédita da 64" Reunião Geral, de 18/ 12/2009, que aprovou a Resolução n” 64/136, sobre as cooperativas no desenvolvimento social, que reconheceu expressamente que o modelo da empresa cooperativa é um fator importante na realiza- ção do desenvolvimento econômico e social. AAliança Cooperativa Internacional (ACI) emitiu nota informando que as 300 cooperativas mais importantes do mundo são as responsáveis pela gestão de negó- cios que envolvem a expressiva quantia de um bilhão e cem milhões de dólares, o equivalente à décima potência econômica mundial. A Organização Internacional do Trabalho (OIT) entende que as cooperativas têm um papel fundamental na promoção do de~ senvolvimento socioeconômico de milhões de pessoas em todo o mundo, especialmente em tempos de crise. aproximadamente 1000 cooperativas, integradas por mais de meio milhão de filiados. A proposta solidarista do cooperativismo foi introduzida no Brasil pelo médico francês Jean Xlaurice Faivre, que, em 1847, fundou a Colônia Teresa Cristina, no Paraná, que tinha por objetivo a defesa dos direitos humanos. À primeira cooperativa agropecuária brasileira foi ÇCÍSÍiÍLIIda em Minas Gerais, pelos emprega- dos da Companhia Paulista de Estradas de Ferro. No iníc: : do seculo XX. orientadas pelo padre Theodor ÀHbÍâCl. 19 pessoas aprovaram a Caixa Rural (Caixa de Economia e Empréstimos), em Nova Petrópolis. Rio Grande do Sul, principiando, em 28 de 19 de 1902. o cooperativismo de crédito brasileiro e da América Latina. A partir da década de 1980. o I Fórum Social Mundial reconheceu a importância das entidades cooperativas. Em 2002, o papel da economia solidária foi rediscutido em território brasileiro, vindo a ser criada, no ano seguinte, a Secretaria Nacional da Economia Solidária (Senaes), órgão vinculado ao Ministério do Trabalho e da Ação Social, cujo objetivo é fomentar a organização do trabalho, inclusive mediante a gestão coletiva de emanci- pação do trabalhador, por meio das cooperativas populares, de redes de produção de comercializa- ção e de consumoÊ Dentre as competências estabelecidas para a Senaes, destaca-se, para os fins deste trabalho, es- timular as relações sociais de produção e consu- mo baseadas na cooperação, na solidariedade, na satisfação e valorização dos seres humanos e do meio ambiente (art. 1°, inciso VI, do Decreto n° 5.063, de 8/5/2004). A importância do cooperativismo é inegável e o seu reconhecimento internacional é incontestá- vel. Tanto é assim que o ano de 2012 é denomina- do pela Organização das Nações Unidas (ONU) como o ano do cooperativismo** Como uma das diversas propostas solidaristas I . a ! A CD Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens Revma do AdVOgadO imóveis em construção.
  4. 4. Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens imóveis em construç ão. l _n à O Revista do Advogado que foram estabelecidas no final do século XVIII e durante o século XIX, o cooperativismo objetiva a percepção dos resultados em prol dos coopera- tivados, ou seja, de todas as pessoas que uniram esforços próprios para atingirem o fim colimado, em benefício direto do grupo e delas mesmas. A importância do cooperativismo é inegável e o seu reconhecimento internacional é incontestável. O cooperativismo, assim, não pode ser consi- derado um modelo individualista ou meramente egoístico de satisfação das necessidades. pois os esforços conjuntos devem levar a resultados dese- jados para cada um dos integrantes do grupo, o que acarreta, por decorrência. uma coletivização de interesses obtidos. Indivíduos se aliam e o coletivo resultante de seus esforços se traduz em beneficios individuais, o que significa satisfação dos interesses coletivos. O cooperativismo é proposta solidarista que se distingue do modelo individualista pelas seguin- tes razões: a) todos os cooperativados têm igualdade de direitos e deveres, ainda que venham a desenvol- ver atividades diferentes, na busca da finalidade comum que é previamente por eles mesmos es- tabelecida; b) as decisões relativas ao exercício da atividade da cooperativa são tomadas de maneira democrá- tica e em igualdade de poder entre os membros da entidade, pouco importando a atividade que é por eles desempenhada; c) a eventual obtenção de excedentes, ou seja, rendimentos, dividendos ou lucro, deve reverter, em princípio, para a consecução das atividades so- ciais da cooperativa ou, ainda, para todos os mem- bros da entidade, de maneira equitativa. Houve inequívoco revival solidarista por meio da chamada economia solidáriaf ou seja, sistema produtivo e de consumo que promove a circula- ção de riquezas sem descuidar da preponderância do valor pessoa sobre o valor bem. ° A cooperativa, indiscutivelmente, é reforçada pelo ideário da economia solidária] repercussão de um sistema capitalista que busca o assegura- mento dos direitos humanos (pode-se afirmar, pois, um capitalismo humanista, que compreende a necessidade de se promover o desenvolvimento econômico harmonizado à dignidade da pessoa e aos ditames da justiça social, conforme estabelece o art. 170, caput, da Constituição Federal (CF)) (CASTELO, 1997, p. 82). Cooperativas de produção e cooperativas de consumo A cooperativa é considerada no Direito Positivo brasileiro como uma sociedade civil sem fins lu- crativos (art. 3° da Lei n° 5.764/ 1971). Referido dispositivo legal enuncia que "celebram contrato de sociedade cooperativa as pessoas que reciprocamente se obrigam a con- tribuir com bens ou serviços para o exercício de 5. Paul Singer (2002, p. 138) observa que a economia solidária e' excelente estratégia na luta contra as desigualdades e o desempre- go, constituindo novas formas de produção, em lógica oposta àquela mantida pelo sistema individualista, característica do capitalismo. Euclides Mance (1999, p. 178), por sua vez, afirma que o solidarismo tem por finalidade a construção de sociedades pós-capitalistas nas quais se busca a garantia do bem-viver de todos. 6. Miguel Reale (1991) observa que o valor-fonte de todo direito é a pessoa, entendimento esse reforçado e adaptado por Gustavo Tepedino (2000) e Luiz Edson Facliin (1999), que, amparados em Pietro Perlingieri (1997), estabelecem a dignidade da pessoa como valor- fonte de todo direito civil constitucional. 7. A economia solidária e', sob uma orientação teleológica, multidi- mensional, projetando-se tanto sobre o Direito Público como sobre o Direito Privado. Não pode ser confundida com o chamada ter- ceiro setor, porque é mais ampla, tornando-se viável o solidarismo não apenas por meio da atividade de associações, fundações ou de organizações sociais, como também por sociedades civis, empresas (responsividade como efeito da função social da empresa) e pelo Po- der Público. Pode-se afirmar, portanto, que a economia solidária se faz sempre presente em unidades sociais solidaristas por natureza; e, eventualmente, nas demais unidades sociais.
