Negotiating a better commercial lease
•Transferir como PPT, PDF•
1 gostou•369 visualizações
Recomendados
Mais conteúdo relacionado
Mais procurados
Mais procurados (19)
Destaque
Destaque (13)
Semelhante a Negotiating a better commercial lease
Semelhante a Negotiating a better commercial lease (20)
Mais de Adam Leitman Bailey, P.C.
Mais de Adam Leitman Bailey, P.C. (20)
Negotiating a better commercial lease
- 1. Negotiating aa BBeetttteerr CCoommmmeerrcciiaall LLeeaassee AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC.. PPrreesseenntteedd bbyy AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy
- 2. Negotiating aa BBeetttteerr LLeeaassee ffoorr TTeennaannttss DDuurriinngg tthhee llaasstt ffiivvee yyeeaarrss,, tthhee ppeenndduulluumm ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaassiinngg hhaass bbeegguunn ttoo sswwiinngg.. AAtt ccoommmmoonn llaaww,, tthhee ddooccttrriinnee ooff ““ccaavveeaatt eemmppttoorr”” ggoovveerrnneedd ccoommmmeerrcciiaall lleeaassiinngg.. BByy tthhee 11997700’’ss,, NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss,, rreellyyiinngg oonn eeqquuiittaabbllee pprriinncciipplleess,, bbeeggaann ttoo ccaarrvvee oouutt eexxcceeppttiioonnss ttoo ccaavveeaatt eemmppttoorr.. EEqquuiittyy ggaaiinneedd ggrreeaatteerr ccuurrrreennccyy aanndd jjuuddiicciiaall ddeecciissiioonnss ssoofftteenneedd ccoommmmeerrcciiaall lleeaassee pprroovviissiioonnss tthhaatt ppootteennttiiaallllyy eennddaannggeerreedd oorr eevviicctteedd tteennaannttss.. RReecceennttllyy,, NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss aatt aallll lleevveellss hhaavvee mmoovveedd aawwaayy ffrroomm ffiinnddiinngg eeqquuiittaabbllee ssoolluuttiioonnss ttoo pprreevveenntt hhaarrsshh rreessuullttss oorr eevviiccttiioonnss aanndd hhaavvee aapppplliieedd tthhee tteerrmmss ooff nneeggoottiiaatteedd lleeaassee pprroovviissiioonnss.. PPaasstt jjuuddiicciiaall aaccttiivviissmm bbyy jjuuddggeess pprrootteeccttiinngg tteennaannttss’’ rriigghhttss hhaass nnooww eevvoollvveedd iinnttoo aa ccoonnssiisstteenntt eennffoorrcceemmeenntt aanndd iimmpplleemmeennttaattiioonn ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaasseess.. IInn mmaannyy ccaasseess,, nnoo mmaatttteerr hhooww ddrraaccoonniiaann tthhee lleeaassee pprroovviissiioonn,, NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss hhaavvee bbeeeenn eennffoorrcciinngg tthhee ccoonntteennttss ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaasseess.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 3. EExxcceepptt iinn aa CCoommmmeerrcciiaall LLeeaassee:: ""WWhhaatt''ss iinn aa nnaammee?? TThhaatt wwhhiicchh wwee ccaallll aa rroossee bbyy aannyy ootthheerr nnaammee wwoouulldd ssmmeellll aass sswweeeett"".. --RRoommeeoo aanndd JJuulliieett (( QQuuoottee AAcctt IIII,, SScc.. IIII)).. SSiiggnniinngg tthhee LLeeaassee TTeennaanntt iinnddiivviidduuaallllyy TTeennaanntt iinnddiivviidduuaallllyy wwiitthh GGoooodd GGuuyy GGuuaarraannttyy TTeennaanntt’’ss CCoorrppoorraattiioonn TTeennaanntt’’ss CCoorrppoorraattiioonn wwiitthh GGoooodd GGuuyy GGuuaarraannttyy TTeennaanntt’’ss SShheellll CCoorrppoorraattiioonn AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 4. RReeppaaiirrss RReeggaarrddiinngg rreeppaaiirr rreessppoonnssiibbiilliittyy,, tteennaannttss sshhoouulldd aatttteemmpptt ttoo mmaakkee tthhee llaannddlloorrdd lliiaabbllee ffoorr aallll ssttrruuccttuurraall rreeppaaiirrss ttoo tthhee ddeemmiisseedd ssppaaccee aanndd ttoo tthhee bbuuiillddiinngg,, aass wweellll aass nnoonnssttrruuccttuurraall rreeppaaiirrss ooccccaassiioonneedd bbyy tthhee llaannddlloorrdd’’ss nneegglliiggeennccee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 5. CCeerrttiiffiiccaattee ooff OOccccuuppaannccyy IInnvveessttiiggaattee wwhheetthheerr tthhee tteennaanntt’’ss aannttiicciippaatteedd uussee ffoorr tthhee pprreemmiisseess iiss ppeerrmmiitttteedd bbyy llaaww bbyy sseeaarrcchhiinngg tthhee rreelleevvaanntt ggoovveerrnnmmeenntt wweebbssiittee.. FFoorr eexxaammppllee,, iinn NNeeww YYoorrkk CCiittyy,, tthhee lleeggaall uussee ffoorr tthhee pprreemmiisseess aanndd tthhee cceerrttiiffiiccaattee ooff ooccccuuppaannccyy ccaann bbee vviieewweedd bbyy sseeaarrcchhiinngg tthhee DDeeppaarrttmmeenntt ooff BBuuiillddiinnggss wweebbssiittee..