1. LA OPONIBILIDAD, PUBLICIDAD Y SU EXPRESIÓN JURÍDICA EN
NUESTRO SISTEMA REGISTRAL
Carmen Zoraida Ameghino Bautista
Magíster en Derecho Civil y Comercial
Sin duda uno de los temas que más controversias presenta dentro del
sistema jurídico registral es la de brindar seguridad jurídica al titular que
publicitó su derecho inscrito; sin pretender en este artículo sumar a dicha
polémica, resulta importante mencionar en nuestro sistema jurídico la
publicidad registral es relevante por el efecto de Oponibilidad, sin embargo en
la realidad se presentan problemas de seguridad jurídica cuando se trata de
derechos de distinta naturaleza, privilegiándose muchas veces la
clandestinidad, al hacer prevalecer derechos reales no inscritos incluso contra
aquel que diligentemente registró un derecho diferente a los considerados
reales como ocurre con el caso de la persona que anota un embargo contra el
titular registral demandado, pero luego es desconocido en su derecho al
preferir el sistema a un propietario oculto.
El ser humano busca en todo momento seguridad, certeza; el Derecho
surge con tal propósito para lograr la justicia y paz social. De esta forma el
Registro adquiere cada día mayor importancia como mecanismo idóneo de
publicidad, legitimidad y fe pública registral; contribuyendo en la seguridad del
tráfico y la circulación de la riqueza inmobiliaria. Es importante determinar la
función de las inscripciones en el Registro, como garantía estatal de la
publicidad con la realidad extra registral manifestada a través de los certificados
expedidos sobre la base de todos los principios registrales plasmados en
nuestro ordenamiento civil. Un apropiado sistema jurídico registral alienta las
transacciones comerciales, la importancia de los registros públicos es que
permite saber cuál es la situación jurídica de los derechos inscritos. La
publicidad dada por registros debe ser el fiel reflejo de la realidad extrarregistral
para todos sin excepción. Al respecto De Angel Llagues dice “El Derecho ha
respondido de diversas maneras a esta ansia de seguridad a esta demanda
social de garantías. El de nuestro tiempo en concreto, lo ha hecho estableciendo

2. una oficina pública destinada a recoger potencialmente todos los actos jurídicos
que tengan por objeto un bien inmueble” 1
. La publicidad es la expresión más
perfecta y eficiente que se ha inventado para dar a conocer situaciones
jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad. Moisset de Espanés
señala: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer notorio un hecho, una
situación o una relación jurídica”.2
Nuestra experiencia, nos ha permitido determinar en la necesidad de la
protección de los derechos personales quienes resultan desprotegidos;
debemos lograr un ordenamiento sistemático y coherente; debe prevalecer la
publicidad registral, en el caso de inmuebles inscritos, para toda clase de
derechos, sean reales, personales, de tal forma que la tercería de propiedad no
pueda desconocer los derechos de quienes tuvieron la diligencia de publicitar
su derecho, pues de lo contrario los “terceros registrales” titulares de derechos
no reales no tendrían incentivo alguno para inscribir. A decir de Cano Tello, en
sentido jurídico la publicidad es un sistema de difusión dirigido a proporcionar a
la sociedad el conocimiento de determinadas situaciones para la protección de
los derechos y la seguridad del tráfico.3
Manzano 4
afirma que “la publicidad
registral se justifica por ser el más eficaz instrumento de seguridad jurídica en
la constitución, modificación y extinción de los derechos reales sobre
inmuebles”
La publicidad es la expresión más perfecta y eficiente inventada para dar
a conocer situaciones jurídicas, oponer derechos, tutelarlos y brindar seguridad.
Moisset de Espanés señala: “La publicidad es una actividad dirigida a hacer
notorio un hecho, una situación o una relación jurídica”.5
No obstante, el
1
citado por Saborio Valverde Mario. La publicidad registral, la seguridad jurídica y los sistemas
registrales inmobiliarios, en Derecho Registral y Notarial Tomo I editorial Instituto peruano de estudios
forenses Lima 1997 Pág. 148.
2
MOISSET DE ESPANES Luis, La publicidad de los Derechos reales en el Derecho Argentino antes y
después de la Ley 17.801 En boletín de la facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba,
Argentina, Ene-Dic.1972 Nos. 1-5 Pág. 5
3
CANO TELLO, Celestino Manual de Derecho Hipotecario, Segunda edición. Madrid.
4
MANZANO SOLANO A. Derecho Registral Inmobiliario I, Centro de estudios Registrales, Madrid
1992, Pág. 36,37.
5
MOISSET DE ESPANES Luis, La publicidad de los Derechos reales en el Derecho Argentino antes y
después de la Ley 17.801 En boletín de la facultad de Derecho y Ciencias Sociales de Córdoba,
Argentina, Ene-Dic.1972 Nos. 1-5 Pág. 5