  5. 5. uma atividade econômica, de proveito comum, sem objetividade de lucro". É importante destacar que não há nenhum desvio de finalidade na cooperativa que obtém lucros. Muito embora a legislação e a proposta solida- rista de cooperativismo deixem de lado o objetivo de lucro, nada impede que a cooperativa efetiva- mente lucre. Como qualquer outra entidade jurí- dica, a circulação de riquezas proporciona entra- das e saídas de caixa cujo equilíbrio é desejado, a fim de que os seus beneficiários possam obter para si o que de antemão se propõe. Não se pode olvidar, todavia, que mesmo a en- tidade desprovida tanto de finalidade econômica quanto de objetivo lucrativo pode, eventualmente, de maneira contínua ou não, promover a circu- lação de riquezas e, até mesmo, obter lucro, isto é, sobras superiores a zero. É o que sucede, verbí graticz, com inúmeras fundações (algumas por de- mais conhecidas do público em geral), que obtêm continuamente lucros decorrentes da circulação de riquezas que implementam, sem que por conta desse fato se possa peremptoriamente afirmar que haveria uma distorção da sua natureza jurídica. A cooperativa é uma sociedade civil sem fins lucrativos, ou seja, pessoa jurídica de Direito Pri- vado que se constitui pela união de duas ou mais pessoas para os fins de obtenção de interesses in- dividuais dos seus cooperados que vierem a ser coletivamente perseguidos. Torna-se evidente, pois, que toda cooperativa tem por objetivo a circulação de riquezas, mas a percepção de lucro (sobras superiores a zero) não ' é da essência da atividade por ela desenvolvida. Ordinariamente, toda cooperativa deve apre- sentar sobras zeradas, mas a necessidade de ma- nutenção das suas atividades e do seu desenvol- vimento econômico obriga a um repensar do operador do Direito, que não pode se deter em formas categóricas e absolutas, devendo ajustar seu raciocício a um ideário que contemple a di- versidade de circunstâncias temporais e espaciais, que permita o não "engessamento" da atividade cooperativa, mas o seu incremento, como alterna- tiva efetiva da satisfação das necessidades pessoais de seus integrantes. A sociedade informacional ou pós-industrial e a diversidade de situações proporcionadas pelo processo de globalização econômica inexorável- mente conduzem à busca da adequação coopera- tiva de produção e de consumo, a fim de que a entidade possa não apenas subsistir diante das no- vas tecnologias e da nova ética empresarial, como também possa se desenvolver de maneira hábil a efetivamente inserir, manter e proporcionar me- canismos eficientes de desenvolvimento socioeco- nômico dos seus membros. Somente dessa maneira é que se pode alcançar uma proposta que não seja meramente individual (não igualitária e contrária à própria natureza da cooperativa) nem grosseiramente coletiva (supres- sora das liberdades individuais). Tanto a cooperativa de produção quanto a co- operativa de consumo supõem uma efetiva copar- ticípação dos seus associados. Nesse sentido, é de se observar que a eficiência do modelo cooperativo supõe um nível de educa- ção adequado dos seus respectivos filiados, permi- tindo-se-lhes efetiva atuação para a consecução dos objetivos sociais. Como modelo solidarista, não se admite a reali- zação de atos sociais secretos ou de conhecimento restrito de poucos dos cooperados. lnversamente ao que muitas vezes ocorre nas sociedades civis, em que a participação no agir e na percepção de resul- tados é heterogênea e diferente entre os seus mem- bros, o autêntico cooperativismo somente pode ser realizado mediante a adoção dos seguintes prin- cípios basilares: o princípio da transparência da gestão, o princípio da organização social e o prin- cípio da repartição igualitária dos resultados. O sistema cooperativo de propriedade, vislum- brado sob a perspectiva teleológica de atividade, ' direitos do adquirente de bens _n à _n Cooperativas habitacionais e a proteçao aos imóveis em construç Revista do Advogado 30.