[[ii]] [[ii]] hhttttpp::////wwwwww..nnyycc..ggoovv//hhttmmll//ddoobb//hhttmmll//bbiiss//bbiiss..sshhttmmll AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 6. Requiring tthhee LLaannddlloorrdd ttoo MMiittiiggaattee DDaammaaggeess SSiinnccee tthhee CCoouurrtt ooff AAppppeeaallss ddeecciiddeedd tthhee sseemmiinnaall ccaassee ooff HHoollyy PPrrooppeerrttiieess vv.. KKeennnneetthh CCoollee iinn 11999955,, llaannddlloorrddss hhaavvee nnoott bbeeeenn rreeqquuiirreedd ttoo mmiittiiggaattee ddaammaaggeess wwhheenn aa ccoommmmeerrcciiaall tteennaanntt ddeeffaauullttss oonn iittss lleeaassee aanndd ssuurrrreennddeerrss oorr iiss rreemmoovveedd ffrroomm tthhee pprreemmiisseess.. AAss tthhee tteennaanntt ooff rreeccoorrdd rreemmaaiinnss lliiaabbllee ffoorr aallll rreennttss dduuee dduurriinngg tthhee rreemmaaiinnddeerr ooff iittss tteerrmm ooff tthhee lleeaassee,, aa llaannddlloorrdd hhaass nnoo iinncceennttiivvee ttoo eevveenn aatttteemmpptt ttoo rree--rreenntt oorr aalllleevviiaattee aa ddeeffaauullttiinngg tteennaanntt ooff iittss dduuttyy ttoo ppaayy rreenntt.. LLaannddlloorrddss aarree nnoott oobblliiggaatteedd ttoo mmiittiiggaattee pprroossppeeccttiivvee lloosssseess iinn tthhee eevveenntt ooff ddeeffaauulltt oonn rreenntt ppaayymmeennttss.. TThhiiss hhaass pprroodduucceedd eexxcceeeeddiinnggllyy hhaarrsshh rreessuullttss.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 7. Requiring tthhee LLaannddlloorrdd ttoo MMiittiiggaattee DDaammaaggeess CCoonnttiinnuueedd HHeennccee,, eevveerryy lleeaassee sshhoouulldd ccoonnttaaiinn aa ccllaauussee wwhhiicchh pprroovviiddeess tthhaatt,, uuppoonn aa ddeeffaauulltt iinn tthhee lleeaassee tthhaatt rreessuullttss iinn tthhee ssuurrrreennddeerr oorr eevviiccttiioonn ffrroomm tthhee pprreemmiisseess,, tthhee llaannddlloorrdd aaggrreeeess ttoo mmiittiiggaattee iittss lloosssseess aanndd ttoo uussee rreeaassoonnaabbllee eeffffoorrttss ttoo rree--lleeaassee tthhee ddeemmiisseedd pprreemmiisseess.. IIff iitt ccaann bbee nneeggoottiiaatteedd,, ssuucchh aa ccllaauussee sshhoouulldd iinncclluuddee aa rreeqquuiirreemmeenntt bbyy tthhee llaannddlloorrdd ttoo aaddvveerrttiissee wweeeekkllyy aanndd ttoo eemmppllooyy aa qquuaalliiffiieedd rreeaall eessttaattee bbrrookkeerr ttoo ffiinndd aa nneeww tteennaanntt ttoo lleeaassee tthhee pprreemmiisseess.. TThhiiss ccllaauussee sshhoouulldd aallssoo iinncclluuddee aa dduuttyy bbyy tthhee llaannddlloorrdd ttoo aatttteemmpptt ttoo rreenntt tthhee pprreemmiisseess ffoorr aatt lleeaasstt tthhee ssaammee rreenntt ttoo rreedduuccee aannyy rreemmaaiinniinngg tteennaanntt lliiaabbiilliittyy.. WWhheenn oonnee ccoonntteemmppllaatteess tthhee ppootteennttiiaall aammoouunnttss tthhaatt ccoouulldd bbee oowweedd wwiitthhoouutt aa mmiittiiggaattiioonn ooff ddaammaaggeess ccllaauussee,, iitt iiss cclleeaarr tthhaatt nneeggoottiiaattiinngg ssuucchh aa ssiimmppllee ccllaauussee mmaayy pprroovviiddee aa tteennaanntt aa lliiffee pprreesseerrvveerr iinn aann oocceeaann ooff ffiinnaanncciiaall ddeevvaassttaattiioonn.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 8. TThhee OOppttiioonn TToo RReenneeww TThhee OOppttiioonn ttoo RReenneeww hhaass bbeeeenn iinn pprraaccttiiccee ffoorr hhuunnddrreeddss ooff yyeeaarrss.. TThhee ooppttiioonn ppeerrmmiittss aa tteennaanntt ttoo ssiiggnn oonn ffoorr aannootthheerr ffiivvee oorr tteenn yyeeaarrss aatt aa nneeggoottiiaatteedd rreenntt.. TThhee rreenneewwaall rreenntt nneeggoottiiaatteedd aatt tthhee ttiimmee ooff tthhee iinniittiiaall lleeaassee iiss oofftteenn oonnllyy tthhrreeee ttoo ffiivvee ppeerrcceenntt aabboovvee tthhee rreenntt ffoorr tthhee llaasstt yyeeaarr ooff tthhee oorriiggiinnaall lleeaassee ppeerriioodd.. SSiinnccee tthhee tteennaanntt iiss nnoott rreeqquuiirreedd ttoo eexxeerrcciissee tthhee ooppttiioonn,, iitt ccaann vvaaccaattee tthhee ssppaaccee wwiitthhoouutt aannyy lliiaabbiilliittyy aafftteerr tthhee iinniittiiaall lleeaassee tteerrmm.. AAfftteerr iinnvveessttiinngg hheeaavviillyy ttoo ttuurrnn rraaww ssppaaccee iinnttoo aann ooffffiiccee oorr ssttoorree,, aa tteennaanntt wwiillll bbee mmoorree ccoommffoorrttaabbllee ssiiggnniinngg aa lleeaassee wwiitthh aa sshhoorrtteerr tteerrmm wwiitthh tthhee kknnoowwlleeddggee tthhaatt,, aatt iittss ooppttiioonn iitt ccaann rreemmaaiinn ffoorr oonnee oorr mmoorree rreenneewwaall ppeerriiooddss.. IInn ffaacctt,, aa sshhoorrtteerr tteerrmm wwiitthh ooppttiioonn ppeerriiooddss mmaayy bbee bbeenneeffiicciiaall ffoorr aa ssmmaalllleerr ccoommppaannyy wwiitthhoouutt tthhee aabbiilliittyy ttoo ffoorreeccaasstt ffiinnaanncciiaall ssuucccceessss.. FFiinnaallllyy,, iiff tthhee mmaarrkkeett ccaallllss ffoorr aa lloowweerr rreenntt tthhaann tthhee rreenneewwaall ooppttiioonn ssppeecciiffiieess,, nneeggoottiiaattiioonn mmaayy rreessuulltt iinn aa ddeeccrreeaasseedd rreenntt wwhheenn iitt iiss ttiimmee ttoo rreenneeww.