ORANGE Estates ltd. предлага консултантски и посреднически услуги при закупуване, продажба, наемане и управление на недвижими имоти.

1. М компанията
2
Купувачите търсят
качествени проекти и
не са склонни да дадат
нито лев повече от истин-
Orange estates
ската цена на имота,
казва собственикът - ефективни
и стилни
на компанията
Алекс Левашки
В агенцията за недвижими имоти Orange estates (Ориндж естейтс) беше създадена в годините, кога-
то имаше голямо търсене на ваканционни имоти у нас, а ние има-
с кралско име ценят времето и ме дългогодишни много добри отношения с Холандия. Желанието
ни бе името на фирмата да създава асоциация за нещо престижно
парите на клиентите си и висококачествено, а в Холандия кралската фамилия е изключи-
телно уважавана. И така избрахме това име, като се надявахме
МИЛЕНА ИЛИЕВА за нашите холандски клиенти да звучи солидно и познато.” Така
управителят на “Ориндж естейтс” Алекс Левашки разказва исто-
Всъщност името на българската агенция за недвижими имоти рията на името на своята фирма.
“Ориндж” произлиза не от цвета или плода (портокал), както пове- “Вече почти 10 години имаме
чето хора биха си помислили, а от името на холандската кралска отлични търговски и приятелски отношения с партньорите ни
фамилия Orange. от страната на лалетата.
“Когато избирахме как да наречем компанията си, от чисто Компанията ни е член и на Българско-холандския бизнес клуб, в дъл-
маркетингова гледна точка искахме да е звучно и запомнящо се. гогодишни добри отношения сме и с посолството на кралството у
Освен собственикът на “Ориндж естейтс” Алекс
Левашки (вдясно) от създаването на компанията
в нея работи и главният брокер Веселин Кръстев,
чиято стихия са сделките с къщи и парцели
2 брой 6/ юни 2010

2. компанията М
2
ОРАНЖЕВА ПЕСЕН
...
Оранжево небето, оранжево морето,
Оранжева тревата, оранжев и градът
С оранжевите майки, оранжеви дечица,
Оранжеви китари, оранжево звънят...
...има ден и място, където всяка година тази песничка се случва наистина
- мястото е Холандия, а денят е 30 април. Това е денят на кралицата на Хо-
ландия и тогава улици, магазини, обществени сгради, дори частни домове са
украсени с оранжеви балони, ленти и флагчета.
нас, в това число и с предишната посланичка на Холандия баронеса тите”, обяснява Левашки.
Ван Линден”, допълва собственикът на “Ориндж естейтс”. Във фирмата работят около 10 души, като повечето от тях са
Левашки има инженерно образование, завършил е Техническият от няколко години там.
университет в София и е специализирал във Франция, Англия и Освен управителя Алекс Левашки, от създаването на компанията
Италия. Дипломант е на програма по мениджмънт от BEIED - с него са главният брокер Веселин Кръстев и офис мениджърката
Advanced Executive Management, Сиатъл, САЩ. Калина Димитрова. В екипа има както млади брокери на възраст
“След като завърших образованието си, започнах като проектант 25-30 г., така и по-опитни със стаж 10-15 г. в бранша. Почти всички
на инфраструктурни проекти, а по-късно станах и ръководител имат опит и в други агенции, преди да дойдат тук.
на проектантска организация. Екипът, с който работихме повече Преди да започне в “Ориндж естейтс”, в продължение на близо 15
от десет години, познава добре мен и моята работа. Заедно по- години Кръстев е бил в ресторантския бизнес, но пак е работил
стигнахме много и натрупахме изключителен опит. Уважението и с много клиенти. Този опит му дава широка база от контакти и
взаимното доверие, които изградихме през тези години, ще оста- умения, които той ползва при работата в агенцията и е един от
нат независимо, че вече се занимавам само със своята компания. най-успешните брокери във фирмата. В този бизнес човек трябва
Обичам да работя с много хора и това е едно от нещата, които ми да е комуникативен, да умее
харесват в нашия бранш. да се съобразява с различните клиенти и да изгражда нужното
В личен план тръгнах с няколко сделки с недвижими имоти през доверие,
90-те години, които бяха по-скоро наложителни, но бяха първият често - да намира нужния компромис между желанията им и реал-
ми сериозен досег до бизнеса с недвижими имоти. Дори тогава на ните възможности, които пазарът предлага.