  6. 6. ão aos direitos do adquirente de bens Cooperativas habitacionais e a proteç imóveis em construção. a à N Revista do Advogado pode ser classificado em: cooperativismo de pro- Í' dução e cooperativismo de consumo. A cooperativa de produção é constituida formal- mente por duas ou mais pessoas, com a finalidade de realização de atividade que proporcione aos coo- perados a percepção de vantagem econômica. Dentre as cooperativas de produção, destacam-se historicamente as cooperativas de trabalho, que são reconhecidas pela Conferência Geral da Or- ganização Internacional do Trabalho (OIT) como promotoras da mais completa participação de toda a população no desenvolvimento econômico e social. A evolução da sociedade industrial e a consta- tação do aperfeiçoamento da defesa dos interesses dos adquirentes de bens acarretaram o incremento das cooperativas de consumo. Como as cooperativas de consumo possuem por desiderato a percepção de produtos e servi- ços em prol de seus respectivos integrantes, em algumas dessas entidades paulatinamente ocorreu uma distorção da sua estrutura e/ ou das suas fi- nalidades, enfraquecendo o nível de proteção dos cooperados, que passaram, a bem da verdade, de integrantes solidaristas a comitentes de serviços prestados, cujas deliberações e resultados deixa- ram de ser igualitariamente efetivados. Sobredito fenômeno modificativo da proposta original das cooperativas de consumo dos séculos XVIII e XIX permite o reconhecimento atual de três grandes categorias de cooperativas: a) as cooperativas de produção; b) as cooperativas de consumo por solidarie- dade social; e C) as cooperativas de consumo mediante pres- tação de serviços. Enquanto as cooperativas de produção são constituídas e funcionam mediante deliberações tomadas por equivalência de poderes dos seus res- pectivos integrantes, tendo por objetivo o desen- volvimento próprio de atividades de elaboração de bens e de prestação de serviços para obtenção da remuneração compatível perante terceiros, as cooperativas de consumo por solidariedade social são constituídas e funcionam da mesma manei- ra, porém sua finalidade é a percepção de bens e serviços em prol dos cooperativados. Logo, essa espécie de cooperativa se presta para a aquisição, e não para o fornecimento; caso contrário, seria uma cooperativa de produção. Quem predetermina a atividade 3 que será desenvolvida pela cooperativa de consumo , mediante prestação de serviços são os dirigentes. A cooperativa de produção destina bens a ter- ceiros, não aos seus respectivos integrantes, que obtêm a cotização dos resultados obtidos. A coope- rativa de consumo por solidariedade social não destina, mas adquire produtos e serviços em prol de seus integrantes, e esse é o resultado desejado por cada um deles, conforme deliberado de ma- neira igualitária na assembleia geral respectiva. Outra é a situação, entretanto, das cooperati- vas de consumo mediante prestação de serviços. Tais entidades são formalmente constituídas como sociedades civis sem fins lucrativos e se sujeitam à mesma legislação que trata da constituição e funcionamento das demais categorias de coope- rativas. De maneira inversa ao que ocorre com a cooperativa de consumo por solidariedade social, a cooperativa de consumo mediante prestação de serviços oferece atividades remuneradas por aqueles que se interessaram pela oferta ou publi- cidade da sociedade e que acabam por ingressar no quadro associativo para obtenção de produtos e serviços. Quem predetermina a atividade que será de- senvolvida pela cooperativa de consumo mediante prestação de serviços são os dirigentes, sempre
  7. 7. detentores do poder de voto majoritário nas delibe- rações assembleares. A quantificação majoritária dos votos dos dirigentes para os fins de deliberação se faz imprescindível nesse modelo de cooperativa, para que não se perca o controle da atividade social. garantindo-se, destarte, a percepção de resultados diretos ou indiretos em virtude do exercício da dire- ção da cooperativa. Quanto menos desenvolvida for a cooperati- va de consumo mediante prestação de serviços, maior será a necessidade da contratação de tercei- ros para o desenvolvimento das atividades necessá- rias a fim de se atingir o objetivo da cooperativa. A partir do momento em que a cooperativa de consumo tiver meios para ela própria exercer a ati- vidade imprescindível para se atingir a finalidade desejada, tornar-se-á cooperativa de produção. As- sim, a completa submissão da sociedade em ques- tão às atividades exercidas por terceiros é tônica da cooperativa de consumo, ao passo que a indepen- dência plena da atividade de terceiros para que se obtenha o elemento nuclear de interesse dos filia- dos importa na transformação da cooperativa de consumo em cooperativa de produção. Estabelecidas tais premissas, incumbe a tarefa de fixar que cooperativa pode ser fornecedora de produtos e serviços, submetendo-se, destarte, ao regime jurídico das relações de consumo. O microssistema jurídico de proteção e de- fesa do consumidor é evidentemente aplicado para toda cooperativa de produção. Nesse caso, os cooperativados não serão consumidores, mas elaboradores de produtos e serviços destinados ao consumidor, destinatário final da atividade desen- volvida pela entidade. Nas cooperativas de produção, não há relação de consumo entre os cooperativados e a cooperativa porque eles não são os destinatários finais dos produ- tos ou serviços realizados. Tratando-se de cooperativa de consumo, a situação é mais complexa. Se a cooperativa de consumo for uma coope- rativa de consumo por solidariedade social, todas as deliberações tomadas e resultados obtidos serão de responsabilidade comum de todos os coo- perativados. Haverá evidente comunhão de direitos, o que inibe o reconhecimento de que haveria rela- ção de consumo entre os membros da cooperativa e a sociedade civil em referência. Por outro lado, a cooperativa de consumo me- diante prestação de serviços é fornecedora que re- cebe efetiva remuneração ou contribuição (pouco importando o nome que se dê ao pagamento feito pelo cooperativado. constante do contrato social, do contrato de filiação ou da deliberação assemblear), uma vez que a totalidade dos cooperativados não possui poder suficiente para se insurgir ou afastar deliberações tomadas pelos dirigentes da entidade. Nunca é demais lembrar que até mesmo as en- tidades sem fins econômicos (associações e fun- dações) podem, eventualmente, ser consideradas fornecedoras. Deve-se analisar cuidadosamente o caso concreto, a fim de se concluir corretamente sobre a aplicação do Código de Defesa do Consu- midor (CDC), ou não. Ao analisar o tema, Dora Bussab Castelo esta- beleceu que "existirá relação de consumo, se presentes esti- verem os seguintes requisitos: a) houver remuneração dos serviços prestados pela Associação ou Cooperativa (. ..); b) os serviços forem oferecidos para um públi- co anônimo e despersonalizado, admitidas restri- ções a grupos sem escolha prévia de pessoas de- terminadas; c) os cooperados ou associados se encontrarem em uma situação de vulnerabilidade frente à Cooperativa ou Associação; d) a habitualidade e o profissionalismo, que sempre estão presentes na prestação dos serviços pelas Cooperativas ou Associações" (apud SAYEC, 2009). Analisando a questão da cooperativa como prestadora de serviços, considerei em outra opor- tunidade (2006): Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens imóveis em construção. . .n à c. : Revista do Advogado
