1. Observatoire de l’Immobilier de Bureaux
n°32 - 2 nd
semestre 2009
Point de vue
Sommaire Dans un contexte économique difficile en 2009, le marché de l’immobilier de bureaux sur
l’agglomération rouennaise a constaté une baisse avec 34 700 m2 transactés par rapport
tendancéco aux 38 000 m2 réalisés sur l’année 2008.
> Point de vue P. 1 Les cessions et les locations actées en 2009 ont davantage été motivées par des stratégies
de rationalisation et d’optimisation des entreprises pour mieux faire face à la conjoncture
> Évènements et implantations P. 1 que par de vrais projets de développement.
> L’offre de bureaux P. 2
Par ailleurs, l’offre de bureaux a atteint en 2009 un record historique avec 84 000 m2
> La commercialisation P. 3 disponibles. Cependant, il est impératif de modérer ce chiffre car 44 % des bureaux vacants
> Les prix P. 4 résultent essentiellement de trois sites : livraison de l’immeuble Vauban (11 000 m2) réalisé
par la MATMUT, libération des locaux de cette dernière à Saint-Etienne-du-Rouvray (15 000 m2)
et la libération d’un immeuble par FRANCE TELECOM de 11 000 m2 sur Saint-Sever.
Après une attente certaine, une offre réelle de bureaux neufs existe en 2009 avec 18 000 m2
disponibles.
Dieppe
Les valeurs locatives de bureaux en 2009 sont restées relativement stables avec des loyers
moyens de 100 € ht/m2/an pour des bureaux de seconde main et de 145€ ht/m2/an pour le
neuf. Au cours de l’année 2010, le déséquilibre entre l’offre et la demande risque de
Le Havre
s’accentuer et de donner lieu à des négociations sur la valeur faciale des loyers.
Rouen
Cette situation pourrait profiter au marché en lui donnant une nouvelle orientation et un
nouveau dynamisme via des arbitrages. La concurrence devenant plus sévère pour les biens
à la location, cela pourrait inciter les propriétaires à vendre et ainsi rééquilibrer une offre de
Périmètre d’étude : La CREA bureaux à l’acquisition toujours très faible sur Rouen, tant pour les investisseurs que pour les
utilisateurs.
Lucie ROY
AIC - Arthur Loyd
Comparaison
Chiffres clés 2009 en m2 avec l’année
2008 Évènements et implantations
Stock
immédiatement
17 727 + 9 451
disponible de - La direction régionale de la compagnie d’assurance Generali,
bureaux neufs s’implante sur 321 m2 sur l’immeuble le Vauban, livré ce semestre.
Surfaces en Cet immeuble est situé sur la ZAC Luciline Rive de Seine à Rouen.
construction 29 386 + 656 Il s’agit de la première implantation sur cet immeuble.
commercialisables
Stock disponible
66 735 + 22 341
seconde main
- Sur la zone d’activités de la Bretèque (Bois Guillaume) les deux
derniers immeubles destinés aux entreprises KPMG et FIDAL ont
Commercialisation 34 747 -9% été livrés, pour une surface totale de 2 500 m2.

2. L’offre de bureaux
Construction et projets en m2
Stock disponible total en m 2
Plateau Est
Plateau Nord
Stock disponible neuf 17 727 Rouen Rive Droite
Rouen Rive Gauche
Stock disponible seconde main * 66 735 Secteur Sud Est
Secteur Sud Ouest
Stock disponible total 84 462 Secteur Nord Ouest
Secteur Elbeuf
*recensement non exhaustif 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000
En construction Permis déposé En projet
Un stock équivalent à plus de 2 ans de commercialisation
L’offre en bureaux de seconde main, bien qu’importante, est en légère diminution par Evolution du stock disponible en m2
rapport au semestre précédent passant de 71 101 m2 à 66 735 m2. Cette valeur est 100000
nettement supérieure à la moyenne du stock de seconde main de ces 10 dernières
années, lequel s’est élevé en moyenne à 44 800 m2. 80000
Avec une offre supérieure à 2 années de commercialisation, le marché est considéré
en situation de suroffre. Elle est néanmoins temporaire car liée à la libération au 60000
semestre précédent de deux immeubles (11 500 m2 sur Rouen Gauche et 15 650 m 2 sur
le secteur Sud Est). 40000
Les surfaces neuves immédiatement disponibles sont elles aussi en augmentation
(+167 %) et sont localisées notamment sur les secteurs de la Rive Sud ainsi que sur la 20000
ville centre. Cependant, cette offre se concentre sur peu d’immeubles. On compte
0
notamment une surface de 10 400 m2 disponible sur Rouen Rive Droite, dans S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
l’immeuble neuf « le Vauban ». 2006 2007 2008 2009
Les immeubles en construction ou dont le permis a été déposé sont, pour la quasi- Seconde main Neuf
totalité, des projets d’immeubles en R+1 ou R+2 situés en zones d’activités tertiaires.