шега говорехме, че трябва да отворим агенция, защото се наложи И останалите брокери в компанията са опитни - Мария Георгиева
да купим, продадем и да отдаваме под наем няколко лични имота. е в този бранш от 10-12 години, Дарина Стоянова се занимава със
Тогава всъщност, преди почти 20 години, беше и първият ми жилищни и търговски имоти повече от 15 години. “Затова и резул-
“сблъсък” с недвижимите имоти”, татите им в работата са много добри независимо, че пазарът е
разказва управителят на “Ориндж естейтс”. труден”, хвали ги шефът им Алекс Левашки.
При създаването на агенцията ваканционните имоти са един от В компанията няма строго формално разграничение на ресори-
сегментите, в които фирмата активно развива бизнес. Участват те на хората от екипа, но всеки се е специализирал в определена
активно на изложенията на ваканционни имоти в Мадрид - SIMA, област както като вид имоти, така и като райони, в които рабо-
изложенията за бизнес имоти във Виена - Real Vienna, и в Мюнхен ти активно. Веселин Кръстев например основно се занимава със
- EXPO Real. “За съжаление тези сектори в момента не са в подем сделките с къщи и парцели. По-младите и нови колеги пък поемат
и ние фокусирахме нашите усилия към жилищните и бизнес имо- предимно договорите за наеми, докато свикнат с работата.
брой 6/ юни 2010 3

3. М компанията
2
Orange estates...
Мария Георгиева (на преден
план) е брокер на недвижими
имоти над 12 години и се
чувства отлично в екипа на
“Ориндж естейтс”.
До нея е Силвия Кехайова
Един от вътрешните обичаи на членовете на екипа в “Ориндж ес- системата за възнагражденията да е в най-голяма степен зави-
тейтс” е, когато някой брокер приключи сделка, да черпи с бонбони сима от личните резултати.
останалите в офиса. Така те самите се мотивират за по-добри резултати. И обратно-
“Стремежът е бонбоните в офиса никога да не свършват” - то, ако нямат сделки - това се отразява на личните им доходи”,
смеят се момичетата в компанията. Иначе всички заедно праз- обяснява управителят на компанията.
нуват рождени дни и други фирмени празници. Е, продължителни “Парите са добър мотивиращ фактор, но не винаги само те са
тиймбилдинги не правят, защото всеки си има и лични задължения, достатъчни. Необходимо е също така хората от екипа да бъдат
които достатъчно запълват свободното му време. подпомагани чисто технологично - с различни обучения, свързани
“Ориндж естейтс” е компания, отворена към младите специали- както с работата с клиенти, така и с личната организация на вре-
сти, които имат желание да се обучават в този занаят. “Взимали мето на брокера. Пазарът се променя и брокерите трябва да про-
сме доста брокери “от университетската скамейка”. За съжале- менят своето поведение към клиентите в сравнение с това преди
ние при тях процентът на успеваемост е доста по-нисък. Част не 2-3 години. В противен случай няма да са успешни.
са наясно с естеството на работата и в един момент преценя- Сега, когато купувачите на имоти са по-малко и по-взискателни,
ват, че това не е занятието, което им харесва или им се отдава. брокерът трябва да фокусира своите усилия и да отдели дос-
Различните хора имат татъчно време на продавачите. Трябва да е по-организиран, да
различни умения - един работи добре с клиенти, друг с докумен- познава отлично района и имотите, които предлага, и да работи
ти, трети - с компютри. по-професионално.
И се оказва, че част от тях не са преценили уменията или интере- Купувачите не биха купили имот, който е надценен,
сите си добре и не се справят. както и не биха се доверили на брокер, който има непрофесионално
Докато брокерите, които са вече 5-10 години в бранша, са наясно отношение. Всичко това всъшност се отразява оздравително на
със себе си. Знаят материята, искат да се занимават с това, зна- бранша.
ят, че могат да се изкарват пари, стига на човек да му се работи. Истината е, че много от консултантите трябва да се пренастро-
Но това е във всеки бранш. Никъде няма лесно. Навсякъде трябва ят към ситуацията на пазара както като поведение, така и като
много работа и постоянство”, обобщава Левашки. активност. Трябва да ценят много времето - и своето, и на клиен-
Питам как стимулира служителите си да работят повече и по-до- та, защото то е пари. Сега, по време на кризата, всички се научиха
бре. да ценят повече своите пари и не биха дали и лев повече, отколко-
“Най-добрият стимул са парите и личното отношение. Постарал то струва даден имот. Ако тези високи изисквания отговарят на
съм се личния манталитет на брокера - то той може да бъде успешен, ако
4 брой 6/ юни 2010

4. компанията М
2
Orange Estates ltd. е агенция, специализирана
в консултантска и посредническа дейност при осъществя-
ването на сделки с недвижима собственост на българския и
европейския пазар.
