Al tientallen jaren zijn adviseurs, studenten en wetenschappers op zoek naar de heilige graal om in een alomvattend model de afstemming (alignment) van Corporate Real Estate met de strategie van een organisatie te vatten. Doel is om huisvesting als hefboom te gebruiken om onder andere de productiviteit van de medewerkers te verbeteren. De werkelijkheid laat zich echter niet zo gemakkelijk in één model vatten. Het gaat om het vinden van de balans van de harde, meestal goed meetbare, huisvesting kant, met de zachtere mens kant. Gepubliceerd in SERVICE Magazine TU-Eindhoven (20140609 SERVICE). - Ir. René P.M. Stevens MBA (www.atelier-v.nl)
Optimum uit huisvesting halen of uit potentieel medewerkers?
1. 46
Het optimum uit
de huisvesting
halen of uit het
potentieel van de
medewerkers?
Al tientallen jaren zijn adviseurs,
studenten en wetenschappers op
zoek naar de heilige graal om in een
alomvattend model de afstemming
(alignment) van Corporate Real Estate
met de strategie van een organisatie
te vatten. Doel is om huisvesting als
hefboom te gebruiken om onder andere
de productiviteit van de medewerkers
te verbeteren. De werkelijkheid laat
zich echter niet zo gemakkelijk in één
model vatten. Het gaat om het vinden
van de balans van de harde, meestal
goed meetbare, huisvesting kant, met
de zachtere mens kant.
ir. René P.M. Stevens MBA
René Stevens is oprichter/directeur van ATELIER V real estate. Zijn passie
is het creëren van huisvesting met een bijzondere balans van beleving
en gebruikswaarde die een significante meerwaarde opleveren voor de
bewoner/gebruiker in vergelijking met de doorsnee huisvesting. Zijn
ervaring om als ingenieur/architect te denken in systemen, structuren en
esthetiek en zijn praktische MBA studie met focus op concrete business
case studies geeft daarvoor een krachtige combinatie. Hij geldt als een
pionier en autoriteit op het gebied van strategiegericht huisvesten.
Strategische beleidsdoelen
Organisatiestrategie gaat over zowel de ‘hardware’ als de
‘software’. De harde kant komt tot uitdrukking in de focus op
effectiviteit en efficiëntie, waar de zachte kant de nadruk
legt op aandacht voor motivatie en synergie van mensen
(medewerkers en klanten). Het is zaak dat ‘hard’ en ‘zacht’
met elkaar in balans worden gebracht. De balans verschilt
echter per organisatietype en verandert bovendien mee met
het doorlopen van de levenscyclus van een organisatie.
Het gezamenlijke kenmerk van organisaties is: meerwaarde
creëren doordat mensen samen dingen doen. Het zijn
uiteindelijk mensen met hun dromen en emoties die het
succes van een organisatie bepalen. In crisistijden is er vaak
vooral aandacht voor kostenreductie en minder aandacht
voor zachte aspecten zoals betrokkenheid van medewerkers.
Wanneer deze balans verstoord raakt kan dit een negatieve
invloed hebben op een organisatie.
Huisvesting is uiteraard volgend aan de bedrijfsstrategie
maar is er ook ondersteunend en faciliterend aan.
Huisvesting vanuit de batenkant gezien, kan een van de
katalysatoren zijn om de nodige verandering op gang
te brengen en te houden, bijvoorbeeld mensen anders
groeperen zodat er meer en anders wordt samengewerkt;
het saamhorigheidsgevoel verstrekken door er samen de
schouders onder te zetten; aan de markt en samenleving
laten zien dat je met de tijd mee gaat en waar je als organi
satie voor staat; de organisatie als merk communiceren via
de huisvesting zoals bij winkels de winkelformule duidelijk is
vormgegeven in het fysieke winkelpand. Kortom, het inzicht
groeit dat men gebouwen kan inzetten om menselijk gedrag
in lijn te brengen met de (nieuwe) strategische koers van een
organisatie, maar bovenal mensen een platform te geven om
met gelijkgestemden doel en betekenis in hun leven en werk
te manifesteren. We zitten in een transformatie naar een
“Purpose Economy”. Door de mens als individu en als groep
centraal te stellen ontstaat er balans in de Triple P benadering
van People, Planet, Profit en kan er een vierde P van
Prosperity voor iedereen ontstaan.