  8. 8. Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens imóveis em construç ão. _p à à Revista do Advogado "para que a entidade sem fins econômicos seja considerada fornecedora, é indispensável que ela forneça alguma atividade em prol de “filiados, que possuem a obrigação de pagar uma manuten- ção periódica, mas que não têm qualquer poder deliberativo para influir, fazendo prevalecer a sua vontade nas decisões do ente moral. Em tal caso, torna-se evidente que a entidade procura se aco- bertar na forma de_ uma pessoa jurídica sem fins econômicos, porém atua no mercado de consumo como prestadora de serviços remunerados e, por isso, deve ser considerada fornecedora. Além das associações e das fundações, tome- se, por exemplo, a cooperativa. que é, nos termos da legislação em vigor, uma sociedade pessoal de natureza civil, cujo objetivo é a prestação de servi- ços aos seus filiados. como a produção, o crédito, entre outros (art. 4° da Lei 576-1. de 16.12.1971, e arts. 1.093 a 1.095 do CC . Há quem diga que a natureza civil da coope- rativa constitui-se em óbice para a aplicação do Código de Defesa do Consumidor? Na realidade, nada obsta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, considerando-se a cooperativa como fornecedora de produtos e serviços, nos mesmos moldes já delineados neste trabalho. Ou seja, deve-se verificar se o cooperado possui ou não o poder para influir nas deliberações da entidade, mediante o exercício do direito ao voto. A lei protetiva do destinatário final de bens não se limita a considerar fornecedor tão somente as entidades comerciais ou empresariais. Pelo con- trário. Inclui-se na noção qualquer pessoa física ou jurídica, mesmo a de natureza civil. Para que incida a lei protecionista do consumidor na rela- ção cooperativa e filiado, deve-se demonstrar que o cooperativado não possui poder deliberativo su- ficiente, em conjunto com outros cooperativados, para afastar as decisões tomadas por uma icúpula' de dirigentes. Esses diretores, por sua vez, acabam por se aproveitar indevidamente da forma jurídi- ca dessa entidade para obter a remuneração junto aos consumidores cooperativados, cujos interesses devem ser tutelados pela legislação consumerista, já que não podem intervir nas atividades da entidade. A lei protetiva do destinatário final J de bens não se limita a considerar fornecedor tão somente as entidades comerciais ou empresariais. Destarte, em tese podem ser fornecedoras to- das as pessoas jurídicas de direito privado, a saber: as sociedades civis, as sociedades empresariais ou mercantis, as associações e as fundações. É oportuno ainda lembrar que, muitas vezes, o consumidor realiza determinado negócio, jul- gando que está constituindo a relação jurídica corn um sujeito de direito quando, na realidade, outra pessoa é quem fornece o produto ou o ser- viço. Nesses casos, considera-se fornecedor aquele que assim se apresenta aos olhos do consumidor, mediante a aplicação da teoria da aparência. Afi- nal, há inúmeras situações em que o consumidor não possui a informação necessária para saber se a pessoa que atuou como fornecedora estaria re- gularmente representando a entidade fornecedora do produto ou serviço, ou não"? B. TJDF, 2” T. , AC n” 47729/98, Rel. Des. Nancy Andrighi, DJU de 21/10/1998, p. 84. 9. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu pela aplicabilidade da teoria da aparência, responsabilizando civilmente a empresa que permite a utilização da sua logomarca, de seu endereço, instalações e telefones, fazendo crer, através da publicidade e da prática comer- cial, que era a responsável pelo empreendimento consorcial (STJ, 4" T. , REsp n° ll30l2-MC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar, j. em 18/3/1997, DJ de 12/5/1997, p. 18819). No mesmo sentido, porém sem a aplicação retroativa do CDC ao contrato, salvo o voto do relator, que é o mesmo, REsp n” 187934-5?, em 11/5/1999, DJ de 14/6/1999, p. 207 (nesse caso, a consorciada procurou se eximir da responsabi- lidade, porém não logrou êxito, já que permitiu o uso do logotipo e de sua sede e, em contrapartida, beneficiou-se com a venda dos veículos). E, mais recentemente, concluiu pela aplicabilidade da teoria da aparência no caso de aquisição de veículo avariado, porém ofe- recido como se novo fosse, dentro da concessionária do mesmo -›
  9. 9. Logo, faz-se necessária uma melhor reflexão sobre o tema, para que se possa estabelecer em que circunstâncias a cooperativa habitacional atuará como pessoa jurídica a observar a lei de proteção e defesa do consumidor e quando não se sujeitará a essa norma jurídica de ordem pública e interesse social. Cooperativas habitacionais por i solidariedade social e a defesa do adquirente de bens imóveis em construção A constituição da cooperativa é direito funda- mental individual e coletivo, sendo proibida qual- quer interferência estatal no funcionamento da entidade (art. 5°, inciso XVIII, da CF). As cooperativas habitacionais possuem por objetivo a obtenção de uma unidade habitacional autônoma, em prol de cada cooperativado. Em tese, é mais vantajoso para aquele que pre- tende adquirir um imóvel mediante pagamento de prestações que possa diretamente participar das deliberações alusivas ao preço e ã forma de pagamento. que o poder deliberativo igualitário das cooperativas de consumo por solidariedade social - e a cooperativa habitacional pode perfei- tamente se enquadrar nessa categoria - viabiliza a aquisição do imóvel a um preço inferior àquele que seria praticado no mercado por uma constru- tora ou incorporadora. No entanto, o cooperativado muitas vezes se filia a uma cooperativa de consumo mediante