On ne compte aucun programme en bureaux de centre-ville à court terme. Cette Offre en m2 immédiatement disponible
tendance devrait s’accentuer dans les années à venir avec le développement des
zones d’activités tertiaires existantes (Vente Olivier, Technopôle du Madrillet, Plaine de
la Ronce…) et l’émergence de nouveaux parcs dédiés (Pôle Santé, Parc de la Villette
sur Cléon). Signalons tout de même que ces surfaces en construction ne représentent
que 3 000 m2, les prochains programmes n’arriveront sur le marché qu’à partir de
2012, notamment le développement du quartier Luciline (secteur Rouen Rive Droite)
qui permettra de réalimenter le marché du neuf en « bureaux centre-ville ».
Espace d’observation*
Epinay-
sur-Dulair Plateaux Nord
Saint-Paer Malaunay
Ste-Marguerite-
Le Houlme
sur-Dulair
Saint-Pierre de Houppeville Isneauville
Varengeville
Dulair
N.D. de
Le Trait Bondeville
Fontaine-
Henouville Maromme sous-Préaux
Berville-sur-Seine Bois- St-Martin-
Déville- Guillaume du-Vivier Roncherolles-
Secteur lès- Mont-St-
Aignan sur-le-Vivier
Rouen
Yainville Caux Secteur Bihorel
Anneville- Nord Ouest
Ambourville Saint-Martin St-Jacques-
Bardouville de Bocherville Rouen Droite Darnétal sur-Darnétal
Canteleu
Le Petit-
Rouen St-Léger-du-
Jumieges
Quevillon
Quevilly Gauche Bonsecours Bourg-Denis
Yville-sur-Seine
St-Aubin-Epinay
Le Mesnil-
Le Grand- Sotteville- Esnard
Le Mesnil-sous- lès-Rouen Montmain
Quevilly
Jumièges Franqueville-
Amfreville-
St-Pierre
la-mi-voie
St-Pierre-de-
Manneville
Secteur
Val-de- Sud Ouest Belbeuf Plateaux Est
la-Haye St-Etienne Boos
Petit-Couronne du-Rouvray St-Aubin-
Celloville
Sahurs La Neuville-
Hautot-
sur-Seine
Secteur Quevreville-
Chant-d’Oisel
Sud Est Gouy la-Poterie
La Bouille Grand-Couronne
Moulineaux Oissel Ymare
Les Authieux-sur-
La Londe le-Port-St-Ouen
Tourville-la-Rivière
Orival
Cléon Sotteville-sous-
le-Val
Saint Aubin-les Freneuse
Elbeuf
Secteur
Elbeuf
Elbeuf Caudebec-les
Elbeuf
Saint-Pierre-les
Elbeuf
*L’espace d’observation couvre
le périmètre de la CREA
2 | OIB n°32 - 2nd semestre 2009

3. La commercialisation
Répartition des transactions en m2 Historique de l’offre et de la commercialisation
En nombre de transactions En % de m2 transactés 100000
5 11 %
2 Plus de 1000
26
10 501 - 1000 80000
20 % 40 %
251 - 500
101 - 250
24 20 % 60000
9% 100 et moins
40000
Evolution de la commercialisation en m2
25000
20000
20000
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Offre Commercialisation
15000
10000
Une tendance à l’économie et à la rationalisation
Durant ce semestre, 18 841 m2 ont été commercialisés, portant le total de l’année
5000 2009 à 34 747 m2. Ce niveau reste faible au regard des surfaces écoulées ces
dernières années. Il faut remonter à 2003 pour retrouver ce niveau.