Van droom naar realisatie
De uitwerking van de droom van de oprichter(s) in wat een
organisatie wil worden (visie), hoe men dat wil bereiken
2. 47Service magazine mei 2014
Jij hebt heel
wat in zo
te zien.
(missie) maar vooral ook de zin van de organisatie, moet
medewerkers inspireren en van binnenuit motiveren tot
actie. Voor een organisatie als bijvoorbeeld Greenpeace
zetten sommige mensen zich in zonder dat ze ervoor betaald
worden omdat de ‘purpose’ van organisatie en mensen
overlap met elkaar heeft. Zingeving (purpose) in het werk
ontstaat door dingen te doen die groter zijn dan jezelf en
niet alleen in je eigen belang zijn; het samenwerken met
anderen als onderdeel van een team; investeren in zelf
ontwikkeling en jezelf uitdrukken.
Alleen als het uit het hart komt slaat de vlam over. De
strategie van een organisatie straalt daarom bij voorkeur
passie uit en is AMORE. Het acroniem AMORE staat voor
Ambities, Motiverend, Onderscheidend, Relevant en Echt
(figuur 1). Het is op deze wijze dat men medewerkers (echt)
mee krijgt om de doelen van de organisatie te manifesteren. Pas als
medewerkers (onderling) de droom van de organisatie waar ze werkzaam
zijn delen ontstaat er synergie en is men intrinsiek gemotiveerd om de
productiviteit toe te laten nemen.
Strategisch Huisvesting Model
Door huisvesting vanuit een bedrijfskundige bril te bekijken biedt het een
kans om de strategische doelen van organisaties te ondersteunen én de
belangen van gebruikers te dienen. Het gaat om ‘batenbewustzijn’ in plaats
van (alleen) ‘kostenbewustzijn’.
Het Strategisch Huisvesting Model® (figuur 2) biedt de verbindende
schakel tussen organisatiedoelen enerzijds en huisvestingsaspecten
anderzijds en vormt daarmee de bedrijfskundige onderlegger voor
Corporate & Public Real Estate Management.
Figuur 1
Doelstellingen (The Art of Management, 2014)
Figuur 2
Strategisch Huisvesting Model (ATELIER V real estate BV, 2014)
doelstellingen
amore
Ambitieus
kenmerk
Motiverend
geeft energie, inspirerend
Onderscheiden
geeft energie, inspirerend
Relevant
voor alle stakeholders
Echt
authentiek en geloofwaardig
Meetbaar
meetprocedure
Acceptabel
draagvlak
Gecommuniceerd
bekend bij betrokkenen
Inspirerend
geeft energie, motiverend
Engagerend
bindend
Specifiek
gekwantificeerd
Meetbaar
meetprocedure
Acceptabel
draagvlak
Realistisch
haalbaar
Tijdgebonden
start-einddatum
Algemeen | hogere doelen, missie Concreet | operationele doelen
Eigenschappen
magie smart
S T R A T E G I S C H H U I S V E S T I N G M O D E L®
www.atelier-V.nl
Finance
Operations
Sales & Marketing
Human Resources
Efficiency
Image
building
(icon)
Team
building
(binding together)
Effectiveness
ORGANISATIEDOELEN
HUISVESTING
ORGANISATIEDOELEN
ORGANISATIEDOELEN
ORGANISATIEDOELEN
Introvert Extrovert
Taak
Mens
3. 48
WWW.BOOMERANG.NLWWW.BOOMERANG.NLWWW.BOOMERANG.NL
Kom ook genieten van stralende filmsterren in de
mooiste films, prachtige opera’s en tijdens feeste-
lijke events op het Eemplein! Tip: geniet als een VIP
in de speciale VIP-zaal. www.pathe.nl/amersfoort
PATHÉ AMERSFOORT OPEN!