Фирмата предлага следните услуги:
Консултации и посредничество при закупуване, продажба, от-
даване под наем и наемане на недвижима собственост;
Изготвяне на проучвания и анализи на пазара за недвижими
имоти, както и инвестиционни, финансови и технически кон-
султации;
Управление на недвижима собственост;
Съдействие и консултации относно жилищно кредитиране;
Правни услуги, изготвяне на предварителни договори за по- Алекс Левашки и Веселин
купко-продажба, договори за наеми, нотариални актове и др.; Кръстев по време на първа
копка на нов търговски цен-
Преводи и легализация на документи. тър на бул. “България” в София
не - по-добре да се пренасочи към друг бизнес”, смята Левашки.
“Повечето от предишните ни колеги продължават да поддържат
контакт с нас,
търсят ни, което е показател, че са се чувствали добре в екипа.
Дори след като са напуснали и са сменили бранша продължават да
търсят контакти с нас и смятам, че това се дължи на добрите
колегиални отнашения в екипа”, допълва управителят на “Ориндж
естейтс”.
При подбора на нови хора собственикът на фирмата смята, че
инженерното образование дава добра основа и знания, свързани
с вида на имотите, градската инфраструктура и други специфи-
фики, но много по-важни за успеха на брокера са личностните ка-
чества, като комуникативност, организираност и отговорност.
Според него е важно консултантът да разбира от строителство,
да е компетентен, когато се занимава с жилищни имоти, регула-
ция, документи и всичко, свързано по някакъв начин с този бизнес,
но още по-важно е да бъде коректен и отговорен към клиентите
си. Управителят на “Ориндж естейтс” в Болшой театър
Има много добри специалисти, които не са достатъчно комуника- след участие в изложение за недвижими имоти в Москва
тивни и това рефлектира на ефективността на работата им.
“Даже има и приказка по този повод, че Мария Георгиева,
срамежливите брокери имат кльощави деца” - Диана Христова
и Калина Дими-
вмята Левашки. трова (от ляво на
Тъй като човек не си избира характера, ако е притеснителен и дясно) на фирмен
свит, той самият няма да се чувства добре при работа с клиенти купон
и, естествено, ефективността му няма да е такава, каквато е
при брокерите, които обичат да работят с клиенти и с удоволст-
вие се срещат и контактуват с различни хора.
“Ориндж естейтс” си
партнира активно и с други компании от бранша.
“На практика познаваме повечето хубави, качествени имоти с
добра локация - ние имаме информация за тях и ги предлагаме на
нашите клиенти. Работим в много тясно сътрудничество с “Ад-
рес”, “Ера” и “Ремакс”. Политиката, която “Адрес” и “Ера” изпо-
вядват - за споделяне на комисионата на продавача, ни позволява
да предлагаме на практика всички техни имоти и когато имаме
купувач, да го заведем на техния обект. При бизнес имотите рабо-
тим активно с “Фортън”, обяснява Алекс Левашки.
В последните няколко години “Ориндж естейтс” развиват цялост-
на маркетингова политика в интернет, част от която са
брой 6/ юни 2010 5

5. М компанията
2
Orange estates...
Руските клиенти на фирмата предпочитат да купуват
имоти в луксозни комплекси по Северното черноморие
активното присъствие в социалните мрежи качествен имот на наистина пазарна цена.
Facebook, Twitter, Netlog, в професионалната мрежа LinkedIn, а също В компанията са много доволни от постигнатите досега резул-
и поддържат блог за недвижимите имоти - Orange Blog. Самият тати и от високата посещаемост на техния сайт в интернет -
Левашки има блог за интернет маркетинга - Alex’s Blog, и вярва, че на практика при основните търсения на имоти в София както за
влиянието на тази медия ще става все по-силно през следващите продажба, така и за отдаване под наем, Google класира сайта на
години. първа страница при 5-10 млн. резултата.
Според изследванията практически почти всички клиенти вече “Стратегията ни за присъствие в глобалната мрежа през по-
търсят в интернет или поне сверяват информацията си там. следните години дава много добри резултати
Интернет променя коренно пазара - клиентите вече са много ин- и затова продължаваме усилията си в тази посока”, обяснява упра-
формирани и единственият начин да ги спечелиш е да предложиш вителят на компанията. “Анализирахме информацията от клиен-
тите ни по отношение на имотите, които търсят или предлагат
Подобни къщи и се стараем да удовлетворяваме техните нужди. Предоставяме
в Еленския балкан
се предлагат за
допълнителна информация за отстоянието на даден имот до бол-
продажба от “Ориндж ници, транспортни центрове, търговски обекти и т.н., което се
естейтс” цени от клиентите”.