prestação de serviços ou empreita, hipótese na qual tem a ilusão de adquirir um imóvel por preço inferior ao de mercado (o que nem sempre é ver- dade) e não conta com poderes efetivos de obter votação majoritária em assembleia geral. -) grupo da companhia de arrendamento mercantil, condenando-sc a empresa ao pagamento de indenização por danos patrimoniais e morais (3" T. , Rel. Min. Castro Filho, REsp n° 369971-MC, j. em 16/12/2003, DJ de 10/2/2004, p. 247). Nesse último caso, o cooperativado nada mais e senão um consumidor formalmente disfarçado de pessoa investida de poderes deliberativos por força da sua cotitularidade de comunhão de direitos. Primeiramente, cabem rápidas considerações sobre a cooperativa habitacional de produção (que promove a construção de unidades habitacio- nais autônomas em prol de terceiros adquirentes) e sobre a cooperativa habitacional de consumo por solidariedade social (que promove a construção de unidades habitacionais autônomas em proveito dos próprios membros), entidades que, com relação aos seus membros, não propiciam relação de consumo entre eles e a entidade, mas apenas relações civis. Toda cooperativa habitacional se sujeita à Lei n° 5.764, de 16/12/1971, que preceitua a política nacional de cooperativismo e institui o regime ju- rídico das sociedades cooperativas. Conforme dispõe a lei acima mencionada, as pessoas que constituem uma sociedade cooperati- va se obrigam mediante contrato a contribuir com bens ou serviços no exercício de determinada ati- vidade econômica que reverta em prol de todos os cooperativados, sem que se tenha o lucro como finalidade (art. 3°). Tais entidades são, portanto, sociedades pessoais, cujo capital é representado por cotas dos filiados que promoveram a integrali- zação, através de adesão voluntária. Nenhuma cota poderá corresponder a valor superior a um salário mínimo, sendo vedado que qualquer um dos filiados detenha mais de l/3 da totalidade do patrimônio integralizado (art. 24, caput e , ' 1°). Quando da entrada em vigor da lei de 1971, a fiscalização das cooperativas habitacionais era exercida pelo extinto Banco Nacional da Habita- ção (BNH). As cooperativas habitacionais são assessoradas pelo Instituto de Orientação às Cooperativas Ha- bitacionais (Inocoop), que é um sistema de coope- rativas fomentadoras da construção de unidades habitacionais para os filiados das sociedades civis ' direitos do ndquirciili- ll(' hein i a -F U1 Cooperativas habitacionais e a proteção aos imóveis em construç ão. Revista do Advogado
  10. 10. i . a Revista do Advogado à Cooperativas habitacionais e a proteçao aos direitos do adquirente de bens cn imóveis em construção. respectivas. Além dessa entidade, destaca-se a ati- ' rativado é limitada às cotas sociais, a menos que vidade da Organização das Cooperativas Brasilei- ras (OCB), constituída em 1969 para substituir a Associação Brasileira das Cooperativas (ABCOOP) e a União Nacional de Cooperativas (Unasco), representando o sistema nacional de cooperativas habitacionais, inclusive com vistas ao seu aperfeiçoa- mento. i As deliberações das sociedades cooperativas são tomadas em r assembleia geral, por meio de , votação per capita. Embora seja indispensável o registro da so- ciedade cooperativa (NR), não há a atividade de fiscalização externa em virtude de direito funda- mental individual e coletivo. Por conta disso, cresce a importância do Mi- nistério Público na defesa dos interesses dos co- operativados porque essa instituição, essencial à Justiça, tem por finalidade a defesa dos interesses sociais e dos interesses individuais indisponíveis (art. 127 da CF) (NR). A representação da cooperativa é do dirigente no- meado em assembleia para tal mister, cujo man- dato não poderá nunca ser superior a quatro anos, sendo indispensável a renovação de pelo menos l/3 do Conselho de Administração (art. 47, caput). Nas cooperativas habitacionais, a posse do dirigente e dos membros do Conselho Fiscal dependerá da homologação administrativa do órgão público competente (8 2°). Nas cooperativas de habitação, os administra- dores eleitos ou contratados não serão pessoalmen- te responsáveis pelas obrigações que contraírem em nome da sociedade, mas responderão solida- riamente pelos prejuízos resultantes de seus atos, se procederem com culpa ou dolo (art. 49). Em regra, a responsabilidade civil do coope- a responsabilidade do filiado pelas obrigações so- ciais for pessoal, solidária e ilimitada (arts. 11 e 12 da lei). Perante terceiros, entretanto, a responsabi- lidade será subsidiária (art. 13). Salvo previsão expressa em sentido contrário, a lei veda a cessão de cotas a terceiros. As deliberações das sociedades cooperativas são tomadas em assembleia geral, por meio de vo- tação per capita, prescrevendo em quatro anos a ação judicial que procura invalidar a decisão for- malmente tomada pela entidade (art. 43). Por se tratar de entidade fomentadora da eco- nomia solidária e voltada, em regra, para pessoas de parcos recursos, a cooperativa conta com bene- fícios tributários. Assim, por exemplo, o Imposto sobre Serviços (ISS) não poderá ser dela cobrado, a menos que exerça serviços a terceiros e essa ati- vidade esteja elencada na relação de que trata a lei própria. No entanto, é devido o Imposto de Renda nas aplicações financeiras das cooperativas (Sú- mula n° 262 do STJ). E, além disso, a cooperativa procederá ao recolhimento da contribuição de que trata o art. 108 da Lei n” 5.764, de 16/12/1971. As cooperativas habitacionais necessitam, além dos registros devidos às cooperativas em geral, de autorização para funcionamento, emitida pelo órgão administrativo competente (art. 18, fi 9°, da lei). '° Cada cota social pode ser paga periodicamente pelo membro, submetendo-se à revisão na forma disposta pelo estatuto. Obtidos os recursos devidos pelos filiados, a cooperativa deverá constituir um fundo de re- 10. Em caso envolvendo a responsabilidade civil e criminal de inte- grante de comunidade evangélica, o STJ firmou o entendimento de que a ausência de prova de autorização oficial para o funcionamen- to da cooperativa faz com que ela seja considerada uma sociedade de fachada, que se propunha a conrercializar casas populares em diversos Estados brasileiros, mas deixou de entregar as moradias pro- metidas, apesar de ter recebido o dinheiro das vítimas (na espécie, o criminoso chegou a emitir diversos cheques sem suficiente provisão de fundos, para continuar ludibríando os interessados (STJ, 5' T. , REsp n" 1154383-MC, Rel. Min. Napoleão Nunes Maia Filho, j. em 21/9/2010, DJ de 3/11/2010).