Wil je € 5.000,- winnen?
Laat zien wat je in huis hebt en
schrijf een scriptie over hoe de
woningmarkt beter zou kunnen
functioneren. Dan maak je kans op
maar liefst € 5.000,-! Kijk voor de
voorwaarden op nvm.nl/scriptieprijs.
Het legt de verbinding van de harde en de zachte aspecten van bedrijfs
voering met de huisvesting. Het geeft het kader en de context om een
huisvestingproject te managen volgens GOTRIK, Geld, Organisatie, Tijd,
Risico, Informatie en Kwaliteit.
Door een huisvestingsvraagstuk te bekijken vanuit de vier strategische
business resources, Finance, Sales & Marketing, Human Resources en
Operations, is de samenhang met de organisatiedoelen beter zichtbaar.
Hiermee krijgen zowel de economische als de sociale aspecten een plek
binnen de context van hoe een organisatie in de maatschappij wil staan
en herkend wil worden. Het model maakt het mogelijk om verbanden te
leggen tussen huisvesting en het bedrijfsproces van waardecreatie.
Een verantwoorde analyse van alle kosten en baten, zowel op het gebied
van vastgoed en facilitair als vanuit het perspectief van een goed
functionerende organisatie en het welzijn van de medewerkers is dan
mogelijk.
Het model bestaat uit twee diagonale assen, een ‘harde’ as met economische
doelen, Finance – Operations (Wat kan het gebouw?), en een ‘zachte’ as met
sociale doelen, Human Resources - Sales & Marketing (Wat doet het gebouw
met jou als mens?). De twee assen staan als communicerende vaten met
elkaar in verbinding. Het is zaak om voor de eigen organisatie de optimale
balans tussen beide assen te vinden. Teveel nadruk op de ‘harde’ econo
mische as gaat ten koste van de sociale aspecten op de ‘zachte’ as. Circa
zeventig tot tachtig procent van de begroting bestaat uit personeelslasten.
‘Slechts’ circa acht tot twaalf procent zijn huisvestingskosten. Het zijn de
medewerkers die voor de inkomsten zorgen. Wil je als organisatie het
optimum uit je huisvesting halen of uit je medewerkers? Huisvesting is
een hefboom om onder andere de productiviteit van de medewerkers te
verbeteren. In figuur 3 is de hefboom gevisualiseerd in combinatie met
de competentie niveaus van een CREM-organisatie.
Het sturen op efficiëntie van de huisvesting (Wordt het doelmatig
aangewend?) draagt alleen bij aan het rendement van de organisatie
als de productiviteit van de medewerkers positief wordt beïnvloed.
Een reductie van de huisvestingslasten met bijvoorbeeld tien procent
kan volkomen averechts werken als daardoor de productiviteit van de
medewerkers afneemt. Het sturen op effectiviteit van huisvesting
(Wordt het gestelde doel bereikt?) draagt alleen bij aan
het rendement van de organisatie als de productiviteit van
de medewerkers meer stijgt dan de daarmee gemoeide
extra huisvestingslasten.
Het model sorteert de organisatiedoelen naar de business
resources: Finance, Marketing & Sales, Operations en
Human Resources. Vervolgens wordt per kwadrant gekeken
welke prestaties van de 5e resource, huisvesting, een
bijdrage aan deze (sub)doelen leveren. De benoemde
prestaties in de vier huisvestingsvelden, Imagebuilding,
Teambuilding, Efficiëntie en Effectiviteit, vormen de input
voor bijvoorbeeld een huisvestingsstrategie, programma
van eisen of benchmarkstudie. Het grote voordeel is dat
duidelijk blijft aan welk bedrijfskundig doel ze moeten
Figuur 3
Huisvesting als hefboom. (ATELIER V real estate BV, 2014)
1.
2.
3.
4.
5.
Samenleving
Personeelskosten
Ca.
70-‐80%
begro:ng