3. segundo párrafo del artículo 2022 del Código Civil parece ser un
quebrantamiento al principio de seguridad jurídica que el sistema registral
pretende alcanzar. De tal forma que la norma establece, tratándose de derechos
de distinta naturaleza, se aplican las disposiciones del derecho común; como
precisa la exposición de motivos Oficial del Código Civil, en la parte relativa al
artículo en mención, el caso del acreedor quien confiado en la información
proporcionada por el Registro, tiene la certeza que el inmueble registrado a
nombre de su deudor le pertenece a éste, por lo que decide poner término a la
relación obligacional de crédito con su deudor, éste puede no pagar la
obligación y el acreedor se verá obligado a iniciar la acción judicial, obteniendo
una medida cautelar para asegurar su crédito y logrará registrarlo, esto es
anotar la medida cautelar, pues el titular registral es precisamente el deudor; y
estando lista la venta judicial del inmueble afectado, un tercero civil le notificará
con un Tercería de Propiedad, consecuentemente el remate se suspende; lo
cual significa que su derecho personal de crédito adquirido en fe proporcionada
por el registro, queda desprotegido, en otras palabras se diría el acreedor ha
sido burlado; pues es frecuente en estos casos que el deudor al momento de
asumir la obligación crediticia no haya sido intencionalmente propietario del
inmueble, al haberlo transferido al tercerista en complicidad con éste y en fraude
del acreedor, sin haber registrado la transferencia; ante ello y considerando
conforme al derecho común, sólo pueden embargarse los bienes del deudor y
además en nuestro sistema registral la transferencia de la propiedad no es
inscripción constitutiva, el acreedor se verá seriamente perjudicado al estar
imposibilitado de cobrar la obligación a su favor. “…El registro debe ser
constituido respecto de terceros o derechos reales”. 6
En materia registral quien inscribió primero, en aplicación del Principio
de Prioridad, publicitó su derecho, sea en consecuencia preferido primero por
el sistema; sin embargo en la práctica no resulta eficaz, es decir no se aplica en
términos “derechos reales vs. Derechos personales” pues según la norma
comprendida en el artículo 2022 del Código Civil los primeros prevalecen en
contra de los últimos, al atribuirles caracteres absolutos “per se” debido a que
gozan de la oponibilidad erga omnes” y de “energía persecutoria” de la que
6
DELGADO SCHEELJE Álvaro. “Publicidad jurídica registral” en: Revista Notarius, Lima 1997. p.57.

4. “carecen” los derechos personales”, aspectos que en la práctica conllevan a
situaciones ineficientes, contrarias a la seguridad jurídica y privilegian la
clandestinidad, al hacer prevalecer derechos reales no inscritos incluso contra
aquel que diligentemente inscribió o anotó un derecho diferente a los
considerados “reales” al preferir el sistema a un “propietario” oculto que
aparece posteriormente ante Registros adjuntando para tal efecto documentos
públicos o privados de fecha cierta anterior a la anotación de la medida
cautelar, al que no resulta oponible tal medida judicial; conocedores que en
nuestro sistema rige la consensualidad en materia de transmisión del derecho
de propiedad, debería prevalecer la publicidad registral, en el caso de
inmuebles inscritos, para toda clase de derechos, sean reales y personales, y
la tercería excluyente de dominio no desconozca los derechos de quienes
tuvieron la diligencia de publicitar su derecho, pues contrario sensu los
“terceros registrales” titulares de “derechos no reales” no tendrían incentivo
alguno para inscribir, al igual que los titulares de “derechos reales”, excepto
cuando se enfrenta a otro derecho de la misma naturaleza.
Este problema adolece el sistema peruano, pues contrapone los
principios del derecho Registral considerados en el Código Civil en uno de sus
libros, a las normas del Derecho Civil, pues pese de haber contratado bajo la
fe registral, la publicidad registral, los acreedores de alguna manera no se
sentirán seguros por este defecto que el sistema debe resolver, mientras tanto
el Poder Judicial resolverá aplicando las normas civiles y como su medida
cautelar no tendría amparo legal, se verá entonces perjudicado, causando
daños enormes a los acreedores. Vemos, pues que se ve afectada la seguridad
jurídica, la publicidad registral dando lugar a la inseguridad jurídica. Es decir se
afecta la seguridad de aquellos que al acceder al Registro, consideran que
cuentan con un derecho inatacable, basado en los principios registrales,
confían de la protección más elevada que brinda nuestro sistema Registral
Inmobiliario, a través de la presunción juris et de iure reflejada en el Principio
de Fe Pública Registral.
En nuestro país la publicidad se exterioriza a través de la expedición de
certificados compendiosos o literales, o certificados de gravámenes. Sin

5. embargo qué efecto negativo encontramos, cuando el contenido expresado por
el Registro, resulta inexacto entre el contenido del Registro y la realidad
extrarregistral; de tal forma ello va permitir que la publicidad dada por Registros
Públicos, como institución del Estado, sea válida para todos sin excepción.
Consideramos que no debe beneficiarse uno y perjudicarse el otro, sino más
bien ambos derechos tanto el derecho real y derecho personal deben
complementarse entre sí; a fin de lograr el mayor equilibrio posible.
CONCLUSIONES
1. La inscripción debe significar la forma más viable, adecuada para dar
publicidad de los actos y derechos en salvaguarda de la titularidad de los
mismos y brindar certeza, seguridad mediante la publicidad y lograr con ello
un sistema jurídico registral coherente.
2. La inscripción constitutiva va permitir una mayor seguridad a las
transacciones económicas basadas en los bienes inmobiliarios lo cual es
sumamente importante para nuestra economía.
3. Debe existir una adecuada publicidad basada en la prioridad registral, en el
principio de tracto sucesivo y todos los principios registrales dotándola de
veracidad.
4. A fin de lograr la seguridad jurídica amparados en la publicidad registral
debe tutelarse no solamente los derechos reales, sino también los
derechos personales por el principio de prioridad registral, a fin de evitar el
beneficio de uno y el perjuicio de otro, para la cual se requiere modificar el
sistema declarativo de la inscripción en el registro de la propiedad inmueble
previsto en el articulo 949 del Código Civil.
“Prior tempore, potior jure”
Primero en el tiempo, primero en el derecho.