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 9. TThhee OOppttiioonn ttoo RReenneeww CCoonnttiinnuueedd TThhee ooppttiioonn ttoo rreenneeww iiss bbeenneeffiicciiaall ttoo tthhee llaannddlloorrdd aass aa rreessuulltt ooff tthhee iinncceennttiivveess ssuupppplliieedd aanndd iittss iimmppoorrttaannccee aass aa nneeggoottiiaattiinngg ttooooll.. BByy mmaakkiinngg tthhee ooppttiioonn ccoonnttiinnggeenntt oonn tthhee tteennaanntt’’ss ggoooodd ssttaannddiinngg wwiitthh iittss lleeaassee oobblliiggaattiioonnss dduurriinngg tthhee ccuurrrreenntt tteerrmm,, tthhee tteennaanntt sshhaallll hhaavvee aann iimmppoorrttaanntt iinncceennttiivvee ttoo bbee oonn iittss bbeesstt bbeehhaavviioorr,, aanndd ttoo ccoommppllyy wwiitthh aallll iittss lleeaassee oobblliiggaattiioonnss ttoo aavvooiidd lloossiinngg tthhee rriigghhtt ttoo rreenneeww.. GGrraannttiinngg tthhee ooppttiioonn ccaann aallssoo ggiivvee tthhee llaannddlloorrdd aann iimmppoorrttaanntt nneeggoottiiaattiinngg ttooooll tthhaatt mmaayy oovveerrccoommee aannyy ssttaalleemmaattee tthhaatt hhaass iimmppeeddeedd tthhee lleeaassee nneeggoottiiaattiioonnss.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC
- 10. RRiigghhtt ooff EExxppaannssiioonn CCllaauussee AAnn eexxppaannssiioonn ccllaauussee iiss tthhee rriigghhtt oorr ooppttiioonn ttoo lleeaassee aa ssppeecciiffiicc aaddddiittiioonnaall ssppaaccee iinn tthhee ddeemmiisseedd pprreemmiisseess ffoorr aa ddeeffiinneedd tteerrmm iinn tthhee ffuuttuurree.. SSuucchh aann ooppttiioonn bbeeccoommeess ssiiggnniiffiiccaanntt wwhheenn aa ccoommppaannyy hhaass oouuttggrroowwnn iittss ssppaaccee aanndd wwiisshheess ttoo aavvooiidd hhaavviinngg ttoo mmoovvee ttoo aa nneeww llooccaattiioonn aanndd ssaavvee tthhee ccoosstt aanndd iinnccoonnvveenniieenntt ttiimmee ddeellaayyss tthhaatt rreellooccaattiioonn nneecceessssiittaatteess.. FFiinnaanncciiaallllyy,, iitt ssaavveess tthhee tteennaanntt ffrroomm bbeeiinngg ffoorrcceedd ttoo lleeaassee aaddddiittiioonnaall ssppaaccee iiff iittss ffiinnaanncciiaall ssiittuuaattiioonn ddooeess nnoott ddiiccttaattee ggrroowwtthh wwhheenn tthhee ooppttiioonn bbeeccoommeess aavvaaiillaabbllee.. TThhee eexxppaannssiioonn ccllaauussee aalllloowwss aa tteennaanntt tthhee fflleexxiibbiilliittyy ooff eeiitthheerr ((aa)) ttaakkiinngg aann eennttiirreellyy nneeww aanndd llaarrggeerr ssppaaccee iinn tthhee bbuuiillddiinngg wwiitthhoouutt aannyy ffiinnaanncciiaall ccoonnsseeqquueenncceess ffoorr vvaaccaattiinngg iittss pprreesseenntt ssppaaccee oorr ppeerrmmiittss tthhee tteennaanntt ttoo ssiimmppllyy eexxppaanndd iittss tteennaannccyy bbyy ttaakkiinngg aaddddiittiioonnaall fflloooorr ssppaaccee,, ((bb)) TThhee eexxppaannssiioonn ooppttiioonn aallssoo bbeenneeffiittss tthhee llaannddlloorrdd bbyy aalllloowwiinngg iitt tthhee fflleexxiibbiilliittyy ttoo ddeelliivveerr ddiiffffeerreenntt fflloooorrss oorr rreennttaall ssppaaccee ttoo tthhee tteennaanntt aatt ddiiffffeerreenntt ttiimmeess.. ((cc)) TThhee eexxppaannssiioonn ccllaauussee aallssoo rreeqquuiirreess ccoommmmuunniiccaattiioonn bbeettwweeeenn tthhee llaannddlloorrdd aanndd tteennaanntt aatt cceerrttaaiinn ffiixxeedd ttiimmeess wwhhiicchh mmiigghhtt nnoott ootthheerrwwiissee ooccccuurr wwiitthhoouutt aa lleeaassee pprroovviissiioonn ddiiccttaattiinngg ssuucchh ccoonnttaacctt.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 11. RRiigghhtt ooff EExxppaannssiioonn CCllaauussee CCoonnttiinnuueedd AAss tthhee llaannddlloorrdd kknnoowwss wwhheenn eexxiissttiinngg lleeaasseess eexxppiirree,, iitt wwiillll bbee aabbllee ttoo ddeetteerrmmiinnee vvaaccaannccyy ddaatteess bbeeffoorree tthhee eexxeeccuuttiioonn ooff tthhee iinniittiiaall lleeaassee.. AAss ssuucchh,, tthhee nneeggoottiiaatteedd eexxppaannssiioonn ccllaauussee sshhoouulldd aaddddrreessss ddiiffffeerreenntt ppoossssiibbiilliittiieess ffoorr ppootteennttiiaall eexxppaannssiioonn.. TThhee eexxppaannssiioonn ccllaauussee sshhoouulldd bbee eexxpprreessssllyy nneeggoottiiaatteedd ttoo iinncclluuddee ((aa)) aa ddeettaaiilleedd ddeessccrriippttiioonn ooff ssppeecciiffiicc ppootteennttiiaall eexxppaannssiioonn ssppaacceess,, ((bb)) tthhee yyeeaarrllyy rreenntt dduuee oorr aann aaggrreeeemmeenntt ttoo uussee tthhee ffaaiirr mmaarrkkeett rreenntt,, aanndd ((cc)) aannyy iinnccrreeaasseess iinn ttaaxxeess aanndd//oorr ooppeerraattiinngg eexxppeennsseess.. IInn aaddddiittiioonn,, aa pprroovviissiioonn rreeqquuiirriinngg tthhee llaannddlloorrdd ttoo uussee rreeaassoonnaabbllee eeffffoorrttss ttoo rreeccoovveerr ppoosssseessssiioonn ffrroomm aa hhoollddoovveerr tteennaanntt iinn tthhee cchhoosseenn eexxppaannssiioonn ssppaaccee sshhoouulldd bbee iinncclluuddeedd.