  11. 11. serva com, pelo menos, 10% das sobras líquidas do exercício; e, ainda, um fundo de assistência técnica, educacional e social, correspondente a 5% das sobras líquidas apuradas no exercício, para custear o apoio aos cooperativados e, se assim dis- puser o estatuto, aos empregados da entidade. O estatuto da cooperativa habitacional conterá os elementos essenciais a qualquer espécie de co- operativa (arts. 4° e 21 da lei), inclusive os direitos e deveres dos membros da entidade, a natureza da responsabilidade deles; e, ainda, as condições de admissão e saída do cooperativado (demissão, eliminação e exclusão). O cooperativado poderá se retirar da entidade por meio de demissão, que é declaração unilate- ral de vontade, constituindo-se, pois, hipótese de resilição unilateral (denúncia). Além disso, a exclusão do filiado (a lei denomi- na eliminação) poderá decorrer da não observân- cia a lei ou ao estatuto, destacando-se o inadim- plemento do pagamento devido. Outras hipóteses de exclusão do associado contempladas expressamente na lei são: a morte, a incapacidade civil não suprida e a dissolução da pessoa jurídica. Os cooperativados respondem perante tercei- ros pela conduta danosa praticada pela entidade, incluindo-se os excluídos, enquanto pendente a aprovação das contas do exercício no qual ocorreu o desligamento ou, tratando-se de morte, pelo pra- zo de um ano (arts. 35 e 36 da lei). Às cooperativas habitacionais não se aplica a responsabilidade dos herdeiros do cooperado que faleceu, observando~se as peculiaridades do esta- tuto ou da deliberação assemblear respectiva. Cooperativas habitacionais por fornecimento de produtos e serviços, práticas e cláusulas abusivas A lógica a ser aplicada as cooperativas habita- cionais por fornecimento de produtos e serviços é diferente, em que pese formalmente os instru- mentos utilizados pelos envolvidos serem pratica- mente os mesmos. Todos os pressupostos legais podem até mesmo ter sido observados pelos fundadores da coopera- tiva habitacional, inclusive no que respeita às no- vas adesões, livres e voluntárias, dos interessados. Entretanto, como os novos membros acabam por receber concretamente uma prestação de serviços ou determinada empreita, mediante intermedia- ção da cooperativa, sem que se disponha dos me- canismos delineadores do solidarismo inerente à cooperativa, a atividade desempenhada pela enti- dade passa a ser dotada de características próprias de um fornecedor, nos moldes da legislação de proteção e defesa dos consumidores. Em outras palavras: o cooperativado não tem como exercer o controle dos órgãos da sociedade à qual se acha integrado porque ela, na realida- de, é controlada por um grupo minoritário que se utiliza de expedientes demonstrativos de uma atividade regularmente efetuada de acordo com a lei quando, na verdade, acoberta uma relação de fornecimento de produtos e serviços. Diversas práticas podem ser consideradas abu- sivas, além daquelas preceituadas pelo art. 39 da Lei n° 8.078, de 11/9/1990. A atuação da cooperativa em proceder à oferta e publicidade de alienação de unidades habitacio- nais autônomas se rege pelo princípio da vincula- tividade, podendo-se exigir dela o cumprimento do conteúdo da oferta ou da publicidade, median- te a incidência das normas do CC ou do CDC, conforme as circunstâncias do caso. Como as sociedades cooperativas habitacio- nais atuam no mercado como se fossem verdadei- ras incorporadoras (em quantidade considerável de casos, elas são entidades que contratam os ser- viços de incorporação e de empreita), o que facil- mente se percebe por meio do conteúdo dos seus anúncios de captação de cooperativados, incumbe j Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens imóveis em cnnstrucãn. d à u Revista do Advogado
  12. 12. l _n à W Cooperativas habitacionais e a proteçao imóveis em construç aos direitos do adquirente de bens ão. Revista do Advogado Reputa-se abusiva a cobrança E ou percepção de verba junto aos cooperativados que constitua 3 lucro, e não sobra de caixa. verificar o regime jurídico perante o qual elas se submetem, por conta das declarações unilaterais de vontade por elas emitidas, com tal desiderato. Tratando-se de sociedade cooperativa por soli- dariedade social, não haverá relação de consumo porque, como se disse alhures, estarão presentes os elementos delineadores do solidarismo e que tornam efetivamente a entidade uma pessoa iu- rídica gerida por todos, sem privilégios em favor das minorias dirigentes, ainda que implícitas, na tomada de deliberações. Nessa ordem de coisas, a legislação comum será aplicada, e não a lei de pro- teção e defesa dos consumidores, considerando-se todo cooperativado um cotitular de direitos. O CC possui dispositivos sobre a formação dos contratos a partir da elaboração da proposta e da oferta ao público, cujo regime jurídico obriga a cooperativa a cumprir, durante o prazo da vincu- lação, os termos que foram aderidos pelos interes- i sados através da expedição da aceitação, durante a vigência da validade dessa declaração unilateral de vontade. Nesse período, há evidente responsa- bilidade pré-contratual perante os destinatários da oferta ao público. Havendo a conclusão de contrato por força da expedição da aceitação a todos os termos da oferta, pode-se entender que a cooperativa por solidariedade social possui efeti- va responsabilidade contratual perante os oblatos correspondentes. Um pouco diferente será a situação jurídica da cooperativa por fornecimento de produtos e serviços, considerada fornecedora perante os con- sumidores que formalmente podem vir a se tor- nar cooperativados através da adesão aos termos de contratação difundidos por meio de oferta e publicidade, porque o microssistema de defesa do consumidor considera, para tais fins, consumidor qualquer pessoa exposta às práticas comerciais da entidade (art. 29), cujo conteúdo faz parte do contrato que vier a ser celebrado (isso é responsa- bilidade contratual), aplicando-se a regra inter- pretativa segundo a qual, havendo dúvida ou falta de clareza, a interpretação será a mais favorável ao cooperativado (arts. 30 e 47), inclusive para os fins de execução específica (arts. 48 e 84). Reputa-se abusiva, por outro lado, a cobrança ou percepção de verba junto aos cooperativados que constitua lucro, e não sobra de caixa. Essa afirmação é, em tese, compreensível, embora de difícil verificação na cooperativa por forneci- mento de produtos e serviços. Como os coopera- tivados não atuam em situação de igualdade para os fins de deliberação, acabam por se subiugar ao poder diretivo da entidade. E, como é cediço, a cooperativa não pode buscar o lucro, ainda que incidentalmente venha a obtê-lo, por meio das sobras de caixa, ou seja, arrecadações com finali- dade previamente estabelecida cujos gastos não se efetivaram no montante esperado, mas em quan- tidade inferior. A grande dificuldade da caracterização do lu- ' cro, em vez das chamadas sobras de caixa, deve-se a problemas relacionados com a análise de planilhas, mormente quando houve contabilização de arreca- dação para determinado fim (no caso da cooperativa habitacional, a construção ou atividade correlata). Não se pode considerar razoável a prática rei- terada de captação de clientela consubstanciada na oferta ou publicidade de imóvel a ser adqui- rido mediante preço excessivamente inferior àquele que corresponderá ao preço final efetivo, dada a equivalência dos custos de construção de um imóvel com outro, integrante do mesmo em- preendimento habitacional, ou de outro similar, conforme as circunstâncias do caso. Isso é prática abusiva de captação de clientela mediante oferta