Освен традиционно добрите отношения с холандски партньори
и клиенти в “Ориндж” поддържат активни контакти и с колеги и
клиенти от Англия, Русия, Испания и други европейски държави.
Участват в международни изложения за недвижими имоти, къде-
то обменят опит с колегите от бранша.
“Това е от голямо значение както за нас, така и за клиентите ни,
защото така си “сверяваме часовника” със световните тенден-
ции и новите изисквания на пазара. Стараем се да изграждаме
дългосрочни партньорски отношения с най-добрите в бранша,
като се базираме на взаимна полезност и коректност”, разяснява
Алекс Левашки. М
2
6 брой 6/ юни 2010

6. компанията М
2
Алекс Левашки, управител на Orange estates:
Все повече се търсят
жилища край метрото
- Г-н Левашки, защо сте концентрирали работата си основно на
пазара на имоти в София?
- Защото София е най-големият пазар, а и ние тук сме най-ефек-
тивни. Тук жилища винаги ще се продават, хората се женят, раз-
веждат се, сменят апартамента си за по-голям или обратно - за
по-малък, идват нови хора в града. Затова в този сектор винаги
ще има движение, каквото и да се случва на пазара. Нашата компа-
ния имаше нужда от
стабилен сектор, в който продажбите да са регулярни, предвиди-
ми, а не ицидентни,
тъй като всеки бизнес се нуждае от някаква степен на предвиди-
мост и постоянни реализации.
Другият сектор, в който работим активно, е на бизнес площите.
Към момента там има движение - магазини, заведения, ресторан-
ти, кафенета, складове, офиси... Все имоти, свързани с бизнеса на
хората.
- Но заради моловете няма ли отлив от търсенето на такъв тип
търговски обекти?
- Има, но пък преди беше изключение да се намери магазин под наем
на голяма търговска улица, а сега вече има избор. Започнаха раз-
мествания на пластовете, а това е бизнес за нас. При откриване-
то на първите молове на практика човек не можеше да се включи
в търговската площ там, защото всички бяха предварително ре-
зервирани. В момента
има движение на пазара на търговските площи и с новите моло-
ве, които се отвориха
- най-малкото се увеличи конкуренцията при предлагането.
От друга страна, някои от наемателите в по-старите молове не
са доволни от условията там и, ако не се достигне до компромис-
но решение за двете страни, е възможно някои от недоволните
наематели да се върнат на търговски улици. А там собственици-
те на магазини вече са склонни да намаляват цените, както и да
правят различни отстъпки. Според мен е възможен обратен тр-
енд при определени условия.
Моловете са центрове на търговия и ще ги има, ако се управляват
добре, но пък и създават възможност за движение на наемателите
на търговски площи. Знаете, че на бул. “Витоша” например, преди
беше невъзможно да се намери свободен магазин, а в момента не
е така. много фирми се позиционираха на по-добро място срещу по-добри
Този сектор на пазара има още да се донамества. пари. Ние също използвахме момента и сега офисът на фирмата
- С колко процента спаднаха наемите на жилищата в столица- ни е на по-добро място.
та? - Мислили ли сте да си купите собствен офис?
- Наемните цени на имотите вече са с 25-30 процента надолу. Така - Първо трябва да видим дали ни харесва мястото и тогава ще ре-
брой 6/ юни 2010 7

7. М компанията
2
шаваме. Към момента най-ефективно е да сме под наем - не ни е ипотечни кредити на клиенти с доказани доходи и добра история.
изгодно да купуваме офиса, защото наемът би се избил за около Така хората, които са изчаквали през последната половин-една
15 години. година, а имат належащи нужди, започнаха да реализират своите
- А клиентите вече излязоха ли от вцепенението, в което бяха из- намерения и кандидатстват за ипотечен кредит за закупуване на
паднали? Започнаха ли да купуват жилищни имоти? собствено жилище.
- Определено Тук е моментът да кажа, че ние съдействаме на нашите клиенти
хората започнаха да търсят вече имоти за покупка. при избор на банка и подготовка на необходимите документи за
Всички знаем, че миналата година беше трудна за нас. Специално кандидатстване за ипотечни кредити. Работим с някои от най-
за “Ориндж естейтс” годината беше финансово добра, но това се големите и сериозни банки у нас и имаме партньорски отношения,
дължи на по-скоро инцидентни реализации, на няколко по-големи които са само в полза на клиента.