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 12. RRiigghhtt ooff FFiirrsstt RReeffuussaall AAnn RROOFFRR iiss eennffoorrcceeaabbllee wwhheenn tthhee pprriiccee ooff tthhee pprrooppeerrttyy,, tthhee ttiimmee tthhee hhoollddeerr hhaass ttoo aacccceepptt tthhee RROOFFRR aanndd tthhee RROOFFRR’’ss ppuurrppoossee aarree ddeeeemmeedd rreeaassoonnaabbllee.. RROOFFRR’’ss ssppeecciiffyyiinngg aa ffaaiirr mmaarrkkeett oorr mmaarrkkeett--pprroodduucceedd ssaalleess pprriiccee hhaavvee bbeeeenn uupphheelldd,, aass wweellll aass RROOFFRRss tthhaatt hhaavvee ddeessiiggnnaatteedd aa 990 ddaayy ppeerriioodd ffoorr eexxeerrcciissiinngg oorr aacccceeppttiinngg tthhee RROOFFRR.. TThhee pprraaccttiittiioonneerr ddrraaffttiinngg aann RROOFFRR sshhoouulldd rreeqquuiirree tthhaatt tthhee eelleeccttiioonn ttoo eexxeerrcciissee tthhee RROOFFRR hhee ccoommpplleetteedd 1.. wwiitthhiinn aa nnaarrrrooww ttiimmee ffrraammee,, 2.. tthhaatt tthhee eelleeccttiioonn bbee wwrriitttteenn,, aanndd 3.. tthhaatt iitt bbee ddeelliivveerreedd bbyy cceerrttiiffiieedd oorr ootthheerr mmaaiill ttrraacckkiinngg ddeevviiccee.. 4.. AA cclloossiinngg ddaattee sscchheedduulleedd aa cceerrttaaiinn aammoouunntt ooff ddaayyss ffrroomm ddeelliivveerryy ooff tthhee eexxeeccuutteedd ccoonnttrraacctt sshhoouulldd bbee rreeqquuiirreedd,, bbuutt oonnllyy aaggaaiinnsstt tthhee RROOFFRR hhoollddeerr.. 5.. AAnn RROOFFRR pprroovviissiioonn mmaayy nnoott vviioollaattee eeiitthheerr aa ssttaattee’’ss RRuullee AAggaaiinnsstt PPeerrppeettuuiittiieess oorr tthhee ccoommmmoonn llaaww rruullee aaggaaiinnsstt uunnrreeaassoonnaabbllee rreessttrraaiinnttss oonn aalliieennaattiioonn.. TThhee iinnvvooccaattiioonn ooff tthhoossee rruulleess iinn tthhee aapppprroopprriiaattee ccaassee wwiillll rreennddeerr aann RROOFFRR nnuullll aanndd vvooiidd aanndd uunneennffoorrcceeaabbllee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 13. RRiigghhtt ooff FFiirrsstt RReeffuussaall CCoonnttiinnuueedd 6.. AA ssiiggnneedd ccoonnttrraacctt ooff ssaallee wwiitthh tteerrmmss tthhaatt aarree iiddeennttiiccaall ttoo tthhoossee ccoonnttaaiinneedd iinn aannyy ooffffeerr rreecceeiivveedd ffrroomm aa tthhiirrdd ppaarrttyy sshhoouulldd bbee dduuee aalloonngg wwiitthh aa 10 ppeerrcceenntt ddoowwnn ppaayymmeenntt wwiitthhiinn aa sshhoorrtt ttiimmee ((ee..gg.. 10 ddaayy bbuussiinneessss ddaayyss ffrroomm tthhee ddaattee ooff ddeelliivveerryy)).. 7.. TThhee RROOFFRR pprroovviissiioonn sshhoouulldd ssppeecciiffiiccaallllyy ssttaattee tthhaatt tthhee ppuurrcchhaassee sshhaallll nnoott bbee ccoonnttiinnggeenntt oonn aa mmoorrttggaaggee oorr aannyy ffiinnaanncciinngg ccoonnttiinnggeennccyy.. 8.. TThhee RROOFFRR iiss aallrreeaaddyy aa ddeetteerrrreenntt ttoo ppootteennttiiaall bbuuyyeerrss wwhhoo sseeee tthhee RROOFFRR aass aann iimmppeeddiimmeenntt ttoo cclloossiinngg aa ddeeaall,, ssoo tthheessee ttiigghhtt,, ssttrriicctt pprroovviissiioonnss sshhoouulldd aassssiisstt iinn sseelllliinngg tthhee pprrooppeerrttyy wwiitthhoouutt aannyy mmaajjoorr iimmppeeddiimmeennttss.. FFoorr vveerriiffiiccaattiioonn ppuurrppoosseess,, tthhee RROOFFRR pprroovviissiioonn sshhoouulldd aallssoo iinncclluuddee aa rreeqquuiirreemmeenntt tthhaatt tthhee SSeelllleerr pprroovviiddee wwrriitttteenn pprrooooff ooff aannyy ooffffeerrss iinncclluuddiinngg tthhee iinntteerreesstteedd ppaarrttyy’’ss nnaammee uuppoonn aa ttiimmeellyy wwrriitttteenn rreeqquueesstt.. 99.. TThhiiss sshhoouulldd eelliimmiinnaattee tthhee ffrreeqquueenntt ddiissppuutteess tthhaatt ccaauussee lliittiiggaattiioonn wwhheerree tthhee RROOFFRR hhoollddeerr bbeelliieevveess tthhaatt tthhee SSeelllleerr ddooeess nnoott hhaavvee aann aaccttuuaall bbuuyyeerr aanndd iiss uussiinngg tthhee RROOFFRR ttoo rraaiissee tthhee ssaallee pprriiccee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 14. SSiiggnnaaggee aanndd AAlltteerrnnaattiioonnss AA ddiisspprrooppoorrttiioonnaattee aammoouunntt ooff ccoommmmeerrcciiaall lleeaassiinngg lliittiiggaattiioonn ddeerriivveess ffrroomm ddiissppuutteess oovveerr ssiiggnnss aanndd aalltteerraattiioonnss.. IInn aann aatttteemmpptt ttoo ddeeccrreeaassee tthhee aammoouunntt ooff lliittiiggaattiioonn iinnvvoollvviinngg ssuucchh iitteemmss,, aattttoorrnneeyyss sshhoouulldd lleeaarrnn aa tteennaanntt’’ss bbuussiinneessss nneeeeddss aanndd ccaarreeffuullllyy aaddoopptt tthheemm ttoo tthhee lleeaassee.. BBeeffoorree tthhee lleeaassee ssiiggnniinngg,, nneeggoottiiaattee tthhee aaddvvaannccee oorr pprree--aapppprroovvaall ooff aannyy aalltteerraattiioonn cchhaannggeess aanndd ssiiggnnaaggee rreeqquueessttss aass wweellll aass aannyy ffoorreesseeeeaabbllee aalltteerraattiioonn cchhaannggeess