  13. 13. ou publicidade cujo conteúdo não corresponde à realidade que a cooperativa, diante de sua ex- periência anterior, poderia esperar. Eventual co- brança de verba suplementar a título de reforço de caixa ou rubrica semelhante (saldo residual, por exemplo), nessas condições, revela quebra da boa- fé, regra de conduta que o cooperativado poderia legitimamente esperar. A fusão das contas dos diferentes empreendi- mentos desenvolvidos pela cooperativa é inade- quada porque dificulta a compreensão da real situação de cada um deles e obscurece a informa- ção à qual todo cooperativado tem acesso, para os fins de discussão e deliberação assemblear. Como afirmado anteriormente, é vedado o trespasse a terceiros estranhos aos quadros da co- operativa. Por isso, é completamente inadequa- do o repasse de unidade habitacional autônoma para construtora, a menos que o imóvel seja dado corno parte de pagamento de dívidas da cooperati- va, quando não há recursos disponibilizados para adimplir a obrigação. Não se pode admitir como prática regular, ain- da, a criação de fundo de direitos credítícios, obje- tivando a aquisição de contratos de financiamento, porque a lei das cooperativas proíbe que elas proce- dam à constituição de operações financeiras, reser- vando-lhes tão somente a faculdade de estabelecer os fundos de reserva e os de assistência. Não se pode também exigir de cooperativados que jamais foram notificados a se manifestar a res- peito a obrigação de contribuir com aportes pró- prios para a realização de operações financeiras e junto ao mercado mobiliário. Ademais, a ausência de adequada convocação dos cooperados, na forma exigida pela lei, para comparecimento às assembleias, inclusive as de aprovação de contas e da criação do fundo sobre- dito, configura evidente prática abusiva por omis- são, suprimindo-se o direito de cogestão, caracte- rístico das cooperativas regulares, nas quais deve prevalecer o princípio da solidariedade social. Com efeito, é igualmente inadmissível a não prestação de informações claras e adequadas sobre a situação financeira da cooperativa, bem como acerca do andamento das atividades por ela geri- das, pois tal prática abusiva importa em violação do dever de informação, deixando a cooperativa de agir conforme a boa-fé objetiva (arts. 4°, inciso III, e 6°, inciso III, da Lei n° 8.078, de 11/9/1990). Também há violação da boa-fé a prática de atos meramente formais de cientificação, que não oportunizam verdadeiramente o acesso à in- formação indispensável para que o cooperativado possa analisar o caso que lhe é apresentado para os fins de deliberação. Como as cooperativas se embasam na cogestão, que é a concretização do solidarismo que delas legitimamente se espera, o cooperativado possui o direito fundamental de ob- ter os dados que forem razoavelmente adequados para tomar as deliberações que entender pertinen- tes. Logo, a título elucidativo, não se pode aceitar a aprovação das contas sociais, que não passa de mero ato de cumprimento de protocolo, porquan- to aos cooperados não foi dado o acesso desejável aos processos de licitação, contratos, comprovan- tes de despesas, etc. É bastante corriqueira a prática abusiva de oferecimento de unidade habitacional autônoma cujo contrato de compromisso de compra e ven- da anterior ainda não foi extinto, baseando-se o fornecedor, de maneira unilateral, na cláusula de comisso aplicada por força da inexecução do pa- gamento de prestações ajustadas. Uma das cláusulas mais debatidas nos contra- tos de compromisso de compra e venda de unidade habitacional autônoma é, sem dúvida, a cláusula de tolerância por atraso da entrega do imóvel. Em outra situação, cujo contrato de cooperativa habitacional dispunha sobre a retirada do coopera- tivado, o ST] estabeleceu que a retirada do associa- do por culpa exclusiva da cooperativa que descum- priu obrigação pactuada acarreta a devolução das importâncias pagas, exceto o percentual de 10%, J Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens imñvei< em cnnstrucãn. a -P- ea Revista do Advogado
  14. 14. S j imóveis em construção. ñlíVlàla UU HUVUgHUU devido a título de taxa de manutenção, evitando-se, dessa maneira, o locupletamento ilícito. " Considera-se abusiva a cláusula que condiciona a devolução dos valores pagos pelo cooperativado ao ingresso de outra pessoa que o substitua. ” Conclusões A cooperativa é historicamente proposta soli- darista de exercício da atividade econômica, pro- porcionando-se aos cooperativados a igualdade de poderes para deliberar e a igualdade de percepção dos resultados. Como se percebeu, o desenvol- vimento histórico dessa sociedade civil sem fins lucrativos culminou em indesejadas distorções tipicamente individualistas, transmudando-se a cooperativa em uma congregação de comitentes de prestação de serviços contratados com a enti- dade, cujas deliberações passaram a ser tomadas pelo poder majoritário dos dirigentes e os resulta- dos se tornaram benefícios diferenciados para essa mesma categoria de pessoas. O ideal seria a constituição apenas de socie- dades cooperativas de produção e de socieda- des cooperativas de consumo por solidariedade social, mantendo-se, dessa maneira, o verdadeiro propósito da adoção dessa via contratual. Qualquer cooperativa que despreza um dos seus princípios norteadores, característicos de práticas solidaris- tas, desvirtua sua razão de existência e proporcio- na indesejadas distorções, cujos prejudicados são os cooperativados não dirigentes. O reconhecimento de que a atividade formal- mente desenvolvida pela cooperativa é, na prática, atividade de fornecimento de produtos e serviços importa na admissão do princípio da vulnerabi- lidade do