1. QUELLES MÉTHODES D’
ÉVALUATION DES TERRAINS ?
Denis François
08/06/2012

2. MÉTHODE PAR COMPARAISON
Au m2 de sol, à l’hectare ou à la charge foncière
 en milieu périurbain
 en milieu agricole
 en milieu urbain
(rarement, sauf en cas de références de vente de charges foncières)
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3. MÉTHODE PAR RENDEMENT
 terres agricoles
 bois, carrières
à condition que ces biens fassent l’objet d’une exploitation
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4. MÉTHODE DU BILAN PROMOTEUR
Ou compte à rebours opérateur
Variante: le bilan aménageur.
 en milieu urbain, le grand nombre de critères
intervenant et la rareté des références rendent
l’approche par comparaison impossible ou
illusoire,
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5. CRITÈRES D’ÉVALUATION D’UN TERRAIN EN VILLE
 emplacement
 configuration
 superficie
 nature du tréfonds
 voisinage / environnement immédiat
 urbanisme et constructibilité de principe
 constructibilité réellement applicable
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6. CE QUI REND L’ÉVALUATION DES TERRAINS A BÂTIR DIFFICILE
ET LE RÉSULTAT ALÉATOIRE
 un marché immobilier volatile où le prix des
immeubles bâtis varie fortement impacte une variation
plus que proportionnelle de la valeur des terrains
 le terrain est la variable d’ajustement la plus sensible
comparée à tous les autres postes du bilan (coût de
construction, frais financiers, etc…)
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7. QUELQUES DIFFICULTÉS SUPPLÉMENTAIRES
 La mauvaise surprise en cours de construction ou
d’aménagement:
• découverte d’une pollution ou d’un risque non
identifié au départ
• découverte archéologique
 la constructibilité « élastique »
réglementation d’urbanisme fixant une constructibilité
dans une fourchette très large
 Les recours contre les permis de construire
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8. LE RÔLE ET LA DÉFINITION DE LA MARGE DANS UN
BILAN PROMOTEUR
Elle est censée couvrir une partie du risque et
rémunérer l’opérateur.
Elle est rarement, au final, équivalente à celle qui a été
programmée, à cause des variations du prix de sortie
(sauf opération clé en main ou CPI).
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