dduurriinngg tthhee tteerrmm ooff tthhee lleeaassee.. SSppeecciiffiicc ppllaannss,, mmeeaassuurreemmeennttss,, ddrraawwiinnggss aanndd ppiiccttuurreess sshhoouulldd bbee pprroovviiddeedd aanndd aattttaacchheedd ttoo tthhee lleeaassee aaggrreeeemmeenntt.. IIff ppoossssiibbllee,, oobbttaaiinn tthhee rriigghhtt ttoo mmaakkee nnoonn--ssttrruuccttuurraall aalltteerraattiioonnss wwiitthhoouutt tthhee llaannddlloorrdd’’ss aapppprroovvaall,, iinncclluuddiinngg aannyy aalltteerraattiioonnss tthhaatt aarree iinnssiiggnniiffiiccaanntt oorr ddoo nnoott rreeqquuiirree bbuuiillddiinngg ppeerrmmiittss.. DDrraafftt aa rreepprreesseennttaattiioonn bbyy tthhee llaannddlloorrdd ttoo rreemmoovvee aannyy eexxiissttiinngg vviioollaattiioonnss aaggaaiinnsstt tthhee pprreemmiisseess,, ssoo tthhaatt aannyy ppeerrmmiitt aapppplliiccaattiioonnss nneeeeddeedd ttoo ppeerrffoorrmm wwoorrkk wwiillll nnoott bbee rreejjeecctteedd.. FFoorr aallll ootthheerr aalltteerraattiioonnss nneecceessssiittaattiinngg ppeerrmmiissssiioonn,, eennssuurree tthhaatt ssuucchh aauutthhoorriizzaattiioonn wwiillll nnoott bbee uunnrreeaassoonnaabbllyy wwiitthhhheelldd.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 15. SSqquuaarree FFoooottaaggee MMaannyy ttiimmeess tthhee llaannddlloorrddss’’ ccaallccuullaattiioonnss ooff ssqquuaarree ffoooottaaggee iiss nnoott aaccccuurraattee.. HHiirree yyoouurr oowwnn aarrcchhiitteecctt oorr eexxppeerrtt ttoo pprroovviiddee aa ccoorrrreecctt mmeeaassuurree ooff ssqquuaarree ffeeeett ooff ssppaaccee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC
- 16. PPrrooppeerrttyy OOwwnneerrsshhiipp aanndd TTaaxx IInnffoorrmmaattiioonn WWhheenn rreecceeiivviinngg aa ddrraafftt ooff aa llaannddlloorrdd’’ss lleeaassee,, tthhee oowwnneerrsshhiipp iinntteerreessttss ooff tthhee eennttiittyy oorr ppeerrssoonn lliisstteedd iinn tthhee aaggrreeeemmeenntt sshhoouulldd bbee iinnvveessttiiggaatteedd.. PPrrooppeerrttyy oowwnneerrsshhiipp aanndd ttaaxx iinnffoorrmmaattiioonn sshhoouulldd bbee cchheecckkeedd bbyy vviissiittiinngg tthhee pprrooppeerr wweebbssiittee..[[ii]] [[ii]] IInn NNYYCC,, ttaaxx iinnffoorrmmaattiioonn ccaann bbee ffoouunndd aatt TThhee DDeeppaarrttmmeenntt ooff FFiinnaannccee wweebbssiittee:: hhttttpp::////wwwwww..nnyycc..ggoovv//hhttmmll//ddooff//hhttmmll//hhoommee//hhoommee..sshhttmmll.. TToo cchheecckk ffoorr pprrooppeerrttyy oowwnneerrsshhiipp,, tthhee AACCRRIISS ssyysstteemm,, ccaann bbee ffoouunndd aatt hhttttpp::////aa883366-- aaccrriiss..nnyycc..ggoovv//SSccrriippttss//CCoovveerrppaaggee..ddllll//iinnddeexx.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 17. LLaawwffuull UUssee aanndd CCaanncceellllaattiioonn IInn NNeeww YYoorrkk CCiittyy,, aannyy pprreemmiisseess ccoonnssttrruucctteedd aafftteerr 11993388 oorr wwhheerree ssiiggnniiffiiccaanntt rreennoovvaattiioonnss rreessuulltteedd rreeqquuiirreess aa cceerrttiiffiiccaattee ooff ooccccuuppaannccyy.. [[ii]] TThhee cceerrttiiffiiccaattee ooff ooccccuuppaannccyy wwiillll rreeppoorrtt tthhee lleeggaall uusseess ffoorr tthhee pprreemmiisseess,, aanndd,, iiff aa tteennaanntt’’ss pprrooppoosseedd bbuussiinneessss iiss nnoott lliisstteedd,, aa ccoommppeetteenntt eexxppeeddiitteerr oorr aarrcchhiitteecctt sshhoouulldd bbee aabbllee ttoo ddeetteerrmmiinnee wwhheetthheerr lleeggaalliizzaattiioonn iiss ppoossssiibbllee.. TToo lleeggaalliizzee aa nneeww uussee ffoorr tthhee pprreemmiisseess,, tthhee aarrcchhiitteecctt oorr eexxppeeddiitteerr mmuusstt hhaavvee aallll bbuuiillddiinngg vviioollaattiioonnss ccoorrrreecctteedd,, aanndd tthheenn pprroocceeeedd wwiitthh aann aapppplliiccaattiioonn ffoorr aann aammeennddmmeenntt ttoo tthhee cceerrttiiffiiccaattee ooff ooccccuuppaannccyy aapppprroovviinngg tthhee nneeww uussee.. [[ii]] NN..YY.. AAddmmiinn.. CCooddee § 2277--221177 AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 18. Lawful UUssee aanndd CCaanncceellllaattiioonn CCoonnttiinnuueedd IIff aannyy ddoouubbtt lliinnggeerrss,, aa pprroovviissiioonn sshhoouulldd bbee nneeggoottiiaatteedd ggiivviinngg tthhee tteennaanntt tthhee aabbiilliittyy ttoo ccaanncceell tthhee lleeaassee uuppoonn aa ddeetteerrmmiinnaattiioonn tthhaatt tthhee ppllaannnneedd uussee ooff tthhee pprreemmiisseess ccaannnnoott bbee lleeggaalliizzeedd oorr tthhaatt iitt ccaannnnoott bbee mmaaddee ssoo wwiitthhiinn aa rreeaassoonnaabbllee ttiimmee aafftteerr ssuubbmmiittttiinngg aa pprrooppeerr aapppplliiccaattiioonn.. DDuurriinngg tthhiiss wwaaiittiinngg ppeerriioodd,, tthhee lleeaassee sshhoouulldd rreeqquuiirree tthhaatt nnoo rreenntt bbeeccoommee dduuee.. TToo ffaacciilliittaattee tthhee pprroocceessss,, aa