0 Ce semestre, les secteurs les plus dynamiques sont ceux de la ville centre et des
S1 S2 S1 S2 S1 S2 S1 S2
2006 2007 2008 2009 Plateaux Nord. Sur le Parc de la Bretèque, deux immeubles clefs en main ont été
Seconde main Neuf livrés pour un total de 3 500 m2. Hormis ces deux commercialisations, seuls 501 m2
ont été transactés sur des immeubles neufs, signe d’attentisme et de recherche
Commercialisation totale en m2 d’économies de la part des utilisateurs.
Le nombre de transactions de ce semestre est de 67, soit 120 transactions sur
l’année.
Il en résulte une médiane faible et en diminution à 140 m2. Les petites et moyennes
surfaces (moins de 500 m2) constituent, plus que jamais, le cœur du marché de
l’immobilier rouennais avec 74 % en nombre des surfaces totales commercialisées.
Commercialisation neuf/seconde main en m2 du semestre
Seconde
Neuf Total Tendance*
main
Plateaux Est 0 68 68
Plateaux Nord 3 500 3 387 6 887
Rouen Rive Droite 501 5 301 5 802
Rouen Rive Gauche 0 2 434 2 434
Secteur Sud Est 0 606 606
Secteur Sud Ouest 0 2 368 2 368
Secteur Nord Ouest 0 220 220
Secteur Elbeuf 0 456 456 -
Secteur Caux 0 0 0 -
Total 4 001 14 840 18 841
*sur l’année écoulée
OIB n°32 - 2nd semestre 2009 | 3

4. Les prix
Prix de location de bureaux neufs et seconde main Prix de vente de bureaux neufs et seconde main
en € HT/m2/an hors parking en € HT/m2/an hors parking
Moyenne Moyenne
Fourchette Fourchette
pondérée pondérée
Seconde Seconde Seconde Seconde
Neuf Neuf Neuf Neuf
main main main main
Plateaux Est - 72 - 58-90 Plateaux Est - 589* - 589*
Plateaux Nord - 107 - 95-125 Plateaux Nord 1 850* 1 327* 1 850* 1327
Rouen Rive Droite 150* 113 150* 82-135 Rouen Rive Droite - 1423 - 1 066-1 785
Rouen Rive Gauche 138 101 135-145 95-125 Rouen Rive Gauche - 1155 - 1 024-1 658
Secteur Sud Est - 93 - 80-120 Secteur Sud Est - 916* - 916*
Secteur Sud Ouest 130 93 120-135 75-115 Secteur Sud Ouest 1 850* 834* 1 850* 834*
Secteur Nord Ouest 110* 90 110* 80-100 Secteur Nord Ouest - 798 - 777-820
Secteur Elbeuf - 93 - 69-109 Secteur Elbeuf - 1 101* - 1 101*
Secteur Caux - - - - Secteur Caux - - - -
*Ne renvoie qu’à un seul programme
Prix moyen à la location en €
Les informations figurant ci-contre concernent les prix d’offres, 150 150
c’est-à-dire les prix affichés tels que communiqués aux preneurs
120 120
potentiels. En aucun cas il ne s’agit de prix de transactions, qui eux se
forment au cours de la négociation entre les parties au contrat. 90 90
60 60
Il faut noter, par ailleurs, que les prix moyens, tant à la vente qu’à la
30 30
location, ainsi que les fourchettes de prix mentionnées portent sur
les bureaux neufs et de seconde main, en stock au 31 décembre 0 0
2009. Valeur Top Centre ville Périphérie
Comité de rédaction
BOUYGUES IMMOBILIER A.I.C. - Arthur Loyd BNP PARIBAS REAL ESTATE
François BOURDET / Damien RENARD Lucie ROY - Nadia THOREL Stéphanie RENET
119, rue Jean Mermoz 1, rue Grand Pont 57, avenue de Bretagne
BP 435 76235 BOIS-GUILLAUME CEDEX 76000 ROUEN 76108 ROUEN CEDEX
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Le Normandie 1 - 98 av de Bretagne 10, rue de Crosne 57, Boulevard des Belges
76042 ROUEN Cedex 1 76000 ROUEN 76006 ROUEN CEDEX
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Baseco : 10 Tel contact@hauguel-immo.fr
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d’activités et les territoires sylvie.fleury@cedre.asso.fr
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territoires et des secteurs d’activités
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les chefs d’entreprises
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ISSN 1962-2112, dépôt légal : avril 2010
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