cooperativado, como consumidor, às atividades desenvolvidas pela entidade. Por meio de instrumentos formalmente váli- dos de captação de clientela, cuja maior atração é, indisfarçavelmente, o preço inferior ao prati- cado no mercado das incorporações e constru- ções civis, as cooperativas de fornecimento de produtos e serviços subjugam o cooperativado, durante a realização do programa contratual, a evidente situação de inferioridade, suprimindo- lhe concretamente os mecanismos de controle e deliberação aos quais teria efetivo direito, por conta da comunhão de direitos e do solidarismo decorrente da cooperativa, por sua natureza jurí- dica. Essa falta de controle e de deliberação dese- jados oportunizam práticas abusivas e execução inadequada de cláusulas contratuais, prevalecen- do a vontade da minoria dirigente sobre a massa cativa dos cooperativados, desvirtuando-se por inteiro o sentido democrático de participação desse negócio jurídico. Como as sociedades cooperativas por forne- cimento de produtos e serviços não observam os princípios inerentes a esse contrato, todos funda- dos no solidarismo, pode-se afirmar que tais enti- dades se sujeitam à dissolução judicial, porque se afiguram nocivas aos interesses sociais (interesses difusos, coletivos e individuais homogêneos), que- brando a confiança que legitimamente é deposita- da na entidade pelo cooperativado. 11. O STJ entendeu adequada a decisão que fixou a perda de 10% das importâncias pagas pelo cooperado inadimplente (3“ T. , AgReg n” 1l30967-DF, Rel. Min. Massami Uyeda, j. em 23/6/2009, D] de 24/8/2009). Caso a cooperativa ten 1a descumprido a obrigação de entrega do imóvel na data ajustada em contrato, deverá proceder à devolução das importâncias pagas pelo cooperativado desistente, que procede à demissão, podendo reter tão somente valores alusivos aos custos operacionais da entida( e, equivalentes a 10% (STJ, 3" T. , REsp n° 1089479-DF. Rel. Min. Massami Uyeda, j. em 19/3/2009, D] de 1°/4/2009). No mesmo sentido, vide: STJ, 4” T. , AgReg n° 886562-SP, Rel. Min. Aldir Passarin 1o, j. em 5/8/2009, DJ de 15/9/2009; STJ, 4” T. , REsp n" 280Z6l-DF, Rel. Min. Aldir Passarinho, j. em 4/9/2007, DJ de 8/10/2007; STJ, 4" T. , REsp n° 726091-DF, Rel. Min. Hélio Quaglia Barbosa, j. em 28/11/2006, D] de 5/2/2007; STJ, 4" T. , REsp n° 435555-DF, Re . Min. Barros Monteiro, j. em 5/4/2005, DJ de 30/5/2005. Em sentido contrário, admitindo a retenção de 25% das importâncias pagas pelo cooperativado: STJ, 3" T. , AgRg n” 623240- DF, Rel. Min. Ari Pargen( ler, j. em 27/5/2008, DJ de 5/8/2008; STJ, 3° T. , REsp n° 468154-DF, Re . Min. Castro Filho, j. em 6/9/2005, D] de 3/10/2005. 12. STJ, 4° T. , REsp n” 752864-DF, Rel. Min. Jorge Scartezzini, j. 13/9/2005, DJ de 3/10/2005. De igual maneira: STJ, 4” T. , REsp n° 330056-DF, Rel, Min. Aldir Passarinho, j. em 22/6/2004, DJ de 2Z/ l1/2004.
  15. 15. Muito embora possa se explicar a proteção dos consumidores perante tais entidades, inclusive por meio da aplicação da teoria da aparência, sob uma análise valorativa e principiológica, pode-se afirmar com absoluta certeza que a conduta so- cial da cooperativa de fornecimento de produtos e serviços viola a confiança do cooperativado, que almeja, pelo menor custo e mediante cogestão, obter o seu imóvel. Não se pode olvidar, por fim, que a maioria das cooperativas habitacionais, não apenas pela reali- Bibliografia ANDRICHI, Fátima Nancy. A autonomia do direito coope- rativo. In: KRUEGER, Guilherme (Coord). Coopera- tivismo e o novo Código Civil. Belo Horizonte: Manda- mentos, 2003. ASSIS ALVES, Francisco de; ABENANTE MILANI, Imacu- lada. Sociedades cooperativas: regime juridico e procedi- mentos legais para constituição e funcionamento. Z. ed. São Paulo: Juarez de Oliveira, 2003. BAUMAN, Zygmunt. A sociedade individualizada. Rio de Janeiro: Zahar, 2001. BENÉVOLO, Leonardo. As origens da urbanística moderna. Z, ed. Lisboa: Presença, 1987. CASTELO, Dora Bussab. Estudos realizados pelo Cenacon: Cooperativas Habitacionais e algumas considerações sobre Associações. Revista das Promotorias de Justiça do Consumidor: Atuação Prática. Cademo de Direito do Consumidor, São Paulo: Procuradoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo, 1997. COLE, C. D. H. Historia clel pensamiento socialista. 5. ed. México: Fondo de Cultura, 1980. v. l. DALLARI BUCCI, Maria Paula. Aspectos jurídicos do coope- rativismo e das cooperativas de habitação no Brasil. Disserta- ção de Mestrado - Universidade de São Paulo, São Paulo, 1994. FACHIN, Luiz Edson. Elementos críticos de direito civil. Rio de Janeiro: Renovar, 1999. dade histórica, como pela atualidade, congrega pessoas em situação socioeconômica menos pri- vilegiada e que integram a maior parte da popu- lação. Por mais esse motivo, que não é de cunho meramente sociológico e que tem por pano de fundo a dignidade pessoal, deve-se buscar solu- ção legislativa atualizadora do regime jurídico das cooperativas que concilie a economia solidária à qual elas se propõem, bem como imponha san- ções civis, penais e administrativas mais eficientes contra a entidade e seus dirigentes. I MANCE, Euclides André. A revolução da redes. São Paulo: Vozes, 1999. PÉREZ ALVES, Marco Antônio. Cooperativismo - arte & ciência. São Paulo: Leud, 2003. PERLINGIERI, Pietro. Perfis do direito civil - introdução ao direito civil constitucional. Rio de Janeiro: Forense, 1997. REALE, Miguel. Filosofia do direito. 14. ed. São Paulo: Saraiva, 1991. SAYEG, Ricardo Hasson. Doutrina humanista do direito econômico: um marco teórico. Tese de Livre-Docência - Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, São Paulo, 2009. SENISE LISBOA_ Roberto. Contratos difusos e coletivos - con- sumidor, meio ambiente, trabalho, locação, autor. 3. ed, São Paulo: Revista dos Tribunais, 2007. í_ Manual de direito civil, volume l - Teoria geral do direito civil. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2010. . Manual de direito civil, volume 4 - Direitos reais e direitos intelectuais. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 2011. í. Responsabilidade civil nas relações de consumo. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2006. SINGER, Paul. Introdução à Economia Solidária. São Paulo: Fundação Perseu Abramo, 2002. TEPEDINO, Gustavo. Temas de direito civil. Z. ed, Rio de Janeiro: Renovar, 2000. I Cooperativas habitacionais e a proteção aos direitos do adquirente de bens vnnt'ln¡r nnn nnncfrunãn _ í'. Revista do Advogado
  16. 16. [Ókà «íkç» xi! (ÕHÍ : é ! Ékeíftàfsgm @(69) iíííxãwñnàxuílmíãJüd D( xLJíU] À y , w : :q «í, H›(Í7Í , : r l )› : cík: àâxãrrñhícá. (ãnfülguêità

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