pprroovviissiioonn rreeqquuiirriinngg tthhee llaannddlloorrdd ttoo ccoommpplleettee aannyy nneecceessssaarryy ffoorrmmss ttoo lleeggaalliizzee tthhee uussee oorr pprrooppoosseedd aalltteerraattiioonnss sshhoouulldd bbee ddrraafftteedd.. IIff tthhee lleeaassee iiss ccaanncceelllleedd tthhee llaannddlloorrdd sshhoouulldd bbee rreeqquuiirreedd ttoo rreettuurrnn aallll mmoonniieess ffoorrwwaarrddeedd ttoo tthhee llaannddlloorrdd aass wweellll aass ttoo rreeiimmbbuurrssee aannyy eexxppeennsseess iinnccuurrrreedd bbyy tthhee tteennaanntt iinn aatttteemmppttiinngg ttoo lleeggaalliizzee tthhee pprreemmiisseess.. AA tteennaanntt sshhoouulldd aallssoo rreettaaiinn tthhee aabbiilliittyy ttoo ccaanncceell tthhee lleeaassee iiff aa tteennaanntt iiss uunnaabbllee ttoo ttaakkee ppoosssseessssiioonn oonn tthhee mmoovvee--iinn ddaattee oorr ssoooonn tthheerreeaafftteerr.. AA rreepprreesseennttaattiioonn sshhoouulldd bbee aaddddeedd wwhheerreebbyy tthhee llaannddlloorrdd aaggrreeeess ttoo mmaakkee aa ggoooodd ffaaiitthh eeffffoorrtt ttoo ccoommpplleettee,, aanndd lleeggaalliizzee tthhee pprreemmiisseess,, aass wweellll aass ttoo eevviicctt aa hhoollddoovveerr tteennaanntt.. IInn aann aalltteerrnnaattiivvee ttoo ccaanncceelliinngg tthhee lleeaassee,, tthhee tteennaanntt sshhoouulldd bbee ggrraanntteedd aa rreenntt aabbaatteemmeenntt ffoorr eeaacchh ddaayy tthhaatt tthhee llaannddlloorrdd ffaaiillss ttoo ddeelliivveerr ppoosssseessssiioonn.. UUppoonn tthhee ddeellaayyeedd ccoommmmeenncceemmeenntt ooff tthhee lleeaassee,, tthhee eexxppiirraattiioonn ddaatteess ooff tthhee lleeaassee sshhoouulldd bbee eexxtteennddeedd,, aanndd tthhee ccoommmmeenncceemmeenntt ddaattee sshhoouulldd bbee ccoonnttiinnggeenntt oonn tthhee iissssuuaannccee ooff tthhee vvaarriioouuss aapppprroovvaallss aanndd ppeerrmmiittss nneecceessssaarryy ttoo ccoommpplleettee ccoonnssttrruuccttiioonn.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 19. Negotiating aa BBeetttteerr CCoommmmeerrcciiaall LLeeaassee ffoorr LLaannddlloorrddss AAttttoorrnneeyyss aarree mmaakkiinngg ttoooo mmuucchh mmoonneeyy lliittiiggaattiinngg ddiissppuutteess bbeettwweeeenn ccoommmmeerrcciiaall llaannddlloorrddss aanndd tteennaannttss.. EEvveenn tthhee mmoosstt ffrreeqquueennttllyy uusseedd ““ssttaannddaarrdd ffoorrmm”” lleeaasseess ppeerrmmiitt tteennaannttss ttoo ssttaallll aanndd ssttrraannggllee pprrooppeerrttyy oowwnneerrss.. AAnndd tthheessee ssaammee lleeaasseess lleeaavvee tteennaannttss wwiitthhoouutt pprrooppeerr rreeccoouurrssee wwhheenn pprrooppeerrttyy oowwnneerrss ffaaiill ttoo ffoollllooww wwrriitttteenn ccoommmmiittmmeennttss.. IInnsstteeaadd ooff bbllaammiinngg aa jjuuddggee,, aa llaannddlloorrdd,, oorr aa tteennaanntt,, iitt iiss ttiimmee tthhaatt pprraaccttiittiioonneerrss rreeccooggnniizzee,, ttoo ppaarraapphhrraassee SShhaakkeessppeeaarree,, tthhaatt tthhee ffaauulltt iiss nnoott iinn tthhee jjuuddiicciiaall ssyysstteemm bbuutt iinn oouurr lleeaasseess.. AAss tthhee eennffoorrcceemmeenntt mmeecchhaanniissmm iinn aa ccoommmmeerrcciiaall lleeaassee,, ddeeffaauulltt ccllaauusseess mmuusstt bbee rreevviisseedd aanndd ddeevveellooppeedd ttoo bbeetttteerr mmeeeett tthhee nneeeeddss ooff llaannddlloorrddss aanndd tteennaannttss iinn tthhee eexxiissttiinngg rreeaall eessttaattee mmaarrkkeett.. BByy ttaakkiinngg aaddvvaannttaaggee ooff eeqquuiittaabbllee jjuuddiicciiaall rreelliieeff,, tteennaannttss hhaavvee bbeeeenn aabbllee ttoo aavvooiidd hhaavviinngg ttoo ffoollllooww tthheeiirr lleeaassee tteerrmmss,, aanndd ppoooorrllyy ddrraafftteedd pprroovviissiioonnss hhaavvee ppeerrmmiitttteedd tteennaannttss ttoo aavvooiidd ttiimmeellyy ppaayyiinngg tthheeiirr rreenntt aanndd ootthheerr mmoonniieess oowweedd uunnddeerr tthhee lleeaassee.. BByy ddrraaffttiinngg pprroovviissiioonnss wwhhiicchh pprroovviiddee:: ((11)) tthhaatt aa lleeaassee sshhaallll bbee tteerrmmiinnaatteedd ffoorr tthhee cchhrroonniicc nnoonnppaayymmeenntt ooff rreenntt,, ((22)) tthhaatt aallll rreennttss dduurriinngg tthhee lleeaassee tteerrmm aarree aacccceelleerraatteedd uuppoonn aa ddeeffaauulltt iinn rreenntt ppaayymmeennttss,, ((33)) tthhaatt rreemmoovvee tthhee aavvaaiillaabbiilliittyy ooff aa ccuurree ppeerriioodd,, aanndd ((44)) tthhaatt mmaakkee aallll mmoonniieess oowweedd uunnddeerr tthhee lleeaassee aass aaddddiittiioonnaall rreenntt,, mmaannyy ooff tthheessee pprroobblleemmss mmaayy bbee eelliimmiinnaatteedd.