сделки, отколкото на постоянно търсене. Доказателство, че пазарът вече се стабилизира е и фактът, че
През 2009-а, особено през втората половина на годината, по- продавачите също започнаха да се съобразяват с пазарните нива
трудно се реализираха сделки, както и през първите 1-2 месеца на цените. В периода на еуфорията имаше много продавачи, кои-
на тази година. Явно, че и банките, стоейки повече от година със то се стремяха да постигнат нереални ценови нива, драстично
скъпите депозити, които бяха събрали и продължаваха да съби- различаващи се от пазарните. Но в момента пазарът предлага
рат от гражданите, почувстваха необходимост нещо да правят достатъчно възможности и подобни оферти се игнорират. Ако
с тях. Паралелно с това кредитният им портфейл тръгна да се в даден район цената е 600 евро/кв.м, то предложения, които се
влошава и отклоняват значително, не стоят сериозно и са подминавани от
това ги подтикна “да развържат кесията” отново към края на клиентите.
първото тримесечие на тази година. Кризата промени всички, включително и купувачите,
Фирмените кредити все още се отчитаха като високорискови, и те ценят в още по-голяма степен парите си.
но ипотечните за сметка на това са с достатъчна степен на га- Не са склонни да платят за даден имот повече, отколкото той ре-
рантираност. Всичко това направи банките по-склонни да дават ално струва. Като цяло хората вече са по-внимателни към собст-
Щандът на “Ориндж естейтс” на изложението
за недвижими имоти във Виена през 2007 г.
8 брой 6/ юни 2010

8. компанията М
2
Алекс Левашки на изложението в Мюнхен Expo Real
вените си пари. наги.
- Какви имоти се търсят най-много в момента? - Сделки “на зелено” случват ли се?
- Истината е, че търсенето е според възможностите. Мога да об- - Не. Или по-скоро много рядко. Дори и цената да е примамливо ни-
общя, че в този момент хората успяват да съберат докъм 60 хил. ска, хората вече не смеят да рискуват така, както по време на
евро за такава покупка. Има и хора с по-добри доходи или които имотния бум. И това е разбираемо.
разполагат и със спестени пари и търсят имоти на цена до 100 - - Има ли локации, които да са предпочитани от клиентите?
120 хиляди евро. Но най-масово е търсенето на двустайни жилища - В “Младост” имотите се продават много добре. Все повече кли-
до 60 хил. евро. енти
- Вярно ли е, че интересът към панелните апартаменти се завръ- търсят жилища, които са в близост до линията на метрото.
ща? Този транспорт вече дава отражение на търсенето, стана един
- Панелките са интересни само заради добрите цени. от важните критерии за София.
Човек, който трябва да си реши проблема спешно, е склонен да се - Освен български купувачи, има ли и клиенти от чужбина, както
съгласи на панелно жилище, дори със съзнанието, че след 10 години беше преди две-три години?
може пак да го продаде, и то, без да е сигурен дали цената му няма - Специално нашата компания има клиенти от Русия, от Холандия,
да падне. Така че аргументът за търсене на такива жилища е чис- от Обединеното Кралство и др., които са инвестирали в България.
то финансов - трябва спешно да реши жилищен проблем, и то със Нашият офис, който сме наели, също е собственост на англича-
сравнително малко средства. нин. Част от чужденците, които имат имоти тук, се стремят да
Иначе основно се търси ново завършено строителство. Ако жи- ги отдават, за да им носят някаква доходност, а други кризата ги
лището е без Акт 16, при някои банки това създава проблеми с е натиснала и искат да излязат от инвестицията - да ги прода-
кредитирането, но пък дава възможност купувачът да постигне дат, макар и не на най-добрата цена. Имахме наскоро и купувачи
по-добра цена и да го довърши със собствени средства по-ната- от една арабска държава, които купиха жилища тук, за да се ус-
тък във времето. троят за постоянно.
Повечето клиенти са склонни на компромиси със завършеността Руските клиенти търсят имоти повече край морето, но са много
на имота, за да се вместят в цената. Това е нормално, защото взискателни. Купуват в някои от луксозните комплекси по Север-
при жилището най-важни са локацията, размерите, етажът и ното Черноморие, ако обектът е с добро качество и изцяло завър-
изложението. шен, с добро изложение. По такива имоти компанията ни работи
Това са неща, които не можеш да промениш впоследствие. А плоч- с инвеститори в морски комплекси, чиито централи са основно в
ките в банята или настилката на пода могат да се променят ви- София. М
2
брой 6/ юни 2010 9