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 20. TThhee CCaassee LLaaww NNeeww YYoorrkk ccoouurrttss hhaavvee pprroodduucceedd vveerryy ffaavvoorraabbllee ddeecciissiioonnss ppeerrmmiittttiinngg ppaarrttiieess ttoo ffrreeeellyy nneeggoottiiaattee lleeaassee tteerrmmss wwiitthhoouutt tthhee iimmppoossiittiioonn ooff aann iinnttrruussiivvee jjuuddiicciiaarryy.. EEvveenn lleeaassee pprroovviissiioonnss pprroodduucciinngg hhaarrsshh rreessuullttss ffoorr oonnee ssiiddee hhaavvee bbeeeenn eennffoorrcceedd ccoonnssiisstteennttllyy bbyy tthhee hhiigghheesstt ccoouurrttss iinn NNeeww YYoorrkk ““nnoo mmaatttteerr hhooww uunnwwiissee iitt mmiigghhtt aappppeeaarr ttoo aa tthhiirrdd ppaarrttyy..”” AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 21. RReenntt AAcccceelleerraattiioonn WWhheenn uusseedd pprrooppeerrllyy,, aa rreenntt aacccceelleerraattiioonn ccllaauussee pprroovviiddeess aannootthheerr ffoorrmmiiddaabbllee mmeecchhaanniissmm ttoo eennssuurree tthhee ttiimmeellyy ppaayymmeenntt ooff rreenntt.. UUppoonn aa ddeeffaauulltt iinn tthhee ppaayymmeenntt ooff rreenntt,, aa pprrooppeerrllyy ddrraafftteedd aacccceelleerraattiioonn ccllaauussee ppeerrmmiittss aa llaannddlloorrdd ttoo ccoolllleecctt aallll ooff tthhee mmoonniieess dduuee uunnddeerr tthhee lleeaassee wwiitthhoouutt hhaavviinngg ttoo wwaaiitt ffoorr tthhee lleeaassee ttoo eexxppiirree.. AAlltthhoouugghh aann uunneennffoorrcceeaabbllee ppeennaallttyy aanndd ffoorrffeeiittuurree iinn ssoommee ssttaatteess aanndd nnoott ppeerrmmiitttteedd dduurriinngg tthhee ffiirrsstt hhaallff ooff tthhee ttwweennttiieetthh cceennttuurryy iinn NNeeww YYoorrkk,, tthhee CCoouurrtt ooff AAppppeeaallss rreevveerrsseedd ccoouurrssee aanndd rreeccooggnniizzeedd iittss vvaalliiddiittyy ffoorr ddeeffaauullttss iinn tthhee ppaayymmeenntt ooff rreenntt iinn FFiiffttyy SSttaatteess MMaannaaggeemmeenntt CCoorrpp.. vv.. PPiioonneeeerr AAuuttoo PPaarrkkss.. IInn eennffoorrcciinngg ssuucchh aa pprroovviissiioonn,, tthhee CCoouurrtt nnootteedd tthhaatt ““aabbsseenntt ssoommee eevviiddeennccee ooff ffrraauudd,, eexxppllooiittiivvee oovveerrrreeaacchhiinngg oorr uunnccoonnsscciioonnaabbllee ccoonndduucctt oonn tthhee ppaarrtt ooff tthhee llaannddlloorrdd”” eeqquuiittaabbllee iinntteerrvveennttiioonn wwaass nnoott jjuussttiiffiieedd.. HHoowweevveerr,, tthhee ccoouurrttss hhaavvee lliimmiitteedd iittss eennffoorrcceeaabbiilliittyy ttoo vviioollaattiioonnss iinnvvoollvviinngg tthhee nnoonnppaayymmeenntt ooff rreenntt.. IItt sshhoouulldd bbee nnootteedd tthhaatt iiff aa tteennaanntt ssuubbmmiittss ppaayymmeenntt ffoorr tthhee ffuullll tteerrmm ooff tthhee lleeaassee aatt tthhiiss ttiimmee,, tthhee tteennaanntt mmaayy rreemmaaiinn iinn ppoosssseessssiioonn.. AAss nnootteedd bbrriieeffllyy aabboovvee,, iinn oorrddeerr ttoo eeffffeecctt ssuucchh aa ddeeffaauulltt,, aallll ooff tthhee ddeettaaiillss aanndd rreeqquuiirreemmeennttss ooff tthhee lleeaassee mmuusstt bbee ssttrriiccttllyy ffoolllloowweedd.. AAss wwiitthh cchhrroonniicc nnoonnppaayymmeenntt ccllaauusseess,, tthhee AAppppeellllaattee DDiivviissiioonn,, SSeeccoonndd DDeeppaarrttmmeenntt,, rreeccooggnniizzeedd iinn GGAABB MMaannaaggeemmeenntt vv.. JJoohhnn BBlluummbbeerrgg,, tthhaatt oonnee ddeeffaauulltt iinn tthhee ppaayymmeenntt ooff rreenntt ccoouulldd eeffffeeccttuuaattee aann aacccceelleerraattiioonn ccllaauussee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 22. OOmmiissssiioonn ooff NNoottiiccee ttoo CCuurree CCoouurrttss hhaavvee aallssoo aapppprroovveedd tthhee oommiissssiioonn ooff tthhee ssttaannddaarrdd ““nnoottiiccee ttoo ccuurree”” nnoorrmmaallllyy ppllaacceedd iinn ddeeffaauulltt ccllaauusseess iinn ccoommmmeerrcciiaall lleeaasseess.. SSuucchh aann oommiissssiioonn ttaakkeess aawwaayy aa tteennaanntt’’ss aabbiilliittyy ttoo pprreevveenntt aa pprrooppeerrttyy oowwnneerr ffrroomm tteerrmmiinnaattiinngg aa lleeaassee iiff tthhee lleeaassee tteerrmmss aarree vviioollaatteedd.. OOff ccoouurrssee,, aa pprrooppeerrttyy oowwnneerr tthhaatt cchhoooosseess ttoo eexxeerrcciissee ssuucchh aann ooppttiioonn mmaayy ssttiillll hhaavvee ttoo ppeerrssuuaaddee aa ccoouurrtt tthhaatt aa tteennaanntt’’ss ccoonndduucctt oorr llaacckk ooff ccoonndduucctt eexxiisstteedd aanndd vviioollaatteedd tthhee lleeaassee.. HHoowweevveerr,, tthhee oommiissssiioonn ooff aa ccuurree oorr ccoorrrreeccttiioonn ppeerriioodd iinn aa lleeaassee pprroovviiddeess aa pprrooppeerrttyy oowwnneerr wwiitthh aa sshhiieelldd aaggaaiinnsstt oonnee ooff tthhee mmoosstt ppaarraallyyzziinngg tteennaanntt wweeaappoonnss eevveerr ccrreeaatteedd bbyy aa ccoouurrtt------tthhee YYeelllloowwssttoonnee IInnjjuunnccttiioonn.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 23. AAddddiittiioonnaall RReenntt AAnnootthheerr ssmmaallll aaddddiittiioonn ttoo aa ddeeffaauulltt ccllaauussee tthhaatt ggrreeaattllyy iinnfflluueenncceess tthhee aabbiilliittyy ffoorr aa pprrooppeerrttyy oowwnneerr ttoo ccoolllleecctt aannyy mmoonniieess oowweedd uunnddeerr tthhee lleeaassee ooccccuurrss wwhheenn tthhee lleeaassee rreeffeerrss ttoo aammoouunnttss dduuee aass ““aaddddiittiioonnaall rreenntt..”” EErrggoo,, mmoonniieess oowweedd uunnddeerr lleeaassee ccllaauusseess iinnvvoollvviinngg ttaaxxeess,, aattttoorrnneeyy ffeeeess,, sseeccuurriittyy ddeeppoossiittss,, lleetttteerrss ooff ccrreeddiitt,, aanndd iinnssuurraannccee sshhoouulldd bbee ddeeeemmeedd aaddddiittiioonnaall rreenntt aanndd ddrraafftteedd iinnttoo tthhee ccoommmmeerrcciiaall lleeaassee.. FFoorr eexxaammppllee,, ttaakkiinngg tthhee sseeccuurriittyy ddeeppoossiitt ttoo ssaattiissffyy aarrrreeaarrss mmaayy rreessuulltt iinn tthhee llaannddlloorrdd’’ss lloossss ooff tthhee sseeccuurriittyy mmoonneeyy tthhrroouugghh tthhee eenndd ooff tthhee tteerrmm uunnlleessss tthhee lleeaassee ssppeecciiffiiccaallllyy pprroovviiddeess tthhaatt aa ffaaiilluurree ttoo rreepplleenniisshh ddeepplleetteedd sseeccuurriittyy wwiitthhiinn aa ssppeecciiffiieedd ttiimmee sshhaallll bbee ddeeeemmeedd aa ffaaiilluurree ttoo ppaayy aaddddiittiioonnaall rreenntt uunnddeerr tthhee lleeaassee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 24. TTeennaanntt SSeellff HHeellpp OOnnee ooff tthhee mmoosstt uusseeffuull tteennaanntt--ffrriieennddllyy ccllaauusseess iiss tthhee tteennaanntt’’ss sseellff--hheellpp pprroovviissiioonn.. SSuucchh aa pprroovviissiioonn ppeerrmmiittss aa tteennaanntt ttoo ccoommpplleettee aannyy rreeppaaiirrss tthhaatt tthhee llaannddlloorrdd nneegglleeccttss ttoo ccoommpplleettee wwiitthhiinn aann aallllootttteedd ttiimmee ppeerriioodd aafftteerr nnoottiiffiiccaattiioonn ffrroomm tteennaanntt.. UUnnddeerr tthhiiss ccllaauussee,, aa tteennaanntt sshhaallll sseeeekk rreeiimmbbuurrsseemmeenntt bbyy oobbttaaiinniinngg aa rreenntt ccrreeddiitt ffoorr tthhee ccoosstt ooff tthhee rreeppaaiirr oorr bbyy oobbttaaiinniinngg rreeiimmbbuurrsseemmeenntt ffrroomm tthhee llaannddlloorrdd.. BBeessiiddeess vviittiiaattiinngg tthhee tteennaanntt’’ss ddiilleemmmmaa ooff wwhheetthheerr iitt ccaann wwiitthhhhoolldd rreenntt uunnttiill tthhee rreeppaaiirrss aarree ddoonnee,, iitt wwiillll pprroovviiddee aa mmeecchhaanniissmm tthhaatt sshhoouulldd aassssiisstt iinn kkeeeeppiinngg tthhee pprreemmiisseess ffrreeee ooff nneecceessssaarryy rreeppaaiirrss.. TThhee sseellff--hheellpp ccllaauussee wwiillll aallssoo rreessoollvvee tthhee ““iinnddeeppeennddeenntt ccoovveennaanntt”” ddiilleemmmmaa,, wwhheerree aannyy rreennttaall aammoouunnttss dduuee ttoo tthhee llaannddlloorrdd aarree ddeeeemmeedd iinnddeeppeennddeenntt ooff tthhee llaannddlloorrdd’’ss oobblliiggaattiioonn ttoo ddoo rreeppaaiirrss.. AAnnyy lleeaassee pprroovviissiioonn ssppeecciiffyyiinngg tthhaatt eeaacchh pprroovviissiioonn iinn tthhee lleeaassee iiss iinnddeeppeennddeenntt ooff eevveerryy ootthheerr pprroovviissiioonn sshhoouulldd bbee mmooddiiffiieedd ttoo iinncclluuddee tthhee tteennaanntt sseellff hheellpp pprroovviissiioonn.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 25. LLiicceennssiinngg AAggrreeeemmeenntt WWhheetthheerr aann aaggrreeeemmeenntt iiss hheelldd ttoo bbee aa ““lliicceennssee”” aanndd nnoott aa lleeaassee wwiillll ddeeppeenndd oonn tthhee pprreesseennccee oorr aabbsseennccee iinn tthhee aaggrreeeemmeenntt ooff tthhee tthhrreeee eesssseennttiiaall cchhaarraacctteerriissttiiccss ooff aa rreeaall eessttaattee lliicceennssee:: 11.. aa ccllaauussee aalllloowwiinngg tthhee lliicceennssoorr ttoo rreevvookkee ““aatt wwiillll;;”” 22.. tthhee rreetteennttiioonn bbyy tthhee lliicceennssoorr ooff aabbssoolluuttee ccoonnttrrooll oovveerr tthhee pprreemmiisseess;; aanndd 33.. tthhee lliicceennssoorr’’ss ssuuppppllyyiinngg ttoo tthhee lliicceennsseeee aallll ooff tthhee eesssseennttiiaall sseerrvviicceess rreeqquuiirreedd ffoorr tthhee lliicceennsseeee’’ss ppeerrmmiitttteedd uussee ooff tthhee pprreemmiisseess.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..
- 26. AAllwwaayyss MMoorree PPrroovviissiioonnss ttoo NNeeggoottiiaattee DDoozzeennss ooff ootthheerr pprroovviissiioonnss eexxiisstt tthhaatt wwoouulldd bbee hheellppffuull ttoo tthhee tteennaanntt;; hhoowweevveerr tthhiiss lleeccttuurree hhaass rreeccoommmmeennddeedd aa ffeeww ooff nnoott oonnllyy tthhee mmoosstt eesssseennttiiaall,, bbuutt tthhoossee tthhaatt hhaavvee aa ddeecceenntt cchhaannccee ooff bbeeiinngg nneeggoottiiaatteedd iinnttoo tthhee lleeaassee.. AAddaamm LLeeiittmmaann BBaaiilleeyy,, PP..CC..